SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2013/2890 Klassering: 256 Saksbehandler: Trond Waldal DAMPSAGA BAD OG KULTURBYGG AS - SØKNAD OM KOMMUNAL LÅNEGARANTI BYGGETRINN II Trykte vedlegg: Søknad fra Dampsaga Bad og Kulturbygg AS datert og med vedlegg. Rådmannens forslag til innstilling: Steinkjer kommune garanterer med selvskyldnergaranti for lån på inntil 55 mill. kroner som Dampsaga Bad og Kulturbygg AS tar opp i forbindelse med realisering av byggetrinn II ved Dampsaga bad. Steinkjer kommunes lånegaranti gjelder for lånets hovedstol med tillegg av 10 % av til enhver tid gjeldende hovedstol til dekning av eventuelt påløpte renter og omkostninger. Steinkjer kommunes maksimale garantiansvar kan ikke overstige 60,5 mill. kroner. Garantiansvaret reduseres i takt med nedbetalingen på lånet og opphører når lånet er nedbetalt i år Torunn Austheim rådmann

2 Saksopplysninger: Innledning Dampsaga bad og kulturbygg AS har i brev til Steinkjer kommune datert vedtatt å søke om kommunal lånegaranti i forbindelse med ferdigstillelse av byggetrinn II ved Dampsaga bad i tråd med planlagt forprosjekt utarbeidet i Byggetrinn I ble ferdigstilt i juni 2011, mens byggetrinn II er under detaljprosjektering. Oppsatt fremdriftsplan tilsier at slik detaljprosjektering skal være ferdigstilt innen 1. juni d.å. Anbudsinnhenting forventes avsluttet primo august i år. Forutsatt endelig vedtak i styret om gjennomføring av byggetrinn II kan byggestart skje høsten Gjennomføringen av byggetrinn II krever lånegaranti fra Steinkjer kommune. Dampsaga bad attraktivitet for Steinkjer Dampsaga bad var en attraktivitet for Steinkjer da det ble åpnet i 1995 og også i flere år etter det. Besøket var meget bra, og anlegget var et preferanseanlegg for andre som ønsket å bygge badeland. Besøket de senere år har stagnert, men ligger allikevel på et relativt stabilt og akseptabelt nivå tatt i betraktning de badefasiliteter som finnes. Ved enkelte anledninger oppleves sågar at kapasiteten i bassengene er for liten. Badet er altså til tross for høy alder fremdeles et attraktivt anlegg, men det er på langt nær et moderne og fullstendig badeland etter dagens standarder. Byggetrinn I som ble avsluttet i 2011 "løftet" anlegget betydelig, mens ferdigstillelse av planlagt byggetrinn II vil gi Steinkjer et topp moderne badeland/opplevelsessenter som helt klart vil kunne bidra til å forsterke inntrykket av Steinkjer som en arrangementsby. Ny planlagt fasade med utvendige vannsklier vil bli et "landemerke" som vil tiltrekke seg oppmerksomhet. Alle som ferdes på E6 gjennom byen vil se at Steinkjer har et moderne badeland. Behovet for utbygging I 2006/2007 ble det foretatt en helhetsvurdering av anleggets tilstand, og daværende styret for selskapet som drifter badet Dampsaga Bad og Kulturbygg AS (DBK AS), besluttet at anlegget trengte en omfattende renovering / utbygging, bl.a. ut fra følgende: a. 12 års drift hadde satt sitt preg på anlegget. Tekniske anlegg var i ferd med å bli foreldet. ENØK-vurderinger klargjorde for at anlegget ble drevet meget uøkonomisk og bygningsmessig var det flere store mangler ved anlegget som følge av slitasje og dårlig opprinnelig materialvalg. b. Anlegget fremsto ikke lenger som et attraktivt badeland med de fasiliteter som moderne badeland bør/skal inneholde. Anlegget åpnet i 1995 hadde og har et godt tilbud til svømmetrening med et 25 meters basseng. Videre et godt tilbud til småbarnsfamilier med gode barnebasseng, samt et godt tilbud til ulike grupperinger med behov for et rehabiliteringsbasseng i form av et såkalt varmebasseng. Den store mangelen er basseng/ varmaktiviteter som tilfredsstiller barn/ungdom fra ca år og oppover. Dette er en stor potensiell kundegruppe som i dag nærmest er fraværende

3 i anlegget. c. Steinkjer har pr dato ingen andre svømmeanlegg som er i drift, og dette legger et stort press på kapasiteten ved Dampsaga bad. d. Anlegget hadde over flere år gått med et dårlig økonomisk resultat og det ble erkjent at anlegget måtte få på plass nye inntjeningsmuligheter i form av alternative aktivitetstilbud. Byggetrinn I og II Utbyggingen (rehabiliteringen) av Dampsaga bad startet med utarbeidelse av et forprosjekt fra august Styret for badet vedtok gjennomføring av forprosjektet og rammetillatelse fra bygningsmyndighetene ble gitt i november Prosjektet ble delt i 2 byggetrinn og byggetrinn I ble ferdigstilt i juni 2011 og besto av utbygging av nytt treningsstudio, utvidelse og total renovering av garderobeanleggene, utvidelse og nybygg av resepsjon, administrasjonsfløy og utleielokaler. Trinn I ble kostnadsberegnet til 25 mill. og byggeregnskapet viser en total kostnad på ca 25,2 mill. Finansiert med ca 20 mill. i lån fra SpareBank1 SMN og ca 5 mill. i egenkapital. Utbyggingen av Dampsaga bad ble delt i 2 byggetrinn ettersom det var ønskelig å drifte anlegget en periode etter åpning av byggetrinn I slik at det var mulig å kvalitetssikre de økonomiske kalkylene som lå til grunn for økt inntekt. Selskapets regnskapstall etter åpning av byggetrinn I viser at kalkylene "holdt mål". Regnskap for mars 2013 viser et overskudd på kr ,- og en prognose for årsresultat 2013 på kr ,-. Dette er ca ,- mer enn budsjettert. Selskapet har sett en positiv økonomisk utvikling helt siden ferdigstillelse av trinn I og følgelig er byggetrinn II vedtatt forsøkt gjennomført. Forprosjektet utarbeidet i 2007 ga rammene for en fullstendig utbygging/renovering. P.g.a. kostnadsbildet og behovet for å kvalitetssikre de økonomiske kalkylene som ble utarbeidet, gjorde at det ble besluttet å dele utbyggingen i 2 trinn. Trinn I inneholder: a. Nytt treningssenter. b. Ny resepsjon med nytt kjøkken. c. Utvidet garderobekapasitet inkl. renovering. d. Utvidet utleieareal til Lille My (hudpleie) e. Nye administrasjonslokaler. f. Diverse mindre bygningsmessige forbedringer. Byggetrinn II er planlagt med følgende innhold : a. Aktivitetsbasseng med bølgemaskin, stor bublekulp og strømningskanal. b. Heve-/senkebasseng (basseng hvor bunnen kan heves og senkes og derved tilpasses ulike grupperinger / opplæringsbehov). c. 2 store vannsklier d. 1 barne / babybasseng e. 1 boblebasseng f. Utvendig terrasse som vil "åpne" anlegget ut mot parken på sommers tid.

4 Byggetrinn II vil videre gi anlegget nye vannrenseanlegg og nytt ventilasjonsanlegg i store deler av anlegget. Dette alene vil medføre en innsparing i energiforbruk på ca kwh pr år. Foreløpig finansieringsplan fra styret (byggetrinn II) Finansieringsplanen er basert på kjente kostnader og kjente dokumenterbare tilskudd samt erfaringstall fra bygging av bad i Norge og budsjettkostnader fra potensielle leverandører. De eksakte kostnader vil ikke bli kjent før anbud er innhentet, og følgelig vil en justering av planen kunne bli nødvendig. Skulle det vise seg at kostnadene blir større en antatt vil økningen først bli forsøkt dekt inn med en økt egenkapitalandel, men det tas også forbehold om å kunne søke om et større lån. En eventuell mindre kostnad enn antydet vil redusere lånebehovet. KOSTNADER Detaljprosjektering Letnes Arkitekter AS Processing Norge AS Diverse kostnader Sum kostnad detaljprosjektering Budsjettkostnad byggetrinn II TOTAL KOSTNAD FINANSIERING Tilskudd Nord-Tr. Fylkeskommune Spillemidler Egenkapital Lånebehov SUM FINANS DBK AS søker om en kommunal lånegaranti på inntil 55 mill. kroner. Kommunal lånegaranti Kommunale garantier behandles etter kommunelovens 51. Pkt. 2 lyder slik: Det kan ikke stilles kausjon eller økonomisk garanti knyttet til næringsvirksomhet som drives av andre enn kommunen eller fylkeskommunen. DBK AS drives som et eget selvstendig aksjeselskap. Selskapet forvalter eiendom på vegne av eier Steinkjer kommune for å skape- og opprettholde aktivitetstilbud innenfor flere områder og er et vesentlig bidrag til kommunens innbyggere (og utenbysboende) når det gjelder folkehelse. I tillegg gir badet tilbud til kommunens elever i grunnskolen når det gjelder svømmeundervisning.

5 Selskapets vedtekter underbygger at selskapets drift ikke er kommersielt rettet. I vedtektenes 3 står følgende: Selskapet skal eie og forvalte fast eiendom, samt drive kulturrelatert virksomhet av enhver art, herunder idrettsanlegg og bad. Det skal ikke utbetales utbytte til aksjonæren. Ved eventuell likvidasjon av selskapet skal innbetalt aksjekapital etter dekning av kreditorene i samsvar med aksjelovens bestemmelser tilbakebetales aksjonærene med prosentvis påslag tilsvarende innskuddsrente p.a. på høyrentekonto eller tilsvarende i Sparebank 1 Midt-Norge, fra innskuddsdato til utbetaling skjer. Selskapets overskudd skal tillegges selskapets egenkapital. Rådmannen legger til grunn at DBK AS ikke driver næringsvirksomhet. Kommuneloven åpner for to typer garantiansvar: Simpel garanti: Ved bruk av simpel garanti må kreditor ved eventuelt mislighold først søke dekning hos skyldneren, før kreditor kan kreve noe fra kausjonisten. Selvskyldnergaranti: Ved bruk av selvskyldnergaranti kan kreditor kreve betaling fra kausjonisten med en gang i fall skyldneren ikke oppfyller sin gjeldsforpliktelse. Etter at kommuneloven ble endret slik at kommunene også kan gi selvskyldnergaranti, har bankene tilpasset seg denne situasjonen og i flere tilfeller krever selvskyldnergaranti alternativt at rentebetingelsene for låntaker knyttet til simpel garanti i forhold til selvskyldnergaranti er utgjør en vesentlig forskjell (anslagsvis 0,75 1,25 prosentpoeng). Økonomiske vurderinger Selskapet har besluttet å dele utbygging av badet i 2 byggetrinn fordi selskapet ønsket å kvalitetssikre de økonomiske kalkylene som lå til grunn i forprosjektet. Styrets krav var at økonomien i badet etter byggetrinn I skulle kunne balanseres med økte inntekter fra nytt treningssenter. Det har videre vært en forutsetning at økonomien i badeanlegget alene ikke vil kunne forsvare de investeringer som følger av byggetrinn I og II. DBK AS forvalter imidlertid også eiendommene Dampsaga kulturhus og Steinkjer samfunnshus, og styret for DBK AS er av den oppfatning at selskapets totale økonomi (inkl. de økonomiske virkningene av byggetrinn I og II) vil kunne forsvare de gjennomførte (byggetrinn I) og planlagte investeringer (byggetrinn II). Byggetrinn I som ble åpnet i juni 2011 og har hatt positiv innvirkning på selskapets drift. Det nye treningssenteret har langt flere kunder enn opprinnelig budsjettert og bidrar i dag med en inntekt til anlegget på ca 4,5 mill. pr. år. Dette er høyere enn det totale salget av badebilletter. Videre peker selskapet på at besøkstallet i badet også har steget etter åpning av byggetrinn I. Dette gjør at det nå er mulig å balansere økonomien i Dampsaga bad. På dette grunnlag har styret for DBK AS vedtatt å forsøke å realisere gjenstående byggetrinn II. Selskapets årsregnskap for 2012 viser et ordinært resultat før skatt på ca 2,4 mill. Dette er noe

6 lavere enn budsjettert, men en klar resultatforbedring fra året før da resultatet ble om lag 0,57 mill. Styrets vedtatte budsjett for 2013 forutsetter et årsresultat på 3,1 mill. Regnskap pr. mars 2013 viser positiv utvikling og styrets prognose pr. dato viser et årsresultat på 3,2 mill. Foreløpige anslag basert på erfaringstall viser en samlet utbyggingskostnad for byggetrinn II på om lag 58 mill. Endelig utbyggingskostnad foreligger når anbud er innhentet. Med fratrekk av egenkapital, allerede mottatte tilskudd og forhåndsgodkjent stønad fra spillemidlene, vil lånebehovet utgjøre om lag 50 mill. Effekten av dette lånebehovet er lagt inn i eget budsjettoppsett som viser at første driftsår etter ferdigstillelse av byggetrinn II gir et positivt resultat på ca kr ,- forutsatt at den øvrige økonomien i selskapet holdes på dagens nivå. Som følge av at selskapets øvrige lånegjeld avtar i årene framover er det styrets vurdering at selskapets resultat vil øke raskt i de påfølgende driftsår. Rådmannens vurderinger Selskapet har utarbeidet fremtidige budsjetter der de økonomiske virkningene av nytt byggetrinn II er innarbeidet inkl. låneopptak på 50 mill. kroner (følger vedlagt). Budsjettfremskrivningen viser følgende hovedtall: i mill. kr driftsår driftsår driftsår driftsår Inntekter -21,89-23,84-23,94-23,94-23,94 Kostnader 16,62 19,12 19,12 19,12 19,12-5,27-4,72-4,72-4,72-4,72 Sum renteutgifter 2,14 4,14 3,73 3,47 3,22 Driftsresultat -3,13-0,58-0,99-1,25-1,50 Selskapet prognoserer et driftsresultat for 2013 på 3,2 mill. kroner. Hensyntas de økonomiske virkningene av byggetrinn II anslår selskapet at driftsresultatet i perioden vil utgjøre 0,58 mill. første hele driftsår, imidlertid er resultatet stigende gjennom perioden. Det er forutsatt uendrede personalkostnader i hele perioden. Rådmannen konstaterer at økte driftsutgifter som følge av byggetrinn II må finansieres i sin helhet gjennom økte inntekter fra billettsalg og kiosksalg d.v.s. betydelig økt besøk i badet i forhold til dagens drift. I fall en antar at av den samlede inntektsøkningen på 1,95 mill. kroner utgjør økte inntekter fra billettsalg 1,5 mill. kroner. Med en gjennomsnittlig billettpris på kr. 100,- krever dette flere besøkende i badet på årsbasis eller 43 flere pr. dag i fall badet er åpent 350 dager i året. Dette er kun en illustrasjon og er beheftet med usikkerhet, men gir en pekepinn på de framtidige økonomiske utfordringene i fall byggetrinn II blir realisert. Rådmannen forutsetter at styret har gjort grundige økonomiske analyser knyttet til en gjennomføring av ytterligere utbygging ved Dampsaga bad. Det forutsettes videre at markedsundersøkelser viser at det er grunnlag for en videre utbygging. Forsvarlig økonomisk drift av badeanlegg/badeland er generelt utfordrende, spesielt i områder med begrenset befolkningsmengde. Et badeanlegg slik Dampsaga bad vil fremstå etter byggetrinn II vil helt

7 sikkert trekke besøkende fra nærliggende områder og turister og samtidig forsterke Steinkjer som en arrangementsby. I tillegg må det legges vekt på at drifta av badet trekker veksler på DBK`s AS øvrige drift d.v.s. utleie av lokaler til kommunen (kulturhus inkl. foaye, kino, bibliotek og kulturskole), utleie av samfunnshuslokaler og attraktive treningslokaler/-studio. At selskapet har flere bein å stå på er avgjørende for selskapets framtidige drift etter ferdigstillelsen av byggetrinn II. Å påta seg et garantiansvar betyr i alle tilfeller at risikoen for tap er til stede. En eventuell lånegaranti fra kommunestyret i denne saken betyr at den økonomiske risikoen knyttet til å betjene lånegjelda ligger hos kommunen. Det er en hovedregel at kommunen kun påtar seg et økonomisk garantiansvar når risikoen er minimal. I foreliggende sak er det ingen gitt å forutse en minimal risiko. Drift av badeanlegg er beheftet med økonomiske usikkerheter. Samtidig må det vektlegges at Steinkjer ønsker å fremstå som en attraktiv småby. Som en del av dette ligger tilrettelegging for trivsel, idretts- og mosjonsaktiviteter, tilbud til barn og unge, familieaktiviteter, aktivum for turistnæringen osv. Et badeanlegg/badeland som DBK AS har planer om å ferdigstille vil i vesentlig grad bidra til dette. Etter en samlet vurdering vil rådmannen tilrå at Dampsaga Bad og Kulturbygg AS gis en kommunal lånegaranti på inntil 55 mill. kroner. Garantien gis som selvskyldnergaranti. I det ligger forventninger om at rentebetingelsene for selskapets låneopptak i tilnærmet grad vil være identisk med de betingelser kommunen selv oppnår i markedet. Steinkjer kommune har pr et samlet økonomisk garantiansvar på 219,36 mill. kroner. Kommunalt vedtak om lånegaranti skal godkjennes av fylkesmannen.