Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 107 m.fl., Sandsli Vest. Reguleringsplan. Plan-ID gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 418/15 Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 107 m.fl., Sandsli Vest. Reguleringsplan. Plan-ID gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Statoil ASA planforslag for Sandsli vest i Ytrebygda bydel. Planforslaget er endring og oppdatering av en rekke gjeldende reguleringsplaner på Sandsli. Formålet er fortetting og tilrettelegging for videre utvikling av nærings-, service-, bolig- og senterformål basert på økt tilgjengelighet med utbygging av bybanen gjennom området, gang- og sykkelveger og ivaretaking av grøntstrukturen. Senterfunksjoner utvikles dels på eksisterende område i sør og dels tilknyttet nytt bybane stopp på Sandslimarka. Bakgrunn for planarbeidet er utbyggingen av det nye kontorområdet til Statoil på Skranevass-haugen, som ble gjennomført i 2010 som en første fase av planendringen. Da næringsområdet på Sandsli først ble bygd på 1980-tallet var idealet en større grad av funksjonsdeling enn i dag. I planforslaget er tanken at flere funksjoner vil gi et mer variert tilbud i næringsområdet, og bidra til nye kvaliteter. Når bybanen føres inn i området er det også ønskelig med et større innslag av boligformål. Forslagets hovedformål er kontor, men det legges også opp til flere nye leilighetsbygg, samt nytt sykehjem med tilhørende mulighet for omsorgsboliger, forretning/tjenesteyting mot bybanestop m.m. Planområdet er på ca 440 daa.. Utnyttelsesgrad for delfelt til ulike byggeformål varierer fra %BRA=70 til 460, med hoveddel innenfor %BRA= Byggehøyder varierer fra kote +52 til +80 meter. Bebyggelse er i hovedsak planlagt som blokker med bygghøyder på 4 7 etasjer. For utbygging etter alternativet middels tetthet kan det bygges ca m 2 nytt bruksareal i tillegg til eksisterende bruksareal til totalt ca m2. Av dette er det potensiale for utbygging av ca m 2 til næringsformål med kapasitet for ca nye arbeidsplasser. Reguleringsformål er kontor, forretning, undervisning, sykehjem, barnehage, grønn-struktur og trafikkformål, herunder gang- og sykkelveger. Parkeringsdekning skal følge bestemmelser etter sone P3 i kommuneplanen. Det er omfattende rekkefølgekrav til utbygging av infrastruktur, herunder utbygging av to-plans kryss på Flyplassvegen og gang- og sykkelveger for å sikre god tilgjengelighet. Det åpnes også for forretningsformål på inntil m 2 på naboområdet BKB6 til eksisterende senter i sør. Kommunen eier tomten på felt BKB4 og planlegger bygging av sykehjem og omsorgsboliger. Eksisterende to barnehager er vist med tilhørende formål. Sandsli videregående skole ligger på delfelt 0_BU1. Det legges opp til forbedrede og nye gang- og sykkelvegforbindelser i området. Figur 1: Oversiktskart Lagunen-Flesland med planområdet 1

2 Konsekvensutredning Planforslaget tilrettelegger for næringsbygg på mer enn m 2, som reiser krav om konsekvensutredning etter 4 i forskrift for konsekvensutredninger. Planprogrammet ble fastsatt av byrådet i møte (sak 1021/09). Gjennomført konsekvensutredning inngår i planbeskrivelsen. Det er utredet tre ulike alternativ for utbygging av området lav, middels og høy tetthet der middels utnyttelse (%BRA= ) kom best ut. Forslagsstiller har stedvis fulgt anbefalingen, men det legges i stor grad opp til alternativet for høy tetthet (%BRA= ). For utfyllende opplysninger om planforslaget og konsekvensutredningen vises det til vedlegg. Materialet er utarbeidet av forslagsstiller, og er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Figur 1: Plankart Figur 2: Illustrasjonsplan, inkluderer Statoils kontorbygg Planprosess og merknader til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 11 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. 2

3 . Figur 3: 3D-illustrasjon av en mulig utbygging av området, sett fra sør I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fylkesmannen fremmer innsigelse grunnet avvik fra parkeringskravene for sone P3 i KPA, samt behovet for strengere styring av temaene støy og forretningsformål i bestemmelsene. Fylkeskommunen mener den utbredte bruken av kombinerte formål gir for stor fleksibilitet og lav forutsigbarhet. De mener bolig bør prioriteres høyere bl.a. for å utnytte bybanekapasiteten. Innslag av m 2 BRA til detaljhandel er ok. Grønn etat påpeker viktigheten av grøntdraget mellom Skranevatnet og Sandslivegen. Her bør grøntstrukturen tilpasses terrenget bedre (utbyggingsformålene BK1, BBH1 og BBB6 trekkes lengst mulig vestover). Rådet for byforming og arkitektur er positive til foreslåtte tilbygg til BK2 (tidligere Statoilbygget). Eksisterende p-hus (BAA1 3) bør få tilstrekkelig rom mellom de nye volumene på tvers av eksisterende bygningskropp. Trafikketaten ber om ytterligere dokumentasjon, og at eksiterende veger oppgraderes i henhold til gjeldende krav. Byantikvaren ber om en registrering av nyere tids kulturminner. NVE ber om oppdatert ROS-analyse, spesielt for flom- og skredfare. Næringsaktører innenfor planområdet har bl.a. gitt følgende merknader: - BK1 (xxx) opplyser om fravik i byggegrensen fra gjeldende plan, og dette i så fall vil forhindre en framtidig utvikling av eiendommen. Ønsker formål som BKB1. - BKB6 (yyy) har levert en volumstudie, og ønsker ikke strenge p-restriksjoner. - Bergen tomteselskap har innspilt ønske om å bygge på to lokaliseringer i regulert grøntstruktur, og ønsker rekkefølgekrav til ny rundkjøring i Sandslivegen (utløst av Knutepunkt Sandslivegen). Flere private merknader går imot høye byggehøyder inn mot eksisterende boligbebyggelse og har bedt om solstudier og illustrasjoner. 3

4 Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg F, samt begrenset høring datert Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Bruken av kombinerte formål er redusert nå med mer fremtredende boligformål, spesielt inn mot fremtidig bybanestopp Sandslimarka. To felt er slått sammen til BBH1 (barnehage og tilhørende trafikkareal) og BK6, mens ett er splittet opp (KBA5 blitt til BKB7 og BK9). Byggegrensen i BK1 er justert (mer lik gjeldende reguleringsstatus og grunneiers planer). Byggehøyder og utnyttingsgrader har fått mindre justeringer i flere felt. Bl.a. er byggehøydene i BKB2 og 3 trappet ned mot offentlig allmenning ved bybanen. Vegetasjonsskjerm GV6 og fortau langs BK2 er gjort gjennomgående. Bredde på vegetasjonsskjerm GV2 er redusert fra 20 til 7 m for å utvide grønnstruktur GF1 og dermed få bedre terrengtilpasning for BBB6. I bestemmelsene er bl.a. parkeringsbestemmelser, og omfanget av detaljhandel skjerpet inn. Ansvaret for rekkefølgekravene er fordelt bredere, og det et er stilt mer formelle krav til oppbrudd i volumene for felt BAA1 (dagens p-hus). For øvrig er det utarbeidet kulturminnedokumentasjon, VA-rammeplan, revidert ROS-analyse og normalog lengdeprofiler for veg i etterkant av offentlig ettersyn iht. uttalelser fra Byantikvaren, VA-etaten, NVE og Trafikketaten. Begrenset høring Ut fra omfanget av endringer etter offentlig ettersyn ble det gjennomført en begrenset høring for deler av planområdet (én i vest og én i nord) i mars Berørte er forelagt endringene med relevante utsnitt fra plankart og illustrasjonsplan, snitt og solstudier. Det kom inn 2 private merknader og ingen uttalelser fra høringsinstanser til den begrensede høringen. Sandslimarka barnehage er positiv, mens nabo nord for BK1 har synspunkter for vegetasjonsskjermen/byggegrensen nord i BK1. Etter merknaden er byggegrensen nord i BK1 utvidet fra 5 m til 7 m, slik at det er mer areal til å etablere en vegetasjonsskjerm. Innsigelse fra Fylkesmannen Det foreligger innsigelse fra fylkesmannen som er begrunnet med at det er avvik fra parkeringskravene i kommuneplanen, og påpeking av behov for strengere styring av temaene støytiltak og omfang av areal til forretningsformål i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget er etter dette delvis endret for å kunne imøtekomme innsigelsen. Innsigelsen kan trekkes for punktene om forretning og støy (se vedlegg O). For parkering er den delvis trukket, men fylkesmannen kan ikke akseptere unntaksbestemmelsen for felt BK9 som sikter på å opprettholde eksisterende omfang av parkeringsdekning. Forslagsstiller ønsker å beholde unntaket på tross av motstrid med kommuneplan og faglige anbefalinger. Statoil ønsker derfor at planforslaget oversendes til politisk behandling uten at innsigelsen er trukket på alle punkt. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema og har kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Estetikk/utnyttelsesgrad/byggehøyder Foreliggende planforslag vil kunne bidra til å stramme opp bygningsstrukturen i området, ved at byggene i større grad forholder seg til hverandre og veg/gate, enn til egen tomt med vekt på fasaden mot vegnettet. Fagetaten vurderer det derfor som positivt at byggegrensen trekkes nærmere gate/veg og eksisterende 4

5 kontorbebyggelse samtidig som det settes av tilstrekkelig areal til beplantning, og bevarer en del av eksisterende trær og vegetasjon. Byggegrenser er satt med hensyn til terrenget. Det legges generelt opp til en høyere utnytting av området enn hva gjeldende reguleringsplaner åpner for. Foreliggende planforslag viser bruksareal som overgår 200 % BRA for flere felt. Samtidig har kommuneplanen ikke vurdert effektene av byggetrinn 3 av bybanen til Flesland, slik at et mulig senter-område på Sandsli ikke er tilstrekkelig vurdert. Dette kan etter fagetatens vurdering åpne for en høyere grad av utnytting. Fagetaten har vurdert at man bør kunne åpne for 200 % BRA i tråd med KPA2010 ut fra områdets beliggenhet opp mot framtidig bybanestopp. Samtidig bør det også kunne åpnes for noe høyere utnyttelsesgrad for enkelte felt, når man ser et såpass stort område under ett og vurderer avgrensningen av de ulike byggefeltene. Utbyggingsformål Kontor, felt BK2 Det tidligere Statoilbygget er regulert til kontorformål (BK2). Planforslaget legger opp til tilbygg mellom sidefløyene i nord- og sørenden av bygget med høyere byggehøyder enn eksisterende bygg. Byggets karakteristiske form gjør at noen av byggets kvaliteter vil reduseres ved oppføring av tilbyggene. Samtidig ser fagetaten at et nybygg vil utnytte en større del av eiendommen og dermed bygge oppunder plangrepets fortettingsstrategi. På bakgrunn av markedssituasjonen for kontorbygg har byggeier, DNB eiendom, bedt om at det vurderes andre formål for eiendommen i utgangspunktet bolig. Siden innspillet kom i etterkant av offentlig ettersyn, og det ikke er ønskelig med ytterligere offentlige ettersyn, vil det i så fall være behov for at spørsmålet tas opp gjennom en egen reguleringsprosess. Her vil man i så fall måtte sette en planavgrensning utover eiendommen for å kunne sikre gode leke-/uteoppholdsarealer, tilfredsstillende trafikkavvikling og parkeringsløsninger m.m. Fagetaten påpeker at man ved regulering til boligformål vil måtte forvente en lavere utnyttingsgrad enn i planforslag for Sandsli vest (%-BRA=220). Etter fagetatens vurdering er BK2 tilfredsstillende regulert som kontorformål, samtidig som man bør kunne vurdere en formålsendring for bygget i en egen reguleringsprosess. Sentrumsformål Det åpnes for forretningsformål i tre nye felt: BKB2 3 inntil bybanestoppet og i BKB6, vis-a-vis tjenesteytingsbygget/idrettshallen og dagligvareforretning i Sandslimarka. I reguleringsplan for Bybanen Rådal Flesland heter det følgende om stoppet ved Sandslimarka: Området rundt holdeplassen har potensial til å utvikles til et lite lokalsenter som integrerer nye kontorbygg med høy utnyttelse og noe service på gateplan. Dette vurderes å være i tråd med foreliggende forslag. BKB6 ligger inntil lignende formål uten at det totale forretnings-/ og tjenesteomfanget vurderes å påvirke nærmeste lokalsenter Fanatorget i nevneverdig grad. Trafikk- og parkeringsforhold Kapasitetsutvidelse av Sandslikrysset ved Flyplassvegen er en forutsetning for utbygging i planområdet. Utover dette videreføres i all hovedsak eksisterende vegsystem og avkjørsler. Statens vegvesen mener planforslaget, sammen med plan for Sandslikrysset, ivaretar nødvendige tiltak for effektiv og trafikksikker trafikkavvikling på hoved- og sekundærvegnettet i Sandsliområdet. Bybanen er tiltenkt å ta en stor andel av dagens trafikk og mer-trafikk som følge av utviklingen i området. I bestemmelsene legges det opp til at parkeringsdekningen skal følge gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel (sone P3). Ettersom parkeringsdekningen for P3 er langt mer restriktiv enn nåværende p-dekning i området, må en større andel av reisene foregå kollektivt, som samkjøring eller med sykkel. Fagetaten mener det er svært positivt at man gjennom planen legger opp til at Sandsliområdet blir mindre «bilbasert». 5

6 Foreliggende forslag legger opp til et unntak fra forslag om redusert parkeringsdekning for felt BK9, som forslagsstiller ønsker å gi samme parkeringsdekning som de har i dag på eiendommen 115/141 (som bygges ut til BKB2 gjennom planforslaget). Dette unntaket har fylkesmannen en gjenstående innsigelse til. Dette unntaket har også vært frarådet av fagetaten, siden det bryter med flere av planens hovedintensjoner, herunder bygging på dagens overflateparkeringsplasser og at kollektivtilgjengeligheten bedres. Fagetaten anbefaler derfor at unntaksbestemmelsen strykes, slik at arealdelens p-krav (P3) blir gjeldende for hele planområdet. Gang- og sykkelforbindelser Planforslaget legger opp til endring av hoved-gs-forbindelsen fra planområdet til Skranevasshaugen og videre til Sandslivegen. I foreliggende forslag er GS-vegen vist nord for Statoilbygget (samtidig som det allerede er etablert en forbindelse på sørsiden av bygget i tråd med reguleringsplan for Skranevasshaugen). Den regulerte traséen vil gi en god forbindelse mellom områdene. Samtidig vil de gjennomgående sykkelforbindelsene bli bedre ved at det etableres sykkelvei med fortau som følger bybanetraseen mellom bybanestoppene. Gjennom foreliggende forslag vil oppgraderingen av nord-sørforbindelsen gjennom planområdet, og en helt ny forbindelse vestover til Sandslimarka (SGS05) øke fremkommeligheten. De nye traseene og øvrige oppgraderinger vurderes derfor å være tilstrekkelig ivaretatt gjennom plan for bybanen og foreliggende forslag. Universell tilgjengelighet Det etableres gjennomgående forbindelser (jf. ovenstående tema) som vil bli universelt utformet. Grøntstruktur og barn og unges interesser Planforslaget legger vekt på å bevare tilstrekkelig med grøntstruktur for å ivareta hensynet til barns lek, rekreasjon, naturmangfold, estetikk og landskap. Arealer som i dag er skog og grøntområder omreguleres til grøntstruktur, fremfor til næringsområde, som er gjeldende reguleringsstatus. Det er laget en barnetråkkregistrering som viser at det i første rekke er Sandslihaugane som er brukt til lek innenfor planområdet (se kart s. 65 i planbeskrivelsen). Her vurderes friområdet o_lf2 å ivareta behovet. Med dreiningen mot en større andel boligformål i næringsområdet, er det et økt behov for uteoppholdsarealer, nær- og områdelekeplasser. Dette har enkelte steder ført til lavere utnyttingsgrader, for å sikre at kravet til uteoppholdsarealer blir iht. kommuneplanens arealdel. Fagetaten mener planforslaget totalt sett tar hensyn til barn og unge og den overordnede grønnstrukturen på en tilfredsstillende måte. Landskap/terrengbehandling Planområdet er småkupert med en del koller og enkelte mer markante åser. Gjennom planprosessen har fagetaten påpekt at byggegrensene i større grad må tilpasses terrenget. Det er gjort mindre endringer for enkelte av feltene, mens felt BBB6 har etter fagetatens vurdering fått langt bedre terrengtilpasning i foreliggende forslag. Energiløsninger Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og det er tatt inn krav om tilknytning for nybygg i bestemmelsene, i samsvar med kommuneplanen. Rekkefølgekrav Rekkefølgekravene knyttet til oppgradering av infrastruktur, bilveier, gang- og sykkelveier, uteoppholdsarealer, friområder og vegetasjonsskjermer er knyttet opp mot et eller flere av bebyggelsesfeltene, og anses som oppfylt for et byggeområde når tiltakshaver har inngått og oppfylt sine forpliktelser i en (utbyggings)avtale med Bergen kommune (jf. bestemmelse 3.1). Det er nødvendig at de feltene som har rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av gang- og sykkelforbindelser og andre viktige fellesfunksjoner er tiltak som skal gjennomføres. Derfor er flere utbyggingsfelt koblet til nødvendige oppgraderinger (jf. tabell i bestemmelse 3.3.1). 6

7 Foreliggende forslag gir mer sikkerhet for gjennomføring enn versjonen som forelå ved offentlig ettersyn. Ideelt sett kunne fagetaten ønsket seg en mer robust løsning, men ser samtidig at foreliggende forslag synes å gi forholdsmessige rekkefølgekrav, og de vesentligste tiltakene vurderes å være tilfredsstillende sikret. Fagetatens oppsummering Planforslaget legger til rette for en fornuftig fortetting av næringsområdet Sandsli vest og åpner for mer innslag av boligbebyggelse, særlig tilknyttet bybanen. Samtidig vil de interne gang- og sykkelforbindelsene opprustes og videreutvikles, mens parkeringsdekningen senkes og kollektivkapasiteten økes noe som totalt sett vil redusere behovet for bilbruk. Fagetaten slutter seg til hovedformålet kontor og bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkt for å være tilfredsstillende: Reguleringsbestemmelse fjernes i sin helhet Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endring, som tar vekk grunnlaget for gjenstående innsigelse. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på planforslaget for videre utvikling og utbygging av Sandsli Vest-området og slutter seg til fagetatens vurderinger og anbefalinger. Planforslaget er utformet gjennom en omfattende prosess i samsvar med målsettinger i kommuneplanen med spesiell vekt på fortetting av nærings- og boligområder langs bybanen. Planforslaget legger til rette for oppdatering av en rekke gjeldende reguleringsplaner i området, og vil sikre et mer helhetlig grep for videre utvikling. Planforslaget legger til rette for en videre utvikling av et tradisjonelt næringsområde til et fortsatt næringspreget område, men med flere formål og funksjoner som skal kunne sikre attraktivitet og konkurransekraft. Det blir en bedre balanse mellom arbeidsplass, service- og boligformål, som kan realiseres innenfor et perspektiv av «10-minutters byen». Trafikkforhold og tilgjengelighet styrkes innenfor planområdet, og spesielt med utbygging av gjennomgående gang- og sykkelvegnett. Problematisk tilgjengelighet fra hovedvegnettet bedres ved utbygging av to-plankrysset på Fleslandsvegen og bedres ytterligere ved åpning av ny parsell på Ringveg vest i oktober, samt ved oppstartet arbeid for utbygging av E39 til Rådal og omlegging av hovedvegen forbi Lagunen. Ferdigstillelse av dette anlegget i 2022 bør kunne ansees å være koordinert med aktuell utbygging på Sandsli vest-området. Det er nylig vedtatt en utbyggingsavtale for to-plankrysset på Fleslandsvegen, og foreliggende plan og rekkefølgekrav vil være et viktig grunnlag for å kunne sikre gjennomføring av dette veganlegget. Når det gjelder parkeringsdekning legger planforslaget opp til en redusert dekning i samsvar med kommuneplanens bestemmelser og basert på at området vil få økt kollektiv tilgjengelighet. Når det gjelder forslag om unntak for området BK9 har byrådet forståelse for at et stort næringsområde må ha best mulig tilgjengelighet, men kan ikke se at det er grunnlag for økt bruk av bil for dette delområdet sin del. Byrådet viser her til planer og tiltak for økt og bedret tilgjengelighet til området med kollektive tilbud. Byrådet viser også til ulike tiltak (samkjøring o.l.) for bedre bruk av bil som kan styrke områdets tilgjengelighet. Området har gode bokvaliteter og byrådet anser at det er tatt aktuelle hensyn i utformingen av planforslaget. Byrådet anser videre at hovedtrekkene i grøntstrukturen er sikret i planutformingen og herunder områdets store grønne verdier for aktivt friluftsliv i nærmiljøet. 7

8 Oppsummering Etter byrådets vurdering er planforslaget for Sandsli vest utformet med aktuelle hensyn til både videre utbygging av næringsområdet og balansert med hensyn til viktige kvaliteter for økt boligbygging. Planforslaget er i samsvar med viktige målsettinger i kommuneplanen og byrådet anbefaler at planforslaget kan vedtas. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven , jf. samme lov 12-11, vedtas følgende: A. Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 107 m.fl., Sandsli Vest - Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert B. Tilhørende reguleringsbestemmelser revidert , med følgende endring: a). Reguleringsbestemmelse utgår i sin helhet. 2. Vedtatt endring tas inn i bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 20. oktober 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Merknadsskjema, datert Merknadskart Oppsummering av endringer, datert Illustrasjonsplan, datert Perspektiver, datert Snitt datert Sol-/skyggestudier eksisterende situasjon, datert Sol-/skyggestudier ny situasjon, datert ROS-analyse, datert Oversikt gang- og sykkelveger, datert Kulturminnedokumentasjon, datert Fylkesmannens opprettholdelse av innsigelse, datert