Den som har lovleg forfall, eller er ugild i nokon av sakene, må melde frå så snart råd er, tlf , slik at varamedlem kan bli innkalla.

Transkript

1 FLORA KOMMUNE Bystyret Møteinnkalling Møtedato: Møtestad: Flora Samfunnshus Møtetid: Kl. 17:00 Den som har lovleg forfall, eller er ugild i nokon av sakene, må melde frå så snart råd er, tlf , slik at varamedlem kan bli innkalla. Varamedlemer møter etter nærare innkalling. Flora kommune Bengt Solheim-Olsen ordførar Ester Frøyen formannskapssekretær

2 Sakliste Sak nr. Saktittel 134/13 Områdereguleringsplan Florelandet Nord - 2.gangs handsaming og ny høyring

3 FLORA KOMMUNE Saksgang Møtedato Saksnr Bystyret Sakshandsamar: Anders Espeset Arkiv: ARP , K2-L12 Objekt: Arkivsaknr 11/897 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FLORELANDET NORD - 2.GANGS HANDSAMING OG NY HØYRING Kva saka gjeld: Områdereguleringsplan Florelandet Nord vart i saksnr Byst-014/13 vedtatt lagt ut til høyring i perioden Når planen vart lagt ut til høyring var ein klar over nokre manglar i Konsekvensutgreiinga. I høyringsrunden har det kome totalt 4 motsegner pga fleire manglar, samt tema som ulike sektormynde er ueinige i. Totalt sett er endringane i plandokumenta så store at planen skal leggast ut på ny høyring. I forkant av noverande handsaming har administrasjonen hatt grundig dialog med motsegnstyresmaktene, samt endringar er gjennomgått i Plan- og miljøutvalet. FRAMLEGG TIL VEDTAK: 1. Bystyret vedtar å legge områdereguleringsplan for Florelandet Nord slik den ligg føre i plankart, planomtale og føresegner ut på offentleg høyring i perioden 18.oktober - 29.november 2013, med heimel i Plan- og Bygningslova av 1.juli 2009, 12-10, med følgande endringar: A. Område I3 på Langholmen vert tatt ut av planen og erstatta med LNF med tilhøyrande føresegner som vist i vedlegg 1. Terje Heggheim Rådmann Rolf Bjarne Sund Plansjef

4 Innleiing: Områdereguleringsplan Florelandet Nord vart i saksnr Byst-014/13 vedtatt lagt ut til høyring i perioden Når planen vart lagt ut til høyring var ein klar over nokre manglar i Konsekvensutgreiinga. I høyringsrunden har det kome totalt 4 motsegner pga manglar, samt tema som ulike sektormynde er ueinige i. Totalt sett er endringane i plandokumenta så store at planen skal leggast ut på ny høyring. I forkant av noverande handsaming har administrasjonen hatt grundig dialog med motsegnstyresmaktene, samt at endringar er gjennomgått i Plan- og miljøutvalet, vedtak PMUV 033/13. I høyringsrunden har det kome 29 fråsegner. Av desse er det motsegn frå Fylkesmannen, Fiskeridirektoratet, Fylkeskommunen si kulturavdeling og Statens Vegvesen. Det er og mange relativt omfattande og grundige fråsegner frå grunneigarar, næringsaktørar, frivillige organisasjonar og andre med interesse for utviklinga av Florasamfunnet. Fråsegnene er gjengitt i vedlagt oppsummeringstabell, der også rådmannen sine tilrådingar er ført på. Vurdering: Statens Vegvesen si motsegn Framlegg til løysingar på Statens Vegvesen si motsegn: - For Rv 5 er regulert vegbreidde på 8,5 meter. Dette for å ha tilstrekkeleg areal til oppgradering ihht til vegnormalen. - Det er lagt inn 8 meter Anna vegareal på sørsida av Rv 5, for å nok plass til mogeleg framtidig gangog sykkelveg. - Det er lagt inn planskilt kryssing av Rv 5 (kulvert) mellom I17 og I18, for å unngå kryssande trafikk på riksvegen mellom to industriområder. -Byggegrense på sørsida av Rv 5 er sett til 25 meter. Denne grensa markerer også inngepsfri sone, dvs at her skal stå att det naturlege terrenget for å skjerme mellom industri og riksveg. Austleg vegtrasè til Grønenga Omsynssone for bandlegging til framtidig regulering til veg austleg trasè til Grønenga er tatt ut av planen. Grunnen til det er todelt. Vegtrasèen kom tett på Brandsøy mellomalderkyrkjestad, som av Riksantikvaren er vurdert som eit nasjonalt viktig kulturminne. Sona kryssa og Grønengvågen, som av Fiskeridirektoratet er vurdert til å ha høg verdi som gyte- og oppvekstområde for torsk og sild. Omsynssoner bandlegging til framtidig regulering Omsynsoner for bandlegging til framtidig regulering på Rota, Naustholmen og Terøya er tatt ut av planen og foreslått løfta til kommuneplanens arealdel. Det viser seg at dette planverktøyet ikkje kan brukast på reguleringsplan-nivå. Rådmannen meiner at intensjonen bak dette blir ivaretatt, og det passar bra i forhold til framdrift sidan planprosessen for arealdelen er i gang. Gravrøysene på Grønenga Fylkesmannen si kulturminneavdeling hadde også motsegn mot at 3 synlege gravrøyser på Grønenga skulle bli borte. Synlege arkeologiske kulturminner er etter kvart sjeldne, og desse har høg prioritet hos kulturminnestyresmaktene. I det nye planframlegget er dette løyst ved at gravrøysene og delar av strandsona framfor er lagt som LNF-formål, samt at det er lagt på omsynssone for bevaring etter kulturminnelova. Tilsvarande bevaringssoner er også lagt på 5 ulike arkeologiske minner i Brandsøya, samt eit arkeologisk minne ved St Helena. Konsekvensutgreiing (KU) Fylkesmannen sitt hovedankepunkt mot første planframlegg var at KUen var så mangelfull at det ikkje var mogeleg å ta stilling til dei ulike alternativa i planen. Den viktige KU for naturmiljø på land mangla og den samla KUen hadde heller ikkje vurdert godt nok konsekvensane av alle alternativ. Ny KU er fullstendig, og det foreligg no fire alternativ: -Alternativ 1 basis: Innanfor dette området er lagt inn og tilpassa så mykje areal som mogeleg vurdert utifrå relevante tema. Tiltaket er og i tråd med overordna plan.

5 -Alternativ 2 vest: Dette området er det som best løyser oljebasen sine arealbehov. Faktorar som investeringskostnad, driftskostnader og logistikkfordelar talar klart for dette alternativet som løysing på basen sine arealbehov. Utbygging er i strid med overordna plan og konsekvensane for naturmiljø er store. Eit sterkt basemiljø som basis for utvikling i Florø blir vurdert til å vege tyngre. Det blir og vurdert som eit tungt argument at ei slik løysing vil kunne utløyse planar og utvikling for Rota. -Alternativ 3 aust: Dette området krever ein stor investering i bru for å komme dit. Arealet er hovedsakleg tenkt å fungere som reserveareal for å kunne realisere på lengre sikt. Arealet er og ein viktig del av ein langsiktig plan for å realisere ein kystvegtrasè. Arelaet er i tråd med overordna plan. -Alternativ 4 basis + vest + aust: Argumentasjonen for dei ulike alternativa viser at dei dekkar ulike behov, og at det er gode grunnar for alle. KU viser systematisk konsekvensane for dei ulike alternativa. Planomtalen detaljerer alternativa og grunngjev dei. Innvending mot å vedta full utbygging I Fylkesmannen si fråsegn blir det peika på at det er eit misforhold mellom det som blei sagt i planprogrammet; nemleg at ein skulle legge opp til val mellom ulike alternativ, og det som no planen legg opp til; nemleg å gå for full utbygging. Vidare peika dei på at her ikkje er grunngitt godt nok eit behov for så store areal. Rådmannen meiner at alternativvurderingane som er gjort undervegs har ført til justeringar og optimaliseringar av utbyggingsareala. Ein har gjennom prosessen aktivt brukt og tatt hensyn til dei utgreiingar som er gjort både i forhold til biologi, landskap og støy. I tillegg har planprosessen vist at her faktisk er behov for å vere så offensiv på arealsida som rådmannen har lagt opp til. Plandokumenta dokumenterer omlag 50 % av utbyggingsareala, spørreundersøkelse gjort av Flora Industri- og næringsforening viser konkret behov for ca 100 da. Til slutt er rådmannen klar på at Flora kommune skal, når ein har sjansen, regulere næringsareal for å ha i reserve. For næringslivet fungerer slik at dei nødvendigvis ikkje har tid til å vente på lange reguleringsplanprosessar. Då kan toget vere gått, og aktørane har funne seg areal andre stader. Fylkeskommunen sin petroleumsanalyse (Agenda Kaupang 2013) viser tydeleg både arealbehovet og verdien av å satse på dette området. Rådmannen meiner og at planen legg opp til å dekke arealbehov for fleire næringar og aktørar. Konkret gjeld dette at areal i vest er i hovedsak tiltenkt oljebasen, areal aust i basisområdet er tiltenkt andre aktørar, arealet sør for riksveg 5 gjev grunnlag for masseuttak som det er behov for og arealet på Grønenga er tiltenkt reserveareal og som springbrett/utløysande faktor for å legge til rette for ein kystvegtrasè. Rådmannen viser og til at Fylkeskommunen har vedtatt Florø som eit satsingsområde for marin og maritim industri, og meiner at denne planen gjer at kommunen tar ei slik satsing på alvor. Diskusjonen dreier seg altså, slik rådmannen ser det, om kor offensiv kan ein vere og kor store reserveareal kan ein legge opp til. Fylkesmannen sitt hovedpoeng er at dess større inngrep, dess betre betre grunngjeving krevast. Rådmannen meiner at grunngjevinga totalt sett er god. Innspel frå Fjord Base ang vestutbygging Eit sentralt tema i denne planen har vore om vestutbygging skal skje og/eller på kva måte. Fjord Base, som er tiltenkt å bygge og ta i bruk desse areala, har 3 hovedankepunkt mot planen på dette området: 1. Dei meiner at det er urimeleg at det i rekkefølgekrav blir kravd at heile vegtrasèen (V1-V5 og GS1-GS5, inkludert infrastruktur) skal byggast før ein får bruksløyve for område I1. Dei peikar på at det per i dag ikkje er behov for denne vegen; det er langt frå avklart kva som skal skje på Rota og tidsperspektivet er høgst uklart. Då er det heilt unødvendig og urimeleg å kreve denne vegen ferdigbygd på dette tidspunktet. Dei presiserer at dei ikkje vil ha behov for denne vegen, og at det er ein urimeleg høg ekstrakostnad å pålegge eit allereie dyrt prosjekt. Bystyret gjorde i sak BYST-014/13 krav om at denne vegen blir opparbeidd for å få tilgang til eit heilt nytt industriområde. Det vil sikre både offentleg tilkomst til industriområdet for framtida, og det vil

6 vere forutsetning for å kunne komme vidare med planar på Rota. Bystyret er tydelege på at ein konsekvens av å få tilgang til eit så urørt og allment tilgjengeleg område for innbyggarane, så skal innbyggarane få noko konkret igjen for det. Dette innebærer ein relativt stor kostnad i å etablere veg og infrastruktur til Rota. Området har så stor verdi at det må sikrast allmenn tilgang for ettertida. 2. Fjord Base meiner at det er urimeleg at rekkefølgekravet for heile vegen er knytt til I1. I praksis vil det seie at Fjord Base må betale heile vegen. Dei meiner det er urimeleg då vegen er tenkt brukt av fleire; i første rekke brukar av I3 (Westcon) og framtidige aktørar på Rota. Dette meiner dei er grov forskjellsbehandling. Rådmannen meiner at det kan lagast avtalar som sikrar at komande aktørar/brukarar av etablert veg skal betale andeler. Rådmannen foreslår at slike avtaler blir laga. 3. Dei meiner at vegtrasèen slik den ligg føre ikkje er noko god løysing av fleire grunnar. Det er ei dårleg løysing å legge den nord for åsryggen slik skissert, fordi det vil ta bort så mykje av åsryggen at skjerminga blir vesentleg dårlegare mot sør. Mykje av vegetasjonen må fjernast og den vil få dårlegare vekstvilkår pga redusert grunnvatn. Det vil og bli svært kostbart å erstatte dagens fjellsikring mot baseområdet med nytt. Vegtrasèen gir heller ingen sambruks- og kostnadsdelingsfunksjon for planlagt båthamn. Dei meiner og at argumentet for å legge vegen på nordsida; at den skal ligge skjerma for bustader på sørsida av Botnavågen, forsvinn med planlagt båthamn. Planlagt båthamn vil vere vel så ødeleggande som vegen. Fjord Base har levert alternativt forslag til løysing for veg og båthamn på sørsida av åsryggen der vegen kun blir eksponert mot sørsida av Botnavågen der båthamna ligg (vedlegg 2). Rådmannen viser til dei klare føringar som er gitt i gjeldane overordna plan og gjeldane reguleringsplan om at ein eventuell framtidig veg skal gå på nordsida av åsryggen, som grunnlag for tilrådinga. Dette har lagt som ei førande premiss heile tida. Rådmannen vil ikkje gi noko ny tilråding. Men ein meiner at her foreligg vesentlege argument som det er viktig å få belyst og vurdert på nytt. Plassering av båthamna er den faktoren som mest aktualiserer denne diskusjonen, då båthamna slik den ligg vil vere eksponert mot sør uansett plassering av veg. Ein vegtrasè i sør langs båthamna vil kun ligge eksponert mot sør i båthamna si utstrekning (bak-kant). Fordelane med ein vegtrasè på sørsida av åsryggen er at heile åsryggen slik han ligg i dag blir bevart og at båthamna får opparbeidd ferdig tilkomstveg slik at dette prosjektet vil mykje lettare kunne la seg gjennomføre. Oppsummert: Intensjonen med å legge vegen på nord for å skjerme bustadane i sør er redusert pga plassering av båthamna. Ei optimalisering av vegtrasè på sør vil gi ei avgrensa meireksponering samanlikna med at der kun ligg båthamn. Samlokalisert offentleg veg og tilkomst til båthamna er eit argument for ei slik løysing. Langholmen I samla KU blir det anbefalt å ta vare på Langholmen av landskapsmessige omsyn. I prosessen har det og vore til dels uklare signal på kva behov Westcon har når det gjeld Langholmen. Støykonsekvensar har også vore eit viktig tema for naboane i området, og grunnlag for fleire støyvurderingar gjort av Sweco. Det er no kome klar tilbakemelding frå Westcon om kva behov dei har ang Langholmen. Dei er tydeleg på at dei ikkje har behov for veg og planert industriareal på Langholmen. Dei har kun behov for å kunne etablere fortøyningspunkt der, og bruke Langholmen som midlertidig oppankringsplass. Det er viktig for Westcon å sikre at det ikkje blir opna for tiltak på Langholmen som fører til begrensing for dei. På bakgrunn av dette har rådmannen fått utarbeidd eit alternativt forslag til løysing av Langholmen med nye arealformål med tilhøyrande føresegner. Dette forslaget er vist i vedlegg 1. Offentlege friområder ved St Helena Rådmannen har tilrådd at øyer/holmar og sjøområde på og rundt St Helena blir lagt ut som offentlege friområde. Grunngjevinga for dette er å gje ei enda sterkare sikring for bevaring av desse områda som ein buffer mot byen, og grunneigarane skal kunne få erstatning for dette. Grunneigarane på gbnr. 27/3 og 27/28 protesterer mot at dei blir brukt som "grøne alibi" for planen og vil kreve erstatning. Rådmannen påpeikar at planen gir dei full rett til det, og at størrelsen på slik erstatning blir gitt på bakgrunn av rettspraksis.

7 Hestesportsenteret Planen legg opp til industri I19 der Hestesportsenteret (HS) ligg. Konsekvensen er at HS ligg i feil arealformål. Dei er likevel sikra gjennom føresegnene som seier at industri ikkje kan komme der så lenge hestesportsenteret ligg der. Rådmannen har og fullmakt til å gå i dialog med HS om å sjå på alternative lokaliseringar (PMUV 033/13). Fylkesmannen og fylkeskommunen meiner at det er uheldig å få industrien så nær opp til dei grøne områda i Brandsøya. Dette blir og diskutert i KUen. Prosjekt lukka oppdrettsteknologi I planprosessen har det kome innspel frå det nystarta selskapet Marine Producers Norge (MPN) om å starte eit utviklingsprosjekt på lukka oppdrettsteknologi for fiskeoppdrett. Planen er å starte eit forsknings- og utviklingsprosjekt der ein nyttar gamle tankbåtar til formålet. Selskapet har dialog både med Florø Mekaniske Verkstad og Planteskulen om å bruke areal på Botnastranda med oppankring av båtar i sjøen. Rådmannen er positiv til at dette blir lagt til rette for, og er i dialog med Fylkeskommunen og Fylkesmannen for å sikre dette planteknisk. Arealeffektivisering, fjellhall og flytande næringsareal Fylkeskommunen og Fylkesmannen rår sterkt til at flytande næringsareal blir utgreidd som reelt alternativ. Rådmannen meiner at dette vanskeleg let seg gjere i denne planen. Ei flytande areal-løysing til slikt formål er ikkje prøvd før og utviklinga ikkje kome langt nok til at det kan fremjast som eit reelt alternativ. KUen meiner det bør kunne leggast inn rekkefølgekrav om at arealeffektivisering, flytande næringsareal og fjellhall skal utgreiast før det blir gitt løyve til å utvide enten mot aust eller vest. Rådmannen meiner at alternativa er vurdert i planprosessen og ingen er vurdert til å løyse det noverande arealbehovet. Rådmannen foreslår at det i føresegnene blir sett krav om at det skal foreligge ein arealoversikt for heile noverande baseområde og ein planlagt situasjon for ein framtidig større base før det blir gitt bruksløyve for nye areal. Samtidig er rådmannen er gitt fullmakt til å jobbe vidare med prosjekt som på sikt kan gi nye areal ved hjelp av flytande konstruksjonar (jfr vedtak PMUV 033/13). Rådmannen foreslår at dette arbeidet blir forsterka ytterlegare ved at det blir tatt eit initiativ overfor næringa for å tenke heilt nytt på fleire felt. Går utviklinga som historia hittil har vist, så vil det bli behov for ytterlegare areal i framtida. Oppsummering/konklusjon: Innanfor basisområdet blir det lagt opp til mest mogeleg utnytting av området til næringsareal for å møte eit arealbehov i eit veksande næringsliv i Florø. Grunna stor pågang frå næringsaktørar og ein generell sterk vekst for næringslivet i regionen blir det lagt opp til å utnytte maksimalt arealet innanfor basisområdet til nytt utbyggingsareal. Faktorane tid, kostnad, logistikk og tilrettelegging gjennom byggetrinn talar for å legge til rette for ekspansjon for Fjord Base gjennom alt.2 vest. Behov for reserveareal og strategisk tenking i forhold til meir framtidig areal og mogeleg kystvegtrasè tilseier at det er behov også for areala slik dei ligg føre i alt 3 aust. Gjennom denne planen møter ein både det konkrete noverande behovet og ein er offensiv med tanke på å legge til rette for vidare ekspansjon for næringslivet i regionen. Rådmannen meiner at ein med denne planen realiserer både overordna regionale og kommunale planar og strategiar for næringsutvikling, samt at ein ivaretar natur og nærmiljø på ein tilfredstillande måte. Økonomiske konsekvensar: Innløysing av gbnr. 27/3 og 27/28..