Notat. Innledning Øyvegen. Block Watne. Vurdering av alternativer for utforming av bebyggelse og tilhørende anlegg.

Transkript

1 Notat Prosjektnummer / -navn Øyvegen Oppdragsgiver Block Watne Tittel Nr Dato Vurdering av alternativer for utforming av bebyggelse og tilhørende anlegg. Innledning Følgende matrise gjør rede for fordeler og ulemper ved alternativ 1, 2 og 3a og 3b for utforming av ny, foreslått bebyggelse og tilhørende anlegg. Alternativ 1 ble behandlet i Formannskapet med følgende vedtak: Formannskapet mener det bør ses på muligheten for å tilpasse tiltenkt boligfelt til eksisterende boliger. Videre bør det ses på muligheten for å sideforskyve boliger ved flytting av parkeringsarealet. Formannskapet vil også påpeke og vurdere nye muligheter for vegtilførsel til tiltenkt utbyggingsareal, herunder muligheten for at vegtilførselen føres i retning sør. I samråd med Melhus kommune er det derfor i tillegg utarbeidet alternative løsninger som svarer på Formannskapets vedtak. Alternativ 2 viser en sideforskyvning av boligbygg A, med en oppdeling av parkeringsarealet. Alternativ 3a og 3b viser en sideforskyvning av alle bygg mot nord, med atkomst fra henholdsvis Øysandvegen og Øyvegen sør for eksisterende bebyggelse. For samtlige alternativ er det gjort en parallellforskyvning av planområdet på 2 meter mot sør og vest, i forhold til planforslaget ved førstegangsbehandling. Dette gjelder altså også for alternativ 1 slik det her er vist i matrisen og i prinsipiell illustrasjonsplan. Parallellforskyvningen er gjort for å ta høyde for usikre grenser. En tilpassing med hensyn til grensejustering og eventuelle restareal kan gjøres i etterkant av planvedtak. 1

2 TEMA ALTERNATIV 1 ALTERNATIV 2 ALTERNATIV 3A OG 3B Prinsipiell illustrasjonsplan Lokalisering Bebyggelse, parkering, uteoppholdsareal Bebyggelsen orienteres rundt et felles tun. Bebyggelsen er trukket ut mot ytterkanten av området for å åpne opp for et solfylt leke- og uteoppholdsareal mellom bebyggelsen. Det anlegges en felles parkeringsløsning for alle boenheter nord for boligene. Atkomst til området fra Øyvegen i nord. Renovasjon legges i nord ved atkomst slik at renovasjonsbil slipper å kjøre inn i området. I alternativ 2 er bygg A skjøvet mot nord, sammenlignet med alternativ 1. Dette medfører at parkeringsplass må deles opp og det vil bli bilkjøring gjennom tunet. Renovasjon legges i nord ved Øyvegen. Denne organiseringen er uheldig med hensyn til kvaliteten på uteoppholdsarealene for ny bebyggelse. Ny bebyggelse og uteoppholdsareal oppleves mer fragmentert sammenlignet med alternativ 1. I alternativ 3 a og 3b er bebyggelsen skjøvet mot nord, orientert rundt et felles tun. Ny atkomstveg fra sør, kun gangveg i nord fra Øyvegen. Det skal anlegges en felles parkeringsløsning for alle boenheter sør for boligene. Renovasjon og vendehammer legges i sør ved ny atkomstveg. Med bebyggelsen trukket nært bygningen i nord framstår ny bebyggelse i noen mindre grad som et samlet anlegg. 2

3 Volumillustrasjoner Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3a og 3b Stedstilpasning Høyder Typologi, skala og organisering av foreslått bebyggelse er tilpasset eksisterende småhusbebyggelse og vurderes for samtlige alternativ til ikke å bryte med eksisterende kulturmiljø. Planområdet tilsluttes eksisterende boligklynge av småhus med en organisk struktur. Eksisterende, nærliggende bebyggelse består av saltakhus på 1-2 etasjer. Som illustrert i planen er det planlagt for 14 boligenheter på 58 og 66 kvadratmeter fordelt på 3(4) bygningsvolum. Ny bebyggelse består av to-etasjers saltakhus. I alt. 1 og 3(a og b) er bebyggelsen organisert i et tydelig firkanttun, noe som gjenspeiler øvrig gårdsbebyggelse på Øysand. I alternativ 3 er imidlertid alt samferdselsareal samlet i sør, noe som medfører større grå flater som kan prege området negativt. Ny bebyggelse har noe høyere tetthet enn eksisterende bebyggelse. For å redusere presset mot landbruks- og naturområder stilles det imidlertid fra sentralt hold krav til effektiv arealbruk i sentrale utbyggingsområder. Dette innebærer ofte høyere tetthet ved ny utbygging, enn tetthet i eksisterende bebyggelse. Bestemmelse stiller krav til at ny bebyggelse skal utformes slik at det ved volumoppbygging, materialbruk, farger og detaljering oppnås høy estetisk kvalitet og et helhetlig preg i boligområdet. Boder skal tilpasses bebyggelsens form, materialbruk og farge. Makshøyder på ny bebyggelse er den samme i samtlige alternativ. Maks gesims- og mønehøyde i bestemmelsene for bebyggelse innenfor planen er satt til henholdsvis kote 18,5 og 21. Det er imidlertid sannsynlig at gesims- og mønehøyden i praksis vil bli lavere 3

4 Sol- og skygge 21. mars enn maks regulert høyde for bygg lengst mot øst. De to nærmeste, eksisterende nabohusene i nord og øst har én etasje. Gesimsog mønehøyde på nærmeste eksisterende bolighus i øst ligger ifølge kartgrunnlaget på henholdsvis på kote 15,3 og 19. Planforslaget er i tråd med plan- og bygningslovens generelle bestemmelse på området, pbl andre ledd. Byggegrense er ikke lagt nærmere enn 4 meter fra eiendomsgrense i øst og nord og høydevirkning for nabo bør følgelig anses som rimelig. Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3a og 3b 21. juni

5 Konsekvenser for nabobebyggelse og uteareal Trafikkforhold - Atkomst - Parkering - Trafikksikkerhet internt i planområdet Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3a og 3b Det er først og fremst de to naboene i nord og øst som vil få en endret situasjon som følge av planforslaget, slik det er vist i alternativ 1. Bolighus i øst vil miste utsyn mot vest, samt få mer skygge på tomt på kveldstid. Byggegrensen er lagt 4 meter fra planavgrensning i øst, og avstand mellom nærmeste bygningsdeler på ny boligbebyggelse og eksisterende bolighus vil således være minimum 12,5 meter. som følge av planforslaget slik det nå foreligger (juster 2 m mot sør og vest). Nabotomt har i tillegg et større uteareal nord for bolighus som fortsatt vil ha gode solforhold. Nabohus i nord vil få begrenset sitt utsyn mot sør, men beholder utsikt mot vest/sørvest. Området vil ha adkomst fra Øyvegen, slik det er forutsatt i kommuneplanens arealdel. Adkomstvegen vil lede frem til en parkeringsplass i planområdets nordlige side. Det legges her opp til totalt 21 parkeringsplasser som vist på illustrasjonsplan, noe som tilsvarer 1,5 parkeringsplass per boenhet. Gangveg og tun skal i hovedsak være fri for biltrafikk, men gangveg dimensjoneres som kjørbar av hensyn til framkommelighet for redningskjøretøy. Melhus kommune v/teknisk drift har i internt oppstartsmøte vurdert det som I alternativ 2 er bygg A skjøvet mot nord, sammenlignet med alternativ 1. Dette gjør at nabohus i øst beholder utsyn mot vest, samt får mindre skygge på husets vestside. Ny bebyggelse vil imidlertid fortsatt gi skygge på nabotomtens nordligste uteareal. Nabohus i nord vil i dette alternativet få endegavlen til bygg A nærmere, sammenlignet med alternativ 1. Ny bebyggelse gir imidlertid i liten grad skygge på uteareal til nabo i nord. Parkeringsplassen er i dette tilfellet også oppdelt noe som gir mindre gråareal, og mer grøntareal, tilgrenset nabotomt i nord. Atkomst fra Øyvegen i nord, tilsvarende alternativ 1. Antall p-plasser tilsvarende alt. 1, men parkeringsarealet er her delt opp i 2 felt. Biltrafikk må derfor ledes gjennom felles tun, noe som er uheldig med hensyn til trafikksikkerheten og bokvalitet internt i ny bebyggelse. I alternativ 3 a og 3b er bebyggelsen skjøvet mot nord, men fortsatt orientert rundt et felles tun. Nabohus i øst beholder utsyn mot vest, men utsikt vil preges av parkerings- og vegareal. Sol- og skyggeforhold vil være tilsvarende som i alternativ 2 for nabo i øst. Nabohus i nord vil i dette alternativet få bebyggelsen nærmere opp til tomt enn i alternativ 1, med en avstand på 13,3 m til nærmeste bygningsdel. Til sammenligning er det en minimumsavstand på 25,5 m mellom fasade på nytt bygg og nabofasade i alternativ 1. Nabohus i nord vil få skygge på deler av uteareal som vist f.eks 21. mars kl I alternativ 3 (a og b) er all parkering lagt sør for ny bebyggelse. Antall p-plasser tilsvarende alt. 1 og 2. Areal til renovasjon og vendehammer dimensjonert for L- kjøretøy er også lagt på LNF-areal i sør. Dette er en mindre arealeffektiv løsning, sammenlignet med alternativ 1. I motsetning til alternativ 1 og 2 må renovasjonskjøretøy kjøre inn i området til regulert parkeringsplass, noe som påvirker trafikksikkerheten internt negativt sammenlignet med alternativ 1. Trafikksikkerheten vurderes imidlertid som akseptabel da det ikke medfører bilkjøring gjennom bolig-tun og uteoppholdsareal. 5

6 urimelig/unødvendig å kreve etablering av fortau til Øysandvegen. Begrunnelsen er (antatt) lite trafikk i området. En evt. etablering av fortau vil også ta uteoppholdsareal fra eksisterende beboere i området. Det er i tillegg lagt inn en gangveg fra Øyvegen i nord for begge alternativ. Alt. 3a) vil likevel sannsynligvis medføre fotgjengere langs Øysandvegen, noe som er mindre trygt enn langs Øyvegen. I alt 3a) er atkomstveg lagt fra Øysandvegen i sør, langs bekk og over LNF-areal. I alt. 3b) er atkomstveg lagt over LNFareal fra Øyvegen, sør for eksisterende boligbebyggelse. 6

7 Trafikkøkning og kapasitet Øyvegen Det foreligger ingen sikre tall for trafikkmengde på Øyvegen. Med bakgrunn i eksisterende arealbruk og vegnett er det imidlertid nærliggende å tro at dette tallet ikke er spesielt høyt. Utover den nærmeste boligbebyggelsen har øvrig bebyggelse langs Øyvegen andre atkomstmuligheter fra Øysandvegen. Nærliggende kyllingfjøs, samt noe trafikk knyttet til camping, og fritid/fiske kommer i tillegg. Situasjonen i alternativ 2 vurderes tilsvarende som for alternativ 1. Det tas utgangspunkt i samme trafikktall som for alternativ 1 og 2. Alternativ vegatkomst fra henholdsvis Øysandvegen og Øyvegen sør for eksisterende bebyggelse, medfører imidlertid at nyskapt trafikk ikke ledes gjennom eksisterende bebyggelse langs Øyvegen. I Melhus kommune var det ifølge tall fra SSB 2,39 personer bosatt per husholdning. Hvis man legger dette tallet til grunn vil planforslaget medføre en økning i nyskapt trafikk i tilstøtende hovedvegnett på 52 ÅDT. Dette tilsvarer ca. 8 bilturer i den travleste timen. Dette er antakelig et for høyt anslag da det er sannsynlig at boligene vil ha færre beboere enn kommunesnittet, og generert trafikk vil dermed være lavere. 7

8 Et snitt på 1,8 bosatt per boenhet gir til sammenligning en nyskapt ÅDT på 40, med ca. 6 bilturer i den travleste timen. Jordvern Berører kun areal omdisponert til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel, i tillegg til areal for nødvendig grensejustering. Berører kun areal omdisponert til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel, i tillegg til areal for nødvendig grensejustering. Alternativ 3a) og 3b) vil medføre omdisponering av areal bestående av fulldyrka jord av svært god kvalitet, som i dag er vist som LNF-areal i kommuneplanens arealdel. I alt 3a) og 3b) omdisponeres henholdsvis omtrent 1,1 daa og 0,8 daa dyrkamark til i samferdsels- og renovasjonsformål. I tillegg vil det oppstå restareal mellom ny veg og eiendomsgrenser med dårlig brukbarhet. 8