RENOVERINGSOBJEKT I HENSVEIEN 244

Transkript

1 Oppdr agnr :2012/ 15 Adv okatwi l l yruud Kar t v er ks v ei en5,3511hønef os s T l f / F aks : / Epos t :wi r uud@onl i ne. no Webs i de:adv okat wi l l y r uud. no ENEBOLI G-HENSVEI EN244,3516HØNEF OSS-RENOVERI NGSOBJ EKT Ei endommenl i ggerc a. 7k m nor df orhønef os si r ol i gomr åde. Noes pr edtbeby ggel s e. Sy døs t v endtmedbr ameds ol. Bol i gpr om/bta: 93/111m2 Gar as j ebta: 49m2 Oppf ør t : Ti l by ggetogoppgr ader t Pr i s ant y dni ng: , ( l i kt ak s t )

2 RENOVERINGSOBJEKT I HENSVEIEN 244 BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN: - Adresse Hensveien 244, 3516 Hønefoss - Eiendom Gnr. 271 Bnr.58 - Tomteareal 1869,4 m2 - Byggeår 1907, tilbygg og oppgradert , ekstra bod utvendig etter 2001 EIENDOMMEN GENERELT: Eiendommen ligger ca. 7 km nord for Hønefoss. Tomten er opparbeidet med oppgruset gårdsplass. Resten er plener og noe eng. Tomten er lite vedlikeholdt og noe uryddig. Dette er renoveringsobjekt og må gås nøye igjennom. Se takst. Arealer: Enebolig Etasje Bta Totalt Primær Sekundær 1.etasje Vindfang, hall med trapp loftetasje, bod under trappa, stue med dør til terrasse, spisestue, kjøkken og bod m/ inngang utenfra. Terrasse mot vest på ca. 29kvm., er ikke med i arealberegningene. Loftsetasje Krypkjeller er ikke målbar pga lav romhøyde. Adkomst fra lem i gang. Sum Garasje m/bodplass 1.etasje Garasjeplass til 1 bil og 2 boder Adkomst: Offentlig vei Vann: Privat, Pålerudbyen vannverk Avløp: Privat Offentlige avg. Pr.år: kr.1640 Økonomi: Prisantydning kr ,- som er lik takst Omkostninger : Dok.avgift til staten 2,5% av kjøpesum Tinglysningsgebyr for skjøtet 525,- Tinglysningsgebyr for hvert pantedokument 525,- Grunnboksutskrift 172,- Ligningsverdi: for år 2013, opplyst av Ringerike kommune.

3 Budgivning Spesielle vilkår Eiendommen selges ved tvangssalg. Medhjelper har ingen kunnskap om eiendommen og dens beskaffenhet. Kjøper anbefales å gjennomgå boligen med egen sakkyndig/takstmann, før endelig avtale inngås. Det vises til vedlagte budskjema. Bud må være bindende i minst 6 uker. jf. vedlegg til budskjema og Tvangslovens bestemmelser. Takst ved Ingeniør Tor Gunnar Sand, datert er vedlagt salgsoppgaven og er en del av denne. Avhendingsloven for fast eiendom gjelder ikke.

4 Takstmann AS Verdi- og lånetakst over Enebolig Hensveien HØNEFOSS Gnr. 271 Bnr. 58 RINGERIKE KOMMUNE Utført av: Ingeniør Tor Gunnar Sand Takstmann MNTF Oppdrag Befaringsdato:

5 Verdi- og lånetakst over Enebolig Hensveien HØNEFOSS Gnr. 271 Bnr. 58 RINGERIKE KOMMUNE Takstmann AS Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Opplysninger om eiendommen er gitt av eier i en tidligere takst, og er ikke sjekket med kommunen eller grunnboka. Alle arealene er målt innvendig og beregnet utvendig på boligen, i en tidligere takst. Terrasser er ikke med i arealberegninger. Loftsetasje er det noe skråtak, arealene er målt i hht. NS 3940, virkelig gulvareal er større enn beregnet areal. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til de gjeldende instruks og retningslinjer. Tomteverdi er ikke hensyntatt i teknisk verdi. Tomt og beliggenhet er hensyntatt i markedsverdien. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger ca. 7 km nord for Hønefoss i rolig område. Noe spredt bebyggelse. Syd-østvendt med bra med sol. Tomten er opparbeidet med oppgruset gårdsplass. Resten er plener og noe eng. Tomten er lite vedlikeholdt og noe uryddig. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

6 Takstmann AS Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS Markeds- og låneverdi Boligen er fra ca 1907, bygget i 1 1/2 etasje. Boligen har en romslig planløsning med bl.a. 2 soverom. Etter 1999 er det startet på en del oppgraderinger innvendig og utvendig. Arbeidene er ikke ferdigstillet. Boligen bærer preg av endel uferdige arbeider og slitasje både innvendig og utvendig. Da det ble gravd i forbindelse fremtidig tilbygg raste grunnmuren ut på deler av ene langsiden og gavlveggen. Skaden er ikke utbedret og gulvet innvendig i stue/kjøkken bærer preg av dette. Boligen bør inspiseres nøye før kjøp. På eiendommen er det også en garasje med boder som heller ikke er ferdig oppgradert, gjenstående arbeider. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Tomteverdi er ikke hensyntatt i teknisk verdi. Markedsverdien har hensyntatt tomteverdi og beliggenhet. Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Hønefoss, Ingeniør Tor Gunnar Sand Takstmann MNTF Takstmann AS Org.nr MVA av 11

7 Takstmann AS Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS Rekvirent Rekvirert av: Adv. Willy Ruud Besiktigelse, tilstede Dato: Ingen til stede ved befaringen - Ingeniør Tor Gunnar Sand Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tidligere takst Dato Andre dok./kilder: Situasjonskart Dato Kemnerkontor Eiendomsdata.no Dato Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 271 Bnr. 58 Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Jan Rune Paulsen Eiet tomt. Areal 1 869,4 m² Opplyst i Eiendomsdata.no Konsesjonsfritt Offentlig vei Privat vannverk Privat avløp Offentl. avg. pr. år: Kr Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr Kommentar: Ikke regulert område Kommuneplan for Ringerike - Soneplan Hønefoss. Merket som boligområde Forsikringspapirer er ikke fremvist, forsikringspremie er stipulert. Forsikringsforhold er ikke sjekket. Lignings/skattetakst Ligningstakst: Skattetakst: Ligningsverdi ikke opplyst Kr År 2013 Opplyst av kommunen Takstmann AS Org.nr MVA av 11

8 Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS Takstmann AS Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Opplyst tidligere Ombygd: Tilbygget og oppgradert Tilbygd: Boligen er tilbygget m/ekstra bod utvendig etter Garasje m/bodplass Byggeår: Opplyst tidligere Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Vindfang, hall med trapp loftsetasje, bod under trappa, stue med dør til terrasse, spisestue, kjøkken og bod m/inngang utenfra. Terrasse mot vest på ca. 29 kvm., ikke med i arealberegningene. Loftsetasje Gang med trapp ned, 2 soverom, bad/wc og vaskerom. Krypkjeller Krypkjeller ikke målbar pga. lav romhøyde. Adkomst fra lem i gang. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

9 Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS Takstmann AS Sum bygning Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Vindfang, hall med trapp loftsetasje, stue med dør Bod under trappa, bod m/inngang utenfra til terrasse, spisestue, kjøkken Loftsetasje Gang med trapp ned, soverom 1, soverom 2, bad/wc, vaskerom Garasje m/bodplass - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Garasjeplass for en bil og 2 boder. Sum bygning Garasje m/bodplass - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasjeplass for en bil, 2 boder KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Enebolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Boligen er fra ca 1907, bygget i 1 1/2 etasje. Etter 1999 er det foretatt en del oppgraderinger innvendig og utvendig. Boligen er ikke bebodd, og bærer preg av ombygging og en del uferdige arbeider både innvendig og utvendig. Pga. omfanget av gjenstående arbeider vil det ikke bli beskrevet under hvert punkt videre. Boligen må besiktiges nøye før kjøp. 210 Grunn og fundamenter, generelt Tomten er ganske flat der boligen står med litt fall mot syd. Antar at grunnen er noe leirholdig. Fundamentert på tykk gråsteinsmur som ringmur. Da det ble gravd i forbindelse fremtidig tilbygg raste grunnmuren ut på deler av ene langsiden og gavlveggen. Skaden er ikke utbedret og gulvet innvendig i stue/kjøkken bærer preg av dette. 216 Drenering Antar at det ikke er noen form for drenering. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

10 Takstmann AS Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS 230 Yttervegger Yttervegger 1. etasje er 3" laftet plank som er kledd utvendig med liggende panel. Loftsetasje er det bindingsverk med utvendig liggende panel. Vegger er noe isolert innvendig. Utvendig kledning er av nyere dato. Utvendig malt i Vinduer og dører i yttervegg Vinduer og terrassedør m/2-lags glass. På terrassedør er det innvendig persienne. Badevindu er det innvendige persienner. Ytterdør er malt tredør. Vinduer fra ca og ca Terrassedør ny i 2005, men betydelig slitt. 260 Yttertak Saltak med sperrer, antar sutak og tekket med profilerte stålplater. Mot kaldt loft noe mineralull. Stål takrenner. Yttertak er inspisert fra bakken. Kaldt loft er ikke inspisert. Taktekking fra ca Noe mønepanner mangler. Mangler noe takrenner. 285 Verandaer og terrasser Terrasse fundamenetert på trepilarer, spaltegulv og rekkerk. Terrasse generelt moden for oppgradering/overflatebehandling. 300 VVS Privat vann fra Pålerudbyen vannverk. Privat avløp til antar septiktank med overløp/spredegrøfter. Antar vann og avløp av noe eldre dato. Standard og kvalitet er ikke sjekket. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg Ett-løps tegelsteinspipe pusset over tak. Pipe kontrolleres av feier. Pipe er av eldre dato. Trekkfohold er ikke sjekket. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

11 Takstmann AS Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS 1. etasje 200 Bygning, generelt Etasjen er ikke bebodd, da den er under oppussing/oppgradering. Mye gjenstående arbeider og halvferdige arbeider. Alt er ikke beskrevet videre i rapporten. 240 Innervegger Alle rom malte panelte vegger. Vegger er malt og delvis malt, betydelig slitasje. 250 Dekker Mot krypkjeller er det trebjelkelag. Betydelig skjevheter og ujevnheter. Antar at noe er resultatet av utglidning av grunnmur. 254 Gulv og overflate Vindfang er det vinylbelegg. Resten er parkett. I stue er det noe skjevheter i gulv mot yttervegg. Betydelig slitasje og uferdige gulv. 255 Himling og overflate Alle himlinger er det malt panel. Normal slitasje og elde. 271 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med litt innredning. Kjøkkeninnredning er det kunn noen få skrog som er montert. 281 Trapper Opp til loftsetasje er det bratt, tett malt trapp m/repos. Rekkverk en side. 310 Sanitæranlegg Kjøkken skal det være kum, kran og opplegg for oppvaskmaskin. Utstyr er ikke montert. 320 Varme, generelt Stue er det luft til luft varmepumpe. Varmepumpe er ny Ikke sjekket. 400 Elkraft Åpent elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og 63 A hovedsikring. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

12 Takstmann AS Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS Loftsetasje El.anlegg er ikke vurdert da dette er utenfor takstmannens fagområde. El.anlegg skal være oppgradert ca. 1996, nytt skap. 450 Elvarme Vindfang stråleovn. El.oppvarming er ikke sjekket. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg Stue og kjøkken er det vedovn. Ildsted kontrolleres av feier. Trekkforhold er ikke sjekket. 200 Bygning, generelt Loftsetasje er ikke bebodd, er under oppusing/oppgradering. Mye påbegynte og halvferdige arbeider. Alt blir ikke beskrevet videre i rapporten Bad er nesten ferdig. 240 Innervegger Gang og bad malt panel. Ett soverom malte MDF-plater. Resten er malt strie. Bad er ganske ferdig. Resten er ikke ferdig. 254 Gulv og overflate Mot 1. etasje er det trebjelkelag. Bad og vaskerom vinylbelegg med hulkil. Resten laminat. Vaskerom er det dårlig avslutning av belegg mot sluk og enkel avslutning av hulkil mot dør. Bad nesten ferdig. Resten påbegynt med ikke avsluttet. En del skjevheter. 255 Himling og overflate Alle himlinger er det malt panel. Himlinger med normal slitasje. Ett soverom er det en del kvistgjennomslag. 310 Sanitæranlegg Bad/WC har klosett, servant med underskap, dusjkabinett og sluk. Vaskerom er det kran og sluk. Utstyr av noe nyere dato. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

13 Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS Takstmann AS Krypkjeller Garasje m/bodplass Lokalisering Garasje m/bodplass 400 Elkraft Åpent elektrisk anlegg. El.anlegg er ikke vurdert da dette er utenfor takstmannens fagområde. 450 Elvarme Bad/WC er det stråleovn. El.oppvarming er ikke sjekket. 200 Bygning, generelt Krypkjeller er inspisert ned gjennom lem i gang. Ingen trapp eller stige. Jordgulv. 200 liters varmtvannsbereder. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Garasjen bærer preg av en del uferdige arbeider både innvendig og utvendig. Pga. omfanget av gjenstående arbeider vil det ikke bli beskrevet under hvert punkt videre. Garasjen bør inspiseres nøye før kjøp. 210 Grunn og fundamenter Fundamentert på støpt gulv med oppmurt kant for yttervegger. 230 Yttervegger Bindingsverksvegger med utvendig liggende panel. Bod er noe isolert og plastet. Utvendig panel er av nyere dato. Malt utvendig i Yttervegger har betydelige skjevheter. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer m/koblede glass. Ikke garasjeport. 240 Innervegger Innvendig ikke kledd. En bod er isolert m/eldre isolasjon og plastet innvendig. 252 Gulv på grunn Alle rommene har støpte gulv på grunn. Takstmann AS Org.nr MVA av 11

14 Takstmann AS Eiendom: Gnr. 271 Bnr. 58 KOMMUNE RINGERIKE Adresse: Enebolig - Hensveien 244, 3516 HØNEFOSS 255 Himling og overflate Ingen rom er himlet. En bod er isolert m/eldre isolasjon og plastet innvendig. Deler av isolasjon/plast har sklidd ned et par steder. 260 Yttertak Saltak med takstoler, sutak og tekket med takstein. Ikke takrenner. Tak ikke ferdig avsluttet. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Renovasjon og feieravgift Sum kostnader Kr: Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Garasje m/bodplass Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Tomteverdi er ikke hensyntatt i teknisk verdi. Markedsverdien har hensyntatt tomteverdi og beliggenhet. Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Takstmann AS Org.nr MVA av 11

15

16

17

18 Budskjema Advokat Willy Ruud Kartverksveien 5, 3511 Hønefoss e-post: eller Telefon: Budet er gyldig frem til Telefaks: Dato Klokkeslett Undertegnede gir herved bud på følgende eiendom Adresse Postnr. Poststed Gnr. Bnr. Seksjonsnr. Kommune Kjøpesum Beløp Beløp med bokstaver I tillegg kommer vanlige omkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelt gebyr til forretningsfører) jf. salgsoppgaven. Meglerprovisjon betales av selger. Finansieringsplan Disponibelt kontantbeløp. Beløpet må være fri egenkapital, dersom ikke annet er avtalt. Annet Låneinstitusjon Referanse Telefon Låneinstitusjon Referanse Telefon Låneinstitusjon Referanse Telefon kr kr kr kr kr Dersom overdragelsen er konsesjonspliktig, er det kjøperen som må søke konsesjon. Kjøperen vil være bundet selv om konsesjon ikke blir gitt. Hviler det odel på eiendommen, har kjøperen risikoen for om odelsretten blir benyttet. Undertegnede bekrefter å ha fått opplysninger om eiendommen gjennom prospekt/salgsoppgave for eiendommen fra megler/advokat. Det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for budgiver i minst 6 uker fra den dato medhjelperen mottar budet. Budgiver kan forlenge bindingstiden innen fristens utløp. Undertegnede er kjent med: - at eiendommen selges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven om tvangssalg, og at Lov om avhending av fast eigedom ikke gjelder ved tvangssalg. - at det ikke blir skrevet kjøpekontrakt, men at dette bud, dersom det blir stadfestet av Tingretten, er bestemmende for rettigheter og plikter. - at Tingrettens stadfestelse av budet kan påankes, at ankefristen er en måned regnet fra dato for Tingrettens stadfestelse, og at anke ikke medfører at forpliktelsene etter budet faller bort (med mindre stadfestelsen oppheves). - at det gjelder særlige regler ved Tingrettens tvangssalg og at noen av de sentrale punkter er inntatt på den annen side av dette budskjema, som jeg/vi har lest. Dersom Tingretten stadfester budet, gir undertegnede herved fullmakt til medhjelper Navn til å begjære skjøte utstedt i undertegnedes navn og utlevert til seg. Budgiver(e) Navn (Budgiver 1) Fødselsnr (11 siffer) Navn (Budgiver 2) Fødselsnr (11 siffer) Telefon privat Telefon arbeid Mobil Telefon privat Telefon arbeid Mobil E-postadresse E-postadresse Adresse Postnr. Poststed Underskrift Jeg/vi er innforstått med at budet er bindende og aksepterer de salgsvilkår som gjelder for salget. Sted og dato Underskrift, budgiver 1 Underskrift, budgiver 2 SF-FE SignForm AS

19 Før du innleverer bud. må nedenstående nøye gjennomgås: Eiendommen selges i henhold til bestemmelsene i lov om tvangsfullbyrdelse. Tvangssalg ved medhjelper er et alternativ til å selge en eiendom på tvangsauksjon. At eiendommen tvangsselges innebærer at det er Tingretten, og ikke eier av eiendommen, som tar beslutningene i salgsprosessen. Det fremgår ikke av annonsen at en eiendom tvangsselges, men det skal opplyses om dette i salgsoppgaven. Medhjelper innhenter og kontrollerer de samme opplysningene om eiendommen som man får som kjøper ved et frivillig salg. Opplysningene skal gis skriftlig av medhjelper før bindende avtale inngås. Dersom medhjelper av ulike årsaker ikke har klart å fremskaffe de lovbestemte opplysninger om eiendommen, skal det opplyses om grunnen til at de ikke er fremskaffet. Vær nøye når du besiktiger eiendommen. Ta gjerne med en bygningskyndig. Det kan være fornuftig å få avholdt en tilstandsrapport. En slik tilstandsrapport er en gjennomgang av eiendommens bygningsmessige standard. Hovedregelen er at en eiendom som kjøpes på tvangssalg overtas i den stand den befinner seg. Bestemmelsene i avhendingsloven gjelder ikke, hvilket innebærer at reklamasjonsmulighetene er begrenset. Kjøper kan ikke heve kjøpet, men kan kreve prisavslag i følgende tilfeller: - Eiendommen er ikke i samsvar med opplysninger om vesentlige forhold som medhjelperen har gitt, og som kan antas å ha innvirket på kjøpet. - Medhjelperen har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som denne måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, såfremt unnlatelsen kan antas å ha innvirket på kjøpet, eller - formuesgodet er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Oppnås det ikke enighet om prisavslag, må kjøper eventuelt gå til søksmål mot den eller de av kreditorene som har fått den del av kjøpesummen som det kreves prisavslag for. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men kjøper kan kreve at beløp tilsvarende det beløp det kreves prisavslag for ikke utbetales til kreditorene før saken er avgjort. Dersom kjøperen ikke har reist søksmål om prisavslag innen to måneder regnet fra forfallstidspunktet for kjøpesummen, skal den tilbakeholdte del av kjøpesummen ikke lenger holdes tilbake. Tingretten kan avvise krav om tilbakeholdelse der Tingretten finner dette åpenbart grunnløst. Dersom hele eller deler av eiendommen er bortleid, overtar kjøper tidligere eiers rettigheter og forpliktelser. I hovedsak skjer budgivningen på samme måte som ved et ordinært salg. Men budgiver bør merke seg følgende: - Medhjelper sender ikke inn bud til Tingretten fortløpende, men har plikt til å avvente dette inntil et bud som er tilnærmet markedspris innkommer. - Det gjelder spesielle frister for bindingstiden for budet. Vanligvis er denne minimum 6 uker for fast eiendom og 3 uker for kjøp av andelsleiligheter. Fristen kan imidlertid settes ned til to uker i en del tilfeller. Rådfør deg med medhjelperen! - Bud med finansieringsforbehold vil normalt ikke bli anbefalt stadfestet før finansieringen er ordnet. - Det er ikke anledning til å ta forbehold om konsesjon eller odelsløsning, kjøper må selv ta risikoen for utfallet. Medhjelper formidler kun budene mellom partene. Medhjelper kan ikke akseptere bud. Medhjelper forelegger budet for saksøkeren (vedkommende som har forlangt at eiendommen skal tvangsselges) og andre rettighetshavere. Medhjelper anbefaler saksøker å begjære et bud stadfestet. Saksøker plikter ikke å rette seg etter medhjelpers anbefaling, og saksøker kan også trekke saken tilbake helt frem til budet er stadfestet av Tingretten. Dette kan f.eks. skje i tilfeller der saksøkte ordner opp i gjeldsforholdet før stadfestelse skjer. Når Tingretten har stadfestet budet, har partene en måneds ankefrist på avgjørelsen. Budgiver må være oppmerksom på at selv om Tingretten stadfester et bud innen fristen, kan det ta noe tid å få Tingrettens meddelelse av stadfestelsen. Anken kan som hovedregel ikke begrunnes med innvendinger som ikke har vært fremsatt overfor Tingretten før kjennelsen ble avsagt. Det stadfestede budet er bindende for byderen selv om stadfestelsen påankes og det tar tid før anken blir avgjort. Blir stadfestelsen opphevet, er byderen fri. Det er viktig å merke seg at det ikke opprettes kjøpekontrakt. Det er det stadfestede budet som trer i stedet for kontraktsdokumentet. Det er spesielle regler for hvorledes oppgjøret skal foretas ved tvangssalg. Oppgjør skal skje på en bestemt oppgjørsdag. Oppgjørsdagen er vanligvis tre måneder etter at medhjelperen har forelagt et bud for Tingretten for stadfestelse. Betaler ikke kjøper på oppgjørsdag påløper det renter i henhold til bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven Er eiendommen fraflyttet, kan medhjelperen dersom kjøper ønsker det, tillate at overtagelse skjer før oppgjørsdato. Skal eiendommen overtas før oppgjørsdato må hele kjøpesummen betales av kjøper før innflytting kan skje. Eventuell innflytting før ankefristens utløp skjer på kjøpers risiko. Dersom en anke ikke er avgjort før oppgjørsdagen inntrer, forskyves betalingsplikten. Kjøper må velge mellom å betale kjøpesummen på oppgjørsdato eller betale renter i henhold til bestemmelsene i tvangsfullbyrdelseslovens frem til betalingsplikten inntrer. Når kjøper er blitt eier, plikter saksøkte (tidligere eier) og hans husstand å fraflytte eiendommen. Flytter ikke saksøkte frivillig når kjøperen skal overta eiendommen, kan kjøper uten gebyr kreve utkastelse etter at kjøperen har innbetalt kjøpesummen. Kjøper blir ansvarlig for eventuelle sideutgifter f.eks. til bortkjøring og lagring av inventar. Begjæring om utkastelse kan sendes Namsmannen i det distrikt eiendommen er. Når kjøper er blitt eier og stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, vil Tingretten utstede skjøte som skal tinglyses på eiendommen. Vanligvis vil medhjelper forestå oppgjøret, og i den forbindelse be om en fullmakt fra kjøperen til å motta skjøtet fra Tingretten for tinglysing. Når tvangssalgsskjøtet tinglyses, blir samtlige pengeheftelser som forrige eier hadde på eiendommen, og som kjøperen ikke skal overta, slettet. Andre heftelser enn pengeheftelser som har prioritet ved siden av eller etter saksøkerens krav, overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen hvis den ikke er satt til side. Ved erverv av en andelsleilighet vil medhjelper sørge for at adkomstdokumentene blir tiltransportert den nye eieren. Ovenstående er basert på hovedreglene for tvangssalg ved medhjelper i tvangsfullbyrdelsesloven. Fremstillingen er ikke uttømmende. Bestemmelsene finnes i kap 11 og kap 12 i lov om tvangsfullbyrdelse av 26. juni SF-FE SignForm AS