SAKSFREMLEGG PEPPERSTAD SKOG FORRETNINGSTOMT - REGULERINGSPLAN

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget PEPPERSTAD SKOG FORRETNINGSTOMT - REGULERINGSPLAN Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Referat fra forhåndskonferanse Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Uttalelse - Statens Vegvesen Uttalelse - Fylkesmannen i Oslo og Akershus Uttalelse - Brita Linnestad og Jacob Spone Uttalelse - Wessel Eiendom Fra Wessel Eiendom - angående parkering Fra forslagsstiller Berg & Dyring - foreløpig planforslag Reguleringskart PLM 10 Reguleringsbestemmelser PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Eiendommen Jonas Wessels vei 4 12 er under utbygging til boligområde. Utbyggingen har skjedd på grunnlag av gjeldende reguleringsplan for området. Denne planen er en eldre plan (1973) som er utviklet under forutsetninger om senterdannelse som ikke er gjennomførbar i dag. Planen for bebyggelsen som er under oppføring er utviklet i samråd med Vestby Kommune. Foreliggende reguleringsplan er utviklet for å bringe reguleringsplanen i samsvar med faktisk situasjon, for å legge til rette for ytterligere bebyggelse på tomten (senere byggetrinn) og for tilpasning til ny tomtegrense for gnr/bnr 6/832 (Johan Herman Wessels vei 99). I gjeldende kommuneplan er området avsatt til boliger. Den foreslåtte bruken av området er således mer i samsvar med gjeldende kommuneplan enn det gjeldende regulering er. Tiltakshaver er Perspektiv Eiendomsutvikling AS i Moss. Områdebeskrivelse Planområdet er ca. 20 daa stort, og ligger på Pepperstad skog, ved enden av Johan Herman Wessels veg. Planområdet avgrenses mot Jonas Wessels vei i syd, mot reguleringsplan for Johan Herman Wessels vei i vest, mot eksisterende boligområder i øst og mot skogsområde i nord. Skogsområdet i nord er regulert til boligformål. Johan Herman Wessels vei er regulert forlenget til Hvitstenveien i nord.

2 Adkomsten til området går via Johan Herman Wessels vei. Trafikken i området er per i dag liten, men må antas at vil øke ved realiseringen av reguleringsplanen nord for området. Leke- og oppholdsareal er likevel avskjermet fra vegen. Det er i naboplan regulert fortau og busslomme langs Johan Herman Wessels vei og trafikksikkerheten anses dermed tilstrekkelig ivaretatt. Det vil bli vurdert om fortauet skal utvides til gang- og sykkelveg der forholdene ligger til rette for det. Løsmassene i området er marin strandavsetning, og berggrunnen består av gneis. Det anses ikke å være risiko for skred i området. Radonfaren i området er ukjent, men det forutsettes at nødvendige forholdsregler tas ved oppføring av ny bebyggelse. Planområdet ligger sentralt plassert på Pepperstad Skog med gang- og sykkelvegtilknytning til offentlig skole, idrettsanlegg og idrettshall. Mindre friområder ligger i kort avstand, og finnes også innen planområdet. Tilgangen til større friluftsområder må også sies å være god, med skogsområder, turløype og oppkjørt skiløype innen gangavstand. Området anses med dette å oppfylle gode oppvekstvilkår for barn og unge. Før utbygging ble igangsatt var det i området en blanding av furuskog på impediment, ung suksesjon av bjørk på gjenvokste parkeringsflater, granskog og våte partier med vannansamling / myr. Det er ingen registrerte biomangfoldlokaliteter i området. Området er ellers relativt flatt. Boligbebyggelsen i området er en blanding av eneboliger og rekkehusbebyggelse. Sistnevnte typologi, som grenser inn til planområdet i syd, er i hovedsak homogen og tidstypisk 60- tallsbebyggelse i tre med gjennomgående byggelinjer for boliger og garasjeanlegg. Denne framstår som en relativt stram og områdetypisk karakter. Bebyggelsen som i dag er under oppføring på tomten på grunnlag av gjeldende regulering (gnr/bnr 6/833), er godt tilpasset områdets lokale bygningskarakterer med eneboliger og stramme leilighetsbygg i tre. Gnr/bnr 6/832 framstår som et hjørnebygg på tomten og er eksponert ut mot adkomsten på offentlig vei. Bygget har relativt store dimensjoner og er oppført i mur og tegl med henholdsvis underetasje og 1. etg. Underetasjen er i bruk som kontor/forretning og 1. etg. inneholder leiligheter. Medvirking Oppstart av arbeidet med reguleringsplanen er varslet med annonse i Moss Avis og Østlandets Blad 10. oktober Alle berørte parter ble også varslet med brev. Det ble gitt fire ukers frist for skriftlige uttalelser. Følgende innspill ble mottatt: Statens Vegvesen Vegvesenet forutsetter at alle fremtidige adkomster blir lagt til Jonas Wessels vei. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen ber om at det tas hensyn til overordnede retningslinjer i planarbeidet. SL Stor-Oslo Lokaltrafikk AS "SL har busstrafikk i området og må i dag snu busser på snuplassen ved planområdet, ved holdeplassen Pepperstad Skog. Det ønskelige for SL på sikt for området er etablering av veilenke

3 mellom Jonas Wessels vei og Risilveien slik at bussene kan kjøre en runde i stedet for opp og ned to veier slik det er i dag. En slik ringrunde ville spare tid for kundene og er en bedre måte å tilrettelegge for kollektivtrafikk. På kort sikt er det viktig at snumuligheten for bussene ved Pepperstad skog opprettholdes. Den eksisterende snuplassen for buss er trang og kan med fordel utvides. Det må være areal slik at bussen kan stå og regulere på snuplassen uten å stå i veien for annen trafikk." Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Rundkjøring vil ikke bli fjernet før annet alternativ er etablert. Holdeplass for terminerende buss kan ikke løses på denne siden av Johan Herman Wessels vei. Rådmannens kommentar: Disse momentene blir vurdert i forbindelse med mindre vesentlig endring av reguleringsplan Pepperstad skog felt D. Hafslund Nett AS Hafslund oversender oversikt over kabler og anlegg i området. Brita Linnestad og Jacob Spone, Pepperstad Gård Linnestad/Spone tar opp forhold som ikke berører denne saken direkte. Dette refereres ikke. Videre bes det om at gang- og sykkelveg langs Johan Herman Wessels vei legges på østsiden av vegen. Rådmannens kommentar: Fortau er regulert i naboplan, på østsiden av Johan Herman Wessels vei. 2. VURDERING De viktigste overordnede trekkene i løsningen er: Ny bebyggelse på tomten: I tillegg til ny bebyggelse som er under oppføring på gnr/bnr 6/832 på grunnlag av gjeldende regulering, ønskes oppført ytterliggere bebyggelse av samme type i tomtens sydøstre hjørne. Bebyggelsen vil være av samme karakter som øvrig ny bebyggelse og ha opptil tolv nye leiligheter. Plassering av bygningsmassen vil ytterliggere forsterke bebyggelsesstrukturen på tomten som en samlet U-form og danne rom rundt sentrale, felles uteareal. Felles parkering: I gjeldende regulering var felles parkering tilrettelagt for større tetthet og utnyttelse enn det som nå er ønskelig (gnr/bnr 6/833). Felles parkeringsplass skal derfor reduseres og tilpasses reelt behov. Friområde med gang- og sykkelveg: Offentlig kjørevei som biladkomst i planområdets østre del erstattes av offentlig gangveg og friområde med viktig gangvegtilknytninger til skole, idrettsanlegg, friområder og turområder. I kommuneplanens arealdel går en ridesti gjennom området. Det legges i naboplaner opp til en annen trasè for denne, og planområdet inneholder følgelig ingen ridesti.

4 Fortau langs Johan Herman Wessels vei: Det legges inn ensidig fortau på nordsiden av Jonas Wessels vei. Fortauet vil ha en viktig funksjon som skoleveg og trasè for gående fra bl.a. Anna Cathrines vei i syd til skole, friområder og turveger i øst og nord. Johan Herman Wessels vei: Johan Herman Wessels vei er regulert forlenget langs vestsiden av planområdet. Den regulerte parsellen av Johan Herman Wessels vei langs planområdet mangler imidlertid fortau på nettopp denne strekningen. Fortau langs vegen med tilslutning til tilstøtende regulering i nord er derfor tatt inn i planen. Gjeldende regulering for Johan Herman Wessels vei tilslutter seg i syd til eksisterende veg. Det er avvik i sammenføyningen av mellom bygget og regulert veg med ca 1,5 meter. Reguleringsplanen for Johan Herman Wessels vei er derfor justert for optimal tilslutning i syd. Utnyttelse: Gnr/bnr 6/832 Jonas Wessels vei: Reell BRA i løsning vist som illustrasjonsplan med leilighetsstørrelse 69 m m 2 boder per leilighet er m 2. Maks samlet BRA for B1, B2, B3 og B4 er satt til m 2. Gnr/bnr 6/833 Johan Herman Wessels vei 99: Reell %-BYA i løsning med eksisterende bebyggelse er 51,1. Maks %-BYA er satt til 55 %. Felles parkering Jonas Wessels vei gnr/bnr 6/833 Leilighetsstørrelser i boligbebyggelsen som er under oppføring er 65 m 2, men kategoriseres som treromsleiligheter. I henhold til forskrift om parkering i Vestby kommune, skal det etableres to parkeringsplasser per treromsleilighet. For sekundærleiligheter under 70 m 2, er kravet èn parkeringsplass per leilighet. Utbygger har betydelig erfaring med den forutsatte bygningstypen, og ser at èn parkeringsplass per leilighet dekker det reelle behovet knyttet til disse leilighetene. Store parkeringsplasser med dårlig belegg er ikke noen positiv miljøfaktor i et boligområde. Det forutsettes derfor at det etableres 1,5 parkeringsplasser er leiliget, det vil si 63 parkeringsplasser for totalt 42 leiligheter. Det forutsettes at parkeringsplassene skal være umerkede. Johan Herman Wessels vei 99 gnr/bnr 6/832 Bygningens boligetasje på øvre plan har åtte leiligheter < 70 m 2. Dette medfører et krav om åtte parkeringsplasser i henhold til parkeringsforskriften. Parkeringen gir rett til adkomst over felles parkering for gnr/bnr 6/833, mens selve parkeringen skjer på egen grunn på øvre plan. Bygningens sokkeletasje på nedre plan (600 m 2 ) foreslås regulert til forretning/kontor. Forutsatt 50 % kontor og 50 % forretning, medfører dette et samlet krav om 13 parkeringsplasser. Parkeringen gis avkjørsel mot Jonas Wessels vei. For å imøtekommet dette kravet er eiendommen utvidet fem meter i dybden for parkering inn mot B1. Det vil i utvidingen være plass til fire plasser. Ytterligere seks plasser vil ligge langs Johan Herman Wessels vei, og de tre siste på den skrå delen av B/F/K.

5 Uteoppholdsareal for boliger Felles uteareal: Opparbeidet lekeplass og balløkke er lagt inn på område i FL2 og FL3. I tillegg ligger FL1 igjen med naturlig skogvegetasjon og naturlig svaberg som et verdifullt uteareal for barn. Felles uteareal er også interne gangveger og adkomster uten biltrafikk. Alle disse arealene vil være felles for B1 - B4 samt boliger innen B/F/K. Dette er hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Privat uteareal: Privat uteareal er uteareal i direkte tilslutning til boligene og boligenes balkonger i 2. etasje. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utført risiko- og sårbarhetsanalyse for området. I tilfelle strømstans, vil det i området være for lavt trykk på brannvann. Dette løses ved at utbygger må sikre strømforsyning ved strømaggregat. Dette er foreslått hjemlet i bestemmelsene. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan det tenkes at området B4 blir regulert som grøntområde. Administrasjonen anser tilgjengeligheten til mindre, nære grøntområder å være god også uten at dette området blir regulert som grøntområde, og vil derfor anbefale området B4 regulert til boligformål. 4. KONKLUSJON Eiendommen Jonas Wessels vei 4-12 er under utbygging til boligområde. Utbyggingen har skjedd på grunnlag av gjeldende regulerigsplan for området. Denne planen er en eldre plan (1973) som er utviklet under forutsetninger om senterdannelse som ikke er gjennomførbar i dag. Forslag til ny reguleringsplan er utviklet for å bringe reguleringsplanen i samsvar med faktisk situasjon, for å legge til rette for ytterligere bebyggelse på tomten og for tilpassing til ny tomtegrense for gnr/bnr 6/832. Området er foreslått regulert til hovedsaklig bolig og kombinert formål bolig/forretning/kontor, og framstår godt egnet til disse formålene. Friluftsområder ligger i umiddelbar nærhet til området, og området innen reguleringsplanen inneholder også tilstrekkelig areal til lek og rekreasjon. Den foreslåtte reguleringen er i samsvar med kommuneplanens arealdel. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplan for Pepperstad skog forretningstomt med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.

6 Forslag om å oppheve de delene av reguleringsplanene Pepperstad skog forretningssenter og Pepperstad skog felt C som blir overlappet av forslag til ny reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens Vestby, Knut Haugestad rådmann