Verdsettelse av investeringseiendom
|
|
- Lisa Clausen
- 8 år siden
- Visninger:
Transkript
1 Offentlig rapport Verdsettelse av investeringseiendom Finanstilsynets observasjoner og vurderinger
2 2 Finanstilsynet
3 1 Gjennomføring og avgrensning Finanstilsynet har foretatt en gjennomgang av verdsettelse av investeringseiendom i den periodiske rapporteringen til enkelte børsnoterte foretak, jf. verdipapirhandelloven (vphl.) 15-1 tredje ledd. Utgangspunktet har vært den periodiske rapporteringen per 31. desember 2007, 31. desember 2008 og 30. juni Finanstilsynets gjennomgang er avgrenset til investering i kontoreiendom. Det har ikke vært fokusert på segmenter som handelseiendom, hotell og boligselskaper. Investering i eiendomsaksjer og eiendomsfond er ikke omfattet. Gjennomgangen har vært utført ved at foretakene har sendt inn opplysninger knyttet til verdsettelse av næringseiendom generelt, og verdsettelse av to eller tre utvalgte eiendommer sentralt i Oslo. Det er videre avholdt møter med foretakene. For å få en bedre forståelse av markedet og anvendt verdsettelsesmetodikk, er det også gjennomført møter med andre aktører i markedet. Formålet med rapporten er å gi uttrykk for de observasjoner og vurderinger Finanstilsynet har gjort og vil kunne være relevant for alle som verdsetter eiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40 Investeringseiendom. 2 Regelverket Reglene for regnskapsføring av investeringseiendom er regulert i IAS 40 Investeringseiendom. Investeringseiendom er i IAS 40.5 definert som eiendom (tomt eller bygning eller del av bygning, eller begge deler) som benyttes (av eieren eller av leietakeren i henhold til en finansiell leieavtale) for å opptjene leieinntekter eller for verdistigning på kapital eller begge deler. IAS tillater foretak å velge mellom to regnskapsprinsipper for verdsettelse av investeringseiendommene: 1. Modell med virkelig verdi 2. Anskaffelseskostmodellen Det valgte prinsippet skal anvendes på alle foretakets investeringseiendommer. Denne rapporten omhandler kun anvendelse av modell med virkelig verdi. Modell med virkelig verdi innebærer at investeringseiendommen skal måles til virkelig verdi jf. IAS Gevinst eller tap som oppstår ved en endring i den virkelige verdien, skal i henhold til IAS innregnes i resultatet i perioden da gevinsten eller tapet oppstår. Definisjonen av virkelig verdi er det beløp som eiendommen kan omsettes for i en transaksjon på armlengdes avstand mellom velinformerte, frivillige parter, jf. IAS 40.5 og IAS Dette innebærer at både kjøperen og selgeren er rimelig informert om eiendommens art og egenskaper, dens faktiske og potensielle bruk og markedsforholdene på balansedagen, jf. IAS Videre er en frivillig kjøper og selger motivert, men ikke tvunget til å kjøpe/selge. Den Finanstilsynet 3
4 virkelige verdien av investeringseiendom skal gjenspeile markedsforholdene på balansedagen jf. IAS I henhold til IAS oppfordres det til, men kreves ikke at et foretak fastsetter investeringseiendommens virkelige verdi på grunnlag av en verdsetting foretatt av en kvalifisert, uavhengig takstmann. Den beste kunnskapen om virkelig verdi gis av gjeldende priser i et aktivt marked for en tilsvarende eiendom på samme sted og i samme stand og underlagt tilsvarende leieavtaler og andre kontrakter, jf. IAS Definisjonen av et aktivt marked fremkommer ikke direkte av standarden eller i forarbeidene ( basis for conclusions ) til IAS 40, men er definert blant annet i IAS 36 Verdifall på eiendeler, IAS 38 Immaterielle eiendeler og IAS 41 Landbruk. 1 Et aktivt marked er et marked der samtlige av følgende vilkår foreligger; a) enhetene som omsettes i markedet, er ensartede, b) villige kjøpere og selgere kan vanligvis finnes til enhver tid, og c) prisene er tilgjengelige for allmennheten. Det norske markedet for næringseiendom er lite likvid og lite transparent. Det er lite sannsynlig å finne en tilsvarende eiendom på samme sted og i samme stand og underlagt tilsvarende leieavtaler og kontrakter. Kravene til et aktivt marked er derfor ikke oppfylt. Dersom gjeldende priser i et aktivt marked mangler, kan informasjon jf. IAS fra en rekke ulike kilder tas i betraktning. Kilder som nevnes er: 1. gjeldende priser i et aktivt marked for eiendommer av en annen art, med andre betingelser eller med annen plassering, justert for disse ulikhetene. 2. priser nylig oppnådd for tilsvarende eiendommer i mindre aktive markeder med justeringer som gjenspeiler eventuelle endringer i økonomiske forhold etter tidspunkt for transaksjonene som skjedde til de nevnte prisene og 3. diskonterte kontantstrømprognoser basert på pålitelige estimater av fremtidige kontantstrømmer, og støttet av vilkårene i eventuelle eksisterende leieavtaler og andre kontrakter, samt (der det er mulig) av ekstern kunnskap som gjeldende markedsleier for tilsvarende eiendommer med samme plassering og under samme forhold, og bruk av diskonteringssatser som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger av usikkerheten i beløpet og tidsplanen for kontantstrømmene. Finanstilsynet viser til at det kan finnes relevant veiledning vedrørende beregning av virkelig verdi i andre IFRS-standarder, i generell verdsettelsesteori og bransjestandarder for verdsettelse av eiendom. 1 IAS 39 Finansielle instrumenter innregning og måling AG 71 definerer aktivt marked for et finansielt instrument. Denne definisjonen er noe ulik. 4 Finanstilsynet
5 3 Observasjoner og vurderinger 3.1 Diskonterte kontantstrømmer Finanstilsynets observasjon er at det i hovedsak er diskonterte kontantstrømmer som benyttes av aktørene, understøttet av tilgjengelig markedsinformasjon. Finanstilsynet har ikke vurdert eller sett nærmere på eventuelt andre metoder for verdsettelse av investeringseiendom. IAS 40 har ikke særskilte regler for vurderingsenheten ( unit of account ) for regnskapsføring, men enkelte andre standarder omtaler dette spørsmålet. Det generelle utgangspunktet synes å være at eiendeler som brukes separat og som har separate kontantstrømmer skal regnskapsføres separat. Dette er tilfelle for investeringseiendom. De enkelte investeringseiendommene brukes og fungerer separat, har separate kontantstrømmer og kan avhendes separat. Etter Finanstilsynets oppfatning er vurderingsenheten den enkelte investeringseiendom. Dette medfører at fastsettelse av forutsetninger skal gjøres per eiendom. I henhold til IAS 40 skal diskonterte kontantstrømmer beregnes på basis av en prognose på fremtidige inn- og utbetalinger og en diskonteringsrente som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger. Det vil si at det skal legges til grunn estimater støttet av markedsinformasjon der det er mulig. Manglende og til dels ufullstendige markedsdata vil dermed kunne medføre at verdsettelser basert på diskonterte kontantstrømmer ikke fullt ut reflekterer markedsverdier. Finanstilsynet observerer at foretakene har ulik modellteknisk løsning. Foretakene legger til grunn ulik lengde på prognoseperioden og foretakene har ulik beregning for verdi ved prognoseperiodens slutt. Videre blir tidspunkt for inn- og utbetalinger i kontantstrømmer hensyntatt med ulik grad av nøyaktighet. Det er også ulik praksis for hvorvidt modellene baserer seg på forutsetninger per leietaker eller et snitt av alle leietakere. Foretakene gjør i større eller mindre grad forenklinger i sine modeller. Etter Finanstilsynets vurdering kan forenklinger i modellen gjennomføres hvis disse ikke har vesentlig effekt for verdiene i regnskapet. Foretaket må imidlertid kunne underbygge og sannsynliggjøre at effekten av forenklingene ikke er vesentlig. Foretakene benytter modeller som hensyntar faktisk kontraktsleie, fremtidig markedsleie, ledighet, eierkostnader og kostnader for leietakertilpasninger. Foretakene beregner kontantstrømmene basert på betingelsene i eksisterende leiekontrakt i kontraktsperioden og legger deretter til grunn forventet markedsleie etter kontraktsperioden. En annen tilnærming kan være å beregne verdi av eiendel og kontrakt separat. Dette forekommer innen verdsettelse av blant annet skip og rigger. For eiendom kan verdi beregnes basert på antakelsen om at bygget ikke har leiekontrakter og deretter justeres beregnet verdi for mer- eller mindreleie i eksisterende leiekontrakter. En slik tilnærming vil gjøre det enklere å sammenligne verdiene på ulike bygg. Nøkkeltall som yield 2, pris per kvadratmeter osv. vil da representere verdien av tomme bygg og ikke inkluderer mer- eller mindreverdi i eksisterende leiekontrakter. Foretakene vurderer beregnede verdier mot tilgjengelig markedsinformasjon som relevante transaksjoner, nylig inngåtte leiekontrakter, eksterne verdsettelser, og andre markedsaktørers analyser og prognoser for eiendomsmarkedet, samt de mer generelle makroøkonomiske utsiktene. Etter Finanstilsynets oppfatning, er utfordringen for aktørene å utarbeide interne 2 Yield er et realavkastningskrav på første års kontantstrøm. Finanstilsynet 5
6 rutiner og metodiske tilnærminger som sammenstiller, systematiserer og dokumenterer et bredt utvalg av informasjon. Forutsetninger bør fastsettes på en konsistent og etterprøvbar måte som i størst mulig grad reflekterer markedsforholdene på balansedagen. 3.2 Kontantstrøm Estimatene i kontantstrømmene skal være basert på pålitelige estimater støttet av vilkårene i eksisterende leieavtaler og andre kontrakter samt av ekstern kunnskap der det er mulig, jf. IAS c). Vesentlige forutsetninger som inngår i estimeringen av fremtidige kontantstrømmer er forventet fremtidig leieinntekter ved utløp av dagens leiekontrakter og forventede eierkostnader. Foretakenes fastsettelse av fremtidige leieinntekter innebærer estimat på fremtidig markedsleie og forventet ledighetsgrad. IAS 40 inneholder ikke bestemmelser som omtaler hvordan risiko skal hensyntas. I generell verdsettelsesteori legges det til grunn at risiko kan hensyntas enten i kontantstrømmene eller i diskonteringsrenten. Tilsvarende fremgår av IAS 36 Verdifall på eiendeler A15. Dette medfører at diskonteringsrenten ikke skal gjenspeile risiko som de estimerte kontantstrømmene allerede er justert for. Det er derfor nødvendig å se de benyttede forutsetningene i sammenheng med den diskonteringsrenten foretaket benytter for å unngå at risiko hensyntas to ganger. Markedsleie I henhold til IAS skal virkelig verdi av investeringseiendom gjenspeile rimelige og dokumenterbare forutsetninger om hva velinformerte, frivillige parter ville forutsette om leieinntekter fra fremtidige leieavtaler i lys av gjeldende forhold i markedet. I det norske markedet for næringseiendom innhenter og utarbeider blant annet Eiendomsverdi Næring 3 og Dagens Næringslivs indeks 4 informasjon om leienivå per kvadratmeter i ulike geografiske områder. Tilgjengelig historiske data viser at markedsleiene har vært sykliske i perioden 1986 til i dag. I tillegg har markedsleie for enkelte geografiske segmenter svingt enda mer. Dagens markedsleie kan avvike betydelig fra faktisk fremtidige markedsleie, selv på kort sikt. Det er store forskjeller i leienivå mellom de ulike geografiske områdene og kvaliteten på informasjonen er avhengig av antall inngåtte registrerte leiekontrakter i perioden. En eiendom vil ofte ha flere leiekontrakter med ulik løpetid. Dette gjør at kontrakter blir reforhandlet, eller nye kontrakter blir inngått, på ulike tidspunkt og reflekterer de gjeldende markedsforhold. De faktiske leieinntektene for et bygg med flere leiekontrakter som er inngått på ulike tidspunkt med ulike markedsforhold, vil dermed kunne variere mindre enn observert markedsleie. Finanstilsynet observerer at det foreligger ulik tilnærming til fastsettelse av fremtidig markedsleie. Benyttede tilnærmingsmåter er mekanisk framskrivning av leiehistorikk, 3 Eiendomsverdi Næring er et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet. Selskapets leieprisrapporter gir en oversikt over utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo med informasjon om leiepriser, løpetider, kontraktsvolum og kontraktstørrelser. 4 Det utarbeides en indeks for Dagens Næringsliv av et ekspertpanel bestående av representanter fra OPAK, DnB NOR Næringsmegling AS, Akerhus Eiendom AS og DTZ Realkapital AS. Den spesifiserer antatt markedsleie per kvadratmeter for kontoreiendom i ulike definerte områder (segmenter) i Oslo. Indeksen utarbeides halvårlig og ble første gang publisert i Finanstilsynet
7 anvendelse av dagens markedsleie som forventet fremtidig markedsleie samt anvendelse av dagens markedsleie med skjønnsmessige justeringer. Dagens markedsleie reflekterer ikke nødvendigvis beste estimat på fremtidig markedsleie. Fremtidig markedsleie bør etter Finanstilsynets vurdering, gjenspeile markedets sykliske karakter og bør også hensynta at leiekontrakter inngås på ulike tidspunkt og reflekterer ulike markedsforhold. Fastsettelse av forventet fremtidig markedsleie vil være beheftet med stor grad av skjønn og reflektere aktørenes markedssyn. Finanstilsynet påpeker at foretakene må ha en metodisk tilnærming til fastsettelse av fremtidig markedsleie for å sikre etterprøvbarhet og konsistens i vurderingene mellom ulike eiendommer og over tid. Ledighet Ett element i estimeringen av fremtidige leieinntekter i kontantstrømmen er forutsetningen om ledighet. Eiendommer kan ha areal som ikke er utleid til enhver tid. Dette omtales som generell ledighet. I tillegg kan det ved utløp av leiekontrakter være areal som står ledig i påvente av nye leiekontrakter. Tilgjengelig statistikk 5 viser for eksempel at ledighet for kontoreiendommer i Oslo, Asker og Bærum historisk ikke har vært lavere enn 4,6 prosent i perioden 2002 til første halvår 2010, men det kan være store variasjoner i ledighetsnivå innenfor dette området. Etter det Finanstilsynet er kjent med finnes det ikke ledighetsstatistikk per segment i Oslo og det kan være vanskelig å finne data som er relevant for den enkelte eiendom. Benyttet ledighetsfaktor bør derfor vurderes opp mot observert ledighet i relevant segment samt faktisk ledighetshistorikk for eiendommen. Eierkostnader Eierkostnader omfatter blant annet kostnader til utvendig vedlikehold, forsikring, skatt og avgifter, tekniske utskiftninger og forvaltningskostnader. Eierkostnader bør vurderes mot budsjetter og historiske kostnader for den enkelte eiendom. Det er etter Finanstilsynets oppfatning ikke tilstrekkelig å legge til grunn sjablonmessige kostnadsestimater basert på statistikk, som for eksempel OPAKs nøkkeltall for drift av næringseiendom. Dette vil være en forenkling som kan slå skjevt ut for enkelteiendommer. 3.3 Diskonteringsrente Ved bruk av diskonterte kontantstrømmer skal det i henhold til IAS c) legges til grunn diskonteringsrenter som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger av usikkerheten i beløpet og tidsplanen for kontantstrømmene. Avkastningskravet for en investering er den avkastningen som er nødvendig over tid for å trekke kapital til virksomheten. Det vil si at avkastningskravet defineres som den forventede avkastning kapitalmarkedet tilbyr på plasseringer med samme risiko som den investeringen som vurderes. 6 Estimert avkastningskrav benyttes som diskonteringsrente ved beregning av nåverdi av kontantstrømmer. Finanstilsynet bemerker at det må være konsistens mellom kontantstrømmer og diskonteringsrente i forhold til hvordan skatt og fremmedfinansiering hensyntas. 5 DnB NOR Næringsmegling Markedsrapport Første halvår Gjesdal, F. og Johnsen, T., Kravsetting, lønnsomhetsmåling og verdivurdering, 1999 Finanstilsynet 7
8 Yield omtales ofte i forbindelse med vurdering av eiendom. Finanstilsynet har ikke gått nærmere inn på anvendelse av begrepet. Yield er et realavkastningskrav på ett års kontantstrøm og er derfor ikke direkte anvendbart ved diskontering av lange kontantstrømmer. Begrepet defineres og anvendes ulikt, for eksempel kan yield beregnes som direkte yield, prime yield, kontraktsyield og markedsyield. Yield er et relativt usikkert mål på den forventede faktiske avkastningen. Yield vil for eksempel kunne variere som følge av ulik kontraktsleie og observert yield for en eiendom kan ikke ukritisk benyttes for en annen eiendom i samme segment. Det er store forskjeller i hvordan ulike forhold knyttet til eiendommen estimeres og hensyntas i forutsetningene. Enkelte aktører hensyntar risiko i kontantstrømmene mens andre hensyntar risiko gjennom en justering av diskonteringsrenten. Den ulike praksisen gjør det svært vanskelig å sammenligne to ulike verdsettelser for samme eiendom på samme tidspunkt. Et eksempel Finanstilsynet har observert er to verdsettelser for samme eiendom på samme tid hvor markedsleie avviker med 50 prosent og diskonteringsrenten med 2,5 prosentpoeng mellom de to verdsettelsene. Beregnet verdi faller likevel innenfor et intervall på 10 prosent. Det hadde vært fordelaktig med en mer ensartet anvendelse av metodikk. Finanstilsynet er ikke kjent med en god metodikk for justering av diskonteringsrenten for eiendomsspesifikk risiko og finner det derfor mest nærliggende at eiendomsspesifikke forhold hensyntas i kontantstrømmene. Eiendom er generelt en lite likvid aktivaklasse. Det tar normalt flere måneder både å investere i og å realisere direkte investeringer i eiendom, og det er knyttet vesentlige kostnader til å gjennomføre en transaksjon. Hvor likvid investeringen er, kan også variere mellom ulike eiendommer. Begrenset likviditet kan medføre risiko for ikke å få solgt eller at det må gjennomføres et salg med betydelig rabatt. Det er rimelig å anta at en vesentlig del av meravkastning ut over risikofri rente som kan realiseres ved å investere i direkte eiendom, representerer en kompensasjon for manglende likviditet. Komponentene som inngår i diskonteringsrenten foretakene har benyttet, er risikofri nominell rente bestående av en forventet realrente og en inflasjonsforventning, samt en risikopremie. Ingen av foretakene kan redegjøre tilfredsstillende for den valgte diskonteringsrenten. Alle foretakene benytter en diskonteringsrente som er høyere enn en risikofri rente. Foretakene viser til at diskonteringsrenten fastsettes ved anvendelse av profesjonelt skjønn, men er ikke eksplisitte i sine vurderinger av de enkelte komponentene som inngår. Finanstilsynet bemerker at dette spesielt gjelder valg av risikopremie, herunder hvilken risiko som skal dekkes og hvor stor del av premien som dekker den enkelte risiko. Etter Finanstilsynets vurdering er det nødvendig med en mer robust metodikk for fastsettelse av diskonteringsrenter for å sammenstille, systematisere og dokumentere den informasjonen som ligger til grunn for skjønnsutøvelsen. Dette vil legge til rette for at diskonteringsrentene fastsettes på en konsistent og etterprøvbar måte i samsvar med markedsforholdene på balansedagen. Finanstilsynets vurdering er at en slik metodikk bør ha en teoretisk forankring. Det finnes eksempler på hvordan en finansteoretisk tilnærming kan benyttes for fastsettelse av diskonteringsrente ved verdsettelse av investeringseiendom. 7 Metodene som presenteres vil medføre utfordringer knyttet til behovet for et tilstrekkelig datamateriale, herunder historisk 7 Damodaran, A., Investment valuation, Second edition Finanstilsynet
9 meravkastning, for det norske eiendomsmarkedet. Finanstilsynet er likevel av den oppfatning at en utvikling i den retning er fordelaktig. 3.4 Dokumentasjon av anvendt skjønn Manglende og til dels ufullstendige markedsdata medfører at aktørene i stor grad må benytte skjønn ved verdsettelse av investeringseiendom. Mindre endringer i forutsetninger kan få betydelig effekt på beregnet verdi. Gjennomgangen har avdekket at utøvelse av skjønn og intern vurdering av forutsetninger ikke er tilstrekkelig dokumentert. Etter Finanstilsynets oppfatning er systematisering av skjønnsutøvelsen nødvendig for å sikre konsistens i vurderingene over tid og mellom ulike eiendommer. De skjønnsmessige vurderingene bør i korte trekk dokumenteres, slik at det er mulig for andre, både internt og eksternt, å få en forståelse av det markedssyn som ligger til grunn ved verdsettelsen, og å sikre etterprøvbarhet. Det vises for øvrig til bokføringsloven 11 og kapittel 6 i forskrift om bokføring. Det fremkommer i 6-4 i forskriften at dokumentasjon av poster som er verdsatt etter vurdering skal minst omfatte opplysninger om beregningsmetode og de forutsetninger som beregningen bygger på. Finanstilsynets vurdering er at det ikke er tilstrekkelig å tallfeste benyttede forutsetninger, men at begrunnelsen for valg av vesentlige forutsetninger må kunne gjenskapes. 3.5 Noteopplysninger IAS 40 har omfattende krav til noteopplysninger ved måling til virkelig verdi. Det følger av IAS at det skal opplyses om metoder og betydelige forutsetninger som er benyttet ved fastsettelsen av den virkelige verdien. Generell omtale av hvilke faktorer som det blir tatt hensyn til ved verdsettelsen, er ikke tilstrekkelig til å oppfylle disse noteopplysningskravene. Etter Finanstilsynets vurdering må det gis konkret informasjon både om modellen og de forutsetningene som er benyttet. Forventet fremtidig markedsleie er en vesentlig forutsetning for verdsettelsene og det bør derfor gis god informasjon i noter til regnskapet om det markedssyn foretaket legger til grunn. Opplysninger om benyttede diskonteringsrenter kan for eksempel gis gruppevis for lignende type eiendom fordelt på tomt, kjøpesenter, kontorbygg og beliggenhet. Det skal gis en erklæring om hvorvidt fastsettelse av virkelig verdi er støttet av markedsdokumentasjon eller om den i større grad er basert på andre faktorer på grunn av eiendommens art og mangel på sammenlignbar markedsinformasjon, jf. IAS d). Det skal i tillegg gis informasjon om i hvilket omfang den virkelige verdien av investeringseiendom er basert på en verdsetting foretatt av en uavhengig takstmann med en anerkjent og relevant faglig kvalifikasjon. Dersom det ikke har skjedd slik verdsetting, skal det opplyses om dette, jf. IAS e). Videre skal det opplyses om hvilke beløp som er innregnet i resultatet fra ulike inntekts- og kostnadstyper, herunder leieinntekter og driftskostnader, jf. IAS f). Det følger av IAS at det skal gis en avstemming mellom de balanseførte verdiene av investeringseiendom i begynnelsen og slutten av perioden. Avstemmingen skal blant annet opplyse om netto gevinster eller tap ved justering av virkelig verdi, jf. IAS d). Finanstilsynet 9
10 I tillegg til de konkrete kravene i IAS 40 kan det være at det kreves opplysninger i henhold til de generelle bestemmelsene i IAS 1. Det følger av IAS at et foretak skal opplyse om sine forutsetninger for fremtiden og andre viktige kilder til estimeringsusikkerhet som innebærer en betydelig risiko for en vesentlig justering av den balanseførte verdien. Informasjonen skal gis på en måte som hjelper brukeren til å forstå ledelsens vurderinger, for eksempel kan det være relevant med opplysninger om de balanseførte verdienes sensitivitet overfor metoder og forutsetninger, jf. IAS Avsluttende kommentarer Finanstilsynet ser at verdsettelse av investeringseiendom er utfordrende. Markedet for næringseiendom i Norge er lite likvid og lite transparent. Videre er det lite veiledning knyttet til gjennomføring av verdsettelse av eiendom i gjeldende regelverk og det observeres lite ensartet praksis for verdsettelse blant aktørene. Ved bruk av diskonterte kontantstrømmer vil fastsettelse av forutsetninger være av stor betydning for de beregnede eiendomsverdier. Det er Finanstilsynets vurdering at aktørene bør etablere interne rutiner og metodiske tilnærminger som bidrar til at eiendomsverdier fastsettes på en konsistent og etterprøvbar måte. Økt grad av åpenhet i markedet vil bidra til at verdsettelser som gjøres basert på diskonterte kontantstrømmer i større grad vil kunne reflektere markedsforholdene på balansedagen. Et betydelig bidrag til økt åpenhet i markedet kan være at det etableres en systematisk innhenting og offentliggjøring av markedsdata, inkludert transaksjonsdata. Det vil også være hensiktsmessig med en økt grad av standardisering ved anvendelse av metodikk og et økt fokus på anvendelse av finansteoretiske modeller for estimering av diskonteringsrente. Etter Finanstilsynet oppfatning bør en slik utvikling være drevet av aktørene i bransjen. 10 Finanstilsynet
11
12 FINANSTILSYNET Postboks 1187 Sentrum 0107 Oslo
1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1
1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 Vi er bedt om å vurdere verdien av til sammen 46 eiendommer beliggende i området rundt regjeringskvartalet.
DetaljerEnkelte regnskapsmessige forhold basert på regnskapskontrollen i 2012
Rundskriv Enkelte regnskapsmessige forhold basert på regnskapskontrollen i 2012 RUNDSKRIV: 19/2012 DATO: 08.11.2012 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Utstedere på Oslo Børs og Oslo Axess og som har Norge som hjemstat
Detaljer- Noteinformasjon om investeringseiendom -
Handelshøyskolen BI Masteroppgave - Noteinformasjon om investeringseiendom - Skrevet av: Studiested: BI Oslo Innleveringsdato: 02.09.2013 Veileder: Finn Espen Sellæg Eksamenskode og navn: GRA 19204 Endelig
DetaljerNorsk RegnskapsStandard 12. Avvikling og avhendelse (November 2001. Endelig oktober 2002, revidert oktober 2009)
Norsk RegnskapsStandard 12 Avvikling og avhendelse (November 2001. Endelig oktober 2002, revidert oktober 2009) Virkeområde 1. Denne standarden regulerer i hvilke tilfeller det skal gis særskilte opplysninger
DetaljerGlobal Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014
Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt
DetaljerVEDLEGG A LEVERANSEBESKRIVELSE
ANSKAFFELSESNR.: A 92911 Verdivurdering Side 1 av 5 VEDLEGG A LEVERANSEBESKRIVELSE INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Bakgrunn og formål med anskaffelsen... 2 2. Leveranseomfang... 2 3. Absolutte krav til leveransen...
DetaljerOBOS Forretningsbygg Konsern
1. halvår 2017 OBOS Forretningsbygg Konsern Hovedpunkter i 1. halvår 2017 Driftsinntektene for 1. halvår endte på 391,4 mill. kroner. Dette er en økning på 37,5 mill. kroner i forhold til samme periode
DetaljerIASB gir ut ny standard for leieavtaler. Ekstrautgave januar 2016
IASB gir ut ny standard Ekstrautgave januar 2016 Regnskapsføring hos leietaker Hva bør selskapene Anne-Cathrine Bernhoft Ansvarlig redaktør Overgangsregler Anne-Cathrine Bernhoft er statsautorisert revisor,
DetaljerPålitelige regnskaper Regnskapsrapportering og revisjon Finanstilsynets erfaringer. Anne Merethe Bellamy 9. september 2014
Pålitelige regnskaper Regnskapsrapportering og revisjon Finanstilsynets erfaringer Anne Merethe Bellamy 9. september 2014 Fra Finanstilsynets strategi delmål 6 Tilstrekkelig og pålitelig finansiell rapportering
DetaljerLondon Opportunities AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerKontroll av finansiell rapportering
DNO ASA v/styret Postboks 1345 Vika 0113 OSLO VÅR REFERANSE DERES REFERANSE DATO 16/9861 27.02.2017 Kontroll av finansiell rapportering 1. Innledning Finanstilsynet har gjennomgått enkelte forhold i årsregnskapet
DetaljerNr. 23/542 EØS-tillegget til Den europeiske unions tidende. KOMMISJONSFORORDNING (EF) nr. 1329/2006. av 8. september 2006
Nr. 23/542 EØS-tillegget til Den europeiske unions tidende 6.5.2010 KOMMISJONSFORORDNING (EF) nr. 1329/2006 2010/EØS/23/70 av 8. september 2006 om endring av forordning (EF) nr. 1725/2003 om vedtakelse
DetaljerGlobal Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport desember 2014
Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport desember 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet
DetaljerEntras Konsensusrapport Juni 2014
Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile
DetaljerEtatbygg Holding III AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerDeliveien 4 Holding AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerKommunal regnskapsstandard nr. 7 (revidert) Høringsutkast (HU) Usikre forpliktelser, betingede eiendeler og hendelser etter balansedagen
Kommunal regnskapsstandard nr. 7 (revidert) Høringsutkast (HU) Usikre forpliktelser, betingede eiendeler og hendelser etter balansedagen Høringsutkast til revidert standard fastsatt av styret i Foreningen
DetaljerTematilsyn kombinasjonsfond
Tematilsyn kombinasjonsfond Oppsummering av tematilsyn med kombinasjonsfond DATO: 30.09.2016 2 Finanstilsynet Innhold 1 Bakgrunn 4 2 Honorarnivå 4 3 Utnyttelse av allokeringsrammer 5 4 Separat rapportering
DetaljerLondon Opportunities AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4
DetaljerOversikt over endringer i IFRS pr. 11. april 2016:
Oversikt over endringer i IFRS pr. 11. april 2016: Vi gjør oppmerksom på at nye og endrede standarder og tolkningsuttalelser må godkjennes av EU før de kan tas i bruk. I enkelte tilfeller kan EU ha innvendinger
DetaljerLondon Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014
London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet
DetaljerEtatbygg Holding II AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerGlobal Eiendom Vekst 2007 AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Drift,
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift,
DetaljerKontroll av finansiell rapportering
Kontroll av finansiell rapportering Cermaq ASA Postboks 144 Sentrum 0102 OSLO Saksbehandler: Dag Steiner-Hansen Dir. tlf.: 22 93 98 32 Vår referanse: 14/8980 Dato: 16.12.2014 1. Innledning Finanstilsynet
DetaljerUEN. UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. KVARTAL 2017
UEN UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. KVARTAL 2017 Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 6 Finansiering 8 Regnskap 10 Kontakt 13 Klikk for å hoppe til ønsket kapittel Hjem Sammendrag
DetaljerEnkelte regnskapsmessige forhold basert på regnskapskontrollen i 2013
Rundskriv Enkelte regnskapsmessige forhold basert på regnskapskontrollen i 2013 RUNDSKRIV: 11/2013 DATO: 02.12.2013 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Utstedere på Oslo Børs og Oslo Axess og som har Norge som hjemstat
DetaljerBoligutleie Holding II AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport mars 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerEntras Konsensusrapport April 2014
Entras Konsensusrapport April 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabil
DetaljerHAVILA ARIEL ASA. Rapport Q1 2011
HAVILA ARIEL ASA Rapport Q1 2011 Selskapets portefølge: ConocoPhillips Statens Strålevern Subsea 7 Rolls Royce Høgskolen i Hedmark Havila Mars Havila Mercury Fanafjord Rapport Q1 2011 Hendelser Q1 2011
DetaljerGlobal Skipsholding 2 AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Skipsholding 2 AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 5 Drift, forvaltning
DetaljerPrisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008
OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo
DetaljerBoligutleie Holding II AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling
DetaljerUtbyttegrunnlaget når selskapsregnskapet avlegges etter IFRS
Utbyttegrunnlaget når selskapsregnskapet avlegges etter IFRS Forfattere: Anne-Cathrine Bernhoft, Anfinn Fardal Publisert: 2/2007 - Høringsutkast til veiledning for fond for urealiserte gevinster Norsk
DetaljerLondon Opportunities AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling
DetaljerNOR/306R T OJ L 247/06, p. 3-8
NOR/306R1329.00T OJ L 247/06, p. 3-8 Commission Regulation (EC) No 1329/2006 of 8 September 2006 amending Regulation (EC) No 1725/2003 adopting certain international accounting standards in accordance
DetaljerBoligutleie Holding II AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport september 2016 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerEntras Konsensusrapport. 29. oktober 2015
Entras Konsensusrapport 29. oktober 2015 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport mars 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerAberdeen Eiendomsfond Norge II ASA. Per 1. desember 2010
Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Per 1. desember 2010 Norge II Hendelser i 3. kvartal 2010 Eiendomsverdiene steg med 0,9 % i kvartalet - 17 av fondets 22 eiendommer hadde positiv verdiutvikling i kvartalet
DetaljerHAVILA ARIEL ASA. Rapport Q4 2010
HAVILA ARIEL ASA Rapport Q4 2010 Selskapets portefølge: ConocoPhillips Hafslund Statens Strålevern Acergy Rolls Royce Biohus Havila Mars Havila Mercury Bilferga Fanafjord Rapport Q4 2010 Hovedtall 31.12.2010
DetaljerEiendomsskattetaksering Ås kommune
Eiendomsskattetaksering Ås kommune Taksering - hvorfor: Riktige er er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet mtp gjennomføring er
DetaljerBoligutleie Holding II AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport juni 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerDeliveien 4 Holding AS. Kvartalsrapport desember 2014
Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet
DetaljerExtractive Activities IASB Discussion paper April Aase Aamdal Lundgaard Deloitte
Extractive Activities IASB Discussion paper April 2010 Aase Aamdal Lundgaard Deloitte Norsk oljeregnskapsforening 15.06.2010 Agenda - Exctractive activities Discussion paper Bakgrunn Omfang Spørsmål som
DetaljerMarkedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor
Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS
DetaljerEntras Konsensusrapport. 25. januar 2016
Entras Konsensusrapport 25. januar 2016 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne
DetaljerKvartalsregnskap. Møretrygd Gjensidig Forsikring
Kvartalsregnskap 31.3 2019 Resultatregnskap Noter 31.03.2019 31.03.2018 2018 Teknisk regnskap PREMIEINNTEKTER MV Opptjente bruttopremier 37 938 036 36 118 699 160 657 808 Gjenforsikringsandel av opptjente
DetaljerOslo universitetssykehus HF
Oslo universitetssykehus HF Styresak - Sakframstilling Dato møte: 17. desember 2010 Saksbehandler: Viseadministrerende direktør økonomi og finans Vedlegg: Ingen SAK 161/2010: ORIENTERINGSSAK: NEDSKRIVNING
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport juni 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerKontroll av finansiell rapportering
Kontroll av finansiell rapportering P/F Bakkafrost Bakkavegur 8 FO-625 Glyvrar FAROE ISLANDS Saksbehandler: Anna Frantzen Dir. tlf. 22 93 97 46 Vår referanse: 14/8158 Dato: 25.03.2015 1. Innledning Finanstilsynet
DetaljerKontroll av finansiell rapportering
Til styret i Fred Olsen Energy ASA Postboks 1159 Sentrum 0107 OSLO VÅR REFERANSE DERES REFERANSE DATO 15/6280 03.02.2016 Kontroll av finansiell rapportering 1. Innledning Finanstilsynet har kontrollert
DetaljerKRS 5: Endring av regnskapsprinsipper, regnskapsestimater og korrigering av tidligere års feil
KRS 5: Endring av regnskapsprinsipper, regnskapsestimater og korrigering av tidligere års feil Utskriftsdato: 16.12.2017 08:28:34 Status: Gjeldende Dato: 8.10.2010 Utgiver: Foreningen for god kommunal
DetaljerEtatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport desember 2014
Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Porteføljeoversikt 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Struktur 6 Generelt om selskapet 6 2 Kvartalsrapport desember
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport september 2016 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift,
DetaljerSTOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE.
NR. 11/2014 Side 1/8 STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. DN S EKSPERTPANEL FORVENTER VIDERE VEKST I SALGSPRISENE. En kombinasjon
DetaljerBankenes sikringsfond - Høstkonferanse
Bankenes sikringsfond - Høstkonferanse Vurdering og presentasjon av utlån i regnskapet ny foreslått nedskrivningsmodell noteopplysninger IFRS 7 20. september 2010 PwC Agenda 1. IFRS 9 med vekt på vurdering
DetaljerINFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN)
INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) I forbindelse med enhver investering i et eiendomsprosjekt er det ulike
DetaljerKvartalsrapport 2. kvartal 2007
Kvartalsrapport 2. kvartal 2007 Detaljhandelen i Skandinavia utvikler seg fortsatt positivt, og Steen & Strøm sentrene har i 2. kvartal økt butikkomsetningen med 4,9 %. Steen & Strøm har i samme periode
DetaljerHans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012
Memo Til: Sykehuset Telemark HF / Konst. Økonomidirektør Dana Tønnessen Fra: Hans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012 Vurdering av leieavtaler i Helse Sør-Øst Faktum Sykehus Telemark
DetaljerNedskrivning av anleggsmidler
Kommunal regnskapsstandard nr 9 Foreløpig standard (F) September 2008 1. INNLEDNING OG BAKGRUNN 1. Denne standarden omhandler nedskrivning av anleggsmidler. Standarden gir veiledning til hvordan virkelig
DetaljerVICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008
VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2008 2008 var et svakt år for Victoria Eiendom, som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet. Verdijustert egenkapital er pr. 31.12.2008 beregnet til
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport desember 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerJUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm. Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08
JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08 OPAK er et av Norges ledende prosjekt-og byggelederfirmaer med en ambisjon om å bli oppfattet
DetaljerEntras konsensusrapport
Entras konsensusrapport 11.07.2017 Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerFor nærmere omtale av konsernets pensjonsordninger se note 2 om regnskapsprinsipper samt note 23 personalkostnader.
Note 25 - Pensjon Ytelsesbasert ordning Pensjonsordningen administreres ved egen pensjonskasse, og gir rett til bestemte fremtidige pensjonsytelser fra fylte 67 år. I ordningene inngår også barnepensjon
DetaljerNR. 06-07/2015. Oslo, 07.09.2015. for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder Eiendomsrådgivning
Side 1/9 NR. 06-07/2015 Leieprisene er på vei nedover for de fleste segmenter. Ekspertpanelets spådommer for tiden fremover er stort sett uendret, eller med nedgang i leienivå. På tross av synkende leiepriser
DetaljerNRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT. Minimumsbestilling: NOK 100.000. Antall aksjer: Minimum 400.000 og maksimum 15.325.367.
NRP EIENDOM 2015 INVEST AS TILLEGGSPROSPEKT NRP Ness, Risan & Partners Minimumsbestilling: NOK 100.000 Antall aksjer: Minimum 400.000 og maksimum 15.325.367 Emisjonsproveny: Minimum NOK 10.000.000 og maksimum
DetaljerNedskriving av utlån hvilke endringer forventes? Erfaringer fra tilsyn regnskaps- og revisjonsområdet. Direktør Anne Merethe Bellamy
Nedskriving av utlån hvilke endringer forventes? Erfaringer fra tilsyn regnskaps- og revisjonsområdet Direktør Anne Merethe Bellamy Regnskap 2 16. september 2011 Endres i topp-/bunntekst Gjeldende tapsregler
DetaljerKontroll av finansiell rapportering Til styret i DNB ASA Postboks 1600 Sentrum 0021 OSLO
Kontroll av finansiell rapportering Til styret i DNB ASA Postboks 1600 Sentrum 0021 OSLO Saksbehandler: Unni Persson Moseby Direkte tlf.: 22 93 97 22 Vår referanse: 13/11045 Dato: 08.05.2015 1. Innledning
DetaljerSør Boligkreditt AS 4. KVARTAL 2009
4. KVARTAL 2009 Sør Boligkreditt AS 2 4. kvartal 2009 Sør Boligkreditt AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Sør. Selskapet er etablert for å være bankens foretak for utstedelse av obligasjoner
Detaljertap ved avhendelse av datterselskaper skal resultatføres, jf. IFRS 10 Konsernregnskap punkt 25 c) og IFRS 10 B98.
Styret i NTS ASA Namdalshagen 2. Etg. Søren R Thornæs Veg 10 7800 NAMSOS VÅR REFERANSE DERES REFERANSE DATO 16/12844 20.02.2017 Kontroll av finansiell rapportering 1. Innledning Finanstilsynet har gjennomgått
DetaljerEntras Konsensusrapport. 1. juli 2016
Entras Konsensusrapport 1. juli 2016 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne
DetaljerHva er selskapet verdt? Ole Jørn Horntvedt
Hva er selskapet verdt? Ole Jørn Horntvedt Agenda Introduksjon Ulike modeller for verdivurdering og når bruker vi dem. Prosessen for verdivurdering Due diligence Andre forhold/konklusjon Page 2 Introduksjon
DetaljerHøringsnotat. Høringsnotatom endringeri årsregnskapsforskriftene for forsikringsselskaperog pensionsforetak. Tiipas ing tuendn ge IFRS
FINANSTILSYNET THE FINANCIAL SUPERVISORY AUTHORITY OF NORWAY Høringsnotat Høringsnotatom endringeri årsregnskapsforskriftene for forsikringsselskaperog pensionsforetak Tiipas ing tuendn ge IFRS 2 I Finanstilsynet
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2016 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerEtatbygg Holding I AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt
DetaljerEntras konsensusrapport
Entras konsensusrapport 19.10.2017 Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo
DetaljerO B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijuster egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning
DetaljerRS 701 Modifikasjoner i den uavhengige revisors beretning
RS 701 Side 1 RS 701 Modifikasjoner i den uavhengige revisors beretning (Gjelder for revisjonsberetninger datert 31. desember 2006 eller senere) Innhold Punkt Innledning 1-4 Forhold som ikke påvirker revisors
DetaljerANBEFALING NR. 7 ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS
ANBEFALING NR. 7 ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS Anbefalingen er fastsatt av styret i Norges Fondsmeglerforbund 22. desember 2008. ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS 1 Innledning
DetaljerEntras konsensusrapport
Entras konsensusrapport 28.04.2017 Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo
DetaljerDriftsmidler IAS 16 Nedskrivning IAS 36
Driftsmidler IAS 16 Nedskrivning IAS 36 Agenda IAS 16 Property, Plant and Equipment Virkeområde og avgrensninger Krav til balanseføring og førstegangsinnregning Bytteavtaler og dekomponering Måling etter
DetaljerKRS 9 (F) Nedskrivning av anleggsmidler
KRS 9 (F) Nedskrivning av anleggsmidler Utskriftsdato: 6.2.2018 07:51:50 Status: Historisk Dato: 25.9.2008 Nummer: KRS 9 Utgiver: Foreningen for god kommunal regnskapsskikk Dokumenttype: Prosess Opphør:
DetaljerKontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme
1/10 NR. 6-7/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKAL-LEIER I OSLO-OMRÅDET OG "KYSTEN RUNDT" Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en
DetaljerGlobal Skipsholding 1 AS. Kvartalsrapport desember 2014
Global Skipsholding 1 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 2 Kvartalsrapport desember
DetaljerNOTE 1 GENERELL INFORMASJON OG REGNSKAPSPRINSIPPER
NOTE 1 GENERELL INFORMASJON OG REGNSKAPSPRINSIPPER Generell informasjon Ferd AS er et norsk familieeid investeringsforetak med hovedkontor i Strandveien 50,Lysaker. Selskapet utøver langsiktig og aktivt
DetaljerPrisstigningsrapporten
Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie
DetaljerGlobal Eiendom Utbetaling 2007 AS
O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetaling 4 Kursutvikling
DetaljerPrisstigningsrapporten
Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler
DetaljerNedskrivning av anleggsmidler
Kommunal regnskapsstandard nr 9 (KRS) Fastsatt som KRS av styret i Foreningen GKRS 17.12.2015, med virkning fra regnskapsåret 2016. 1. INNLEDNING OG BAKGRUNN 1. Denne standarden omhandler nedskrivning
DetaljerEnkelte regnskapsmessige forhold basert på regnskapskontrollen 2010
Rundskriv Enkelte regnskapsmessige forhold basert på regnskapskontrollen 2010 RUNDSKRIV: 5/2011 DATO: 31.01.2011 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Utstedere på Oslo Børs og Oslo Axess og som har Norge som hjemstat
DetaljerEtatbygg Holding I AS. Kvartalsrapport desember 2014
Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport desember 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 KVARTALSRAPPORT
DetaljerFinansiering av næringseiendom - Finanstilsynets vurderinger
Finansiering av næringseiendom - Finanstilsynets vurderinger Foredrag på konferanse 30. november 2010, Oslo Finanstilsynsdirektør Bjørn Skogstad Aamo Hovedpunkter Noen lange linjer bankkrisen 1990 1993
DetaljerINFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN)
INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) I forbindelse med enhver investering i et eiendomsprosjekt er det ulike
DetaljerEntras konsensusrapport
Entras konsensusrapport 09.02.2018 Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo
DetaljerFinanstilsynets kontroll med finansiell rapportering i 2014
Rundskriv Finanstilsynets kontroll med finansiell rapportering i 2014 RUNDSKRIV: 16/2014 DATO: 02.12.2014 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Utstedere på Oslo Børs og Oslo Axess og som har Norge som hjemstat FINANSTILSYNET
Detaljer