Kystbyen Slemmestad 2030

Transkript

1 Kystbyen Slemmestad 2030 Kommunedelplan for Slemmestad Planbeskrivelse del 3 Soner og delområder - forslag til arealbruk 4. februar 2011 Visjon for Slemmestad 2030: Slemmestad er en levende liten by med nærhet til fjorden og grønne attraktive rekreasjonsområder. Det er et sted med identitet og særpreg, knyttet til unik geologi, stolt industrihistorie og et blomstrende kulturliv. Røyken kommune, plan- bygg og oppmålingsenheten 1

2 0. Innholdsfortegnelse 0. Innholdsfortegnelse Forord Soner og delområder Inndelig delområder Beskrivelse av delområder forslag til arealbruk Sone 1 Sentrum Landskap og bebyggelse, akser og siktlinjer Prinsipper for organisering av bebyggelse Tetthet og byggehøyder Mulig utbyggingspotensial i sentrum Generelt om byggehøyder Vaterland Fabrikkområdet ved havna Fabrikktomta Området Odden Marina Tåjestranda Næringsområdene langs Slemmestadveien og Eternittveien (Bjerkås) Sone 2 Rortunet og Boligveien Heimannsåsen og Vaterlandsveien Området Boligveien, Rortunet, Bøbekken og Odalsveien Sone 3 Boligområder, idrett og grøntområder Nyveien/Ødegårdsmarka Slemmestadåsen (ytterst på Odden og sørover) Tåjeåsen Nilsemarka og ungdomsskolen

3 1. Forord Dette dokumentet er del 3 del i planbeskrivelsen, her omhandles forslag til sonedeling og forslag til endring av arealbruk i de enkelte delområdene. 3

4 2. Soner og delområder Det er flere formål med sonedelingen, den skal angi rekkefølge i utbygging og den skal gi mulighet til å fastsette ulike bestemmelser de forskjellige sonene. Det kan relateres til en ønsket utvikling fremover, angi retning på videre utbygging. Utbygging starter i sone 1, med mulighet for å utvide sone 1 til et større område etter hvert, f.eks gjøre utbyggingssone 2 om til 1 og la sentrumsbestemmelsene gjelde også der, hvis det er naturlig. Inndeling i soner, utbyggingsrekkefølge. 1.1 Inndelig delområder Her følger et forslag til inndelinger av planområdet i delområder Sone 1: Sentrum - Vaterland - Fabrikkområdet ved havna - Fabrikktomta - Tåjestranda - Odden. - Næringsområdene langs Slemmestadveien og Eternittveien (Bjerkås). (tilhører utbyggingssone 1 og har egne bestemmelser) Sone 2: Rortunet og Boligveien - Heimannsåsen - Området Boligveien, Rortunet, Bøbekken og Odalsveien. Sone 3: Boligområder, idrett og grøntområder 4

5 - Nyveien/ Ødegårdsmarka - Slemmestadåsen (ytterst på Odden og sørover). - Nilsemarka og ungdomsskolen - Tåjeåsen Inndeling i delområder 5

6 3. Beskrivelse av delområder forslag til arealbruk Stolt industrihistorie - sementfabrikken 100 års - industrihistorie 3.1 Sone 1 Sentrum Etter nedleggelsen av sementfabrikken på tallet har det skjedd lite utvikling i sentrum ved havna. Etter at Rortunet kjøpesenter ble bygget har det meste av næringsliv, handel og folkeliv flyttet seg dit. Noe aktivitet er imidlertid skapt rundt Sekkefabrikken, dette takket være at Slemmestad har blitt utpekt til et kulturelt sentrum i Røyken kommune. Den gamle sekkefabrikken inneholder bibliotek, sementmuseum, geologisenter og kulturhuset Sekkefabrikken. Det gamle Hotell Norge benyttes av kulturskolen. Den største utfordringen for denne planen er å legge til rette for en utvikling av sentrum i Slemmestad med varierte og attraktive tilbud for hele befolkningen. Hva skal til for at Slemmestad skal utvikles til en by med en tett bymessig struktur og med høy estetisk kvalitet? Hvordan skal den nye byen forholde seg til landskapet og fjorden? Er noen landskapsdrag, siktlinjer eller akser viktigere enn andre? Hvor tett og hvor høyt skal man bygge i sentrum? Hvilke type av bebyggelsesstruktur skal man satse på i sentrum, kvadratur eller lameller? Hvor mye bør bevares av eksisterende bebyggelse og hva kan man eventuelt gi nye funksjoner i nye sammenhenger? Landskap og bebyggelse, akser og siktlinjer Slemmestad har en flott beliggenhet med nærhet til fjorden og til åsene og det grønne rundt, til attraktive rekreasjonsområder. Beliggenheten helt i vannkanten er unik med den visuelle kontakten inn mot Oslo og utsikten videre utover fjorden er viktig å ivareta. Samtidig er det viktig å opprettholde synligheten ut til friområder og grønne drag fra sentrumsområdet gjennom åpninger i bebyggelsen. Det er noen viktige akser og siktlinjer som bør ivaretas i planen. Landskapet gir føringer, det er viktig å utnytte stedlige kvaliteter for å styrke kontakten mellom byen og fjorden. Et viktig grep vil være å åpne opp aksen mellom området ved Rortunet og fjorden, ved at Boligveien får passere Sekkefabrikken og fortsette ned mot havna. Aksen og sikten fra Vaterlandsveien mot fjorden er også viktig, samme gjelder siktlinjer på tvers av landskapsrommet, dalen. 6

7 Fig 5: Viktige siktlinjer i Slemmestad Kontakten, visuelt og funksjonelt, mellom byen, bebyggelsen og landskapet må ivaretas i planen. Topografien er spesiell i Slemmestad, med flere karakteristiske øst- vestgående koller og åser. Det er naturlig at bebyggelsen inspireres av landskapet(se kart over topografi nedenfor). Som landskapet, så bebyggelsen, den kan variere i høyde, det kan være høyhus ved siloene og høyhus i Vaterland osv. (varierende høyder som Slemmestad Brygges skisse til utforming av Vaterland se illustrasjon) Prinsipper for organisering av bebyggelse Landskapet i Slemmestad er formet som et amfi. Det er naturlig at bebyggelsen organiseres etter samme prinsipp. Det innebærer at man bygger med landskapet, som betyr det at det er naturlig å bygge mye høyere når man kommer inn mot Tåjeskråningen og lavere ned mot sentrum og havna (amfiet) og åpne mot fjorden. Man kan også kombinere amfi-prinsippet med å bygge høyt og monumentalt i sentrum mot havna og satse på å skape en variasjon av større og mindre rom innenfor dette, som en liten idyllisk middelalderby slik vi finner eksempler på i Bo 01 i Malmø, eller som den selvgrodde strukturen vi allerede har langs Odalsveien. Fig 10: Amfi og mur ulike prinsipper for utbyggig i sentrum 7

8 Samtidig som man bygger høyt mot Tåjeåsen og mot deler av havna så kan man la prinsippet for utbyggingen være kvartalstruktur; den kan bestå av bygg med noenlunde jevn høyde i hele planområdet på 3-5 etasjer, med gater plasser, torg og parker, med en blanding av offentlige, halvoffentlige og halvprivate og private som kjennetegner en by. Fig 7-9: Kvartalstruktur og sentrumsakse Tetthet og byggehøyder I planprogrammet til denne planen ble det satt opp tre ulike alternative forslag til tetthet, lav, middels og høy utnyttelse. I løpet av den tiden som har gått siden det har blitt et større fokus på viktigheten av å utvikle Slemmestad bymessig og få en større tetthet og høyere utnyttelse i de sentrale deler av Slemmestad. Planprogrammets vurderinger i forhold til tetthet er fortsatt aktuelle i forhold til en realistisk utbygging de nærmeste årene. En utbygging vil på kort sikt begrenses av den til enhver tid gjeldende kapasitet på infrastruktur i området, det gjelder både VA og vei. På lang sikt kan man tenke seg tett bystruktur i området mellom Rortunet og sentrum. På kort sikt, hvis man ønsker en tett bymessig bebyggelse i sentrum, bør denne i første omgang konsentreres om Vaterland, fabrikkområdet og i mindre grad om utkantene Vi har også gjort en skjønnsmessig vurdering av utbyggingspotensialet på de ulike eiendommene (se tabell). Når man tar med den totale eiendommen, så må man i tillegg til tomtearealet legge til gateareal samt areal til parker og offentlige plasser. En tomt kan f.eks være et storkvartal, innenfor dette igjen vil det være behov for adkomstveier, gangveier, lekeplasser felles og privat uteareal og areal til parkering. P-plasser og veiareal kan ikke regnes med i regnestykket som gjelder felles uteareal. Hvilke bebyggelsesstruktur man velger er også helt avgjørende for hvor tett men kan bygge (enebolig kontra blokk). For å utnytte tomtene så godt som mulig er det hensiktsmessig å plassere det meste av parkeringen i kjeller. På bakken vil det konkurrere med det utearealet som er en begrenset ressurs i forhold til maksimal utnyttelse (tetthet) Høyde på bygninger må sees i sammenheng med bredde på gater. Jo høyere bygninger jo bredere må gatene være for å få inn tilstrekkelig lys og luft. Noen steder kan man tillate smale smug og høye hus men det må være unntaket, ikke regelen (eks fra Asker). På et overordnet plannivå er det for tidlig å fastsette eksakte utnyttelsesgrader for hver enkelt eiendom. Det må komme som følge av en mer detaljert områdereguleringsplan for 8

9 sentrumsområdet. I en slik plan må hovedgatestruktur og offentlige plasser parker avsettes i tillegg til tomtene. Eventuelt kan man på dette plan- nivået lage visse skissemessige føringer for gate og tomtestruktur for deretter å lage detaljreguleringsplaner for stortomter eks. Fabrikktomta eller Vaterland som hver sin stortomt. Det viktigste på dette plannivået er å stille krav til kvalitet på det som planlegges/ bygges, samt gi føringer til valg av bebyggelsesstruktur byggehøyder og tetthet Mulig utbyggingspotensial i sentrum Eiendom Areal i daa Vaterland, deler av fabrikktomta, Slemmestad Brygge Fabrikktomta, DNB Nor sin eiendom Nytt anlegg for Norcem Industritomt ved havna - Norcem sin eiendom Det er lagt følgende forutsetninger til grunn: 100 kvm pr boenhet(ved en dobling halveres antallet boenheter) Det bygges i snitt 4 etasjer med boenheter 25% BYA gir 2,5 boenheter pr dekar Det forutsettes at parkering skjer i form av P-kjeller. 25% BYA 30% BYA 35% BYA Generelt om byggehøyder I kommunedelplanen kan det foreslås overordnede rammer for byggehøyder i de nye utbyggingsområdene i sentrum (se illustrasjonsskisse). Med overordnede rammer menes angivelse om maksimal gesims/mønehøyde og gjennomsnittlig etasjeantall for ny bebyggelse innenfor et nærmere angitt område eller felt. Hensikten med å fastlegge maksimale byggehøyder er først og fremst å sikre viktige kvaliteter, som for eksempel siktlinjer, god tilpassing til særskilt viktige bygningsmiljøer, kontinuitet og sammenheng mellom bebyggelse i de forskjellige områdene, sjøen osv. Videre er det også viktig å angi byggehøyder for å sikre riktig utnyttelse av sentralt beliggende tomter. Vanlig praksis er at byggehøyder fastlegges i den enkelte reguleringssak. Erfaring fra andre områder og andre kommuner viser imidlertid at dette skaper liten forutsigbarhet, både for kommunen og for utbyggere og naboskap. Praksisen kan også føre til at byggehøydene øker fra prosjekt til prosjekt, og at etablerte byggehøyder i et område utfordres i hver enkelt påfølgende reguleringsplan. Vurderingene som gjøres i en kommunedelplan er overordnede og det bør tas høyde for at vurderinger om byggehøyder i forbindelse med detaljplaner kan konkludere med at kommunedelplanen bør fravikes. Dette må i så fall begrunnes med utgangspunkt i de mål for byutviklingen som fastlegges i kommunedelplanen. Videre må det dokumenteres at viktige kvaliteter ikke reduseres som følge av økte byggehøyder Vaterland Et fremtidsbilde: Er man turist eller bare en lokal søndagsturgåer kan man gå gjennom Vaterlandsgata fra torget i syd forbi Taksibua og Badet, Tangogårda og Sekkefabrikken, forbi Portnerstua og videre til, og gjennom Fabrikkporten. I aksen inn mot Tåjeåsen ligger et signalbygg, her kan man ta heisen opp til 9

10 utsiktspunktet på toppen av Tåjeåsen. Fra dette punktet kan de ta mange ulike turer, men her velges en sving innom kunstsenteret i slambassenget, videre på botanikk og geologitur gjennom tåjeskogen til Tåjestranda og deretter kyststien tilbake til sentrum. Turen avsluttes med et besøk i kafe/restauranten Badet. Området består visere av det gamle sentrumskvartalet med sekkefabrikken, biblioteket med geologisenter, kulturskole, Gamle slemmestad pub samt noe annen næring. Området ligger i hjertet av gamle Slemmestad og grenser mot havna og sjøen. I området er det flere verneverdige bygg, gateløp, plasser, parker som bør bevares/utvikles videre. Dette området vil preges av stor variasjon både i bygningstyper og byggehøyder. Denne blandingen mellom nytt og gammelt vil være noe som vil gi dette området sin spesielle karakter. Av viktig bebyggelse finer vi Sekkefabrikken Kulturhus, bygd som tønnefabrikk (tønnene ble brukt til lagring av sement) etter en brann i 1921, seinere omgjort til sekkefabrikk. Like ved ligger det tidligere fyrhuset, nå pub, hvor deler av pipa er bevart. På hver sin side av Vaterlandsveien ligger det karakteristiske badet fra 1922 og den lille bensinstasjonen. Knussestua i Nyveien 2 er blant de få bygningene på Slemmestad bygd før sementfabrikken ble anlagt. Den første arbeiderboligen, kalt Enerboligen, bygd i 1889, står i tilnærmet uendret stand. Ved inngangen til fabrikktomta ligger Portnerstua fra 1920, kontorbygningen fra 1911 (ombygd 1945) og laboratoriet fra 1909 (også ombygd) i et lite parkanlegg danner et fint miljø ved inngangen til fabrikken, dette kan utvikles videre som en sentrumspark med forbindelse ned til sjø/kaiområdet. Det opprustes, belyses og vil da være en grønn lunge i hjertet av sentrum. Parkmiljø ved inngangen til fabrikktomta, Portnerstua og administrasjonsbygget. Foto Dagny M Bakke Vaterlandsveien kan bli Vaterlandsgata. I denne gaten finner vi noen av de viktigste bygningene som foreslås bevart; Taksibua og Badet, Tangogårda, Portnerstua og administrasjonsbyggene. Vaterlandsgata kan sees på som byens hovedgate, den er supplert med et sjarmerende smug mellom badet og torget. Torget defineres klarere, har uklare grenser i dag. Boligveien som miljøgate med sterkere kontakt til fjorden, rette opp aksen! 10

11 Sekkefabrikken, Vaterlandsgata og Taksibua. Foto: Ingrid Kirkerud Ideskisse over området under viser en variert bebyggelse både i høyde og volum. De forslår å bygge også på det grønne området ved havnen. Ved å gjøre dette flyttes havnefronten utover, på den måten vinner de dybde til å ta imot rutebåten til/fra Oslo. Istedenfor et stort åpent rom så forflyttes fokuset nærmere havna. Mange mindre små og intime rom og plasser oppstår innenfor. Skissen viser også at det er tatt hensyn til verneverdig bebyggelse, ved nedtrapping av nabobebyggelse. Det er også foreslått noen høyere bygninger. Disse kan fungere som svar til høye bygg i fabrikkområdet. De kan antakelig uten at det virker problematisk for helheten være noe høyere enn det som er vist i skissen. Spørsmålet om vi bør beholde havneparken slik den er i dag eller utvikle havnefronten(som i eksempelet), må drøftes videre i en detaljplan for sentrum. Vaterland, skisse fra Slemmestad Brygge(Asplan Viak) Fabrikkområdet ved havna I kommuneplanen for ( ) ble hele det gamle industriområdet både ved havna (inkl. Norcem sin eiendom) og fabrikktomten avsatt til fremtidig sentrumsområde. På tross av industri som formål er ute av kommuneplanen så er det fortsatt virksomhet knyttet til sement i Slemmestad. Dypvannskaien er i bruk, båter kommer inn og det foregår lossing og transport av sement (Norcem). I tillegg er det et betongblandeverk på området. (Norbetong). En forutsetning for byutvikling på dagens industriområde ved havna er at Norcem enten flytter sin virksomhet lenger ut i havneområdet eller flytter et annet sted. De har gjennomført et ideprosjekt på dette. Ideen innebærer også å bygge tunell gjennom Tåjeåsen for å slippe tungtrafikken gjennom sentrum. 11

12 Hele Norcems areal er på ca 38 dekar. Hvis areal frigjøres som vist på skissen vil ca 19 dekar være tilgjengelig for sentrumsbebyggelse. Det vil være plass til mer enn 110 boenheter på dette arealet, dette dobles hvis virksomheten flytter helt ut. Flytting av Norcem sitt anlegg, v/ Asplan Viak I dette området vil spørsmålet om riving og/eller transformasjon bli aktuelt. De mest spektakulære byggverk i dette området er de fire siloene fra slutten av 1960-åra, hele 72 meter høye. Disse og den øvrige fabrikkbebyggelsen har stor betydning for området/stedets karakter og identitet. I forbindelse med detaljplan i området må utredes mulighetene for gjenbruk av bygninger utredes. Transformasjon innebærer en forvandling av en bygning gjennom tilpasning til ny bruk, og skiller seg fra ombygging, rehabilitering og modernisering ved at det nye innholdet representerer et kraftig brudd med tidligere bruk. Ved endring av selve hensikten med bygningen, blir identitetsverdien løftet fram på en ny måte. Bygningsmassen representerer idag en viktig miljøverdi, gjenbruk av solide konstruksjoner i stål og betong sparer miljøet for enorme mengder avfall fra riving, og hindrer utslipp fra ny produksjon. En del av bygningene har en sterk identitetsverdi, som bærer av sosialhistoriske og industrihistoriske minner. (fra rapport Ingrid Kirkerud). Industriområdet ved havna, et transformasjonsområde?(foto: Dagny Bakke) - Miljøboliger v/rainer Stange Fabrikktomta I dette området er det noen bygninger som tidligere var del av sementfabrikken. Slambassengene fra 1950-åra er svært karakteristiske der de ligger i skråningen opp mot Tåjeåsen. Det er i dag noe 12

13 næring på området, Kranor er den bedriften som bruker størstedelen av tomta. Foruten Kranor er finner man bil og verkstedsbedrifter samt menigheten Livets ord. Her er det mulig å benytte den bratte bakveggen på ca 40 meter som bakvegg for høy bebyggelse (7 11etasjer). Fra denne bebyggelsen kan det etableres direkte kontakt og adkomstmulighet til parkområder i bakkant; Tåjeområdet. Den resterende delen av den gamle fabrikktomta kan bebygges med næring, bolig og andre sentrumsfunksjoner. Om ønskelig noe småhusbebyggelse sentralt i området (som i Malmø Bo 01). Sentralt på tomta avsettes plass til offentlig plass/park Området Odden Marina I dette området ble det på 80-tallet bygd opp 92 leiligheter(odden boligsameie), med noe service og næringsfunksjoner som legesenter og advokatkontor. I bukta ligger båthavna Odden Marina, deler av denne fungerer også som gjestebrygge. Hurtigbåten mot Oslo går herfra, og det er holdeplass for busser her med forbindelse mot Drammen, Hurum, Asker og Oslo. På kort sikt bedre forhold for båttrafikkanter og å utvikle friområdet og badeplassen. bedre tilgjengeligheten langs kysten/i strandsonen Tåjestranda Nedenfor Tåjeveien med spredt boligbebyggelse i dag, ligger Tåjestranda. Deler av dette området er avsatt til Naturvernområde. Den ytterste odden er en fylling etter sementfabrikken. Eiendommen eies i dag av Røyken kommune. Her skal det utvikles en kombinasjon av friluftsområde og båthavn Næringsområdene langs Slemmestadveien og Eternittveien (Bjerkås) Dette området ligger på grensen mot Asker kommune og går under navnet Bjerkås næringspark. Her er hovedsakelig forskjellige typer næringsvirksomhet, alt fra detaljhandel som dagligvare og konfeksjon til mer plasskrevende handel som Byggform as. Det er kun får boligbygg i området. På Bjerkås er det i dag et mindre kjøpesenter, eierne; Wahl Eiendom ønsker en vesentlig utvidelse av dette senteret. Før krysset til Rustadveien ligger en eiendom som i dag benyttes til bussoppstilling, vask og vedlikehold av busser. Eiendommen eies av Kappa Eiendom, de har en 14 års kontrakt med Ruter om leie av dette arealet. De har planer om en reguleringsplan for området som legger bedre til rette for denne virksomheten i tillegg ønsker de kolonialbutikk ut mot Slemmestadveien. Verken bussoppstilling eller kolonialbutikk er ønskede funksjoner på denne eiendommen. Areal og transportkrevende virksomheter skal først og fremst plasseres i Follestad næringspark. Dette har vært intensjonen i kommuneplanen og i næringsplaner i kommunen. Av kolonialbutikker er allerede flere etablert langs Slemmestadveien, en i Bjerkås næringspark og tre i tilknytning til Rortunet kjøpesenter. Eiendommen til Rortunet kjøpesenter er under utvikling, 6000 nye kvm kommer til her og området opparbeides og vil da bli på ca kvm. I den forbindelse opparbeides rundkjøring i krysset mellom Slemmestadveien og Sundbyveien. Eiendommen rett sydvest for Sundbyveien avsettes i planen til innfartsparkering og parkering. 13

14 3.2 Sone 2 Rortunet og Boligveien Heimannsåsen og Vaterlandsveien Området innbefatter i tillegg til Heimanssåsen også Vaterlandsveien fra Slemmestadveien og ned til gamle sentrum. Heimannsåsen som bygges ut i regi av OBOS som består av blokkbebyggelse (med en befolkning på 50+) vil, ferdig utbygget ha 170 leiligheter til sammen. I forbindelse med dette prosjektet opparbeides lekeplass ned mot Boligveien på eiendommen 38/564. Park og lekeplass på toppen av Heimannsåsen På toppen av Heimannsåden ligger i dag et vannreservoar som ikke er særlig barnevennlig. Man må anta at dette området vil bli hyppigere besøkt i fremtiden, med økende befolkning, det bør derfor dette opparbeides som park/rekreasjonsareal med benker og bord etc. Hensynssone geologi Deler av Heimannsåsen avsettes til hensynssone geologi. Det kan gjelde deler av områdene mellom de nye boligene, samt områder knyttet til skjæringen ved adkomstveien til området samt hellingen mot nord på østsiden av den samme veien (se kart) Oldtidsveien (merket med B på kartet) går gjennom dette området. Den starter i sentrum ved skogen nedenfor Store Slemmestad. Bypark nedenfor gården Store Slemmestad Dette området har tidligere ligget åpent slik at gården kunne nyte godt av utsikten mot fjorden, nå er det helt igjengrodd her. Deler av dette området kan opparbeides til en liten bypark, som naturlig vil knytte seg sammen med det flotte parkarealet rundt Portnerstua, kontorbygget og laboratoriet Området Boligveien, Rortunet, Bøbekken og Odalsveien Her finner vi Rortunet kjøpesenter med 45 butikker og servicetjenester. Boligveien og Odalsveien inneholder variert næring samt offentlige bygg. Her finner man Slemmestad barneskole, barnehage, omsorgssenter, kirke, lege, tannlege, samt annen næring som bilutleie og eiendomsmegler. Det er variert bebyggelse i området med alt fra eneboliger til lav blokkbebyggelse. De gamle arbeiderboligene tilhørende fabrikken ligger i nordre del av Boligveien, ellers er det en blanding av gammel og ny bebyggelse i området. Eksempler fra bo 01 i Malmø. Foto Dagny M Bakke Bøbekken med Rordammen renner igjennom området og ned til gamle sentrum. Deler av bekken ligger i dag i kulvert, men denne er i dårlig forfatning og det er planlagt og satt av midler til åpning av denne. Bøbekken er ett viktig element i Slemmestad, og det er langs deler av bekken opparbeidet gang/sykkelsti. 14

15 Dette området utgjøres av en del av det som er beskrevet som Parkaksen i Slemmestad. Denne aksen strekker seg gjennom tre soner opp mot idrettsanlegget. Bøbekken gang- og sykkelsti og tverrforbindelser Det lages ny og enklere plan for åpning av Bøbekken, for gang og sykkelsti, samt for etablering av nye og opprusting av eksisterende tverrforbindelser.(flytte gangbru fra Rortunet?) Boligveien som miljøgate Mellom sentrum og Rortunet går Boligveien, det er en svært viktig gate og et bindeledd mellom det kommersielle sentrum; Rortunet og opplevelsessentrum ved fjorden ; Vaterland. I området mellom disse punktene legger flere viktige kulturmiljøer (hensynssone kulturmiljø) med arbeider, og funksjonærboliger mm. Et viktig kulturmiljø er Heimen som ligger som nærmeste nabo til kirken og Rortunet. Hensynssoner og bevaringsverdige bygninger 15

16 3.3 Sone 3 Boligområder, idrett og grøntområder Nyveien/Ødegårdsmarka Området består hovedsakelig av eneboligbebyggelse for det meste fra 1920 årene. Her er flere villaer i sveitserstil og tomtene er store. Nyveien som ble anlagt på samme tid går fra gamle Slemmestad sentrum til Sundbyveien (Morbergtoppen). Langs Nyveien finner man i det som tidligere var Folkets hus i Slemmestad, med festasal og kino, et Hindutempel(Foreningen Sanatan Mandir Sabha). 1. mai-feiring utenfor Folkets Hus rundt Foto utlånt av Cementmuseet, Slemmestad. Bolighuset på Karlstad (odalsveien 9)var en typisk sveitserstilsbygning. Foto utlånt av Henning Kristoffersen. Dette området er i dag stort sett ferdig utbygd, men det er mulighet for noe fortting, men kun innenfor enkelttomter. Gjeldende reguleringsplan har 15 % utnyttelse. Dette kan økes noe hvis det tillates fortetting hvis dette ikke endrer områdets karakter. Ved en tettere og mer variert bebyggelse i andre deler av Slemmestad er det viktig å opprettholde noe av den tradisjonelle eneboligbebyggelsen. Ved en variert bebyggelse vil en ha boligtyper for alle deler av befolkningen, noe som igjen er grunnlaget for gode bomiljøer der en har plass til alle samfunnslag. 16

17 Sentrum og Slemmestadåsen Slemmestadåsen (ytterst på Odden og sørover) Dette er ett grøntdrag som går i en ås langs Oslofjorden. Deler av området er naturvernområde med som ligger inne i verneplan for Oslofjorden og er vernet pga sitt spesielle biologiske mangfold med sjeldne forekomster av bla. orkideen flueblomst. Kommunen har ikke myndighet til å overstyre nasjonale verneplaner. Området ligger som en grønn buffer mellom fjorden og Slemmestad, og store deler av bebyggelsen i Slemmestad er derfor lite synlig fra Oslofjorden. I området Odden som er mye brukt som bade- og rekerasjonsområde. Her har Slemmestads innbyggere lange tradisjoner med å samles til blåskjellspising på skjæl-torsdag. Det er noen bolighus innenfor området, samt ett næringsbygg der bedriften Gant har lokaler, som er avsatt til eksisterende næring. Med disse unntakene har området vært avsatt til LNF-område i kommuneplanen. 17

18 Tunet på Odden sett fra sørvest, med uthuset nærmest og bolighuset lengst bak. Foto Jørn Jensen Eiendommen Odden ble bygd opp som et småbruk rundt 1800, både våningshus og uthus er bevart. Seinere ble eiendommen kjøpt av sementfabrikken, og blant annet brukt som sommerbolig for direktører ved fabrikken. Fra den tida er det bevart rester etter et spesielt hageanlegg ned mot fjorden. Kjemikerboligen, tegnet av arkitekt Esben Poulsson og bygd i 1947, funksjonærboligen på Casablanca fra 1941 og driftsbestyrerboligen på Nesset fra 1940 er alle tre gode eksempler på funkisstilen. Kultur- og naturverdiene gjør dette til et interessant område.(utredning Jørn jensen BFK) Området forblir dels et LNF-område som i dag, deler av området endrer formål til park. Opprusting av parker i området bekostes av utbygging i sentrumsområdet. Arealet mellom eiendommene38/949 og 38/536 avsettes til offentlig parkområde. Dette arealet er hagen til den tidligere villaen som hadde navnet Sans Suosi (Sorgenfriparken). I tillegg opparbeides kanten av eiendommen hvor det er utsikt ned til sentrum til et parkområde, med utsiktspunkter og benker, byparken kan kalles Utsikten. Tilgjengeligheten fra sentrum styrkes gjennom å sette opp trappeanlegg fra sentrum opp. Denne får en naturlig kobling til kyststien. Eksisterende innfallsport til kyststien ved torget opprustes også. Opparbeide kyststi, tursløyfe. Legge til rette for P-plass ved forsamlingshuset, til bruk for turgåere. Ungdomsstranda :opprustes. 18

19 3.3.3 Tåjeåsen Tåje er et stort område som ligger mellom Slemmestad sentrum og Bjerkås. Tåjeåsen er med unntak av husmannsplassen Dølstua en ubebygd ås. Dette området er i kommuneplanen satt av til fremtidig boligområde og friområd,(150, blandet i k.plan), Det meste av området eies av Dnbnor, de foreslår en utbygging i Tåjeområdet med opp mot 185 enheter fordelt på eneboliger, blokker, rekkehus, tett/lav bebyggelse. Dnbnor har tatt utgangspunkt i gjeldende kommuneplan. I kommunedelplanen avsettes hele området til LNF- området foreløpig med hensynssone. Det er flere forhold i området som ikke er avklart / Utredet. Tåjeområdet er i tillegg et verdifullt område både med hensyn til geologi og botanikk, biologisk mangfold. Kommunen vurderer å avsette deler av av Tåjeåsen til park- rekreasjonsareal. Når sentrumsområdene bygges med høy utnyttelse og stor tetthet, er det viktig å bevare noen nære rekreasjonsarealer. Dette er verdier som blir stadig sjeldnere og dermed også viktig å ta vare på. I hjertet av dette området kan det anlegges naturstier med informasjon om de forekomster som befinner seg i området. 19

20 3.3.4 Nilsemarka og ungdomsskolen Kulturmiljøet Skolene ligger i dette området, nærmest Slemmestadveien, på høyre side før man kommer opp til idrettsanlegget og ungdomsskolen. Både bygningene og kulturmiljøet regnes som svært verdifullt (jfr. Utredning) I området ved idrettsanlegget avsettes areal til fremtidig skole. Dette arealet tilhører Røyken kommune. Der det i dag er midlertidige brakker for ungdomsskolen (38/2). Når det etableres ny virksomhet på denne tomten må ny adkomst via Snipeveien opprustes. Nilsemarka park opprettes der det tidligere har vært fylling i mange år. Nilsemarka er i dag opparbeidet med turstier, akebakker, skimuligheter, snowbordmuligheter fotballbane og lignende. Dette kan bli ett godt aktivitetsområde for både barn, unge, voksne og eldre. Ved en videreutvikling av dette området kan en få ett sentralt område i forbindelse med både skole, barnehage og boligbebyggelse som tilrettelegger for aktiviteter litt utenom det man tradisjonelt finner i forbindelse med andre offentlige parker. Med en tettere bebyggelse i Slemmestad er det viktig å ta vare på de områder med høy kvalitet som også kan gi variert utfoldelse for de unge beboerne. Det er usikkert om eller når dette området egner seg for bebyggelse. Med tilrettelegging og tilpasning kan muligens deler av dette, hvis nødvendig benyttes til f.eks nærings- eller offentlig formål i fremtiden. Det arealet som ligger nedenfor Nilsemarke borettslag og som i dag er avsatt til næringsformål (Dnbnor Eiendomsutvikling) endres til boligformål (38/165, 38/468 og 38/467) og offentlig formål (liten del av 38/163 9g deler av 38/166). Det gjelder området mot grensen til Asker som avsettes til offentlig formål event. sosial- helseinstitusjon. 20