Eksempel på domstolsbehandling av pålegg og tvangsmulkt

Transkript

1 Eksempel på domstolsbehandling av pålegg og tvangsmulkt RG Trondheim tingrett - dom. Forvaltningsrett. Plan- og bygningsrett. Gyldighet av forelegg etter plan- og bygningsloven 114. Plan- og bygningsloven 7, 95, 113, 114 og 116 b. Forvaltningsloven 11 a og 41. Sak om gyldigheten av forelegg etter plan- og bygningsloven (pbl) 114, som ble utferdiget etter at det var fattet vedtak om pålegg etter pbl 113 og vedtak om avslag på søknad om dispensasjon etter pbl 7. Saksøkerne hadde i 1990 kjøpt en hytte og tatt den i bruk som helårsbolig uten å søke om bruksendring. I perioden 1979 til 1990 var det bygget et tilbygg på vel 30 kvm og oppført en garasje på 38,5 m uten at det var søkt om byggetillatelse. Vannklosett var installert ca 1985 uten at det var søkt om utslippstillatelse. Søknad fra de nye eierne om byggeltillatelse for tilbygg hytte, nybyg garasje, bruksendring fra hytte til bolig og utslippstillatelse ble avslått, og det ble gitt pålegg om retting og utferdiget forelegg. Pålegget ble etter klage opprettholdt av fylkesmannen. Retten fant at både bruksendringen og den ulovlige utbyggingen var vesentlige brudd på plan- og bygningslovens materielle og formelle regler. At avslag på søknaden og etterfølgende pålegg og retting og forelegg ville ramme saksøkerne hardt kunne ikke tillegges særlig vekt, jf. Rt En legalisering forutsatte dispensasjon etter pbl 7, men det ville ikke være forenlig med en riktig anvendelse av bestemmelsen. Saksbehandlingstiden var i strid med pbl 95 og fvl 11 a, men feilen kunne etter rettens syn ikke ha virket inn på vedtakets innhold eller resultat. Fylkesmannens begrunnelse var tilstrekkelig, og det forelå ikke myndighetsmisbruk, idet forelegget etter en samlet vurdering ikke fremsto som sterkt urimelig. Kommunen ble derfor frifunnet. Saksgang: Trondheim tingrett TTRON A. Parter: Toril Holmberget Sundfær og Einar Sundfær (advokat Håkon Knudsen) mot Trondheim kommune (advokat John J. Stamnæs). Forfatter: Tingrettsdommer Anne Aarsæther. Saken gjelder gyldighet av forelegg etter plan- og bygningsloven (pbl) 114, som ble utferdiget etter at det ble fattet vedtak om pålegg etter pbl 113 og vedtak om avslag på søknad om dispensasjon etter pbl 7. Spørsmål om saksbehandlingsfeil, faktum og

2 tolking av forvaltningsloven (fvl) 41. Spørsmål om myndighetsmisbruk ved forvaltningsvedtak. Sakens bakgrunn Toril Holmberget Sundfær (tidligere Toril Holmberget) og Einar Sundfær eier eiendommen Bjørkheim, gnr 130 bnr 19 i Trondheim kommune (eiendommen). De kjøpte eiendommen som er på ca 2,7 mål ved kjøpekontrakt av 24. april 1990, og kjøpesummen var kr Skjøtet er av 31. mai Toril Holmberget står som hjemmelsinnehaver. Partene ønsket å flytte sammen og bosatte seg på eiendommen. Deres eldste sønn begynte på skole høsten På eiendommen ble det i 1961 oppført en hytte med brutto grunnflate på 34m2. Eiendommen har hatt innlagt vann siden ble det godkjent et tilbygg i en etasje med en brutto grunnflate på 20m2, dette var en utvidelse av stua. Den godkjente hytta hadde en brutto grunnflate på 54m2. Kjøpet av eiendommen skjedde uten megler. Sundfær svarte på en annonse i Arbeideravisa. De var i kontakt med en advokat etter at de hadde besiktiget eiendommen og bestemt seg for å kjøpe den. De tok den i bruk som helårsbolig, men det var ikke søkt om bruksendring etter pbl 93. Hytta hadde ved kjøpet en brutto grunnflate på ca 85 eller 90m2, hvilket innebar at hytta var blitt tilbygd med vel 30m2 siden Det var i perioden 1979 til 1990 oppført garasje på 38,5 m2. Dette hadde skjedd uten at det var søkt om byggetillatelse etter pbl 93. Vannklosett ble installert ca 1985 uten at det ble søkt om utslippstillatelse, hvilket var nødvendig etter forskrift om utslipp fra separate avløpsanlegg 3. Trondheim kommune, avdeling for Helsevern og Sosial Omsorg, Seksjon for Miljørettet Helsevern, foretok registrering av avløpsanlegg rundt Litlvatnet. Toril Holmberget Sundfær, hjemmelsinnehaver, ble tilskrevet av kommunen 5. oktober I brevet er uttalt at tidligere vannprøver fra Litlvatnet og tilførselsbekkene har vist at det var påkrevd å iverksette tiltak for å unngå at vannkvaliteten i Litlvatnet skulle bli dramatisk forverret, og at det er gjennomført et større registreringsarbeid i dette område. Registreringen omfattet utslipp m.m. fra jordbruket og standard på avløpsanleggene til bebyggelsen i Litlvatnets nedslagsfelt. Det fremgår av brevet at det er fastslått at huset benyttes til boligformål. Kommunen ga Toril Holmberget Sundfær en svarfrist til 1. november Vedlagt skrivet var et registreringsskjema for eiendommens avløpsanlegg og trukket fram at hytta var brukt som bolig (ulovlig), at det var WC uten godkjent løsning og at vannet ledes rett ut i grunn uten jordrenseanlegg. Einar Sundfær og Toril Holmberget Sundfær svarte kommunen ved brev 4. februar 1991 etter en telefonsamtale med saksbehandler G. Lykke 1. februar De viser i skrivet til at de har en sandfiltergrøft i tilknytning til septiktanken. Einar Sundfær meddelte at han var til stede på et orienteringsmøte for Trondheim bystyre 31. januar 1991 om tilstanden i Litlvatnet. Når det gjelder registreringen om at hytta ulovlig brukes som bolig, meddelte eierne at de ikke hadde kjennskap til dette da de kjøpte eiendommen i mai 1990, at de hadde tenkt å søke om å få den som helårsbolig, men at de etter samtale med Eriksen i Trondheim kommune. 30. januar 1991 fikk det rådet å vente til våren med dette. I bystyremøte 31. januar 1991 ble det gitt en orientering om situasjonen omkring Jonsvannet som Trondheims drikkevannskilde. Formannskapet behandlet saken i møte 31. januar 1991 og fattet vedtak om at ulovlig byggverk og ulovlig bebodde hytter i Litlvatnets nedslagsfelt skal kartlegges og rapport legges fram for bygningsrådet. Det skulle utarbeides planer for avløpsanering for den lovlige bebyggelsen i området. Bygningsrådet ble bedt om å foreslå prinsipielle retningslinjer for opprydding i området og utrede nødvendige tiltak for å tilbakeføre Litlvatnet som del av kommunens drikkevannskilde. Kommunen foretok i perioden november 1990 til februar 1991 en registrering av bebyggelsen rundt Litlvatnet. I kategorien registrerte ulovlige påbygg var det 60, hvorav ulovlig påbygg registrert som hytte 19 og ulovlig påbygg registrert som bolig 41, registrerte ulovlige avløp 99, hvorav ulovlig avløp registrert som hytte 7 og ulovlig avløp registrert som bolig 92. Byggesakskontoret ble tildelt ansvaret med å foreta en

3 fullstendig registrering av bebyggelsen i området, dette som en del av Trondheim kommunes arbeidsgrunnlag for å iverksette planlegging av områdene rundt Litlvatnet. Toril Holmberget Sundfær mottok skriv av 25. april 1991 fra Trondheim kommune, Teknisk avdeling, om registrering og ajourføring av eiendommene rundt Litlvatnet. Det er der uttalt at dette hadde en viss sammenheng med at disse områdene i sin tid tilhørte Strinda kommune som var slått sammen med Trondheim kommune. Kommunen ønsket kommentarer på et vedlagt skjema hvor det var krysset av for at eiendommen anvendes til bolig, men at den i arkivstatus er å betrakte som hytte, og opplyst at eiendommen fremstår i form av størrelse som bolig og ikke godkjente bygningsmessige arbeider synes utført og består av bruksendring-påbygg-garasje. Sundfær fremholdt i udatert svarbrev de var ukjent med at eiendommen lå i nedslagsfeltet for Litlvatnet da de kjøpte, og at de ville søke om bruksendring og byggetillatelse på garasjen snarest. De viste til kvittering for eiendomsskatt med en sats på 7.00, som de mente var boligstatus. De meddelte at de har planer om et privat renseanlegg for kloakk i området Reinåsen. Sundfær og Holmberget fylte ut 21. juni 1991 søknad om byggetillatelse/melding om arbeid hvor de krysset av i rubrikken Mindre byggearbeider på eiendommen, jf. 86 a. De skrev at det gjaldt omgjøring til helårsbolig/tilbygg og krysset av for at adkomst er privat veg, at det er innlagt vann med egen brønn, at det er privat avløpsanlegg, at bruksareal på eldre bebyggelse er 76m2 + garasje, at ny bebyggelse er 8,5m2 og bruksarealet totalt 84,5m2. Det ble vedlagt en skisse av garasjen og av hytta med markering av det opprinnelige, hva som tidligere var bygget og det nye. Trondheim kommune, Teknisk avdeling, Byggesakskontoret, viste i brev av 26. juni 1991 til Einar Sundfær til melding om mindre byggearbeid mottatt 21. juni Det er der uttalt at tilbygget/garasjen blir over 30m2, at byggeplanene må behandles som en søknad om byggetillatelse etter pbl 93, at det før saken kan behandles må innsendes bedre tegningsmateriale og at garasjens plassering må vises på kartutsnitt. Det ble samtidig sendt søknadsfaktura med opplysning om at fakturaen må betales før søknaden behandles. Trondheim kommune, Teknisk avdeling, Byggesakskontoret, viste i skriv av 27. november 1991 til Einar Sundfær til ubetalt søknadsfaktura og foreløpig melding med mangler av 26. juni Kommunen bad om å høre fra Sundfær innen l måned om søknaden fortsatt var aktuell, og at den i motsatt fall forble ubehandlet. Einar Sundfær var i kontakt med saksbehandler Lars Eriksen og fikk den oppfatning at søknaden likevel ikke kunne behandles av kommunen før prinsipplanen som var under utarbeidelse var ferdigbehandlet. Trondheim kommune, Teknisk avdeling, utarbeidet 14. november 1991 Prosjekt Litlvatnet Prinsipplan for opprydding - Litlvatnet. Den ble vedtatt av formannskapet 12. desember Prinsipplanen skulle legges til grunn ved behandling av enkeltsakene. Ved ulovlige byggetiltak, bruksendringer og avløpsforhold skulle behandlingen skje i samsvar med de vurderinger som er skissert i prinsipplanen. Hovedregelen i prinsipplanen er at de ulovlige bebodde hyttene skulle fraflyttes, men uttalt at en slik håndheving kan virke urimelig og at forholdene må underlegges en konkret vurdering i hver sak. Etter at Sundfær overtok eiendommen ble et takoverbygg kledd inn slik at det ble et tilbygg på ca 8m2. Dette skjedde uten byggetillatelse etter pbl 93. I bystyresak 26/92 behandlet i møte 26. mars 1992 ble det vedtatt at prinsipplan for opprydding ved Litlvatnet skulle fremlegges for bystyret sammen med kommunedelplan for Jonsvannet. Bygningsrådet fattet i møte 9. september 1993 vedtak om at alle saker vedrørende Litlvatnet-oppryddingen utsettes til bystyret hadde behandlet prinsipplan for opprydding ved Litlvatnet. Bystyret vedtok 26. mai 1994 Kommunedelplanen for Jonsvanns-området og også Prinsipplan for opprydding - Litlvatnet. Kommuneplanen for Trondheim kommune, arealdelen ble vedtatt av bystyret 21. juni 1995.

4 Einar Sundfær var i et møte på Byggesakskontoret 24. september 1997 hvor situasjonen for eiendommen ble diskutert. Trondheim kommune, Byggesakskontoret, meddelte i skriv av 28. oktober 1997 til Sundfær at Byggesakskontoret hadde oppgradert saksmappene på den enkelte eiendom og at Byggesakskontoret hadde registrert ulovlig utslipp, ulovlig bruksendring og ulovlige byggetiltak på eiendommen. Det ble vist til ubetalt søknadsfaktura og foreløpig melding med mangler av 26. juni Det er i brevet uttalt at søknaden forble ubehandlet og til slutt utgikk, at det i 1994 ble gitt beskjed til Byggesakskontoret om at byggesaken likevel var aktuell og at det ble utstedt ny behandlingsfaktura 13. september Byggesakskontoret fremholdt at Sundfær ikke hadde rettet manglene ved søknaden og bad han sende inn bedre tegningsmateriale - fagmessige utførte tegninger og et kartutsnitt som viser garasjens plassering. Sundfær opplyste i svarbrevet av 10. november 1997 at han leverte det etterspurte tegningsmateriale og garasjens plassering på kart til saksbehandler, men at han enda en gang fikk beskjed om bare å vente, og at han purret på saken med jevne mellomrom. Han bekreftet å ha mottatt faktura av 13. september 1995 og beskjed om nytt tegningsmateriale, og opplyste at han skaffet dette til veie og levert Byggesakskontoret. Sundfær uttalte videre i brevet at han etter å ha vært på møter i bystyret og bygningsrådet hadde fått den oppfatning at eiendommen ligger helt i utkanten av nedslagsfeltet til Litlvatnet og at saken ikke skulle være noe stort problem når nye hus oppføres i umiddelbar nærhet etter at de flyttet dit. Sundfær tok kontakt med advokat Øystein O. Skogrand, som tilskrev Byggesakskontoret ved brev av 19. januar Formannskapet/Det faste utvalg for plansaker vedtok i møte 27. januar 1998 at ved gjennomføringen av Prosjekt Litlvatnet, skulle revidert forslag til nye retningslinjer for gjennomføring legges til grunn ved behandlingen. I retningslinjene er uttalt at med hytte/fritidseiendom menes registrert eiendom med hytte/fritidsbolig, som ikke er godkjent som helårsbolig. Tidsmomentet er der trukket fram i forhold til tidligere rettsgrunnlag, bevisføring og rimelighet. Trondheim kommune, Byggesakskontoret, behandlet 15. februar 1998 Sundfærs søknad om byggetillatelse for tilbygg hytte, nybygg garasje, bruksendring fra hytte til bolig og utslippstillatelse. Saksbehandler var Line Gulbrandsen. Det ble fattet delegasjonsvedtak og konkludert slik: Bygningssjefen finner ikke å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel og søknaden om tilbygg til hytte og nybygg garasje og bruksendring fra hytte til bolig avslåes. Bygningssjefen finner ikke å kunne gi eiendommen utslippstillatelse, og avslår dermed også denne delen av søknaden. Det ble i vedtaket gitt varsel om pålegg om retting og uttalt: Dersom ikke de ulovlige forholdene er rettet innen 1. august 1998, ville kommunen vurdere å gi pålegg om retting. Sundfær påklaget vedtaket, men fikk utsettelse av klagefristen. Klagen ble mottatt av Byggesakskontoret 31. mars Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker tok ikke klagen til følge ved sin behandling i møte den 1. september Saken ble sendt fylkesmannen for klagebehandling 15. september Fylkesmannen tok ikke klagen til følge ved vedtak av 5. mars Trondheim kommune, Byggesakskontoret, fattet 2. desember 1998, med hjemmel i pbl 113 og forurensningsloven 7, siste ledd, følgende pålegg: Eksisterende hytte må tilbakeføres i samsvar med det som tidligere er godkjent. Dette innebærer at tilbyggene til eksisterende hytte må fjernes, slik at hyttas brutto grunnflate ikke blir større enn 54 kvm. Garasjen må rives og bruken av hytta som helårsbolig må opphøre. Alle vannledninger som fører vann inn til hytta må fjernes/plugges. Før nedbyggingen tar til, skal fagmessige utførte tegninger som viser hytta slik den vil fremstå etter nedbyggingen, sendes kommunen for godkjenning... Det ble fastsatt en frist til 1. februar 1999, og uttalt at dersom fristen ikke overholdes, kan tvangsmulkt i medhold av pbl 116 A og/eller forelegg i medhold av pbl 114 utferdiges.

5 Holmberget og Sundfær ved advokat Are K. Jagtøien påklaget vedtaket om pålegg om retting ved brev av 21. desember Formannskapet som Bygningsråd/Det faste utvalg for plansaker behandlet klagen i møte 20. april Saken ble da utsatt for å få en redegjørelse om naboeiendommene, og i møte 18. mai 1999 ble klagen ikke tatt til følge. Saken ble sendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 18. juni Fylkesmannen stadfestet i vedtak av 21. februar 2000 kommunens vedtak om pålegg om retting av 2. desember I møte 22. juni 2000 fattet bystyret slikt vedtak: Bystyret viser til tidligere prinsippvedtak om at områder innenfor marka-grensa skal ha et særskilt vern mot utbygging og sikres for rekreasjon og friluftsliv. 3. Bystyret er enig i at når behandlingen av ulovlige tiltak i Jonsvannet/ Litlvatnetområdet nå nærmer seg ferdig er det riktig å gripe tak i tilsvarende problematikk andre steder. Bystyret beklager at det har tatt så vidt lang tid å få iverksatt ulovlighetsoppfølgning, men viser til at det har vært et omfattende arbeid med å få avklart reguleringsstatus på gamle eiendommer og oppfølgning av et stort antall ulovlighetssaker gjennom klagemuligheter og rettssystem. Bystyret er innforstått med at opptrapping av ulovlighetssaker innenfor markagrensa er et omfattende arbeid som vil kreve økt saksbehandlingskapasitet. 4. Bystyret støtter ønsket om en helhetlig gjennomgang av et område slik at det sikres likebehandling før det gjennomføres tvangstiltak med svært store konsekvenser for de som blir berørt. Bystyret er kjent med at det de senere år er godkjent enkelte tiltak innenfor markagrensa, både gjennom feil i saksbehandlingen og gjennom ordinære enkeltvedtak. Bystyret vil imidlertid påpeke at slike enkeltsaker ikke kan gi grunnlag for krav om likebehandling fra andre - utgangspunktet for likebehandling innenfor markagrensa er at ingen nye tiltak innenfor markagrensa er tillatt. 5. Bystyret vil understreke at det ikke kan komme på tale med noe generelt amnesti for de tiltakene som ulovlig er blitt gjennomført innen markagrensa. Utgangspunktet for kommunens oppfølgning av ulovlige tiltak innenfor markagrensa er at alle ulovlige tiltak skal tilbakeføres og alle ulovlige bruksendringer opphøre. Bystyret vil vise til de vurderinger som ble foretatt i Jonsvannet/Litlvatnet-området om hvilke byggetiltak som kan tillates innenfor markagrensa: - bruksendringer fra hytte til bolig tillates ikke, påbygging av hytte opp til 25m2 BTA kan tillates dersom hytteeiendommen er mindre enn dette - innlagt vann/kloakk i hytteeiendommer tillates ikke, om mulig skal utslippstillatelse trekkes tilbake - påbygging av lovlige boligeiendommer tillates i utgangspunktet ikke, all den tid dette åpner for økt bosetting. For svært små boligeiendommer kan det likevel tillates mindre påbygginger opp til 100m2 BTA for å møte økte standardkrav til sanitærforhold og lignende. Disse vurderingene gjelder som retningslinjer for oppfølgning av alle ulovlighetssaker innenfor markagrensen, og innebærer en reduksjon i den gamle Lian-normen for hyttebebyggelse. 7. Bystyret ønsker å bli holdt jevnlig orientert om utviklingen i ulovlighetsoppfølgningen gjennom årsrapporten fra plan- og bygningsetaten... Holmberget og Sundfær mottok skriv av 24. april 2002 fra Trondheim kommune med gjentatt varsel om forelegg og om at plan- og bygningsenheten hadde konstatert at pålegget ikke var etterkommet. Trondheim kommune; plan- og bygningsenheten, utferdiget 22. mai 2002 forelegg. Det er i forelegget uttalt at plan- og bygningsenheten har registrert at pålegget fremdeles ikke er etterkommet. Med hjemmel i pbl 114 ble det utferdiget følgende forelegg: Eksisterende hytte må tilbakeføres i samsvar med det som tidligere er godkjent. Dette innebærer at tilbyggene til eksisterende hytte må fjernes, slik at hyttas brutto grunnflate ikke blir større enn 54m2. Garasjen må rives og bruken av hytta som helårsbolig må

6 opphøre. Før nedbyggingen tar til, skal fagmessig utførte tegninger som viser hytta slik den vil fremstå etter nedbyggingen sendes kommunen for godkjenning... Saken for retten Toril Holmberget Sundfær og Einar Sundfær v/ advokat Øystein O. Skogrand uttok stevning 21. juni 2002 med påstand om at forelegget av 22. mai 2002 er ugyldig, subsidiært at forelegget oppheves. Trondheim kommune ved ordføreren, v/ advokat John J. Stamnæs inngå rettidig tilsvar med påstand om frifinnelse. Hovedforhandling ble første gang berammet til 31. oktober 2002, men den ble utsatt etter begjæring fra advokat Skogrand, og berammet til 6. februar Hovedforhandlingen ble den gangen utsatt pga sykdom og berammet til 26. mai Advokat Skogrands advokatvirksomhet ble lagt ned, og Sundfær måtte engasjere en annen advokat. Advokat Håkon Knudsen overtok som ny prosessfullmektig og begjærte hovedforhandlingen utsatt, hvilket ble innvilget. Hovedforhandling ble avholdt 12., 13. og 14. august Einar Sundfær og Toril Holmberget Sundfær møtte. For kommunen møtte Line Gulbrandsen med fullmakt. Einar Sundfær og Line Gulbrandsen avga forklaringer. Det ble foretatt en omfattende dokumentasjon. Sentralt i den sammenheng var en anførsel om usaklig forskjellsbehandling som nødvendiggjorde en gjennomgang av fattede vedtak knyttet opp mot en rekke eiendommer. Einar Sundfær og Toril Holmberget Sundfær har i det vesentlige anført: Sundfær kjøpte eiendommen som helårsbolig i god tro og har ikke hatt noen fordeler av ulovlighetene, som i det vesentligste var utført før de kjøpte. Uansett skal graden av uaktsomhet vurderes konkret. Retten må overprøve forelegget og de underliggende vedtak og konkludere med at forelegget er ugyldig. Retten kan prøve rettsanvendelsen, faktum, saksbehandlingen og om det er myndighetsmisbruk. Hensiktsmessighetsskjønnet kan ikke overprøves, jf Rt Domstolen kan utøve en legalitetskontroll i større utstrekning når vedtaket virker urimelig. Etter pbl 116 b, er det en rimelighetsvurdering. Forelegget må begrunnes som et enkeltvedtak, og det skal stå at det er nødvendig å bruke forelegg, jf O.J. Pedersen m fl Plan- og bygningsloven, s 676. Forelegget er forbundet med saksbehandlingsfeil, som har virket inn på vedtaket. Byggesakskontoret lot ved klagebehandlingen av vedtaket av 15. februar 1998 uenigheten om 1991 eller 1995 i forhold til søknadstidspunktet komme Sundfær til gode og vurderte om søknaden ville blitt innvilget dersom den ble behandlet i Dette i forhold til spørsmålet om saksbehandlingsfeil ved at søknaden skal ha ligget ubehandlet i sju år. I vedtaket av 5. mars 1999 anvendte fylkesmannen regelverket ved innlevering av første søknad, men det er uriktig når fylkesmannen la til grunn at ny søknad ble levert høsten Den lange saksbehandlingstiden er en klar saksbehandlingsfeil, som kan ha virket inn på vedtaket, som må kjennes ugyldig. Det var en skjerping av dispensasjonspraksis etter Sundfær ble kjent med det ved utsendelse av prinsipplanen fra november 1991, men hadde fremmet søknad i juni Kommuneplanens arealdel fra 1987 med bestemmelser er gitt anvendelse, og det fremgår der av 3 at oppføring av ny eller utvidelse av bestående fritidsbebyggelse innen kommunen ikke er tillatt. Det er en saksbehandlingsfeil at den strengere tolking ble lagt fil grunn. Det er en saksbehandlingsfeil etter fvl 11 d at saksbehandler Line Gulbrandsen ikke skrev ned hva som kom fram i samtaler med Sundfær i Gulbrandsen ga i retten uttrykk for at søknaden uansett ville blitt avslått. Sundfær hadde kontakt med saksbehandler Lars Eriksen forut for dette. Sundfær betalte ikke den tilsendte fakturaen fordi han fikk opplyst at han ikke trengte å betale, idet søknaden ikke bli behandlet på lang tid. Sundfærs aktivitet og kontakt med Eriksen er Sundfærs risiko. Det er en saksbehandlingsfeil at Line Gulbrandsen ikke hadde forhørt seg med tidligere saksbehandler om notatet hvor det er omtalt at det ble søkt i Om hun hadde forhørt seg, kunne det ført til et annet syn på Sundfærs sak. Forelegget bygger på vedtaket av 2. desember 1998 om pålegg, men sistnevnte vedtak er beheftet med saksbehandlingsfeil som gir grunnlag for å kjenne forelegget ugyldig. Det er manglende vurderinger etter prinsipplanens retningslinjer i forhold til alternativene

7 legalisering av ulovlig byggetiltak og unnlate riving eller legalisering. Under punkt 4. 4 er uttalt at kommunens passivitet over lengre tid og at tiltakshaveren har innrettet seg kan tillegges betydning, at dette bør drøftes konkret og inngå i en totalvurdering av det ulovlige forhold. Det er uttalt at det bør være en variabel tidsgrense i hver sak i forhold til tiltakets grovhet. I rimelighetsvurderingen skal ny eiers gode tro være et moment, ifølge punkt 4.5, 3. avsnitt, siste setning. I retningslinjene side 16 under punkt 3 er det uttalt at ny eier kan ha kjøpt hytta i den tro at det varen bolig, at dette ikke reparerer det ulovlige forhold, at dette kan inngå i en rimelighetsvurdering, men isolert vil ikke kjøpers gode tro få avgjørende betydning. Det er også uttalt at hyttas geografiske beliggenhet i forhold til annen boligmasse bør vektlegges dersom man vil vurdere bruk av legalisering som unntaksregel. Den samlede helhetsvurdering som burde vært foretatt, ville ført til et annet resultat. Det er mangler i saksbehandlingen grunnet manglende vurderinger. Sundfær kjøpte eiendommen i den tro at det var en helårsbolig. Både selgerne og de som bodde der forut, bodde fast på eiendommen. Prisen avspeilet en helårsbolig, og den fremsto som sådan. Sundfær kan ikke bebreides for at de ikke tok kontakt med kommunen og har ikke bevisst kjøpt en hytte. Sundfær var aktiv etter at de ble kjent med at eiendommen hadde status som hytte og har fulgt opp saken. Både prosjektleder og saksbehandler mente at Sundfær ikke var i aktsom god tro, men gjorde sparsomme undersøkelser for å avklare dette. Det fremgår av fylkesmannens vedtak av 21. februar 2000 at eiendommen i følge klagen fra Sundfær har vært benyttet som helårsbolig siden januar Det er i vedtaket uttalt at tidligere eier Willy J. Mattson har bekreftet dette, men at fylkesmannen ikke finner det nødvendig å ta stilling til disse påstandene. Når det gjelder spørsmålet om god tro bemerket fylkesmannen at det forventes at en kjøper undersøker om de nødvendige offentlige tillatelser foreligger, og at bruken av eiendommen til boligformål i 1974 også var søknads-pliktig, at kommunen har vedtekt til bygningsloven 82, og at hytter tatt i bruk til boligformål før november 1967 ble akseptert som bolig. Kommunen hadde bestemt seg på forhånd om resultatet og frafalt derfor å innkreve behandlingsgebyr. Line Gulbrandsen fremholdt i sin forklaring i retten at søknaden anses innkommet i 1995, hvilket har vært et element som har ført til de negative vedtak, sett fra Sundfærs ståsted. Saken er ikke vurdert i forhold til anførslene, og det er ikke foretatt en helhetsvurdering som forventet. Det er tilblivelsesmangler ved de fattede vedtak som fører til at forelegget er ugyldig. Fylkesmannens vedtak av 21. februar 2000 er beheftet med saksbehandlingsfeil som kan ha virket inn på vedtaket, jf fvl 41. Det var ingen individuell og konkret vurdering. Det er et spørsmål hvilket faktum fylkesmannen la til grunn. Fylkesmannens vurdering i forhold til fvl 41, til klagen om manglende forholdsmessighetsvurdering, viser en feil lovforståelse. Spørsmålet var om det er saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende inn på vedtakets innhold. Det er myndighetsmisbruk ved at det er et sterkt urimelig resultat. Sundfær iakttok hva som foregikk i området mht oppføring av hus, tilbygg og bruksendringer. Det ble dog kun innvilget bruksendring for en. eiendom fra hytte til helårsbolig etter Jargeni, gnr 130 bnr 7, som var helårsbolig fra Selv om det ikke anføres usaklig forskjellsbehandling, viser de fattede vedtak den betydelige aktivitet som har foregått, over en rekke år mht tilbygg og oppføring av hus. Boligtettheten og hyttas geografiske beliggenhet i forhold til annen boligmasse er momenter ut fra prinsipplanen. Offentlig kloakkledning går 150 meter fra eiendommen og kom for et par år siden. Det ble oppført hus på eiendommene Tufta i 1997 og Soltun i Kommunens passivitet må få avgjørende betydning. I Sæther-saken (Fagerhaug), jf Rt ble kommunens saksbehandlingstid kritisert med utgangspunkt i en behandlingstid på 3-5 år. I forhold til god tro, tidsaspektet og forventningene til innvilgelse av søknaden skiller nærværende sak seg fra Sæther-saken. Sundfær reagerte på registreringene, inngå melding om byggearbeider i juni 1991, var i dialog med kommunen, men vedtaket er fattet i februar Sæther søkte i 1993 og vedtaket forelå i 1997 med forelegg fra Sæther forestod omfattende utbygging og

8 modernisering etter ervervet og svarte ikke på brev fra kommunen i Sundfær har kledd inn ca 8m2 som han innlemmet i boligen, men dette var kommunen kjent med. Sundfær hadde en forventning om at søknaden ville bli innvilget og trodde helt til 1998 at det ville gå i orden. Fra søknaden i juni 1991 til forelegget i mai 2002 er det gått 11 år. I motsetning til Sæther som var sterkt å bebreide, ifølge Høyesterett, var Sundfær i god tro. Kommunen må ha vært klar over ulovlighetene fra Dersom kommunen hadde reagert på et tidligere tidspunkt ved tinglyst pålegg, er det et spørsmål om Sundfær ville ha kjøpt eiendommen: Sundfær unnlot å gå på selgerne og advokaten som bisto ved kjøpet fordi de mente dette skulle ordne seg. Pga kommunens passivitet har Sundfær tapt muligheten for domstolprøving av et forelegg med en prøving av hensiktmessigheten, dette om et forelegg ble utstedt før Sundfær rammes hardt om forelegget blir stående. Når det gjelder rettspraksis vises til Rt , Rt og Borgarting lagmannsretts dom av 13. mai Den subjektive oppfatning må vektlegges, jf Rt Toril Holmberget Sundfær og Einar Sundfær nedla slik endelig påstand: 1. Trondheim kommunes forelegg i sak 91/72252 av 22. mai 2002 kjennes ugyldig. 2. Toril Holmberget Sundfær og Einar Sundfær tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av 12% - tolv prosent rente fra oppfyllelsesfristen i dommen og frem til betaling skjer. Trondheim kommune har i det vesentlige anført: Retten må legge til grunn at Sundfær fremsatte ny søknad i 1995 slik fylkesmannen uttalte i vedtaket av 5. mars Det er ikke endringer i faktum i forhold til det som står i innstillingen til formannskapet som bygningsråd /Det faste utvalg for plansaker til møtet 20. april forberedende klagebehandling av vedtaket med pålegg. Eiendommen ligger i et uregulert område som i kommuneplanens arealdel er vist som landbruks-, natur- og friluftsområde/lnf-område innenfor markagrensen. Eiendommen omfattes av Kommunedelplanen for Jonsvannsområde, som i det alt vesentlige samsvarer med kommuneplanens arealdel. I LNF-områder foreligger byggeforbud. Dersom byggetiltak og bruksendring skal tillates, må det dispenseres fra kommuneplanens arealdel i medhold av pbl 7. Sundfær påstår åt de var i god tro. De hadde advokat i forbindelse med kontraktsdelen ved kjøpet. De hadde sett eiendommen og ønsket å bo der. De påstår at de unnlot å fremme sak mot selgerne, men dette stemmer ikke med brevet av 19. januar 1998 fra advokat Skogrand, v/ advokat Brimi. Det er der uttalt at de forsøkte å få omgjort kjøpet, men forgjeves. Sundfær innrettet seg på det de visste pr oktober 1990, men regnet med at det ville ordne seg, ifølge Einar Sundfær. Eiendomsskatt er uavhengig av eiendommens status, jf Rt og s 337. Det foreligger vesentlige brudd på plan- og bygningslovgivningen i forhold til de utførte arbeidene og den foretatte bruksendring. Når det gjelder domstolens prøvingsadgang vises det til Rt Domstolen kan ikke prøve hensiktmessigheten av de foreliggende forvaltningsvedtak. Kommunen har etter pbl 10-1, 1. ledd en plikt og en rett til å reagere på brudd på planog bygningsloven, jf Ot.prp.nr.39 ( ) s 209 og rundskriv H-3/01 av 2. februar 2001 fra Kommunal- og Regionaldepartementet s 14. Bagatellsaker kan unnlates forfulgt. Etter pbl 113 kan bygningsmyndighetene gi pålegg om retting ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jf Norsk Kommentert Lovsamling utg 2002 s 1706 og Ot.prp.nr.39 ( ) s 208. Bygningsmyndighetene må foreta en objektiv vurdering, jf rundskrivet s 5. Om den ansvarlige er å bebreide for forholdet, er uten relevans. Sundfær kjøpte seg inn i en ulovlighetssak. Som eier er de innen den personkrets som vedtaket må rettes mot. En godtroende kjøper kan pålegges retting av ulovlige arbeider som er utført før ervervet, jf rundskrivet s 8. Retningslinjene i prinsipplan for opprydding -Litlvatnet fra 14. november 1991 drøfter dette. At en ny eier har overtatt en bygning uvitende om at den er ulovlig oppført eller ulovlig utvidet, er ikke avgjørende. Det

9 forventes at de nødvendige undersøkelser foretas før kjøpet, og kjøper har en aktsomhetsplikt. I rimelighetsvurderingen kan ny eiers gode tro være et av flere moment, isolert står den seg neppe. Kjøperen henvises generelt til å gå på selger og trer inn i selgers rettsstilling. Objektets rettsstilling er det avgjørende. Eneste adekvate måte å håndheve plan- og bygningsloven på i saken er pålegg om retting og forelegg. Pålegg etter pbl 113 må ha et adekvat innhold. I motsatt fall vil ikke sanksjonen ha noen hensikt. Det er påberopt saksbehandlingsfeil i forhold til fylkesmannens vedtak av 21. februar 2000, hvor fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak om pålegg om retting. Fylkesmannens bemerkninger under avsnittet manglende forholdsmessighetsvurdering gir uttrykk for dårlig korrekturlesning ved utarbeidelsen av vedtaket. Proporsjonalitetsprinsippet ble drøftet av kommunen i de fattede vedtak før forelegget. Det kan heller ikke være en saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold at det ikke spesielt ble drøftet Sundfærs påståtte gode tro. Sundfær har etter ervervet selv utført arbeider ved innbygging av 8m2 til hytta, hvilket er i strid med plan- og bygningsloven. Han foresto en betydelig standardheving på bygningen. Det bestrides at det er mangler ved forelegget ved at begrunnelsen skal være ufullstendig. Det fremgår av forelegget at plan- og bygningsenheten har registrert at pålegget fremdeles ikke er etterkommet. Det sentrale er at det er gitt et pålegg om retting, og at det ikke ble fulgt opp. Begrunnelsen er gitt tidligere. Samme fremgangsmøte ble benyttet i Fagerhaugsaken, jf Rt 2QQ2 s 209 og der ansett som tilfredsstillende. Fristen for å sende inn fagmessige utførte tegninger var 1. februar 1999, mens pålegget for øvrig skulle være gjennomført et halvt år etter at tegningene var godkjent av kommunen. Dette fremgår av forelegget, og den nærmere begrunnelse for dette er gitt tidligere. Når det ikke er nye faktiske forhold, er det tilstrekkelig å vise til de individuelle forutgående vedtak. Saksbehandlingstiden må vurderes opp mot den tid kommunen måtte ha til å registrere og behandle, herunder politisk behandling av sakskomplekset. Bygningsrådets ventevedtak fra 1993 og stillstanden til 1997 rammet samtlige berørte i området i perioden. Det var en ufullstendig søknad som innkom i juni Sundfær kan ikke påberope seg tidsforbruket fra Søknaden har aldri vært komplett, den var tilnærmet komplett i Dette er det relevante tidspunkt. Selv om tegningene var ufullstendige, valgte kommunen å behandle saken, i motsatt fall ville kommunen bli møtt med at den var pirkete. Fylkesmannen behandlet saken i vedtaket av 5. mars 1999 etter det regelverk som gjaldt da første søknad ble innlevert, selv om det var uklarhet rundt søknadens status. Byggesakskontoret gav ved klagebehandling av vedtaket av 15. februar 1998 uttrykk for at søknaden har ligget ubehandlet siden 1995 og ikke siden 1991 slik Sundfær hevdet. Dette fremgår av innstillingen til møte 23. juni 1998 ved behandling av klagen. Byggesakskontoret lot uenigheten komme klager til gode ved at man ved gyldighetsspørsmålet vurderte om søknaden ville blitt innvilget dersom søknaden var blitt behandlet i Det bestrides at Sundfær er ugunstigere stilt fordi det skal ha blitt en kursendring som følge av prinsipplanen fra 14. november Kursendringen hadde alt skjedd da han inngav søknaden i juni Sundfær ville sagt fra om det var informasjon som han mente ikke var kommet saksbehandler for øret. Det var ikke svikt i informasjonen mellom saksbehandlerne. Opplysninger av viktighet noteres, med mindre vedkommende får beskjed om selv å skrive til kommunen. Fvl 11 d er en skjønnsmessig bestemmelse. Det bestrides at det her er opplysninger som er uteblitt og som ville ha endret saken. Prinsipplanen med retningslinjer var et arbeidsredskap for å unngå forskjellsbehandling. De var ikke formalisert som forskrift eller vedtak. Det er objektive kriterier som ligger til grunn for behandlingen. Allerede i oktober/november 1990 var Sundfær klar over ulovlighetene. Den påståtte gode tro har verken isolert eller samlet noen betydning for utfallet. De individuelle forhold er tilbørlig tatt hensyn til.

10 Når det gjelder myndighetsmisbruk er anførselen om usaklig forskjellsbehandling ikke lenger et tema. Det bestrides at forelegget er sterkt urimelig. Det er stor likhet mellom Sundfær- og Sæthersaken (Fagerhaug). Ingen av de kunne på noe tidspunkt ha hatt grunn til å tro at søknaden var innvilget, eller at innvilgelse var kurant. Det økonomiske tap ved gjennomføring av forelegget kan ikke tillegges vekt, jf Rt og Rt Det er i saken en grundig og balansert saksbehandling. Sundfærs subjektive forhold, bl.a. god tro og økonomisk tap; kan ikke tillegges vekt. Hvis det skulle gjøre utslaget, er det umulig å håndheve sanksjonen. Forelegget er gyldig. Retten må vektlegge at det er vesentlige brudd på plan- og bygningsloven. Lovens 116 b om rimelighet og samordning må primært relateres til bagatellmessige forhold, og den er en samordningsbestemmelse i forhold til straff, tvangsmulkt og forelegg. Trondheim kommune nedla slik endelig påstand: 1. Trondheim kommune frifinnes. 2. Toril Holmberget Sundfær og Einar Sundfær dømmes til å betale saksomkostninger til Trondheim kommune. Retten skal bemerke: Retten må ta stilling til om det er saksbehandlingsfeil, herunder begrunnelsen i de foreliggende vedtak. Det er spørsmål om saksbehandlingstiden, og om det er lagt korrekt faktum til grunn.. Dersom det er saksbehandlingsfeil, må det avgjøres om dette kan ha virket inn på resultatet, jf fvl 41. Det er også spørsmål om tolking av fvl 41, som kun fastslår at vedtaket er gyldig der feilen ikke kan ha hatt betydning for vedtakets resultat. Retten finner ikke grunnlag for å si at forelegget og/eller de forutgående vedtak er ugyldige etter NI 41. Utgangspunktet er at eiendommen uten tillatelse etter pbl 93 var tatt i bruk som helårsbolig. Det var en ikke uvesentlig utvidelse av bygningen. Tilbygg og garasje var søknadspliktig etter pbl 93. Eiendommen omfattes ikke av noen reguleringsplan. I kommuneplanens arealdel fra (som i 1995) ligger eiendommen innenfor et landbruks- natur og friluftsområde, LNF-område. Dette innebærer at det er forbud mot utbygging bortsatt fra det som hadde sammenheng med stedbunden næring. Etter bestemmelsene 3 var utbyggingen ulovlig, jf pbl Bruksendringen var i strid med arealbruken, som LNF-område og bestemmelsene 1. En innvilgelse av søknaden forutsatte dispensasjon i medhold av pbl 7, som krever særlige grunner. Sistnevnte må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Det som i særlig grad kan begrunne en dispensasjon er areal- og resurssdisponeringshensyn. I helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende søkeren kunne anses som særlige grunner, jf Ot.prp.nr.56 ( ) s 101. Retten kan ikke være enig med Sundfær i at de ble møtt med en strengere dispensasjonspraksis fordi saken ikke ble behandlet i Det er ikke noen belysning av en praksis støtter Sundfærs anførsel om dette. Det var derimot en restriktiv praksis før de kjøpte eiendommen. Både kommunen og fylkesmannen har ved klagebehandlingen lagt til grunn det regelverk som gjaldt i 1991, da Melding om mindre byggearbeider ble innlevert. I innstillingen ved den forberedende klagehandlingen i kommunen er det redegjort for dispensasjonspraksisen rundt 1990 og Når anførselen om usaklig forskjellsbehandling ikke opprettholdes av Sundfær, finner retten det tilstrekkelig å fastslå at søknader om tilbygg til hytte og bruksendring fra hytte til bolig i området ble avslått, og det ble fattet vedtak om pålegg om retting av ulovlige forhold hvor tiltakene allerede var utført. Dette resulterte i at noen måtte flytte fra eiendommene og rive de ombygde hyttene, men eiendommen Jargeni gnr 130 bnr 7 stod i en særstilling. Jargeni hadde status som fritidseiendom, men i følge folkeregisteret hadde samme eier benyttet den som helårsbolig siden 1. september 1971 uten bruksendringstillatelse. Dette ble innvilget ved dispensasjon i vedtak av 21. september 1993, og dette var i samsvar med retningslinjene i prinsipplanen. Ytterste tidsavgrensning ble der satt til 1973 med grunnlag i stadfestet generalplanvedtekt av 28. juni I premissene for vedtaket av 15. februar 1998 er det redegjort for hvorfor det ikke kunne gis dispensasjon etter pbl

11 7, nemlig areal - og ressurs-disponeringshensyn og at det bare var i helt spesielle tilfeller at forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn. Sundfær har fremholdt at de kjøpte eiendommen i god tro som helårsbolig, at den har vært brukt som helårsbolig av selgerne og disses forgjengere og at vurderingen er mangelfull. Det samme gjelder i forhold til eiendommens beliggenhet og bebyggelsen i området. Sundfær har trukket fram et udatert notat hvor det er nevnt søknad fra Line Gulbrandsen fremholdt i sin forklaring at opplysninger fra folkeregisteret ble innhentet før vedtaket ble truffet. Ut fra de registrerte opplysninger var det ikke grunnlag for å si at eiendommen var tatt i bruk som helårsbolig før Sundfær bosatte seg på eiendommen i mai Det ble spørsmål om bevisføring om fra hvilket tidspunkt eiendommen skal ha vært brukt som helårsbolig. Einar Sundfær har forklart at en av de tidligere eierne, Mattson, bodde mesteparten av året på eiendommen fra ervervet 10. januar 1974, og at han bodde i Devlesvingen i Trondheim. Etter rettens syn tilsier ikke dette at Bjørkheim kunne anses som en helårsbolig ut fra de krav som må stilles til en helårsbolig ble det gitt tillatelse til et tilbygg på 20m2, slik at hytta da ble 54m2. Det er usannsynlig at eiendommen før dette kunne anses som helårsbolig, og vannklosett ble installert i En hytteeiendom i relativt kort avstand fra Trondheim sentrum antas å bli brukt i store deler av året, uten at den derved er en helårsbolig. I følge Sundfær skal den neste eieren - Solfrid Berg ha bodd der fra 19. januar 1984 med adresse Bjørkheim. Sundfær fikk ved rettens skriv av 7. november 2002 en oppfordring til å føre vitner, dersom han mente tidligere eiers bruk av eiendommen var et moment som skulle tillegges særlig vekt. Retten kan ikke legge til grunn at eiendommen ble brukt som offisiell helårsbolig før 1990, dvs at det ble sendt melding til folkeregisteret. Bruksendring etter 1973 er uansett lagt til grunn som et tidskille i retningslinjene i prinsipplanen. Kommunen hadde vedtekt til bygningsloven av , og etter november 1967 kunne ikke hytter i tidligere Strinda kommune tas i bruk som helårsbolig uten byggetillatelse. Departementet stadfestet 2. mai 1980 i medhold av bygningsloven 4 endringer til kommunens vedtekt til bygningsloven 82, og det var forbud mot tilbygg til hytter. De omfattes av bygningsloven av 1965, og en bruksendring var søknadspliktig etter 93. Det er mulig at Bjørkheim ble brukt som helårsbolig av tidligere eier og tilbake til åttitallet, uten at dette her kan sees å ha nevneverdig betydning. Advokat Skogrand ved advokat Brimi på vegne av Sundfær har i brevet av 19. januar 1998 påstått at Sundfær ervervet eiendommen i god tro, men fremholdt at de hadde forsøkt å få handelen omgjort, men forgjeves. Dette er endret under hovedforhandlingen ved at Einar Sundfær da forklarte at de ikke hadde fremmet krav mot selgerne. Om de ikke fremmet krav, mener retten det i seg selv er påfallende, og i alle fall Sundfærs risiko. Retten oppfatter det slik at de hadde bistand fra advokat ved utarbeidelsen av kjøpekontrakt, skjøte, og ved betalingen. Om advokatbistanden omfattet selve kjøpet, var det ventelig at advokaten undersøkte arealplanene i kommunen og eiendommens status. Eiendommen ligger i utkanten av Trondheim innenfor marka-grensen, i et område med både helårs- og fritidsboliger. Det er fritidsboliger på de nærmeste eiendommene, bortsett fra Jargeni som fikk status som helårsbolig i Dette tilsier en særlig aktsomhet ved ervervet. En aktsom kjøper ville kontaktet kommunen for å skaffe seg kunnskap om foreliggende arealplaner, sin tiltenkte bruk av eiendommen og fremtidig arealutnyttelse av området. Fylkesmannen har i vedtaket av 21. februar ved behandlingen av klagen på vedtaket om pålegg - vurdert denne siden av saken. Sundfærs påståtte gode tro er neppe noe avgjørende moment i saken. Retten viser spesielt til at de ble kjent med eiendommens status som fritidsbolig og den ulovlige utbyggingen i oktober 1990, og dette var fem måneder etter kjøpet. De hadde full anledning til å fremme krav om heving, erstatning osv om de ble forespeilet kjøp av en helårsbolig etter at de ble kjent med den ulovlige bruksendringen og utbyggingen på eiendommen. Eiendomsskatt med sats 7.00 ble utskrevet for 1. termin 1991 til hjemmelsinnehaver av eiendommen. Beløpet ble betalt, men er tilbakeført. Eiendomsskatten er uavhengig av om eiendommens status er fritids- eller helårsbolig, og er intet moment i saken.

12 Etter ervervet ble bygningen etterisolert, vegen ble rustet opp, det ble skiftet panel, skiftet noen vinduer og et takoverbygg innlemmet som boligareal. Sistnevnte innebar et ulovlig tilbygg på ca 8m2, fordi det skjedde uten byggetillatelse ved dispensasjon etter pbl 7. Sundfær valgte å ruste opp eiendommen selv om de visste at de ikke hadde en lovlig helårsbolig, og med en klar risiko for at de kunne bli nødt til å finne seg annen bolig og rive også det ulvlige tilbygget som de selv stod for oppførelsen av. De var kjent med prinsipplanen med intensjonen om opprydding. Retten kan ikke se at Sundfær på noe tidspunkt har fått signaler fra kommunen om at de kunne påregne dispensasjon eller at de hadde noen berettiget forventning om at dette ville gå i orden. Sundfær har trukket fram at det på eiendommene Tufta og Soltun ble oppført hus henholdsvis i 1997 og 1998, og at de helt til 1998 trodde at søknaden ville bli innvilget. Sundfær har vist til aktiviteten i området, med tilbygg og nybygg. Tufta - gnr 130 bnr 51 er fradelt Reinås Østre - gnr 130 bnr l og fikk byggetillatelse for oppføring av bolig. Dette ble innvilget ved dispensasjon etter pbl 7 i vedtak av 26. juni 1997, begrunnet i den familiens helt spesielle situasjon. Soltun - gnr 130 bnr 48 er utskilt parsell av Reinås Vestre - gnr 130 bnr 2. Fradelingsvedtaket er av 12. januar 1988, hvor det i bygningsrådet ble innvilget dispensasjon etter pbl 7 fra kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen er bla. begrunnet i tomt for oppføring av bolig for en funksjonshemmet. Det var en del aktivitet med tilbygg og oppføring av hus i området etter at Sundfær bosatte seg på eiendommen. Dette medfører ikke at de måtte ha en berettiget forventning om at de ville få sin søknad innvilget ved dispensasjon. De kunne på ingen måte legge til grunn at dispensasjon var kurant. Nærværende sak kan ikke sammenlignes med avgjørelse inntatt i Rt Etter rettens oppfatning må både bruksendringen fra fritidsbolig til helårsbolig og den ulovlige utbyggingen betraktes som vesentlige brudd på plan- og bygningslovens materielle og formelle regler. At avslag på søknaden og etterfølgende pålegg om retting og forelegg, ville ramme de hardt lå implisitt, og dette var åpenbart. Dette kan vanskelig tillegges særlig vekt, jf Rt Når det gjelder saksbehandlingstiden er utgangspunktet at Sundfær i juni 1991 inngav Melding om mindre byggearbeid, men han fikk beskjed om at tiltaket var søknadspliktig og at behandlingsfaktura måtte betales. Sundfær var i kontakt med kommunens saksbehandler og fikk høre at søknaden ikke ville bli behandlet før prinsipplanen var utarbeidet. Fakturaen ble ikke betalt, og det var ikke innsendt de etterspurte tegningene. Etter pbl 94 stilles det krav om at søknaden skal inneholde de nødvendige opplysninger slik at kommunen kan ta stilling til om vilkårene for å gi byggetillatelse er til stede, og behandlingsgebyr er hjemlet i pbl 109. Før Sundfær hadde sendt inn kart med garasjen inntegnet, fagmessige tegninger og betalt gebyret hadde han etter rettens syn ikke en berettiget forventning om at en søknad ville bli behandlet. Kommunen ønsket å samordne behandlingen, og bystyret ønsket å vurdere prinsippene for opprydding sammen med kommunedelplanen som var under utarbeiding. Sundfær var sannsynligvis gjort kjent med bygningsrådets vente vedtak i 1993, at kommunedelplanen var under utarbeiding og at kommuneplanens arealdel skulle behandles av bystyret, hvilket skjedde i juni Fra Sundfærs ståsted kunne det være en fordel å se om det ble en endring i arealdelen til kommuneplanen, og om det ble en åpning for å godta de tiltak som her alt var utført. Kommunen kunne imidlertid tatt tak i ulovlighetene uavhengig av en korrekt søknad og betaling av gebyret. I oktober 1990 etter den foretatte registreringen var kommunen klar over at bygningen ulovlig ble brukt som bolig, dvs uten bruksendringstillatelse, men også den ulovlige utvidelsen av bygningen og oppført garasje. Det er godt mulig at dette var kjent for kommunen allerede i 1988 eller Retten kan ikke legge avgjørende vekt på dette. Sundfær har forklart at de leverte søknad igjen i 1994, men behandlingsgebyret var ikke betalt. Retten legger til grunn at Sundfær var i kontakt med kommunen og meddelte i 1994 at søknaden var aktuell. Dette underbygges av skrivet fra kommunen til Sundfær av 28. oktober Det innleverte materialet er ikke nevneverdig bedre enn det som først ble levert. Fagmessige tegninger ble ikke innsendt. Kommunen la uansett til grunn at søknaden var aktuell i 1995 etter at Sundfær kontaktet kommunen igjen. Det ble

13 utstedt ny søknadsfaktura i september Det er etter rettens syn neppe riktig å si at ny søknad ble levert i 1995 slik fylkesmannen la til grunn. Det som ligger i saken er fortsatt en melding om mindre byggearbeid og skisser av bygningen og garasjen. Det er ikke fagmessige tegninger, og materialet fremstår som ganske likt det som ble levert første gang. Behandlingsgebyret ble ikke betalt. Kommunen valgte å godta dette og behandle saken, men det gikk to år med stillstand deretter. Saksbehandlingen startet dernest med en konferanse med Sundfær i At det ikke ble skrevet notat fra samtalen med saksbehandler i kommunen, er ikke avgjørende, idet dette ikke kan ha influert på vedtaket, slik retten ser det. Retten kan heller ikke se at det er holdepunkter for at det var informasjon av betydning som gikk tapt etter at saksbehandler Line Gulbrandsen overtok saksbehandlingen fra tidligere saksbehandler Eriksen. Sundfær har vist til et udatert håndskrevet notat fra en bygningskontrollør hvor det står om utbygging med to soverom, garasje og nytt tak, og at søknad skulle være innkommet på byggesakskontoret, ikke behandlet -89. I kommunen er det ikke registrert noen søknad vedrørende Bjørkheim om dette. I forbindelse med den forberedende klagebehandlingen ble det utarbeidet en innstilling av 23. juni 1998 og av 19. august 1998 til bygningsrådet/planutvalget, hvor bl.a. saksbehandlingstiden og dispensasjonspraksis var tema. I innstillingen er det uttalt at klager oppsøkte byggesakskontoret 28. august 1995 og at byggesakskontoret dermed ble oppmerksom på at søknaden fremdeles var aktuell. Deretter ble det utstedt ny søknadsfaktura og alt nytt søknadsmateriale ble levert på nytt i løpet av høsten Det er videre i innstillingen uttalt: Det faktum at søknaden ikke ble behandlet høsten 1995 skyldes denne sakens spesielle karakter, i den forstand at den inngår i det omfattende arbeidet med oppryddingen av ulovlighetene rundt Litlvatnet, Prosjekt Litlvatnet, som opprinnelig besto av nærmere 150 saker. Hovedmålet med Prosjekt Litlvatnet er å sikre Jonsvatnet som drikkevannskilde. Kommunens oppgaver er å minske utslipp fra avløp samt å unngå økt uønsket bruk av området, herunder økt bebyggelse, noe som er i samsvar med vedtatte overordnede mål i kommuneplanens arealdel. Sundfær kan ikke gis medhold i at saksbehandlingstiden skal regnes fra Han sendte ikke inn tegninger og betalte ikke behandlingsgebyr, og hadde ikke en reell og berettiget forventning om at saken ble behandlet før han hadde gjort det han hadde fått beskjed om. Kommunen burde etter rettens syn i alle fall tatt tak i saken i 1994 da Sundfær gav beskjed om at søknaden var aktuell og da utstedt søknadsfaktura. Retningslinjene i prinsipplanen trekker inn tidsmomentet ved at kommunen har utvist passivitet over lengre tid samt at tiltakshaveren har innrettet seg, og gir uttrykk for at det kan tillegges vekt. Det er der gitt uttrykk for at det skal svært mye til før alminnelige rimelighetshensyn har avgjørende betydning. Retten mener saksbehandlingstiden bør beregnes fra 1994, men uten at resultatet ville blitt noe annet av den grunn. Saksbehandlingstiden er i strid med pbl 95 og fvl Ila, men dette er feil som etter rettens syn ikke kan ha virket inn på vedtakets innhold eller resultatet, jf fvl 41. Resultatet ville etter rettens syn ikke ha blitt noe annet om forvaltningen regnet behandlingstiden fra Retten kan ikke se at noen avgjørende momenter er utelatt ved vurderingen i forhold til søknaden om byggetillatelse ved dispensasjon etter pbl 7. Arealdisponeringshensyn ble ansett å ha større vekt enn de individuelle hensyn ved spørsmål om dispensasjon etter pbl. 7. Arealbruken var fastlagt som LNF-område både i kommuneplanens arealdel fra 1987, i kommunedelplanen for Jonsvannet fra 1994 og kommuneplanens arealdel vedtatt av bystyret i Eiendommens beliggenhet og områdets karakter er vurderinger som inngår i arealplanleggingen. Spørsmålet er hvordan kommunen skal gå frem etter at det er gitt avslag på en søknad om dispensasjon og tiltaket er gjennomført. Pålegg etter pbl 113 er en oppfølgning av vedtaket om avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring, tilbygg og garasje. Pålegget inneholder det som må anses nødvendig for å bringe det ulovlige forholdet i samsvar med regelverket. Kommunens vedtak om pålegg etter pbl 113 viser derfor til

14 vedtaket av 15. februar 1998 og bygningsrådet/planutvalgets vedtak i klageomgangen av 1. september 1998 om avslag på søknad om dispensasjon etter pbl 7. Sundfær har anført at det ikke er noen individuell begrunnelse i vedtaket av 2. desember 1998 om pålegg om retting utover en henvisning til vedtakene forut. I klagen av 21. desember 1998 ble det av Sundfærs advokat bl.a. vist til retningslinjene i prinsipplanen, Sundfærs påståtte gode tro, forholdsmessighet, usaklig eller vilkårlig forskjellsbehandling etc. Kommunen måtte vurdere saken i lys av de anførsler som klagen gav grunnlag for. Byggesakskontoret utarbeidet en innstilling av 7. april 1999 til møte den 20. april 1999 i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker, som utsatte behandlingen i møte 20. april 1999 for å få en nærmere redegjørelse for nabo-eiendommene. Byggesakskontoret utarbeidet en revidert redegjørelse av 5. mai 1999 til bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker med et kart hvor eiendommen, og de omkringliggende eiendommene var tegnet inn og uttalte der at fylkesmannen nå hadde stadfestet kommunens vedtak om avslag på søknaden, slik at dette var endelig avgjort. Det er trukket fram at... På eiendommene Bjørås, Reinli og Grønlia har man allerede rettet seg etter kommunens pålegg, med det resultat at den ulovlige bruken som helårsbolig allerede er opphørt. Av hensyn til de som allerede har etterkommet kommunens pålegg, er det viktig at man også i gjennomføringsfasen av de gjenstående sakene opprettholder en konsekvent og restriktiv praksis. Eiendommene Sollia gnr 130 bnr 24, Utsikten gnr 130 bnr 11, Hvile gnr 130 bnr 21, Bittelia gnr 130 bnr 10, Enerhaugen gnr 130 bnr 9, Fjellhaugen gnr 130 bnr 22, Solhaugen gnr 130 bnr 7, Åmli gnr 130 bnr 18, Høgtun gnr 130 bnr 16, Jonsbu gnr 130 bnr 15 og Kringsjå gnr 130 bnr 25 er fritidseiendommer som benyttes som fritidseiendommer. Ingen registrerte ulovligheter. Eiendommene Reinsbu gnr 130 bnr 45, Bjørkli gnr 130 bnr 46, Soltun gnr 130 bnr 48, Tufta gnr 130 bnr 51, Jargeni gnr 130 bnr 7 har status som boligeiendommer.... Oppsummering/Konklusjon Eiendommen Bjørkheim ligger i et område hovedsakelig bestående av fritidsbebyggelse. Det at det i området ligger fem godkjente boliger kan ikke få konsekvenser for foreliggende sak. Det er registrert flere ulovligheter i dette området, og også disse sakene er for tiden under oppfølgning, l noen tilfeller er kommunens pålegg allerede etterkommet. Pålegg om retting er en konsekvens av at kommunen ikke har funnet å kunne godkjenne de omsøkte tiltakene i ettertid. Pålegg om å rette forhold som er i vesentlig strid med plan- og bygningslovgivningen er en forutsetning for gjennomføring av Prosjekt Litlvatnet, og helt i samsvar med Prinsipplan for opprydding - Litlvatnet og de senere vedtatte retningslinjer for oppfølgning og gjennomføring. Byggesakskontoret vil understreke at det er helt avgjørende for gjennomføringen av Prosjekt Litlvatnet at kommunen opprettholder en restriktiv og konsekvent praksis også i selve gjennomføringsfasen... Retten mener at det som er uttalt i Byggesakskontorets redegjørelse av 5. mai 1999 og vedlagt innstilling til forslag til vedtaket, er tilstrekkelig når det som her var forhold i vesentlig strid med plan- og bygningsloven. Områdets karakter er vurdert i forbindelse med den forvaltningsmessige behandlingen. I kommuneplanens arealdel fra 1995 er eiendommen vist som LNF-område, slik den var i kommuneplanens arealdel fra At det ligger en del helårsboliger i området, er vurdert av kommunen. Retten kan vanskelig se at det er mangler ved vurderingen og/eller begrunnelsen i så henseende. Retten vil her trekke fram at områdets karakter nettopp er slik at det må stilles krav til aktsomhet ved erverv med tanke på helårsbolig. Fylkesmannens har i sitt vedtak av 21. februar 2000 uttalt seg slik om anførselen om påstått manglende forholdsmessighetsvurdering :... Fylkesmannen vil påpeke at bruksendring fra hytte til helårsbolig er å betrakte som et vesentlig brudd på plan- og bygningsloven. At kommunen da gir pålegg om retting av ulovlige tiltak og opphør av ulovlig bruk finnes derfor rimelig i dette tilfellet. De private interessene må derfor vike for de offentlige hensyn som taler for en konsekvent og restriktiv praksis i området. Fylkesmannen kan heller ikke se at det er en

15 saksbehandlingsfeil som har virket bestemmende inn på vedtakets innhold at dette ikke uttrykkelig er drøftet i premissene for pålegget, jf. forvaltningsloven Fylkesmannen omformulerte begrunnelsen gitt i kommunens redegjørelse av 5. mai 1999, men tilføyde at pålegg er rimelig. Sundfær har anført at fylkesmannen i vedtaket gir uttrykk foren feil forståelse av NI 41. Retten er uenig i det. Fvl 41 tolkes slik at saksbehandlingsfeil kommer i betraktning dersom det er årsakssammenheng. Fylkesmannen mente at det ikke var årsakssammenheng mellom den påberopte saksbehandlingsfeilen og vedtaket. Fylkesmannen har gitt en tilstrekkelig begrunnelse i forhold til spørsmålet om forholdsmessighet. Spørsmålet om forholdsmessighet mellom mål og middel, er ikke så fremtredende ved vesentlige brudd på plan- og bygningsloven. Ved brudd av bagatellmessig karakter stiller dette seg helt annerledes. Kommunens vedtak av 2. desember 1998 har en litt for snever selvstendig begrunnelse, og det var et heller inngripende vedtak. Men retten kan ikke se at den noe mangelfulle begrunnelsen kan på virket inn på resultatet. De hovedhensyn som har vært avgjørende ved utøving av forvaltningens skjønn, bør nevnes i vedtaket, jf fvl 25 nest siste setning. Det kreves ikke en fyllestgjørende utredning av den vurdering som har funnet sted. Fylkesmannens begrunnelse og kommunens klagebehandlingen reparerer uansett den mangel som kan hefte ved vedtaket av 2. desember Hovedregelen er at bygningsmyndighetene har en plikt til å reagere på formelle og materielle overtredelser av plan- og bygningslovgivningen, jf pbl 10-1 første ledd. Et pålegg om retting etter pbl 113 er en sanksjon slik at en tilstand kan bli lovlig. Eiendommen som sådan er det sentrale, og de subjektive forhold trer mer i bakgrunnen ved pålegg om retting. Bestemmelsen om rimelighet og samordning i pbl 116 b trådte i kraft 1. juli 1997 etter lovendringen i 1995, og skal ivareta hensynet om at sanksjonen(e) skal stå i rimelig forhold til ulovligheten. Ulovlig bruksendring og utbygging i et område hvor det er forbud, og uten at det er søkt, må klassifiseres som grove brudd, vesentlige brudd. Etter 116 b må en påse at de samlede sanksjoner står i rimelig forhold til ulovligheten, og flere sanksjoner må ikke ramme en ulovlighet på en urimelig måte. Det er ett sett av sanksjoner som kan være aktuelle, som pålegg om retting, forelegg; tvangsmulkt, erstatning og straff. Et pålegg er ikke tvangsgrunnlag, men kan følges opp med forelegg etter pbl 114. Pålegg om retting er her en konsekvens av siktemålet om en opprydding i forhold til ulovlighetene ved Litlvatnet for å sikre drikkevannet for Trondheim. En legalisering forutsatte dispensasjon etter pbl 7, men det var ikke forenlig med en riktig anvendelse av bestemmelsen. I retningslinjene i prinsipplanen var legalisering myntet på bagatellmessige forhold, evt at eier hadde innrettet seg og den ulovlige bruksendringen lå svært langt tilbake i tid. Retningslinjene drøfter alternativene å unnlate riving og unnlate tilbakeføring. I forhold til foreliggende sak, ville nevnte alternativ ha meget uheldige konsekvenser, bl.a. for respekten for regelverket, presset i området, hensynet til de som har rettet seg etter lovens krav og fattede vedtak og likhetshensynet. Fylkesmannen fant pålegget rimelig, og at de private interessene må vike for de offentlige hensyn som taler for en konsekvent og restriktiv praksis. Retten kan ikke se at en nærmere begrunnelse var nødvendig. Fylkesmannens vedtak er begrunnet tilstrekkelig konkret, tatt i betraktning at det her var vesentlige brudd, sett hen til kommuneplanens arealdel og intensjonen om opprydding av hensyn til Trondheims drikkevannskilde. Forelegget var en følge av unnlatt oppfølgning av pålegget. Fristen i pålegget var for lengst oversittet. Det er ikke uttrykt i vedtaket at det var nødvendig å bruke forelegg, men dette fremgår indirekte. Men retten finner at en slik mangel ikke kan ha virket inn på resultatet, at forelegg ble utferdiget. Det gikk tid fra varsel om forelegg ble gitt. Dette nødvendiggjorde gjentatt varsel om forelegg. Den medgåtte tiden viser - slik retten ser det - at forelegg var nødvendig. Bystyrets vedtak i møte i juni 2000 gjengitt innledningsvis viser at intensjonen da fortsatt var en oppfølgning slik at de ulovlige forhold ble rettet opp, et generelt amnesti var uaktuelt. Retten ikke se at det her var noe alternativ til pålegg om retting og etterfølgende forelegg. Den noe ufullstendige begrunnelsen i forhold til de alternativ som er omhandlet i prinsipplanens retningslinjer har, slik retten ser det, ikke hatt noen

16 betydning. Pålegget er pr dags dato ikke fulgt opp av Sundfær. Hensynet til de som allerede har rettet seg etter kommunens pålegg og likebehandling er klart også viktig å ivareta i sakskomplekset Prosjekt Litlvatnet. Saken er gammel og kommunen er å bebreide for tidsforløpet, men retten ser behovet for en helhetlig behandling. Det var mange ulovlighetssaker som måtte utredes og avgjøres. Etter første varsel om forelegg i år 2000 gikk det ytterligere tid til våren 2002 da det ble enavklaring i Fagerhaugsaken, jf Rt Det foreligger etter rettens syn ikke myndighetsmisbruk, idet forelegget etter en samlet vurdering ikke fremstår som sterkt urimelig. Retten legger vekt på de hensyn som ligger bak de fattede forvaltningsvedtak og at det her er vesentlige brudd på plan- og bygningsloven og klart ikke bagatellmessige forhold. Retten har sett hen til Sundfærs situasjon, at de utviste aktivitet i forhold til kommunen etter at de mottok skriv om de ulovlige tiltak og at dette var fritidsbolig; ulovlig benyttet som helårsbolig. Det er av betydning at de fem måneder etter ervervet ble kjent med de faktiske forhold, men også at de kjøpte eiendommen uten å undersøke i kommunen om den lovlig kunne brukes som helårsbolig. At de har valgt å bli boende og dessuten ruste opp eiendommen, mener retten ikke gjør at Sundfær kan forvente en særbehandling, vurdert opp mot de som har innrettet seg etter å ha mottatt avslag på en dispensasjonssøknad. Sundfær visste om ulovlig-hetene i oktober Allerede i 1991 visste Sundfær at kommunens intensjon var en opprydding i ulovlighetene. Sundfær vil rammes hardt ved en tvangsfullbyrdelse av pålegget, men familien Sundfær vil vel kunne ha eiendommen som en fritidsbolig etter en retting/tilbakeføring. Retten kan ikke se at den lange saksbehandlingstiden som her kan regnes fra 1994 kan få den konsekvens at forelegget bør underkjennes. Sundfær fikk avslag på dispensasjonssøknaden 15. februar Tidsbruken til forelegget 22. mai 2002 har som nevnt dels sammenheng med at kommunen ønsket å se utfallet i Fagerhaugsaken, og dette ble Sundfær varslet om. Høyesterett avsa dom i Fagerhaugsaken i februar Sundfærsaken har vært berammet tre ganger tidligere, uten at kommunen kan ha ansvar for at de tre tidligere hovedforhandlingene ble utsatt. Søksmålet kan ikke føre fram. Saksomkostninger Sundfær har tapt saken. Etter hovedregelen i tvml 172 første ledd skal den som taper saken erstatte motparten sakens omkostninger. Utfallet har ikke budt på slik tvil at retten har grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen i medhold av tvml 172 annet ledd. Trondheim kommune tilkjennes saksomkostninger. Advokat Stamnes har levert saksomkostningsoppgave med i alt kr ,50 -hvorav salær er kr med tillegg av mva. Det er ikke kommet innvendinger til kravet. Retten finner omkostningene rimelige og nødvendige, jf tvml 176. Trondheim kommune tilkjennes etter dette saksomkostninger med kr ,50. Toril Holmberget Sundfær og Einar Sundfær dømmes til å betale beløpet til Trondheim kommune innen 2 uker fra dommens forkynnelse. Domsslutning: 1. Trondheim kommune frifinnes. 2. Einar Sundfær og Toril Holmberget Sundfær dømmes til å betale saksomkostninger til Trondheim kommune med kr ,50 - etthundreogtrettinitusennihundreogførtiåttekroner 50/100 - innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.