Ullensaker kommune Regulering

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 49/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging DETALJREGULERING AV B4 GYSTADMYRA - SLUTTBEHANDLING Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for B4 Gystadmyra, datert med bestemmelser datert , sist revidert Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/ Side 1 av 11

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2014/ Side 2 av 11

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for B4 Gystadmyra, datert med bestemmelser datert , sist revidert Ullensaker, Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2014/ Side 3 av 11

4 Saksbehandler: Iselin Bennick Benum Vedlegg: 1. Plankart for Gystadmyra B4 datert sist revidert Bestemmelser Gystadmyra B4 datert siste revidert Planbeskrivelse Gystadmyra B4 datert sist revidert Situasjonsplan og illustrasjoner 5. ROS-analyse datert VAR-notat Gystadmyra B Geoteknisk rapport Løvlien Georåd datert Arealrapport for Gystadmyra B4 9. Merknader til offentlig ettersyn 10. Særutskrift 1. gangsbehandling av detaljreguleringsplan for felt B4 på Gystadmyra Saksdokumenter: SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for B4 Gystadmyra datert med bestemmelser datert , sist revidert På vegne av utbygger, Romeriksåsen AS, fremmer forslagstiller Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan forslag til detaljregulering av boligområdet B4 Gystadmyra. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av konsentrert småhusbebyggelse innenfor felt B4 på Gystadmyra, gnr 117 bnr 586. Planområdet er en del av den fremtidige bydelen Gystadmarka som ligger øst for Jessheim sentrum. Området ligger mot sør på Gystadmarka, i nærheten av Algarheimsvegen (fylkesveg 174), og vil få adkomst fra Myrvegen via en felles adkomstveg. Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan fra 2008 er planområdet avsatt til framtidig boligområde. Kommuneplan for lå ute på offentlig ettersyn frem til 1. mars Der ligger planområdet inne som nåværende boligbebyggelse med en hensynssone der vedtatte reguleringsplaner fortsatt skal gjelde. Kommunedelplan for Gystadmarka I kommunedelplan for Gystadmarka, vedtatt , er området avsatt til nåværende boligbebyggelse med en hensynssone der vedtatte reguleringsplaner fortsatt skal gjelde. I planen presiseres det at den nye bydelen skal ha et kompakt og tett bydelssentrum, og en lavere utnyttelse utover fra den sentrale aksen. Mot kulturlandskapet i øst legges det til rette for småhusbebyggelse med middels eller lavere utnyttelse. Det forutsettes at det tas i bruk framtidsrettede løsninger for overvannshåndtering og at grunnvannstanden i området ikke senkes. Reguleringsplan for Gystadmyra Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt , åpner opp for bygging av blokker/leilighetshus/konsentrert småhusbebyggelse i inntil 4 etasjer. Tillatt grad av utnytting er %BYA= 30% innenfor feltet. De tilhørende bestemmelsene hjemler krav om detaljregulering før det kan bygges innenfor planområdet. Saksnr. 2014/ Side 4 av 11

5 Planprosess Oppstartsmøte og varsling Oppstartsmøte ble avholdt den Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikes Blad den Berørte parter og regionale myndigheter ble varslet med brev datert Det kom inn 5 merknader i forbindelse med oppstartsvarselet: - Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Akershus Fylkeskommune, datert Statens Vegvesen, datert NVE, datert Jernbaneverket, datert Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Offentlig ettersyn Planforslaget ble vurdert av Arkitekturrådet i deres møte den , og med utgangspunkt i tilbakemeldinger gitt i dette møtet ble det utarbeidet et revidert planforslag som ble fremmet til 1.gangsbehandling. Planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) i møte den under sak 247/14. Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden Under offentlig ettersyn kom det inn 7 merknader, disse er oppsummert og kommentert nedenfor: 1. Ruter As, epost datert Poengterer at planområdets nærmeste kollektiv tilbud er 700 meter unna, og at frekvensen på dette busstoppet er 2 ganger i timen per retning. Ber om at en setning fra planbeskrivelsen som beskriver planområdet som «sentralt på Jessheim som har et velutviklet kollektivtilbud» endres så det viser de faktiske forhold. Ruter understreker at det bør sikres gode sykkelmuligheter, og at det bør tas inn krav om antall sykkelparkeringsplasser og kvaliteten på disse i bestemmelsene. Setningen som siteres i merknaden er noe uklar, men er ment å henvise til at Jessheim har et velutviklet kollektivtilbud, og at planområdet har en sentral plassering i nærheten av Jessheim sentrum. Det stemmer at Gystadmarka har et begrenset kollektivtilbud i dag, men på sikt planlegges det å opprette en ny busstrasé som vil gi bydelen en bedre kollektivdekning. I tillegg legger kommunedelplanen for Gystadmarka opp til at det skal etableres et velutviklet gang- og sykkelvegnett med gode forbindelser til Jessheim sentrum, dette vil bidra til å gi Gystadmarkas fremtidige innbyggere en bedre tilgjengelighet til kollektivtilbudet på Jessheim. Krav om avsetting av areal til sykkelparkering tas inn i bestemmelsene, men da alle boliger får egen garasje der sykkelen kan parkeres trygt og lett tilgjengelig er det ikke ansett som hensiktsmessig å sette krav til opparbeidelsen av disse plassene. 2. Jernbaneverket, brev datert Planforslaget berører ikke jernbanens interesser, og Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget. Tas til etterretning. Saksnr. 2014/ Side 5 av 11

6 3. Hafslund Nett, brev datert Hafslund Nett har elektriske anlegg innenfor planområdet og gir generell informasjon knyttet til deres anlegg. Tas til etterretning. 4. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen har ingen merknader til det oversendte reguleringsforslaget. Tas til etterretning. 5. Akershus fylkeskommune, brev datert Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gange, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk, og anbefaler at det fastsettes strenge parkeringsbestemmelser med maksimumnormer. Det bør også stilles krav til anlegg for sykkelparkering, og disse bør fortrinnsvis være under tak og nær inngangspartiet. Fylkesrådmannen viser til sin uttalelse til varsel om oppstart og har ingen ytterligere merknader knyttet til automatiske fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner. Det vises til kommunedelplan for Gystadmarka, der det fastsettes at barn og unges interesser skal ivaretas i planleggingen, samt punkt 5 i RPR for barn og unge. Fylkesrådmannen anbefaler at det stilles krav til tidspunkt for opparbeidelse av leke- og fellesarealer, samt solforhold og siktlinjer. Fylkesrådmannen viser til prinsippet om universell utforming og legger til grunn at dette vektlegges i det videre arbeidet. I planforslagets bestemmelser er tillatt parkering innenfor planområdet angitt med minimumsnorm. Dette er gjort da det legges opp til at hver boenhet for egen garasje i direkte tilknytning til huset der det også er mulighet for å parkere en ekstra bil på forplassen til husene dersom beboerne ønsker det. I tillegg er det satt av areal til to gjesteparkeringsplasser med totalt 15 p-plasser rett ved adkomstvegen til feltet. Denne løsningen gjør det vanskelig å estimere det totale antall parkeringsplasser i det endelige prosjektet, og en maksimumsnorm er derfor ikke ansett som hensiktsmessig. I tillegg legger den detaljerte utformingen av plankartet, der det blant annet ikke er avsatt areal til parkering langs det interne vegnettet, begrensninger på mulighetene for vesentlige økninger i antall parkeringsplasser innenfor planområdet. Krav om avsetting av areal til sykkelparkering tas inn i bestemmelsene, men da alle boliger får egen garasje der sykkelen kan parkeres trygt og lett tilgjengelig er det ikke ansett som hensiktsmessig å sette krav til opparbeidelsen av disse plassene. Øvrige punkter i merknaden fra Akershus Fylkeskommune tas til etterretning. 6. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor sitt ansvarsområde og har ingen konkrete merknader. Viser til kommunens ansvar som planmyndighet, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 10. april Tas til etterretning. Saksnr. 2014/ Side 6 av 11

7 7. Norges vassdrags- og energidirektorat, epost datert NVE har ingen merknader til planen. Tas til etterretning. ENDRINGER PÅ PLANEN ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Det er gjort følgende endringer i bestemmelsene: - Under punkt er det lagt til følgende setning: «Det skal avsettes plass til minimum 2 sykkelparkeringsplasser i tilknytning til hver boenhet». Det er gjort følgende endringer i plankartet: - Gjennomført kartforretning har vist at eiendomsgrensene i kartgrunnlaget ikke var korrekte. Det er derfor blitt gjort en liten parallellforskyvning og rotering for at plankartet skal stemme overens med de korrekte eiendomsgrensene. Oppbyggingen av plankartet er uendret, men forskyvningen har resultert i mindre endringer i arealene på de forskjellige formålene. Dette gjør at tillatt %BYA innenfor BKS5 økes fra 48 til 49% og BKS10 fra 49 til 50%, men samlet %BYA for hele feltet ligger fortsatt på under 35%. - Regulert senterlinje for veg er tatt inn i plankartet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål i planen Hovedformål Underformål Benevnelse SOSI-kode Areal Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse BKS m² Renovasjonsanlegg BRE m² Felles uteoppholdsareal/lek BLK m² Annet uteoppholdsareal BAU m² Samferdselsanlegg og tekn. infrastr. Kjøreveg f_skv m² Annen veggrunn m² Parkering P m² Planområdet ligger ved Myrvegen øst for Jessheim sentrum, og er en del av den nye bydelen Gystadmarka. Det har en størrelse på 22,23 daa og grenser mot eksisterende og planlagt bebyggelse i nord, vest og sør. I øst grenser planområdet mot kulturlandskap. Planområdet er flatt med tre- og buskvegetasjon samt noe dyrket mark. Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Planforslaget legger opp til en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse plassert langs begge sider av den interne boliggaten som er lagt som en sløyfe gjennom planområdet. Langs boliggatene er det avsatt areal til overvannshåndtering. Den foreslåtte utbyggingen legger til rette for totalt 71 boenheter. Utnyttelsen for hele planområdet totalt ligger på 35% BYA, mens feltene avsatt til boligformål har en %_BYA på mellom 44 og 52%. Sentralt i området blir det et felles leke- og uteoppholdsareal som kobles sammen med boligene og omkringliggende arealer med snarveger mellom bebyggelsen. Alle boliger er lagt slik at de får en gateside og en hageside, enten mot fellesarealene i midten eller mot den omkringliggende grøntstrukturen. Saksnr. 2014/ Side 7 av 11

8 Det er planlagt parkering i garasje og oppkjørsel på egen tomt i tillegg til gjesteparkering ved innkjøringen til feltet. Rekkefølgebestemmelsene sikrer opparbeidelse av adkomstveg, omkringliggende grøntstruktur og grendelekeplass i tråd med gjeldende utbyggingsavtale. Det sikres også at teknisk infrastruktur og felles leke- og uteoppholdsarealer opparbeides før bebyggelsen ferdigstilles. Den foreslåtte utbyggingen er i tråd med føringer i kommunedelplanen og gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra. VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnede mål Kommunedelplanen for Gystadmarka, vedtatt av Kommunestyret den , legger opp til et kompakt og tett bydelssentrum med en lavere utnyttelse utover fra den sentrale aksen. Bebyggelsen mot kulturlandskapet i øst skal det ha den laveste utnyttelsen med småhusbebyggelse med middels eller lavere utnyttelse. Det skal utarbeides overordnede planer for overvannshåndtering og grunnvannstanden i området skal ikke senkes. Selv om det foreslås en høy utnyttelse på felt B4, danner den lave småhusbebyggelsen en naturlig nedtrapping fra blokkbebyggelsen ved Myrvegen mot kulturlandskapet i øst. Den foreslåtte løsningen tar også hensyn til det høye grunnvannet ved å legge parkering på bakkeplan/garasjer fremfor i parkeringskjellere. I kommunedelplanen er planområdet pålagt en hensynssone der gjeldende reguleringsplan for området skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt , åpner for bygging av blokker/leilighetshus/konsentrert småhusbebyggelse i inntil 4 etasjer. Planforslaget legger opp til en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse, og er dermed i tråd med gjeldende reguleringsplan. Den foreslåtte utnyttelsen er på 35% BYA for hele feltet samlet. Dette er noe høyere enn i gjeldende reguleringsplan, der tillatt grad av utnytting er 30% BYA. Den økte utnyttelsen drøftes under punktet «Utnyttelse» lenger ned i saken. I boligbyggeprogrammet, vedtatt , har B4 en kvote på 150 boliger i og 100 boliger i Planforslaget legger opp til en utbygging med 71 boenheter, hvilket er lavere enn den innvilgede kvoten. Avviket skyldes at det planlegges å bygge konsentrert småhusbebyggelse istedenfor blokker som opprinnelig tenkt. De dårlige grunnforholdene i området gjør det vanskelig å bygge blokker med parkeringskjeller, og løsningen er derfor akseptabel. Endelig antall boenheter vil avklares i forbindelse med byggesaken. Utforming og kvaliteter Prosjektets utforming med boliger plassert på begge sider av den planlagte vegsløyfen gir en tunfølelse som er i tråd med visjonen for Gystadmarka bydel. Den lave bebyggelsen fungerer også som en nedtrapping fra blokkbebyggelsen vest for planområdet mot kulturlandskapet i øst. De to boligtypene har et enhetlig formspråk og er plassert om hverandre inne på feltet, hvilket gir området god sammenheng og helhet. Situasjonsplanen viser en oppdelt bebyggelsesstruktur med maks fire boenheter kjedet sammen, dette gir boligene luft og bidrar til å åpne opp den tette utbyggingen. Flere av disse åpningene opparbeides som snarveger for myke trafikanter og bidrar til friere bevegelse gjennom området. I tillegg til det sentrale uteoppholdsarealet har planområdet tilgrensende grøntarealer på alle kanter som kobler seg opp mot en overordnet grøntstruktur. Saksnr. 2014/ Side 8 av 11

9 Terrenget innenfor planområdet er flatt, hvilket gjør at krav til universell utforming for boligavkjørsel og inngangsparti er mulig å innfri uten problemer. Det gjør også at uteoppholdsarealer er lett tilgjengelig for alle. Begge de foreslåtte boligtypene er tilpasset Husbankfinansiering, hvilket innebærer at de er både miljøvennlige og universelt utformet. Utnyttelse og arealdisponering Plankartet viser at feltene avsatt til boligformål har %_BYA på mellom 44-52%. Dette er en høy utnyttelse, men det begrunnes blant annet med type uteoppholdsareal og valg av boligtype. Det er utarbeidet et detaljert plankart der plasseringen av den interne vegsløyfen, samt det sentrale felles uteoppholdsarealet med forbindelser til omkringliggende arealer er formålssikret. Dette gjør at arealene avsatt til bolig blir små og oppdelte med en høyere utnyttelse enn hvis plankartet hadde vært mindre detaljert. Ved å sette av det sentrale grøntområdet som felles uteoppholdsareal for alle boligene, dekkes utearealskravet opp her, og det er mindre behov for private hagearealer. Likevel er det avsatt minimum 35m 2 med private hagearealer samt takterrasser til at alle boligene på 30/40m 2. Dette gir attraktive og varierte uteoppholdsarealer, både felles og private. I etterkant av offentlig ettersyn er det gjort noen mindre endringer på plankartet i tråd med ny oppmålingsforretning som har resultert i at tillatt BYA innenfor felt BKS5 og BKS10 har økt med 1% til henholdsvis 49% og 50%. Økningen ansees ikke å være et problem da det ikke legges opp til en endring i utbyggingsprosjektet. Utnyttelsesgraden for hele feltet ligger fortsatt på under 35% etter økningen, hvilket er tilsvarende utnyttelse som da saken ble lagt frem til 1. gangsbehandling. Boligfeltet som helhet vil få en utnyttelsesgrad på 35% BYA, hvilket er noe høyere enn utnyttelsen på 30% BYA som angitt for feltet i gjeldende reguleringsplan. Den økte utnyttelsen er i tråd med overordnet føringer om høy utnyttelse ved utbygging av dyrket jord og fortetting i nærheten av kollektivknutepunkt. Basert på disse føringene samt begrunnelsene over er ikke den høye utnyttelsen i prosjektet ansett som et negativt avvik. Planforslaget presenterer en blanding av to boligtyper, kjedede eneboliger i to etasjer koblet sammen med en enkel garasje med terrasse på taket og rekkehus/«townhouse» med 2,5 etasjer, takterrasse og integrert garasje. Maks høyde for boligene er satt til 9,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, mens frittstående garasjer tillates oppført med mønehøyde 5 meter og gesimshøyde 3 meter. Boligene ligger tett langs begge sider av den interne adkomstvegen. Alle boligene har hager ut mot tilgrensende grøntområder eller mot det sentrale uteoppholdsarealet. Den planlagte utbyggingen fyller hele feltet, og det er dermed liten mulighet for videre utbygging på tomten senere. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Planområdet grenser til planlagt grøntstruktur på alle kanter (FG 3-4 og SV 4-5 i gjeldende reguleringsplan). Disse arealene skal opparbeides med stiforbindelser og overvannsanlegg i henhold til godkjent detaljplan før det gis ferdigattest for boligene innenfor planområdet. Grøntarealene er en del av en overordnet grøntstruktur på Gystadmyra som kobler seg til grendelekeplassen i sør samt skaper forbindelser for myke trafikanter mellom boligfeltene og videre mot resten av bydelen og Jessheim sentrum. I øst grenser grøntstrukturen mot kulturlandskap der det foreløpig ikke foreligger noen planer om fremtidig utbygging. I gjeldende reguleringsplan er det regulert inn en grendelekeplass sør for planområdet som skal betjene alle beboerne på Gystadmyra. Denne skal stå ferdig senest når 100 boliger er tatt i bruk. Siden det skjer mye i området for tiden er det sannsynlig at den blir opparbeidet snart. Innenfor planområdet er det avsatt et sentralt grøntareal som skal fungere som felles leke- /uteoppholdsareal. Det etableres grønne forbindelser gjennom planområdet som kobler fellesarealene sammen med den omkringliggende grøntstrukturen og gir beboerne snarveger Saksnr. 2014/ Side 9 av 11

10 gjennom området som et alternativ til boliggatene. I tillegg til fellesarealene får hvert enkelt bolighus en liten privat hageflekk samt takterrasser på 30m 2 eller 40m 2 avhengig av hustype. Trafikk Feltet har adkomst fra Myrvegen via en felles adkomstveg for alle feltene innenfor gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra ( ). Myrvegen er en del av hovedvegnettet i den nye bydelen Gystadmarka, og herfra vil det bli gode forbindelser til E6 i nord, Algarheimsvegen i sør og Jessheim sentrum i sør og vest. Langs adkomstvegen vil det bli anlagt fortau som kobler seg opp mot det øvrige gang- og sykkelnettverket i området. Dette vil gi beboerne gode forbindelser til resten av bydelen og Jessheim sentrum. Etterhvert som Gystadmarka bydel blir utviklet videre er det foreslått en mulig busstrasé langs Myrvegen som vil gi beboerne et bedre kollektivtilbud utover dagens busstopp langs fv Det er ikke planlagt fortau langs boliggatene inne på feltet, men det anlegges forbindelser mellom boligene og gjennom grøntområder som vil gi myke trafikanter mange snarveger når de beveger seg innad på feltet og ut mot omkringliggende områder. Det er planlagt fotgjengeroverganger med opphøyde felt som et trafikksikkerhetstiltak der forbindelser for myke trafikanter krysser kjørevegen. Det interne vegnettet anlegges som en sløyfe som vil fordele trafikken noe inne på feltet. Boligfeltet vil i tillegg være det siste før kulturlandskapet i øst, der det ikke er planlagt noen videre utbygging. Dette gir lite trafikk på feltet. Parkering Det skal avsettes minimum 2 parkeringsplasser per boenhet innenfor planområdet. En av disse parkeringsplassene vil ligge i garasje tilknyttet hvert enkelt bolighus. Den andre parkeringsplassen er tenkt plassert på forplassen til husene. Boliggaten vil dermed bli uten gateparkering, hvilket gir et tryggere bomiljø for barn og voksne. I tillegg er det planlagt to felles parkeringsarealer med totalt 15 parkeringsplasser for gjester. Disse er plassert nær adkomstvegen til feltet i sørvest, hvilket begrenser unødvendig kjøring inne på feltet utenom beboernes kjøring til egne boliger. For å imøtekomme merknader fra Akershus Fylkeskommune og Ruter til offentlig ettersyn er det lagt inn en setning i bestemmelsene som sikrer at det avsettes areal til minimum 2 sykkelparkeringsplasser i tilknytning til hver boenhet. Det er ikke stilt krav til opparbeidelse av disse plassene, da dette ikke virker naturlig med den planlagte boligstrukturen. Rekkefølgebestemmelser Det er krav til opparbeidelse av adkomstveg (FT1 i gjeldende reguleringsplan), tilgrensende grøntområder og grendelekeplass i forbindelse med ferdigstillelse av boliger innenfor planområdet. Dette er i tråd med utbyggingsavtale for Gystadmyra del 1 og 2 som fastsetter fordeling av ansvar og kostnader ved utbygging i området. Tiltakene vil gjennomføres av Gystadmyr Utbygging AS og vil etterhvert tas over av Gystadmyr Grønt Sameie som vil ha ansvar for framtidig drift og vedlikehold. Grunneierne er pliktet til å bidra økonomisk til utformingen og vedlikeholdet av disse arealene, alle med eierandeler innenfor planområdet er pliktet til medlemskap i dette sameiet. Da disse tiltakene er viktige for kvalitetene i boligfeltet er kravene tatt inn i rekkefølgebestemmelsene for utbyggingen selv om de også er hjemlet i utbyggingsavtalen knyttet til den gjeldende reguleringsplanen. Det er også krav til opparbeidelse av felles leke/uteoppholdsareal og grøntareal inne på planområdet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boliger innenfor feltet. Ved etappevis utbygging vil kravet gjelde for direkte tilgrensende felles grøntareal, dette for å sikre en hensiktsmessig opparbeidelse av grønt arealer i forhold til ferdigstilte boliger. Under rekkefølgekrav for teknisk infrastruktur spesifiseres det at det skal foreligge midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for feltets tekniske anlegg før det kan gir midlertidig Saksnr. 2014/ Side 10 av 11

11 brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor planområdet eller innenfor hvert byggetrinn. VA-anlegg skal være godkjent som driftsklart før bebyggelsen det skal betjene kan igangsettes. KONKLUSJON Den foreslåtte utbyggingen er i tråd med føringer i kommunedelplanen og i gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra. Planen legger opp til en høy utnyttelse i forhold til planlagt boligtype samtidig som det sikres tilfredsstillende mengder uteoppholdsarealer med varierende karakter. For å imøtekomme merknader til offentlig ettersyn er det lagt til et punkt i bestemmelsene som sikrer at det avsettes areal til sykkelparkerings i tilknytning til hver bolig. Utover dette kom det ingen betydelige merknader, og det er ikke gjort flere endringer på den planen som lå ute på offentlig ettersyn. På grunnlag av dette anbefaler Rådmannen Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta detaljreguleringsplanen for B4 Gystadmyra slik det nå foreligger. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2014/ Side 11 av 11