Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - HVITSTENVEIEN REGULERINGSPLAN

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: /L12/ 0191 Arkivsaksnr.: 09/41-89 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -50/ Plan- og miljøutvalget PLM -142/ Plan- og miljøutvalget PLM -30/ Plan- og miljøutvalget PLM -10/ Plan- og miljøutvalget PLM -43/ Kommunestyret K -57/ Plan- og miljøutvalget PLM -58/ Kommunestyret K -10/ Kommunestyret K -20/ K-20/13 SAMLET SAKSFREMSTILLING - HVITSTENVEIEN REGULERINGSPLAN Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Reguleringsbestemmelser PLM/K 2. Reguleringskart PLM/K 3. Planbeskrivelse PLM/K 4. Brev fra J.I.Bygg AS PLM/K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Quatro Invest AS er hjemmelshaver av eiendommen gnr 6 bnr 814, Hvitstenveien 280. Området benyttes til lett produksjon og lager for små og mellomstore håndverkerbedrifter og er i kommuneplanens arealdel avsatt til nåværende næringsområde. Quatro Invest AS ønsker å utvidet området som benyttes til virksomheten, og varslet i februar 2009 oppstart av planarbeid for et område som omfattet Hvitstenveien 280 og et areal øst for dette. Denne utvidelsen var innenfor område avsatt i kommuneplanens arealdel som LNF-område med særskilte kulturlandskapsinteresser. Akershus Fylkeskommune frarådet den foreslåtte reguleringsplanen da forslaget var i strid med kommuneplanens arealdel samt kom i konflikt med kulturlandskap med nasjonal verdi. Fylkeskommunen varslet innsigelse dersom planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Fylkesmannens miljøvernavdeling varslet også innsigelse dersom planforslaget var i strid med nasjonale og regionale føringer for samordna areal- og transportplanlegging. Avgrensingen av planområdet ble endret og forslagsstiller varslet i juni 2009 på nytt oppstart av planarbeid. Avgrensingen skilte seg fra den forrige ved at planområdet ikke strakk seg inn i området avsatt til LNF-område med særskilte landskapshensyn, men at utvidingen av næringsområdet strakk seg nordvestover, inn i område avsatt til LNF-område. Innen LNFområdet der utvidingen av næringsområdet ønskes, er det i dag barskog av middels og høy bonitet. Omtrent 30 daa av arealet er lettbrukt dyrkingsjord. Størrelsen på arealet

2 Side 2 av 16 næringsområdet tenkes utvidet med, er omtrent dobbelt så stort i den siste avgrensingen som i den første. Selv om utvidingen nå ikke er tenkt inn i et område med særskilte kulturlandskapsinteresser, opprettholder Akershus Fylkeskommune frarådingen om å gå videre med planarbeidet, da det fortsatt er i strid med kommuneplanen. Innsigelsesmuligheten er også fortsatt opprettholdt. Forhåndsuttalelse fra landbruksmyndighetene foreligger ikke til tross for at utvidelsen berører dyrkingsarealer i høyproduktiv skog. Administrasjonen har forberedt en sak om dette slik at forslagsstiller får politiske innspill tidlig i prosessen. Mer utfyllende beskrivelse av situasjonen finnes i det vedlagte referatet fra forhåndskonferansen, avholdt VURDERING Administrasjonen anser det ikke å være grunner til utvidingen av næringsområdet gode nok til at det kan forsvare et slikt avvik fra kommuneplanens arealdel, med tanke på at det er ledige arealer til dette formål ellers i kommunen, at dyrkbare arealer i sammenhengende høyproduktivt LNF-område berøres og at arealbruk i slike områder bør vurderes helhetlig i kommuneplanprosess. Om tiltakshaver velger å gå videre med planarbeidet, har Vestby kommune stilt krav om konsekvensutredning jamfør forskrift om konsekvensutredninger. Forslagsstiller må også vurdere tiltaket i forhold til nasjonale og regionale føringer for samordna areal- og transportplanlegging jamfør Fylkesmannens uttalelse til varsel om planoppstart. 3. ALTERNATIVER En alternativ løsning er at planområdet avgrenses til å være på størrelse med arealet det først ble varslet oppstart på (omtrent 15 daa som i liten grad berører dyrkbar mark), samtidig som utvidingen skjer i LNF-område uten særskilte kulturlandskapsinteresser. Utvidingen vil med dette halveres. Også dette krever konsekvensutredning. 4. KONKLUSJON Det er i Vestby kommune store arealer regulert til næringsformål. Da disse har ledig kapasitet, anses det fra administrasjonens side som uheldig å legge til rette for videre næringsutvikling i områder som ikke er avsatt til dette formål i kommuneplan. INNSTILLING: Vestby kommune mener at det er uheldig å utvide eksisterende næringsområde i Hvitstenveien 280, og fraråder å gå videre med planarbeidet. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Representanten Anita Wulvig (AP) fremmet følgende forslag:

3 Side 3 av 16 Planutvalget ser positivt på den foreslåtte utvidelsen av det eksisterende næringsområdet i Hvitstenveien 280, og anbefaler videre arbeide med planen. Votering: Rådmannens innstilling fikk 0 stemmer. Representanten Anita Wulvigs forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Planutvalget ser positivt på den foreslåtte utvidelsen av det eksisterende næringsområdet i Hvitstenveien 280, og anbefaler videre arbeide med planen. SAKSBEHANDLING ETTER OFFENTLIG ETTERSYN AV PLANPROGRAM 1. SAKSOPPLYSNINGER Arbeid med reguleringsplan ble på nytt varslet og forslag til planprogram for Hvitstenveien 280 har vært ute til offentlig ettersyn i perioden til 22. februar til 7. april I forbindelse med at planprogrammet var ute til offentlig ettersyn ble det også avholdt et åpent møte om saken på Vestby Prestegård. Det kom i perioden inn sju innspill til planprogrammet. Hovedpunktene er gjengitt under: Akershus fylkeskommune fraråder reguleringsplanen på bakgrunn av at den er i strid med kommuneplanen og vil vurdere å fremme innsigelse til reguleringsplanen om den blir lagt ut til offentlig ettersyn. Fylkeskommunen framhever også viktigheten av å ha reguleringsbestemmelser som er tydelige på hva slags type virksomhet som tillates i området, og omfanget av de enkelte virksomhetene. Det blir også påpekt at planområdet ikke ligger i gangavstand fra kollektivknutepunkt (Vestby stasjon). Statens Vegvesen påpeker at tiltaket ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel og mener at det er uheldig at det settes i gang arbeid med reguleringsplan for området før det er gjort en avklaring av arealbruk på kommuneplan/kommunedelplannivå. Dersom kommunen likevel går videre med planarbeidet, krever Statens Vegvesen at tiltakets trafikale konsekvenser for alle trafikantgrupper belyses og tydeliggjøres. Dagens situasjon og framtidig situasjon må beskrives blant annet med hensyn til trafikk, antall arbeidsplasser, eventuelt besøkende, publikumsrettet service, kollektivbetjening, miljømessige konsekvenser (støy, luft etc.). Det etterlyses tydeligere beskrivelse av hva slags type virksomhet som planlegges i området og omfanget av de enkelte virksomhetene. Det savnes også en vurdering vedrørende behov for planlagt tiltak sett i forhold til eksisterende og planlagte næringsområder i kommunen. Statens Vegvesen påpeker at planområdet ikke ligger innen gangavstand fra Vestby stasjon og forutsetter også at planen blir koordinert med reguleringsforslag for Pepperstad skog Nord, blant annet med hensyn til tiltak for gående/syklende og kollektivbetjening til denne delen av kommunen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus vurderer utvidelsen av næringsområdet som svært uheldig, både av hensyn til inngrep i verdifullt kulturlandskap og jordressurser. Avvik fra kommuneplanen skal begrunnes i reguleringsforslaget, det skal gjøres et anslag som viser hvor mye areal som totalt kan gå med, fordelt på varig omdisponering og midlertidig

4 Side 4 av 16 omdisponering. Overordnede hensyn til kulturlandskapet må ivaretas i utarbeidelsen med konsekvensutredningen. Det forutsettes også at det vurderes alternativer som minimerer inngrep i dyrkbar jord og at det redegjøres for avbøtende tiltak, herunder begrensning av inngrep i jordressurser og kulturlandskap. Det må også vurderes hva slags næring som skal etableres i området, og hvor mye transport denne vil generere. Fylkesmannen anser planprogrammet å være mangelfullt både med hensyn til redegjørelse for hvordan barn og unge skal kunne medvirke og til opplegget for arbeidet med risiko- og sårbarhetsanalysen. I tillegg har Fylkesmannen en generell merknad om at opplistede nasjonale og regionale føringer må vurderes og ivaretas dersom de berøres av planforslaget. Saksopplysning: Fylkesmannen har basert sin merknad på at nåværende næringsområde forslås utvidet innover i arealer som i kommuneplanens arealdel er avsatt som LNF-område med særskilte kulturlandskapsinteresser. LNF-området som næringsområdet foreslås utvidet inn i er, i motsetning til hva Fylkesmannen skriver, ikke avmerket med spesielle kulturlandskapsinteresser. Naturvernforbundet i Vestby er kritiske til prosjektet på grunn av at det medfører en spredning av næring i strid med kommuneplanen. Naturvernforbundet mener at næring bør konsentreres til allerede eksisterende utbyggingsområder på østsiden av E6. Vestby Skogeierlag advarer på prinsipielt grunnlag mot mindre næringsområder spredt rundt omkring i kommunen både på grunn av at det vil føre til press på omkringliggende arealer og at det vil føre til begrensninger for næringsutøvelse i form av jord- og skogbruk i nærliggende områder. Skogeierlaget ønsker at næringsarealer blir konsentrert til allerede vedtatte områder - Deli skog og Vestby næringspark øst. Alf Aarvik og Eli Anne Linnestad (gnr 49 bnr 16) er naboer til området og ønsker ikke ny næringspark i området på grunn av at bygningene vil ta utsikten fra deres eiendom samt at næringsparken vil føre med seg mer forurensing både i form av motorstøy og økt belysning. Aarvik og Linnestad spør også om ikke en eventuell tillatelse til ny næringspark vil kunne skape presedens i forhold til andre LNF-områder i Vestby og om ikke intensjonen til kommunestyret er å beholde vestsiden av E6 som landbruks- og skogsområde. Brita Linnestad (gnr 49 bnr 1) mener at små næringsområder spredt rundt omkring i kommunen vil ødelegge for de fine landskaps- og kulturområdene i kommunen, og viser også til at det i Vestby kommune er vedtatt at all næringsutvikling skal foregå på Deli skog og Vestby næringspark øst. 2. VURDERING Nåværende arealbruk i området I Vestby kommunes kommuneplan er området delvis avsatt til nåværende næringsområde, delvis til LNF-område. Planområdet er ca. 70 daa stort. Planområdet omfattes ikke av kommunedelplan for Vestby nord. Lokalisering av næringsutvikling

5 Side 5 av 16 Det er i kommuneplanens strategidel ikke utelukket næringsutvikling på vestsiden av E6, men setningen "I forhold til arealpolitikken, kan konsentrasjon og utvikling av Vestby sentrum/tettsted berede grunnen for ønsket utvikling sammen med en ytterligere utvikling av Deli næringsområde" i strategidelens kapittel om næringsområder kan forstås dit hen at det er næringsutviklingen i hovedsak skal legges til Vestby sentrum og Deli næringsområde. I arealdelen er det heller ikke lagt ut framtidige næringsområder på vestsiden av E6 i den nordre delen av kommunen. Kommuneplanens arealdel skal være styrende for arealbruken i kommunen i planperioden. Det er likevel mulig å fremme forslag til reguleringsplaner i strid med overordnet plan, men slike forslag må konsekvensutredes. Slik flere påpeker, er det ubrukte, regulerte næringsarealer blant annet i Vestby næringspark øst. Disse arealene er velegnete for større logistikkbedrifter, men vil være mindre egnet for små håndverkerbedrifter som de som er lokaliserte i Hvitstenveien 280 per i dag. Forslag til utredningsprogram Planprogrammet som lå ute til offentlig ettersyn er justert i forhold til innspill både med hensyn til trafikale undersøkelser og opplegg for hvordan de skal gjennomføres, opplegg for gjennomføring av biomangfoldundersøkelser og opplegg for ROS-analyse. Plansjefen har supplert med en redegjøring hvor hvordan barn og unge skal kunne medvirke. Innsendt forslag til utredningsprogram fordelt på tema og forhold som skal utredes og belyses er vist i kursiv: Forhold til overordnede planer og mål tiltaket i forhold til kommuneplanen og kommuneplanens arealdel tiltaket i forhold til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplan Metode: Beskrivelse Barn og unge konsekvenser for barn og unge Metode: Virkningene for barn og unges oppvekstvilkår, samt tilgjengelighet til uteområder og gang- og sykkelvegnett, skal vurderes og beskrives. Plansjefen tillegg: Det skal holdes et møte der barn og unge som kan bli berørt av planforslaget blir invitert, eventuelt sammen med sine foreldre. En representant fra kommunen, fortrinnsvis barn og unges representant i plansaker, skal også delta på møtet. Næringsliv og sysselsetting virkninger for næringslivet i Vestby Metode: Vurdering av muligheter for nye arbeidsplasser og verdiskaping. Beskrivelse. Trafikk adkomstløsning til området; ny kryssløsning inkl. frisiktsoner forventet trafikkmengde i 0-alternativet og ved full utbygging

6 Side 6 av 16 kollektivbetjening tiltak for gående og syklende trafikksikkerhet miljømessige konsekvenser trafikksituasjon i viktige adkomstkryss Metode: Den nye kryssløsningen vil bli tegnet og regulert i henhold til Statens Vegvesens tidligere innspill til planarbeidet. Trafikkanalysen utarbeides av Asplan Viak. Den skal redegjøre for trafikale konsekvenser for trafikkavvikling, trafikksikkerhet og miljø. I beregningen av dagens trafikk til/fra planområdet vil erfaringsdata for trafikkproduksjon fra PROSAM-rapporter for ulike virksomheter i Oslo og Akershus brukes. Kapasitetsberegningene i viktige adkomstkryss vil bli gjort i programmet SIDRA. I tillegg vil data fra trafikkanalyser for andre plansaker i området bli brukt. Eventuelle avbøtende tiltak vil bli vurdert og beskrevet. Biologisk mangfold og naturressurser konsekvenser for biologisk mangfold konsekvenser for friluftsliv, turveier og grøntdrag Metode: BioFokus vil gjøre en biomangfoldregistrering. Registreringen vil bestå av feltrettede undersøkelser for å avgjøre om det innenfor planområdet finnes naturtyper slik disse er definert i DN håndbok 13. Potensialet for arealer med sjeldne og rødlistede arter vil bil vurdert, med videre kartlegging dersom slike arealer finnes. Bygging av veier fører ofte til store masseforflytninger, og det skal undersøkes om det finnes fremmede arter / introduserte arter innenfor planområdet som krever spesiell håndtering av masser. Konsekvenser for turveier og grøntdrag vil bli vurdert gjennom en registrering av turveier i og rundt planområdet. Kulturlandskap og kulturminner tiltakets virkning på kulturlandskapet rundt Vestby kirke potensielle fornminner Metode: Det skal utarbeides en 3D-modell og illustrasjonsmateriale som viser nær- og fjernvirkning av tiltaket. Det skal gjennomføres en arkeologisk registrering av planområdet. Landbruksområder konsekvenser for jord- og skogbruk Metode: Konsekvensene for jord- og skogbruksområdet skal beskrives. Beskrivelsen skal inneholde et arealregnskap som viser størrelsen på landbruksområder som omdisponeres. For hvert alternativ skal det vises hva som blir varig omdisponert og hva som blir midlertidig omdisponert.

7 Side 7 av 16 Sikkerhet og beredskap risiko- og sårbarhetsforhold Metode: I henhold til plan- og bygningslovens 4-3 skal det utarbeides en ROS-analyse i tilknytning til planforslaget. Hensikten med ROS-analysen er å forebygge skade og tap av liv og helse, og å redegjøre for hvordan samfunnssikkerheten i vid forstand er ivaretatt i og ved planområdet. ROS-analysen utarbeides av Asplan Viak. Metoden som vil bli brukt er basert på en sjekkliste med erfaringsmessig brutto oversikt over uønskete hendelser / situasjoner. En arbeidsgruppe vurderer aktuelle hendelser og sannsynligheten for at en hendelse oppstår. Tiltak mot antatte kritiske hendelser vil bli foreslått. 3. ALTERNATIVER Null-alternativet i konsekvensutredningen vil være at tomten forblir uregulert og virksomheten fortsetter slik den er i dag. Virksomheten kan ikke utvides, og kontorene vil fortsette å være lokalisert på en annen tomt enn lagervirksomheten. 4. KONKLUSJON Forslag til utredningsprogram, med plansjefens tillegg, besluttes gjennomført. PLANSJEFENS BESLUTNING I H. T. DELEGASJON: Planprogram datert , med tillegget " Det skal holdes et møte der barn og unge som kan bli berørt av planforslaget blir invitert, eventuelt sammen med sine foreldre. En representant fra kommunen, fortrinnsvis barn og unges representant i plansaker, skal også delta på møtet." fastsettes for plan- og utredningsarbeidet for Hvitstenveien reguleringsplan i henhold til forskrift om konsekvensutredninger 7 jamfør plan- og bygningslovens 4-1. SAKSBEHANDLING ETTER GJENNOMFØRING AV UTREDNINGSPROGRAMMET 1. SAKSOPPLYSNINGER Konsekvensutredningen er utført i henhold til utredningsprogrammet. 2. VURDERING Det framkommer ikke opplysninger i konsekvensutredningen som tilsier at den foreslåtte utvidingen av næringsvirksomheten i Hvitstenveien 280 vil ha så store negative konsekvenser av noe slag at offentlig ettersyn av planforslaget må frarådes. Gang- og sykkelveg langs Hvitstenveien er foreslått regulert i denne planen, men det er ikke foreslått rekkefølgekrav for å sikre opparbeiding av denne. Administrasjonen anser et slikt

8 Side 8 av 16 krav som urimelig i forbindelse med tiltaket denne planen legger til rette for, men må vurderes i forbindelse med at reguleringsplan for Pepperstad skog nord legges fram for sluttbehandling. Da gang- og sykkelveien er planlagt på gnr 6 bnr 1, som eies av Opplysningsvesenets fond, forutsetter opparbeiding av gang- og sykkelveien innløsning av grunn til dette formålet. Høyresvingefelt eller rundkjøring i krysset Hvitstenveien x Kirkeveien bør imidlertid vurderes som rekkefølgekrav i denne planen. Om en slik endring av dette krysset blir aktuelt, må det gjennomføres en mindre endring av reguleringsplan for Krusebyen. Kryssområdet eies av Statens Vegvesen og Akershus fylkeskommune. Trafikkanalysen kommenterer at dette krysset muligens bør bygges om til rundkjøring i forbindelse med utbyggingen av Pepperstad skog nord og framføringen av Johan Herman Wessels vei til Hvitstenveien. Dette må også vurderes ved sluttbehandlingen av reguleringsplanen for Pepperstad skog nord. Administrasjonen har gjort enkelte justeringer i bestemmelsene for tilpassing til kommunens mal. Vurderinger framkommer for øvrig i planbeskrivelsen med konsekvensutredning. 3. ALTERNATIVER Det er ikke vurdert alternativer til forslag til vedtak om utlegging til offentlig ettersyn. 4. KONKLUSJON Forslag til detaljregulering for Hvitstenveien 280 er delvis i henhold til kommuneplanens arealdel. På grunn av at næringsområdet planen legger opp til foreslås utvidet inn i LNFområde, er det gjennomført en konsekvensutredning av planforslaget. Plan- og miljøutvalget har tidligere stilt seg positive til denne foreslåtte utvidingen av næringsområdet, og administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNENS INNSTILLING: Forslag til detaljregulering for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jamfør plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Votering: Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 1 stemme (SP) VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jamfør plan- og bygningslovens SAKSBEHANDLING ETTER OFFENTLIG ETTERSYN

9 Side 9 av GANGS BEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Reguleringsplan for Hvitstenveien 280 har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden til Det kom inn fire merknader. Hovedpunktene er gjengitt under. Naturvernforbundet i Vestbyer kritiske til prosjektet da det medfører en spredning av næring i strid med kommuneplanen. Næring bør konsentreres til allerede eksisterende utbyggingsområder. Området kan få økt betydning som friluftsområde i fremtiden pga den planlagte utvidelsen av Pepperstad skog nord i retning Hvitstenveien og bør derfor bevares. Akershus fylkeskommune viser til Fylkesutvalgets behandling av saken i møte der det ble vedtatt å fremme innsigelse til reguleringsplan for Hvitstenveien 280. Fylkesutvalget tar utgangspunkt i statens holdning til konflikten mellom knutepunktutvikling og jordvern og kulturminnevern, og finner det vanskelig å tillate omdisponering av nye arealer utenfor kommuneplanens arealdel på det nåværende tidspunkt. Vestby kommune har allerede avsatt betydelige arealer i Vestby kommunedelplan som er egnet til denne type næringsformål, og disse bør utnyttes før det tas i bruk nye arealer på dyrkbar mark. Statens vegvesen har tidligere uttalt at det er uheldig å sette i gang arbeid med reguleringsplan før avklaring av arealbruk er gjort i overordnet plan. Dersom kommunen likevel velger å gå videre med planen har SVV stilt krav om KU, at tiltakets trafikale konsekvenser for alle trafikantgrupper avklares og at det framgår forslag til avbøtende tiltak. SVV mener det foreliggende planforslaget er mangelfullt utredet og at det derfor er vanskelig å ta stilling til detaljer i planen. Nedenfor utdypes SVV krav: Planbestemmelsenes 2 angir høy utnyttelse i byggeområdene som i praksis åpner for næringsbygg på mer enn BRA. 2 må endres slik at den blir i samsvar med oppgitt areal for utvidelse av planområdet til kvm, alternativt må trafikkanalysen belyse trafikale konsekvenser når man legger til grunn høy utnyttelse. Behov for avbøtende tiltak som følge av dette må følges opp i rekkefølgebestemmelsene. SVV er ikke kjent med at det er gitt noen signaler om redusert fartsgrense på Hvitstenveien. Kryss fra Hvitstenveien til planområdet må dimensjoneres ut fra gjeldende fartsgrense på 80 km/t, jf. dimensjonering av kryss til Pepperstad skog nord. Det etterlyses en tydeligere avklaring i forhold til valg av oversiktlig sted for kryss samt vurdering av grad av kanalisering. Kryss må vises i plankartet. Trafikkanalysens forutsetning om utbedring av krysset mellom Hvitstenveien og Kirkeveien, forutsettes fulgt opp som en rekkefølgebestemmelse til planen. Etablering av gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien, samt kryssingssted, forutsettes fulgt opp som en rekkefølgebestemmelse til planen. SVV gjør oppmerksom på at utforming av kryss til planområdet, kryss mellom fylkesveiene Hvitstenveien og Kirkeveien og gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien skal skje etter detalj/byggeplan godkjent av SVV.

10 Side 10 av 16 Hafslund nett har søkt konsesjon for oppgradering av eksisterende ledningsforbindelse fra Dyrløkke via Vestby transf.st. til Tegneby. Sekundært omsøkt alternativ (Pepperstad skogalternativet) skjærer i utkanten av reguleringsplanen for Hvitstenveien 280. Hafslund nett har søkt konsesjon for et samlet rettighetsbelte på 40 meter; 20 meter fra senterlinje til ytterkant belte. Da NVE ikke har ferdigbehandlet søknaden om konsesjon er det vanskelig å si nøyaktig hvor traseen skal gå. En liten sideforflytning av traseen vil være mulig for å oppnå tilstrekkelig avstand til planområet, dersom det gis konsesjon for bygging av dette alternativet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus vil igjen anmode om at planarbeidet holder seg innenfor rammene av det som er avklart i kommuneplanen. Landbruksavdelingen mener det er svært uheldig å ta i bruk dyrkbare arealer når kommunen har ledige næringsarealer og med utgangspunkt i nasjonale og regionale mål og føringer for jordvern frarådes den foreslåtte utvidelsen. Miljøvernavdelingen kan ikke se at etablering av kontorarbeidsplasser vil være et bidrag til å redusere klimagassutslippene og utvidelsen er derfor i strid med nasjonal arealpolitikk. Avdelingen for samfunnssikkerhet mener gang- og sykkelveien forbi planområdet bør ferdigstilles før utbygging av området kan igangsettes. 2. VURDERING Innsigelse Fylkeskommunens innsigelse har to hovedpunkter; hensynet til jordvern/kulturminnevern og lokalisering av lager/kontor utenfor allerede etablerte næringsområder. Utvidelsen av Hvitstenveien 280 er tenkt som en utvidelse av dagens konsept og som et tilbud til mindre håndverksbedrifter som ikke har muligheten til å etablere seg på de store næringsarealene i Vestby. For mindre håndverksbedrifter vil det være en fordel at de i Hvitstenveien 280 vil ha mulighet til å leie plass, mot at det på de andre næringsområdene er nødvendig å kjøpe tomter. Fordi størstedelen av planområdet foreslås regulert til lager, anses det å være i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Kontordelen vil ha en utnyttelse på maksimalt BRA, noe som tilsvarer 120 kontorarbeidsplasser. Det vil være fordelaktig både for håndverksbedriftene og for miljøet at lager- og kontorplassene er samlokalisert da håndverkerne uansett benytter bil til og fra lager, kontor og byggeplass. I saksframlegget til fylkesrådmannen er det tatt høyde for en utnyttelsesgrad på BYA=60 % og 70 % på lagerområdene. Dette er for høyt og er nå justert til BYA=45 % og 55 % (se utfyllende kommentar nedenfor). Parkering/utnyttelsesgrad I reguleringsbestemmelsene som lå ute til offentlig ettersyn var utnyttelsen på de forskjellige feltene satt høyere enn foreslått fra forslagsstiller fordi det ikke var tatt hensyn til parkering. Under offentlig ettersyn har administrasjonen i samarbeid med forslagsstiller justert utnyttelsesgraden for de forskjellige feltene da det viste seg at utnyttelsen var satt for høyt. I reguleringsbestemmelsene er det for hvert felt tatt høyde for en parkeringsdekning som er i tråd med Vestby kommunes parkeringsnorm. Planen legger altså opp til en utnyttelse på maksimalt m² BRA kontor og m² BYA lager. Trafikk Kommentarer fra Statens vegvesen angående turproduksjon, døgntrafikk og den lave timetrafikken, er redegjort for i den oppdaterte trafikkanalysen datert (vedlagt). Tidshorisonten er satt til 2015 da aktuelle tiltak vil være klart i god tid før 2015.

11 Side 11 av 16 I trafikkanalysen som fulgte saken ved 1. gangs behandling, ble det nevnt at det kan bil behov for utbedring av krysset Hvitstenveien x Kirkeveien når trafikk fra nye boliger i Pepperstad skog nord kommer i Hvitstenveien. Det oppstod misforståelser rundt denne formuleringen, fordi det ble tolket som om det var tiltaket i Hvitstenveien 280 utløste dette behovet. Trafikkøkningen fra Hvitstenveien 280 tilsier ikke at noen kryss må utvides eller endres. For å unngå forvirring er derfor beskrivelsen tatt ut av trafikkanalysen datert Det vil altså ikke bli stilt rekkefølgekrav om utbygging av krysset Hvitstenveien x Kirkeveien. Da tiltaket også var nevnt i ROS-analysen som fulgte 1. gangsbehandlingen, er dette nå tatt ut. Oppdatert ROS-analyse datert er vedlagt saken. Krysset Hvitstenveien x Hvitstenveien 280 er valgt som hovedkryss til planområdet fordi det er atkomstvei til flere eiendommer. Krysset som ligger sør for dette i dag går bare til Hvitstenveien 280, og er derfor vist stengt. Dråpeøy er vurdert, men ikke funnet nødvendig da trafikken på Hvitstenveien og i atkomstveien er så liten at det ikke gir krav om dråpeøy i vegnormalene. I trafikkanalysen er dagens fartsgrense i Hvitstenveien på 80 km/t brukt som utgangspunkt i kapasitetsberegningene av atkomstkrysset til Hvitstenveien 280 for dagens situasjon og etter utbygging. Fristikten er rettet til å basere seg på dagens fartsgrense og er i tråd med vegnormalen for forkjørsregulerte kryss i håndbok 017. Statens vegvesen forutsetter at gang- og sykkelveien langs Hvitstenveien følges opp som en rekkefølgebestemmelse til planen. Rådmannen mener det er urimelig å kreve at tiltakshaver for Hvitstenveien 280 skal opparbeide gang- og sykkelveien da det i all hovedsak er reguleringsplanen for Pepperstad skog nord som vil generere gang- og sykkeltrafikk langs Hvitstenveien. I den gjeldende utbyggingsavtalen mellom kommunen og DnB NOR Einendomsutvikling AS er det ikke stilt krav om etablering av gang- og sykkelvei. Dette betyr at de myke trafikantenes sikkerhet langs Hvitstenveien ikke på det nåværende tidspunkt er ivaretatt. Det er usikkert når det vil finnes midler til å opparbeide gang- og sykkelveien. Plankartet er av forslagsstiller oppdatert med nye frisiktsoner, kryssløsning med avbøyning. Bestemmelsene er oppdatert med riktig utnyttelse pr. felt. Annet I kartet som lå ute til offentlig ettersyn var det ikke avsatt areal til grøft langs Hvitstenveien. Dette er areal som må vises i reguleringskartet. Administrasjonen har informert berørte grunneiere pr. brev om at det vil bli innregulert grøfteareal på begge sider av Hvitstenveien (på vestsiden utenfor gang- og sykkelvegen) med en bredde på 1,5 meter. Grunneierne har fått en frist til 25. februar for å komme med merknader til dette. 3. ALTERNATIVER Plan- og miljøutvalget kan velge å avvise reguleringsplanen for Hvitstenveien 280 pga innsigelsen fra Akershus fylkeskommune. 4. KONKLUSJON De eksisterende næringsarealene i kommunen retter seg mot større næringsvirksomheter, noe som gjør det vanskelig for små og mellomstore bedrifter å etablere seg der. Etterspørselen etter samlokaliserte lager/kontorer for mindre håndverksbedrifter er stor i Vestby, og Hvitstenveien 280 vil kunne tilby disse et slikt område. Akershus fylkeskommune har fremmet innsigelse til

12 Side 12 av 16 reguleringsplanen. Avviket fra kommuneplanen er begrunnet med virksomhetens karakter. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. Dersom rådmannens innstilling vedtas bør det gjennomføres mekling før saken sluttbehandles i kommunestyret. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplan for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens SAKSBEHANDLING ETTER MEKLINGSMØTET OG FYLKESUTVALGETS BEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Etter plan- og miljøutvalgets vedtak den ble kommunen innkalt til meklingsmøte med Akershus fylkeskommune på Fylkesmannens kontor den (se vedlegg 4). Fylkeskommunen kunne ikke se at det var fremkommet nye momenter i saken og mente kommunen burde ha vurdert behovet for nye næringsområder til småindustri i sammengheng med kommunedelplan for Vestby nord. Kommunen understreket at de eksisterende næringsarealene i utgangspunktet retter seg mot større næringsvirksomheter og at reguleringsplanen legger til rette for småbedrifters behov for næringslokaler. Til offentlig ettersyn var det foreslått en utnyttelsesgrad for næringsområdene som tilsvarte et BRA på ca m². Kommunen presiserte at utnyttelsesgraden for lagerområdene var blitt betydelig redusert til sluttbehandlingen fra BYA 60 % og 70 % tol BYA 45 % og 55 %, noe som gir mulighet for å bygge ca m² lager. Planen har hele tiden gitt muligheter for å bygge m² kontorlokaler. Fylkesmannen ba fylkesutvalget revurdere sin innsigelse på bakgrunn av nye opplysninger gitt i møtet og på bakgrunn av kommunens vilje til å redusere fremtidig næringsareal i forbindelse med kommunedelplan for Vestby nord. Fylkesutvalget tok saken opp til ny behandling i møte den (se vedlegg 5). Fylkesrådmannens innstilling var å opprettholde innsigelsen. Fylkesutvalgets vedtak lyder slik: Fylkesutvalget kan ikke se at det er fremkommet vesentlig nye momenter i meklingen og fylkesutvalget opprettholder innsigelsen til reguleringsplan for Hvitstenveien 280 fremmet i fylkesutvalgets møte , FU sak 142/10.

13 Side 13 av VURDERING Kommunen har i mekling angående kommunedelplan Vestby nord vist vilje til å imøtekomme fylkeskommunen ved å redusere fremtidig næringsareal i kommunedelplanen. Administrasjonen mener som Fylkesmannen at fylkesutvalget burde trukket sin innsigelse til reguleringsplanen for Hvitstenveien 280 på bakgrunn av dette og den reduserte utnyttelsesgraden. Små og mellomstore bedrifter i kommunen har et behov for å samlokalisere lager/kontor og den planlagte utvidelsen i Hvitstenveien 280 kan møte dette behovet. 3. ALTERNATIVER Plan- og miljøutvalget kan vedta å ta fylkeskommunens innsigelse til følge og avvise reguleringsplanen for Hvitstenveien KONKLUSJON Kommunestyret kan ikke egengodkjenne reguleringsplanen da det foreligger innsigelse fra Akershus fylkeskommune. Plan- og miljøutvalget kan vedta rådmannens innstilling og sende reguleringsplanen til sluttbehandling i kommunestyret. Dersom kommunestyret vedtar planen må den oversendes til Miljøverndepartementet som vil avgjøre om innsigelsen skal tas til følge. INNSTILLING: Reguleringsplanen for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplanen for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens BEHANDLING I Kommunestyret DEN Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplanen for Hvitstenveien 280 med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningslovens SAKSBEHANDLING ETTER KOMMUNESTYRETS VEDTAK

14 Side 14 av SAKSOPPLYSNINGER På grunn av Akershus fylkeskommunes innsigelse til reguleringsplan for Hvitstenveien 280, ble den oversendt til Miljøverndepartementet 24. november 2011 for endelig stadfesting. 17. september 2012 fikk Vestby kommune oversendt Miljøverndepartementets vedtak i saken der det heter at departementet ikke stadfester reguleringsplanen med bakgrunn i at byggeområde for kontor og lager i dette området er i strid med nasjonale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Miljøverndepartementets vedtak innebærer at det ikke godtas videre utbygging av næringsvirksomhet i dette området slik reguleringsplanen legger opp til. Eksisterende virksomhet, og de øvrige deler av planen som gjelder avkjørsel og planlagt gang- og sykkelveg berøres imidlertid ikke. På bakgrunn av dette fremmer administrasjonen nå reguleringsplan for Hvitstenveien 280 på nytt, der næringsvirksomhet foreslås i tråd med gjeldende kommuneplan. Planen tar også med seg forslag om sanering av avkjørsel fra eksisterende næringsområde og gang- og sykkelveg som skal sikre trafikksikker atkomst forbi planområdet. 2. VURDERING Planforslaget ble den 4.oktober sendt på høring til Akershus fylkeskommune med kopi til tiltakshaver J.I. Bygg AS. Nedenfor oppsummeres høringsuttalelsene. Akershus fylkeskommune er positiv til det reviderte planforslaget som regulerer gang- og sykkelveg og ny avkjørsel til området. Planforslaget er i tråd med Miljøverndepartementets vedtak og fylkesrådmannen har ingen ytterligere merknader i saken. J.I. Bygg AS v/ Jan Isaksen skriver at bestemmelsene er arvet fra det opprinnelige planforslaget om utvidelse av næringsområdet, og at disse ikke er tilpasset det eksisterende anlegget. Videre ønskes det at en utvidelse av området bør tas inn i kommuneplanen som nå er til rullering slik at ny detaljregulering kan fremmes på et senere tidspunkt. J.I. Bygg AS ønsker et nærmere samarbeid med kommunen for å kunne få til en fornuftig løsning slik at de selv og deres leietakere kan utvide noe. Kommentar fra aministrasjonen: Fortsatt ønske om utvidelse av næringsområdet vil bli fulgt opp og vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplan. Dette innspillet vil bli vurdert i den sammenheng. Det reviderte planforslaget Utvidelsen i vest er fjernet. Planen viderefører opprinnelig regulert gang- og sykkelveg og ny atkomst til området. Dette betyr at planen nå er i samsvar med Kommuneplanen. Det foreslås å beholde rekkefølgebestemmelsen om at ny avkjørsel (fv2) må etableres og dagens avkjøring stenges før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor området. Tiltakshaver mener dette ikke er rimelig i og med at det reviderte reguleringsforslaget gir begrenset med utvidelsesmuligheter sammenliknet med det opprinnelige planforslaget. Administrasjonen mener på sin side at rekkefølgebestemmelsen vil være med på å rydde opp i atkomstforholdene, da det ligger to atkomster med bare ca. 50 meters mellomrom i området. Dagens atkomst til næringsområdet har ikke tilfredsstillende frisikt og er derfor trafikkfarlig. Å opparbeide atkomsten til Vestbybybråten og Hagen anses ikke å være spesielt krevende da den

15 Side 15 av 16 i dag allerede fungerer som atkomst. Innkjøring fra den nye atkomsten og til selve planområdet vil heller ikke kreve større inngrep da terrenget er forholdsvis flatt. Det finnes i dag også en port i gjerdet til næringseiendommen som er tilgjengelig fra den nevnte atkomstvegen. Administrasjonen viser også til Vegvesenets uttalelse tidligere i planprosessen der det kreves en avklaring med tanke på valg av oversiktelig sted for kryss, og at kryss til planområdet minimum må oppdateres til et ordinært T-kryss dimensjonert for forventet type kjøretøy med en siktsone på minimum 10m x 110 m. Det er i rekkefølgebestemmelsene presisert at tilfredsstillende frisikt må opparbeides i krysset før nye tiltak tillates. Dette gjelder også frisikt mot vest på sørsiden av fylkesvegen før gangog sykkelvegen har blitt opparbeidet. Det reviderte planforslaget er ikke sendt Statens vegvesen da administrasjonen mener planen ikke berører nye forhold som de tidligere ikke har uttalt seg om. 3. ALTERNATIVER Ingen alternativer er utredet. 4. KONKLUSJON Reguleringsplanen for Hvitstenveien 280 har blitt redusert slik at den nå er i samsvar med Kommuneplanen. Administrasjonen mener det er riktig å regulere området for å legge forholdene til rette for fortsatt drift av næringsområdet, sikre planlagt gang- og sykkelveg langs deler av Hvitstenveien og for å rydde opp i atkomstforholdene i området. INNSTILLING: Reguleringsplan for Hvitstenveien 280 med planbeskrivelse datert , reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert vedtas i samsvar med plan- og bygningsloven BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Representanten Ragnhild Lervik Johansen (Ap) fremmet følgende fellesforslag: Tillegg til rådmannens innstilling: Reguleringsbestemmelsen 2 Byggeområde Lager (L) I område kan det oppføres lager med tilhørende kontor, anlegg og parkering. Maks byggehøyde er 10 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt bebygd areal er % BYA = 60%. Det tillates mindre takoppbygg for trapperom og heis inntil 3,5 m over maksimum gesimshøyde. Votering: Rådmannens innstilling med tillegg av fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. VEDTAK:

16 Side 16 av 16 Reguleringsplan for Hvitstenveien 280 med planbeskrivelse datert , reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert vedtas i samsvar med plan- og bygningsloven Reguleringsbestemmelsen 2 Byggeområde Lager (L) I område kan det oppføres lager med tilhørende kontor, anlegg og parkering. Maks byggehøyde er 10 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt bebygd areal er % BYA = 60%. Det tillates mindre takoppbygg for trapperom og heis inntil 3,5 m over maksimum gesimshøyde. BEHANDLING I Kommunestyret DEN Repr. John A. Ødbehr (H) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Repr. John A. Ødbehrs forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes. BEHANDLING I Kommunestyret DEN Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Hvitstenveien 280 med planbeskrivelse datert , reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert vedtas i samsvar med plan- og bygningsloven Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut haugestad Rådmann