DETALJREGULERINGSPLAN FOR STØVER ØST - FELT B5 OG B6, BODØ KOMMUNE

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR STØVER ØST - FELT B5 OG B6, BODØ KOMMUNE PLANBESKRIVELSE BOARCH arkitekter a.s. Sjøgt. 21, postboks 324, 8001 Bodø Telefon Telefax E-post: post@boarch.no

2 2 INNHOLDSFORTEGNELSE: 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Eiendoms og eierforhold Planlegger opplysninger om kompetanse/godkjenning Planens hensikt Gjeldende reguleringsplan og overordnede planer 4 2. PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet og størrelse Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdi Demografiske forhold Barnehage, skole og forretninger Topografi og vegetasjon Klimatiske forhold Adkomstforhold og transportanlegg i planområdet Parkeringsforhold Grunnforhold/forurensning Vann og avløp El. og teleanlegg 7 3. PLANPROSESSEN Deltagere i planprosessen Konsekvensutredning (KU) Kunngjøring av igangsatt planarbeid 8

3 3 3.4 Innspill til planarbeidet Samarbeid/møter 9 4. PLANFORSLAGET Reguleringsformålene i planen Arealoppgave Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Demografiske forhold Vegetasjon Klima Trafikk - samordnet areal og trafikkplanlegging Utvendig opphold og aktivitetsareal Estetiske forhold ANDRE TILTAK I FORBINDELSE MED PLANEN Risiko- og sårbarhetsanalyse Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Evt. økonomiske konsekvenser for Bodø kommune 16

4 4 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Denne reguleringsplanen er utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s etter oppdrag fra Støver boligpark AS, Postboks 3011, 8086 Bodø. 1.2 Eiendoms og eierforhold Reguleringsområdet omfatter følgende gårds- og bruksnr: Gnr. Bnr. Adresse Eier Støver Støver boligpark AS 55 16, del av Støver Støver boligpark AS , del av Støver Bodø kommune 1.3 Planlegger opplysninger om kompetanse/godkjenning BOARCH arkitekter a.s ble etablert i Firmaet holder til i Sjøgaten 21 i Bodø med postadresse Postboks 324, 8001 Bodø. BOARCH arkitekter a.s har en stab på 14 personer i dag. Daglig leder er siv.ark. mnal Gisle Jakhelln. BOARCH arkitekter a.s har arbeidet med reguleringsplaner og overordnet planlegging i alle år siden etableringen. BOARCH arkitekter a.s har sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 på alle relevante fagområder for arkitektfirmaet. 1.4 Planens hensikt Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse på området i tråd med gjeldende reguleringsplan. 1.5 Gjeldende reguleringsplan og overordnede planer Planområdet dekkes av følgende reguleringsplaner som delvis erstattes av denne planen: Reguleringsplan for Støver øst og vest Plan nr Vedtatt av Bodø bystyre Reguleringsplan for Støver øst og vest, del av felt B6 og vei A1 Plan nr. 2512_MVE Gjeldende reguleringsplan betraktes som områdeplan. 2. PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger ca. 11 km øst for Bodø sentrum. Området begrenses av jernbanelinjen i nord og Nessielva i øst. Søndre del av planområdet ligger ca. 100 m nord for riksvei 80.

5 5 Planområdet er på totalt 42,56 daa. Planområdets lokalisering i forhold til Bodø sentrum Planområdets lokalisering på Støver 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området er i dag ubebygget. Det er utmark med noe skog og noe tidligere slåttemark.

6 6 En gangvei ligger inntil planområdet mot nordvest. Gangveien krysser jernbanelinjen og fortsetter opp til åsryggen mellom Breivaelva og Nessielva. Vest og syd for planområdet er det boligbebyggelse, til dels eldre 2-etasjes bebyggelse og dels 3- og 4-etasjes nyere lavblokk-bebyggelse. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdi Området er ubebygget. Det er ikke kjente fornminner eller andre verneverdier i området. 2.4 Demografiske forhold Ikke relevant. 2.5 Barnehage, skole og forretninger Ikke relevant. 2.6 Topografi og vegetasjon Området faller mot sydøst med et flatere parti i nordre del og en smalere hylle øst/vest midt i planområdet. Terrenget faller sterkt mot Nessielva, som begrenser området i sydøst. Det er en høydeforskjell over hele planområdet på 27 m fra kote +34 til kote +7. I området som planlegges bebygget er det en høydeforskjell på 14 m. Det er relativt stor og tett skog i den nedre del av planområdet og noe skog med åpne partier i den øvre delen. Det er blandingsskog av bjørk, rogn, selje, older og noe furu. 2.7 Klimatiske forhold Vegetasjonen indikerer at området ikke er utsatt for de sterke vindene, verken fra SV eller fra SØ. Området ligger skjermet for vind fra N. Nessielva med sitt dalsøkk er dreneringsområde for kaldluftområdet ved Soløyvannet. Det er derfor kaldere områder her om vinteren enn lengre vest på platået. Det er gode solforhold i hele området fra øst til syd og vest. 2.8 Adkomstforhold og transportanlegg i planområdet Adkomst til planområdet er fra forlengelsen av Støverveien. Gang- og sykkelvei går parallelt med Støverveien. Kjerreveien Gammel-Støver går langs områdets nordside og krysser jernbanelinjen. Veien brukes som adkomst til friområdet nord for jernbanen.

7 7 Planområdets lokalisering på Støver 2.9 Parkeringsforhold Det er ingen parkering i området i dag Grunnforhold/forurensning Grunnforholdene varierer innen området. Dette er partier med fjell vekslende med relativ rik humusholdig jord og antatt leire i skråningene. Det vil i forbindelse med utbyggingen bli gjennomført kartlegging av grunnforhold Vann og avløp Vann og avløpsledninger ligger i Støverveien El. og teleanlegg El- og teleanlegg er tilknyttet det offentlige ledningsnettet. Nærmeste nettstasjon/trafo ligger i Støverveien, ca. 420 m fra utbyggingsområdet.

8 8 Kabelkart. Eksisterende nettstasjoner/trafo er markert med rødt nede til venstre. (Planområdet markert med ellipsen.) 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltagere i planprosessen Oppstartmøte ble avholdt med Byplankontoret, Bodø kommune, Konsekvensutredning (KU) Kommunen har i oppstartmøtet avgjort at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning idet utbyggingen vil være i henhold til gjeldende reguleringsplan. 3.3 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstart planarbeide ble annonsert i Avisa Nordland. Brev til offentlige etater og berørte naboer ble sendt Annonsen varsler også om forhandlinger om utbyggingsavtale. 3.4 Innspill til planarbeidet Det er mottatt følgende kommentarer til planarbeidet fra naboer og offentlige instanser i forbindelse med oppstart. 1. Johan Kokaas, Ber om at eiendommen Høgda gnr. 55 bnr. Sorenskriver Astrups v blir holdt utenfor planområdet. 2. Sametinget Kjenner ikke til at det er registrert samiske kulturminner i planområdet. Ber om at punkt om aktpågivenhet medtas i reg.bestemmelsene. 3. Jernbaneverket og Viser til bestemmelser i gjeldende reguleringsplan om planfri krysning med jernbanen. Det forutsetter også at det

9 9 4.Statens vegvesen 5.Nordland fylkeskommune etableres støyskjerm i området i tråd med anbefalingene fra støyrapport. Det understrekes at det ikke må bygges nærmere jernbanesporets midtlinje enn 30 m Ingen bemerkninger Minner om at planforslaget må følge den nye plandelen av pbl. Det vises også til generelle retningslinjer: fylkesplanens arealpolitikk, tilrettelegging for alle, estetiske forhold og medvirkning. Bemerkningene er innarbeidet slik i planforslaget: 1. Johan Kokaas, Sorenskriver Astrups v. 20 Etter gjennomgang med byplankontoret er grensene for planområdet endret slik at eiendommen holdes utenfor planen. 2. Sametinget Punktet medtas i reguleringsbestemmelsene. 3. Jernbaneverket Krysning med jernbanen ligger utenfor planområdet. Støyskjerm er medtatt i planen. 4.Statens vegvesen 5.Nordland fylkeskommune Ingen bemerkninger. Punktene er innarbeidet i planforslaget. 3.5 Samarbeid/møter Barnetalspersonen er varslet spesielt om oppstart i brev av Oppstartmøte ble avholdt med Byplankontoret, Bodø kommune, Det har vært korrespondanse med Skolekontoret, Bodø kommune om skoledekningen, med svar derfra datert Det har vært møte med Bodø Energi vedrørende energitilførsel til området. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Bebyggelse og anlegg: konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: kjøreveier, fortau, gangareal og annen veigrunn Grønnstruktur: friområde Landsbruks- natur og friluftsformål: friluftsformål 4.2 Arealoppgave Arealet fordeler seg slik på de forskjellige formålene:

10 Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse - konsentert småhusbebyggelse 6,55 daa Boligbebyggelse - blokkbebyggelse 12,08 daa Uteoppholdsareal 0,11 daa Renovasjonsanlegg, trafo, varmesentral 0,08 daa Lekeplass 4,45 daa 23,3 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveier, fortau, gangarealer, annen veigrunn Grønnstruktur Friområde Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Friluftsformål 7,8 daa 2,0 daa 9,5 daa Totalt innen planens begrensning 42,6 daa 4.3 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder. Gjeldende reguleringsplan har disse utnyttelsene for planområdet: Felt Type bebyggelse Max Max mønehøyde utnyttelsesgrad B5 Småhusbebyggelse BYA max 20 % 11 m B6.1 Terrasseblokker BYA max 25 % 11 m B6.2 Eksisterende boliger BYA max 15 % Planforslaget har disse utnyttelsene: Felt Type bebyggelse Max utnyttelsesgrad Max kote mønehøyde Max kote gesimshøyde B5 Blokker BYA max 40 % +46,9 +46,9 B6.1 Blokker BYA max 40 % +37,5 +37,5 B6.2 Konsentrert BYA max 35 % +29,0 +32,0 småhusbebyggelse B6.3 Konsentrert BYA max 43 % +29,0 +32,0 øvre småhusbebyggelse B6.3 nedre Konsentrert småhusbebyggelse BYA max 43 % +21,0 +24,0 Planforslaget synes å ha høyere utnyttelse av området enn den gjeldende planen. Dette skyldes at utnyttelsesgraden i forslaget er beregnet etter netto areal regulert til boliger, dvs. unntatt lekeområder og annet grøntareal. Bebyggelseshøydene i den gjeldende planen på 11 m tilsvarer 3 etasjer. Dette er ivaretatt i den nye planen, men med enkelte partier på 2 og på 4 etasjer (for B5).

11 11 Blokkområdene B5 og B6.1 omkranser et indre grøntområde, og gir en vegg mot øst, mot kaldtrekket ned langs Nessielva. Situasjonsplan. Plan kjellere med parkering og boder.

12 12 De to blokkrekkene er terrassert i forhold til hverandre. Blokkene er på 3 etasjer (med mindre partier i 2 og 4 etasjer). På grunn av det sterke terrengfallet er utsikten mot syd ivaretatt for leilighetene i den øvre blokken, B5. Bebyggelsen kan oppføres med pulttak eller saltak. Blokkbebyggelsen sett fra nordvest. B5 til nærmest og B6.1 nedenfor. Bebyggelsen sett fra øst. B5 til høyre og B6.1 til venstre. B6.2 og B6.3 bak B6.1, midt på tegningen.

13 13 Blokkbebyggelsen sett fra vest inn mot det indre området, langs Støverveien. B6.1 til høyre og B5 til venstre. Blokkbebyggelsen er modulert med varierende tak. Nærmere beskrivelse av utformingen er gitt i punkt 4.9 Estetiske forhold. B6.2 og B6.3 er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, dvs. rekkehus. Den nederste rekken i B6.3 har også mulighet for en underetasje slik at denne rekken får 3 etasjer med hovedrom. 4.4 Demografiske forhold Det er prosjektert totalt 125 leiligheter. Disse fordeler seg slik: pers/leilighet antall personer Område 2-roms 4 stk. 2 8 personer B5 3-roms 103 stk personer B5 og B6.1 4-roms 3 stk. 3 9 personer B6.3 5-roms 15 stk personer B6.2 og B6.3 Sum 125 stk. 386 personer 4.5 Vegetasjon Eksisterende vegetasjon søkes bevart hvor den ikke er direkte berørt av utbyggingen. I særlig grad vil vegetasjonen øst for byggefeltene blir tatt vare på. Det vil bli foretatt opparbeidelse av utomhusområdene med gressdekke og beplantning av trær og busker. 4.6 Klima Utbygging av områdene vil ikke gi endrede klimaforhold.

14 Trafikk - samordnet areal og trafikkplanlegging Støverveien forlenges inn gjennom planområdet med område B5 på nordvestsiden og B6 på sydøstsiden. Fra Støverveien er det avkjørsler til B5 og adkomstveier til B6.1, B6.2 og B6.3. Adkomstveiene har såpass liten trafikk at det ikke er skilt mellom kjørende og gående for disse veiene. Parkering Bodø kommunes vedtekter følges for parkeringsdekningen, og gjelder både biler og sykler. Planområdet ligger i sone C, øvrige kommune, med minstekrav til parkeringsdekning. Herav Virksomhet pr. leilighet: Bil Sykkel gjesteparkering HC-plasser Leiligheter 1, % 5 % Eneboliger 2 2 B B B6.2 og B B5 og B6.1: Parkering, både for biler og sykler etableres for blokkbebyggelsen under blokkene i egen parkeringsetasje. Gjesteparkering er ute, mot adkomstveien. B6.2 og B6.3: Parkering er i garasje og ute på egen grunn. Trafikkstøy Det forutsettes i reguleringsbestemmelsene at bebyggelsen i planområdet skal beskyttes mot støy ved hjelp av ytterveggisolering og/eller planløsning slik at det oppnås akseptable støynivåer i h.h.t. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplaner, T NS 8175 gjelder. Støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på bygningen og på uteplass skal utarbeides. Utredningen skal foreligge ved søknad om rammetillatelse for bebyggelsen. Krav til innendørs støynivå skal være tilfredsstilt med de krav til luftskifte som fremkommer av teknisk forskrift. Deler av planområdet ligger mot jernbanelinjen. Før bygninger tas i bruk skal det foreligge dokumentasjon på at krav til innendørs støynivå er ivaretatt. 4.8 Utvendig opphold og aktivitetsareal Det vil bli etablert uteopphold som altaner og lekeområder på bakken. I tillegg er det tilliggende friluftsområder. 4.9 Estetiske forhold Reguleringsbestemmelsene har klare krav til estetisk utforming. Utformingen på det foreliggende skisseprosjektet har vært drøftet med byplankontoret.

15 15 Blokkbebyggelsen sett fra syd. B6.1 til nærmest og B5 bakenfor. Blokkbebyggelsen Det er særlig de to blokkområdene B5 og B6.1 som setter krav til utformingen. Begge områdene har relativt lange strekk med bebyggelse i tre etasjer. Terrenget er svært bratt slik at parkering i underetasje vil, for nedre rekke, B6.1, gi en ekstra høyde til bebyggelsen. For å gi bebyggelsen et opplevelsesrikt uttrykk er den lagt i en variert buet form. Det vertikale uttrykket er markert for å redusere det visuelle inntrykket av en lang blokk. Blokkene er også delt opp i flere deler. Vertikaliteten er understreket ved å føre fasadekledningen ned til også å dekke parkeringsetasjen for B6.1. Takene er gitt en variert form, hovedsakelig som pulttak, men også som saltak. Dette forsterker det vertikale uttrykket i bebyggelsen. Svalgangene er gitt en variert utforming ved å gi oppholdssoner ved inngangene. Her er også det vertikale uttrykket understreket, noe som er ført videre i plassering og utforming av trappe- og heishusene. Konsentrert småhusbebyggelse For områdene B6.2 og øvre felt for B6.3 er det planlagt dobbelthus i to etasjer med tilleggende garasjer. For nedre område av B6.3 er det planlagt tre-etasjes rekkehus (to overetasjer og én underetasje mot syd pga det store terrengfallet), og med mellomliggende garasjer. 5. ANDRE TILTAK I FORBINDELSE MED PLANEN 5.1 Risiko- og sårbarhetsanalyse Planområdet har ingen installasjoner eller anlegg som vil kunne forårsake skade av noen art innen området selv eller for tilgrensende områder i form av eksplosjoner, stråling eller annen

16 16 forurensning. Ny nettstasjon/trafo og varmesentral er i egne bygninger, men ligger i slik avstand at det ikke regnes med at her vil kunne oppstå fare. Det vises til egen risiko- og sårbarhetsanalyse. 5.2 Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Planen endrer ikke trafikkmønstret for tilgrensende områder. En utbygging av området vil gi noe økning i trafikk, noe som i første rekke vil gi trafikkøkning i Sorenskriver Astrups vei. 5.3 Evt. økonomiske konsekvenser for Bodø kommune En utbygning av området vil isolert sett ikke påføre Bodø kommune utgifter. Bodø, rev GJ