Reguleringsplan for kvartal i Midtbyen

Transkript

1 Reguleringsplan for kvartal i Midtbyen FORSLAG TIL PLANPROGRAM NORDRE GATE OLAV TRYGGVASONS GATE THOMAS ANGELLS GATE SØNDRE GATE Skråfoto fra gulesider.no Sist revidert: side 1 av 21

2 Forord På vegne av E. C. Dahls Eiendom as har arc arkitekter fått i oppdrag å fremme en reguleringsplan for kvartalet omringet av Olav Tryggvasons gate, Nordre gate, Thomas Angells gate og Søndre gate i Midtbyen. Reguleringsplanen har som mål å bidra til et styrket handelsmiljø i Midtbyen ved å fortette kvartalet og gi rom for utvidede forretningslokaler innover i bakgården. Bakgårdsmiljøet skal samtidig gjøres mer tilgjengelig for offentligheten. Ny bebyggelse skal underordne seg Midtbyplanen og skal tilpasses eksisterende bebyggelse i kvartalet. Trondheim arc arkitekter as nordregt trondheim tel faks side 2 av 21

3 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn for planarbeidet Formålet med reguleringsplanen Krav om konsekvensutredning 4 2. Planområdet Planområdets lokalisering og arealbruk Dagens situasjon 5 3. Overordnede rammer Kommuneplan, arealdel og kommunedelplan Gjeldende regulering Arealbruk Planforslaget Intro Planalternativ Influensområde Behov for offentlige eller private tiltak Kjent kunnskap, eksisterende utredninger Utredningsprogram Utredninger som skal inngå i planforslaget Sammenstilling av utredningstema og metodikk Planprosess og medvirkning Organisering av planarbeidet Plan for informasjon og medvirkning 21 side 3 av 21

4 1 Bakgrunn for planarbeidet 1.1 Formålet med reguleringsplanen Formålet med reguleringsplanen er å bidra til å styrke handelsmiljøet i Midtbyen gjennom å fornye et sentralt bakgårdsmiljø. Bebyggelsen i denne bakgården fremstår i dag som lite egnet for utvikling av nye handelsarealer. De forholdsvis grunne byggene langs gatefasadene utelukker etablering av nye større butikker. Ved å innlemme en ny bakgårdsbebyggelse til forretningsareal vil hver butikk trenge mindre fasadelengde. Dette vil muliggjøre et rikere gatemiljø. Reguleringsplan for Midtbykvartalet skal: - styrke handelsmiljøet i Midtbyen - gi bakgårdsmiljøet i kvartalet et løft - gjøre bakgårdsmiljøet mer tilgjengelig for alle - opprettholde gjennomgang i kvartalet ( Citypassasje ) - underordne seg Midtbyplanen - ta hensyn til verneverdig bebyggelse og kulturminner - utføres med respekt for bygningsmiljøet - ikke virke privatiserende - ikke få negative konsekvenser for eksisterende bruk (som f.eks. boligene) 1.2 Krav om konsekvensutredning Planarbeidet i kvartalet i Midtbyen er i strid med Midtbyplanen. Tiltaket er lokalisert i et område med særlig verdifulle kulturmiljø og vurderes å ha vesentlige konsekvenser for kulturminner og kulturmiljø i forhold til byplanen, trebyen, byggehøyde og vernet bebyggelse. På bakgrunn av ovennevnte faller tiltaket under oppfangskriteriene for konsekvensutredning jfr. pbl 4. Det skal utarbeides et planprogram for den foreslåtte reguleringen, og en konsekvensutredning som beskriver planens virkning for miljø og samfunn. side 4 av 21

5 2 Planområdet 2.1 Planområdets lokalisering og arealbruk Planområder ligger i Midtbyen og omfatter hele kvartalet Olav Tryggvasons gate 15, GIS/LINE 17, 19, WebInnsyn 21, 23, 27, - Nordre Kartutskrift gate 13, 15, Thomas Angells gate 10, 12, 14, 16, 18 og Søndre gate 16, 18. Totalt areal er ca kvm. Eksisterende gjennomgang er citypassasjen. Eiendommer som blir berørt er gnr. 401 og bnr. 183, 185, 187, 189, 191, 193, 281, 280, 207, 206, 205, 204, 203, 202, 201, 344. Dagens arealbruk er forretning, bolig og kontor. Page 1 of 1 Figur 1: Forslag til planavgrensning (Kilde: GIS/LINE WebInnsyn - Trondheim kommune) 2. 2 Dagens situasjon Bebyggelse Planområdet preges først og fremst av 2-etasjers trehusbebyggelse. I Olav Tryggvasons gate skiller nr 21 seg ut med sine 3 etasjer i mur. Den østlige delen av Thomas Angells gate er den som avviker sterkest fra den opprinnelige Midtbyplanen, med flere 4-5-etasjers bygninger med flate tak. Nr 12b er en murbygning på 5 etasjer, nr 12 har 4 etasjer med en tilbaketrukket 5. etasje, nr 10b har 4 etasjer samt en loftsetasje, og hjørnet Thomas Angells gate / Søndre gate er en 4-etasjers murbygning med flatt tak. Noe av bakgårdsbebyggelsen overskrider dessuten også 2 etasjer Stedets karakter En målsetting for Trondheim sentrum er at dens karakter og kvalitet som toetasjes trehusby skal opprettholdes. Omsøkte kvartal er et av de ytterst få i vestre del av sentrum der den toetasjes trehusbebyggelsen fremdeles dominerer. Særlig tydelig er denne dominansen når kvartalet betraktes fra syd og sydvest. Langs Olav Tryggvasons gate brytes denne sammenhengende toetasjes trehusrekken bare av èn treetasjes bygning (i pusset mur), nemlig den vel hundre år gamle Falstergården. jfr. uttalelse fra Byantikvar Gunnar Houen datert side 5 av 21

6 Under følger noen bilder som viser kvartalets fire hjørner. Sett fra sydvest. Krysset Nordre gate og Thomas Angells gate. Sett fra nordvest. Krysset Olav Tryggvasons gate og Nordre gate. Sett fra nordøst. Krysset Søndre gate og Olav Tryggvasons gate. Sett fra sydøst. Krysset Thomas Angells gate og Søndre gate. side 6 av 21

7 Eiendomsbesittere Nordre gate 15 Nye Nordre Gate 15 AS Olav Tryggvasons gate 27 Olav Tryggvasons GT 27 AS 27 Olav Tryggvasons gate 23 E.C.Dahls Eiendom AS Sentrumseiendom Trondheim AS 23 Olav Tryggvasons gate 21 E.C.Dahls Eiendom AS Sentrumseiendom Trondheim AS 21 Olav Tryggvasons gate 19 E.C.Dahls Eiendom AS 19 Olav Tryggvasons gate 17 Kjeldsberg Eiendom AS Olav Tryggvassonsg Olav Tryggvasons gate 15 Søndre gate 18 Kjeldsberg Eiendom Fritz Otto Hertling / / / / / / / / / / / / / / / / b 12 10b 10 Thomas Angells gate 18 Trygve Reimers Thomas Angells gate 12b Viking Eiendom AS Thomas Angells gate 10b E.C.Dahls Eiendom AS Sentrumseiendom Trondheim AS Søndre gate 16 Selbu Sparebankgården AS Nordre gate 13 Nordre GT 13 AS Thomas Angells gate E.C.Dahls Eiendom AS Sentrumseiendom Trondheim AS Thomas Angells gate 12 Hokus Pokus AS Thomas Angells gate 10 Riis Eiendom AS berørte eiendommer Antall boenheter / / / / / / / / / / / / / / / / b 12 10b : Comfort Hotel Lipp - 36 hotellrom 2: Hotell Larsen - langtidsutleie, enheter berørte eiendommer side 7 av 21

8 2.2.4 Befolkning Innenfor planområdet er det per i dag mellom 100 og 200 sysselsatte. Det er ca 50 beboere fordelt på 32 boenheter, hvis man regner 1-2 personer per boenhet Grunnforhold Kvartalet ligger innenfor området i sentrum som angir registrerte fornminneområder jfr. aktsomhetskart kulturminner i grunnen. Berggrunnstyper: Mesteparten av midtbyen og områdene rundt består av amfibolitt som er en metamorf bergart. Løsmassetyper: Det foreligger ikke indikasjoner på ustabile grunnforhold innenfor planområdet. Rundt Midtbyen består størsteparten av grunnen av leire. Selve Midtbyen har et rundt 5 meter tykt sandlag som er avsatt av elva. Grunnforurensning: Det foreligger ikke indikasjoner på grunnforurensning jfr. kommunens aktsomhetskart. Det er imidlertid behov for å foreta en miljøteknisk undersøkelse i forbindelse med videre planprosess Forurensning Støy Nordre gate og Thomas Angells gate er kjernen i Midtbyens handlestrøk og er i stor grad skjermet for biltrafikk. Innfartsårene og gatene rundt fotgjengerstrøket danner hovednettet for biltrafikken. Olav Tryggvassons gate er en av Midtbyens mest trafikkerte gater og hovedåre for kollektivtrafikk. Planområdets nordlige del ligger derfor innenfor rød sone i kommunens støysonekart, mens den sørlige delen ligger innenfor gul sone. Dette kan mulig endres i ny gatebruksplan. Luftforurensning Som situasjonen er i dag er trafikkbelastningen i Midtbyen for stor, noe som medfører at grenseverdiene for lokal luftkvalitet med hensyn til nitrogendioksid og svevestøv til tider overskrides. Etableringen av Nordre avlastningsveg vil føre til at trafikkbelastningen i Midtbyen reduseres. Støy og utslipp i sentrum vil minske betraktelig Teknisk infrastruktur Det må innhentes ytterligere opplysninger fra kabeletater og Trondheim bydrift i forhold til hvor kabler og ledninger er lokalisert. side 8 av 21

9 2.2.8 Kulturmiljø Innenfor planområdet er det registrert 12 verneverdige bygninger klasse C (av antikvarisk verdi) og 3 verneverdige bygninger klasse B (av høy antikvarisk verdi) - jfr. vernestatus Midtbyen Dermed er det kun Thomas Angells gate 12 B som ikke er GIS/LINE WebInnsyn - Kartutskrift Side 1 av 1 vurdert som verneverdig. Ved bygging og eventuell riving av bygninger i bakgården må byantikvaren involveres. Det må dessuten skrives en tilstandsrapport for bygningene som foreslås revet, utført av sakkyndig bygningsteknisk konsulent, med dokumentert erfaring fra restaurering. skalert Fig. 1: Antikvarisk klassifikasjon av bebyggelse. Klasse B - Høy antikvarisk verdi. Klasse C - Antikvarisk verdi. side 9 av

10 3 Overordnede rammer 3.1 Kommuneplan, arealdel og kommunedelplan Planområdet er i gjeldende kommuneplan definert som en del av den eksisterende bybebyggelsen. Retningslinjer i kommuneplanens arealdel sier følgende: Eksisterende bybebyggelse er sentrale byområder med eldre og ny bebyggelse der en ønsker å ta vare på eksisterende bebyggelsesstruktur og hvor det tillates varierte byggeformål med utgangspunkt å tilrettelegge et offentlig og privat service- og arbeidsplasstilbud. Dette innebærer at gatestruktur, gaterom, plasser og parkrom bevares i størst mulig grad. Bebyggelse og anlegg skal utformes med respekt for omgivelsenes særpreg med hensyn til volum, form og materialbruk. 3.2 Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan for området er Midtbyplanen fra Formålet med Midtbyplanen er: 1. Å sikre gradvis fornyelse av bebyggelsen, som bevarer og videreutvikler Midtbyens særpreg og helhetsmiljø. Det er spesielt viktig å beholde Trondheims karakter som treby. 2. Å holde utnyttelsesgraden for Midtbyen på nåværende nivå. 3. Å legge forholdene til rette for at næringslivet og dets arbeidsplasser i Midtbyen kan opprettholdes. 4. Å legge forholdene til rette for en økning av antall bosatte i Midtbyen. 5. Å bedre trafikkforholdene og legge forholdene til rette for en trafikkteknisk prioritering av kollektivtrafikken. I bestemmelsene pkt. 2.1 i Midtbyplanen er det anført at maksimal byggehøyde innefor planområdet er 4 etasjer (gesimshøyde 14 meter). I høydebestemmelsen ligger det også muligheter for å bygge høyer enn 4 etasjer der dette er naturlig for tilpassning til eksisterende høyere bebyggelse. Tilsvarende må høyden være lavere enn 4 etasjer for å tilpasses lavere nabobebyggelse. Gatebruksplanen, vedtatt , har som visjon at Midtbyen skal utvikles til et bysentrum med gateliv og bykultur hvor fotgjengernes vilkår er sentrale. Olav Tryggvasons gate planlegges som kollektivgate, mens Thomas Angells gate blir gågate fram til Søndre. Slik tiltakshaver og forslagsstiller ser det, vil planforslaget ikke komme i vesentlig konflikt med overordnede føringer, men er tvert imot en oppfølging av dens intensjoner om videreutvikling av Midtbyen. Mulighetene som ligger i planforslaget vil kunne være på å gi en vitamininnsprøytning i denne sentrale del av Midtbyen. side 10 av 21

11 S/LINE WebInnsyn - Kartutskrift Midtbykvartalet Side 1 av Arealbruk I gjeldende regulerings- og bebyggelsesplan er tilstøtende bebyggelse til den foreslåtte planavgrensningen regulert til bolig, forretning og kontor. Figur 1: Utsnitt av Regulerings- og bebyggelsesplan, planområdet stiplet i svart. Kilde: GIS/LINE WebInnsyn, trondheim.kommune.no Figur 1: Utsnitt av Midtbyplanen, planområdet stiplet i hvitt. Kilde: mottatt av Trondheim Bytorg Arealplan under arbeid i tilstøtende områder Regulering i kvartalet nord for planområdet (se fig. 1) Andre planvedtak Ingen andre relevante planvedtak enn Gatebruksplan vedtatt Olav Tryggvasons gate er der planlagt som kollektivgate, og en relevant problemstilling vil derfor være om kommunen vil tillate servicetransport herfra. side 11 av 21

12 4 Planforslaget 4.1 Intro Målet med planforslaget er å bidra til et styrket handelsmiljø i Midtbyen. Ved å introdusere en ny bakgårdsbebyggelse, åpnes muligheten for å utvide forretningslokalene i Olav Tryggvasons gate innover i bakgården. Tiltaket vil kunne redusere fasadelengden hver enkelt forretning disponerer mot gata, og dermed kunne bidra til et mer variert handelstilbud og et rikere gatemiljø i Midtbyen. 1. og 2. etasje i den nye bebyggelsen settes av til utvidet forretningsdrift. I etasjene over foreslås hotell og evt. kontor. Planen skal utformes som en detaljplan i henhold til pbl 12.3 som følger opp hovedtrekk og rammer som fremkommer av gjeldende overordnede planer. Det forutsettes at planforslaget tilfredsstiller gjeldende krav om universell utforming. 4.2 Planalternativ Det skal vurderes ulike alternativer. Alternativene viser 4 eller 5 etasjer og alternativ riving av 23. Dersom det gis tillatelse til riving vil det oppføres et nytt bygg med tilsvarende form og volum. 0-alternativet 0-alternativet tilsvarer dagens bruk av eiendommene uten endring av bebyggelsen eller bakgården. Alternativ 1 - Olav Tryggvasons gate 23 samt deler av bakgårdsbebyggelsen til Olav Tryggvasons gate 21, 19 og 17 rives. - 5 etasjer. - Utvidede forretningslokaler i 1. og 2. etasje. - Hotell / kontorlokaler i 3., 4. etasje og i en tilbaketrukken 5. etasje. - Citypassasje Alternativ 2 - Deler av bakgårdsbebyggelsen til Olav Tryggvasons gate 21, 19 og 17 rives. - Olav Tryggvasons gate 23 blir som den er - 4 etasjer. - Utvidede forretningslokaler i 1. og 2. etasje. - Hotell / kontorlokaler i 3. etasje og i en tilbaketrukken 4. etasje. - Citypassasje side 12 av 21

13 Midtbykvartalet Figur 1: 3D-modell, alternativ 1. Nybygg markert med farge. Figur 2: 3D-modell, alternativ 2. Nybygg markert med farge. side 13 av 21

14 Generelt om alternativene _Riving For å oppnå målet om fortetting og utvidet handel i bakgården vil en del bakgårdsbebyggelse måtte rives. Bygningene som ønskes revet er hele eller deler av gnr. 401, bnr. 191, 189, 187 og 185. Alternativ 1 vil vise riving av alle bygninger markert i figur 1, mens alternativ 2 vil vise riving av bygninger markert med mørkere grønn, mens Olav Tryggvasons gate 23, markert med lysere grønn, vil forbli som den er. En tilstandsrapport over de enkelte bygningene det gjelder utføres i videre planarbeid. Søndre gate Olav Tryggvasons gate Thomas Angells gate Nordre gate Figur 1: 3D-modell av eksisterende situasjon i kvartalet. Bygninger ønsket revet markert med grønt. _Nybygg Tanken bak forslaget er at selv om det foreslås en sammenhengende bygningsmasse i kvartalets bakgård, trenger ikke denne å bryte med kvartalets eksisterende struktur, og Midtbyens tradisjonelle oppbygning. Ved å bryte opp det nybygde arealet både i retninger, høyder og evt. i materialbruk, vil det ikke oppfattes som et stort fremmedelement, men som en naturlig del av kvartalet. Det nybygde volumet (vist under, med skravur i fig. 2) knytter seg på det eksisterende. Bygårdene fullføres rundt bakgårder, og strukturens rytme ivaretas. side 14 av 21

15 Figur 2 viser dessuten idéen om å forsterke strukturen på tvers av kvartalet, selv om nybygget strekker seg på langs. Dette understreker en antatt tidligere eiendomsstruktur, f.eks. Falstergården, som gikk på tvers av kvartalet fra Olav Tryggvasons gate 23 til det som i dag er Thomas Angells gate Olav Tryggvasons gate Søndre gate Nordre gate b 12 10b 10 Thomas Angells gate Figur 2: Takplan som viser planområdet, hvor strukturen på tvers av kvartalet er tydelig. Nybygg skravert. I dag er ikke potensialet som ligger i kvartalets bakgårder utnyttet i særlig grad. Graffi og Kafé Larssen har uteservering, men utover det blir bakgårdene stort sett brukt til varelevering og oppbevaring av skrot. Ved å rendyrke mellomrommene mellom bebyggelsen, vil nybygget tilføre kvartalet gode kvaliteter. De ulike bakgårdene kan ha ulike kvaliteter, noen kan være halvklimatiserte med transparente tak, mens andre kan være uklimatiserte. Sammen med Citypassasjen og de utvidede forretningslokalene kan dette gi kvartalet økt aktivitet og attraktivitet. Figur 3 viser hvordan 1. etasje kan løses Olav Tryggvasons gate Søndre gate Nordre gate b 12 10b 10 Thomas Angells gate Figur 3: Mulig løsning for 1. etasje. Viser utvidede forretningsarealer, gjennomganger og bakgårder. side 15 av 21

16 GIS/LINE 4.3 Influensområde WebInnsyn - Kartutskrift Området som påvirker planområdet er vist med stiplet avgrensningslinje i kartet. Influensområdet inkluderer Olav Tryggvasons gate, Nordre gate, Thomas Angells gate og Søndre gate. Side 1 av 1 Fig. 1: Influensområde 4.4 Behov for offentlige eller private tiltak nødvendig for gjennomføringen Tiltakshaver og forslagsstiller ser ikke at det finnes behov for offentlige eller private tiltak før gjennomføringen. 4.5 Kjent kunnskap, eksisterende utredninger - Gatebruksplan for Midtbyen, vedtatt Aktsomhetskart - kulturminner i grunnen - Antikvarisk klassifikasjon av bebyggelse - Grunnforhold - Støysonekart side 16 av 21

17 5 Utredningsprogram 5.1 Utredninger som skal inngå i planforslaget Den overordnede målsetningen om bevaring av den lave trehusbebyggelsen i Midtbyen vil i de fleste tilfeller være motstridende med dagens voluminøse og effektive nybygg. Nybygg i Midtbyen vil derfor alltid kreve utredninger og konsekvensanalyser i oppstartfasen. Under følger en oversikt over utredninger som er relevante for dette planforslaget. Metodikk kommer i tabell under pkt Bylandskap og hovedgrep Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Opplevelse av bylandskapet fra nært og fjernt hold beskrivelse av stedets karakter b) Dagens arealbruk, bebyggelsesstruktur, byggehøyder og solforhold c) Eksisterende kulturminner og rammer i kommunedelplanen angående kulturminner, landskapselementer beskyttet i plan- og bygningsloven Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: d) Hovedalternativer for utbygging og konsekvenser av de ulike alternativene i forhold til: - bylandskap og fjernvirkning - bebyggelsesstruktur / -mønster, byrom og grøntstruktur - byggehøyder og solforhold - kulturminner, landskapselementer - antikvarisk bygningsmiljø 2. Antikvariske bygninger Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Bygninger med antikvarisk verdi i planområdet og tilgrensende kvartaler Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Prinsipper for hvordan nye volumer forholder seg til bygninger med antikvarisk verdi og konsekvenser av dette c) Utredning av tilstanden til bygninger som foreslås revet, mht. teknisk brukbarhet og antikvarisk verdi Avbøtende tiltak: d) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 17 av 21

18 3. Kulturminner i grunnen Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Beskrivelse av eksisterende forhold med hensyn til eventuelle kulturminner i grunnen Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: a) Hovedalternativer for utbygging og konsekvenser av de ulike alternativene i forhold til eventuelle kulturminner i grunnen Avbøtende tiltak: d) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser 4. Adkomst og trafikksikkerhet Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Beskrivelse av eksisterende forhold med hensyn til dagens transportavvikling, kollektivtransport, gang- og sykkeltrafikk, servicekjøring/varelevering Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Redegjørelse for type biler, frekvens, behov for siktlinjer, og konsekvenser for trafikksikkerhet c) Prinsipper for parkeringsløsninger, og konsekvenser av dette d) Prinsipper for servicekjøring / vare- og tjenesteleveranser, renovasjonsbiler, og konsekvenser av disse prinsippene e) Prinsipper for kollektivtransport, framkommelighet, tilgjengelighet, forhold til busstrafikk, og konsekvenser av de ulike prinsippene f) Trafikksikkerhet i anleggsfasen, og konsekvenser av dette Avbøtende tiltak: g) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser 5. Samfunnssikkerhet Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: a) Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utarbeides, hvor brannsikkerhet og adkomst for brannvesenet er særlig relevante tema b) Vurdere ulykkesrisiko i forhold til hotell og forretning (evakueringsmuligheter, brannslukking etc.), og konsekvenser for dette Avbøtende tiltak c) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser side 18 av 21

19 6. Forurenset grunn/geotekniske forhold Beskrivelse av viktige forhold ved eksisterende omgivelser: a) Antatte og påviste forurensningstyper, kilder og omfang Beskrivelse av tiltaket og konsekvenser: b) Foreslått endret arealbruk og vurdering av mulige endrete risikoforhold på grunn av dette c) Geoteknisk undersøkelse Avbøtende tiltak: d) Presentere avbøtende tiltak som demper eventuelle negative konsekvenser både på utearealer og på bygninger side 19 av 21

20 5.2 Sammenstilling av utredningstema og metodikk Alternativene skal analyseres som beskrevet under og setters opp mot målsetningene i kap Tema Utredningsbehov Konsekvensutredning Metodikk / krav til planmaterialet Bylandskap og hovedgrep Reguleringsplan for Midtbyen er en verneplan og kommuneplanens arealdel sier at Midtbyens karakter skal bevares i størst mulig grad. Vise konsekvensene av omsøkte tiltak i forhold til områdekarakteren, inkludert antikvarisk bygningsmiljø. Vise prinsipper for byggehøyder og solforhold. Beskrive de fysiske konsekvensene gjennom perspektiver sett fra tilgrensende gater, snitt gjennom kvartalet og tilgrensende kvartaler, oppriss av fasader og modell. Antikvariske bygninger Stort sett alle bygninger som er berørt av planen er vurdert som verneverdige. Beskrive bygninger med antikvarisk verdi i planområdet og tilgrensende kvartaler, og tiltakets konsekvenser i forhold til disse. Tilstandsrapport utarbeidet i samarbeid med sakkyndig bygningsteknisk konsulent. Fotodokumentasjon og redegjørelse av teknisk brukbarhet og antikvarisk verdi. Kulturminner i grunnen Det finnes automatisk fredede kulturlag i grunnen. Beskrive omfanget av inngrep som følge av konstruksjoner og ledningsanlegg i automatisk fredede kulturlag i grunnen. Beregninger for fundamenterings dybde og bredde. Adkomst og trafikksikkerhet Adkomst for renovasjon og varelevering må fungere, samt ikke være til hinder for kollektivtrafikken. Redegjøre type biler, frekvens, behov for siktlinjer og konsekvenser for trafikksikkerhet, og tiltakets konsekvenser i forhold til dette, også i anleggsfasen. Utrede 2 alternativer for adkomst, og vise konsekvenser av disse med tekst og illustrasjoner. Samarbeide med byplankontoret. Samfunnssikkerhet Viktig at tiltaket ikke hindrer servicetransport samt brann- og redningstjeneste. Dokumentere at tiltaket oppfyller krav fra brannog redningstjeneste. Det må gjennomføres en ROS-analyse. Samarbeid med brannog redningstjeneste, og utarbeiding av analysen i henhold til DSB s veileder. Forurenset grunn/ geotekniske forhold Grunnundersøkelse. Krav til fjerning/rensing, fundamentering. Innhente rapport fra sakkyndig geoteknisk konsulent. side 20 av 21

21 6 Planprosess og medvirkning 6.1 Organisering av planarbeidet Arbeidet med utarbeiding av plandokumenter og organisering av medvirkningsarbeidet skal ledes av arc arkitekter på vegne av E. C. Dahls Eiendom as. og Kjeldsberg Eiendom. Utarbeiding av plandokumenter bør gjøres i tett samarbeid med kommunens saksbehandler og Riksantikvaren. 6.2 Plan for informasjon og medvirkning Prosessen fram til nå Tiltaket ble første gang diskutert i oppstartsmøte med kommunen den Revidert tiltak ble diskutert i nytt oppstartsmøte med kommunen den Foreløpig planbeskrivelse ble diskutert i møte med kommunen den Forslag til planprogram innsendt Prosessen videre Fase i planarbeidet Politisk behandling Utarbeidelse av planprogram Høring / offentlig ettersyn av planprogram Offentlige etater, organisasjoner og allmennheten Vedtak av planprogram Formannskapet som bygningsråd Utarbeidelse av planforslag 1. gangsbehandling av planforslag Formannskapet som bygningsråd Høring / offentlig ettersyn av planprogram Offentlige etater, organisasjoner og allmennheten Merknadsbehandling, revisjon av planforslag 2. gangsbehandling av planforslag Formannskapet som bygningsråd Vedtak av reguleringsplan Bystyret side 21 av 21