OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Våningshus Myrvang, Eierholen 2266 Gnr. 176 Bnr. 5 Gnr. 176 Bnr. 6 og 43, Gnr. 144 Bnr. 36, Gnr. 141 Bnr. 5, Gnr. 32 Bnr. 12 tilhører også. SERTIFISERT TAKSTMANN Per Håvard Tomterstad Oppdrag Bef.dato

2 Bjørn Sagbakken Sivilagronom Aut. landbrukstakst Glitregata Elverum Telefon: Mobiltlf e-post: Verdivurdering Myrvang 2266 Gnr. Bnr. Beskrivelse og Utført av: Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst Oppdrag Befaringsdato:

3 Bjørn Sagbakken Verdivurdering Myrvang 2266 Gnr. Bnr. Beskrivelse og Oppdrag og forutsetninger Undertegnede takstmann har fått i oppdrag av Elling Olav Frette å avholde takst over eiendommen Myrvang, gnr. 176, bnr. 5 og 6 og gnr. 172, bnr. 43 og gnr. 144, bnr. 36 alle i Åsnes kommune. Hjemmel til eiendommen har Liv Frette som var tilstede under befaringen Oppdraget er å verdsette eiendommen etter konsesjonsloven i forbindelse med planlagt salg på det åpne marked. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Oppdraget er utført på grunnlag av NTF's retningslinjer og gjeldende konsesjonslov. Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn. Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Egne forutsetninger Ved takstfastsettelsen har jeg tatt utgangspunkt i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98, med ikrafttredelse januar Konsesjonslovens 1 nr. 4 ( Formålsparagrafen) danner utgangspunkt for regulering av omsetning og pris for konsesjonspliktig eiendom. Formålsparagrafen i loven gir generelle retningslinjer om hvilken utnyttelse eller bruk eiendommens verdsettelse skal bygge på. Veiledende normer for prisfastsettelsen fastsettes av Landbruksdepartementet og for tiden gjelder retningslinjer gitt i rundskriv "M Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon". I rundskriv M-4/2004, endring av rundskriv M-3/2002, fastsetter Landbruksdepartementet at det ved verdiberegninger skal en kapitaliseringsrente på 4 % anvendes for dyrket mark. Rundskriv M-1/2010 om boverdi er også vurdert. Kapitaliseringsrenten er lagt til grunn ved bruksverdiberegninger for landbruksdelen av eiendommen, samt eiendommens øvrige ressurser, mens det for bebyggelsen er en beregnet og skjønnsmessig vurdering av nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

4 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 I rundskriv M-7/2002 er kapitaliseringsrenten ved beregning av avkastningsverdi for skog fastlagt til 4 %. Rundskrivet åpner for å gi et tillegg der det er overvekt av gammel, hogstmoden skog, utover beregnet verdi av planlagt årlig avvirkning. Slik avvirkning forutsettes gjennomført raskt. Det er ikke meningen at disse retningslinjer skal følges slavisk. En hver prisvurdering er beheftet med skjønn. Markedsverdi Med bakgrunn i befaring, opplysninger/dokumenter, beskrivelse og en totalvurdering av eiendommens enkelte komponenter, har undertegnede takstmann vurdert konsesjonspris/ salgsverdi. Taksten er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Taksten er utført i henhold til instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Takstberegningene bygger på en totalvurdering av eiendommens enkeltkomponenter med støtte i beregninger fra "Håndbok for driftsplanlegging" og "Driftsgranskinger for jord - og skogbruk." Det er lagt stor vekt på eiendommens beliggenhet. Ved landbrukstakst settes det ikke låneverdi. Markedsverdien er beregnet som høyeste lovlig pris etter konsesjonsloven. Det er kredittinstitusjonenes ansvar å gjøre en vurdering av verdien ved et eventuelt tvangssalg. Markedsverdien settes skjønnsmessig til: Kr Elverum, Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst (sign) Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

5 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 Rekvirent Rekvirert av: Frette Liv v/elling Olav Frette Besiktigelse, tilstede Dato: Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst Takstmann Tlf.: / Liv Frette Hjemmelinnehaver - Elling Olav Frette Ektefelle/rekvirent Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført Solør Tingrett, dagboknr.:1028. Situasjonskart Hentet på Skog og landskap. Forsikringsavtale Skatteseddel Andre dok./kilder: Eier Kildehenvisninger Eier: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Adresse, eiendomsnavn, hjemmelshaver, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., konsesjonsforhold, kommuneplan, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp, sist omsatt, kommentar sist omsatt, forsikringsopplysn., ligningstakst Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 176 Bnr. 5 og 6 Gnr. 172 Bnr. 43 Gnr. 144 Bnr. 36 Hjemmelshaver: Frette Liv Eiendommens arealer: Eiet grunn. Arealene er hentet fra Skog og landskapskart. Verdien av tun og veier er tatt med ved verdsettingen av bebyggelsen. Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Kommuneplan: Kjøpesum: Forsikringsforhold Ja. Privat gårdsvei direkte fra bygdevei, 500 m fra Eierholen. Privat vannlag. Privat septiktank og infiltrasjon. LNF-område. Kr År/dato: 15/ Familieoverdragelse. Forsikringsselskap: Gjensidige. Avtalenummer: Forsikringstype: Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Garasjen er førsterisikoforsikret, mens den øvrige bebyggelsen er fullverdiforsikret. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

6 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 Ligningstakst Ligningstakst: Kr År 2009 Generelle opplysninger om eiendommen Dyrket mark : Skogareal : Tun og veier: Uproduktiv skog : Sum: 89,2 da 56,6 da 4,3 da 6,5 da 156,6 da Beskrivelser Beliggenhet: Produksjon: Eiendommen ligger i Hofåsa på Arneberg i Åsnes kommune. Avstanden til nærbutikk på Eierholen er ca 500 meter. Til barneskole er det 5 km og til kommunesenteret Flisa med forretninger og offentlige tilbud, er det 15 km. Det er 4 km til Fv. 210 med avkjøring ved Kvisler. Eiendommen ligger i et landbruksområde med noe spredt boligbebyggelse. Den ligger åpent til med utsikt mot øst og syd i et flatt lende. Dyrket mark er i dag bortforpaktet med en gjenværende leietid på 2 år. Den benyttes til grasproduksjon. Tidligere har det vært drevet med melkeproduksjon. Melkekvoten er i dag solgt. På noe av arealet er det anlagt et felt med bringebær. Med noen ominnredninger kan driftsbygningen benyttes til f.eks. hestehold. BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Våningshus Byggeår: Anvendelse: Ombygd: Tilbygd: Eier Våningshus på gårdsbruk Nytt kjøkken i 2008, samtidig ble det lagt opp nytt elektrisk inntak med vippebrytere. Tilbygget bad med wc. Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Våningshus Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Våningshuset er oppført i 1948 i 1 1/2 etasje. Grunnflaten er 100 m2. BOA er 95 m2 med 93 m2 P-rom i første etasje. I 3. etasje er det ca 35 m2 P-rom. Huset er oppvarmet med varmepumpe og vedfyring. Det er oppført i bindingsverk med sagflis som isolasjon i vegger og etasjeskiller. Tilbygget bad med wc og loftet er isolert med Glavamatter. Saltak er tekket med taksteinsprofilerte plater. Takrenner med nedløp til bakken. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

7 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 Det er kjeller under hele huset. Fundamentet er støpt grunnmur. Vinduene er tolags-isolerglass fra Til kjelleren er det adgang via trapp fra kjøkkenet og utvendig inngang fra hagen. I kjelleren er det en takhøyde på 195 cm. Den inneholder bad med wc, og 4 lagerrom. I ett rom er det vedovn. Det er trepanel i himling, pusset betong i gulv og vegger. Kjelleren er tørr. 1. etasje inneholder vindfang, kjøkken, 2 stuer, bad med wc og kald stuegang med trapp til 2. etasje. Kjøkkenet er nytt i 2008 og er innredet med Marbodal innredning. Det har spiseplass og plass for oppvaskmaskin og ventilator. På gulvene i kjøkken og dagligstue er det parkett. På badet er det belegg og i spisestua er det teppe. Veggene er kledd med plater og malt strietapet, i spisestua er det tynnpanel. I alle tak er det takess-plater. På 2. etasje er det trappegang, to soverom og uisolerte korer mot begge ytterveggene. Gulvene er dekket med linoleumsbelegg. Tak og vegger er kledd med malt trepanel. Det er inspeksjonsluke til loftet på gangen. Det er vedovn på begge soverommene. Påkostninger: Tilbygget bad med wc. 2007: Utvendig malt. 2008: Nytt kjøkken og nytt elektrisk inntak med vippesikringer. Vedlikehold ol: Det er ingen offentlige pålegg. Et vindu i 2. etasje bør skiftes. Det er noe bobler i malingen ved kjøkkeninngangen. Dette skyldes trolig linolje som siver ut. Sydveggen er noe slitt. Det kan være behov for å skifte øvre del av panelen og male veggen. På badet er det ikke våtromsbelegg på tak og vegger. Takstmannen har ikke påvist skader på grunn av dette, men mener overflatene bør skiftes. Ut over dette er bygningen godt vedlikeholdt. Driftsbygning Byggeår: Anvendelse: Eier. Anvendes i dag som lager. Kan ominnredes til enklere husdyrhold. Tilbygd: Tilbygget fjøs i Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

8 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Driftsbygning Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Driftsbygningen har en grunnflate på 350 m2 og er opprinnelig bygget i Den er senere tilbygget fjøsdel i Huset er bygget i reisverk med isolasjon i fjøsdelen. Fjøset er utvendig kledd med liggende trepanel og innvendig kledd med eternittplater. Det er gjødsellager under fjøset. Dette tilfredsstiller ikke dagens forskrifter.saltak er tekket med bølgeblikkplater. Driftsbygningen er i dag et lagerhus som inneholder plass for maskiner og redskap, kaldlufts korntørke med en lagerkapasitet på ca 30 tonn. Tørka er ikke tilkoblet elektrisitet. Videre er det montert kjølerom som benyttes til kjøling av bringebær. Fjøset er innredet med 10 båsplasser og 3 binger for ungdyr. Hvis det skal benyttes til husdyr kreves det ny innredning. Himlinga er kledd med trepanel. Det er god takhøyde, noe som gjør fjøset fleksibelt med hensyn til valg av produksjon. Påkostninger: Tilbygget fjøsdel i Tilbygget lagerrom på 45 m2, ved låvebrua i Vedlikehold ol: Til dagens bruk som lager er det ingen store vedlikeholdsbehov. Hvis den skal benyttes til husdyrhold er det nødvendig med omfattende utskifting av innredning og eventuelt tetting av gjødselkjeller. Stabbur Byggeår: Anvendelse: Eier Stabburet benyttes som gjestehus med 4 sengeplasser. Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Stabbur 200 Bygning, generelt Stabburet er oppført i Det er i maskinlaftet tømmer fundamentert på støpte pilarer. Stabburet har en grunnflate på 15 m2 og inneholder et rom med 4 sengeplasser. Taket er tekket med a-profilerte aluminiumsplater. Det er innlagt strøm i huset. Vedlikehold ol: Stabburet er relativt nytt og har ikke påviselige feil eller mangler. Garasje Byggeår: Anvendelse: Eier. Lagerplass for 2 biler. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

9 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse ANDRE VERDIKOMPONENTER Dyrket mark 200 Bygning, generelt Garasjen er oppført i 1973 med en grunnflate på30 m2. Den er oppført i reisverk fundamentert på støpt såle og ringmur. Garasjen har plass for to biler og har innlagt strøm. Vedlikehold ol: Garasjen framstår som velholdt uten spesielle feil eller mangler. Dyrket mark utgjør 89,2 daa og ligger rundt bebyggelsen. Av dette er ca. 80 daa bortforpaktet, resten er anlagt med bringebærproduksjon. Til bringebærarealet er det anlagt vanningsanlegg med dypvannsbrønn og opplegg for dryppvanning. Verdien av dette er tatt ned ved verdsettingen av dyrket mark. Leieinntekten er regulert i forpakningsavtalen og utgjør kr pr. daa og år. Leieavtalen gjelder i to år framover. Takstmannen mener leieprisen er normal i området. Etter dette blir verdien av det bortleide arealet kr pr. daa., altså tilsammen kr Verdien av bringebærarealet med dryppvanningsanlegget er beregnet til Kr Takstmannen vil nevne at hvis jord eller skog fradeles og selges til naboer, åpner konsesjonsloven for at verdien kan økes med inntil 50 %, avhengig av graden av rasjonaliseringsgevinst. Kr Skog Skogsarealet er på 56,6 daa og er fordelt på tre skifter, utenom skogen ved dyrket mark. Av dette er 29,5 daa klassifisert som høg bonitet, 18,6 daa middels og 8,5 daa lav bonitet. I tillegg er det 5,9 daa uprodutiv skog. Denne er ikke regnet inn i skogsarealet eller tillagt noen verdi. Skogen består av gran og furu med innslag av lauvskog. Skogen har tilnærmet normal hogstklassefordeling. Det foreligger ikke skogbruksplan for skogen, dermed er det ikke beregnet noe balansekvantum. Skogen er verdsatt ut fra erfaring med andre skogeiendommer i området, samt priser på tidligere omsatte skogeiendommer. Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

10 Bjørn Sagbakken Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES Adresse: Myrvang, 2266 SAMMENDRAG VERDIKOMPONENTER Bygg ol.: Våningshus Kr Driftsbygning Kr Stabbur Kr Garasje Kr Andre verdikomp.: Dyrket mark Kr Skog Kr Samlet verdi: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: BS av 9

11 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. 2 av 15

12 - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Det er rekvirert Boligsalgsrapport kun på Våningshus(Boligen) på eiendommen. Det bemerkes at materialvalg, utførelse/byggemåter og forskrifter legges til grunn med de krav som gjaldt på det oppgitte byggeår, evt. rehabilitering, påbyggnings eller ombyggingsår. Eldre eiendommer har normalt større vedlikeholdsbehov samt krav til utskiftninger og fornyelse enn nyere eiendommer. Heftelser og servitutter er kun vurdert såfremt komplett grunnboksutskrift er fremlagt. Takstmannen flytter ikke på møbler, løsøre og innredning. Gulvsystemer og innvendige vegger blir ikke målt med instrumenter for å finne eventuelt svanker/bulninger/retningsavvik og helningsavvik. Gulv er kun kontrollert visuelt med søk etter knirk/avvik ved vanlig gange på gulv. Bygningsdeler blir ikke kontrollert der takstmann ikke kommer til pga. snø. Grunnforhold er ikke kontrollert. Takstmann er ikke autorisert på El-anlegg og rør-opplegg, kommentarer vedrørende disse punkter i rapporten er basert på en generell kunnskap. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen, kun enkelt fuktsøk på våtrom med fuktmålerindikator. 3 av 15

13 Kommunens bygningsarkiv samt plan og reguleringsforhold er ikke gjennomgått, det vites derfor ikke om det forefinnes opplysninger som kan være av betydning for taksten. Eiendommen er vurdert slik den fremsto ved befaring. Den fremmøtte ved befaringen, opplyser at han ikke er bekjent med noen feil, mangler eller påbud, eller andre relevante opplysninger, utover anført i rapporten. Arealer er beregnet iht. NS 3940 og megler- og takstbransjens retningslinjer. Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse BELIGGENHET: Eiendommen grenser mot Fv. 410 i Hof Åsa, ved Eierholen, ca. 7 km. fra Kvisler. Ca. 16 km. til Flisa som er kommune sentrum. Avstand til Jara barnehage-og barneskole er ca. 8 km. Samfunnshus, idrettsanlegg og dagligvarebutikk i Åsa, i gangavstand fra eiendommen. Eiendommen ligger i et ikke regulert jord- og skogbruks- område med innslag av spredt boligbebyggelse og landbrukseiendommer. TOMTEN: Tunet er lett øst-hellende, opparbeidet med plen og beplantning rundt boligen, ellers gressgrodd- og gruset tun. Grenser mot landbruksarealer. Adkomst og biloppstillingsplasser opplyses gruset. Utsyn over omkringliggende landskap fra tunet. ANDRE FORHOLD: Snødekte forhold befaringsdagen. Begrenset utvendig befaring pga. snø. BEBYGGELSE: A: Bygning med 11/2 etasje, med saltak, med byggeår 1948, tilbygget med bad/wc, entre og utvidelse av stue og trappegang i Samlet Bruksareal på 209 m2, og Primærareal på 132 m2. Overbygget inngangsparti på 4 m2. Overflater på vegger bestående av malt panel/tapet/strie/tynnpanelplater, himlinger med malt panel og takess plater. Gulver med parkett, belegg og teppe. Forøvrig en alminnelig boligstandard. ANDRE FORHOLD: Snødekte forhold befaringsdagen og begrenset utvendig befaring pga. mye snø. 4 av 15

14 Konklusjon tilstand Enebolig bygget 1948 senere tilbygget i 1980 med datidens valg av materialer og etter gjeldende byggeforskrifter for byggeåret. Referansenivået for denne rapporten er i henhold til Plan og bygningslovens bestemmelser for de enkelte byggeårene/ombygningsårene vurdert opp mot alder og eventuell svikt Boligen er vurdert i henhold til byggeforskriften fra byggeåret. Boligen standard avviker derfor fra dagens krav til rom, innemiljø, energiøkonomisering mm. Boligen vurderes generelt å være i tilfredsstillende stand ut fra byggeår, men det gjøres oppmerksom på at enkelte elementer har nådd/passert normalt forventet levetid slik at det er påregnelig med enkelte utbedringer/oppgraderinger i nær fremtid. Tiltak som bl. a. oppgradering av bad, økt ventilering av kjeller, drenering/fuktsikring av grunnmuren- samt delvis utskiftning/behandling av utvendig kledning må påregnes. Vanninntak bør vurderes påmontert varmekabel i del under tilbygg, da det anses at det her kan bli frost ved kuldeperioder. For videre omtale se respektive punkter i rapporten. Kirkenær, Per Håvard Tomterstad Takstmann og tømrermester. 5 av 15

15 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Frette Liv og Elling v/elling Frette Besiktigelse, tilstede Dato: Elling Frette - Per Håvard Tomterstad Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Grunnbokutskrift Komplett grunnboksutskrift er ikke fremlagt for takstmannen. EDR Dato Eiendomsdata.no Eiers egenerklæring Dato Fremlagt for takstmannen. Andre dok./kilder: Brukstillat./ferdigatt. Ikke fremlagt for takstmannen. Rekvirent Dato Elling Frette. Kommentar til egenerklæring Takstmannens Henviser her til medsendt egenerklæring, og rapportens enkeltpunkter. kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 176 Bnr. 5 Gnr. 176 Bnr. 6 og 43, Gnr. 144 Bnr. 36, Gnr. 141 Bnr. 5, Gnr. 32 Bnr. 12 tilhører også. Hjemmelshaver: Liv Frette 1/1. Tomt: Eiet tomt. Areal 1 484,4 m² Tomteareal er hentet fra EDR. Konsesjonsplikt: Ja Adkomst: Offentlig, egen privat vei ca. 200 meter. Vann: Felles vannverk,( Nordre Åsa vannverk). Opplyst, ca. kr. 500,- pr. år, ellers v/behov. Ikke opplyst om vannkvalitet/mengde. Avløp: Privat, ikke opplyst om skade eller påbud. Regulering: Nei. Kommuneplan: Ja Offentl. avg. pr. år: Kr Off. avgifter er stipulerte Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige. Avtalenummer: Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr av 15

16 Bygninger på eiendommen Våningshus Byggeår: Anvendelse: Byggeår opplyst av rekvirent. Bolig Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Våningshus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Trapperom/sanitær rom, grov-kjøkken, 3 bodrom Sanitær-rom og grovkjøkken med enkel standard, er medtatt som Sekundærareal. Tilleggsdel: -Utvendig kjellernedgang på 3 m2. 1. etasje Entré, bad/wc, kjøkken, trapperom, tv-stue, stue, spisestue, trapperom 2 I tillegg: - Overbygget inngangsparti på 4 m2. 2. etasje Trapperom, 2 soverom, uisolerte kott langs yttervegger Sekundærareal er målbart areal på kott, langs yttervegg. Sum bygning Våningshus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Trapperom/sanitær rom, grov-kjøkken 3 bodrom 1. etasje Entré, bad/wc, kjøkken, trapperom, tv-stue, stue, spisestue, trapperom 2 2. etasje Trapperom, 2 soverom Uisolerte kott langs yttervegger 7 av 15

17 Beskrivelser - Våningshus Bygning generelt Bygning generelt Overflater, generelt Bygningen er oppført i 11/2 etasje. Kjeller under opprinnelig del, egen utgang fra kjeller og ringmur med stripefundament under tilbygg med bad/wc. Ringmur med inspeksjonsmulighet via luke i bodrom til tilbygget del i stue/trapperom. Saltak m/ark. Bygningsteknisk standard hovedsaklig fra byggeårene, noe oppgradert med overflater/innredning. Innvendige overflater hovedsaklig med malt panel/plater og tak-ess plater i himlinger. Vegger med malt panel/strie/tapet/tynnpanel og tynnpanel. Gulver med parkett, belegg og teppe. Vedlikehold ol: Overflater av forskjellig alder, kvalitet og bruksslitasje. Kjeller - Trapperom/sanitær rom Overflater, generelt For å opprettholde standard må det forutsettes normalt vedlikehold utover TG: 2 det som er nevnt i rapporten. Denne rapporten har ikke tatt mål av seg til å kommentere kosmetisk feil eller mangler. Innvendige overflater i de fleste rom bærer preg av jevnlig vedlikehold, men enkelte overflater på enkelte rom med større slitasje, og må påregnes restaurert. Overflater er generellt av varierende slitasje og kvalitet, alder i betrakning så må slitasje påregnes. Oppgraderinger må påregnes. Malte plater i himlinger. Malt puss på vegger. Malt betong gulv med forhøyning av beleggningsstein som er fastlimt/murt mellom dusjnisje og øvrig gulv. Fliser i dusjnisje. Usikkert om gul i nisje er tett. Synlig saltutslag, som er tegn på fukt i nedre del av vegg, i nisje. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Gulv på grunn Takstmann er ikke kjent med hvordan fundamentering er utført. TG: 2 Gulv på grunn i kjeller som støpt betong. Ved fuktsøk på enkelte valgte TG: 2 plasser på fritt eksponert betong ble det registrert fuktindikasjoner. Fuktindikasjonene skyldes sannsynlig kapillært inntrekk fra grunnen pga. manglende diffusjonssperre. Manglende diffusjonssperre er ikke en byggefeil da det på byggetidspunkt ikke var vanlig med diffusjonssperre mot grunnunder betonggulv. Det kan påregnes at fukt også kan skyldes manglende/sviktende drenering. Etasjeskiller/Støpt gulv på grunn - ble ikke målt med instrumenter for å finne eventuelt svanker/bulninger og retningsavvik. Gulv er kun kontrollert visuelt med søk etter knirk/avvik ved vanlig gange på gulvet. Det er ikke foretatt åpning av konstruksjonen- og av den grunn vites det ikke 8 av 15

18 om det kan være forhold i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Grunnmur på opprinnelig bolig oppført i sparesteinsbetong, innvendig isolert med tresonitt, som pusset på inn- og utside. Det er fukt i vegger, synlig med stedvis saltutslag, og det må påregnes varierende fuktighet med årstidene. Årsak til fukten er antatt manglende drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren, samt manglende ventilasjon. Tilbygg har ringmurer utført av betong og blokker. Ikke plast mot grunnen, samt organisk materiale på grunnen i krypkjeller under tilbygg stue/trapperom, denne delen gis TG. 3. Det ble registrert synlige horisontale og vertikale riss i ring-/grunnmur innvendig, flere steder, bl.a. i bodrom nordøst og ringmur øst. Takstmann er ikke kjent med hvordan fundamentering er bygget opp. Det gjøres oppmerksom på at det er ikke er foretatt destruktive undersøkelser og av den grunn kan det forekomme fukt i påforede konstruksjoner, uten at takstmann observere fukten med de enkle fuktsøk på tilfeldige plasser som her er utført. ROM UNDER TERRENG : Kjeller vurderes til å være en grovkjeller. Fuktregistrering i vegger og gulv gjør at det ikke må etableres rom med kledninger av tre/eller fuktømfindtlige materialer mot yttervegg før drenering og utvendig fuktsikring er utført- og kjeller er uttørket. Kjelleren slik den er i dag, bør ikke brukes til lager av vare som er fuktømfindtlige. Det er ikke etablert ventiler i vegger, ventiler i vegger må etableres for å oppnå tilfredsstillende ventilasjon. ROM UNDER TERRENG: På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på et innkledning av murkonstruksjoner under bakkenivå alltid er å betrakte som risikokonstruksjoner med fare for magasinering av fukt. Jevnlig tilsyn av flatene anbefales derfor. Det opplyses at Takstmann ikke har foretatt åpning av innkledde murkonstruksjon, av den grunn vites det ikke om det kan finnes forhold i konstruksjonen- som kan ha betydning for taksten. TG: 2 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Synlig saltutslag i overgang vegg/gulv og nedre deler av yttervegg i begge rom i kjeller. Drenering og utvendig fuktsikring bør etableres. Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i bygningens byggeår og en skal være oppmerksom på at dreneringen også er en bygningsdel som har naturlige aldringsmessig slitasje med en gjennomsnitt levetid på 40 år. Pga. saltutslag i kjeller, er det tydelig at dette skyldes fukt. Drenering/fuktsikring bør utbedres omgående. TG: 3 9 av 15

19 Levetider: Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utvendige overflater Ytterveggskonstruksjon i bindingsverk for hele bygningen. Opprinnelig del sannsynlig isolert med sagspon og tilbygg med mineralull. Takstmann vurderer yttervegg på generelt grunnlag, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjonen- og av den grunn vites det ikke om det kan være forhold i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten. Boligen er ikke isolasjonsvurdert da dette krever avansert teknologi. Det gis ikke TG her da konstruksjon ikke er åpnet og isolasjonsvurdering med avansert teknologi ikke er utført. Malt utvendig liggende panel. Vedlikehold ol: Utvendig panel med flass, krakeleringer og pløser. Stedvis synlig svertesopp. Panelet som er mest værslitt fyller sin oppgave en periode fremover, men bør vurderes skiftet frem i tid. Synlig råte v/vindu mot nord i 1 etasje, denne gis TG. 3. Levetider: Det ble kun foretatt en visuell kontroll fra bakkenivå, på noe avstand, og kun to fasader da snøforhold ikke tillot inspeksjon rundt bygningen. Kledning er stedvis krakelert, flasser i maling, soltørket/sprukket og værslitt. Det må påregnes hyppigere vedlikeholdsintervaller samt utskiftning av bord med råteskader og bord som er sprukket/skadet eller værslitt, og i den forbindelse foreta kontroll av bakenforliggende konstruksjoner for mulig følgeskade. Det opplyses at befaringen er foretatt fra bakkenivå og på noe avstand, pga. snøforhold, og av den grunn er kontrollen begrenset, og TG ikke satt. Normal levetid for trepanel er 20 til 60 år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer som 2 lags vinduer fra 1983, og noen koblede vinduer, antatt fra ca Vinduer på opprinnelig bolig begynner å oppnå forventet levetid. Vindu på soverom i 2 etasje mot syd er defekt og gis TG. 3. TG: 2 Det gjøres oppmerksom på at punkterte vindusglass tidvis kan være vanskelig å avdekke og at punktering er påregnelig som følge av aldringsslitasjene. Ved utskiftning av vinduene til moderne vinduer kan det påregnes reduserte oppvarmingsbehov 10 av 15

20 Ytterdører og porter Innvendige dører Boligen har ytterdør av teak m/glass i inngang til entre. tett malt ytterdør til trapperom. Enkel fyllingsdør med utvendig panel til utvendig kjellernedgang. Dørene har normal bruksslittasje iht. alder. Kjellerdør er slitt i maling. Innvendige finerte dører boligen. skyvedør mellom kjøkken/stue og kjøkken /spisestue. En malt formpresset dør i 1 etasje. Luftespalte under dør til bad/wc. Tredører i kjeller. TG: 1 Dører av normal standard og kvalitet iht. alder. Noe varierende slitasje. TG: 2 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Tak på bolig som saltak som sperretak med synlig stikktak som undertak, ( synlig på kott). Taktekking med taksteinsplåt, fra ca., Det ble observert sot/brennmerke i veksling v/pipe på loft. (synlige tegn etter opplyst pipebrann for en del år tilbake, opplyses utbedret og godkjent av feiervesen). Adkomst via luke fra gang 2 etg. Tak på tilbygg som saltak. Takkonstruksjon antatt med takstoler påslått taktro, taktekking med taksteinsplåt. Det opplyses at det ikke er adkomst til undertak i tilbygg. Loft er kun inspisert fra luke, da det var noe trang adkomst. Loftet delvis tilleggsisolert med mineralullmatter på sagspon. Ingen ventiler i gavler. Flere synlige vepsebol. Klimaet på kott/råloft ble befaringsdagen observert som tilfresstillende. TG: 2 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Taktekking på opprinnelig bolig og tilbygg med taksteinsplåt, fra ca (Ikke synlig pga. snødekte forhold). Takrenner og nedløp av zink. Takvann føres til terreng. Vedlikehold ol: Taktekking, beslag og takrenner bør kontrolleres etter at snø er borte. Værslitte vindskier. Tekking nærmer seg siste periode av gitt levetid. Det gjøres oppmerksom på at taket er befart fra bakkenivå og dette medfører begrenset kontroll. TG på taktekking er ikke gitt, da det var snødekte forhold befaringsdagen og bygningsdelen ikke synlig. Levetider: Normal tid før omlegging av stålplater med plastbelegg er år. 11 av 15

21 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Utvendige beslag, takrenner og nedløp utført i metall og er fra forskjellige årstall, enkelte fra byggeår. Befaringen er utført fra bakkenivå, og kun på deler av bygningen, pga. snødekte forhold, og av den grunn er det utført begrenset kontroll. Det anbefales utvidet kontroll av beslag/takrenner og nedløp med adkomster til tak og snøfrie forhold. TG er ikke satt pga. tildekte forhold. Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Trapp m/repos for adkomst hovedinngang, av strekkmetall. Overbygget inngangsparti. Malt tretrapp mellom 1 etasje og 2 etasje med belegg i trinn, og malte vanger og rekkverk. Malt betongtrapp med rekkverk av metallrør, til kjeller. Utvendig adkomst til kjeller, med betongtrapp. Trapper av funksjonell standard, innvendige fra byggeår. Trappene er fra byggeår og vi således avvike fra dagens krav til trapper. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Bygningen har en pipe utført i teglstein. Feieluke i bodrom i kjeller. Synlige riss i puss på pipe og brannmur i begge soverom i 2 etasje. Ved ovn tilsluttet pipe i stue, begge soverom i 2 etasje og vedkomfyr i ett kjeller rom. TG: 2 Etter visuelle observasjoner er det observert mindre riss i på pipestokk og TG: 2 brannmurer i 2 etasje. Det anbefales kontroll av pipe og ildsteder av det lokale feie og brannvesen. TG er satt på den synlige deler av pipe, brannmur og ildsteder. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulvsystemer Etasjeskillere som trebjelkelag. Etasjeskiller ble ikke målt med instrumenter TG: 2 for å finne eventuelt svanker/bulninger og retningsavvik. Gulv er kun kontrollert visuelt med søk etter knirk/avvik ved vanlig gange på gulvet. Bjelkelag er orginalt fra byggeår og at avvik utover dagens normer må påregnes. Det er ikke foretatt åpning av konstruksjonen- og av den grunn vites det ikke om det kan være forhold i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten. 12 av 15

22 Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Bad/wc Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Overflater på innvendig himling Sanitærinstallasjoner, generelt Luftbehandling, generelt Mosaikkfliser med varmekabel under på gulv. Sluk i gulv. Fall på gulv til sluk lokalt. Ellers motfall på gulv stedvis. Fliser på gulv har "bom" flere steder og bør skiftes. Overflater har generell slittasje og må påregnes utbedret innen rimelig tid. Ikke indikert fukt ved befaringen. Sluk ikke synlig da dette ligger under dusjkabinett. Bruk av badet må være, slik det er i dag- dusjkabinett. Det opplyses at takstmann ikke har åpnet konstruksjoner og av den vites ikke om det kan forefinnes skader i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten. Mosaikkfliser på gulv gis TG3. Plater med tapet på vegger. Tapet har pløser i hjørner. Overflater har generell slittasje og overflater bør påregnes oppgradert innen rimelig tid. Det opplyses at takstmann ikke har åpnet konstruksjoner og av den vites ikke om det kan forefinnes skader i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten. Himling med folierte tak-ess plater. synlig fuktskade på plater rundt ventil i himling. Skyldes sannsynlig kondens. Servant i farget porselen, dusjkabinett og klosett m/sparefunksjon er montert. Klosett fra 2008, øvrig fra byggeår, Ventilasjon med avtrekksventil i tak som naturlig. Tilluftsspalte under dør, øvrig ventilasjon med åpningsvindu. TG: 2 TG: 2 TG: 2 TG: 2 TG: 1 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning i malt fylling av typen Marbo-dal, fra Enkelte glass-overskap. Heltre og polert-stein benkeplater. Fliser over benk. Opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkken forøvrig med parkett, fra 2008 på gulver. Malt strie på vegger og tak-ess plater i himling. Funksjonell innredning med normal bruksslitasje iht. alder. TG: 1 13 av 15

23 Kjeller - Grov-kjøkken Overflater, generelt Fliser på betong gulv. Malte pussede vegger. Malt panel i himling. Funksjonellt grovkjøkken med enkel standard. TG: 2 Kjøkkeninnredning Enkel kjøkkenbenk montert. TG: 2 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS-installasjoner, generelt Varmtvannsbereder 150 liter, plassert i kjeller og er antatt, fra ca TG: 2 Hovedvanninntak under tilbygg med bad/wc, m/stoppekran, nytt hovedvanninntak, ca Pvc og soil avløpsrør. Innvendig røranlegg for vann utført med kobberrør. Ventilasjon som naturlig, med ventiler i himling/vinduer og åpningsvinduer. Boligen er tilknyttet privat kloakk, og med privat vann fra felles privat vannverk. Vann/avløpsanlegget og mekanisk ventilasjon fungerte ved befaringen. Videre kontroll av VVS- anlegget kreves avansert teknologi dette ble ikke rekvirert. Utvendige stoppekran ble ikke påvist. For evt. videre kontroll av VA ta kontakt med autorisert rørlegger. Forventet levetid til en installasjon er ca når, men kan variere avhengig av rørmateriell, egenskapene til avløpsvann/tappevann og vedlikehold. Teknisk utstyr som armaturer, beredere, toalett etc. har noe kortere levetid enn ledningsanlegget. Hovedtyngden skiftes ut innen år. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Plast/pvc vannrør og pvc avløpsrør synlig. Vedlikehold ol: Vanntrykk er ikke kontrollert, da dette var frakoblet befaringsdagen. Ingen opplysninger om pumpe. Varme, generelt Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner TG: 2 eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det anbefales og legge opp nye rør ved oppgradering av kjøkken. Basert på oppvarming av el. kraft med varmepumpe fra 2008, med levering i stue, enkelte panelovner, og supplering med vedfyring. Bygningen fyres med strøm, og ved. TG: 2 Kjeller - Trapperom/sanitær rom Sanitærinstallasjoner, generelt Veggdusj i nisje, servant, separat kran for vaskemaskin, v.v.bereder på 150 liter, antatt fra ca. 1980, filter for rensing av fin partikler på vann og klosett i rommet. Sanitærutstyr med enkel standard og bruksslitasje. TG: 2 14 av 15

24 Luftbehandling, generelt Ventilering til øvrige deler av rommet. Ikke mekanisk avtrekk eller avtrekksvifte. TG: 3 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft Sikringsskap med automatsikringer, montert i trappegang til kjeller. 40 A hovedsikringer, 3-fas stikk i garasje. Forøvrig åpent el. anlegg av forskjellig alder. Vedlikehold ol: Nytt sikringsskap og noe el. opplegg i Ikke opplyst om påbud mangler på el. anlegg. El.anlegget er ikke funksjonstestet. Varierende alder på opplegg. El. sjekk anbefales før kjøp. TG er ikke vurdert da det krever spesiell kompentanse og autorisasjon. På generellt grunnlag anbefales derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Opparbeidet plenareal inntil grunnmur. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmur. Det bør være et fall på 1:50-til 3 meter utfra grunnmur. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Dette kun til orientering på generellt grunnlag. TG angis ikke pga. snødekte forhold befaringsdagen. 15 av 15