STAVANGER-REGIONEN NÆRINGSUTVIKLING STRATEGI FOR NÆRINGSAREALER. Sluttrapport

Transkript

1 STAVANGER-REGIONEN NÆRINGSUTVIKLING STRATEGI FOR NÆRINGSAREALER Sluttrapprt

2 Strategi fr næringsarealer SLUTTRAPPORT STAVANGER-REGIONEN NÆRINGSUTVIKLING Emne: Prsjektledelse Kmmentar: Frfatter Nøkkelrd Kristin Barvik Næringsarealer, reginal utvikling Prsjektnr Rapprtnavn Strategi fr næringsareal Rapprtnr 1 Lagret O:\514639_næringsareal\r næringsareal..dc Sist lagret dat: :11:00 Sist lagret av: Kristin Barvik Sist skrevet ut: :11:00

3 2 1 FORORD har tatt initiativ til å utarbeide en felles strategi fr langsiktig utvikling av næringsarealer i Stavanger-reginen. Arbeidet er et ledd i ppfølgingen av Strategisk næringsplan fr Stavangerreginen, der utvikling av en næringsvennlig ffentlig sektr er en sentral strategi. Prsjektet er finansiert i fellesskap av i reginens 14 kmmuner, Rgaland fylkeskmmune g fylkesmannen i Rgaland. Næringsarealprsjektet har vært delt i t faser. Gjennm fase 1 skaffet man seg versikt ver kjennetegn ved dagens situasjn i næringsmrådene, samt en analyse av utviklingstrekk. Gjennm fase 2 er det meislet ut en felles reginal strategi i frm av mål g virkemidler fr tilrettelegging g utvikling av reginens næringsmråder. Arbeidet med fase 2 startet pp i januar 2007, g avsluttes høsten 07 ved utsendelse av anbefalt strategi til prsjektdeltakerne. En prsjektgruppe har fulgt arbeidet, g har bidratt til utvikling av det endelige resultatet gjennm diskusjner g faglige synspunkt. Prsjektgruppen har hatt følgende sammensetting; Erik Tjemsland, Stavangerreginen Næringsutvikling (gruppens leder) Trygve Valen, Time kmmune pva Jærkmmunene Svanhild Nessa, Strand kmmune pva Ryfylkekmmunene Svein Arild Hlmen, Stavanger kmmune Gunn Jrunn Aasland, Sandnes kmmune Anfinn Rsnes, Fylkesmannen i Rgaland Per Frøyland Pallesen, Rgaland fylkeskmmune I tillegg til månedlige møter i prsjektgruppen har det vært arrangert t wrkshps fr plan- g næringsansvarlige i kmmunen, samt et rienterings- g høringsmøte fr næringslivet ved avslutningen av prsjektet. Det har gså vært gjennmført en studietur til Glasgw i juni 07, med deltakelse fra prsjektgruppen supplert med sekretariatet fr revisjnen av fylkesdelplan fr langsiktig utvikling på Jæren. Det har vært mange synspunkt g innspill under vegs, g det er grunn til å understreke at knklusjner g anbefalinger i denne rapprten g den påfølgende strategien ikke nødvendigvis representerer knsensusløsninger fra prsjektgruppen, men står fr Stavangerreginen Næringsutvikling sin regning. Asplan Viak AS har vært prsessknsulent g faglig bidragsyter, g har sammen med prsjektgruppen g ppdragsgiver bidratt til å drive fram prsessen g utvikle det ferdige resultatet.

4 3 Innhldsfrtegnelse 1 Frrd 2 2 INNLEDNING 6 3 KORT GJENNOMGANG AV FASE NOEN DEFINISJONER Hva defineres sm næringsarealer Sentrale begrep i rapprten Gegrafisk inndeling 11 5 KRAV TIL NÆRINGSAREAL Generelle krav til næringsmråder Strategisk beliggenhet Transprteffektiv infrastruktur Langsiktighet g utvidelsesmulighet Attraksjn g image Næringsstruktur g klyngefrdeler Intern infrastruktur, estetikk g rganisering Ulike næringer har ulike behv Hushldningsrettede næringer Bedriftsrettede næringer arealintensive Bedriftsrettede næringer arealkrevende Næringer med behv fr stedgitte kvaliteter Bedriftsrettede næringer den stre mellmgruppen 15 6 KATEGORISERING AV DAGENS NÆRINGSOMRÅDER Strategiske reginale næringsmråder Lkalt viktige næringsmråder Øvrige næringsmråder Oppsummering 16 7 SENTRUMSUTVIKLING OG LOKALISERING AV HANDEL Strukturelle endringer innenfr varehandelen Endret handlemønster Nye frretningsknsepter Sentrumsmrådene våre sterkeste næringsmråder Utvikling av en flatere sentrumsstruktur Mbilitet g reisevaner Omsetningsutvikling i sentrale handelsmråder på Nrd Jæren 28

5 4 7.6 Arealbehv varehandel Lkalisering av varehandelen Oppsummering g betydning fr strategi 32 8 BEHOV FOR NYE NÆRINGSAREALER Beflknings- g sysselsettingsvekst Beflkningsveksten Sysselsettingen Arealer fr arbeidsplassene Ledig kapasitet i dagens mråder Vekstrater g timing fr tilrettelegging av nye mråder Arealbehv g lkalisering av ulike næringer Hushldningsrettede næringer Bedriftsrettede næringer - arbeidsplassinternsive Bedriftsrettede næringer - arealinternsive Næringer med spesielle krav til beliggenhet Behv fr lkaliseringsstyring Utfrdringer ved frtetting Frhldet mellm bligmarkedet g næringsmarkedet Markedssvikt Etablering av næringsflyttekjeder Frtetting på feil sted Virkemidler fr ptimal utnyttelse av næringsarealer Betydning fr strategi 43 9 HVOR LIGGER DE FREMTIDIGE NÆRINGSOMRÅDENE Nye infrastrukturtiltak legger føringer Fremtidens strategiske reginale mråder Næringsmråder med høy urbaniseringsgrad g mangedriftsfrdeler Skjermede industrimråder Spesialmråder STRATEGI FOR UTVIKLING AV NÆRINGSAREALER Overrdnet strategi i et 50-års perspektiv Utvikle strategiske reginale næringsmråder Sentrumsutvikling g lkalisering av varehandelsnæringen Aktivt ffentlig eierskap g medvirkning i utvikling av reginens strategiske næringsmråder Anbefalt ppfølging Kmmunene i Stavanger-reginen 51

6 Rgaland fylkeskmmune Fylkesmannen i Rgaland SrN / Reginale utviklingsselskap 51

7 6 2 INNLEDNING Etablering av Frusmrådet, Universitetsmrådet på Ullandhaug g karakteristiske næringsmråder sm Dusavik, er alle eksempler på langsiktige g dristige arealmessige beslutninger sm har betydd mye fr reginens samlede utvikling til nå. Reginen må derfr rette fkus framver på samme ffensive måte sm tidligere. Langsiktig tenkning vil gi reginen strategiske frtrinn ved at næringslivet tilbys frutsigbarhet g muligheter. Dette er bakteppet g utgangspunktet fr arbeidet med å etablere en felles reginal strategi fr utvikling av næringsarealer i Stavangerreginen. Med strategi mener en her fastsetting av langsiktige mål g definisjn av virkemidler fr å realisere målene. Mtivasjnen fr prsjektet har vært å styrke reginens attraktivitet g verdiskapingsevne gjennm å sikre et gdt tilbud av næringsmråder; I tilstrekkelig mengde Av høy kvalitet Tilpasset krav fra varierende næringstyper Med beredskap fr det ukjente g rm fr utvikling Med str attraktivitet i markedet Sluttprduktet fra arbeidet er flerdelt. Fra den første fasen i prsjektet freligger det en rapprt sm gir innsikt i karakteristika g kjennetegn ved dagens næringsmråder g utviklingen av disse. Gjennm fase t er det så utarbeidet en rapprt sm belyser sentrale prblemstilinger sm vil gjelde ved utvikling av gde, rbuste g attraktive næringsmråder. Rapprten knkluderer med et krtfattet strategidkument med anbefaling m faktisk ppfølging g videre handling. Strategien skal mfatte 14 kmmuner, med str variasjn både i næringsstruktur, beflkningsstruktur g sentralitet. Det er gså str frskjell i kvalitet g betydning av ulike mråder, g ikke minst er det frskjeller knyttet til handlingsrm g tilgjengelig arealreserve. Strategien er derfr frsøkt tilpasset disse frskjellene, slik at den er rbust i frhld til interne variasjner i reginen. Følgende spørsmål har vært sentrale ved arbeidet med strategien; Hva er kjennetegn ved et gdt næringsmråde Hvrdan legge til rette fr gd frtetting i de sentrale mrådene Hvr ligger reginens fremtidige strategiske næringsmråder Hvrdan sikre gde rammevilkår fr handelsnæringen Hvrdan sikre et effektivt transprtarbeid g legge til rette fr at flere arbeidsreiser skjer til fts/sykkel eller pr. kllektiv transprt Hvrdan sikre høyere fkus på estetikk g kvalitet i næringsmråder Hvrdan sikre styring/rasjnering av sentrale mråder i et marked preget av mange aktører g knapp tilgang på arealer Hvrdan sikre gde rammebetingelser fr spesialmråder g fretak sm ikke kan (eller skal) flytte Industrifretak med svært høye flyttekstnader eller krav til stedgitte kvaliteter

8 7 Ubehagelige, men nødvendige naber renvasjn, bussppstilling, knteinerterminaler, asfaltverk, betngblandeverk, pukk- g sandtak, risikbefengte fretak Havnemråder g kaifrnt Hvilke effekter gir nye infrastrukturtiltak Ny RV 44 fra Skjæveland til Stangeland g kbling mellm RV 505 g E 39 på Fss Eikeland/ Kværneland Gdsterminal på Ganddal, reginal strhavn i Risavika g Terminaltangenten Dbbeltspr g bybane Gandsfjrd bru Rennfast, Finnfast, Ryfast, Rgfast 3 KORT GJENNOMGANG AV FASE 1 Fase 1 av næringsarealprsjektet ga ss gd innsikt i karakteristika g kjennetegn ved dagens næringsmråder g utviklingen av disse. Nedenfr følger en svært krtfattet ppsummering av knklusjnene fra denne rapprten. Det vises ellers til egen rapprt fra dette prsjektet. Arealfrbruket de siste 10 årene fr den samlede reginen har i gjennmsnitt vært 250 daa pr. år innenfr reginens næringsmråder. Utviklingen har fulgt et sprangvist mønster, der år med høy byggeaktivitet har vært fulgt av år med lav aktivitet. Det har gså vært en ulik gegrafisk frdeling av frbruket, der hele 85 prsent av arealfrbruket har skjedd innenfr strbymrådet på Nrd-Jæren 1. Utviklingen de siste t årene har ytterligere frsterket dette inntrykket. Fr tiden er sitasjnen slik at etterspørselen er større enn tilbudet av tilrettelagte næringsarealer - særlig i det sentrale strbymrådet, men gså i øvrige deler av reginen. Kartleggingen viser tydelige lkaliseringsmønstre i reginen. Utvikling skjer i tilknytning til eller innenfr eksisterende strukturer, g følger i all hvedsak de verrdnede infrastrukturlinjene i reginen vår. På Jæren er det særlig Jærbanen g aksen E39 RV 44 sm definerer utviklingen, i Ryfylke er det RV 13 g de tradisjnelle havnemrådene. Næringsmråder sm ligger utenfr disse strukturene har vist seg å være mer krevende å utvikle. Stavanger-reginen er av de mest vekstkraftige reginene i landet, både med tanke på næringsstruktur g beflkningsutvikling. Reginens næringsliv kjennetegnes ved den sterke Energi-klyngen, g da først g fremst lje- g gassvirksmheten. Dette har gitt en kraftig sysselsettingsvekst g beflkningsvekst i reginen de siste ti-årene. Hvr reginen går de neste ti-årene vil i str grad være avhengig av utviklingen av denne virksmheten. I tillegg til Energi-klyngen har vi gså sterke miljø innen maritime næringer. Denne er imidlertid gså sterkt knyttet pp til energi-klyngen, fr så vidt sm prduksjn av skip- g brerigger utgjør ryggraden i denne klyngen. Reginen har gså sterke miljø innen mekanisk industri g autmasjnsmiljø. Til sist har vi matklyngen i frm av sjømat, jrdbruk g næringsmiddelindustri. Denne er spesielt prfilert i Ryfylke g på Sør-Jæren. 1 Nrd-Jæren mfatter 75 % av det samlede beflkningstallet i reginen

9 8 Strbymrådet i reginen er gså preget av en sterkt utviklet handelsnæring, basert på høy lkal kjøpekraft g en vedvarende høy beflkningsvekst. Glbale utviklingstrekk Utviklingen i næringslivet nasjnalt g internasjnalt går i retning økt spesialisering g fragmentering av prduksjnsprsesser fra integrerte selskaper med kntrll ver hele prduksjnsprsessen til spesialister sm tar seg av ulike deler av prduksjnsprsessen. Dette har gitt et langt mer kmplekst sammensatt næringsliv sm går fra en typisk hrisntal (bransjeinndelt) struktur, til en vertikal struktur (på tvers av bransjer) basert på en eller flere tjenestebaserte kjeder. Dette har gitt økt fkus på fremveksten av by-øknmier i det sm kalles den pst-industrielle øknmien. Kjennetegnet ved disse reginene er mangfldet g et kunnskapsintensivt arbeidsmarked, sm kan tilpasse seg ulike kundegrupper g prduksjnssystemer, dvs. de har mangedriftsfrdeler. Denne utviklingen finner vi gså i Stavanger-reginen. Næringsmrådene blir mer kmplekst sammensatt bransjemessig, ne gså bransjenes arealbruk indikerer. Fr eksempel finner vi at tjenesteytende næringer i str grad perer i typiske industri/lager-mråder, g ikke nødvendigvis i typisk kntrmråder. På samme måte vil vi finne igjen industrien i typiske kntrmråder. Prfilering g fkusering av mråder vil derfr gi økte utfrdringer, i g med at kmpleksiteten i næringslivet vil kreve dyp innsikt i ulike virksmheters areal g lkaliseringsbehv. Vi ser gså at det faktisk er i de mer kmplekst sammensatte mrådene vi finner flest etableringer av nye fretak. Gde eksempler på dette er Frus- mrådet g ikke minst sentermrådene. Med utgangspunkt i beskrivelse av byøknmien, framstår disse mrådene sm klart mer prfilerte med tydelige urbane trekk: De er tilgjenglige, har velutviklete kllektive løsninger, har høy andel av såkalte kulturnæringer, har histrie (identitet) g et mangfldig kunde- /leverandørgrunnlag (mangedriftsfrdeler), tilpasset et mer kmplekst sammensatt næringsliv g er ikke minst etterspurte arbeidssteder fr arbeidstakere. Dette er karakteristika sm gså mtales sm urbaniseringsfrdeler i den pst-industrielle øknmien. Kjennetegn ved våre næringsmråder Når det gjelder ptensialet i framtidige næringsarealer, finner vi at det er tilrettelagt relativt stre arealer rundt m i kmmunene. Frmålet g beskaffenheten til disse er svært frskjellige g arealene i reginen har egenskaper sm strekker seg fra rene industrimråder g mråder avsatt til utvikling av utleiehytter, til mråder fr etablering av urbant rienterte virksmheter i et av landets få strbymråder. Kmmunene g ffentlige selskaper er eiendmsbesittere på flere stre, strategisk beliggende arealer både i frm av sentralitet g nærhet til sjø g havn, sm frtsatt skal kunne sikre behv g framvekst fr den viktige energi- g marine klyngen g øvrig industri, men behldningen av ffentlig eide arealer er synkende, særlig i sentrale deler av reginen. Utbyggingsmønsteret i næringsmrådene går mt en stadig frtetting. Dette gjelder spesielt fr Nrd-Jæren hvr 85 % av byggeaktiviteten i Stavanger-reginen fregår. Strbymrådet vkser altså mer innver enn utver. Det er spesielt kntr g til en viss grad frretning sm går mt økt frtetting. Men gså virksmheter knyttet til industri/lager, står fr en relativt str andel av frtettingen. Et annet trekk er at mye av aktiviteten er knyttet til nen få, allerede høyt utnyttet mråder i reginen, sentralt på Nrd-Jæren. Presset på de framtidige g

10 9 eksisterende arealer i dette mrådet vil dermed ha en langt krtere g kritisk hrisnt enn reginen i sin helhet. Disse mrådene er blitt svært sammensatte, både hva næring g bygningsmasse angår. Planmessig legges det pp til høy arealutnyttelse i disse mrådene, sm på sikt gir et strt ptensial fr nye arbeidsplasser. Det er likevel str variasjn i den faktiske utnyttelsen, da stre deler av næringslivet i mrådet har behv fr næringsbygg sm gir en relativt lav utnyttelse. Ptensialet i de allerede utbygde mråder vil i svært str grad være avhengig av hvr mbil de eksisterende industribedriftene vil være, g hvr mye g hvr raskt disse arealene vil bli tilgjengelig fr frtetting/transfrmasjn. Reginen går gså mt en økt integrering både av bliger g arbeidsplasser, ne sm på sikt gså gir muligheter fr en mer areal- g transprteffektiv regin, i tråd med verrdnede retningslinjer. Spørsmålet er hvr langt en ønsker å gå i frtettingen før dette går på bekstning av kvalitet g et eksisterende næringsliv sm har behv fr utvidelsesmuligheter. Det er gså en utfrdring at fr sterk integrasjn mellm blig g næring kan føre til økte knflikter g dårligere rammevilkår både fr næringsliv g bligbebyggelse, g hindre fleksibilitet fr fremtidige endringer. Bedriftenes lkaliseringspreferanser Gjennm fase 1 i prsjektet ble det gså gjennmført en bedriftsundersøkelse der en søkte nærmere frståelse fr bedriftenes lkaliseringspreferanser. Undersøkelsen viser at bedriftenes lkaliseringspreferanser er særlig knyttet til gdt utviklet infrastruktur i frm av transprtsystemer. Dette gjelder både bil g kllektivtilgjengeligheten. De er gså pptatt av frhld til eiendmmen de er etablert på. Langsiktighet g utvidelsesmuligheter er klart viktige fr en del av bedriftene. Likeledes er de pptatt av kvaliteten på mrådene. Svært mange mener estetikk g mdømme til mrådet sm sådan er viktig. Den gegrafiske referansen til næringslivet er reginen. Ved spørsmål m nærhet til kunde, samarbeidspartner etc. finner vi at klart flest identifiserer dette med reginen, g ikke kmmune eller mråde. På andre spørsmål, fr eksempel m gegrafiske begrensinger ved flytting finner vi imidlertid at bedriftene ppgir en større grad av lkal tilknytning, enn hva nærhet til kunder, bransjemiljø g samarbeidspartnere skulle tilsi. Bedriftenes gegrafiske tilknytning må derfr finne sin frklaring i andre frhld, sm eiernes stedstilknytning, arbeidstakernes bsted, relasjner knyttet til grunneiendm etc. Fr tyngre industri spiller gså nabfrhld sterkt inn, dette gjelder spesielt i frhld til bligmråder. Økt integrering av bliger g næringsmråder kan medføre økte knflikter. Bedrifter g virksmheter vil gså ha klare lkaliseringsbegrensninger i henhld til ulike lvverk g begrensinger i fysiske planer. Det er gså interessant å merke seg at bedriftene i spørreundersøkelsen mener det er viktig at det ffentlige spiler en aktiv rlle både i frhld til tilrettelegging g lkaliseringsstyring av virksmheter. De ønsker gså bedre infrmasjn g mer frutsigbar g enhetlig plan- g byggesaksbehandling i reginen. En samrdning av arealplitikk på tvers av kmmunene er med andre rd klart etterspurt av næringslivet.

11 10 En har de siste årene sett knturene av en ny relkaliseringsbølge. De stre industri-, engrs- g transprtbedriftene er nk en gang innhentet av bybebyggelsen, g søker mt nye mråder sm kan gi dem tilstrekkelig utviklingsrm g handlingsfrihet. Fr reginen innebærer dette en mulighet til ytterligere frtetting i sentrale mråder, men det krever at vi legger frhldene til rette fr gde næringsflyttekjeder. 4 NOEN DEFINISJONER 4.1 Hva defineres sm næringsarealer Ved utvikling av en strategi fr næringsareal har vi lagt til grunn en vid definisjn av begrepet næringsareal. Den mfatter følgende mråder i kmmunenes arealplaner; Ervervsmråder Sentermråder Transfrmasjnsmråder Havnearealer Terminalmråder Spesialmråder sm flyplass, universitetsmrådet g messemrådet Følgende mråder er ikke tatt med i definisjnen av næringsareal i denne sammenheng; Masseuttaksmråder - ivaretatt gjennm egen fylkesdelplan fr pukk g grus Næringsarealer i sjø bør ivaretas separat gjennm reginal kystsneplan Landbruksarealer ivaretatt gjennm andre planer. Strategien mfatter heller ikke mråder satt av til ffentlig frmål i kmmuneplanene, selv m disse står fr en betydelig del av den samlede sysselsettingen i reginen. 4.2 Sentrale begrep i rapprten Vi har lagt til grunn ulike grupperinger av reginens bedrifter, ut fra fellestrekk ved deres lkaliseringspreferanser g arealmessige utviklingsbehv. Dette er definisjner sm langt på veg bryter med tradisjnelle bransjeinndelinger g sm derfr må frklares innledningsvis. Inndeling basert på bedriftenes primære kundegruppe; Hushldningsrettede næringer alle bedrifter sm leverer varer g tjenester primært rettet mt private sluttbrukere innenfr reginen. Omfatter hushldningsrettet varehandel, htell g restaurant g ffentlig g privat persnlig tjenesteyting. Bedriftsrettede næringer bedrifter sm primært leverer varer g tjenester til andre bedrifter. Omfatter all øvrig næringsvirksmhet. Inndeling basert på bedriftenes arealbehv g arealutnyttelse Arealintensive næringer bedrifter sm har eller har ptensial fr høy arealutnyttelse g mange ansatte pr m 2. Gjelder primært kntrbaserte virksmheter g til en viss grad frretningsvirksmheter.

12 11 Arealkrevende næringer bedrifter sm har behv fr stre arealer, g sm har få ansatte pr. m2. Gjelder primært bedrifter innenfr industri, lager/engrs g transprt, men gså en str andel mindre virksmheter sm har behv fr kmbinasjnsbygg fr lager/prduksjn g kntr, g med mulighet fr lagring g parkering på egen tmt. Næringer med spesielle krav til beliggenhet bedrifter sm har stedfestede krav til lkalisering, enten i frm av spesialisert infrastruktur, tilgang til naturressurser eller lignende I kapittelet m varehandel benyttes reginal strhandel sm begrep. Med dette menes bygningsmessig stre enheter sm retter seg mt et strt gegrafisk mland. 4.3 Gegrafisk inndeling I flere sammenhenger har det vært frmålstjenelig å dele reginen inn i delmråder. Kmmunene fredeles på følgende måte mellm delmrådene; Nrd-Jæren: Stavanger, Sandnes, Sla, Randaberg, Rennesøy, Kvitsøy Sør-Jæren: Klepp, Time, Hå, Gjesdal Ryfylke: Strand, Frsand, Hjelmeland, Finnøy I rapprten brukes gså begrepet strbymrådet. Dette er langt på veg sammenfallende med Nrd-Jæren, men uten kmmunene Rennesøy g Kvitsøy. Nrd-Jæren mfatter 75 prsent av reginens samlede beflkning, g har stått fr hele 85 prsent av utbyggingen i næringsmrådene det siste 10-året. Sør-Jæren mfatter 20 prsent av reginens beflkning mens Ryfylke representerer 5 prsent. 5 KRAV TIL NÆRINGSAREAL Gjennm kartleggingen i fase 1 av næringsarealprsjektet er det avdekket en del grunnleggende karakteristika ved gde næringsarealer. Dette baserer seg både på næringslivets egne preferanser, men gså på samfunnets krav m lkalisering, knyttet til krav m redusert transprtarbeid, understøttelse av gde kllektivtransprtløsninger, styrking av sentrumsmrådene, fremme av effektiv arealutnyttelse g begrensing av knflikt mellm bligmråder g næringsvirksmhet. 5.1 Generelle krav til næringsmråder Strategisk beliggenhet Nærhet til sentrale markeder g kundegrupper Nærhet til beflkningstyngdepunkt Nærhet til viktige terminaler Nærhet til sentrale naturressurser Skjerming i frhld til blig g institusjner

13 Transprteffektiv infrastruktur Nærhet til verrdnet vegsystem Nærhet til kllektivtilbud Gd parkeringsdekning Langsiktighet g utvidelsesmulighet Skjerming i frhld til knkurrerende eller begrensende arealbruk Tilstrekkelig ekspansjns- g utviklingsrm Rbusthet g beredskap Tydelig arbeidsdeling mellm næringsmråder Attraksjn g image Særpregede næringsmråder med klar prfil g sterke funksjnelle g estetiske kvaliteter Områder med høy histrisk verdi g lange tradisjner Nærhet til sentrale institusjner/ bedrifter Områder med velkjent reginal rlle g fkus Næringsstruktur g klyngefrdeler Spesialiserte mråder næringsmråder der både infrastruktur g beliggenhet er spesielt tilpasset enkelte bedriftstyper (Mekjarvik, Dusavik) Områder med sterke klyngefrdeler g mråder sm samler bedrifter innenfr samme næringer (Hålandsmarka, Kviamarka) eller samme virksmhetstype. Stre mråder med mangedriftsfrdeler mråder med et bredt spekter av næringstyper g et internt marked (Frus, Hillevåg, sentrumsmrådene) Intern infrastruktur, estetikk g rganisering Gd planmessig tilrettelegging Gdt utbygget teknisk infrastruktur (veg, vann, avløp, gass, tele, fjernvarme/kjøling) Gd skilting, versiktelige strukturer g uterm med kvalitet Gde estetiske kvaliteter Frpliktende avtaler mellm grunneiere m frvaltning g utvikling Organisering av felles utviklingsrganisasjner 5.2 Ulike næringer har ulike behv Bedrifter vil vektlegge de enkelte elementene ulikt, alt etter hva sm er bedriftens primære kundegrupper g hvilke krav de har knyttet til arealbehv g arealutnyttelse Hushldningsrettede næringer Hushldningsrettede næringer (eller besøksintensive næringer) har et generelt sterkt ekspneringsbehv. De søker seg inn i de sterke beflkningsknsentrasjnene, g er den

14 13 næringsgruppen sm i minst grad ønsker skjerming i frhld til bligbebyggelse. De er avhengig av høy publikumstilstrømming g ønsker seg derfr både nærhet til verrdnet vegnett, høy parkeringsdekning g høy kllektivdekning. Langsiktighet g frutsigbarhet er viktig først g fremst i frhld til de sentrale trafikkstrømmene, g de er sårbare verfr endringer sm fører til redusert persntrafikk (redusert fremkmmelighet, dårlig parkeringstilbud, endring i kllektivtrafikk-ruter m.m) Denne typen næringer er sterkt pptatt av mråders image g attraksjn, g søker mt mråder med sterke klyngefrdeler, velkjent rlle g sterkt image. Estetiske kvaliteter vurderes høyt, det samme gjør versiktelighet, enkel fremkmmelighet g gd skilting. Frpliktende avtaler m frvaltning g utvikling er viktig, særlig fr disse næringene sm fte består av mange små aktører. Hushldningsrettede næringer søker hvedsakelig mt sentrumsmråder g bydelssentra, men i økende grad gså sentrale næringsmråder. Dette gjelder spesielt fr varehandelen, der bransjeutviklingen har ført til ønske m større handelsarealer g økt biltilgjengelighet, kmbinert med arealknapphet g høye utviklingskstnader i sentrumsmrådene. Dette har ført til framvekst av rene handelsmråder på enkelte næringsmråder, så sm mrådet fra Kvadrat til IKEA på Lura, mrådet rundt Tvedtsenteret på Frus g i den senere tid gså Bryggeriparken på Frus Bedriftsrettede næringer arealintensive Arealintensive bedriftsrettede næringer (eller arbeidsplassintensive næringer) består primært av bedrifter sm driver ulike frmer fr kntrbasert virksmhet. På lik linje med hushldningsrettede næringer vil gså disse søke mt de sterke beflkningsknsentrasjnene, med begrunnelse i nærhet til arbeidskraften. De søker veletablerte g stre næringsmråder med mangedriftsfrdeler, der de gså finner en rekke av sine kunder. Også disse bedriftene har preferanser fr lkalisering i mråder med høy kllektivdekning, men er i like str grad pptatt av høy biltilgjengelighet g nærhet til verrdnet vegsystem. Dette er bedrifter sm i høy grad søker urbanitetsfrdeler ved sin lkalisering, ikke minst fr å fremstå sm attraktive arbeidsplasser. Denne typen bedrifters behv fr frutsigbarhet knytter seg først g fremst til ppretthldelsen av et mrådes mangedriftsfrdeler g et bredt sammensatt næringsmiljø. De vil være sårbare i frhld til endringer sm stykker pp større mråder, eller sm fører til en begrensning i antall bedrifter i sitt nærmråde. De vil gså være sårbare i frhld til endringer sm frhindrer fremkmmeligheten fr bedriftens ansatte. Mange bedrifter innenfr denne kategrien vil være sterkt pptatt av image g mrådets attraksjn, g søker seg til mråder sm bidrar til å frsterke bedriftens egen histrie, tradisjn g identitet. Estetiske kvaliteter vurderes høyt, det samme gjør versiktelighet, enkel fremkmmelighet g gd skilting. Frpliktende avtaler m frvaltning g utvikling vurderes sm viktig. Arealintensive bedriftsrettede næringer har preferanser fr lkalisering i sentrumsmråder g sentrale næringsmråder med mangedriftsfrdeler. Deres lkalisering vil gså være preget av lkaliseringen til sentrale enkeltbedrifter g institusjner, g flytter gjerne med når slike institusjner flytter.

15 Bedriftsrettede næringer arealkrevende Arealkrevende bedriftsrettede næringer består primært av vareprduserende bedrifter g bedrifter sm driver med lager/ engrs g transprt. Disse bedriftene vil først g fremst være pptatt av nærhet til det verrdnede vegsystemet, nærhet til sentrale terminaler g gde frhld fr gdstransprt. Mange av disse bedriftene er virksmheter sm påfører sine nære mgivelser negative eksterne effekter i frm av støy, støv, lukt eller risik. De er derfr avhengig av en lkalisering sm sikrer dem langsiktig g effektiv skjerming i frhld til bligutbygging g institusjner. Frutsigbare rammebetingelser i frm av tilstrekkelige utvilklingsmuligheter g skjerming betyr sm regel mer enn et mrådes image, mdømme g estetiske kvaliteter. De har gjerne spesialiserte krav til teknisk g funksjnell infrastruktur, g er sm regel stre nk til å ivareta denne type tilrettelegging selv. Selv m disse bedriftene ønsker å trekke seg brt fra de tetteste beflkningsknsentrasjnene, er de likevel avhengig av å være sentralt plassert i reginen. De leverer varer g utfører transprttjenester til andre bedrifter i reginen g er følsmme verfr stre transprtkstnader. Også disse fretakene søker etter klyngefrdeler g ønsker samlkalisering med tilsvarende virksmheter, men behv fr tilstrekkelig ekspansjnsrm g armslag vurderes ftest sm viktigere Næringer med behv fr stedgitte kvaliteter En undergruppe av de arealkrevende bedriftene er de sm er avhengig av stedegne kvaliteter sm tilgang til sjø, spesielle energikilder, nærhet til naturressurser e.l fr å drive sin virksmhet. Høyst spesialisert g kstbar infrastruktur eller bygningsmasse bør gså betraktes sm stedgitte kvaliteter. Dette er virksmheter sm har svært liten fleksibilitet i frhld til alternativ lkalisering, eller der alternativ til flytting er nedleggelse. Denne typen bedrifter vil være spesielt avhengig av frutsigbarhet g tilfredsstillende skjerming i frhld til knkurrerende arealbruk. Når eldre industrimråder transfrmeres til andre frmål (blig g kntr) er det gjerne disse virksmhetene sm blir liggende igjen, g deres rammebetingelser fr videre drift kan på sikt bli vesentlig frringet. I de fleste tilfellene utgjør disse bedriftene gså nødvendig infrastruktur fr samfunnet, sm f.eks prduksjn g eller innførsel av byggeråstff (asfaltverk g betngblandeverk) eller lager g depnimråder, sm samfunnet er avhengige av g sm trenger en sentral plassering fr å redusere transprtarbeidet. Fr mange bedrifter innenfr reginens sterke maritime næringsklynge er sjønær lkalisering gså sentral fr bedriftens image g identitet, selv m den praktiske bruken av sjølinjen ikke lenger er til stede. Tilgang til gde sjøverts industrimråder minker i de sentrale deler av reginen, g de resterende pplever økende press fra mkringliggende bligmråder. Dette er en utfrdring

16 15 sm reginen må ta fatt i. Typiske eksempler på denne utviklingen er Jåttå/ Hinnavågen, Frusstranda, Leirvikmrådet g Sandnes Indre Havn Bedriftsrettede næringer den stre mellmgruppen Arbeidsplassintensive kntrbaserte fretak g arealkrevende, stre industribedrifter utgjør t ytterpunkt på en skala. Det stre flertallet av virksmheter plasserer seg mellm disse ytterpunktene. Disse virksmhetene søker nærhet til stre beflkningsknsentrasjner samtidig sm de ønsker tydelig skjerming fra disse. De søker nærhet til det verrdnede vegsystemet g høy parkeringsdekning, g de søker de stre mrådene med mangedriftsfrdeler g variert næringsstruktur. De har hvedfuks på næringstrafikken, g ønsker ikke stre innslag av privattransprt i sine nærmråder. De har prblemer med å ppfylle krav til høy arealutnyttelse frdi de har behv fr kmbinasjnsbygg tilpasset både lager/prduksjn g kntr. Videre har de behv fr stre utearealer fr lagring, manøvrering g parkering. De er pptatt av at mrådene rundt dem skal være vel tilrettelagt, gdt skiltet g med gde estetiske kvaliteter, men de er hver fr seg fr små til å kunne påvirke dette alene. Gd rganisering g tilrettelegging er derfr viktig fr denne gruppen. De søker etter de markerte g veletablerte næringsmrådene, hvr de finner både kunder g leverandører. Her finner de gså en infrastruktur sm de ellers ikke ville hatt øknmi til å skaffe selv. 6 KATEGORISERING AV DAGENS NÆRINGSOMRÅDER Sm utgangspunkt fr utfrming av en reginal strategi fr næringsarealer, er det gjennmført en kartlegging av dages næringsarealer. Gjennm kartleggingen deles dagens næringsmråder inn i tre hvedkategrier; - Strategiske reginale næringsmråder - Lkalt viktige næringsmråder - Øvrige næringsmråder Kartleggingen har tatt utgangspunkt i mråder definert til erverv i gjeldende kmmuneplan fr de 14 kmmunene i reginen. I tillegg er gså sentrumsmråder tatt med i versikten. Av spesialmråder har vi tatt med havnemråder g terminalmråder men ikke flyplassmrådet g universitetsmrådet. Ved kartleggingen er reginen gså delt inn i de tidligere definerte gegrafiske undermrådene (jfr pkt 4.3). 6.1 Strategiske reginale næringsmråder Denne kategrien samler næringsmråder av betydning fr hele reginen enten i frm av nærhet til stre beflkningsknsentrasjner, reginale knutepunktsfunksjner, spesialfunksjner, tilgang til strategiske ressurser, sterke næringsmiljø/ klyngefrdeler g

17 16 strategisk beliggenhet ift veinett, kllektivtransprttilbud g sjø/havn. Høyt utbyggingsptensial i frm av str arealmessig utstrekning eller høy utnyttelsesgrad, g dermed en betydelig kapasitet fr bedriftsetablering g utvikling, vil gså kjennetegne disse mrådene. Blant disse mrådene finner vi reginsentraene,(stavanger, Sandnes, Bryne g Jørpeland) de sentralt lkaliserte næringsmrådene med mangedriftsfrdeler g str utstrekning, velutviklede næringsmråder langs det verrdnede vegsystemet (E39/RV44/Rv13) samt langs Jærbanen g øvrige sterke kllektivtransprtårer, særpregede næringsmråder med sterke klyngefrdeler g sjøverts næringsmråder i tilknytning til verrdnet vegnett Strategiske reginale næringsmråder utgjør en viktig ressurs fr hele reginen, g bør derfr gså frvaltes g utvikles med utgangspunkt i reginens felles interesser. Områdene er i varierende grad ferdig utbygget, g mange av dem har et frtsatt utvidelsesptensial enten i frm av nye arealer eller gjennm frtetting. Disse arealene vil derfr utgjøre et sentralt utgangspunkt når reginens fremtidige utviklingsmråder skal pekes ut. 6.2 Lkalt viktige næringsmråder Lkalt viktige næringsmråder er mråder preget av mer begrenset næringsmiljø, mer avstand til de større beflkningsknsentrasjnene g/eller mindre sentralt plassert ift reginens verrdnede vegsystem g kllektivnettverk. Områdene er gjerne av mer begrenset arealmessig størrelse enn de strategiske reginale mrådene. Blant disse mrådene finner vi øvrige kmmunestera, bydelssetra g mindre mråder med strategisk beliggenhet g utviklingsptensial. De spiller en betydningsfull rlle i reginens samlede tilbud av næringsarealer, g en rekke av reginens viktigste bedrifter befinner seg innenfr disse mrådene. Vedlikehld g utvikling av disse mrådene utgjør et sentralt fundament fr det samlede tilbudet av næringsarealer i reginen, g evt brtfall av arealer innenfr disse mrådene vil ha knsekvenser fr det samlede tilbudet i reginen. Lkalt viktige mråder mfatter gså mråder sm på sikt kan bli strategiske reginale mråder. 6.3 Øvrige næringsmråder Kategrien øvrige næringsmråder er mråder sm er merket av til ervervsmråde i kmmunenes arealplaner, men sm vurderes å være av ne mindre betydning fr utviklingen av en samlet regin. Blant disse mrådene finner vi frittstående g gjerne små ervervsmråder i frm av enkelttmter i bligmråder, LNF-mråder m.m sm primært har betydning fr svært lkalt preget næringsdrift. Disse arealene vil best ivaretas innenfr rammen til den enkelte kmmune, g frvaltes i takt med endringer i kmmunens egen næringsmessige utvikling. 6.4 Oppsummering

18 17 Strategisk reginale g lkalt viktige mråder står fr m lag 70 prsent av den samlede sysselsettingen i reginen. Tabellen nedenfr viser resultatet av kategriseringen, i frm av navn på mråder frdelt mellm mrådene strategisk reginale g lkalt viktige mråder. Strategiske reginale mråder Lkalt viktige mråder Nrd-Jæren Sør-Jæren Ryfylke Stavanger; Klepp; Strand; Stavanger sentrum Øksnevad/Orstad Jørpeland sentrum Urban sjøfrnt Time; Stålverksmrådet Buøy Bryne sentrum Nrdmarka Hillevåg/Paradis Hålandsmarka Frsand; Marier Hå; Myrå Jåttåvågen Kviamarka Hjelmeland; Ullandhaug Sirevåg Vikaneset/ Hundsnes Dusavika Frus/ Frusstranda Sla; Risavika Flyplassen Randaberg; Mekjarvik Gjesdal; Skurve Sandnes; Frus/ Lura Sandnes sentrum Kvelluren Fss-Eikeland Kvål Rennesøy; Hanasand Stavanger; Klepp; Strand; Åsen Kleppekrssen Tau Kallhammaren Bre Frsand; Madlakrssen Klepp stasjn Bergekrssen Sla; Vll Hjelmeland; Slakrssen Kåsen Hjelmelandsvågen Randaberg; Time; Årdal Randaberg sentrum Vardheia Finnøy; Sandnes; Gausland Judaberg Vibemyr Hgstad Ladstein Sandnes havn Hå; Hana/Vatnekrssen Varhaug Hmmersåk Vigrestad Sviland Nærland Stangeland Gjelsdal; Rennesøy; Ålgård Vikevåg Oltedal Østhusvik Dirdal Tabell 1: Kategrisering av eksisterende næringsarealer. Asplan Viak, 2007.

19 18 7 SENTRUMSUTVIKLING OG LOKALISERING AV HANDEL Handelsnæringen er en sentral næring, både målt i bidrag til BNP g sysselsettingsmessig. Tall fra Detaljhandelsrapprten til Sparebank 1 SR-bank 2 viser at varehandelen st fr 10,2 prsent av BNP i fastlands-nrge g 11,4 prsent av landets sysselsatte i Detaljhandelen i Rgaland msatte fr m lag 25,5 milliarder krner i 2006, en økning på hele 7 prsent fra året før. Rgaland står fr 8,65 prsent av landets samlede detaljhandelsmsetning. I Stavanger-reginen er handelsnæringen enda mer fremtredende. Veksten i varehandelen var på hele 8,2 prsent i denne reginen det siste året, g målt i msetning pr innbygger ligger reginen 2,4 prsent ver landsgjennmsnittet. Trass i næringens stre øknmiske g sysselsettingsmessige betydning, er den ikke tillagt tilsvarende vekt ved utarbeidelse av næringsplitiske strategier. Lkaliseringsspørsmål g rammer fr utvikling i denne næringen er strengt regulert gjennm fylkesdelplaner g den definerte senterstrukturen sm regel ftere i frm av begrensende retningslinjer enn i frm av psitiv tilrettelegging. Handelsnæringen utgjør en viktig del av den reginale øknmien, g er viktig både i frhld til reginens attraktivitet sm bsted g turistdestinasjn g i frhld til handelens rlle i arbeidet med å skape levedyktige g attraktive sentrumsmråder. Dette innebærer at vi gjennm arbeidet med å utfrme en strategi fr næringsarealer i den neste 40-års periden, må fkusere på utvikling av psitive arealmessige rammebetingelser gså fr denne næringen. I dette perspektivet er det viktig å ha gd kunnskap m næringen g dens utviklingstrender. 7.1 Strukturelle endringer innenfr varehandelen Det har funnet sted stre strukturelle endringer innenfr varehandelen i de siste 30 årene, basert på endringer både i frbrukeradferd g i bransjens egen utvikling. Nedenfr følger en gjennmgang av de mest sentrale endringene Endret handlemønster Det har funnet sted radikale endringer i måten vi gjør vår innkjøp på de siste 10-årene. Vekst i kjøpekraft har gitt ss betydelig økning i vareknsum g økt yrkesfrekvens g travlere hverdag har ført til etterspørsel etter mer effektive handelsknsept. Glbalisering g imprt av varer fra lavkstland har ført til at varer sm før hadde svært lav handelsfrekvens (f.eks møbler, hvitevarer, el.hushldningsartikler) handles ftere, g at prdukter sm før ble betraktet sm høyt spesialisert g kstbart spesialutstyr nå kan kjøpes fr nen hundrelapper. En knsekvens av dette er bl.a at det etableres stadig flere frretningsknsept der plasskrevende varer er en naturlig del av prduktprteføljen. 2 T.Hdne,K.Jøsendal, J.K.Fsse (2007); Varehandel g persnlig tjenesteyting fr Hrdaland, Rgaland, Aust- g Vest-Agder

20 19 Bilen fremstår sm en viktig faktr ved gjennmføring av innkjøp. Reisevaneundersøkelsen 3 viser at nesten hver tredje reise vi fretar er knyttet til innkjøp. Undersøkelsen viser at gså antall innkjøpsreiser har økt med 20 prsent fra 2001 til 2005, g det er særlig bymrådene sm står fr økningen. Halvparten av alle innkjøpsreiser er under tre kilmeter, g 71 prsent av dem er basert på bil sm transprtmiddel. Bare 5 prsent av innkjøpsreisene gjøres med kllektivt transprtmiddel. Innkjøp at dagligvarer står fr ver halvparten av reisene knyttet til innkjøp, andre innkjøp står fr 30 prsent mens reiser knyttet til service, diverse ærend g medisinske tjenester står fr de resterende 20 prsent Nye frretningsknsepter Det har de siste tiårene funnet sted en like str effektivisering g rganisatrisk utvikling innenfr handelsnæringen sm den sm har funnet sted i de prduksjnsrettede næringene. Dette gir seg gså utslag i at næringen etterspør andre arealmessige løsninger enn den tidligere har gjrt. En knsekvens av dette er fremveksten av handelsmråder gså utenfr bymrådene. Utviklingen har særlig vært drevet av følgende faktrer; Effektiv rganisering; Fra frittstående enkeltbutikker til kjøpesentra der mange butikker samles under samme tak g underlegges felles styring. Gir mulighet fr styring av butikkmiks, åpningstider, felles markedsføring, g vedlikehld, utsmykking, renhld g sikkerhet i fellesmråder, ne sm gjør dem til svært effektive g attraktive handelsløsninger. Bransjeglidning Bransjeglidning innenfr varehandelen har ført til stre endringer i både handelsmønster g knkurransefrhld. Framveksten av dagligvaretilbudet på bensinstasjner er et typisk eksempel på dette, det samme er innslaget av detaljvarepreget tilbud på hagesentra, møbelvarehus g byggvaresenter. I denne sammenheng kan det gså nevnes at restauranten på IKEA er fylkets best besøkte spisested. Vertikal integrasjn Økt kjederientering med felles innkjøpsavtaler, markedskampanjer g krav til utfrming av butikklkaler g lkalisering. Har gså ført til framvekst av butikk-kjeder sm varemerker, med typiske eksempler sm Hennes & Mauritz, Zara g Starbucks. Virksmheter der grssist g detaljist smelter sammen, g der lager g kundearealer flyter ver i hverandre. Typiske eksempler er Elkjøp, IKEA g Biltema. Fr mange av disse virksmhetene er det behv fr et reginalt mland sm markedsmråde Flere av disse endringene går i retning av større, mer arealkrevende enheter, sm er rienterer seg mt et strt gegrafisk handelsmland i denne rapprten definert sm reginal strhandel. Mange av knseptene kan realiseres innenfr rammen av de tradisjnelle bysentrene, men det krever et vesentlig element av psitiv tilrettelegging fr å få 3 SSB g TØI; Landsdekkende reisevaneundersøkelse, 2005

21 20 det til. En del av de reginale strhandelsknseptene vil vanskelig kunne realiseres i bysentrene, da både bygningsvlum, bygningstype g transprtbehv er av en slik størrelse at det ville føre til vesentlig skade både fr sentrumsmrådet g frretningsknseptet. Fr disse knseptene vil det være nødvendig med alternativ til etablering utenfr de tradisjnelle sentrene. Utvikling av sterke sentrumsmråder er en priritert ppgave i reginen, g ønsket m å begrense veksten i varehandelen utenfr sentermrådene har hatt høyt fkus, både fra myndigheter g næringen selv. Handelens g servicenæringenes hvedrganisasjn (HSH), var en sterk pådriver fr fastsettelse av etableringsstpp fr kjøpesenter utenfr sentrumsmrådene. Denne plitikken syns gså igjen i lkaliseringsmønsteret fr nye virksmheter innenfr varehandel, der man ser en klar knsentrasjn av nye arealer innenfr bydelsentrene g bysentra/kmmunesentra. Etablering av rene handelsparker utenfr sentrumsmrådene har likevel vært sentralt i frhld til å tilby et tilstrekkelig areal til varehandel i reginen. Dette har gjrt det mulig å gi et varehandelstilbud sm ppleves sm tidsriktig g bra både fr de sm br g de sm kmmer tilreisende til reginen Den økt knkurransen det har medført har gså ledet til en mfattende mdernisering g rerganisering av varehandelsnæringen i sentrumsmrådene, slik at denne i dag fremstår sm vesentlig mer knkurransedyktig g markedstilpasset. 7.2 Sentrumsmrådene våre sterkeste næringsmråder Bysentrene er svært viktige næringsmråder i reginen. De har høy kllektivdekning, ligger sentralt plassert i frhld til stre beflkningsknsentrasjner g har en høy publikumsgjennmstrømming både på dag- g kveldstid. De er histrie-g kulturbærere g tilbyr gjerne de mest eksklusive g attraktive næringsadressene. Tett integrering mellm næring g blig innebærer en viktig dynamikk fr de fleste virksmheter innenfr hushldningsrettede næringer, men tilstedeværelse av sentrale institusjner, hvedkntr g sterke fretak innenfr frretningsmessig tjenesteyting gir lkaliseringsfrdeler gså fr et strt antall andre bedriftstyper. Ikke minst er sentrumsmrådene vår fremste arena fr kulturbaserte virksmheter g htell g restaurantnæringen. Sentrumsmrådene er med andre rd våre mest mangesidige g bransjesammensatte næringsmråder. Presset på arealene i reginsentrene er sterkt økende, ikke minst på grunn av str bligutbygging. Det er derfr behv fr aktiv g psitiv tilrettelegging fra regulerende myndigheter fr å frnye g videreutvikle sentrums særpreg sm næringsmråde. I et slikt bilde er handelsnæringen bare et av fem sentrale ben sm sentrumsutviklingen skal hvile på. De andre mrådene er kultur/uteliv, frretningsmessig tjenesteyting g servicebedrifter, ffentlige tjenester g blig. Histrisk sett har Stavanger sentrum vært den klart største arbeidsplassknsentrasjnen i reginen. Dette har imidlertid endret seg relativt dramatisk i de første årene av årtusenet, der den kraftige veksten på Frus-Lura har tatt igjen g gått frbi Stavanger sentrum, g har en høyere vekst enn øvrige næringsmråder. Svakest tilvekst finner vi faktisk i de t bysentrene, g særlig Stavanger sentrum (se figur1).

22 Kr. pr. kvm Antall arbeidsplasser År Bryne Frus/Lura Hillevåg/Marier Stavanger sentrum Sandnes sentrum Ganddal/ Orstad Figur 1:Utvikling i sysselsetting i sentrale næringsmråder, i periden , Asplan Viak, 2007 En vanlig tlkning av dette er at sentrumsmrådene taper i knkurransen m arbeidsplassene. Men med utgangspunkt i hva markedet uttaler, kan ikke dette være tilfelle. Eiendmsmekler 1 utarbeider en versikt ver leiepriser fr næringsbygg på Frus g Stavanger sentrum. Denne viser at leiepriser fr kntr er sterkt stigende i Stavanger sentrum g har gått klart frbi Frus Stavanger sentrum Frus År Figur 2: Leiepriser fr kntrlkaler av høy kvalitet, Eiendmsmekler 1, 2007

23 22 Eiendmsmekler 1 skriver gså m eiendmsmarkedet tidlig i 2007:.. Også på kntrlkaler er det str etterspørsel, spesielt i Stavanger sentrum g på Frus. Uavhengig av lkalisering ser vi at det er kntrer av høy kvalitet sm er mest etterspurt. I Stavanger sentrum er det nå lite ledige kntrlkaler ver 500 kvm, g flere firmaer ser derfr på Frus sm eneste reelle psjn. Utviklingen i Stavanger sentrum ser derfr ut til å være et utslag av kapasitetsmangel snarere enn en stagnasjn. Utleiepriser skulle tilsi at Stavanger sentrum frtsatt er det mest etterspurte mrådet fr kntrarbeidsplasser. Ut fra dette ser vi at utbygging g etterspørsel ikke nødvendigvis følger samme utvikling. Manglende kapasitet g kmplekse eiendmsfrhld vil imidlertid gjøre det vanskelig fr sentrum å ppretthlde sin kvantitative plass i by-hierarki. Videreutvikling av Stavanger sentrum vil dermed i større grad være knyttet til de kvalitative egenskaper ved sentrum, med hvedfkus på små g mellmstre bedrifter med mindre arealbehv g større avhengighet av de kllektive løsningene. Dette vil imidlertid ikke avhjelpe kapasitetsprblemer. Stavanger sentrum vil derfr ha behv fr avlastningsmråder sm tilfredsstiller de samme krav til kvalitet, bymessig preg g kllektive løsninger. 7.3 Utvikling av en flatere sentrumsstruktur Dersm en ser sentrumsutviklingen i reginen under ett de siste 30 årene, ser en et klart mønster i retning av økt desentralisering g bedre distribusjn av tjenestetilbudet. Stavanger, Sandnes, Bryne g Jørpeland hlder en frm fr særstilling i sine reginer, men ellers er hvedtrekket fremvekst av en plysentrisk struktur med en rekke sterke sentra. Dette betyr at reginens innbyggere får krtere servicereiser g et gdt distribuert servicetilbud.

24 Antall funskjner 23 Endring i senterfunskjner i sentra i Stavngerreginen Funksjner 1998 Funksjner Stavanger Sandnes Bryne Nærbø Sla Jørpeland Sand Ålgård/Figgj Varhaug Vigrestad Kleppe Tananger Senter Tau Kvernaland Hjelmelandsvågen Judaberg Klepp Vikevåg Frsand Årdal Oltedal Hmmersåk Figur 3; Endringer i senterfunksjner i sentra i Stavanger-reginen i periden fra TØI Samtidig innebærer fremveksten av sterkere g innhldsmessig sammensatte delsentra at det blir en økende knkurranse sentrene imellm. Stadig flere sentermråder får så brede tilbud g så str kapasitet at de er avhengig av et kundegrunnlag sm strekker seg utver egen bydel eller kmmune. Omsetningstall viser at det skjer endringer i handlemønstrene i reginen (se figur 4). Randaberg, Sla, Klepp g Time kan vise til en betydelig msetningsvekst de siste t årene, mens Sandnes har hatt en andelsmessig tilbakegang. Målt i abslutte tall er det fremdeles Sandnes sm er reginens sterkeste varehandelskmmune, etterfulgt av Stavanger g Time. Lkalisering av stre, reginalt rientert handelsfretak sm IKEA g Kvadrat i Sandnes kmmune frklarer mye av kmmunes sterke psisjn.

25 24 Figur 4: Kmmunenes andel av samlet varehandelsmsetning i 2006, g endring i denne fra Figur 5 gir en versikt ver gdkjente bygg til varehandel på Jæren i periden Oversikten viser at utviklingen hlder seg innenfr den definerte senterstrukturen selv m presset på Frusmrådet truer med å utvide dette mrådet. Den sterke utbyggingen på Sør- Jæren de siste årene er med på å skape bedre ballanse mellm delmrådene i reginen, g innebærer en betydelig reduksjn i disse mrådenes handelslekkasje til strbymrådet. Det er grunn til å merke seg den sterke utbyggingen innenfr bydelsentrene i Stavanger, særlig i Madlakrssen g Hillevåg. I tillegg kmmer etablering av varehandelsvirksmhet på Jåttå.

26 25 Figur 5; Gdkjente nye bygg til varehandel i periden , g tetthet fr ansatte i detaljvarehandelen pr SSB, Asplan Viak AS, Mbilitet g reisevaner Utvikling i detaljvarehandelen bestemmes i sterk grad av tilgjengelighet. Til trss fr sterk mbilitet er derfr beliggenhet i frhld til kjøpekraft avgjørende. Dette vises tydelig av figurene under sm viser lengden på handelsreiser i reginen. Avstand er spesielt viktig fr dagligvarehandelen, mens reisevilligheten øker betydelig fr andre typer innkjøp.

27 Antall av reiser (RVU) Alle andre innkjøp Innkjøp av dagligvarer Reiseavstand Figur 6 Reiseavstand ved innkjøpsreiser i Stavanger-reginen, RVU,2005 g Asplan Viak. Betydning av avstand ser vi tydelig gså fr Lura-mrådet på Frus sm er det største handelsmrådet i reginen, g det mrådet der vi gså finner den største reisevilligheten i reginen. I figur 7 har vi vist sammenhengen mellm lengde på reisen g distribusjnen av kjøpekraft i avstand fra Lura-mrådet. Kjøpekraften er definert sm en frventet samlet etterspørsel fra privathushldninger, strhushldninger g næringsliv. Sm vi ser krrelerer reisene gdt mt kjøpekraften. Andel reiser faller i imidlertid sterkt sm følge av avstanden inntil 6 km. Etter dette er det en gd samvariasjn mellm reisene g kjøpekraften, dvs. avstand utver 6-20 km ser ikke ut til å ha nen betydning. Handelsreiser i Luramrådet er i str grad knyttet pp mt reisekjeder. Dette ser vi gså av reisevaneundersøkelsen, der handelsreiser til Lura i str grad er knyttet pp mt reisekjeder. Vi har ikke analysert dette dyptpløyende, men vi ser at m lag 25 % av handelsreisene i dette mrådet er knyttet pp mt en reisekjede der arbeidsreiser inngår.