Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2008/ /2009 Sakshandsamar: Jonas Bjørklund Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2008/ /2009 Sakshandsamar: Jonas Bjørklund Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato Områdereguleringsplan for sentrum av regionsenteret Straume, framlegg til 1.gongs handsaming Samandrag av saka: Planframlegget gjeld området som er sjølve kjernen i Straume sentrum, regionsenteret for Sotra og Øygarden. Dette er den suverent største og mest kompliserte reguleringsplanen som nokon gang er fremja i Fjell kommune. Planområdet er på ca 107 daa, og utgjer størstedelen av områda S-a samt S-e i planprogram for Straume sentrum. Planen legg opp til ei samla utbygging på m 2 i tillegg til det eksisterande på m m 2 av eksisterande bygg skal rivas. Målet for planen er å legge til rette for at Straume skal ta steget frå kjøpesenter til bysentrum, og hovudgrepa er å skape ein ny bystruktur og leggja til rette for nye og samansette funksjonar. Planen legg og opp til ei betydeleg estetisk oppgradering av senterområdet, med eit eiget kvalitetsprogram for gater, plasser og parker. Planen gir ei god fordeling av funksjonar. Samla arealbruk over terreng i fullt utbygd planområde skal vere: Forretning %, kontor, offentleg og privat tenesteyting, hotell og bevertning %, bustad %, terminal/parkering/varelevering %. Det totale utbygde arealet i planområdet vil bli på m 2. Under terreng legg planen opp til parkering i fjellhall med totalt 2450 plassar, i tillegg til inntil 700 plassar i eksisterande anlegg. Maksimalt 1500 plassar i det nye anlegget kan takast i bruk med regulert tilkomst frå sør i planområdet. Ytterlegare 950 plassar kan takast i bruk med tilkomst frå nord etter at en eigen reguleringsplan er utarbeida som tek opp i seg konsekvensane av nytt fastlandssamband. Planen vert fremma av Fjell Kommune som ei områderegulering, og har blitt utarbeida av Sartor Holding med heimel i pbl Områdereguleringa er eit svar på overordna planar og føringar som ligg i Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel ( ), Kommunedelplan for Straume (KDP Straume ) og planprogram for Straume sentrum (PP Straume sentrum ). Områderegulering er valt fordi planen er av stor offentleg interesse, fordi den gjeld eit stort og komplekst område, og fordi området skal byggjast ut i etappar over lang tid.

2 Det er lagt opp til at tiltak som er i samsvar med planen kan takast direkte til byggesak. For å kvalitetssikre denne prosessen er planen delt inn i einingar som skal vere gjenstand for felles situasjonsplan ved byggjesøknad. Desse einingane kan vere kombinasjonar av fleire delområde i planen. Det innsendte materialet skal syne korleis einingen er tenkt passa inn sett i høve til kringliggjande bygg og byrom, og kva for bygningselement som skal vere gjennomgåande og kva som skal vere gjenstand for variasjon. Planarbeidet fram til no har mellom anna sirkla inn kjernen i kjernen i den framtidige byen. Dette er den nye Festplassen med tilliggjande bygg, som ligg heilt sentralt i planområdet og har stor offentleg interesse. Fjell kommune ønskjer her ein plass og bygg med spesielle kvalitetar, og det er særs viktig at ein lukkas med dette og at området vert attraktivt. Området skal difor vere gjenstand for ein arkitektkonkurranse, der utbyggar og Fjell kommune saman utformar opplegg, programmering og omfang. Skal dette verte eit godt regionalt senterområde, må kommunen sjølv vere budd på framtidig deltaking på fleire nivå. Rådmannen meiner at framlegget til plan gjev eit godt grunnlag for ei offentleg høyring. Fjell Kommune skal legge til rette for ein brei prosess i samband med høyringa, med informasjonsmateriell, folkemøte og utstillingar. Innstilling: 1. Formannskapet godkjenner at områdereguleringsplan for S-e og del av S-a, Straume sentrum, datert med tilhøyrande føresegner samt planskildring og konsekvensutgreiing, vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med i planog bygningslova. 2. Parkering skal løysas i fjellhall under Straume sentrum med inntil 2450 plassar. Maksimalt 1500 plassar kan takast i bruk med regulert tilkomst frå sør i planområdet. Ytterlegare 950 plassar kan takast i bruk med tilkomst frå nord etter at en eigen reguleringsplan er utarbeida som tek opp i seg konsekvensane av nytt fastlandssamband. ROS analyse for parkering i fjell blir lagt fram før 2.gangs handsaming. 3. Planen skal leggjast ut til offentleg høyring i 120 dagar. Straume, den Steinar Nesse Rådmann Willy Sørensen Plan- og utbyggingssjef

3 Dokument vedlagt saka: Reguleringsplan kart i målestokk 1:1000 datert 11. juni 2010 Reguleringsføresegner datert 11. juni 2010 Illustrasjonsplan datert 11. juni 2010 Planskildring med konsekvensutgreiing datert 11.juni 2010 Godkjent planprogram datert Kvalitetsprogram for gater, plasser og parker datert 26. mars 2010 Snitt datert 11.juni 2010 Snittanvisning datert 11.juni 2010 Ungdommens kommunestyre, feltrapport versjon juni 2010 Offentleg infrastruktur i Straume offentlege tenester og allmenne funksjonar i Straume by? datert Utrykte vedlegg: Eigedomsoversikt Støyrapport datert 04.juni 2010 Støykart 0-alternativ, datert 04.juni 2010 Støykart fullt utbygd planområde, datert 04.juni 2010 ROS-analyse, mars 2010 Design optimisation report Space Syntax, september 2009 Sol og skuggediagrammer Notat om energisentral, datert 09.juni 2010 VA-rapport; Infrastruktur for vann og avløp, datert 05.juli 2009 Saksopplysningar: Prosessen som har ført fram til denne områdereguleringa starta hausten 2008 som eit privat reguleringsarbeid frå Sartor Holding as. Etter at den nye planlova tredde i kraft , endra planen status frå privat reguleringsplan til kommunal områderegulering, der Sartor Holding as utarbeidde planframlegget på vegne av Fjell Kommune. Kommunen er ansvarleg for planarbeidet og fremmer planen i sitt namn. Overordna planar Gjennom vedtak av Kommunedelplan for Straume (KDP Straume, KS saksnr.17/ ) og planprogram for Straume sentrum (PP Straume sentrum KS saksnr. 63/ ) har kommunestyret mellom anna slutta seg til: at Straume skal vere eit regionalt servicesenter med eit mangfald av funksjonar og tenester at Straume skal vere ein kompakt, urban og vakker møtestad for alle at Straume sentrum skal vere attraktiv som bu- og møtestad for dei unge ein samla visjon for Straume sentrum ein byromsstrategi med særleg vekt på gjennomføring av ideane om Sartorvegen og Grønamyrsvegen som attraktive bygater, Straumsallmenningen som ein tydeleg gangveg mellom sjøfronten og Straumsfjellet og to offentlege plassar ei grov funksjonsdeling og oppdeling i mindre planområde ein høg utnyttingsgrad for Straume sentrum

4 Områdereguleringa er i tråd med og svarar til ambisjonane frå overordna planar. Bakgrunn for planarbeidet Prosessen med urban utvikling av Straume har skjedd over eit lengre tidsrom, og starta på sett og vis med opninga av Sotrabrua i 1971 og etableringa av Sartor senter i Samfunnsutviklinga og den kraftige veksten i arbeidsplassar og folketal i åra som fulgte var ein del av vurderingsgrunnlaget for at Hordaland fylkesting gjennom Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel peikte ut Straume til regionalt senter for Sotra og Øygarden. Det var og med i vurderinga at Straume allereie har eit godt service- og handelstilbod, samt eit bredt utval offentlege tenester. KDP Straume har vore eit avgjerande verktøy for å etablere langsiktige prinsipp for utviklinga av Straumeområdet. Den markerte og starten for eit omfattande politisk og administrativt arbeid med sikte på å etablere Straumeområdet som eit kvalitativt godt senterområde. Dei overordna måla i kommunedelplanen er definert som: Straume skal verte eit levande, miljøvenleg og aktivt regionsenter med nærområde som supplerer og støtter opp om sentrum. Straume skal utviklast frå kjøpesenter til fullverdig urbant regionsenter med tilknyting til sjøen og funksjonelle og framtidsretta næringsområde og offentlege område. Planen skal sikre viktige trekk i landskapet, god tilgjenge for alle og høg arkitektonisk kvalitet på bygg og anlegg med uterom. KDP Straume tener til å avklare arealbruken i Straumeområdet, men legg og til rette for heilskapstenkning, mangfald, kvalitet på bygg og uterom og tilgjenge til desse, samt peiker ut område som skal planleggast samla. Planprogram for Straume sentrum byggar vidare på KDP Straume og er utarbeida av Fjell kommune i tett dialog med dei næringsdrivande i området. Planprogrammet er ikkje eit juridisk bindande dokument, men eit strategisk dokument til støtte for framtidig planarbeid som avklarar og utdjupar mål, føresegner og retningsliner i KDP Straume. Programmet legg til rette for og sett rammar for ei ønska utvikling av Straume sentrum, og føreslår ein byromsstrategi som denne områdereguleringa byggar vidare på. Oppstart av planarbeidet Det vart halde oppstartsmøte etter innleiande drøftingar. I dette møtet blei byform, byrom og byliv samt trafikk, logistikk og parkering fastlagt som tema for konsekvensutgreiing. Det blei lagt opp til faste møte mellom Fjell kommune og prosjekteringsgruppa, som besto av ei breitt samansatt gruppe fagfolk, leia av Norconsult as vart eit skisseprosjekt presentert for komite for plan og utvikling (KPU). Oppstarten blei kunngjort , og planprogram for reguleringsplan og konsekvensutgreiing blei samstundes lagt ut på høyring. Planområdet omfatta i tillegg til heile S-e delar av S-a jamfør PP Straume sentrum. Det kom inn 7 merknader, 3 av desse frå private. Det låge talet på merknader kan ha samanheng med den omfattande høyringa som har vore gjennomført i samband med handsaminga av KDP Straume og PP Straume sentrum, samt at planen er i tråd med desse føringane. KPU vedtok , (saksnr. 97/09) Framlegg til planprogram for reguleringsplan og konsekvensutgreiing for S-e og del av S-a, Straume som det låg føre, inkludert framlegg til planavgrensing. Kommunestyret stadfesta vedtaket (KS saksnr. 32/09) Områderegulering 01.juli 2009 trådde ny planlov i kraft. I medhald av 12-2, andre ledd ba Rådmannen Sartor Holding om å utarbeide planen som ei områderegulering på vegne av Fjell kommune.

5 Bakgrunnen var behovet for offentleg styring i dette særs viktige området, og ei føresetnad for dette var at planen skulle vere detaljert nok til å danne grunnlag for byggsøknader. Ei områderegulering er ein offentleg plan, i dette høvet kommunal, og gjeld på ubestemt tid inntil han blir avløyst av ein ny plan. Ei områderegulering er ofte mindre detaljert enn ein privat reguleringsplan, og best eigna til å avklare ei stor og langsiktig arealutnytting. Denne planen er langsiktig, med ei utbygging over eit lengre tidsrom, og må kunne ta opp i seg skiftande føresetnader. Ei viktig oppgåve i planarbeidet har difor vore å balansere omsynet til fleksibilitet og gjennomføring opp mot behovet for faste rammer i eit så viktig og sentralt område. Fjell kommune stiller ikkje krav om ytterligare detaljplanar i området viss føremåla og føresegna i planen vert ivareteke. Utbyggingsavtaler Kommunestyret gjorde (KS 52/08) prinsippvedtak om utarbeiding av særlege utbyggingsavtaler for areal som inngår i PP Straume. Rådmannen fekk i oppgåve å leggje fram sak om modell for finansiering av fellestiltak. Kommunen inviterte 29. mai 2008 til møte om oppfølging av prinsippvedtaket knytt til planlegging og utbygging i Straume sentrum. Her deltok den politiske og administrative leiinga i kommunen, grunneigarar innanfor planprogramområdet og representantar for regionale styresmakter. 9. september 2008 vart det halde eit møte mellom utbyggjarar i Straume sentrum og kommunen om modellar for utbyggingsavtaler. Kommunen hadde fått utarbeidd kostnadsoverslag over hovudelement i byromstrategien. Rådmannen oppmoda her grunneigarane om å gå saman og organisere seg om framtidig reguleringsarbeid. Komite for finans og forvaltning slutta seg til framlegg frå rådmannen om å gå i dialog med utbyggjarane om avtale om oppretting av fond og etablering av fordelingsnøkkel for kostnadsdekking m.v. Sosial infrastruktur Rådmannen skipa ei eiga tverrfagleg administrativ arbeidsgruppe som har sett på dei kulturelle og sosiale konsekvensane av planarbeidet. Mandatet var å få identifisert dei framtidige behova for sosial infrastruktur og faktorar som sikrar bysenteret ein sterk offentleg profil. Dette arbeidet førte til rapporten Offentleg infrastruktur i Straume - offentlege tenester og allmenne funksjonar i Straume by? som var ferdig Hovudtema for rapporten er bustad og offentleg tenesteyting, og han inneheld viktige innspel til planarbeidet. Rapporten peiker mellom anna på at det er naudsynt å setje av store og gode areal til offentleg tenesteyting og andre viktige servicefunksjonar rundt dei sentrale byromma. Prosjektgruppa tilrår vidare at det vert starta regionale prosessar for å samlokalisere eit regionalt servicetilbod i sentrum av Straume, til dømes eit regionens hus. Andre tema som blir løfta fram i rapporten er relatert til bustader, og behovet for å leggja til rette for ei samansatt befolkningsgruppe. Det offentlege arealet satt av til barnehage blei hausten 2009 utvida mot aust, og dette medførte at planområdet blei noko utvida. Planframlegget har rom til ein stor barnehage, som ligg fint til ved den planlagde parken. Medverknad Under høyringa av planprogrammet vart det gjennomført eit feltarbeid på Straume i samarbeid mellom kommunen, ungdomens kommunestyre (UKS) og tiltakshavar. I samråd med UKS var det sett to mål for arbeidet:

6 Å registrere bevegelsesmønster og aktivitetar innanfor planområdet, samt kartleggje ungdomen sine ønskjer og behov i samband med utviklinga av Straume sentrum. Innspel frå ungdomen er teke med i arbeidet med planframlegget. Feltrapporten, som ligg ved, vart lagt fram for UKS i møte 20. august 09. Rapporten peiker mellom anna på behovet for møteplassar og betre tilgjenge til fots, samt fleire og betre grøntområde. Ungdomen ønskjer seg og eit betre og utvida fritidstilbod, til dømes eit ungdomshus eller fleirbrukshus og ein vidaregåande skule med moderne liner. Dette er viktige innspel frå dei som skal bruke og forme byen i framtida, og dei har blitt lagt stor vekt på i planarbeidet. Planframlegget: Planframlegget gjeld området som i planprogram for Straume sentrum har fått nemninga S-e, samt størstedelen av S-a. Planområdet er på ca 107 daa, og planen legg opp til ei samla utbygging på m 2 i tillegg til det eksisterande på m m 2 skal rivas. Utbygginga fordelar seg på m 2 bustader, m 2 nytt handelsareal, m 2 kontor, m 2 offentleg og privat tenesteyting samt m 2 fordelt på parkering og varelevering. Det totale utbygde arealet i planområdet vil bli på m 2. Dei nye planlagde tiltaka vil føre til meir enn ei dobling av arealbruken i det fullt utbygde planområdet, og tilfører eit mangfald av funksjonar som er naudsynt for å ta steget frå kjøpesenter til bysentrum. Planen legg og til rette for nye offentlege plassar bunde saman av ein allmenning av høg kvalitet, nytt gangareal, opprusting av vegane til gater, samt ein offentleg park. Desse strukturane byggar opp under bruken av dei nye funksjonane, og tilførar Straume gode byrom å bruke og opphalde seg i. Under terreng legg planen opp til parkering i fjellhall under planområdet med ei øvre ramme på 2450 plassar. I tillegg kjem til om lag 700 plassar nord i senteret. Trafikk og parkering Trafikkløysinga i planområdet har blitt utarbeidd i nært samråd med Statens Vegvesen. Det har og vore nytta eksterne konsulentar til å rekne ut framtidig trafikkvolum samt detaljert utforming av kryss og inn og utkøyrsle til parkeringsanlegg. Områdereguleringa etablerar eit tydeleg gatehierarki der hovudvegane/ innfartsårane ligg nord og sør i planområdet, og Grønamyrsvegen og Sartorvegen vert etablert som breie miljøgater med romslege fortau og eigne felt for syklistar. Den planlagde vegen frå Arefjord til Storskaret vil kunne kanalisere mykje trafikk som skal til søre Straume utanom bygatene, og vil kunne mate parkeringsinnkøyrsla i sør. Trafikkvolumet her avheng av kryssløysing i Arefjord, som er ein del av eit framtidig nytt sotrasamband. Nærleiken til kollektivterminalen er ein viktig kvalitet i området, og det er formålstenlig at terminalen i framtida har ei lokalisering som er tilsvarande som eller betre enn i dag. Det er og lagt til rette for viktige fotgjengarforbindelsar i området i høve til den overordna byromsstrategien. Desse er og tilpassa til nettet av gater inne i Sartor Senter. Hovudprinsippet for parkering er å fjerne overflateparkeringa som i dag dominerar uteareala på Straume, samt etablere ei god og robust løysing for trafikkavvikling i området. Difor har ein valt ei løysing med parkering i fjellhallar under sentrum, med innkøyrsle til parkeringshallane frå nord og sør. Innkøyrsla frå nord må løysast utanfor planområdet og i samanheng med nytt fastlandssamband, og skal difor reguleras i eigen plan. Områdereguleringa tillet i første omgang at innkøyrsel frå sør kan etableras for inntil 1500 plassar, og ytterlegare 950 plassar kan takast i bruk med innkøyrsel frå nord etter at tilhøve rundt sambandet er avklart i eigen plan. Hovudprinsippet med tilkomst til parkering frå nord og sør vil redusere gjennomfartstrafikken i sentrum. Eksisterande parkeringsanlegg nord i senteret blir vidareført og kan utvidas noko, med ein tilleten kapasitet på om lag 700 plassar. Endeleg tal på parkering vil avhenge av gjeldande parkeringsnorm for dei ulike føremåla i planen.

7 Byrom Eit utgangspunkt for planarbeidet har vore mangelen på gode møteplassar og byrom i Straume sentrum, og overordna planar legg vekt på etablering av ein byromsstrategi med ein finmaska og samanhengande bystruktur. Allmenningen frå sjøfronten og opp mot Straumsfjellet er planlagt gjennom heile Straume som det viktigaste strukturerande elementet, og dannar ryggrada i nettverket av framtidige byrom. Planarbeidet svarar til dette ved å etablere allmenningen (S/G1) som ein fri, open passasje over senteret som binder saman to offentlege plassar. Festplassen i vest har potensiale til å bli den store, viktige offentlege plassen i kryssingspunktet mellom Nygata og allmenningen, og i samband med inngangen til Sartor Senter. Ein del av Grønaplassen i aust (G1) dannar eit utgangspunkt for vidare gangvegar opp mot Straumsfjellet. Byromma har blitt utforma med omsyn til universell utforming, og tener til å binde saman dei nye funksjonane i sentrum. Det er utarbeidd eit eiget kvalitetsprogram for gater, plasser og parker. Sentrumsføremål Den største delen av planområdet er omfatta av sentrumsføremål (S). Dette blanda føremålet inneheld underføremåla forretning, offentleg og privat tenesteyting, hotell, bevertning, allmennyttige føremål (kultur, undervisning, forsamling) kollektivterminal og bustader. Tilhøvet mellom dei ulike underføremåla er regulert i føresegna. I tillegg til auke av handel, har det vore viktig for Fjell kommune å legge til rette for eit mangfald av funksjonar, offentlege og private, samt ein monaleg del bustader. Dei viktigaste prinsippa er etableringa av eit minimum tal på bustader i sentrumsområdet, samt eit tak på utviding av forretningsarealet til det eksisterande senteret. Føremåla er organisert i høve til byromsstrategien, der dei mest sentrale områda har fasadar med publikumsretta aktivitetar. Dette bidreg til å opne og aktivisere byromma, og skape eit bysenter som lever heile døgnet. Jamfør denne strategien er det ikkje tillete med bustadar i 1. høgda i området. Bustader Planen legg til rette for bustader i fleire område. Dei fleste bustadane ligg i eit konsentrert, urbant bustadområde sør i planområdet (B/S1, 2 og 3) på om lag m 2, eller bustader, med gode bukvalitetar og knytt til det samanhengande byrommet. I dette området skal det vere butikkar og andre publikumsretta aktivitetar i 1. høgda, og bustader frå 2. høgda og opp. Det er og satt av areal til bustadblokker (BL) sør for Bildøyvegen ved den nye parken på inntil 5000 m 2 bygd areal, og nokre bustader i sjølve sentrumsområdet med eit minimum bygd areal på 3000 m 2. Dei mest sentrale bustadene vil ha lågare krav til utomhusareal, og er med på å forsterke bylivet i sentrum. Det har vore eit hovudmål innan funksjonsblandinga å lage ein stor del bustader, av ulik type og storleik jmf. retningslinene i KDP Straume. Dette for å bidra til mangfaldet og legge til rette for auke i folketalet i Straume sentrum. Park/Grønstruktur I området som i dag nyttas til beite mellom Bildøyvegen og Lonavegen er det planlagd ein romsleg park på om lag 7 daa. Denne skal vere ein ressurs for heile Straume og er nært knytt til sentrumsområdet med Nygata (G4) som bind han saman med Festplassen. Parken ligg og sentralt i høve til bustadområda og tilførar gode kvalitetar til disse områda. Barnehage Det er satt av eit område i planen som skal nyttast til barnehage, med eit maksimalt bruksareal på 500 m². Dette er tilrekkeleg til å etablere ein stor barnehage med 4 avdelingar. Barnehagen ligg inntil den planlagde parken, og kan i tillegg til sitt eige areal dra fordelar av sambruk med denne.

8 Næring/Kontor/Tenesteyting Området ligg sør for Bildøyvegen og skal nyttast til næring, kontor og/eller tenesteyting. Maksimalt bruksareal er 5400 m². Delområde Planen er inndelt i fleire delområde. Hovudprinsippet er at ein skal sende inn situasjonsplan for kvart delområde i samband med søknad om byggjeløyve. For å kvalitetssikre den trinnvise utbygginga er det fastlagt i planen kva for delområde som skal vere gjenstand for felles situasjonsplan. Det innsendte materialet skal syne korleis byggeområdet er tenkt passa inn sett i høve til kringliggjande bygg og byrom, kva for bygningselement som skal vere gjennomgåande og kva som skal vere gjenstand for variasjon. Materialet skal og vise korleis tiltaket inngår i det totale arealreknskapet for planområdet. Når det gjeld det sentrale byrommet Festplassen og bygga rundt denne, er det sjølve kjernen i kjernen på Straume. Dette er omfatta av fleire delområde, som har felles krav til innlevert materiale. At dette området får høg kvalitet på arkitektonisk utforming og programmessig innhald er eit avgjerande suksesskriterie for Straumebyen. Her er det og viktig å markere offentlege interesse, kommunale som regionale. For å sikre høg kvalitet på dette sentrale byrommet legg planen difor opp til ein arkitektkonkurranse, der opplegg og utforming skal fastsetjast i utbyggingsavtale mellom utbyggar og Fjell kommune. Vurdering: Rådmannen sine kommentarar Dette er den suverent største og mest kompliserte reguleringsplanen som nokon gang er fremja i Fjell kommune. Planen vert fremja som ei områderegulering etter ny planlov. Sartor Holding har hatt den daglege prosjektleiinga og investert store ressursar i planarbeidet. Kommunen har på sin side lagt ned eit stort arbeide gjennom deltaking frå eigne planleggjarar og har engasjert eigne konsulentar. Det teamet som har vore i arbeid har hatt ei tilstrekkeleg breidde for eit so stort arbeid. Samarbeidet mellom Sartor Holding og Fjell kommune har vore godt og produktivt. Sjølve planprosessen har involvert mange aktørar frå mange fagmiljø i inn og utland, ekspertar på trafikk, geologi, gode byrom, gode bustadar, handel med vidare. Prosessen har og involvert moglege framtidige brukarar ved ungdommen sitt kommunestyre. For eigen del har rådmannen involvert eit tverretatleg team med representantar frå dei sosiale etatane. Begge dei sistnemnte gruppene er teikn på at dette er ei spesiell planoppgåve. Å byggje eit regionalt senterområde er å byggje eit samfunn. Denne planen er og eit resultat av eit stort politisk og administrativt arbeid over lang tid frå kommunedelplanen for Straume til Planprogram for Straume sentrum. Det var relativt få innspel til planprogrammet for denne reguleringsplanen. Dette tok rådmannen som eit teikn på at vilkåra for dette planarbeidet var godt kjent hjå regionale styresmakter og i ålmenta. Dette seier og kor viktig det er med eit godt informasjonsarbeid. Skal Straume leve opp til status som eit regionalt senterområde, må kommunen levere kvalitativt gode planar steg for steg. Utgangspunktet for denne planen er eit stort kjøpesenter, der store delar av overflata er brukt til trafikk og parkeringsplassar. Bruken av området er avgrensa til disse funksjonane, og det er ingen bustader i området. Rådmannen er nøgd med at brorparten av all parkering no skal kome under bakken og at om lag ein fjerdedel av overflata skal setjast av til plassar, fotgjengarareal og park.

9 Rådmannen er nøgd med framlegget til funksjonar, og breidda i det funksjonelle mangfaldet. Det har vore særs viktig for Fjell kommune at dei første byggjestega er dei som i stor grad styrkar det funksjonelle mangfaldet og utomhusområda. Rådmannen vil her peike på bustadområdet i sør og vidareføring av Straumsallmenningen og området kring den offentlege plassen ved Sartorvegen. Denne planen vil danne rammer for bygging i lang tid framover. Ein god byplan er ein robust plan med ein grunnstruktur av offentlege gater og plassar som er slik at den sikrar god tilgjenge for mange og som over tid kan ta opp i seg endringar utan at vesentlege verdiar går tapt. Det har vore ei stor utfordring å finne dei rette einingane for utbygging, einingar som kan byggast ut eitt for eitt. Kvart byggjesteg må syne korleis det funksjonelt og estetisk passar inn i ein større heilskap. Dette er nedfelt i føresegnene og i rekkefølgjekrav, men storleiken og kompleksiteten i byggesakene vil likevel stille store krav til både utbyggarar og sakshandsamarar i Fjell kommune. Som mykje anna planlegging i Fjell kommune er dette området påverka av, og delvis avhengig av, arbeidet med nytt fastlandsamband. Rådmannen må beklage at arbeidet med nytt samband ikkje er komen i hamn. På sett og vis er eit nytt samband ein føresetnad for den utbygginga det her er tale om. Samstundes byggjer vedtaket om at Rv 555 skal vere riksstamveg på planane om ein ny by på Straume Bildøy. Å få denne planen vedteken er eit ytterlegare argument for kvifor eit nytt samband må byggjast. Samstundes er det viktig at denne planen ikkje vil vere til hinder for ei god løysing for eit nytt samband. Det parkeringsanlegget som vert fremja er eit fjellanlegg. For utbyggjar vil dette gi stor fleksibilitet med omsyn til gjennomføring. Anlegget er i praksis to anlegg, eit med innkøyrsle frå hovudveg i sør og eit med innkøyrsle frå hovudveg i nord. Innkjørsle til anlegget i nord ligg utanfor planområdet og kan ikkje godkjennast som del av denne planprosessen og den nordlege delen av parkeringsanlegget vil difor heller ikkje kunne takast i bruk inntil vidare. Det er vidare rett å sjå ei innkøyrsle i nord i samanheng med fastsetting av endelege trasear for eit nytt fastlandsamband. Her vil lokalisering og utforming av kollektivterminal, park and ride - anlegg med vidare vere viktige element og bør løysast i ein og same planprosess. På mange måtar vil dei to parkeringsanlegga danne grunnlag for to hovudetappar i utbygginga. Rådmannen er nøgd med at det er den sørlege delen av planområdet som kan byggjast først og at det er her ein finn det funksjonelle mangfaldet som vil gjere området til noko meir enn eit kjøpesenter, til ein attraktiv by. Når rådmannen legg fram denne planen må han og streke under at dette ikkje er ei endeleg innstilling, men eit framlegg til høyring. Konsekvensane for Fjell-samfunnet er store når det gjeld trafikale tilhøve, nye byrom og parkar, eit nytt stort sentralt bustadområde, med vidare. Rådmannen vil legge til rette for en brei og god medverknadsprosess i ein høyringsperiode med informasjonsmateriell, folkemøte og utstillingar. Skal dette verte eit godt regionalt senterområde, må kommunen sjølv vere budd på framtidig deltaking på fleire nivå. Planarbeidet fram til no har på mange måtar sirkla inn kjernen i kjernen til den framtidige byen. Dette er den nye Festplassen med tilliggjande bygg. Det er særs viktig at kvaliteten vert høg og området attraktivt. Rådmannen er overtydd om at ein arkitektkonkurranse vil kome med gode og spanande innspel. Publisering og høyringa av resultata av ein slik konkurranse vil styrke Fjell kommune sitt omdømme og sikre at innbyggjarane kan seie sitt om framtidige visjonar. Skal området verte attraktivt ut over handel, må ein sikre mangfald i funksjonane. Utbyggar har antyda ein kino. Ulike private og offentlege tenesteytarar bør og inviterast til å prege dette området. Frå fylkeskommunen er det signalisert interesse for eit Regionens hus, tilsvarande statens hus i Bergen. Kva for

10 funksjonar er det som vil gjere dette til eit regionalt senter og kan nokre av desse samlokaliserast? Kommunen har og starta ein prosess med deltaking gjennom utbyggingsavtale ved ein fondsmodell, der ulike utgifter vert delt mellom partane. Å føre denne prosessen vidare for å sikre utbygging av viktig offentleg areal som festplassen har vore ei føresetnad for planarbeidet, og er avgjerande for å realisere visjonen om Straume som ein by med gode kvalitetar og ein offentleg profil. Dei tiltaka som vil kome her er store, ikkje berre i ein Fjell-målestokk, men og i ein nasjonal målestokk. Det vil vere ei særs stor utfordring å finne ein god estetisk balanse i området knytt til kva det er som skal knytte området saman og kva det er som skal lage variasjon. På den eine sida er det ein fare for monotoni, om reglane for utforming vert for rigide. På den andre sida er faren størst for at den einskilde byggherre og den einskilde arkitekt vil framheve sitt bygg på ein måte som gjer det for framtredande, slik at området som heilskap kan få eit preg av visuelt rot. Reguleringsplanen gjev visse rammer for utforming, men dette er ikkje nok. Da Bergen kommune stod framfor oppbygginga etter brannen i 1916, vart det etablert eit estetisk råd med namnet Tilsynsrådet for byens utseende. Dette rådet er framleis i funksjon. Rådmannen vurderer det slik at utbygginga i Fjell er så omfattande at kommunen bør vurdere å etablere eit tilsvarande råd. Rådmannen meiner at planen, slik han no ligg føre, gjev eit godt grunnlag for ei offentleg høyring. Innstilling: 1. Formannskapet godkjenner at områdereguleringsplan for S-e og del av S-a, Straume sentrum, datert med tilhøyrande føresegner samt planskildring og konsekvensutgreiing, vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med i planog bygningslova. 2. Parkering skal løysas i fjellhall under Straume sentrum med inntil 2450 plassar. Maksimalt 1500 plassar kan takast i bruk med regulert tilkomst frå sør i planområdet. Ytterlegare 950 plassar kan takast i bruk med tilkomst frå nord etter at en eigen reguleringsplan er utarbeida som tek opp i seg konsekvensane av nytt fastlandssamband. ROS analyse for parkering i fjell blir lagt fram før 2.gangs handsaming. 3. Planen skal leggas ut til offentleg høyring i 120 dagar.