Bunnfradrag for boligeiendommer og fritidseiendommer

Transkript

1 Bunnfradrag for boligeiendommer og fritidseiendommer KOMMUNESEKTORENS ORGANISASJON The Norwegian Association of Local and Regional Authorities

2 2 Utarbeidet av KS Eiendomsskatteforum Revidert per 1. januar 2017 Innhold 1. Bunnfradrag gjeldende rett Vedtak om bunnfradrag Bunnfradragets størrelse Hvilke skatteobjekter skal ha bunnfradrag? Boligeiendommer og fritidseiendommer Næringseiendommer og tomtegrunn Kombinerte bygninger Bolig- og fritidseiendommer som leies ut Nedre grense for hva som kvalifiserer som boenhet - utarbeidelse av retningslinjer Eiendommer med flere bygninger med selvstendige boenheter Administrative forhold Skattesatser Særregel om opptrapping av skattesatser Eiendomsskattesatsen kan ikke økes samme året som bunnfradrag bortfaller Utskrivingsfristen ved innføring av bunnfradrag Klageadgang Eksempel på retningslinjer for tilordning av bunnfradrag Spørsmål ifm. veilederen kan rettes til advokat Hakon Huus-Hansen E-post hakon.huus-hansen@ks.no Tlf /

3 3 1. Bunnfradrag gjeldende rett Med bunnfradrag menes at det gjøres ett fradrag i eiendomsskattetaksten før utregning av eiendomsskatt. Adgangen til å benytte bunnfradrag kom inn i eiendomsskatteloven 11 annet ledd ved lov av 5. februar 1993 nr 28. Bestemmelsen har følgende ordlyd: Kommunestyret kan fastsetje botnfradrag i eigedomsskatten for alle sjølvstendige bustaddelar i faste eigedomar som ikkje vert nytta i næringsverksemd. Bunnfradrag er forbeholdt helårsboliger og fritidsboliger (for enkelhets skyld benyttes i denne veilederen boligeiendommer som fellesbetegnelse). Det er ikke anledning til å skille mellom kategoriene, og f eks bare gi bunnfradrag til fritidsboliger. I lovforarbeidene Ot. prp. nr 12 ( ) s. 4 heter det følgende om formålet bak bestemmelsen om bunnfradrag: Departementet finner at de foreslåtte endringene vil gi kommunene større muligheter for å foreta mer individuelle tilpasninger av eiendomsskatten på bolig- og fritidseiendommer til forholdene i de enkelte kommunene. Gjennom endringene oppnås et mer fleksibelt system for utskriving av eiendomsskatt i kommunene, hvor blant annet ønsker om særskilte fordelingsprofiler bedre kan ivaretas. Bunnfradraget bidrar til å dempe skattetrykket på boligeiendommer. Det skal fastsettes til et bestemt kronebeløp og gir derfor også visse fordelingsvirkninger ved at skatten blir forholdsmessig høyere for boligeiendommer med høy verdi. Reglene om bunnfradrag bør ses i sammenheng med eiendomsskatteloven 7 bokstav c) som gir kommunestyret hjemmel til å frita eiendom som vert nytta til husvære for eiendomsskatt i opptil 20 år fra bygningen ble ferdig, samt eiendomsskatteloven 12 bokstav a) som åpner for at det fastsettes en egen skattesats for bolig- og fritidseiendommer. 2. Vedtak om bunnfradrag Etter eiendomsskatteloven 11 annet ledd er det kommunestyret som avgjør om det skal benyttes bunnfradrag ved utskriving av eiendomsskatt. Denne myndigheten kan ikke delegeres.

4 4 Av eiendomsskatteloven 10 følger at vedtak om kva satsar og reglar som skal benyttes for det kommende skatteåret, skal treffes i forbindelse med budsjettbehandlingen. Dette innbefatter avgjørelse av om det skal fastsettes bunnfradrag. Kommuneloven 45 nr 1 bestemmer at budsjettet skal vedtas før årets utgang. Det vil normalt være uproblematisk å fatte vedtak etter eiendomsskatteloven 10 i forbindelse med budsjettbehandlingen i november-desember. Noen ganger kan det imidlertid være behov for å gjøre endringer i budsjettåret. Det vil kunne være tilfelle det året kommunen gjennomfører alminnelig taksering fordi takstnivået ikke alltid vil være kjent før årsskiftet. Under henvisning til den adgangen kommunestyret har til å vedta endringer i budsjettet etter årsskiftet, har Finansdepartementet i brev til en kommune uttalt at det ikke strider mot eiendomsskatteloven 10 å innføre eiendomsskatt eller endre satsene gjennom en budsjettendring som foretas i skattåret. Det er for ordens skyld presisert i brevet at utskrivingsfristene i eiendomsskatteloven må respekteres. På bakgrunn av dette er det klart at vedtak om hvilke satser og regler som skal gjelde for eiendomsskatt, herunder om bunnfradrag skal benyttes, også kan treffes et stykke inn i budsjettåret men ikke senere enn at de satsene og reglene som vedtas kan innarbeides før utløpet av fristen for utskriving av eiendomsskatt i henhold til eiendomsskatteloven 14. Hvorvidt det skal benyttes bunnfradrag eller ikke avgjøres for ett skatteår om gangen. Bunnfradrag må ikke forveksles med såkalt reduksjonsfaktor. Med reduksjonsfaktor siktes det til at beregningsgrunnlaget for eiendomsskatt settes til en bestemt prosent av taksten nemnda har vedtatt. Finansdepartementet har i brev lagt til grunn at reduksjonsfaktoren må sees som en del av taksten i den forstand at kommuner som har tatt i bruk reduksjonsfaktor ikke kan fjerne den før ved neste alminnelige taksering. Eventuelt vedtak om bruk av reduksjonsfaktor må treffes av kommunestyret. 3. Bunnfradragets størrelse Bunnfradraget skal være et fast kronebeløp. I svar på et spørretimespørsmål i Stortinget uttalte finansministeren om dette:

5 5 Det framgår ikke uttrykkelig av loven om bunnfradraget skal settes til et fast beløp eller om det alternativt kan settes til en prosentsats av boligenhetens verdi. Imidlertid vil en lovtekst om et standardfradrag per eiendom normalt måtte oppfattes som et likt fradrag per eiendom. Departementet har også tidligere uttalt at fradraget skal utgjøre et fast beløp som fradras i taksten. Kronebeløpet skal være det samme for bolig- og fritidseiendommer. Det er ikke fastsatt noen nedre eller øvre beløpsgrense for størrelsen på bunnfradraget. Det er klart at bunnfradraget ikke kan settes så høyt at det i realiteten fungerer som en fritaksordning, men hvor grensen skal trekkes er usikkert. For å unngå usikkerhet om bunnfradraget er innenfor lovens grense, er det KSEs anbefaling er at fradraget ikke settes så høyt at de fleste boligeiendommene får fritak. Dersom bunnfradraget er høyere enn eiendomsskattetaksten skal beregningsgrunnlaget for eiendomsskatt settes til kr 0,-. Dette medfører at det ikke blir skrevet ut eiendomsskatt. Bunnfradragets størrelse varierer mye fra kommune til kommune. I KOSTRA-statistikken ligger opplysninger om størrelsen på bunnfradraget i alle kommuner som benytter ordningen. 4. Hvilke skatteobjekter skal ha bunnfradrag? Bruken av bunnfradrag er knyttet til selvstendige boenheter. Dette innebærer at kommunen må ta stilling til hva som utgjør en selvstendig boenhet. 4.1 Boligeiendommer og fritidseiendommer Bakgrunnen for at bruken av bunnfradrag er knyttet til boenheter er for å oppnå likebehandling mellom fritidsboliger og helårsboliger, og mellom ulike bolig- og eierformer. Bunnfradrag skal følgelig tildeles boenheter uavhengig av om det dreier seg fritidsboliger, eneboliger, tomannsboliger, leiligheter i borettslag, eierseksjonssameier, eller annet. Boliger og fritidsboliger skal tilordnes bunnfradrag selv om de ikke er i bruk. Bunnfradraget skal utgjøre det samme beløp for alle selvstendige boenheter.

6 6 4.2 Næringseiendommer og tomtegrunn Rene næringseiendommer og ubebygget tomtegrunn skal ikke tilordnes bunnfradrag. 4.3 Kombinerte bygninger Enkelte bygninger består av en næringsdel og en boligdel. Det fremgår av lovforarbeidene at også selvstendige boenheter i kombinerte nærings- og boligeiendommer skal gis bunnfradrag Bolig- og fritidseiendommer som leies ut Det fremgår av lovforarbeidene at det skal gis bunnfradrag uavhengig av hvem som har eiendomsretten til boligenheten. Det må derfor gis et bunnfradrag for hver boenhet også for utleieeiendommer. 2 På denne bakgrunn er det klart at også boliger og fritidseiendommer som leies ut skal tilordnes bunnfradrag. På bakgrunn av reservasjonen i ordlyden i eiendomsskatteloven 11 annet ledd for boenheter som vert nytta i næringsverksemd, kan det spørres om dette også gjelder boliger som leies ut som ledd i utleiers næringsvirksomhet som for eksempel leiegårder og hybelhus med selvstendige boenheter. Ordlyden trekker i retning av at slike eiendommer ikke skal tildeles bunnfradrag, mens formuleringen i lovforarbeidene gir støtte til at det ikke har vært tilsiktet å holde denne typen eiendom utenfor ordningen. Det synes ikke uten videre rimelig å holde kommersielle utleieleiligheter utenfor ordningen med bunnfradrag. Dette vil føre til at utleier kalkulerer eiendomsskatten inn i husleien, med høyere boligutgifter for leietakerne som følge. På denne bakgrunn er det mest nærliggende å forstå bestemmelsen slik at kommersielle utleieleiligheter også skal tilordnes bunnfradrag. Fra 2017 kan kommuner som ønsker det frita fritidseiendommer for eiendomsskatt med hjemmel i eiendomsskatteloven 7 bokstav e). I forarbeidene til bestemmelsen, Prop. 121 LS ( ) kap. 12.3, er det uttalt at det ved avgjørelsen av hvilke eiendommer som skal regnes som fritidseiendommer i forhold til fritaksbestemmelsen, skal bygges på opplysningene i matrikkelen. Eiendommer som er bygd for kortidsutleie (typisk campinghytter og utleiehytter) utgjør en egen kategori eiendom i matrikkelen og vil i følge forarbeidene ikke være omfattet av et fritak etter 7 bokstav e). KSE har stilt departementet spørsmål om den avgrensningen det her er gitt anvisning på også får betydning ved avgrensningen av hvilke eiendommer som kvalifiserer for bunnfradrag. Inntil spørsmålet er avklart bør kommunene kunne videreføre hittil gjeldende 1 Ot.prp. nr. 12 ( ) s. 6 2 Ot.prp. nr. 12 ( ) s. 6

7 7 praksis med å tilordne alle typer utleiehytter - som kommunen anser som «sjølvstendige bustaddelar» - et bunnfradrag. 4.5 Nedre grense for hva som kvalifiserer som boenhet - utarbeidelse av retningslinjer Det kan oppstå tvil med hensyn til om et bygningsareal som brukes til bolig eller fritidsbolig kan anses som en selvstendig boenhet som kvalifiserer for bunnfradrag. Avgrensningen vil i slike tilfelle i stor grad måtte bero på skjønn. Om dette heter det følgende i lovforarbeidene Ot.prp. nr. 12 ( ) s. 6: Departementet vil poengtere at avgrensingen av hva som er å anse som en boenhet i stor grad må bero på skjønn, og at det ikke er hensiktsmessig å forsøke å angi relevante skjønnsmomenter uttømmende. Ved utøvelsen av dette skjønnet må den enkelte kommune fange opp lokale variasjoner på en hensiktsmessig måte. Det legges til grunn at de kommunene som innfører bunnfradrag selv utarbeider nærmere regler med hensyn til hva som kvalifiserer til adgang til bunnfradrag. Det er altså forutsatt at hver kommune utarbeider egne regler for hva som skal regnes som en boenhet som kvalifiserer for bunnfradrag, og at reglene tilpasses lokale forhold. I lovforarbeidene er det imidlertid angitt visse momenter som bør tillegges vekt for å sikre en noenlunde enhetlig praksis. Således heter det i odelstingsproposisjonen på s. 6: Det vil for det første være grunn til å legge vekt på om vedkommende bygningsareal er godkjent til varig opphold. Videre kan det legges vekt på om arealet har egen utgang til ytre rom, eksempelvis trappoppgang. Det må også legges betydelig vekt på om arealet har eget kjøkken. Det kan imidlertid forekomme at noe som bør ses som flere boenheter har felles kjøkken. Et annet viktig moment er om det foreligger eget bad og wc. Dersom en leilighet brukes som bolig for en husstand, bør det normalt ikke stilles minstekrav til standard for at kravet til boenhet skal være oppfylt, jf proposisjonen s. 6. Etter KSEs syn må det samme som hovedregel gjelde minstekrav til boenhetens størrelse. Det vil lett gi urimelige utslag og fremstå som vanskelig å forene med ønsket om å gi eiendomsskatten en sosial profil dersom større leiligheter beskattes lempeligere enn små leiligheter. Noen kommuner gjør gjeldende minstekrav til boenhetens størrelse for å hindre for eksempel at en hybel i en enebolig og lignende må tildeles bunnfradrag. Det vil imidlertid trolig være adgang til å ha regler om at slike hybler som hovedregel ikke tilordnes bunnfradrag uten å gå veien om en arealgrense. En annen løsning vil kunne føre til at like eneboliger med lik takst behandles ulikt ved tildelingen av bunnfradrag. Det presiseres imidlertid at kommunene på bakgrunn av lokale forhold kan fastsette egne løsninger om hva som blir å betrakte som en boenhet.

8 8 Kriteriene som departementet har angitt passer mindre godt ved avgjørelsen av om en fritidsbolig kvalifiserer for bunnfradrag. Anvendelsen av kriteriene kan for eksempel føre til at en beskjeden hytte uten bad ikke får det bunnfradraget som tildeles fritidseiendommer av høyere standard. At dette ikke er tilsiktet fremgår bl.a. av Finansdepartementets brev av til LVK, hvor følgende fremgår: Departementet vil understreke at det som er uttalt her, er skrevet med tanke på faste boliger, og i stor grad knyttet til spørsmål om en eller flere boenheter i samme bygg. For fritidseiendommer gjør enkelte særlige hensyn seg gjeldende. De er stort sett frittliggende, og vil da uten videre utgjøre hver sine boenheter, selv om standarden er lav. Det skal selvsagt ikke være slik at fritidsbolig med høy standard lettere får eget bunnfradrag enn fritidsbolig med lavere standard. Med dette forbehold vil kriteriene fra Ot.prp. nr. 12 ( ) bare gi begrenset veiledning ved vurderingen av boenhetsbegrepet for fritidsboliger. Frittliggende fritidseiendommer skal altså alltid tilordnes bunnfradrag. 4.6 Eiendommer med flere bygninger med selvstendige boenheter Dersom det på samme eiendom er flere selvstendige boenheter, oppstår spørsmål om fordeling av bunnfradragene. Utgangspunktet er eiendommens samlede takst inklusive verdi av grunnen og av bygningsenheter uten selvstendige boenheter (for eksempel frittliggende garasjer for boligene). Det som her er sagt gjelder med den begrensning at det kun gis bunnfradrag i samlet verdi av bygninger og grunn som tjener boligfunksjoner; takstverdien av næringsdelen i kombinerte bygninger skal ikke inngå i grunnlaget det gis bunnfradrag i, jf. punkt 4.3. Normalt vil den samlede takstverdien bli fordelt forholdsmessig på boenhetene, ut fra deres innbyrdes verdi. Hvis boenhet A er taksert til 70 mens boenhet B er taksert til 30, fordeles brutto takst på eiendommen 70 / 30. Unntaksvis kan en annen fordelingsmetode bli aktuell, men da ut fra en konkret vurdering av forholdene. Hver boenhet vil ha krav på fullt bunnfradrag, men begrenset oppad til boenhetens verdi (andel av brutto takst). Hvis bunnfradraget er høyere enn taksten på den ene boenheten oppstår spørsmålet om skattyteren kan kreve å føre uutnyttet del til fradrag i taksten på den andre boenheten. Ordlyden i 11 andre ledd gir ikke noe klart svar. Men det forhold at retten til bunnfradrag er knyttet til den enkelte boenhet og ikke til den faste eiendommen, taler for at skattyteren ikke har krav på å få overført uutnyttet del.

9 9 5. Administrative forhold Det kan stilles spørsmål ved hvordan kommunen skal innhente opplysninger om antall boenheter til bruk ved innføring av bunnfradrag i eiendomsskatt. I praksis bruker de fleste kommuner Matrikkelen til å identifisere eiendommer som tilkommer bunnfradrag. Kommunene har i forskrift av 11. februar 1993 nr 107 fått hjemmel til å pålegge skattyterne å gi opplysninger om selvstendige boenheter som tilkommer bunnfradrag og om noen av disse brukes i forbindelse med næringsvirksomhet. Kommunen kan bestemme at opplysningene skal gis på et fastsatt skjema. Plikten til å gi opplysninger om antall boenheter mv. påhviler eier av eiendommen. Kommunen skal gi eier en frist, som ikke må være kortere enn fire uker, for å returnere skjemaet. Kommunen kan vedta at det ikke skal fastsettes bunnfradrag for eiendommer hvor tilfredsstillende utfylt skjema ikke er innsendt innen gjeldende frist. Det er imidlertid en forutsetning at opplysninger om et slikt vedtak er fremkommet på skjemaet. 6. Skattesatser Det gjelder enkelte særregler om skattesatser for kommuner som har innført bunnfradrag. 6.1 Særregel om opptrapping av skattesatser Hovedregelen ved fastsettelse av skattesatser er at satsen bare kan økes med inntil to promille per skatteår. Det er imidlertid gitt en egen opptrappingsregel for kommuner som innfører bunnfradrag for første gang. For bustaddelen i eigedomar med sjølvstendig bustaddel kan skattesatsen økes med tre promille samme år som kommunen innfører bunnfradrag i eiendomsskatten, se eiendomsskatteloven 13 første ledd 4. pkt. Bestemmelsen må ses i sammenheng med eiendomsskatteloven 12 bokstav a som gir adgang til å fastsette forskjellige skattesatser for henholdsvis bolig- og fritidseiendommer og andre eiendommer. 6.2 Eiendomsskattesatsen kan ikke økes samme året som bunnfradrag bortfaller Etter eiendomsskatteloven 13 første ledd 5. pkt kan skattesatsen for eiendomsskatt ikke aukast same år som botnfrådrag fell bort. I henhold til ordlyden er bestemmelsen til hinder for oppjustering av skattesatsen samme år som bunnfradraget fjernes. Formålet bak

10 10 bestemmelsen er åpenbart å hindre at kommunestyret vedtar en for sterk skatteskjerpelse fra et år til et annet. Det kan spørres om bestemmelsen er til hinder for at skattesatsen settes opp samtidig som bunnfradraget reduseres, uten at det bortfaller helt. Som svar på et spørretimespørsmål om dette i Stortinget, uttalte finansminister Sigbjørn Johnsen den at han «ikke kan se at loven generelt forbyr en kombinasjon av økt skattesats og redusert bunnfradrag». 7. Utskrivingsfristen ved innføring av bunnfradrag Den ordinære fristen for utskriving av eiendomsskatt er før 1. mars i skatteåret. Det første året kommunen benytter bunnfradrag er det imidlertid tilstrekkelig at skatten er skrevet ut før 1. april, se eiendomsskatteloven 14 annet ledd annet punktum. Bakgrunnen for denne særlige fristregelen er at bruk av bunnfradrag forutsetter at det etableres egne registre i kommunen over ulike typer eiendommer, og i tilknytning til dette at det fastsettes en rekke administrative rutiner. Denne prosessen vil lett kunne forsinke utskrivingen av eiendomsskatten, se Ot.prp. nr. 12 ( ) s. 8. Dersom kommunen tidligere har benyttet bunnfradrag og gjeninnfører dette etter en periode uten bunnfradrag, vil den forlengede utskrivingsfristen ikke gjelde, se Ot.prp. nr. 12 ( ) s. 8. Tankegangen er at kommunen i dette tilfelle allerede har etablert et system for bruk av bunnfradrag, slik at behovet for forlenget frist ikke er tilstede. 8. Klageadgang Kommunestyrets budsjettvedtak om bruk av bunnfradrag kan ikke påklages. Det er eiendomsskattekontoret som i forbindelse med utskrivingen av skatten sørger for at de eiendommer som skal tilordnes et bunnfradrag får dette. Dersom skattyter for eksempel mener at hans eiendom ikke har fått det eller de bunnfradrag som eiendommen skulle hatt, kan han klage. Hvis eiendomsskattekontoret ikke tar klagen til følge, går saken videre til klagenemnda oppnevnt etter eiendomsskatteloven 20 for endelig avgjørelse. -o0o-

11 11 Eksempel på retningslinjer for tilordning av bunnfradrag Enebolig Enebolig skal ha bunnfradrag. Enebolig med hybelleilighet/sokkelleilighet: Som hovedregel tilordnes ikke hybel eller mindre sokkelleiligheter som ikke fremstår som en selvstendig familieleilighet, bunnfradrag. For slike eneboliger vil det oppfattes som urimelig at det gis to eller flere bunnfradrag. Se nærmere om avgrensning av selvstendige boenheter nedenfor. Regelen om at det ikke gis bunnfradrag for mindre sokkelleilighet/hybelleilighet skal også gjelde for alle andre boligtyper med slike leiligheter. Våningshus og kårbolig tilordnes bunnfradrag. Tomannsbolig Tomannsboliger tilordnes ett bunnfradrag for hver boenhet. Rekkehus, kjedehus og andre småhus Rekkehus mv tilordnes bunnfradrag for hver boenhet. Leiligheter I bygårder, leilighetskomplekser og lignende tilordnes ett bunnfradrag for hver boenhet, herunder for hver leilighet i borettslag/boligaksjeselskaper/eierseksjonssameier. Bofellesskap/studentboliger For bofellesskap og studentboliger som har felles kjøkken mv, gis det ett bunnfradrag for hver fellesavdeling med kjøkken. Er det ordinære leiligheter skal hver boenhet gis bunnfradrag. Fritidsbolig Fritidshus mv skal ha bunnfradrag. Anneks og tilsvarende tildeles som hovedregel ikke bunnfradrag. Koie, seterhus mv. Koie og seterhus mv som inngår som en del av driftsdelen på bruk som ikke ilegges eiendomsskatt. Koie og seterhus mv. som brukes som fritidseiendom, tilordnes bunnfradrag.

12 12 Kombinerte bygninger For bygninger som består av én eller flere boenheter og én eller flere næringsenheter, tilordnes hver boenhet et bunnfradrag. Utleieboliger Retningslinjene ovenfor gjelder også for utleieboliger. Avgrensning av hva som utgjør en selvstendig boenhet som tilkommer bunnfradrag Tvilstilfelle med hensyn til om det foreligger en selvstendig boenhet avgjøres på grunnlag av skjønn. Etter lovforarbeidene skal kommunen ved den skjønnsmessige vurderingen blant annet legge vekt på følgende forhold: Hvorvidt vedkommende bygningsareal er godkjent for varig opphold, om arealet har egen utgang til ytre rom, og om det foreligger eget bad og wc. I andre skattemessige sammenhenger har det betydning om en leilighet fremstår som en selvstendig familieleilighet. Begrepet brukes for å sondre mellom eneboliger, tomannsboliger og flermannsboliger. Denne avgrensningen bør kommunene også kunne benytte som utgangspunkt ved vurderingen av om det foreligger en selvstendig boenhet i en enebolig mv. For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en selvstendig familieleilighet, må en kreve at boenheten er av en slik karakter at den i det minste er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Ved vurderingen legges det blant annet vekt på om leiligheten har eget bad/dusj eget toalett har eget soverom (sovealkove) kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter en viss størrelse; normalt vil en leilighet med areal av primærrom (p-rom) under 40 kvm ikke anses som en familieleilighet Grensen på 40 kvm er ikke egnet i alle sammenhenger. Det samme gjelder kravet om eget soverom/-alkove. For eksempel forekommer det ofte i bystrøk «studioleiligheter» som er vesentlig mindre, og ikke har eget soverom/-alkove, men som likevel klart fremstår som selvstendige boenheter. Frittliggende fritidsbolig anses uten videre som en selvstendig boenhet. Klage Klage over vedtak om bunnfradrag behandles av klagenemnda for eiendomsskatt.

13 13 Kontoradresse: Haakon VIIs gate 9, 0161 Oslo Postadresse: Postboks 1378 Vika, 0114 Oslo Telefon: E-post: Nettside: