KAN DET INNGÅS EN LEIEKONTRAKT MED CENTRUM EIENDOM AS I PLANLAGT FREMTIDIG BYGG DIREKTE UTEN PÅ STRIDE MOT LOV OG FORSKRIFT OM OFFENTLIGE ANSKAFFELSER

Transkript

1 KAN DET INNGÅS EN LEIEKONTRAKT MED CENTRUM EIENDOM AS I PLANLAGT FREMTIDIG BYGG DIREKTE UTEN PÅ STRIDE MOT LOV OG FORSKRIFT OM OFFENTLIGE ANSKAFFELSER I Sakens faktum Centrum Eiendom a/s Oslo har søkt om kr i støtte til planlegging av nytt teaterbygg i Kautokeino, i første omgang til et skisseprosjekt. Det antas at dette har skjedd som en følge av at teateret har vært i kontakt med dette selskapet og opplyst om at man ønsker et nytt teaterbygg som kan leies. Totalkostnadene for skisseprosjektet er på kroner som søkes finansiert av: Kautokeino kommune, Goahtebeallji (innvilget) Sametinget Andre tilskudd/egenkapital Sametingsrådet behandlet søknad om støtte i møte i sak R 102/09 og innvilget et tilskudd på til Centrum Eiendom a/s til gjennomføring av skisseprosjekt for nytt teaterbygg i Kautokeino, Prosjektet forutsetter husleiegaranti med følgende oppsett: - Kautokeino kommune/sametinget/departementet garanterer for husleien for prosjektet i anslagsvis 20 år med 12% av byggekostnadene. Det legges til grunn at en evt. leiekontrakt vil bli inngått mellom Beaivváš Sámi Teáhter AS og Centrum Eiendom AS. Når det gjelder husleiegarantien har man tenkt både på det alternativ at Sametinget stiller denne direkte overfor eiendomsselskapet, eller overfor teateret som da igjen kan vise til denne i sin kontrakt med Centrum Eiendom AS. II Juridisk vurdering 1 Problemstillinger I vedlegg 1 er det allerede konkludert med at Beaivváš Sámi Teáhter AS er å anse som et offentligrettslig organ, og således må følge lov og forskrift om offentlige anskaffelser. Det samme gjelder når Sametinget foretar sine anskaffelser. Spørsmålene er således om Sametinget vil bryte regelverket - i egenskap av fremtidig eier i selskapet - dersom aktuelle leiekontrakt inngås / medvirke til regelbrudd ved sin støtte/ finansiering. For begge disse spørsmål står det sentralt om aktuelle kontrakt vil bli kategorisert som en leiekontrakt, som ikke omfattes av forskriften, men av loven, jf. nærmere nedenfor, eller en bygg- og anleggskontrakt omfattet av både lov og forskrift. 1

2 2 Anskaffelsesforskriften 1-3 (2) bokstav g Det følger av forskrift om offentlige anskaffelser 1-3 (2) bokstav b, at forskriften ikke får anvendelse ved kontrakter om erverv eller leie av jord og eksisterende bygninger. I følge forskriftens ordlyd unntas kun eksisterende bygninger. Kontrakter som inngås for bygg som skal føres opp senere eller som er under oppføring vil derfor i utgangspunktet ikke være unntatt. Spørsmålet er om unntaket bør tolkes utvidende, slik at også fremtidige bygg kan omfattes. Følgende siteres fra departementets veileder: I følge forskriftens ordlyd unntas kun leie av eksisterende bygninger. Kontrakter som inngås for bygg som skal føres opp senere eller som er under oppføring vil derfor i utgangspunktet ikke være unntatt. Det kan likevel oppstå tilfeller hvor det kan reises spørsmål ved om unntaket bør tolkes utvidende, slik at også fremtidige bygg kan omfattes. Problemstillingen er omdiskutert i juridisk teori og enkelte hevder, at intensjonen må være at unntaket ikke bare skal omfatte bygninger som eksisterer på kontraktstidspunktet, men også bygninger som eksisterer på tidspunktet for overdragelsen av kontraktsgjenstanden. 6 Dersom en legger denne forståelsen til grunn vil for eksempel en oppdragsgiver som inngår leiekontrakt for å leie en del av et næringsbygg som er under oppføring, omfattes av unntaket, forutsatt at oppdragsgiver ikke har så stor innflytelse på byggeprosessen at det kan sies å foreligge en bygge- og anleggskontrakt. 7 Andre forfattere viser imidlertid til at unntakene i regelverket generelt skal tolkes restriktivt, og at det ikke foreligger reelle hensyn eller andre rettskilder som taler for en utvidende fortolkning. 8 Departementet kan ikke se noen klar begrunnelse for det skjæringspunktet som ordlyden legger opp til. Det foreligger imidlertid ingen dommer fra EF-domstolen om dette spørsmålet, og problemstillingen må derfor anses uavklart. KOFA-praksis, jf. nærmere nedenfor, forutsetter at også leie i bygg under oppføring i utgangspunktet omfattes av unntaket. Det avgjørende vil være om avtalen vil bli ansett som en reell leieavtale, eller en bygg- og anleggskontrakt, jf. punkt 2 nedenfor. Oppsummert/Konklusjon: Det er god støtte i rettskildene for å påberope seg at dette unntaket kommer til anvendelse for en avtale om leie i et fremtidig bygg, forutsatt at ikke avtalen blir ansett som en bygg- og anleggskontrakt, jf. neste punkt. 2

3 3 Når vil en leiekontrakt kunne bli betraktet som en bygg- og anleggskontrakt? 3.1 Departementets veileder Fra departementets veileder siteres følgende: Spørsmålet må avgjøres etter en helhetsvurdering hvor et viktig spørsmål er formålet med kontrakten og om formålet gjenspeiles i kontraktsbestemmelsene. Faren for omgåelse av regelverket bør her tillegges stor vekt. Sentrale momenter 76 i denne totalvurderingen er: Oppdragsgivers påvirkning på byggearbeidene. Hvis oppdragsgiver har stor grad av påvirkning på arbeidet trekker dette i retning av at det er en bygge- og anleggskontrakt. Hvem som har risikoen for byggekostnadene, og fordeling av annen type risiko. Hvis leiesummen er fastsatt ut fra stipulerte kostnader og leverandøren må bære en stor del av risikoen for de faktiske byggekostnadene, taler dette for at det er en ordinær leieavtale. Formålet med bygget. Stor grad av spesialtilpasning til oppdragsgivers behov kan tale for at det er et bygge- og anleggsarbeid. Hvis spesialtilpasningene til oppdragsgivers behov ikke kan gjøres i eksisterende bygningsmasse, og leverandøren må oppføre nybygg, er dette et ekstra moment som trekker i retning av at det er en bygge- og anleggskontrakt. Kontraktens varighet. En kortvarig avtale kan trekke i retning av at det foreligger en leiekontrakt. En opsjon for oppdragsgiver til å kjøpe bygget kan tale for at det er et bygge- og anleggsarbeid. Hvis leverandør skal beholde areal i bygget selv, og eventuelt leie dette ut til andre, taler dette i retning av at det er en leiekontrakt. Allerede disse kulepunkter innebærer etter min oppfatning at oppføring av et teater vil bli ansett som en bygg- og anleggskontrakt. Jeg vil allikevel trekke frem noe KOFA-praksis som gjelder leie i mer tradisjonelle bygg, for å sikre god forståelse for hva dette unntaket innebærer. 3.2 KOFA-praksis Jeg vil under dette punkt vise til og sitere fra en rekke KOFA-avgjørelser. Strengt tatt kunne jeg ha begrenset meg til og sitere fra den nyeste avgjørelsen, men jeg har for eksemplifiseringens skyld valgt å sitere fra flere avgjørelser: KOFA-avgjørelse, 27.april 2009 i sak 2009/16 Innklaget i denne saken var NAV Buskerud Jeg begrenser meg til å sitere fra KOFAs vurdering: 3

4 (85) Spørsmålet er om kontrakten innklagede vil inngå med Sigdal kommune er en byggeog anleggskontrakt eller en leiekontrakt som omfattes av unntaksbestemmelsen i 1-3 (2) bokstav b. Sigdal kommune har i dette tilfellet tilbudt innklagede å leie nye lokaler som skal bygges mellom eksisterende kommunale administrasjonsbygg. Det fremgår av tilbudsbevet av 1. desember 2008, at bygget vil bli oppført i henhold til innklagedes kravspesifikasjoner. Kontrakten er imidlertid en tradisjonell leieavtale. (86) I Fornyingsdepartementets veileder til forskriften (2006) behandles spørsmålet om unntaket i 1-3 (2) bokstav b også omfatter leie i nybygg på s. 18. Departementet gir uttrykk for at det ikke kan se noen klar grunn til at leiekontrakter i nybygg skal behandles forskjellig fra leiekontrakter i eksisterende bygg, men at det er forskjellig syn på dette i juridisk teori, og at spørsmålet må anses uavklart. (87) Den engelske professor Sue Arrowsmith gir i sin bok The Law of Public and Utilities Procurement (2005) uttrykk for at leieavtaler i bygg som ennå ikke er oppført faller innenfor det tilsvarende unntaket i EUs Direktiv 2004/18/EU Art. 16. I tilknytning til begrepet existing buildings anføres at this reference should be interpreted as covering any buildings existing at the time of transfer as the time of contract (s i note 33). Henvisningen til the time of transfer innebærer at bygg som ikke er ferdige ved kontraktsinngåelsen, men som skal ferdigstilles før overtakelse av lokalene skjer, også omfattes. (88) Klagenemnda har i tidligere avgjørelser fulgt dette syn og tolket forskriften 1-3 (2) bokstav b slik at også leie av lokaler som ikke eksisterer på tidspunktet for avtaleinngåelsen kan omfattes av bestemmelsen, jf. klagenemndas sak 2007/124 premissene 37 og 38, og det selv om lokalene i en viss utstrekning tilpasses oppdragsgivers behov. Forutsetningen er at det ikke i realiteten er tale om et tilrettelagt eierskifte, eller at innklagede ved inngåelsen av husleieavtalen i realiteten blir stilt som en byggherre i et entrepriseforhold se klagenemndas sak 2007/20 premiss (26). (89) Vurderingen av om man står overfor en reell leiekontrakt eller et tilrettelagt eierskifte må baseres på konkret skjønn. Ved vurderingen er et viktig spørsmål føremålet med kontrakten og om føremålet speglar seg i kontraktsføresegnene, jf. FAD veileder side 55. Veilederen henviser videre til en rekke momenter som vil ha betydning for grensedragningen, herunder hvor stor innvirkning oppdragsgiveren har på byggearbeidene, hvem som har risikoen for byggekostnadene, formålet med bygget, tiden kontrakten gjelder for og om det foreligger opsjon for oppdragsgiver på å kjøpe bygget, jf. klagenemndas sak 2007/112 premiss (29). (90) Formålet med kontrakten er å finne et egnet lokale for samordning av oppgaver som tidligere ble ivaretatt av Aetat og Trygdeetaten. I standardkravspesifikasjon har innklagede stilt en rekke krav både med hensyn til tilgjengelighet, tekniske krav og sikkerhet. Det fremgår av kravspesifikasjonens pkt at Leieren ønsker å delta i utforming av lokalenes planløsning og interiørmessige detaljer. Selv om innklagede har detaljerte krav til lokalene og ønsker å påvirke lokalenes planløsning, kan ikke klagenemnda se at kravene gir innklagede større innflytelse på byggingen enn det en leietaker vanligvis vil ha. Innklagede kan ikke påvirke valg av utvendig arkitektur, entreprenør eller andre forhold som er typiske anliggender for en byggherre. Det er videre Sigdal kommune som har risikoen for byggekostnadene, og ut fra det opplyste er det ikke slik at leien i realiteten skal dekke 4

5 byggekostnadene. Kontrakten som skal inngås mellom innklagede og Sigdal kommune er betegnet som en leiekontrakt, og innklagede har ikke rett til å overta lokalene. Leietiden er 10 år med opsjon til fornyelse, og så vidt nemnda forstår legges det opp til at en eventuell fornyelse skal være på 5 år. Det er ikke uvanlig med leiekontrakter opp til 20 år der lokalene er spesialtilpasset leier bruk. Videre er utleier ansvarlig for alle driftsutgifter til lokalene, og har ansvar for at lokalene er i samsvar med de krav som stilles i lover og forskrifter, jf. kontraktsforslagets punkt 4.1. Klagenemnda kan heller ikke se at kontrakten på andre punkter pålegger innklagede noen særlige plikter eller risiko utover det som er normalt i leieforhold. Klagenemnda finner på bakgrunn av dette at anskaffelsen er unntatt fra bestemmelsene i forskriften, jf. 1-3 (2) bokstav b KOFA-avgjørelse, 21. januar 2008 i sak 2007/124. Følgende siteres fra denne avgjørelsen: (29). Innklagede har inngått avtale om leie av lokaler i nybygg. Dersom det inngås avtale om leie i bygg som skal oppføres og tilpasses oppdragsgivers behov med sikte på et senere eierskifte, vil man bevege seg over i en bygge- og anleggsanskaffelse som skal kunngjøres og gjennomføres i tråd med reglene for slike kontrakter, jf klagenemndas saker 2005/297 premiss (15)-(16), 2006/98 premiss (21) og 2007/20 premiss (24). Spørsmålet i det følgende blir således om inngåelsen av leieavtalen er å klassifisere som en tjenestekontrakt eller en bygge- og anleggskontrakt. (Min understrekning) Så langt kan KOFA synes å forutsette at bygg- og anleggskontrakt forutsetter et fremtidig eierskifte, men det som allerede er sitert i dennyere avgjørelsen ovenfor, og det som siteres i det følgende, og departementets veileder, jf. nedenfor, viser at dette ikke nødvendigvis er avgjørende: (31) Kontrakten som er inngått mellom innklagede og valgte leverandør, er standard avtaleformular for utleige, jf konkurransegrunnlagets punkt 1.3. Klagenemnda kan ikke se at innklagede ved inngåelsen av husleieavtalen i realiteten blir stilt som en byggherre i et entrepriseforhold. Valgte leverandør var allerede på tilbudstidspunktet i gang med bygging av huset hvor det var tilbudt areal til legevaktstasjon. Leietiden er oppgitt å være 10 år med opsjon på år, hvilket ikke synes å være uvanlig lenge i denne typen kontrakter, jf klagenemndas sak 2007/112 premiss (29) om et lignende forhold. Innklagede skal etter avtalen stå for strøm til eget forbruk og forsikring av innbo og løsøre, mens utleiers plikter blant annet er forsikring av bygningen, snøbrøyting, kloakkavgift, renovasjonsutgifter og vannavgift. Dette synes å være helt i samsvar med det som er vanlig i et leieforhold. Innklagede har verken opsjon på kjøp eller forkjøpsrett ved et eventuelt salg av lokalitetene. Leieprisen er fastsatt uavhengig av de faktiske byggekostnader, som derfor er leverandørens risiko. Etter klagenemndas oppfatning er det etter dette tale om et reelt leieforhold. Anskaffelsen klassifiseres således som en tjenestekontrakt Som det fremgår, trekkes det frem at innklagede verken har opsjon på kjøp eller forkjøpsrett ved evt. salg, men dette da bare som ett av flere momenter. Følgelig kan det ikke være slik at KOFA legger til grunn som et vilkår for at det skal bli ansett som en bygg- og anleggskontrakt at det dreier seg om et planlagt fremtidig eierskifte. 5

6 3.2.3 KOFA-avgjørelse av 3. desember 2007, 2007/112 Innklagede gjennomførte en konkurranse om leie av kontorlokaler. Klagenemnda kom til at kontrakten var en tjenestekontrakt om husleie, og ikke en bygge- og anleggskontrakt. Følgende siteres fra avgjørelsen: (28) Av tilbudsgrunnlaget fremgår det at utleier skal stille til disposisjon et kontorlokale som totalt er på ca 2000m². Lokalene skal være innredet etter innklagedes nærmere spesifikasjoner. Oppdragsgiver skal ikke bli eier av arealene. I valgte leverandørs tilbud fremgår det at 1200m² tilbys i et lokale som allerede eksisterer på kontraktstidspunktet. Lokalet må likevel innredes etter oppdragsgivers spesifikasjoner. Når det gjelder de resterende 800m², tilbys disse i et tilbygg til det eksisterende lokalet. Det er utleier som skal oppføre og innrede nybygget. Etter kontrakten som er tildelt skal lokalene i nybygget være ferdigstilt innen 15. desember 2008 med sikte på ibruktagelse fra Nybygget utgjør 40 % av det totale leieareal. Det er visstnok mulig at nybyggets areal blir redusert noe. (29) De plikter utleier er pålagt i forbindelse med innredningen av lokalene er etter nemndas oppfatning i samsvar med det som er vanlig i denne type kontrakter. Det bemerkes her at det i større private eller offentlig leiekontrakt er ikke er uvanlig at utleier pålegges å utforme leielokalene i samsvar med innklagedes spesifikasjoner. Videre er det ut fra innsendt dokumentasjon klart at oppdragsgiver ikke vil ha noen større innflytelse på det ombyggingsarbeidet som skal gjøres enn det som en leietaker vanligvis vil ha. Selv om det ferdige produkt skal være i samsvar med de spesifikasjoner innklagede har oppgitt, er det ingenting som tyder på at innklagede for eksempel vil ha noen innflytelse på valg av entreprenør, rådgivende ingeniør osv. Videre er det tilbyder som vil ha den økonomiske risikoen for de ut- og ombyggingsarbeider som må gjøres, og det er ingenting som tyder på at leien er fastsatt slik at denne i realiteten skal dekke disse kostnadene. Etter det opplyste er leien fastsatt i samsvar med det som er vanlig markedsleie for denne type lokaler. Når det gjelder leietiden er denne oppgitt til å være 10 år pluss opsjon på Heller ikke det kan synes uvanlig lenge i denne type kontrakt. Videre har innklagede ingen rett til å bli eier av bygget. Det foreligger verken kjøpsopsjon eller forkjøpsrett ved et eventuelt salg. Når det gjelder partenes rettigheter og plikter i leieperioden synes også disse å være helt i samsvar med det som er vanlig i et leieforhold. Arealet med tilliggende tomt tilhører i hele kontraktsperioden tilbyder (30) Nemnda antar etter dette at unntaket i forskriftens 1-3 (2) bokstav b fortsatt vil gjelde selv om kontrakten som faktisk kommer til utførelse endrer karakter i og med at utleier etter tildeling skal ferdigstille deler av leiearealet med sikte på senere utleie i Det er fortsatt tale om en leieavtale som skal oppfylles i to etapper og etter klargjøring og ferdigstillelse av utleier for oppdragsgivers behov. Klagenemnda legger da til grunn at kontrakten er utlyst og tildelt som en leieavtale og at den dermed faller utenom forskriften etter unntaksbestemmelsen i 1-3 (2) bokstav b. (31) Når forskriftens 1-3 (1) omfatter bygge- og anleggsarbeider, må dette forstås som oppføring av bygg eller anlegg for en byggherre som skal overta bygget som eier. I det foreliggende tilfelle er leieformålet det sentrale og tilsier at forskriften ikke kommer til anvendelse. 6

7 Premiss 30 er allerede sitert og kommentert under punkt 1 ovenfor. Det som sies i premiss 31 kan isolert sett tas til inntekt for at avtalen ikke vil bli ansett som en bygg- og anleggskontrakt dersom det ikke er forutsatt en fremtidig eiendomsoverdragelse; m.a.o. at dette utgjør et minstevilkår. Lest i sin sammenheng, jf. mine merknader til forannevnte avgjørelse, kan imidlertid ikke et slikt vilkår utledes av KOFA-praksis, jf. også den praksis som vil bli sitert i det følgende. Premiss 31 trekker imidlertid i retning av at kontrakt om eiendomsoverdragelse av grunn og fremtidig bygg vil bli ansett som en bygg- og anleggskontrakt, uavhengig av hvor stor grad av spesifikasjoner den offentlige oppdragsgiver har gitt/hvor stor innflytelse han har hatt på byggeprosessen KOFA-avgjørelse 2005/97 Fra sak 2005/97 siteres følgende av relevans for hvilke momenter som er relevante ved vurderingen: (15) Intensjonsavtalen forplikter NKE til å stille til innklagedes disposisjon et nybygg av en nærmere bestemt størrelse og utformning og med tekniske installasjoner m.v. som innklagede så vidt skjønnes langt på vei har herredømme over. NKE på sin side er sikret betaling fra innklagede gjennom en leie som skal fastsettes til en viss prosent av byggeomkostningene og som skal løpe i minimum 20 år. Leieforholdet innebærer dermed en finansiering av byggearbeidene fra innklagedes side. Innklagede stilles også ellers som en byggherre med eiers rådighet, i og med at avtalen gir opsjon til forlengelse og forkjøpsrett ved eventuelt salg - samt ved at innklagede skal bære alle driftsutgifter, vedlikehold og forsikringer. Den del av prosjektet som gjelder kontraktsformålet, har dessuten et klart tradisjonelt offentlig tilsnitt. Klagenemnda finner derfor at kontrakten i realiteten gjelder en bygge- og anleggskontrakt som ikke kan inngås uten forutgående konkurranse i samsvar med regelverket for offentlige anskaffelser. At kulturhuset skal innlemmes i et prosjekt der også kommersielle interesser inngår, endrer ikke dette. Her forelå det m.a.o. en rekke momenter som tilsa at det dreide seg om en bygg- og anleggskontrakt. Man kan ikke motsetningsvis slutte at alle disse momenter må være tilstede for at det skal dreie seg om en bygg- og anleggskontrakt. Generelt kan man vel si at jo færre av disse momentene, jo sterkere står man i forhold til å hevde at det ikke dreier seg om en bygg- og anleggskontrakt. Når det gjelder vekten av leietakers spesifikasjoner, synes denne svekket gjennom senere KOFApraksis, jf. sak 2007/112 ovenfor. På den annen side er dette i departementets veileder trukket frem som et argument for at det dreier seg om en bygg- og anleggskontrakt. Domstolene vil dog sannsynligvis tillegge KOFA-praksis noe større vekt i.o.m. nyere dato, og den spesialkompetanse KOFA er forutsatt å besitte. Foreløpig oppsummering - Konkret Det kan trekkes ut noen momenter av de siterte KOFA-avgjørelser som vil kunne tale for at den aktuelle leiekontrakt ikke vil være omfattet - eksempelvis ved at leietaker ikke vil ha ínnvirkning på byggearbeidene utover spesifikasjonene og ikke valg av entreprenør. Et teaterbygg er imidlertid så spesielt og krever stor grad av spesfikasjoner tilpasset formålet, at allerede dette forhold må være det altoverskyggende og avgjørende. I tillegg kommer finansieringsbidraget, hva enten dette 7

8 kommer direkte fra de som stiller garantien, eller indirekte ved at garantien stilles av teateret som en del av leiekontrakten. For å ytterligere understøtte at en leieavtale i et fremtidig oppført teaterbygg med stor grad av sannsynlighet vil bli ansett som en bygg- og anleggsanskaffelse, vil jeg vise til en dansk avgjørelse under neste punkt. 3.3 Avgjørelse fra Klagenævnet for Udbud av vedrørende oppføring av teater Saken gjelder avholdt anbudskonkurranse (direkte innhenting av tilbud) om «om etablering af teaterlokaler med tilhørende faciliteter til udlejning og indeholdende forslag til fremtidige lejevilkår» av Esbjerg kommune. Det fremgikk av betingelserne, som kommunen hadde udarbeddet, og som bar betegnelsen»teater i Esbjerg Udbud vedrørende lejemål«, at»konkurrencen«omfattet 3 leekontrakter/leieformål, hvorav 2 var opsjoner. Følgelig var det satt som betingelse at de utarbeidende prosjekter skulle angi mulighet for alle 3, beskrevet på følgende måte:»hovedlejemål lejemål mellem udlejer og Esbjerg Kommune (lejer). Hovedlejemålet, som er på deltid, vil blive fremlejet til forskellige brugere. Lejemål, Den Nye Opera lejemål mellem udlejer og Den Nye opera (option). Lejemålet er på fuld tid. Lejemål, Esbjerg Teaterkreds lejemål mellem udlejer og Esbjerg Teaterkreds (option). Lejemålet er på fuld tid.«det fremgikk av betingelsene, at hovedleiemålet var en 30-årig leiekontrakt omfattende 145 dage pr. år med rett til opsjon på leie i ytterligere dager, og at utlejer i de periodene, hvor kommunen ikke råder over lokalerne, råder fritt over lokalerne. Tilbud skulle gis på en årlig leie eks. moms. Det var bestemt i betingelsene, at leieavtalen skulle være uoppsigelig i 30 år. Det var videre fastsatt:» Det lejede.. Følgende er gældende i forhold til lejemålet: Beløbsrammen er maksimalt kr. mio. 2,2 ekskl. moms. Tilbud, der er indenfor beløbsrammen, vil blive optaget til vurdering. Hvis samtlige tilbud ikke kan overholde beløbsrammen, vil alle indkomne forslag blive evalueret for at udpege en vinder med henblik på kontraktforhandlinger.«saken ble påklaget under henvisning til en rekke påståtte regelbrudd. Klagenævnet besluttet imidlertid å kun behandle spørsmålet om: «indklagede har handlet i strid med Udbudsdirektivet ved den 12. oktober 2006 at beslutte at tilvejebringe grundlag for indgåelse af lejekontrakt om Esbjerg Teater, uden forinden at gennemføre et EU-udbud efter Udbudsdirektivet vedrørende dette bygge- og anlægsarbejde, uagtet den pågældende kontrakts anslåede værdi oversteg tærskelværdien.» 8

9 Fra avgjørelsen siteres følgende av spesiell relevans for vår sak: «Klagenævnet udtaler: Ved den lejekontrakt, som indklagede ønsker at indgå, tilsigter indklagede at få rådighed over et bygge- og anlægsarbejde i form af en teaterbygning der svarer til de behov, som er præciseret af indklagede, og den pågældende lejekontrakt er derfor en offentlig bygge- og anlægskontrakt omfattet af...» Man ser altså at Klagenævnet her ikke foretar en vurdering hvor samtlige av de kulpeunkter som er trukket frem i veilederen (eller som fremgår av norsk praksis) er vurdert - det sentrale og avgjørende var at det dreide seg om en bygning som svarer til oppdragsgivers behov - et teater. KONKLUSJON Det å inngå en leiekontrakt med Centrum Eiendom Oslo AS direkte vil med stor grad av sannsynlighet bli ansett som en ulovlig direkte anskaffelse, dvs. en bygg- og anleggsanskaffelse som ikke er kunngjort i henhold til forskriftens regler, jf. anskaffelsesloven 7b. I henhold til denne bestemmelsen kan KOFA ilegge opptil 15% av anskaffelsen verdi dersom overtredelsen anses forsettlig eller grov uaktsom (forutsatt at noen bringer saken inn med slik påstand). Etter mitt syn foreligger det ikke ubetydelig risiko for at dette vil bli ansett som grovt uaktsomt, ikke minst som følge av at Sametinget nå er kjent med denne vurdering. Det betyr samtidig at Sametinget i egenskap av fremtidig eier i teateret vil bryte regelverket/ medvirke til regelbrudd gjennom finansiering. Sistnevnte må gjelde uavhengig av om støtten i form av husleiegaranti stilles direkte eller indirekte (til investorene direkte, eller til Teateret/ Brukerne). Dersom denne konklusjon mot formodning ikke skulle være rett, aktualiseres spørsmålet om det foreligger et brudd på anskaffelseslovens krav til konkurranse i 5, når det ikke innhentes tilbud fra flere potensielle utleiere/utbyggere, jf. neste punkt. 4 Kommer anskaffelsesloven uansett til anvendelse? I allerede omtalte KOFA-avgjørelse 2007/20 antok klagenemnda under tvil at anskaffelsesloven kom til anvendelse, selv om leiekontrakten er unntatt fra forskriften. Nemnda kom til at lovens krav til forutberegnelighet og gjennomsiktighet alt i alt ikke var brutt i dette tilfelle. Man kunne ikke stille de samme krav som etter forskriften her hvor det gjaldt et arealbehov som måtte tilpasses markedssituasjonen og tilgjengelighet i det aktuelle område. Nemnda antok at de grunnleggende kravene i lovens 5 må innebære at innklagede må opplyse om totalpris på valgte leverandørs tilbud. 9

10 For fullstendighetens skyld siteres følgende fra KOFAs avgjørelsen: (35) For anskaffelser som ikke følger forskriftens regler, er det ingen plikt til å føre anskaffelsesprotokoll. Klagenemnda vil imidlertid bemerke at selv om det ikke stilles krav til protokollføring, må oppdragsgiver i medhold av kravene til etterprøvbarhet og gjennomsiktighet sikre en rimelig grad av dokumentasjon fra anskaffelsesprosessen. Det er i saken uklart hvorvidt det er ført protokoll eller om det foreligger andre interne referater fra prosessen. Derimot foreligger det et tilbud fra valgte leverandør, og dette må klager kunne kreve opplysninger fra for å sikre den etterprøving som lovens 5 forutsetter. I sak 2009/30 er det uttalt: (92) Lov om offentlige anskaffelser av 16. juli 1999 nr. 69 (loven) vil gjelde for anskaffelsen, jf. klagenemndas saker 2007/20 premiss (29)- (33) og 2007/112 premiss (32), (93) Det fremkommer av klagenemndas tidligere praksis at anskaffelsen av leie av lokaler som utgangspunkt må gjennomføres i tråd med kravene til konkurranse, likebehandling, god forretningskikk og forutberegnelighet i lovens 5. Innklagede er et selvstendig rettsubjekt i forhold til Sigdal kommune, og må derfor som hovedregel følge lov om offentlige anskaffelser ved sin anskaffelse av lokaler, selv om Sigdal kommune skal bruke lokalene sammen med innklagede når bygningen er ferdigstilt. Klagenemnda har forstått faktum slik at innklagede formelt skal stå som leietaker av lokalene og Sigdal kommune skal stå som utleier når bygningen er ferdig, jf. leiekontrakten og intensjonsavtalen pkt. 3. Nemnda har videre forstått det slik at tilbudet på egnede kontorlokaler i Prestfoss er meget begrenset. At kravet til konkurranse i utgangspunktet kommer til anvendelse, innebærer at det i utgangspunktet er en plikt til å innhente 3 tilbud som da kan skje direkte samtidig som dette forutsetter at det er praktisk mulig, jf. de geografiske begrensningene. Evt. konstatering av brudd på plikten til å sikre størst mulig konkurranse, vil ikke få noen økonomiske konsekvenser. Det vil ikke dreie seg om en ulovlig direkte anskaffelse, og gebyr er således ikke aktuelt. De som evt vil påberope seg dette vil da typisk være de som ikke har blitt invitret til å gi tilbud, og de har ikke hatt noen utgifter forbundet med deltakelse, og derfor er det ikke aktuelt med erstatningskrav for negativ kontraktsinteresse. «SUBSIDIÆR KONKLUSJON» Dersom kontrakten mot formodning omfattes av unntaket for leiekontrakter (ikke blir ansett som en bygg- og anleggskontrakt), kommer anskaffelsesloven til anvendelse. Det innebærer at kontraktsinngåelse direkte med aktuelle eiendomsselskap vil innebære et brudd på kravet til konkurranse i anskaffelsesloven 5, med mindre man kan sannsynliggjøre at det ikke forefinnes andre potensielle leverandører i aktuelle område, da forutsatt at de får samme støtte til finanisering (i form av prosjektering og husleiegaranti), jf. likebehandlingsprinsippet. Slik overtredelse vil ikke få noen økonomiske konsekvenser. Det dreier seg ikke om en ulovlig direkte anskaffelse i regelverkets forstand, og ergo er overtredelsesgebyr ikke 10

11 aktuelt. Videre har det ikke vært andre deltakere i konkurransen, og følgelig kan det ikke fremmes noe erstatningskrav. Denne subsidiære konklusjonene innebærer også at Sametinget vil bryte regelverket - i egenskap av fremtidig eier i selskapet - dersom aktuelle leiekontrakt inngås / medvirke til regelbrudd ved sin støtte/finansiering. 11