FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Dato: Rev.: TROMSØ KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR VANGBERG BOLIGOMRÅDE PLAN NR.

Transkript

1 FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Dato: Rev.: TROMSØ KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR VANGBERG BOLIGOMRÅDE PLAN NR

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG BAKGRUNN PLANSTATUS 4 4. DAGENS SITUASJON PLANOMRÅDE 4 5. EIENDOMSFORHOLD 5 6. PLANSTART OG MEDVIRKNING INNKOMNE MERKNADER/INNSPILL PLANFORSLAGET.. 7 Bebyggelsen.. 7 Lekeplasser 10 Universell utforming av bygg og terreng.. 11 Trafikale forhold, parkering. 11 Klima. 12 Støy 17 Skolevei. 17 Teknisk infrastruktur 18 Sikkerhet og beredskap. 18 Snølagring. 18 Trafo.. 18 Skiltplan VIRKNING AV PLANFORSLAGET

3 1. SAMMENDRAG Vangberg Boligutvikling AS ønsker å tilrettelegge for leilighetsbebyggelse på området som på en tilfredsstillende måte kan innpasses i områdets bygningsstruktur. Den nye bebyggelsen skal derfor trappes ned mot nord slik at byggehøyde harmonerer med eksisterende boligbebyggelse. Det skal tilrettelegges for gode utomhusarealer for barn og sosiale møtesteder for de voksne. Det blir lagt vekt på at store deler av bebyggelsen skal utformes innen rammen av «Tilgjengelighet for alle». Planområdet forutsettes å være tilnærmet fri for synlig parkerte biler. Med unntak av en del gjesteparkeringsplasser, er parkering primært lokalisert til underetasje/kjeller. Det skal etableres søppelsuganlegg med nedkast plassert i tilknytning til boligens adkomst. For å unngå trafikk av hentebiler på boligveiene, er hentestasjon plassert på sørsiden av feltet med egen utkjøring for hentebil. Plankartet med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse er ment å gi klare og gode rammebetingelser for den videre prosjekteringen av bebyggelsen med tilhørende funksjoner. 2. BAKGRUNN Jørgensen Plankontor har fått i oppdrag av Vangberg Boligutvikling AS å utarbeide detaljreguleringsplan for boligfelt på eiendommene 118/216, 118/922 og 118/1570. Området er meget godt egnet for boligbygging. Det vender mot vest og tilbyr svært gode solforhold langt utover kvelden. Med en tomt nesten uten helning, vil forholdene ligge godt til rette for universelt utformede løsninger og gode utearealer. Området grenser direkte til Bymarka med sitt helårs aktivitetstilbud samt turstier/skiløyper som strekker seg helt til Nordøya. Infrastrukturen er godt utbygd i området med barneskole, gang og sykkelveier samt gode bussforbindelser til sentrum. Lekeområder tilknyttet Fagereng barneskole oppfyller direkte kravet til strøkslekeplass med hensyn til avstand for halve reguleringsområdet. Fagereng barneskole som ligger 500 m unna har god kapasitet. Her forventes det synkende elevtall i prognosetiden frem til

4 3. PLANSTATUS I kommunens arealdel er området avsatt til boligformål. Foreliggende reguleringsplan skal erstatte plan nr fra 1996 hvor planområdet hadde status som landbruksområde. Fig. 1 Fig DAGENS SITUASJON PLANOMRÅDET Vangberg ligger på sørvestsiden av Tromsøya omlag 3 km fra sentrum. Tomtearealene som skal bebygges er på henholdsvis 11 og 1,8 daa. Terrenget ligger på ca. kote 13 i øst og faller til kote 8 9 langs Kvaløyveien i vest. I nord grenser området mot etablert boligfelt med småhusbebyggelse. På øst og sørsiden av området går det et belte av vei og smal grønnkorridor som igjen grenser til offentlig regulert område, avsatt til grav - og urnelund (øst) samt tilhørende parkering. Mot vest grenser området til Kvaløyvegen. På sjøsiden av Kvaløyvegen ligger et område regulert til erverv. Det er foretatt geotekniske undersøkelser av grunnforholdene og disse er tilfredsstillende med hensyn til de tiltak som skal gjøres på området. På områdets nord-vestre del er det en god del trevegetasjon. Området ligger i GUL støysone, «Flystøysoner for Langnes». 4

5 Eksisterende bebyggelse i Tussøyvegen har i dag en lite tilfredsstillende avkjørsel fra Kvaløyvegen på grunn av ugunstig stigningsforhold. Det forutsettes at denne avkjørselen stenges for kjøretrafikk og at ny avkjørsel samordnes med avkjørsel fra det nye feltet til Kvaløyvegen felles med gravlunden. 5. EIENDOMSFORHOLD Eiendommer innenfor den delen av planområdet som skal bygges ut: 118/922, 1570 Vangberg Boligutvikling AS 118/216 Astri Lillian Pedersen 118/256 Mai Elin Barlindhaug 6. PLANSTART OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte med Tromsø kommune, Byutvikling ble avholdt Etter ønske fra Byutvikling ble planområdet utvidet til å ta med vegen i plan 1013 mot sør og nord, boligfeltet i plan 1148 mot nord og deler av Kvaløyvegen mot vest. Det siste for å regulere bussholdeplass med buss-skur og fotgjengerovergang. Oppstart av planarbeidet ble annonsert i «Tromsø» tirsdag 8. juli Brev til naboer og sektormyndigheter datert Det kom inn 6 uttalelser/merknader. Underveis i prosessen ble det den og også avholdt 2 naboskapsmøter. 7. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER/INNSPILL Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen uttaler at reguleringsområdet er lokalisert og tilknyttet kommunale veier i Tromsø kommune, langt fra tilstøtende riks og fylkesveier. Planlagte utbygging vil derfor i liten grad kunne påvirke trafikkforholdene på dette vegnettet. Statens vegvesen har ingen merknader til planarbeidet. Troms fylkeskommune, Kulturetaten, brev datert De opplyser at de tidligere har gjort overflatebefaringer i 1993 i forbindelse med reguleringsplan for kirkegården på Vangberg. Imidlertid har undersøkelsesmetodene endret seg siden 1993 og det vil derfor være behov for flateavdekking av området. 5

6 Kulturetaten opplyser i brev datert at de har gjennomført flateavdekking i det aktuelle området og at det ikke ble registrert automatisk freda kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Tromsø kommune, rådmannen, brev datert Tromsø Eldreråd anmoder arkitektene om å ta hensyn til eldres krav til bolig med hensyn til utforming, atkomst og tilgjengelighet. De peker på at i en så stor boligmasse vil det også være personer som er avhengig av offentlig hjelp som hjemmesykepleie og hjemmehjelp. Dette er personell som nødvendigvis må forflytte seg per bil og Eldrerådet ber om at det blir avsatt tilstrekkelig gjesteparkeringsplasser. De ber også om at heisene dimensjoneres slik at det blir plass for en sykebåre. Planleggers kommentar: Bebyggelsen og utearealet vil få universell utforming slik at nevnte behov vil bli ivaretatt. Noen parkeringsplasser kan øremerkes hjemmesykepleier/ hjemmehjelp. Videre vil det bli avsatt et eget lite rom til hjemmefrisør for eierne samt hybel m/toalett og dusj som kan leies av beboerne. Beboere i Tussøyveien, brev datert l0 og I førstnevnte brev fremgår det blant annet at de stiller seg negativt til blokkbebyggelse i naboområdet og at eventuell bebyggelse utformes i stil tilsvarende eksisterende bygg i Tussøyveien, dvs. eneboliger/tomannsboliger i 1 til 2 etasjer. I brev datert utdyper beboerne i Tussøyvegen de negative konsekvensene utbyggingen vil få for dem. Planleggers kommentar: Den nye bebyggelsen nærmest boligfeltet i Tussøyvegen er i 2 etasjer (BKS1, BKS2). Bygning BB4 har 2 etasjer nærmest eiendommen 118/71 som økes til 3 etasjer mot øst. Videre øker etasjetallet til maksimalt 5 etasjer for bygning helt sør i feltet. Alle bygninger med mer enn 2 etasjer trappes imidlertid ned mot vest. Det er utarbeidet sol- /skyggediagram som viser situasjonen ved høysommer samt vår og høst. Diagrammene er basert på områdets topografi og reelle høyder på bebyggelsen. Det har tidlig i planprosessen vært vurdert andre plasseringer av lekeplassen, blant annet nærmere eksisterende bebyggelse i nord. Bakgrunn for at denne plasseringen ikke ble valgt, er at det uansett må være tilstrekkelig uterom mellom bebyggelsen (bygningsstrukturene) lengre sør. Det er derfor hensiktsmessig å benytte dette arealet samt arealet foran den nye bebyggelsen til lek. Dette er gode arealer som også gir delvis skjerming mot vær og vind. En større lekeplass lagt i nord ville derfor gi en lite rasjonell utnyttelse av arealene. Kvartalslekeplassen vil også være tilgjengelig for barna i Tussøyvegen 6

7 Sametinget, brev datert Sametinget viser til kopi av brev fra Troms fylkeskommune av og Sametinget kan ikke se å ha fått saken på høring og har av den grunn ikke uttalt seg til denne. De ber om å få tilsendt varselet slik at uttalelse kan gis. Sametinget uttaler i e-post datert at det kan se ut som de aldri fikk saken. Uansett tror de ikke at de ville hatt noen merknader til denne. Tromsø kirkelige fellesråd har i møte drøftet saken og har blant annet gitt uttrykk for at det anlegges buffersone med vegetasjonsfelt mellom området regulert til gravlund og det planlagte boligområdet. Planleggers kommentar: Det har vært avholdt et møte hos Kirkevergen hvor de omarbeidede planene ble vist ved en modell. Kirkevergen hadde ingen merknader til prosjektet slik det nå er utformet. Se vedlagte brev datert fra Tromsø kirkelige fellesråd. 8. PLANFORSLAGET Planforslaget består av: Plankart datert i målestokk 1 : 1000, rev Reguleringsbestemmelser datert , rev Beskrivelse (dette dokument) datert , rev Modell Risiko og sårbarhetsanalyse, vedlegg 2 Støyrapport datert Sol-/skyggediagram, datert april 2013 Detaljplaner lekeplasser Uteromsplan Bebyggelsen Volumet/tyngdepunktet på den nye bebyggelsen er lagt til tomtas søndre del, lengst borte fra eksisterende boligbebyggelse i Tussøyvegen. Avstanden fra den høyeste bygningen (5. etasje) til den eksisterende bebyggelsen blir ca meter. Den nye bebyggelsen i nord vil hovedsakelig bestå av toetasjers bygninger. Denne bebyggelsen vil få flatt tak, noe som gir en lavere totalhøyde enn toetasjers bebyggelse med røstet tak. 7

8 At bebyggelsen over 2 etasjer trappes ned mot vest (terrasseres), vil også gis en dempende effekt. Utnyttingsgraden er vist ved BYA i % av tomteareal og kotehøyder på bebyggelsen. I bebyggelse med mer enn 2 etasjer installeres heis. Det blir trapp- og heisforbindelse mellom garasjeanlegget under terreng og boligetasjer. Til sammen vil det bli mellom 80 og 95 boenheter. Det er lagt vekt på relativt store leiligheter. Fig. 3 Utbyggingsområdene (A og B) Fig. 4 Flyfoto 8

9 Fig. 5 Foto av modell-felt A Fig. 6 Foto av modell-felt B 9

10 Lekeplasser Totalt lekeareal er på ca m2. Av dette vil kvartalslekeplassen utgjøre vel 1500 m2 samt at det vil bli opparbeidet nærlekeplasser ved boligenes inngangsparti. Lekearealene ligger delvis skjermet for vær og vind av bebyggelsen, men med tilfredsstillende solinnfall ved nedtrapping av etasjeantallet mot vest. Deler av lekeplassene skal være tilpasset bevegelseshemmede. Dette lekeområdet skal også kunne benyttes av barn som bor i den etablerte bebyggelsen i Tussøyvegen. Denne bebyggelsen har ikke innregulert lekeplasser i sitt nærområde. Kommunens krav til strøkslekeplass er på minimum 6000 m2 og skal ligge maksimalt 500 m fra boligen. Ut fra feltets størrelse og antall boliger burde det avsatte lekearealet på omlag 3000 m2 dekke godt opp om kravet til nær- og kvartalslekeplass. Feltet er ikke stort nok til å romme en egen strøkslekeplass. Fagereng barneskole som ligger vel 500 meter unna har lekeområder som oppfyller kravet til strøkslekeplass. I tillegg ligger Bak-Olsen med varierte vinterleker, blant annet et lite skitrekk, omlag 400 meter øst for feltet. Fig. 7 Kvartalslekeplass (Lek 1) Fig. 8 Tomteareal kan benyttes til lek ved BKS 3 10

11 Universell utforming av bygg og terreng Planområdet er relativt flatt og forholdene ligger godt til rette for universell utforming av uterom, blant annet med lett tilgjengelighet til lekeplasser for bevegelseshemmede. Bygningene blir utstyrt med heis som er dimensjonert for rullestolbrukere. Generelt skal bygninger og utearealer utformes innenfor rammen av «Tilgjengelighet for alle». Trafikale forhold, parkering Kvaløyvegen har i dag en skiltet hastighet på 50 km/t forbi planområdet. I forbindelse med innregulering av buss-stopp på begge sider av Kvaløyvegen like nedenfor feltet, vil det bli anlagt fartshump i fotgjengerfeltet med nedsatt fartsgrense til 30 km/t.. Omlag 150 m sør for planområdet har Kvaløyvegen en skiltet hastighet på 30 km/t. Det er i brev av til kommunen søkt om å få flytte dette skiltet nord for planområdet. Adkomst til planområdet fra Kvaløyvegen vil skje via eksisterende avkjørsel i sør. Avkjørselen benyttes i dag som adkomst til grav- og urnelunden. Vegen vil i forbindelse med utbyggingen av Vangberg boligområde bli oppgradert til full kommunal standard opp langs den nye bebyggelsen. Det skal anlegges en skjerming av trevegetasjon som buffert mellom den nye bebyggelsen og adkomsten til gravlunden. Se fig. 9 og 10. I samråd med seksjon Eiendom/Park er det valgt tresortene gråor, istervier samt innslag av enkelte bjørketrær. I parkeringsanlegget under terreng legges det også til rette for HC-parkering, sykkelparkeringsplasser og sportsboder. Bebyggelsen i felt BB4 og BKS3 vil få parkering i egne garasjeanlegg. Av praktiske grunner etableres gjesteparkering ute på terreng. Foruten HC-gjesteparkering vil også noen plasser kunne avsettes til hjemmesykepleie/hjemmehjelp. Det lages åpninger i støyskjerm som styrer gangtrafikk til buss-stoppene ved Kvaløyvegen. Boligvegene inne i feltet GG1 og GG2 skal være bilfrie. Dette trygger også barnas lek som ofte skjer på boligvegene. Vegene vil imidlertid bli dimensjonert for brann og redning. 11

12 Fig. 9 Trevegetasjon sett fra gravlunden i øst Fig. 10 Trevegetasjon sett fra sør mot vei opp til gravlunden Klima Det er ved plassering av den nye bygningsmassen lagt vekt på å ivareta gode solforhold på utearealene, spesielt på dag og ettermiddagstid da områdene vil være mest i bruk. Deler av lekearealene vil kunne dra nytte av skjerming fra bebyggelsen. 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 Støy Det er utarbeidet støyrapport som konkluderer med at det må etableres støyskjerming mot Kvaløyvegen. Bebyggelsen skal støysikres ved at balkonger som kommer i støysonen innglasses. Leilighetene er gjennomgående og vil derfor få en stille side. Siden støyrapporten ble utarbeidet, er bebyggelsen trukket tilbake fra Kvaløyvegen samt at etasjetallet er redusert. Støyrapporten er revidert i samsvar med siste endring av planen. Lekeplass/uteområder støyskjermes i samsvar med støyrapporten. Skolevei Vangberg tilhører Fagereng skolekrets og ungdomsskolen på Sommerlyst. Det er vedtatt at det skal bygges fortau over Røstbakktoppen slik at veien blir tryggere for ungdomsskoleelevene. Fig. 11 Skolevei til barne og ungdomsskolen. 17

18 Teknisk infrastruktur Området skal tilknyttes offentlig VA-nett som ligger i gang og sykkelvegen på nedsiden av feltet. Vannforsyningen til området er det siste året utbygd/utbedret i området Tussøyvegen slik at brannvannskapasiteten er tilfredsstillende. Rør for søppelsug og vann og avløpsledninger internt i feltet samordnes i samme grøft der det er hensiktsmessig. Bebyggelsen i felt BKS3 vil få tradisjonell søppeltømming. Sikkerhet og beredskap Grunnforholdene er undersøkt av geoteknisk konsulent og funnet godt egnet for boligutbygging. Området ligger i grønn sone for radonforekomst. Snølagring Det er avsatt tilstrekkelig areal til snølagring. Trafo Trafo vil bli innpasset i garasjeanlegg under terreng. Skiltplan I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse for opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg vil det bli vurdert behov for skilting/skiltplan. 9. VIRKNING AV PLANFORSLAGET Som det fremgår av ROS-analysen (se vedlegg), vil gjennomføring av planen føre til en mindre trafikkøkning på Kvaløyvegen. Området er sjekket ut i forhold til Naturmangfoldloven. Data om disse forhold finnes i NATURBASE registrert av Direktoratet for naturforvaltning. Det er i planområdet ikke gjort registreringer som er i strid med denne loven. Plangjennomføringen vil gi bedre adkomstforhold for eksisterende bebyggelse i Tussøyvegen ved at området blir tilknyttet ny veg fra sør på østsiden av planområdet. Utbyggingen vil ikke føre til økonomiske konsekvenser for kommunen. 18