SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Anne Guri Aase Arkivsak: 2011/815 Løpenr.: 2670/2014. Utvalsaksnr. Utval Møtedato 14/51 Teknisk utval

Transkript

1 ULSTEIN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Anne Guri Aase Arkivsak: 2011/815 Løpenr.: 2670/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 14/51 Teknisk utval Saka gjeld: DETALJREGULERING VOLLANE - 1. GONGS OFFENTLEG ETTERSYN Vedtak i Teknisk utval, : 1. Teknisk utval stiller seg positiv til hovuddraga i framlegg for detaljregulering for Vollane, slik det går fram av plankart datert , føresegner og planomtale med vedlegg. Utvalet går likevel inn for desse endringane av framlegget: a. Planområdet vert utvida til å inkludere ei forlenging av o_v1 mot krysset ved Fløvegen, med tilgrensande areal vest for vegen til fortau. Planområdet må også innlemme eit område aust for krysset, slik at fortauet kan koplast på den eksisterande opparbeidde overgangen på nordsida på Fløvegen. Det vert sett inn rekkjefølgjekrav i føresegnene at gangveg skal vere ferdigstilt før bruksløyve kan gjevast for BB, BK1 og BK2. b. Det må regulerast inn gangveg/-sti mellom BK2 og stranda frå vestleg ende av f_v2 sørover til plangrensa dvs. i retning Osnessanden, jf. uttale frå Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Dermed får ein både etablert ein gangsti for å lette og leggje til rette for gangtrafikk og skapt eit naturleg skilje mellom eigedommane og strandsona. Stien kan leggjast på kote 3,5 og ha ei breidde på inntil 3 meter. Det vert sett rekkjefølgjekrav i føresegnene at stien skal vere ferdigstilt før bruksløyve kan gjevast for BK2. c i reguleringsføresegnene får følgjande tillegg (2 nye pkt.): BK1 skal utbyggast med samankjeda hus. BK2 skal utbyggast med to-mannsbustadar. 2. Planforslaget vert sendt attende til plankonsulent som rettar plankart og føresegner i samsvar med pkt. 1 ovanfor, før planforslaget kan sendast på høyring. 3. Framlegg til detaljregulering for Vollane, med føresegner, PlanID , revidert i samsvar med pkt. 1 ovanfor av plankonsulent, vert å leggje ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova, Handsaming: Fellesframlegg frå Teknisk utval:

2 Nytt pkt 1 c, i reguleringsføresegnene får følgjande tillegg (2 nye pkt.): BK1 skal utbyggast med samankjeda hus. BK2 skal utbyggast med to-mannsbustadar. Røysting: Tilrådinga frå kommunalsjef teknisk med tillegg av fellesframlegget vart vedteke med 7 mot 0 røyster. Tilråding frå kommunalsjef teknisk: 4. Teknisk utval stiller seg positiv til hovuddraga i framlegg for detaljregulering for Vollane, slik det går fram av plankart datert , føresegner og planomtale med vedlegg. Utvalet går likevel inn for desse endringane av framlegget: d. Planområdet vert utvida til å inkludere ei forlenging av o_v1 mot krysset ved Fløvegen, med tilgrensande areal vest for vegen til fortau. Planområdet må også innlemme eit område aust for krysset, slik at fortauet kan koplast på den eksisterande opparbeidde overgangen på nordsida på Fløvegen. Det vert sett inn rekkjefølgjekrav i føresegnene at gangveg skal vere ferdigstilt før bruksløyve kan gjevast for BB, BK1 og BK2. e. Det må regulerast inn gangveg/-sti mellom BK2 og stranda frå vestleg ende av f_v2 sørover til plangrensa dvs. i retning Osnessanden, jf. uttale frå Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Dermed får ein både etablert ein gangsti for å lette og leggje til rette for gangtrafikk og skapt eit naturleg skilje mellom eigedommane og strandsona. Stien kan leggjast på kote 3,5 og ha ei breidde på inntil 3 meter. Det vert sett rekkjefølgjekrav i føresegnene at stien skal vere ferdigstilt før bruksløyve kan gjevast for BK2. 5. Planforslaget vert sendt attende til plankonsulent som rettar plankart og føresegner i samsvar med pkt. 1 ovanfor, før planforslaget kan sendast på høyring. 6. Framlegg til detaljregulering for Vollane, med føresegner, PlanID , revidert i samsvar med pkt. 1 ovanfor av plankonsulent, vert å leggje ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova, Løpenr. 2670/2014 i arkivsak 2011/815 Side 2 av 6

3 Saksfakta: Vedlegg: 1. Oversiktskart, datert Plankart, datert Framlegg til føresegner, datert Planomtale, datert Kopi av merknadar frå varsel om oppstart, datert Kommentarar til innkomne merknadar, datert Korrespondanse mellom Sporstøl og Møre og Romsdal fylkeskommune. Samandrag av saka: Saka gjeld privat detaljregulering for Vollane i Ulstein kommune, frå Sporstøl Arkitekter og siv. ark. Georg Grimstad frå Bucci Arkitektur og Design AS på vegne av Naustneset AS. Planområdet femner om eit område på 12,3 daa, og består i dag av rekkjehus og hybelbygg med totalt 28 bueiningar. Planområdet overlappar med eksisterande reguleringsplan Krushammaren Halseneset, PlanID Det er gjort framlegg om bustadbygging med tilhøyrande infrastruktur, med tre bustadområder: 1 blokk (BB), 3 stk. 2 mannbustadar (BK1), og 1 stk. rekkjehus (BK2). Totalt vert dette 32 bueiningar innanfor planområdet. Området Vollemarka har tidligare vore eit av dei aktuelle områda for ei framtidig utviding av gravplassen på Osnes. Viser her til kommunestyret sitt møte den , sak PS 12/69, der dei såg det som avgjerande å sikre tilstrekkeleg areal til gravplass på Osneset. Etter kommunestyret si vurdering kan arealbehovet likevel stettast utan å måtte ta i bruk området på Vollemarka og som i gjeldande reguleringsplan (Halseneset Krushammaren) vart utlagt til bustadformål. I tilknyting til førvarslinga kom det inn 4 innspel frå høyringsinstansar og 1 innspel frå nabo. Møre og Romsdal fylkeskommune: Satt krav om arkeologisk registrering i området. Det må i reguleringsplanen takast omsyn til nærliggande kulturminne på Oshaugen og Vollane bustadområde. Kommunen bør vurdere om arealet skal inngå som del av kulturlandskapet rundt Oshaugen og om det heller bør nyttast som areal til gravplass. Leik og uteopphaldsareal bør sikrast ved rekkjefølgjekrav. Peikar og på at gjeldande plassering vil medføre dårlig lys og temperatur kvalitetar på leikeområda. Fylkeskommunen vil fremje motsegn til eit eventuelt planforslag ved offentleg ettersyn, dersom eventuelle konsekvensar ikkje er tilstrekkeleg utgreidd. Området har ein viktig verdi i forhold til ålmenta sine interesser i strandsona og desse bør sikrast. Kommentar: Registrering av kulturminne i planområdet vart gjennomført sommaren 2013 der det vart registrert automatisk freda kulturminne som kan kome i konflikt med den planlagde utbygginga i området. Etter dialog med Fylkeskonservatoren har plankonsulent gjennomført ein visualisering av den planlagde bygningsmassen i forhold til Osneshaugen. Desse kan sjåast på side 2 i vedlagt merknadsskjema, datert , og på side 19 i planomtalen, datert Løpenr. 2670/2014 i arkivsak 2011/815 Side 3 av 6

4 For barn og unge sine interesser viser plankonsulent til eksisterande leikeplass i nordaust utanfor planområdet som er planlagd oppretthaldt. Det er regulert inn to leikeområdet i planområdet: f_uo1 og f_uo2. f_uo2 er eit område mellom BB og BK1, og f_uo1 eit leikeområde søraust i planområdet. Det er plankonsulent si vurdering at ly for vær og vind er like viktig på gjeldande lokalitet som solrikheit. Kring gravplassproblematikken vert det vist til sak PS 12/67 i kommunestyret den , der det vart vedteke å ikkje nytte gjeldande planområde som utvidingsområde for gravplass. Det har vidare vore dialog mellom Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeskonservatoren og plankonsulent Bjørnar Sporstøl, sjå vedlagt merknadsskjema, datert Plankonsulent meiner at dialogen mellom dei ulike partane i sum synleggjer ein relativt omfattande prosess og vurdering av verknadane av planen for nybygg i forhold til kulturminne, gravplassutviding og strandsonen ved Osnessanden. Det vert opplyst om at Fylkeskonservator vil innstillast på dispensasjon og frigjeving med anbefaling om at området vert undersøkt nærare før tiltak vert sett i gong. Fylkesmannen i Møre og Romsdal: Peikar på at det skal gjennomførast risiko og sårbarheitsanalyse for planområdet. Barn og unge sine interesser må ivaretakast i planen. Sandstrendene må vere allment tilgjengelege ved å sikre fri ferdsel på og bak sandstranda. Kommentar: Plankonsulent meiner at samfunnstryggleiken er vurdert i planforslaget. Viser til at området har vore utbygd sidan 1960-talet, og det er ikkje kjent at området har hatt uheldige hendingar med omsyn til risiko og sårbarheit. Kommentar til barn og unge sine interesser viser plankonsulent til kommentarane gjeve på merknaden frå Møre og Romsdal fylkeskommune. Når det gjeld natur og miljøvern peikar plankonsulent på at forslaget til detaljregulering er uendra på dette punktet med berre mindre justering i forhold til gjeldande plan. Viser til at føresegna for offentleg tilgang til vegar, tilkomst, og strandsona med friområde i sjø og på strand er uendra i forhold til gjeldande reguleringsplan. Statens Vegvesen: Dei går ut frå at den planlagde utbygginga på sikt vil føre til meir trafikk på den kommunale vegen opp mot fylkesvegen. Eit fortau og ei utbetring av denne vegen bør vurderast samtidig med ei utbygging av området. Kommentar: Plankonsulenten peikar på at talet på bueiningar vert tilnærma uendra og at trafikken til og frå området ikkje vil verte vesentleg endra frå dagens situasjon. I forhold til vegtilkomst er denne i tråd med Statens Vegvesen si handbok 017 med omsyn til breidde, utforming etc. Området er oversiktleg med omsyn til mjuke trafikantar. Mindre tiltak som merking av fotgjengarfelt på fylkesvegen vil kunne betre tryggleiken. Dette er tiltak som plankonsulent meiner ikkje treng verte ein del av reguleringsplanen. Noregs- Vassdrags og Energidirektorat (NVE): Peikar på potensiell fare for ustabile avsetjingar i grunnen. Om undersøkingar viser skredfare må dette arbeidast inn i plankartet med omsynssoner. Kommentar: Merknaden er tatt inn i planforslaget og det er tatt med i føresegnene med Løpenr. 2670/2014 i arkivsak 2011/815 Side 4 av 6

5 rekkjefølgjekrav om grunnundersøkingar. Plankonsulenten meiner dette er tilstrekkeleg for sikring av framtidig busetnad. Dette begrunnast med at det har vore moderat utbygging og at området har hatt busetting sidan 1960-talet. Det har ikkje vore under utbygginga eller i tida etter kjent eller påvist ustabil grunn. Øystein Hofset: Klagar over at planlagde bygg er høgare enn dei som er sett i gjeldande reguleringsplan. Peikar på at dette vil redusere deira planar for utbygging av tilgrensande areal. Kommentar: Plankonsulent peikar på at blokk BB er auka med 2 meter til maks 10 meter, medan resterande bygg ikkje er høgare enn rammene som ligg i allereie eksisterande plan. Ein ekstra etasje og høgd på blokka er avgjerande for prosjektets økonomi, og gjev ei betre utnytting av uteområda kring bygga. Vurdering: Det er registrert to freda fornminne i nærleiken til planområdet, eit automatisk freda gravminne frå Jernalderen på Oshaugen, og eit automatisk freda bosettingsspor frå bronsealder jernalder nord for planområdet. Det er og andre minner i nærleiken, men dei vil ikkje få påverknad frå denne reguleringsplanen. Plankonsulent skriv at fylkeskonservatoren sine merknadar er vurderte og planen er justert med omsyn til fjernverknadane mot Oshaugen. Det har vore mykje dialog mellom plankonsulent og fylkesnivå. Fylkeskonservatoren opplyser i eit brev datert , at dei er innstilt på dispensasjon og frigjeving med anbefaling til Riksantikvaren om at området vert undersøkt nærare før tiltaket vert sett i gong. Registreringane innanfor planområdet har ikkje på gjeldande tidspunkt fått tildelt ID. Det er i plankartet og føresegnene sett inn eit bestemmelsesområde (#1) som skal sikre at området vert frigitt av Riksantikvaren før løyve om riving og igongsetting av tiltak vert gitt. Planområdet ligg i dag innanfor reguleringsplan Krusehammaren Halseneset, PlanID Det vart i denne planen regulert ny fylkesvegen mot Flø saman med tilhøyrande gang- og sykkelveg. Tilkomstvegen som vart regulert inn ned mot det aktuelle planområdet vart ikkje dimensjonert for ei større trafikkmengd. Når det no vert planlagd til eit bustadområde med tettare utnytting, og prosjektet vert fremja for å kunne stette bustadetterspurnad for menneske i alle aldersgrupper, vil dette gje langt høgare trafikal aktivitet i området. Gåande frå bustadområda vil verte små barn til eldre som då ikkje får ordentlig gangveg og må ferdast i same vegbane som bilane. Dette er også påpeika av Statens Vegvesen i deira merknad til oppstart av planarbeidet. Administrasjonen sender derfor tilbake plankart til plankonsulent med krav om at planområdet vert utvida til og med vegkanten på Fløvegen med tilhørande areal på vestsida for fortau og eit mindre areal aust for krysset. Dette for å sikre at ein får kopla seg på den eksisterande gangvegen på andre sida av Fløvegen. Det vil i føresegnene verte sett rekkjefølgjekrav om at gangvegen må vere ferdigstilt før bruksløyve vert gjeve for BB, BK1 og BK2. Det er poengtert frå Møre og Romsdal fylkeskommune at dei ønskjer at den planlagde utbygginga vert trekt noko lenger inn frå stranda, slik at strandsona vert sikra for offentleg tilgang. Administrasjonen meiner at det i framlegg til plankart ikkje er noko tydeleg og fysisk avgrensing mellom privat og offentleg uteområde mot sjøen. Det vert viktig å unngå «tomtegliding» mot sjøen og at sjøsida vert oppfatta som privat. Ei løysing på dette vert å lage ein sti (turdrag) ved forlenging av tilkomstvegen nord i Løpenr. 2670/2014 i arkivsak 2011/815 Side 5 av 6

6 planområdet slik at ein då både får etablert ein gangsti for å lette og leggje til rette for gangtrafikk og skape eit naturleg skilje mellom husa og strandsona. Ut frå terrenget kan ein slik sti lagast ved kote 3,5 med inntil 3 meters breidde, og med ei naturleg forlenging mot Osnessanden. Det må også settjast inn rekkjefølgjekrav om at stien må ferdigstillast før bruksløyve vert gjeve for BK2. Bustadblokk, BB, vil følgje den svake skråninga ned mot sjøen i vest og står med ryggen mot Osneshaugen i sør. Blokka er plassert mot haugen for å redusere høgdeverknadane. Hovudprinsippet for blokka er underetasje med nedgrave parkering og 3 etasjar med leilegheiter. Maksimalhøgda er sett til 10 meter over gjennomsnittleg planert terreng, noko som er 2 meter høgare enn mønehøgda i gjeldande plan. For blokk BB er det regulert til eit maks. BYA=90%. For rekkjehus BK2 er bebygd areal regulert til maks BYA=50%. Maksimalhøgd er sett til maks 8 meter møne- og gesimshøgd over gjennomsnittleg planert terreng. I forhold til gjeldande plan gjev det 2 meter høgare gesimshøgd. 2 mannsbustadane i BK1 er regulert til maks BYA=50%. Maksimalhøgd er sett til maks 8 meter mønehøgd og 6 meters gesimshøgd. Dette er i samsvar med gjeldande reguleringsplan. Administrasjonen har ikkje store innvendingar mot den høge utnyttingsgrada som er sett i planen, då prosjektet gjev eit klart avgrensa, men konsentrert bustadområde. Konklusjon: Administrasjonen rår til at privat forslag til detaljregulering for Vollane vert lagt ut til offentleg ettersyn, etter å ha vorte sendt attende til plankonsulent som rettar seg etter endringane spesifisert i saksutgreiinga og i vedtaket, for plankart og føresegner. Ulsteinvik, Arne Runar Vik Kommunalsjef teknisk Løpenr. 2670/2014 i arkivsak 2011/815 Side 6 av 6