Glåmdal jordskifterett. Sak Hof vestside. Forslag til verdsettende vedtak. Del 1 - forutsetninger

Transkript

1 Glåmdal jordskifterett Sak Hof vestside Forslag til verdsettende vedtak Del 1 - forutsetninger 12. februar 2014 Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 1

2 Innhold INNHOLD JORDSKIFTEMESSIG VERDSETTING GENERELT INNLEDNING FORUTSETNINGER OM AREALBRUK OG DRIFTSFORMER INVESTERINGER GRUNN TIL SÆRSKILT FORMÅL USIKKERHET VED FRAMTIDIG UTNYTTING SKIFTEGRUNNLAG GENERELT OM BEREGNING AV TOTAL BRUKSVERDI FOR SKOG KAPITALISERINGSRENTE SKOG ANDRE FORHOLD FALLRETTIGHETER BEITE HUSVÆRE GRUSTAK VEG JAKT INNLEDNING ELG HJORT SMÅVILT SAMLET JAKTVERDI OG KAPITALISERT VERDI... 8 Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 2

3 1 Jordskiftemessig verdsetting generelt 1.1 Innledning Retten skal i henhold til jordskifteloven 19 verdsette alt som skal gå i bytte. Det er videre klart at verdsetting skal være vedtatt før en skifteplan kan utarbeides, jf. kjennelse fra Gulating Lagmannsrett, datert 7. november 1991 (sak ). Verdsettingen skal skje på grunnlag av arealbruken på skiftetidspunktet, men retten skal ta hensyn til påregnelige endringer i bruken, de investeringer dette medfører og investeringer som er nødvendige for å gjennomføre jordskifte. Ved vurderingen blir hele skiftefeltet inndelt i verdifigurer. Verdsettingen bygger på bruksverdien ved tjenlig bruk. Verdsetting er ikke eksakt, men byr i praksis på mange usikre momenter og på skjønn. Verdsettingen har store konsekvenser for det endelige resultatet av jordskiftet. Det er lagt til rette for et godt grunnlagsmateriale som partene har medvirket til å samle inn. Med tanke på tapsgarantiregelen i jskl 3 bokstav a er verdsettingen viktig. I en bytteprosess er det relative bytteforholdet som er viktig, ikke at verdiene er eksakte i forhold til sammenlignbare verdielementer verdsatt i andre sammenhenger. 1.2 Forutsetninger om arealbruk og driftsformer Før en kommer så langt at en kan verdsette hver enkelt figur, er det flere forhold som må avklares. Det første er hva som er påregnelig arealbruk innenfor skiftefeltet. Ved jordskifte kan et areal omdisponeres fra en bruk til en annen. Slik omdisponering skjer i samsvar med ønske fra partene, innenfor gjeldende lovverk på området og samfunnspolitiske målsettinger ellers. Det er en rekke planer som har betydning for hva som er lovlig arealbruk. I jskl 41 er det gitt en bestemmelse om at retten skal ta hensyn til plan etter plan og bygningsloven. Dette betyr at retten skal legge lovlig arealbruk til grunn for verdsettingen. Spesielt viktig er arealdelen i kommuneplanen og reguleringsplaner. Retten må også ta stilling til driftsformen på eiendommene. Denne må vurderes ut fra hva en mener er vanlig i distriktet. En må ta hensyn til påregnelige endringer i framtida. Både påregnelig arealbruk og driftsformer må sikte mot en bærekraftig utvikling. 1.3 Investeringer Retten må ta stilling til de investeringene som påregnelig arealbruk og driftsform medfører, f. eks. skogplanting og vegbygging. Som grunnlag for verdsettingen er det nødvendig at retten planlegger aktuelle investeringer. I jskl er det en del forskjellige investeringsregler. Planleggingen må være så konkret som mulig for å gi et best mulig grunnlag for rettens beslutninger. Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 3

4 Hovedvilkåret for å kunne påby en investering er at nytten er større enn kostnadene og ulempene og at det er dekning for kostnadene. Bestemmelsen i jskl 3 bokstav a gjelder også her. Det er bare de investeringene som er nødvendige for gjennomføring av skiftet som retten skal ta med. Investeringer som ikke har direkte sammenheng med skiftet skal retten ikke ta avgjørelser om. Investeringene bør være aktuelle i relativt nær framtid. De generelle reglene om investeringer finner en i jordskifteloven 42: "Jordskifteretten skal ta med i skifteplanen nødvendige investeringar. Under vurderinga av om investeringane skal gjerast, skal jordskifteretten leggje vekt på den framtidige utnyttinga av eigedomane, men han kan og ta omsyn til partane si økonomiske evne. Kostnadene med det einskilde investeringstiltaket skal retten dele etter den nytten den einskilde parten har av det, og elles ta dei avgjerdene som er nødvendige for gjennomføring og framtidig bruk. Dersom det er uråd å skaffe midlar eller investeringa av andre grunnar ikkje let seg gjennomføre på jordskiftetida, kan jordskifteretten likevel leggje tilhøva til rette slik at tiltaket seinare kan gjennomførast." Denne paragrafen gir altså de generelle reglene om investeringer under jordskifte. Disse kan deles i to hovedgrupper: A Felles investeringer B Investeringer på den enkelte eiendommen 1.4 Grunn til særskilt formål Det kan være slik at et bestemt areal har så stor betydning for en part at han ber om å få lagt ut dette til særskilt formål, jf. jordskifteloven 30. "Dersom nokon part treng grunn til særskilte formål som vegar eller anna, kan han krevje dette utlagt av sin del. Let det seg ikkje gjere å leggje ut eigedomane på tenleg måte etter skiftegrunnlaget, kan jordskifteretten overføre jord mot vederlag i pengar eller anna. Overføring av jord må ikkje nyttast i slikt omfang at det blir til ulempe for eigedomane det gjeld." Bestemmelsen kan tenkes brukt på parter som godtgjør behov for særskilte områder til ny arealbruk. Inn under denne bestemmelsen kommer også ønsket om å få ny eiendom, hvor det legges størst vekt på økning i areal i forhold til andre verdielementer. Et eksempel kan være parter som ønsker seg en "jakteiendom". Bestemmelsen i andre ledd er en unntaksregel fra hovedbestemmelsen om at eiendommene skal legges ut med en verdi som tilsvarer skiftegrunnlaget. Vilkåret for å fravike hovedreglene ved å nytte areal er 1. Det er umulig å få til en tjenlig skifteplan uten 2. Overføring av areal må ikke bli til ulempe for de eiendommene det gjelder I Ot.prp. nr. 56 ( ) er det forutsatt at dette kun skal være små verdier som ikke innvirker i særlig grad for de berørte eiendommer. Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 4

5 1.5 Usikkerhet ved framtidig utnytting Dersom det er knyttet for stor usikkerhet knyttet til framtidig bruk, er det i jskl 31 en sikkerhetsventil. "Meiner jordskifteretten at grunn og rettar i skiftefeltet kan få utnytting som gir stor verdiauke, bør slikt ikkje skifte eigar utan at det er nødvendig for eit tenleg skifte. I alle høve skal retten leggje vekt på at mogleg framtidig verdiauke av eigedomane blir så lik som råd før og etter skiftet." Bestemmelsen gjelder i situasjoner der framtidig bruk er usikker og der det etter rettens vurdering kan forventes stor verdiøkning. Grunn eller rettigheter bør i slike tilfeller ikke skifte eier, jf 31 første punktum. Dersom retten likevel kommer til at slik grunn eller rettigheter kan skifte eier for å få til en helhetlig skifteplan, slår bestemmelsen i andre punktum inn. Verdistigningsmuligheten før/etter bør være så lik som mulig. Under henvisning til 31 tar retten forbehold om at ikke alle mulige bruksmåter er vurdert for alt areal. Likeledes må det tas forbehold om ny verdsetting der ny arealbruk sannsynliggjøres. 2 Skiftegrunnlag Retten vedtok 7.mars 2013 å bruke total bruksverdi som skiftegrunnlag i saken. Det vil si at total bruksverdi av arealet en part mottar skal være den samme som total bruksverdi av arealet parten gir fra seg. Jordskifteretten har også tatt høyde for å benytte grunnverdi som skiftegrunnlag på enkelte eiendommer. Det kan bli nødvendig å benytte grunnverdi på eiendommer hvor påstående skog vil medføre at eiendommen blir vesentlig endret. Bruk av grunnverdi som skiftegrunnlag vil framgå i forslag til skifteplan. Hovedregelen har fra gammelt av vært å skifte etter grunnverdi. Grunnverdien er definert som bruksverdien av snau skogsmark. Når en bruker grunnverdien som skiftegrunnlag, må en foreta et særskilt oppgjør for forskjeller i standskogverdiene. Dette kan føre til uheldige situasjoner, enten ved at det må overføres store pengesummer (kontantoppgjør) eller at de som har standskogverdi til gode må hogge hos de som skylder (uthogst). Ved bruk av total bruksverdi unngår en slike standskogoppgjør, da verdien av standskogen inngår i selve skiftegrunnlaget. Men når en bruker dette verdsettingsprinsippet, vil verdien av den påstående skogen utgjøre en vesentlig andel av skiftegrunnlaget sammenliknet med når en skifter etter grunnverdi. Ved svært ulik tilstand på de arealene som inngår i skiftet kan en risikere stor endring i produktivt skogareal, hvis en bare ser på total bruksverdi. Etter loven må en imidlertid sikre at skifteplanen blir slik at det framtidige verdiforholdet mellom eigedomane ikkje blir endra på avgjerande måte, jf. 28. Det er verdt å merke seg at slik vurdering skal gjelde for eiendommen vurdert under ett. For å oppfylle kravet i 28 nevnt ovenfor må det gjennomføres analyser av skifteforslagene med tanke på bonitetsfordeling, hogstklassefordeling, areal og kubikkmasse. Slike analyser skal hindre at partene får ny eiendom som ikke tilfredsstiller kravene i jskl 28, og jskl 3 bokstav a. Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 5

6 Verdsetting av skog ved jordskifte må skje etter jordskiftelovens bestemmelser. Verdsettingen her vil skille seg noe fra verdsetting for andre formål, slik som ved konsesjonsvurdering eller ekspropriasjon. Avhengig av formålet vil altså skogverdi bli forskjellig i ulike sammenhenger. Det understrekes at ved verdsetting for jordskifte er det først og fremst viktig å bestemme det relative verdiforholdet mellom arealene som skifter eier. 2.1 Generelt om beregning av total bruksverdi for skog Det må beregnes hvor mye tømmer som kan hogges, når tømmeret kan hogges, hvilken verdi dette tømmeret vil ha, og hva det koster å få drevet tømmeret fram til bilvei. Dette gir oversikt over framtidige nettoinntekter fra hogst av skogen. Tilsvarende må en bestemme hva det koster å etablere ny skog ved planting eller ved naturlig foryngelse, dette kan vi kalle etableringsutgifter. Skogverdien beregnes som nåverdien av netto hogstinntekter minus nåverdien av etableringsutgiftene, beregnet for all framtid. Ved nåverdiberegning av skog står rentefoten sentralt. Jo høyere rentefot som brukes, jo lavere blir nåverdien, og omvendt. Som nevnt i kap 3 velger retten å bruke 4 %. Valg av rentefot har følger også for de forutsetninger som brukes ved beregning av kostnader til foryngelse av skog. Som nevnt foran vil standskogen og aldersfordelingen på den ha stor vekt ved verdiberegningen. Skogteiger med mye gammel skog som kan hogges tidlig vil ha betydelig større verdi enn teiger med overvekt av yngre skog, hvor inntektene fra hogst av tømmer kommer langt fram i tid, forutsatt at alle andre forhold er like. Eksempel: Som en illustrasjon på dette kan en tenke seg en nettoinntekt fra hogst av tømmer på kr Kommer denne inntekten 10 år fram i tid vil verdien i dag, med 4 %, være kr Kommer den først om 50 år er verdien i dag kr , og hvis den først kommer om 100 år er nåverdien bare kr Videre vil selvfølgelig nivået på tømmerprisene og driftskostnadene ha stor betydning for skogverdien. Produksjonsevnen vil også ha stor betydning, men vil slå kraftigst ut relativt sett for skogteiger med overvekt av yngre skog. 3 Kapitaliseringsrente Mange av de forutsetninger som skal velges har nær tilknytning til valg av kapitaliseringsrentefot. Det må være en logisk sammenheng mellom rentefoten og de forutsetningene som legges til grunn. Tradisjonelt har jordskifterettene benyttet 4 % ved sine beregninger. Retten velger å benytte 4 % ved verdiberegningene for både skog, jakt og veg. 4 Skog Det vises til notat av 12. februar 2014 utarbeidet av Jørn Roar Follum. Der er rentefot, hogstmodenhetsalder, tømmerpriser, driftskostnader mm. beskrevet. Retten mener dette Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 6

7 notatet gir en korrekt beskrivelse av verdsetting av skog. Prinsippene og forutsetningene i notatet foreslås lagt til grunn. 5 Andre forhold 5.1 Fallrettigheter I følge Regional plan for Vestmarka (Retningslinjer for bruk og vern), vedtatt av Miljødepartementet , er Aust- og Veståa med nedslagsfelt er varig vernet mot kraftutbygging. Siden vassdragene er vernet, vil ikke retten ta hensyn til eventuelle fallrettigheter i verdsettingen. 5.2 Beite Det er ikke tatt stilling til beiterettigheter i denne saken. Det skjer med andre ord ingen endring i etablerte rettigheter. 5.3 Husvære For husvære gjelder det samme som for andre verdielementer. Verdsetting til jordskifte har krav om at "det som går i byte skal alltid verdsettast", jf. jskl. 19. Ved avgrensing av skiftefeltet, har retten lagt til grunn at husvære/koier som hovedregel ikke skal skifte eier, jf. side 97 i rettsboka. Det er derfor ikke foretatt taksering av noe husvære. Dersom skifteplanen skulle medføre at husvære skifter eier må aktuelt husvære takseres. 5.4 Grustak Det er ikke vurdert om noen grustak i skiftefeltet skal verdsettes i saken. Retten er kjent med Haugerberget massetak, jf. dokument 251 med vedlegg fra Håkon Magne Sund. Haugerberget massetak vil ikke bli berørt av skiftet. Verdsetting er derfor ikke nødvendig. Retten har ikke funnet det riktig å reise rundt for om mulig å finne fram til andre grustak. Det er partene som må opplyse om det er grustak i teigene innenfor skiftefeltet. Det vises for øvrig til bestemmelsene i jskl. 31, jf. kapittel Veg Jordskifteretten fattet 18. april 2013 vedtak om hvordan veger skal håndteres i forbindelse med skogskiftet, jf. rettsboken side 89 til 91. Vedtaket bygger på innholdet i dokument 188 fra landskonsulent Follum. Forslag til endelige forutsetninger og resultat vil bli lagt fram for partene. Det vil bli gitt frist til å komme med skriftlige merknader før retten fatter endelig vedtak. Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 7

8 7 Jakt 7.1 Innledning Det er tellende areal for stor- og småvilt som gir jaktinntekter og som det beregnes jaktverdi for. Jakt verdsettes ved å finne det årlige vederlaget som kapitaliseres. Den årlige inntekten kapitaliseres med 4 % og utgjør bruksverdien av jakt for den enkelte verdifigur, som summeres opp til teig og eiendom. Jordskiftefeltet berører Vestmarka viltstellområde. Retten har innhentet opplysninger fra Kjetil Aanstad som leder i Vestmarka viltstellområde og Yngve Lommerud fra Hof vestre jakt- og fiskeforening, samt statistikk fra Hjorteviltregistreret.no. 7.2 Elg For Vestmarka viltstellområde er dekar oppgitt som tellende areal. Som tellende areal regnes totalt areal, fratrukket dyrket mark, beite og vann. For elg regnes en avkastning i kg/daa basert på fellingsstatistikk og vekter hentet fra Hjorteviltregistreret.no. Det er tildelt 90 dyr i viltstellområde i årene 2008 til Fellingsstatistikk for samme periode viser at det i gjennomsnitt er felt ca. 89,6 elg i året. Jordskifteretten legger til grunn en årlig kvote på 90 dyr. Det er opplyst at tildelt kvote er differensiert innenfor området de siste årene. Det vil si en større kvote på arealet ned mot dyrket mark, i forhold til lengre vest i feltet. Jordskifteretten har ikke fått tilstrekkelig informasjon om dette er en praksis som vil bli videreført. Retten velger og ikke differensiere verdien, og legger til grunn en flat verdi for hele skiftefeltet. Gjennomsnittsvekta av felte elg i Åsnes kommune er 132,3 kg. Retten foreslår å legge 132 kg til grunn i verdsettingen. Forutsatt en kjøttpris på kr 75,- per kg gir dette en årlig verdi på kr. 6,9,- per dekar for elgjakta ((132 kg x 90 dyr x 75 kr/kg) / dekar = kr 6,9 per dekar). Dette er bruttotall og administrasjon må komme til fratrekk. Det foreslås derfor at nettopris (verdi) for elgjakta settes til kr 5,5 per dekar og år. 7.3 Hjort I årene fra 2009 til 2012 ble det gitt fellingstillatelse på 5 dyr og 2013 en kvote på 6 dyr, jf. Hjorteviltregistreret.no. I 2012 ble det felt 2 dyr i området. På grunn av sporadiske forekomster har retten ikke satt egen verdi på hjortejakta i skiftefeltet. 7.4 Småvilt Ut fra de opplysninger som er fremkommet og erfaringstall ellers i regionen, foreslår retten å legge til grunn en flat nettoverdi på småviltjakta på kr 1,- pr dekar og år. 7.5 Samlet jaktverdi og kapitalisert verdi På bakgrunn av ovenstående vil samlet jaktverdi for tellende areal bli kr 6,5 per dekar og år. Kapitalisert jaktverdi (4 %) blir kr 162,- per dekar. Sak Hof vestside - forslag til verdsettende vedtak del 1 - forutsetninger side 8