Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Sognsveien 60 RAPPORTANSVARLIG: 3275 SVARSTAD Stavern Taksering AS Gnr 32 Bnr 13 Torbjørn Johansen Kommune: 728 LARDAL William Sverdrups gate 5, Befaringsdato: Rapportdato: stavern@taksering-asno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Egne premisser Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnende takstmann Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvaret for rapportens innhold tilbake til selger Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud el eller om benyttet boligrom, hybler, leiligheter mm er godkjent av bygningsmyndighetene ved innredningstidspunkt Reguleringsmessige forhold er heller ikke belyst i rapporten I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler I mange tilfeller kan levetiden være både lengere og kortere enn antatt i forhold til levetidstabell Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering Andre forhold kan også påvirke levetiden i begge retninger Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger Det er ikke synlige vesentlige skader eller svekkelse, men hvor marginal forventet restlevetid gjenstår Opplysninger om oppgraderinger/utskiftninger og årstall for dette, er gitt av eier/representant der hvor denne har vært til stede ved befaringen Ellers er dette antagelser fra undertegnende takstmann, og kan avvike med faktiske forhold Fuktsøk er utført med instrument Protimeter V1-D1, samt vurdring av sansbare inntrykk Samtlige arealer er besiktighet og vurdert så samt annet ikke er kommentert Tomtestørrelse og de reguleringsmessige forhold er oppgitt av kommunens karttjeneste Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følger av boligen var bebodd og møbler, innredning, lagrede gjenstander ikke ble flyttet på NBI Byggforsks levetidsbetraktninger ligger til grunn for de aktuelle restverdivurderinger Befaring Rekvirent: Anne Margreth Halvorsen Takstingeniør: Torbjørn Johansen NITO Takst Torbjørn Johansen Befaringsdato: Tilstede: Eier og Nils Morten Halvorsen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Eiendomsdata Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Hjemmelshaver(e): Anne Margreth Halvorsen 2 Tomteareal: 1000m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 32 Bnr 13 Adresse: Sognsveien SVARSTAD Dokumentkontroll Megler fremskaffer nødvendig offentlig og privaterettslig dokumentasjon Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring: Ikke fremlagt Andre opplysninger Bygningen inneholder på generelt grunnlag risikokonstruksjoner som innredede arealer under terreng, samt krypkjeller Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten Det gjøres spesielt oppmerksom på selgers ansvar i forbindelse med salg av eiendom, iht "Lov om avhending av fast eiendom" Loven pålegger en boligselger et ansvar for mulige vesentlige feil og mangler ved eiendommen, selv om han ikke kjenner til slike Selger har således plikt til å gi all informasjon om alle forhold som kan ha betydning for en kjøper Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Eldste deler av bygningen er fra tallet, men det ble opplyst ved befaringen at tømmerkassen ble flyttet til denne eiendommen ca 1900 Boligen ble påbygd og oppgradert i 1972 Kledningen ble samtidig skiftet De fleste vinduer er senere skiftet, men et vindu i gavelvegg mot nord bør påregnes å skiftes Ny hoveddør i 2007 Ny taktekking og beslag/takrenner i 2000 Generelt er boligen i god stand, alder tatt i betraktning, og bærer preg av meget godt vedlikehold over tid Noe oppgradering av enkelte rom bør påregnes, men ingen fuktskader er registrert Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på svikt / avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje / elde på bygningsdelene Det bemerkes at bygningen trolig er oppført i hht den byggeskikk / forskrifter som var gjeldene på byggetiden Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er vesentlig strengere enn de som var gjeldene da denne boligen ble oppført og det må følgelig påregnes et avvik i forhold til dagens krav og standard Forøvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad Tilstandsgrad kan også være gitt ut fra forventet normal levetid på bygningsdeler og gjenspeiler at deler av normal levetid er oppbrukt Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig tallet Underskrifter Stavern, Takstingeniør Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Bygg : Enebolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Underetg etg etg Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Underetg Vindfang, trappehall/gang, vaskerom, bad/wc og 2 soverom 1 etg Vindfang, trapp til underetasje, 2 soverom, spisestue og kjøkken 2 etg Stort soverom, trappehall, toalettrom og klesbod Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Kommentarer til arealberegningen Jordkjeller under deler av eldste deler Arealer er ikke medregnet pga lav takhøyde Det gjøres oppmerksom på at takhøyden i deler av loftarealet kun er 1, 95 m (medregnet som BRA-PRI) I tillegg innredet areal på loftet (som ikke er medregnet) ca 25 m2 Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet Takstbransjens retningslinjer av boliger av er lagt til grunn for arealberegningen I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommene defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller kan takstmann overstyrt hovedregleren (skjønn) Det betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg MÅLEVERDIGHET I RETNINGSLINJENE: 3 hovedkrav til måleverdighet: Fri høyde over gulv 1,90m eller mer i en bredde på minst 0,60m utenfor høyden 1,90m Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige Areal som skal måles skal ha gangbart gulv Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal Kommentarer til planløsningen Boligen har grei planløsning, men har kun toalett i underetasjen Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Vurdering Grunnforholdene er ikke dokumentert Fundamentene er ikke synlige, og er derfor ikke vurdert Det ble ikke gjort observasjoner som tilsier at fundamenteringen ikke opprettholder tiltenkt funksjon Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Grunnmur Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Eldste deler av bygningen er på gråsteinsmurer, som er pusset utvendig Lav jordkjeller under liten del Adkomst fra luke i gulvet Tegn til noe værslitasje, TG:2 Tilbygg oppført på blokkemurer, pusset/malt utvendig Normal værslitasje Inngangsparti med kryprom under Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Vurdering TG: 2 Eldste deler antas drenering fra byggetiden Tegn til mindre fuktutslag i jordkjelleren Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger denne delen av bygningen, TG:3 Øvrige deler av dreneringen er fra 1972, men det blir opplyst om at drenering/fuktsikring på inngangssiden er utbedret senere Omfanget av dette arbeidet er ikke kjent Ingen synlige tegn til fuktinnslag i underetasjen Tilstandsgrad er satt ut fra levetidsbetraktninger Levetid I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning fra elementene Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for organisk materiale Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser, om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen og gjennom tilkoblede taknedløp mv Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Eldste deler av bygningen er oppført av tømmerkonstruksjoner, men ny kledning samtidig med tilbygget i 1972 Tilbygget er oppført av isolerte bindingsverkskonstruksjoner med tømmermannskledning Stedvise mindre råteskader kan forekomme, men kledningen bærer preg av godt vedlikehold over tid Enkelte kledningsbord er skiftet Kledningen er nymalt, TG:1 til TG:2 Levetid I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling) Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert Levetiden er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer med ulik alder, , i tillegg er flere isolerglass skiftet Normal værslitasje, men vinduene bører preg av godt vedlikehold over tid, TG:1 til TG:2 Vindu i gavelvegg mot nord bør påregnes å skiftes, TG:3 Malt biinngangsdør fra 1972 Mindre justeringer bør påregnes Ny hoveddør i 2007, TG:1 Det ble ikke registrert tegn til punkterte isolerglass på befaringsdagen, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å oppdage, særlig ved spesielle lysforhold Tilstandsgrader er satt ut fra alder Levetid Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år I følge NBI er intervallet for utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra 20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Takkonstruksjon Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltak av plassbygde trekonstruksjoner Eldste deler av konstruksjonen er fra tallet og bærer noe preg av dette, TG:2 til TG:3 (tilstandsgrad er satt ut alder) Ved inspeksjon på åpent loft er det tegn som tyder på at undertaket på den eldste delen ble skiftet ifb takomleggingen i 2000 Øvrige deler av konstruksjonen er ikke synlig, da store deler av loftet er innredet til boligrom, og lagringsrom i knevegger Taktekking TG: 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Taktekkingen på hele boligen ble skiftet til Decra takpanner Normal værslitasjeingen lekkasjer er registrert Levetid I følge NBI er intervallet for utskifting av luftehatter og pipebeslag fra 20 til 40 år Normal levetid for betongtakstein, lekter, sløyfer og taktro er 30 til 60 år, for stålplater med lakk eller maling er 10 til 45 år, og for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Metall, beslag, renner og nedløp, skiftet ifb takomleggingen i 2000 Levetid Normal levetid for renner og nedløp i stål er 20 til 30 år Normal levetid for renner og nedløp av aluminium er 30 til 60 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Nytt, overbygd inngangsparti i 2007 Opparbeidet uteplass med betongheller på inngangssiden, samt mot vest I tillegg balkong av tradisjonelle trekonstruksjoner Normal værslitasje Utvendig trapp i terreng bør skiftes Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Vurdering Bygningen har 2 piper som er helbeslått over tak 1 eldre teglsteinspipe, og en nyere elementpipe Innvendig pipeløp er ikke kontrollert Montert stigetrinn for feier til begge piper Montert parafinbrenner med dag tank i underetasje, og vedovn i stue hovedetasje Eldre vedovn i 2 etasje Ingen kjente pålegg Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Tradisjonelt trebjelkelag, antas med bærende undergulv av gulvbord/sponplater Vanlig aldersslitasje Overflater på gulv er vesentlig parkett, tregulv og tepper Deler av stuen med støpt dekke på grunn og med varmekabler i gulvet Ukjent tilstand på eldste deler av bjelkelaget, men det antas at dette er etterisolert Det ble ikke registrert vesentlig skjevheter som har betydning for konstruksjonens sikkerhet, men mindre skjevheter og gulvknirk må likevel påregnes Det er ikke foretatt nivelering eller andre målinger i forhold til skjevheter Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Rom under terreng Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Vurdering TG: 2 Deler av boligen med underetasje Store deler av etasjen er over terreng og er innredet til boligformål Varmekabler i gulv i alle rom unntatt bod Overbygd inngangsparti til denne etasjen Ingen synlige tegn til fuktinnslag på befaringsdagen Tilstandsgrad settes fordi dette er en risikokonstruksjon, selv om tilstanden kan være bedre enn normalt for tilsvarende konstruksjoner med samme alder Generelt: Utforede konstruksjoner under bakkeplan regnes som en typisk risikokonstruksjon En annen kan være etterisolering og utforing av vegg i kjeller Etterisoleres denne, flyttes den kritiske temperaturen for kondens innover i konstruksjonen Legger man på 10 cm, flyttes duggpunktet så mye at kondenseringen vil skje mellom isolasjon og mur Man har dermed konstruert et lite drivhus for sopp og mugg Det er viktig å kontrollere en kjeller før en foretar isolering for å bestemme hvor mye isolasjon som er mulig uten å skape problemer Det beste er uansett å isolere fra utsiden Da vil en trekke duggpunktet utover i konstruksjonen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Bad, Underetasje Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 2 Badet ble oppusset på slutten av tallet Støpt gulv med varmekabler og sveiset belegg Badromspanel og tapet på vegger Tegn til noe slitasje nederst på badromspanelen i dusjnisjen, men det var ingen synlige tegn til andre fuktmerker/skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i tilstøtende rom Dusjnisje, servant i innredning og klosett Rommet er ventilert med ventil over tak Tilstandsgrad er satt ut fra alder Levetid Normal levetid for vinylbelegg er 10 til 20 år Normal levetid for badromspanel er 6 til 14 år Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vaskerom i underetasjen med varmekabler i gulvet fra 1972 Betonggulv med oppkant, senere påført smørbart epoxybelegg Vegger med badromspanel og malte plater Det var ingen fuktskader /fuktskjolder og se, og det var ingen unormale fuktverdier i tilstøtende rom, men normal bruksslitasje Rommet er ventilert med ventil i vegg Montert 2 kummer, opplegg for vaskemaskin og 200 ltr varmtvannsbereder fra 2006 Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger, TG:2 Levetid Normal levetid for vinylbelegg er 10 til 20 år Normal levetid for vinyltapet er 5 til 12 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Toalettrom Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet Toalettrom også i 2 etasje Rommet er ventilert med vifte over tak Normal bruksslitasje Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Kjøkkeninnredning fra 1998 med furu fronter Ventilator til yttervegg Opplegg for oppvaskmaskin Parkett på gulv Normal bruksslitasje, men kjøkkenet bærer preg av forsiktig bruk Det ble foretatt søk etter fukt med protimeter på befaringsdagen, uten at det ble registrert unormale fuktverdier, ved søk i erfaringsmessige utsatte områder Normal levetid for motor og vifte er 10 til 20 år Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Som det fremkommer under pkt om premisser så ble befaringen foretatt med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og i bruk Det gjøres oppmerksom på at innredninger, lagrede gjenstander og faste installasjoner ikke er flyttet ved befaringen Boligen overflater er av noe varierende alder og utførelse Gulver med heldekkende tepper, parkett og tregulv Platekledde og panelte veggflater, fortrinnsvis tapetsert Himlinger med panel og malte plater Tilstandsgrad er satt ut fra påviste skader og slitasje, samt normal levetid på gjeldende overflater ihht NBI`s levetidsbetraktninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 Innvendige trapper Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Åpen tretrapp med teppebelegg til underetasjen Enkel, bratt trapp til loftsetasjen Normal bruksslitasje VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vurdering Eiendommen er tilknyttet offentlig vann - og avløpsanlegg Ingen kjente pålegg Det er ikke fremlagt tegninger eller byggebeskrivelser vedr VVS-anlegget Levetid Ifølge NBI er intervallet for utskifting av VVberedere fra 15 til 25 år Forventet levetid for soilrør og avløpsledninger i plast 30 til 50 år, soilrør i støperjern er 25 til 60 år, galvaniserte stålrør 20 til 40 år, vannledninger i kobber 25 til 60 år, tappebatterier 10 til 30 år, blandeventiler og kraner 10 til 25 år, og for vasker, servanter og klosett 30 til 50 år Elektrisk anlegg Vurdering 40 amp hovedsikringer Anlegg med automatsikringer Det ble opplyst ved befaringen at ved ytterligere utvidelse av anlegget, bør inntaksledningen skiftes Ingen kjente pålegg Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Montert varmepumpe Det er tegn som tyder på at lager bør skiftes i varmepumpen Montert rømningsstige fra 2 etasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 Terrengforhold Sognsveien 60 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering Skrånende tomt med flate partier, som er pent opparbeidet Støpt forstøtningsmur, som er forblendet med stein Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Reguleringsmessige forhold Det er utarbeidet ny reguleringsplan for dette området Tilstøtende arealer til denne eiendommen skal bebygges med boliger Tomten er pt ikke fradelt, men oppgitt areal er ca 1000 m2 Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Det er ikke opplyst om heftelser eller servitutter som har betydning for eiendommens verdi Tomt / område / miljø 2 Tomteareal (m ) Type tomt 1000 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Pent opparbeidet tomt i landlige omgivelser, med gangavstand til Svarstad sentrum med de fleste sentrumsfunksjoner Også kort vei til skole og barnehage Meget gode solforhold, også sen kveldsol Opplysninger om adkomst, vann og avløp Offentlig vei, vann - og avløpsanlegg Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 25 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

19 Gnr: 32 Bnr: 13 William Sverdrups gate 5, Markedsanalyse Enebolig nær Svarstad sentrum med solrik og landlig beliggenhet Tilstøtende arealer til denne eiendommen i øst/sydøst skal bebygges med boliger Dette påvirker denne eiendommen noe negativt i byggeprosessen, men antas ikke påvirke negativt på sikt Boligen er i god stand, alder tatt i betraktning, og har normal boligstandard for byggetiden Noe oppgradering til ny generasjon må påregnes, særlig på bad Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 18 av 18 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund