Marienlyst Tomteanalyse for multifunksjonshall. Perspektiv eller 3D

Transkript

1 Marienlyst Tomteanalyse for multifunksjonshall Perspektiv eller 3D 1

2 1. Bakgrunn Drammen kommune og Ticon Eiendom AS inngikk en Utviklingsavtale om utvikling av Marienlyst-området gjennom et felles eid selskap Marienlyst Utvikling AS. Samarbeidsavtalens hovedintensjon er, gjennom kommersiell byutvikling, å skape finansiell grunnlag for en Multifunksjonshall. I henhold til Utviklingsavtalen er første aktivitet i utviklingsfasen at Drammen kommune med bistand fra Marienlyst Utvikling AS skal utarbeide en analyse av plasseringsalternativ for Multifunksjonshallen. Basert på analysen skal Drammen kommune beslutte plassering hvoretter Marienlyst Utvikling AS skal legge dette til grunn for reguleringsplan. Oppføring av Multifunksjonshallen skal i utgangspunktet skje på det som i Utviklingsavtalen er definert som Tomten. Endelig plassering skal avklares gjennom vedtatt reguleringsplan. Drammen kommune benevnes heretter DK og Marienlyst Utvikling AS benevnes MU. MU's utbygging benevnes Prosjektet og avtalens utbyggingsområde benevnes Tomten. Plasseringsalternativene for Multifunksjonshallen er utredet av en arbeidsgruppe fra DK og MU med følgende sammensetning: - DK: Arve Hauklien Røren (VNI), Rino Pettersen (Drammen Eiendom), Ulf Tellefsen (byprosjekter) - MU: Christian Falck-Pedersen, Finn Hodt, Jon Kristian Lunke Som en del av arbeidsgruppens arbeid har DK engasjert følgende eksterne rådgivere: - Arkitektkontoret Halvorsen & Reine AS: Kjell Reine, Anders Gustavsson (konseptutvikling) - Bygganalyse AS (kostnadsvurdering multifunksjonshall) - Siv.ing Bjørn Agner (kostnadsvurdering multifunksjonshall) Som bakgrunn for utredningen er det utarbeidet følgende dokumenter som følger som egne vedlegg: 1. Arkitekt- og byplanfaglige vurderinger, datert. Halvorsen & Reine 2. Diverse konseptforslag fra Halvorsen & Reine ( , , ) 3. Kostnadsberegning alt. Vest (Flerbrukshall 8000), fra Bygganalyse 4. Kostnadsberegning alt. Øst - 3(Håndballhall 6600), fra Bygganalyse 5. Økonomiske konsekvenser av plasseringsalternativene, datert.marienlyst Utvikling AS 2. Forutsetninger Tomteanalysen bygger på en rekke forutsetninger, enten gitt gjennom bystyrets behandling av Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall eller basert på forslag fra arbeidsgruppen. 2

3 Arbeidsgruppen har vurdert alternative forslag til plassering og konsepter for Multifunksjonshallen. Som en del av konseptarbeidet er det også vurdert forholdet mellom Multifunksjonshallen og Prosjektet. Dette har vært nødvendig ikke bare fordi det finnes klare funksjonelle sammenhenger mellom de to elementene, men også fordi det er en forutsetning at Prosjektet skal bidra til finansieringen av Multifunksjonshallen. Ulike plasseringsalternativ gir ulike konsekvenser for Multifunksjonshall og Prosjektet og også ulike muligheter for finansiering og gjennomføring. Følgende forutsetninger er lagt til grunn for arbeidsgruppens vurderinger: Program for multifunksjonshallen Det foreligger ikke noe entydig og vedtatt program for Multifunksjonshallen. Det har i lengre tid vært arbeidet med planer for en multifunksjonshall for innendørsidretter i Drammen. Drammenshallen, som ble ferdig i 1977 er oppgradert, men oppfyller ikke lengre de krav som stilles til en moderne hall og har på sikt for liten kapasitet for å dekke skolenes og idrettens behov. I bystyrets behandling ble det forutsatt at Multifunksjonshallen skal være en kommunal oppgave med følgende foreløpige program: - Trenings- og stevnehall for skolene og breddeidretten. - Arena for eliteseriekamper i håndball - Arena for større innendørs konkurranser og mesterskap - Arrangementshall for messer, konferanser, konserter og andre events Marienlyst ungdomsskole og Drammen vg skole er i dag avhengig av Drammenshallen. Ungdomsskolen har ikke egne lokaler for kroppsøving. Skolene bruker i dag alle 4 håndballflater i Drammenshallen og det er behov for økning, uten at dette er konkretisert. Forholdet til Norges Håndballforbund og deres anleggsstrategi er foreløpig ikke avklart og kan være viktig for programmeringen, spesielt tilskuerkapasitet. Arbeidsgruppen har lagt følgende foreløpige program til grunn for sine vurderinger: - Aktivitetsflater: Minimum 5-7 aktivitetsflater, 4 av disse håndballflater (24x48 m). Drammenshallen har i dag 4 håndballflater. - Saler: Minimum 3 mindre saler, treningsrom. Drammenshallen har i dag 6 mindre saler (1 gymsal, 3 treningsrom, 2 skytebaner) - Tribunekapasitet: tilskuere fast med fasiliteter for VIP og media. Mulighet for midlertidige løsninger med minimum tilskuere. Drammenshallen har i dag mulighet for ca tilskuere og under EM håndball 2008 fikk man midlertidig plass til ca tilskuere. - Løpebane: 110 m rett løpebane. Drammenshallen har i dag dette. - Garderober: garderober. Drammenshallen har i dag 16 garderober. - Kontorer: m2 - Kapasitet events, messer: sitteplasser og inntil ved bruk av gulv. Det er dette programmet som er lagt til grunn for utarbeidelse av hallkonsept og tilhørende kostnadsberegninger. Endelig program må fastsettes i det videre arbeidet. Salg av tomt og deltakelse i eiendomsutviklingen er en forutsetning for finansieringen av Multifunksjonshallen. Det må derfor også gjøres en avveining mellom program og finansieringsmulighet. Tomtealternativ I utgangspunktet skal plasseringsalternativ vurderes innenfor Tomten som i henhold til Utviklingsavtalen er ca m2 (se under). 3

4 Figur 1: Tomten Arbeidsgruppen har sett på følgende alternativ: - Alternativ Vest Multifunksjonshallen plasseres lengst vest på Tomten mot det planlagte Marienlyst torg. Prosjektet plasseres mellom Multifunksjonshallen og Knoffs gate. Alternativ Vest er nærmere beskrevet i kapittel 4 og i vedlegg 2. En variant av dette alternativet kan være å forskyve Multifunksjonshallen noe østover mot forlengelsen av Langes gate. Det ville medført en deling av Prosjektet med noe utbygging i vest og med hovedvekt av utbyggingen i øst på Tomten. Dette underalternativet er grovt vurdert, forkastet som uaktuelt og presenteres ikke nærmere. - Alternativ Øst Multifunksjonshallen plasseres lengst øst på Tomten mot Knoffs gate. Prosjektet plasseres mot vest, henvendt mot Marienlyst Torg og østover til Multifunksjonshallen. Alternativet åpner også for et hallprosjekt basert på at eksisterende Drammenshall beholdes helt eller delvis, en fullstendig oppgradering av denne og med videreutvikling med tilbygg. Alternativ Øst er nærmere beskrevet i kapittel 4 og i vedlegg 2. - Alternativ Syd Med Syd menes området syd for det nye Drammensbadet, hvor friluftsbadet med tilhørende friområde ligger i dag. Selv om området ligger utenfor Tomten har arbeidsgruppen sett på de muligheter som ligger her, spesielt hvis man ser på Marienlystområdet i en større og helhetlig sammenheng. Alternativ Syd kan tenkes for en plassering av Multifunksjonshallen eller for en generell byutvikling. Arbeidsgruppen har imidlertid ikke i rapporten vurdert en plassering av Multifunksjonshallen i syd nærmere. Det vises til vedlegg 2 hvor et slikt konsept er skissert. 4

5 Arbeidsgruppen har ut fra dette vurdert nærmere alternativ Vest og Øst. Byplanmessige forhold Både Multifunksjonshall og Prosjektet må tilpasses nylig vedtatt reguleringsplan for Bjørnstjerne Bjørnsons gate og byplanmessige ambisjoner knyttet til bl.a. videreføring av Byaksen, nytt Marienlyst torg og Aktivitetsgaten som allerede er etablert gjennom området. Dette vil avklares gjennom ny reguleringsplan for området. Arbeidsgruppen har utarbeidet foreløpige konseptskisser uten at slik avklaring har funnet sted. Ny reguleringsplan kan komme til å gi andre fysiske rammebetingelser, men konseptskissene er etter arbeidsgruppens mening tilstrekkelig for å anbefale en plassering av Multifunksjonshallen. Følgende felles forutsetninger for begge alternativ har vært lagt til grunn: - Felles ny adkomst Dagens adkomst i Knoffs gate har ikke kapasitet til å avvikle ytterligere trafikk. Det er nærliggende å se på nytt adkomstpunkt fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate i Langes gates forlengelse. Det er gunstig med adkomst midt på Tomten og det er gunstig med et fullverdig kryss her med tanke på brannstasjonen i Langes gate. Alternativt kan adkomstpunktet flyttes noe østover til Mallinggatas forlengelse. Det er likeverdig for Marienlyst, men fordrer tiltak som for eksempel speilvending av brannstasjonen for å gi samme beredskapsmessige forhold ved utrykninger. - Byaksen, Marienlyst torg og Aktivitetsgata Byaksen fra Bragernes Torg over Bybrua til Strømsø Torg er forutsatt avsluttet med et Marienlyst torg i Tomtas vestre del. Sikten langs Byaksen mot Marienlyst torg og torgets avgrensning inngår i dette. Omfang, utforming og funksjoner knyttet til torget vil bli en viktig byplanmessig diskusjon og vil være viktige rammebetingelsene for utviklingsmulighetene på Tomten. Reguleringsplanen vil gi den nødvendige avklaring, noe som også kan påvirke de vurderinger som arbeidsgruppen har gjort. Byaksen er forutsatt videreført fra Marienlyst torg i den nybygde Aktivitetsgata som fortsetter fra Marienlyst torg og Drammensbadet langs utebanen, Gamle Gress, Marienlyst skole og Bikkjestykket til marka. Det er en forutsetning at Marienlyst torg og Aktivitetsgata skal videreutvikles og gis innhold som følge av ny Multifunksjonshall og Prosjektet. Størrelse og utforming av Marienlyst torg og Aktivitetsgata vil bli viktige element i ny reguleringsplan, og er ikke avklart. - Felles parkeringsanlegg for idrettsanleggene Det kan være aktuelt med et felles parkeringsanlegg for alle idrettsanleggene, inklusive den nye Multifunksjonshallen i nærheten av det nye adkomstpunktet fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Et slikt parkeringsanlegg bør dimensjoneres for det daglige behov, og kan ikke ta høyde for å betjene det fullstendige behovet ved større idrettsarrangement. Økonomi og gjennomføring Bygging og drift av Multifunksjonshallen skal være en kommunal oppgave. Salg av tomt og deltakelse i eiendomsutviklingen er en forutsetning for kommunens finansiering av Multifunksjonshallen. Det må derfor også gjøres en avveining mellom program for Multifunksjonshallen og finansieringsmulighetene som vil variere mellom de ulike alternativene. I sin vurdering har arbeidsgruppen lagt følgende forutsetninger til grunn: 5

6 - Kostnader for ny multifunksjonshall Ut fra det foreløpige programmet for multifunksjonshallen er det utarbeidet hallkonsept for de to plasseringsalternativene. Disse er beskrevet nærmere under. Byggekostnadene for hallkonseptene er beregnet av Bygganalyse AS og siv.ing. Bjørn Agner, se vedlegg 2 og 3. Bygganalyse AS er også engasjert i forbindelse med kostnadsvurderinger i forbindelse med OL2022. Antatte byggekostnader fremgår av beskrivelsen under og er angitt eks mva og prisnivå Mva for en kommunal Multifunksjonshall er ikke avklart i forbindelse med arbeidsgruppens arbeid. Driftsmodell kan også ha en betydning for mva. Det knytter seg naturlig nok stor usikkerhet til kostnadsberegningen både med hensyn til tekniske forhold som ikke er undersøkt, byggeteknikk, kvalitet knyttet til materialvalg og utførelse. Tidligere vurderinger indikerer også lavere kostnader slik at usikkerheten er stor. Arbeidsgruppen mener derfor at estimatene på nåværende tidspunkt og nivå i planleggingen inneholder vesentlig usikkerhet, men er sammenlignbare for alternativene og tilstrekkelig for tomteanalysen. - Finansiering og verdiskapning i MU Verdiskapningen i Prosjektet er en forutsetning for finansiering av Multifunksjonshallen. Denne verdiskapningen vil bl.a. avhenge av -) Utnyttelse Antall m2 som kan bygges vil avhenge av tomtas størrelse og utnyttelse. Arbeidsgruppen har forutsatt en utnyttelse hvor salgbart bruksareal i Prosjektet settes til 160 % av brutto tomt som kan bebygges. Dette er basert på sammenligningsbare prosjekt andre steder. Arbeidsgruppen har ikke vurdert nærmere maksimal høyde, kvartalsstruktur eller bygningsstruktur selv om konseptskissene indikerer dette. Denne utnyttelsen gjelder for begge plasseringsalternativ. Tomtas størrelse varierer i de ulike alternativene og gir dermed ulike verdier for verdiskapningen. -) Arealbruk Verdiskapningen vil varierer avhengig av arealbruk. MU har for enkelthets skyld forutsatt kun boliger og dette er også lagt til grunn for beregningen. Annen arealbruk - for eksempel offentlig parkeringsanlegg, varehandel og allmennyttige formål - vil redusere verdiskapningen og må vurderes nærmere som en del av prosjektutviklingen. Dette vil også påvirke den byplanmessige vurderingen av alternativene. -) Kvalitet og lokalisering Verdiskapningen vil variere mellom de to hovedalternativene. På grunn av boligenes kvalitet og attraktivitet vil en kommersiell utnyttelse i vest med boliger gi en høyere markedspris enn i øst. En nærmere redegjørelse for verdiskapningen fremgår av vedlegg 5 og i vurderingen av alternativene under. - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge Det er en sammenheng mellom bygging av Multifunksjonshall og Prosjektet når det gjelder både fremdrift og utbyggingsrekkefølge. De to plasseringsalternativene gir ulike føringer. Da verdiskapningen i Prosjektet er en forutsetning for finansiering av Multifunksjonshallen vil det være en stor utfordring å bygge hallen først. Dette vil kreve en mellomfinansiering i påvente av en ikke avklart verdiskapning fra Prosjektet. Prosjektet bør derfor i størst mulig grad realiseres før bygging av Multifunksjonshallen. 6

7 En plassering av Multifunksjonshallen i vest forutsetter at Prosjektet utvikles i øst, og at Drammenshallen må rives før den kommersielle utviklingen kan komme i gang. Det betyr enten at man må sikre mellomfinansiering av Multifunksjonshallen eller at man må leve med midlertidige løsninger for brukerne av Drammenshallen i relativt lang tid inntil verdiskapningen fra Prosjektet gir tilstrekkelig forutsigbarhet for å bygge den nye hallen. En plassering av Multifunksjonshallen i øst forutsetter at Prosjektet utvikles i vest, og bygging av hallen kan vente til man har tilstrekkelig avklaring av finansieringen. Avhengig av hallkonsept kan det enten bety at man må rive Drammenshallen og finne midlertidige løsninger for brukerne i en begrenset tid under byggeperioden, eller kan bruke Drammenshallen også under byggeperioden. De ulike hallkonseptene er beskrevet under. Byggeperioden er anslått til ca 2 år. Dersom man må bruke midlertidige løsninger vil dette føre til ekstra kostnader som ikke kan nyttiggjøres. En plassering i øst vil gjøre det mulig for MU å komme i gang umiddelbart med konseptutvikling og planprosess for den kommersielle utviklingen som uansett er bærebjelken i finansieringen av Multifunksjonshallen. I vedlegg 5 er det gjort nærmere rede for de økonomiske konsekvenser for alternativene. 3. Kriterier for vurdering av alternativene Arbeidsgruppen har vurdert de to hovedalternativene Vest og Øst ut fra kriterier som er viktig for plasseringen av Multifunksjonshallen. Noen kriterier er vurdert som indifferente og i realiteten lik for begge alternativ. Dette gjelder biladkomst for brukere, publikum og økonomitrafikk blir vesentlig bedre enn i dag og likt for både alternativ Vest og Øst. Det samme gjelder for kollektivtrafikken. Besøkende og publikum får noe lengre gåavstand fra tog og bussterminalen til Øst enn Vest. Det er marginal forskjell og tillegges ikke vekt i forhold til besøkende som åpenbart er i aktivitet uansett. Bussholdeplass i Bjørnstjerne Bjørnsons gate kan uansett plasseres på ønsket optimalt sted. For gående og syklende er det heller ikke noen vesentlig forskjell mellom alternativene. Arbeidsgruppen har også vurdert noen miljømessige forhold, blant annet forurensning, støy og overvann. Dette er forhold som må håndteres uavhengig av alternativ og hvor det heller ikke er noen forskjell mellom alternativ Vest og Øst. Følgende tre kriterier har ulike konsekvenser for alternativ Vest og Øst og er lagt til grunn for en nærmere vurdering: Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader: De ulike plasseringene gir mulighet for alternative hallkonsepter og ulike byggekostnader. - Finansiering: Den kommersielle verdiskapningen er en forutsetning for finansiering av Multifunksjonshallen. De ulike plasseringene gir ulike forutsetninger for verdiskapningen. - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Fremdrift, utbyggingsrekkefølge og krav til midlertidige løsninger vil være forskjellig avhengig av plassering av Multifunksjonshall. - Risiko og finansiell eksponering: For Drammen kommune som byggherre for Multifunksjonshallen vil situasjonen være svært ulik med plassering i vest eller øst. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg: Plassering av Multifunksjonshallen gir ulike konsekvenser for utviklingen av Byaksen og Marienlyst torg. 7

8 - Aktivitetsgaten, det offentlige gaterom: De ulike plasseringene gir ulike konsekvenser for Aktivitetsgaten og livet på gateplan. - Arealbruk: Vurdering av arealbruken knytter seg primært til Prosjektet. De ulike plasseringene gir ulike konsekvenser. Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen - Konsekvenser for skolene: Skolene er avhengig av hallen, og de ulike plasseringene og hallkonsept gir ulike midlertidige løsninger. - Konsekvenser for idretten: De ulike plasseringene gir mulighet for ulike hallkonsepter, og dermed ulike konsekvenser. - Konsekvenser for arrangement, events: Også på dette området gir de ulike plasseringene mulighet for ulike hallkonsepter, med ulike konsekvenser. 4. Vurdering av alternativene 4.2 Alternativ Vest Beskrivelse Konseptskissen under viser en mulig utnyttelse av Tomten i alternativ Vest. Arbeidsgruppen har også vurdert andre konseptalternativ, men vurdert disse som uaktuelle. Alle alternativ er vist i vedlegg 2. Figur 2: Alternativ Vest Basert på forutsetninger for utnyttelse som er skissert foran gir dette følgende: - Område for Multifunksjonshall: xx m2 8

9 - Område for Prosjektet: xx m2 - Potensial for utnyttelse til kommersiell virksomhet: xx m2 Alternativ Vest forutsetter at det bygges en ny Multifunksjonshall. Et mulig hallkonsept basert på foreløpig program er vist under og i vedlegg 2: - Hovedhall med 4 aktivitetsflater (håndball) og plass til tilskuere - Sidehall med garderober, 2 mindre saler, VIP/mediafasiliteter, kontorer. - Totalt xx m2 Figur 3: Hallkonsept Vest Arbeidsgruppen har også arbeidet med andre hallkonsept for en ny hall. Disse er vurdert som uaktuelle på grunn av høye kostnader og er vist i vedlegg 2. Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader. Byggekostnadene er anslått til ca. 430 mill. kr. eks mva. Som presisert foran knytter det seg usikkerhet til disse kostnadene. Arbeidsgruppen mener det ligger et potensial for reduksjon mht program og kvalitet. I dette anslaget er det ikke tatt med rivekostnader for Drammenshallen, eventuelle STUI-midler som må tilbakebetales etter rivningen eller den bokførte verdien på Drammenshallen. - Finansiering: Den kommersielle verdiskapningen i MU er grunnlaget for finansieringen av hallen. I alternativ Vest er verdiskapningen for Drammen kommune anslått til ca 300 mill. kr. Det vises til vedlegg 5 hvor det er gjort nærmere rede for dette. 9

10 - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Alternativ Vest forutsetter at Prosjektet blir liggende mot øst. Det betyr at Drammenshallen må rives. Etter arbeidsgruppens mening kan det ikke skje før ny hall er ferdig bygget eller i alle fall utviklet, kontrahert og finansiert før byggestart på Prosjektet. Risikoen knyttet til tidlig finansiering av Multifunksjonshallen gjør fremdriften usikker. - Risiko og finansiell eksponering: Grunnet krav til utbyggingsrekkefølge representerer alternativ Vest en stor risiko og finansiell eksponering for Drammen kommune. Kommunen må finansiere en ny hall før man har full oversikt over verdiskapningen fra Prosjektet. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg: I alternativ Vest vil Marienlyst torg være omkranset av viktige funksjoner for allmennheten; Drammen museum, Drammen videregående skole, Drammenshallen og Multifunksjonshallen. Dette kan øke torgets symbolverdi og representer en avslutning av Byaksen. Marienlyst torg kan sammen med funksjonene rundt fremstå som et samlende og konsentrert vrimleareal for store folkemengder ved arrangement. En plassering av Multifunksjonshallen, som vil bli et stort volum, foran Drammensbadet vil imidlertid påvirke den viktige siktaksen langs Byaksen fra Strømsø torg og redusere badet som fondmotiv. - Aktivitetsgaten og det offentlige gaterom: Aktivitetsgaten vil, avhengig av arealbruk i Prosjektet, få en privatisert utnyttelse mot øst. Dette er en utfordring som må avklares i den videre bearbeiding. Arbeidsgruppen har forutsatt ny vegadkomst fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Dersom ikke dette lar seg gjennomføre vil en plassering av Multifunksjonshallen i vest gi vanskelige og uforutsigbare konsekvenser for nabolaget og selve hallen. - Arealbruk: Arealbruken i Prosjektet er ikke avklart, men arbeidsgruppen forutsetter at det vil være en stor boligandel. En plassering av Multifunksjonshallen i vest vil gå dårlige forhold for boliger som da blir liggende mot øst. Det vil redusere boligkvaliteten, og også verdiskapningen i Prosjektet. Det må imidlertid presiseres at boliger uansett vil bli liggende med en sterk trafikkert Bjørnstjerne Bjørnsons gate mot nord og Gamle Gress og utebaner med lys og støy i forbindelse med publikumsarrangement. Dette er forhold som må avklares gjennom videre bearbeiding av Prosjektet. Overgangen mellom Multifunksjonshallen og Prosjektet representerer en egen utfordring som må avklares i den videre bearbeidingen. Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen: - Konsekvenser for skolene: Det forutsettes at ny permanent hall står klar før eksisterende Drammenshall rives. Dette vil ikke gi spesielle problemer for skolene under byggeperioden. Hallkonseptet gir en ny aktivitetsflate i forhold til dagens Drammenshall. - Konsekvenser for idretten: Det viste hallkonseptet er basert på det foreslåtte programmet. Økt tilskuerkapasitet og fasiliteter for VIP/media gjør det mulig å arrangere større mesterskap. - Konsekvenser for arrangement, events: Konseptet gjør det mulig å bruke hallen til ulike arrangement, enten ved å bruke hovedhallen eller de mindre salene. Hallkonseptet gir en utfordring når det gjelder parallell bruk til skoler og breddeidrett i hverdagen. 10

11 4.3 Alternativ Øst Beskrivelse av alternativet Arbeidsgruppen har vurdert to alternative måter å utnytte Tomten på dersom Multifunksjonshallen legges i øst; i det ene alternativet rives Drammenshallen og ny hall bygges i øst og i det andre alternativet bygger man om deler av Drammenshallen samtidig med nytt tilbygg. Dette er i tråd med anbefalingen fra den tidligere mulighetsanalysen for Multifunksjonshall som ble lagt fram for bystyret i forbindelse med 1. tertialrapport Arbeidsgruppen mener at begge alternativ må utredes nærmere i det videre arbeidet. Ulike måter å disponere tomten på har vært vurdert og vises i vedlegg 2. Konseptskissen under viser en mulig utnyttelse av Tomten i alternativ Øst med ny Multifunksjonshall. Dette alternativet benevnes alternativ Ø1. Figur 4: Alternativ Øst 1 (Ø1) Basert på forutsetninger for utnyttelse som er skissert foran gir dette følgende: - Område for Multifunksjonshall: xx m2 - Område for Prosjektet: xx m2 - Potensial for utnyttelse til kommersiell virksomhet: xx m2 Konseptskissen under viser en mulig utnyttelse av Tomten i alternativ Øst hvor deler av Drammenshallen beholdes samtidig som det bygges tilbygg. Dette alternativet benevnes Ø3. 11

12 Figur 5: Alternativ Øst 3 (Ø3) Basert på forutsetninger for utnyttelse som er skissert foran gir dette følgende: - Område for Multifunksjonshall: xx m2 - Område for Prosjektet: xx m2 - Potensial for utnyttelse til kommersiell virksomhet: xx m2 Alternativ Ø1 forutsetter at det bygges en ny Multifunksjonshall. Arbeidsgruppen har for Ø1forutsatt samme hallkonsept som i alternativ Vest. Alternativ Ø3 gir flere mulige hallkonsept, og disse er vist i vedlegg 2. Arbeidsgruppen valgt å legge hallkonseptet som er vist under til grunn for vurderingen: - Eksisterende Drammenshall beholdes i prinsipp med 4 aktivitetsflater (håndball). Garderober oppgraderes samtidig som det foreslås påbygg mot syd med kontorer og andre fasiliteter for idretten. Hallen beholder sine faste tribuner med plass for ca tilskuere og teleskoptribuner. - Ny tvillinghall bygges mot vest med 3 aktivitetsflater (håndball) med plass for ca tilskuere. - Sidebygget rives og det bygges nytt mellombygg med inngangsparti, garderober, 2 mindre saler, VIP/mediafasiliteter. - Totalt xx m2 12

13 Figur 6: Hallkonsept Øst 3 (Ø3) Et slikt hallkonsept er mer omfattende og ambisiøst enn det som legges til grunn for alternativ Ø1. Arbeidsgruppen har valgt å vurdere dette fordi det økonomisk sett vil være billigere enn Ø1, men samtidig reduserer det utbyggingspotensialet i Prosjektet og dermed verdiskapningen som skal gi finansieringsgrunnlag for hallen. Disse forhold må vurderes samlet. Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader: Byggekostnadene for alternativ Ø1 er de samme som for Vest og er anslått til ca. 430 mill. kr. eks mva. I dette anslaget er det ikke tatt med rivekostnader for Drammenshallen, eventuelle STUI-midler som må tilbakebetales etter rivningen eller den bokførte verdien på Drammenshallen. Kostnader for midlertidige løsninger under byggeperioden er anslått til ca 20 mill. kr. (?) Alternativ Ø3 er kostnadsberegnet til ca. 300 mill. kr. eks mva. - Finansiering: I alternativ Ø1 er verdiskapningen for Drammen kommune estimert til mill. kr. avhengig av om det oppnås merverdi for forsert utbygging og økede utsalgspriser. Tilsvarende verdiskapning for alternativ Ø3 er estimert til mill. kr. (?) - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Både alternativ Ø1 og Ø3 gjør det mulig å starte utbyggingen av Prosjektet i vest uavhengig av Multifunksjonshallen. Det kan legges opp til en forsert utbygging av Prosjektet, mens hallen bør vente til finansieringen er avklart og risikoen minimal, noe som kan flere år. 13

14 - Risiko og finansiell eksponering: Da både alternativ Ø1 og Ø3 kan avvente verdiskapningen i Prosjektet vil både risiko og finansiell eksponering kunne reduseres. Drammen kommune kan på selv bestemme tidspunktet for gjennomføring av Multifunksjonshallen. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg: I alternativ Øst vil Marienlyst torg gjennom Prosjektet også ha et kommersielt innslag. En stor boligandel med privatisering av gateplan vil være en stor utfordring. Store arrangementer på torget kan også være en utfordring for den kommersielle utnyttelsen. Funksjonsblanding med boliger kan imidlertid føre til sosial kontroll og økt trygghetsfølelse for de som ferdes over torget og langs Byaksen på sen kveld og natt. - Aktivitetsgaten og det offentlige gaterom: Aktivitetsgaten vil få flere allmenne funksjoner østover dersom hallen plasseres mot Knoffs gate og man forlenger dermed i realiteten Byaksen videre østover fra Marienlyst torg. Privatisering av gateplan vil dermed ikke være noen stor utfordring. Alternativ Ø3 innebærer at den nyetablerte plassen foran Marienlyst skole og Gamle Gress kan beholdes. - Arealbruk: Som nevnt er ikke arealbruken i Prosjektet avklart, men en plassering av Multifunksjonshallen i øst gir bedre forhold for boliger mot vest. Utfordringen for boliger i forhold til trafikk og støy som gjelder for alternativ Vest er naturligvis de samme for alternativ Øst. Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen: - Konsekvenser for skolene: De to alternativene gir ulike konsekvenser for skolene. Ø1 bygger på den forutsetning at det må lages midlertidige løsninger under byggeperioden på ca. 2 år. Ulike alternativ har vært vurdert, bl.a. midlertidige hall i området ved utebadet, økt bruk av Drammensbadet og endringer i kroppsøvingsprogrammet under byggeperioden. Dette må vurderes nærmere, og vil føre til økte kostnader for alternativ Ø1. Alternativ Ø3 gjør det mulig å bruke eksisterende Drammenshall under om- og tilbygg med ny hall. Dette gir i utgangspunktet små problemer for skolene. Hallkonseptet gir tre nye aktivitetsflater som gir økt kapasitet i forhold til dagens Drammenshall. - Konsekvenser for idretten: Alternativ Ø1 er basert på det foreslåtte programmet. Økt tilskuerkapasitet og fasiliteter for VIP/media gjør det mulig å arrangere større mesterskap. Dette alternativet gir imidlertid ulemper for breddeidretten og alle større idrettsarrangement som enten må finne alternative lokaliteter eller må reduserer aktiviteten under byggeperioden. Arbeidsgruppen har ikke vurdert konsekvensen av dette fullt ut. Alternativ Ø3 gjør det mulig å bruke store deler av eksisterende Drammenshall under byggeperioden. Dette vil gi noen problemer for idretten, men aktiviteten kan etter arbeidsgruppens vurdering opprettholdes på et akseptabelt nivå. - Konsekvenser for arrangement, events: Alternativ Ø1 gjør det mulig å bruke hallen til ulike arrangement, enten ved å bruke hovedhallen eller de mindre salene. Hallkonseptet gir en utfordring når det gjelder parallell bruk til skoler og breddeidrett i hverdagen. Under byggeperioden må alle arrangement finne andre lokaler. Konsekvensen av dette er ikke vurdert av arbeidsgruppen. 14

15 Alternativ Ø3 gjør det mulig å bruke begge hallene til ulike arrangement og på grunn av utformingen med to store haller parallell bruk til skoler og breddeidrett. Under byggeperioden vil det være mulig å gjennomføre arrangement i den eksisterende Drammenshallen som beholdes. 5. Anbefaling Salg av tomt og verdiskapningen fra Prosjektet er en forutsetning for kommunens finansiering av Multifunksjonshallen. Etter arbeidsgruppens vurdering er dette ikke realistisk ved en plassering av Multifunksjonshallen i vest og anbefales ikke. Realiseringen av Multifunksjonshallen sikres best ved en plassering i øst. Økonomiske forhold og fremdriftsmessige forhold støtter en slik konklusjon entydig, selv om byplanmessige forhold også kan tale for en plassering i vest. Andre forhold er vurdert som indifferente og neppe utslagsgivende for valget. En plassering i øst åpner for alternative hallkonsept hvor også Drammenshallen kan integreres i en ny løsning. Arbeidsgruppen anbefaler at dette vurderes nærmere. Arbeidsgruppen anbefaler at Marienlyst Utvikling AS kan igangsette konseptutvikling og reguleringsplanprosess for den vestlige del av Tomten fram til Langes gate slik det er lagt opp til i Utviklingsavtalen. Tomtealternativ Syd, som i dag er friareal og utebad, bør utredes og sees i sammenheng med utviklingsplanene. 15