Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til ordinært sameiermøte.

Transkript

1 1 Sameiet Waldemars Hage 2 Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til ordinært sameiermøte. Innkallingen du holder i hånden inneholder sameiets årsberetning og regnskap for Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Side 2 Sameiet Waldemars Hage 2 Innkalling til ordinært sameiermøte 2012 Ordinært sameiermøte i Sameiet Waldemars Hage 2 avholdes mandag23. april 2012 kl på Fabrikken på Vulkan. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en seksjonseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2011 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG Søknad om innseting av dør mot brannbalkong for leiligheter i etg: Seksjon 37 har fremmet forslag om at rømningsvindu mot brannbalkong erstattes med dør. Hensikten er å bedre brannsikkerhet og rømningsvei, da det i dag er montert radiatorer foran vindu, og rømning gjennom vindu er vanskelig. Videre vil en dør øke nytteverdien av balkongen til vanlig bruk. Skisse til endring vedlagt. Forslag til endring: Endringsforslag er godkjent av sameiet, med forbehold om godkjenning fra Plan og Bygg, og for tiltakshavers regning. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 1 år Etter det formelle møtets avslutning, er det beboermøte for de som ønsker. Oslo, 26. mars 2012 Styret i Sameiet Waldemars Hage 2 Bendik Strand Skaslien /s/ Erik Berg-Pedersen /s/ Christer Berglund /s/ Ba Grethe Gjølstad /s/ Håkon Rokne Johannesen /s/

3 Side 3 Sameiet Waldemars Hage 2 ÅRSBERETNING FOR 2011 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: Leder Bendik Strand Skaslien Darres Gate 10 Styremedlem Erik Berg-Pedersen Darres Gate 10 Styremedlem Christer Berglund Vollsveien 68 Styremedlem Ba Grethe Gjølstad Darres Gate 16 Styremedlem Håkon Rokne Johannesen Darres Gate 10 Valgkomiteen Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om sameiet Sameiet består av 162 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune og har adresse: Darres Gate 10 Tårn A Darres Gate 12 Tårn B Darres Gate 14 Tårn C Darres Gate 16 Tårn D Sameiet har følgende gårds- og bruksnummer : Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS.

4 Side 4 Sameiet Waldemars Hage 2 Styret Styret kan nås på styret@wh2.oslo.no. Se sameiets hjemmeside på for ytterligere informasjon, eller bli med i sameiets Facebookgruppe. Vaktmestertjeneste Vaktmester ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i sameiet i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret har telefontid hverdager mellom kl. 8 og kl. 16. på telefon ,. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Du kan også bruke mail espen.lie.eiendomsservice@gmail.com Parkering Sameiet har parkeringsanlegg med faste plasser. Det finnes ledige plasser som kan kjøpes gjennom JM v/ Eirik Prestmo, samt resalg. Nøkler/skilt Nøkler kan bestilles hos styret, og hentes hos leverandør når ferdige.. Skilt til postkasse bestilles hos styret. Andre tjenester Waldemars Barnehage har fortrinnsrett for barn av beboere i Sameiene Waldemars Hage 2 og 3. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.ved skader som dekkes av sameiets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. De fleste leilighetene har montert slange. Det er sameiets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Sameiet har også seriekoblet brannvarslingsanlegg med tilkobling til brannvesenet. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning

5 Side 5 Sameiet Waldemars Hage 2 fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Sameiet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. Telefoni / bredbånd / kabeltv og calling Sameiet har avtale med Homebase, se for mer informasjon, eller sameiets nettside Avtale om leveranse av elektrisk kraft Sameiet får levert kraft til fellesanlegg fra Hafslund. A konto strøm avregnes mot faktisk forbruk fra og med Energimerking Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering Sameiet har etablert gjerde rundt kvartalet, og det planlegges bytte av nøkkelsystem. Styrets arbeid Det har vært ett krevende år. Overtagelse fra JM med oppfølgning av reklamasjoner, oppstarten av sameiet med etablering av et stort antall service, vedlikeholds- og driftsavtaler, etablering av felles driftsforening med Sameiet Wh3, kontrahering av leverandør for gjerde, oppfølgning av renhold og husordensregler er noen stikkord. Her følger litt mer utdypende om vårt arbeid: Renhold Sameiet har avtale med renholdsfirmaet Norgar AS (tidl. Lindbæk AS). Norgar AS har benyttet underleverandører, og som følge av hyppig utskifting av renholdspersonell har kvaliteten på renholdet vært ustabilt og til tider ikke tilfredsstillende. Etter en periode med stabilt personell og renhold i henhold til kontrakt, er nå igjen renholdspersonalet byttet ut. Styret følger opp, melder avvik og har hyppige møter med Norgar AS. Renhold skal utføres hver fredag i inngangspartier, heiser og heisganger i hver etasje. Sjeldnere feiing på svalganger mot Waldemar Thranes gate og vask av innvendige trapper. Dertil skal inngangspartier og heiser rengjøres hver tirsdag. NB! Det rengjøres ikke der dørmatter, sko, barnevogner e.l. hindrer gulvvask, så dette bør du ta inn i leiligheten hver fredag morgen. Kostnad for renholdet har økt betydelig siste år. Styret oppfordrer alle beboere til å behandle fellesareal ansvarsfullt og ikke bidra til å påføre deg selv og øvrige beboere unødige kostnader.

6 Side 6 Sameiet Waldemars Hage 2 *Styremøter: Styret har hatt jevnlige styremøter, befaringer, telefonsamtaler samt svært utstrakt korrespondanse via mail. *Info - rundskriv beboermøter: Det ble avholdt ett ekstra ordinært sameiemøte i november Det er løpende sendt ut rundskriv, og mail, og det er løpende orientert på våre nettsider og vår facebook gruppe. Det er videre svart på alle henvendelser fra beboere til styr , eller spørsmål rettet via vår facebook gruppe. *Inngåtte avtaler/kontrakter Det er inngått serviceavtaler på brannvarslingsanlegg, Wl. anlegg og andre tekniske anlegg. *Vedlikeholdsarbeider utover normalt vedlikehold. Gjerdesaken Gjerde er etablert, styreleder har fungert som prosjektleder. Valgte leverandør har levert ekspeditt, og anbudet var klart lavere en andre innhentede tilbud. Andre saker: Driftsforening: Det er etablert en felles driftsforening med Sameiet Wh3, se mer om dette på våre hjemmesider. Strøm og fjernvarme og andre felles anliggende regnsapsføres her, og de enkelte sameier betaler inn a konto iht. underliggende avtale. Sameiet er representert ved styreleder. Garasjesameiet Det er etablert et garasjelag, hvor JM fungerer som styreleder v/ Eirik Prestmo. Vårt sameie er representert ved styreformann. Homebase: Styret følger løpende opp Homebase Sameiet WH3 engasjerte advokat og har terminert avtalen med Homebase. Saken endte i ett forlik hvor sameiet i stedet inngikk avtale med Get, som har kjøpt Homebase. Sameiet Wh3 hadde imidlertid større problemer enn Wh2, og styrets vurdering er at til tross for fortsatt diverse feil hos en del seksjoner, foreligger det ikke vesentlig kontraktsmislighold noe som skal til for å komme ut av avtalen. Vi følger imidlertid dette opp tett videre. JM Sameiet har flere utestående reklamasjoner med JM og noen av disse har vi også fått vurdert av advokat. De fleste sakene har JM påtatt seg ansvar. Vi har blant annet påpekt manglende fall i trapper, manglende beplanting mot Waldemar Thranes gt, manglende dekke felles takterrasser, manglende utvendige sykkelboder, avkast / nedløp fra verandaer, salg av tomten til barnehagen, utforming av barnehagens areal m.v. Barnehagen Barnehagen har fremmet et forslag til kostnadsfordeling på bruk av lekeapparater mv. utenfor barnehagens åpningstid. Forslaget var åpenbart urimelig. Styret har drøftet kravet med advokat, og det fremstår som kravet ikke har hjemmel i lovverk eller avtale. Ett vist vedlikehold er det dog rimelig at vi er med på.

7 Side 7 Sameiet Waldemars Hage 2 Styret har tidligere også hatt dialog mht. utforming av barnehagearealet. Som en konsekvens av dette, ble plenareal utvidet for JM s regning. Posten Sameitet hadde problemer med stjeling av post. Styret tok tak i dette, og problemet ble omsider tatt på alvor, hvor posten byttet områdesyllindre. Vi har den senere tid ikke fått melding om nye forekomster av problemet. Securitas Vi har vakthold og bomiljøvekteravtale gjennom Securitas. Se oppslag på oppslagstavler eller våre nettsider. Avregning strøm Det er nå inngått avtale om avregning av strøm fra og med Innbetalt fra tidligere år, går inn i sameiets regnskap bassert på fordelingsbrøk / seksjonsbrøk. Hellberg Eiendom Sameiet har et godt forhold til naboen, Hellberg Eiendom. Bygget skal konverteres til bolig innen ekisterende bygningskropp. Frem til det skjer, satser vi på et fortsatt godt samarbeid. Nøkkel Sameiene Wh2 og Wh3 har vedtatt å bytte nøkkelsystem. Styret jobber med saken. Parkering AS Parkering ivaretar parkeringsregler for sameiene. Naboklager / husordensregler Styret har ivaretatt husordensreglene. Seksjonseiere eller leietager som har brutt disse, har fått sanksjoner iht. gjeldende regler. Flere leietagere er kastet ut som følge av dette, og en seksjonseier har fått varsel om tvanggsalg. Brudd på husordensregler får konsekvenser ta hensyn til dine naboer. For styret, Bendik Strand Skaslien /s/ Styreleder

8 Side 8 Sameiet Waldemars Hage 2 ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Inntektene i 2011 var til sammen kr ,-. Andre inntekter består i hovedsak av tilbakeført faktura. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var på kr ,-. Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,- Avvik i forhold til budsjett for kostnader knyttet til kommunale avgifter, energi og andre driftskosnader skyldes i hovedsak at 2010 til 2011 var oppstartsår med kun estimerte budsjettkostnader. Andre vesentlige forhold som har påvirket årsresultatet er at JM har forskuttert strøm og fjernvarme. Sameiet har fått regnskapstall som er ført, mens utlegget fra JM er ført under leverandørgjeld. Sameiet holder tilbake dette, til utestående reklamasjoner er utbedret. Resultat Årets resultat på kr ,- foreslås overført til egenkapital. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2011.

9 Side 9 Sameiet Waldemars Hage 2 Forsikring Forsikringspremien for 2012 har økt Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,9 % men først og fremst at sameiet nå er fullstendig overtatt fra JM, og at budsjettert forsikringspremie ikke var korrekt. Lån Sameiet har ikke lån utover avsatt leverandørgjeld Innskuddsrente (pr ) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr ,55 % for innskudd fra kr til kr ,60 % for innskudd over kr Felleskostnader Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 26. mars.2012 Styret i Sameiet Waldemars Hage 2 Bendik Strand Skaslien /s/ Erik Berg-Pedersen /s/ Christer Berglund /s/ Ba Grethe Gjølstad /s/ Håkon Rokne Johannesen /s/

10 10 Sameiet Waldemars Hage 2

11 11 Sameiet Waldemars Hage 2

12 Side 12 Sameiet Waldemars Hage SAMEIET WALDEMARS HAGE 2 RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/ fyring Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

13 Side 13 Sameiet Waldemars Hage 2 BALANSE Note EIENDELER OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig offentlig myndigheter SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 OSLO, STYRET FOR SAMEIET WALDEMARS HAGE 2 BENDIK STRAND SKASLIEN /s/ ERIK BERG-PEDERSEN /s/ CHRISTER BERGLUND /s/ BA GRETHE GJØLSTAD /s/ HÅKON ROKNE JOHANNESEN /s/

14 Side 14 Sameiet Waldemars Hage 2 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER A konto strøm Oppstartsmidler Felleskostnader Seksjonert lokale Leie 1/2årsvis Strøm/lys Kabel TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER WH3, viderefakturering for ISS Opprydning reskontro 494 SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og var på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr jfr. note 11. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr

15 Side 15 Sameiet Waldemars Hage 2 NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Prosjekt AS OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Kommunale avgifter SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita -477 Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Porto Bank- og kortgebyr SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

16 Side 16 Sameiet Waldemars Hage 2 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter leverandørgjeld -179 SUM FINANSKOSTNADER -179 NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Dobbeltbetalt faktura, Glass-service AS Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2012) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2012, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i Som vedlegg følger resultatoppstilling for næring og bolig-seksjonen.

17 Sak 5 Vedlegg: Side 17 Sameiet Waldemars Hage 2