Behandling av detaljreguleringsplan for bolig og næringsarealer i Bøkeveien 3, del av gnr 162/292 - plan ID

Transkript

1 Arkiv: 162/292/L12 Saksmappe: 2012/ /2015 Saksbehandler: Britt Alice Oseassen Dato: Behandling av detaljreguleringsplan for bolig og næringsarealer i Bøkeveien 3, del av gnr 162/292 - plan ID Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift /15 Lyngdal kommunestyre /15 Endelig vedtak fattes av Lyngdal kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Lyngdal kommunestyre vedtar i medhold av pbl. av , detaljreguleringsplan for bolig- og næringsarealer i Bøkeveien 3 på Rom, del av gnr 162, bnr 292 plan ID , i samsvar med plankart datert og bestemmelser sist revidert , men med følgende endringer: For å løse innsigelsen fra Fylkesmann foreslås følgende endringer: Reguleringsbestemmelse endres til «Det skal etableres felles uteoppholdsareal på tak av 1.etasje» Ny reguleringsbestemmelse: «Det er kun varetransporten som skal ha gjennomkjøring gjennom planområdet. Det skal merkes med skilt.» Ny reguleringsbestemmelse: Avsatte område til lek gjelder kun for eksisterende boenheter på B/F/K_1-5 og nye boenheter på B/F/K_6. Eventuelle nye boenheter på område B/F/K_1-5 må løse krav om lekeareal på egen eiendom/evt. annen måte. Nytt rekkefølgekrav: Før leiligheter i nytt bygg B/F/K_6 tas i bruk skal det etableres fortau + gangfelt og/eller fartsdump fra inngangsparti til leilighetene fram til lekeplassen. Plankart oppdateres mhp fortau langs lekearealet Etter innspill fra Statens Vegvesen gjøres følgende endringer: Reguleringsbestemmelse tas ut.

2 Side 2 Oppstillingsplasser innenfor P_1 merkes på plankartet. Nytt rekkefølgekrav: «Før det gis brukstillatelse til bebyggelse innenfor område B/F/K_6 skal P_1 og o_fortau være etablert». Nytt rekkefølgekrav: «Før arbeidet igangsettes skal byggeplan for P_1, o_khp og o_fortau være godkjent av Statens Vegvesen». Det skal settes av areal til busskur ved o_khp. Plankartet oppdateres iht. dette. Plankartet endres slik at byggegrense blir avbøyd mot Presthølkrysset i nordvest, og byggegrensen vil da stemmer overens med byggegrense i eksisterende områdereguleringsplan, plan ID Plankartet påføres siktlengder i kryss mellom fv. 43 og Bøkeveien Tilføyelse i reguleringsbestemmelse 3.4: Det tilføyes at det skal etableres 1,5 biloppstillingsplasser pr boenhet. Reguleringsbestemmelse 4.1 endres til også å gjelde sykkelparkering. Det settes inn krav i reguleringsbestemmelsene om at det skal benyttes båreheis. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling : Felles forslag: «Siste kulepunkt i rådmannens forslag til vedtak tas ut, for øvrig vedtas rådmannens forslag til vedtak» Felles forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts innstilling : Kommunestyret vedtar i medhold av pbl. av , detaljreguleringsplan for bolig- og næringsarealer i Bøkeveien 3 på Rom, del av gnr 162, bnr 292 plan ID , i samsvar med plankart datert og bestemmelser sist revidert , men med følgende endringer: For å løse innsigelsen fra Fylkesmann foreslås følgende endringer:

3 Side 3 Reguleringsbestemmelse endres til «Det skal etableres felles uteoppholdsareal på tak av 1.etasje» Ny reguleringsbestemmelse: «Det er kun varetransporten som skal ha gjennomkjøring gjennom planområdet. Det skal merkes med skilt.» Ny reguleringsbestemmelse: Avsatte område til lek gjelder kun for eksisterende boenheter på B/F/K_1-5 og nye boenheter på B/F/K_6. Eventuelle nye boenheter på område B/F/K_1-5 må løse krav om lekeareal på egen eiendom/evt. annen måte. Nytt rekkefølgekrav: Før leiligheter i nytt bygg B/F/K_6 tas i bruk skal det etableres fortau + gangfelt og/eller fartsdump fra inngangsparti til leilighetene fram til lekeplassen. Plankart oppdateres mhp fortau langs lekearealet Etter innspill fra Statens Vegvesen gjøres følgende endringer: Reguleringsbestemmelse tas ut. Oppstillingsplasser innenfor P_1 merkes på plankartet. Nytt rekkefølgekrav: «Før det gis brukstillatelse til bebyggelse innenfor område B/F/K_6 skal P_1 og o_fortau være etablert». Nytt rekkefølgekrav: «Før arbeidet igangsettes skal byggeplan for P_1, o_khp og o_fortau være godkjent av Statens Vegvesen». Det skal settes av areal til busskur ved o_khp. Plankartet oppdateres iht. dette. Plankartet endres slik at byggegrense blir avbøyd mot Presthølkrysset i nordvest, og byggegrensen vil da stemmer overens med byggegrense i eksisterende områdereguleringsplan, plan ID Plankartet påføres siktlengder i kryss mellom fv. 43 og Bøkeveien Tilføyelse i reguleringsbestemmelse 3.4: Det tilføyes at det skal etableres 1,5 biloppstillingsplasser pr boenhet. Reguleringsbestemmelse 4.1 endres til også å gjelde sykkelparkering. Lyngdal kommunestyres behandling : Torrey Nørsett, H meldte seg inhabil i saken grunnet han er eier i området, og fratrådte. Helge Ege tiltrådte møtet som vara i saken. Turid T. Håland, KrF fremmet følgende tilleggsforslag: Siste kulepunkt i rådmannens forslag til vedtak tas inn igjen: Det settes inn krav i reguleringsbestemmelsene om at det skal benyttes båreheis. Ved alternativ avstemming ble Hovedutvalg for miljø, plan og drifts innstilling vedtatt med 17 stemmer mot 12 stemmer (5 KrF, 2 AP, 3 SP, 1 SV, 1 V).

4 Side 4 Lyngdal kommunestyres vedtak : Kommunestyret vedtar i medhold av pbl. av , detaljreguleringsplan for bolig- og næringsarealer i Bøkeveien 3 på Rom, del av gnr 162, bnr 292 plan ID , i samsvar med plankart datert og bestemmelser sist revidert , men med følgende endringer: For å løse innsigelsen fra Fylkesmann foreslås følgende endringer: Reguleringsbestemmelse endres til «Det skal etableres felles uteoppholdsareal på tak av 1.etasje» Ny reguleringsbestemmelse: «Det er kun varetransporten som skal ha gjennomkjøring gjennom planområdet. Det skal merkes med skilt.» Ny reguleringsbestemmelse: Avsatte område til lek gjelder kun for eksisterende boenheter på B/F/K_1-5 og nye boenheter på B/F/K_6. Eventuelle nye boenheter på område B/F/K_1-5 må løse krav om lekeareal på egen eiendom/evt. annen måte. Nytt rekkefølgekrav: Før leiligheter i nytt bygg B/F/K_6 tas i bruk skal det etableres fortau + gangfelt og/eller fartsdump fra inngangsparti til leilighetene fram til lekeplassen. Plankart oppdateres mhp fortau langs lekearealet Etter innspill fra Statens Vegvesen gjøres følgende endringer: Reguleringsbestemmelse tas ut. Oppstillingsplasser innenfor P_1 merkes på plankartet. Nytt rekkefølgekrav: «Før det gis brukstillatelse til bebyggelse innenfor område B/F/K_6 skal P_1 og o_fortau være etablert». Nytt rekkefølgekrav: «Før arbeidet igangsettes skal byggeplan for P_1, o_khp og o_fortau være godkjent av Statens Vegvesen». Det skal settes av areal til busskur ved o_khp. Plankartet oppdateres iht. dette. Plankartet endres slik at byggegrense blir avbøyd mot Presthølkrysset i nordvest, og byggegrensen vil da stemme overens med byggegrense i eksisterende områdereguleringsplan, plan ID Plankartet påføres siktlengder i kryss mellom fv. 43 og Bøkeveien Tilføyelse i reguleringsbestemmelse 3.4: Det tilføyes at det skal etableres 1,5 biloppstillingsplasser pr boenhet. Reguleringsbestemmelse 4.1 endres til også å gjelde sykkelparkering. SAKSORIENTERING

5 Side 5 Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant x x Arkitektfirmaet Rambøll fremmer på vegne av grunneier Helge Foss et forslag til detaljreguleringsplan for bolig- og næringsarealer i Bøkeveien på Rom. Planforslaget omfatter hele kvartalet som avgrenses av E39, FV43/Kirkeveien, Bøkeveien og Steinbergveien. Bakgrunnen for forslaget er hjemmelshavers ønske om å utvikle eiendommen ved å legge til rette for bolig, forretning og kontorer med tilhørende infrastruktur og lekeplass. Området ligger sentralt plassert og er i reguleringsplan for Rom, plan ID betegnet som delområde B/N1. Område er regulert til bolig og forretning og i henhold til bestemmelsene 6 tillates det ikke å etablere næringsvirksomhet som «på grunn av støy eller annen forurensing ved produksjon og trafikk vil være til vesentlig ulempe for omkringliggende boligområde». Det er videre satt krav om detaljregulering (bebyggelsesplan) før utbygging.

6 Side 6 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for område «Rom reguleringsplan for boliger» plan ID vedtatt Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Ettersynet ble varslet i avisannonse og på kommunens internettsider. Hjemmelsbakgrunn: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (PBL) av nr jfr Forhold til overordnet plan: Arbeid med ny kommuneplan pågår, med sikte på å bli vedtatt av Lyngdal kommunestyre på møte i september Planforslag vurderes å være i samsvar med ny kommuneplan og følge opp de krav som stilles her. Kommunedelplan for ny E39 Planarbeid med kommunedelplan for ny E39 startet opp tidligere i år. Det ble via forslag til «Arealdel til Kommuneplan for Lyngdal » opprettet en båndleggingssone som gir et byggeforbud i planområdet. På grunn av båndleggingsområdet ble rekkefølgekrav satt inn, for å sikre at tiltak i området ikke kan gjennomføres før planarbeid for ny E39 er avklart. Planområdet for ny E39 er foreslått innsnevret og Statens Vegvesen har i brev av foreslått at rekkefølgebestemmelse kan tas ut. Overordnet reguleringsplan, Området er omfattet av reguleringsplan for Rom, vedtatt , plan ID Delområde B/N1 er regulert til kombinert bruk bolig og næring og har krav om detaljregulering før utbygging. Tilstøtende områder til planområde mot øst og sør er regulert til bolig. Tilstøtende reguleringsplan: Planområde grenser mot reguleringsplan for «Presthølkrysset detaljreguleringsplan E39/Fv43», som regulerer rundkjøring nord-øst for planområdet. Planforslaget

7 Side 7 Formålet med reguleringen er å legge til rette for et kvartal med kombinert formål bolig, kontor Og forretning. Eksisterende bebyggelse i nord og øst videreføres fra gjeldende reguleringsplan men med blandet formål bolig/forretning/kontor. I sørvest (B/F/K_6) tilrettelegges det for oppføring av nytt bygg med forretning i 1. etasje, totalt leiligheter fordelt på 2. og 3. etasje, samt p-kjeller og med tilhørende infrastruktur. Utnyttelse av de enkelte formålene innenfor planområdet fremgår av plankartet. Utsnitt av plankartet Eiendomsstruktur Innenfor planområdet er det flere eiendommer, som eies av to andre grunneiere. Det har vært dialog grunneierne imellom for å finne gode løsninger. Eiendomsforholdene i området gjør i utgangspunktet at det blir dårlig mulighet for utnyttelse på noen av eiendommene. Grunneierne har i løpet av planprosessen funnet fram til noen løsninger som gjør den totale utnyttelsen bedre både for dem selv og for reguleringsplanen.

8 Side 8 Offentlig ettersyn: Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen har i brev av komt med innsigelse til detaljreguleringsplanen. De mener at barn og unges interesser ikke er godt nok ivaretatt ved at det må krysses vei for å komme til lekeplass, ikke dokumentert gode solforhold og for lite uteoppholdsareal på bakkeplan. Kommentar: Det har vært dialog mellom Fylkesmannen og kommunen og det er utarbeidet et forslag til endringer i planforslaget, som gjør at kommunen har fått føringer om at innsigelsen kan frafalles. Se mer under pkt. «barn og unges interesser» i vurderingen. Vest-Agder Fylkeskommune skriver i brev av at planforslaget er i trå med innspillene de ga i forbindelse med oppstarten. Det åpnes for høyere bygg enn reguleringsplan for Rom, men de deler rådmannens syn på at det er ønskelig med høy utnytting av arealene, og har ikke noe merknad til dette. Lekeplassen vil ligge i skyggen, men beskyttet fra støy og trafikk fra hovedveiene, og har ikke noen bedre forslag til plassering innenfor planområdet. Imidlertid bør fortauet være sammenhengende gjennom området og adskilt fra lekearealet. Lekeplassen bør også ha inngjerding. Statens Vegvesen har komt med merknader til planforslaget i brev av Statens Vegvesen ønsker i utgangspunktet at all trafikk går via Bøkeveien, men sier videre at løsning slik den er tegnet inn i planforslaget, kan aksepteres. Det oppfordres videre til at det i tilknytning til busslomma settes av areal for leskur og anbefaler at oppstillingsplasser innenfor P_1 markeres på plankartet. Planområde for ny E39 er foreslått innsnevret og Statens Vegvesen skriver i sin høringsuttalelse at rekkefølgekrav kan tas ut. De ønsker videre at det tas med et rekkefølgekrav om at byggeplan for P_1, o_khp og o_fortau skal godkjennes av Statens Vegvesen. Staten Vegvesen gjør i sin uttalelse oppmerksomme på at i reguleringsplan for Rom av er byggegrense avbøyd mot Presthølkrysset i nordvest, noe som ikke er videreført i planforslaget som ble sendt på høring og påpeker at dette må rettes. Det oppfordres videre til at siktlengder i kryss mellom fv. 43 og Bøkeveien bør påføres plankartet for bedre informasjon. Kommentar: Vedrørende byggegrense er det her skjedd en feil og det settes inn krav om at plankartet endres mhp byggegrense. Administrasjonen anbefaler at i tråd med innspillet fra Statens Vegvesen blir rekkefølgekrav tatt ut, og de nye rekkefølgekravene Statens Vegvesen foreslår tatt inn. Når det gjelder kommentarer vedrørende avkjørsel og vei, vises til punkt «veier, parkering og byggegrense» i vurderingen.

9 Side 9 Opplysningsvesenets Fond skriver i brev at de ikke har merknader til planen. Lyngdal Idrettsråd har i brev av komt med uttalelse til planforslaget. Idrettsrådet mener at det hadde vært bedre å ha utkjøring fra butikk samme vei som innkjøring. Det er da bare varetransporten utenom de som bor på Rom sletta som trenger å kjøre forbi lekeplassen. Idrettsrådet bemerker videre at man må passe på at lekeplassen blir stor nok i forhold til ny bebyggelse og det faktum at en del av lekeområde vil bli en del av fortauet. Kommentar: Dette gjelder i hovedsak forhold vedrørende barn og unges interesser, som også Fylkesmannen har hatt innsigelse til. For mer kommentar vises det til pkt. «barn og unges interesser» samt «veier, parkering og byggegrense» i vurderingen. Naboer v/anders Birkeland mfl. kommer med flere innspill til planforslaget i brev av Innspillene går både på det konkrete planforslaget, men det reises også prinsipielle spørsmål i uttalelsen. Det stiller flere spørsmål vedrørende «Leke, ute og oppholdsareal»: Er det i planen avsatt nok uteoppholdsareal pr boenhet, Kapasiteten på områdelekeplass og hvordan lekearealet er tenkt utformet slik at det sikres at det blir en møteplass for alle aldersgrupper. Det bemerkes videre i mottatte brev at det er lagt opp til høyere utnyttelsesgrad enn det som er angitt i eksisterende reguleringsplanen samt at det tillates høyere maksimalt tillatt gesimshøyde og maksimal tillatte mønehøyde i planforslaget enn det som er bestemt i gjeldende områdereguleringsplan. Naboene forventer at mønehøyde, gesimshøyde og at oppgitte utnyttelsesgrad i eksisterende reguleringsplan videreføres. Det stilles også spørsmål til beregning av boenheter i planforslaget. Det finnes et mottak for mindreårige flyktninger innenfor planområde, og det stilles spørsmål om denne institusjonen regnes for bolig eller institusjon? Planforslaget legger til rette for bolig, kontor og forretning. Naboer mener at de ikke er blitt varslet. Det skal i følge brevet til tider være store utfordringer med parkering i gatene innenfor planområde i dag. I tillegg fungerer gatene som g/s for skolebarn fra områdene Oftebro/Bergsager. Det oppfordres i brevet til at det sjekkes at det er tilstrekkelig med parkering og i henhold til parkeringsbestemmelsene i Lyngdal kommune. Naboer ønsker videre at kommunen overtar drift og vedlikehold av kvartalslekeplassen, da det ikke er etablert velfungerende velforening innenfor planområde.

10 Side 10 Avslutningsvis bemerkes det at det alltid vil være motstridende interesser mellom næring og bolig, og at det er mye ledig næringsareal i Lyngdal Handelspark, like utenfor planområde i øst. Kommentar: Når det gjelder kommentarer vedrørende leke og uteoppholdsareal, parkering samt forhold til eksisterende reguleringsplan (høyere utnyttelse mm. ) vises det til vurderingen for kommentar. I følge tilbakemelding fra regulanten skal det være sendt ut varsel til berørte naboer og gjenboere i forbindelse med varsel om oppstart Når det gjelder bruk av arealformål, gjelder dette fremtidig bruk. Det kan være at arealformål tjenesteyting hadde vært mest riktig å benytte for institusjonen, men kommunen vurdere at institusjonen i dette tilfelle også kan omfattes av arealformålet bolig. I dette tilfelle er institusjonen etablert. Når det gjelder spørsmål om kommunen kan overta drift og vedlikehold av kvartalslekeplassen er dette et spørsmål som ikke avgjøres i et planforslag. I et planforslag avgjøres ikke spørsmål vedrørende drift og vedlikehold. Dette er evt. spørsmål som må tas opp i forbindelse med etablering av en utbyggingsavtale. Kommunen er enig at det lett kan bli konflikt mellom interessene for næring og bolig. Gjeldende plan legger til rette for utvikling av næringsareal innenfor planområde og det at det er ledig næringsareal andre steder vil ikke påvirke grunneiers ønske om utvikling av dette område. VURDERING Veier, parkering og byggegrense Området er sterkt påvirket av to viktige veier. Nord for området går dagens E39 og denne setter føringer i form av byggegrenser på hvor nærme ny bebyggelse kan komme. Byggegrensen er satt i overordnet reguleringsplan og videreføres i forslag til detaljreguleringsplan. Noen av eiendommene innenfor planområdet er sterkt berørt av denne byggegrensen. Nå er det startet opp planarbeid for ny trase for E39, og sannsynligvis vil E39 bli flyttet. Det er samtidig sannsynlig at det fortsatt vil være en viktig og mye trafikkert vei i denne traseen. Byggegrensen må derfor videreføres i denne detaljreguleringsplanen. Vest for området går hovedvei inn til Lyngdal og videre ut til Farsund, FV. 43. Langs strekningen som grenser til reguleringsplanen er denne veien smal, og har verken midtstripe eller fortau i dag. Det er i planforslaget tegnet inn dagens vegbredde, men det er regulert inn fortau bort til regulert innkjørsel. Mot lokalveiene mot sør og øst blir det mindre endringer. Mot øst blir avkjørslene som i dag, og bruken blir som i dag. For ny bebyggelse er det laget en internvei som skal betjene forretning, både kunder og varelevering, og nye boenheter. Denne veien er enveiskjørt med innkjøring fra

11 Side 11 vest og utkjøring mot sør. I tillegg er det planlagt egen nedkjøring mot sør til parkering for leiligheter. Det er tatt høyde for svingradius for store kjøretøy som skal drive med varelevering og mhp varelevering anses dette som en god løsning. Lyngdal Idrettsråd har i sin uttalelse kommentert at valgte veiløsning vil medføre mye trafikk forbi lekeplassarealet og foreslår at kunder til forretningen kan kjøre inn/ut i vest. Varelevering vil foregå som i planforslaget. Administrasjonen synes dette er et godt forslag, og som vil gi en bedre løsning enn det som er foreslått i planforslaget. Forslaget er også diskutert med regulanten, som pr telefon har gitt uttrykk for at for eierne vil dette være en god løsning og bedre enn den som er foreslått i planforslaget. Årsaken til valgte løsning, er at Statens Vegvesen tidligere har vært skeptisk til avkjørsel nær stort kryss og derfor ble det valgt enveiskjøring. Regulanten er usikker på om Statens Vegvesen vil godta foreslåtte endring. Staten Vegvesen har i forbindelse med melding av oppstart i brev av sagt at de i det videre arbeidet vil vektlegge atkomst til planområde, i tillegg til byggegrenser mot vei og skjerming mot vegtrafikkstøy. I brev av skriver Statens vegvesen at de hadde helst sett at all kjøring til og fra eiendommen ble samlet i et kryss ( fv. 43/Bøkeveien), men har komt til at den regulerte løsningen kan aksepteres. I hvilken grad nytt forslag til løsning kan aksepteres av Statens Vegvesen er usikkert. Avkjørselen brukes i dag til inn/utkjøring til eksisterende butikk. Administrasjonen foreslår at kjøremønsteret endres slik at man får minst mulig trafikk forbi lekeområde. Kunder som skal til butikken kan kjøre inn/ut i vest, og varelevering foregår som i planforslaget. Det bør vurderes lav fart og fartsreduserende tiltak som fartsdumper, Innsnevring av vei etc. Dette er et av forslagene til endring i planforslaget som ble sendt på høring, som kan være med på at fylkesmannen kan frafalle innsigelsen. Det vil bli en god del trafikk på den interne veien, og mye av trafikken vil være knyttet til næringslokalene. For å sikre myke trafikanter og gjøre området tryggere for barn er det lagt inn fortau mellom lekeområdet sentralt i området og ut av området. Som både Vest-Agder Fylkeskommune og Lyngdal Idrettsråd kommentert, er fortauet på plankartet avbrutt av lekeplassarealet. Dette er en uheldig løsning, og administrasjonen vil anbefale at fortauet blir sammenhengende gjennom området og adskilt fra lekearealet. Plankartet må oppdateres i henhold til dette. I tillegg bør det være fortau fra inngangsparti til nye leiligheter og fram til veien for å sikre trygg adkomst fra nye leiligheter til lekeplassen. Det settes inn et rekkefølgekrav for å ivareta dette. Kommunens nye parkeringsbestemmelser setter krav om ladestasjoner for e-bil til næringsarealer. Det er satt inn krav om ladepunkt for el-bil for hver 20. plass. Dette kravet tilsvarer samme krav som er satt i nyere reguleringsplaner i Alleen. Det er i kommunens parkeringsnorm satt krav om at det for leiligheter skal være 2 biloppstillingsplasser og 2 sykkeloppstillingsplasser pr boenhet. For næring som butikk skal det settes av 1,5 parkeringsplass pr 100 m 2 og 4 sykkeloppstillingsplasser pr 100 m 2. I planforslaget

12 Side 12 legges det opp til totalt 1,5 parkeringsplasser pr boenhet i p-kjeller. Det samme gjelder for sykkeloppstillingsplasser. Dette er lavere enn det normen settes som krav, men er blitt godtatt i flere reguleringsplaner. I reguleringsbestemmelse 3.4 står det at det skal legges til rette for etablering av 1,5 sykkelparkering/boenhet i p-kjeller. Det står ikke noe om biloppstillingsplasser. Det anbefales at det i reguleringsbestemmelsen tilføyes at dette gjelder også for biloppstillingsplasser. For det nye forretningslokalet i B/F/K_6 legges det opp til totalt 35 parkeringsplasser på bakkenivå ute. Dette oppfyller kravet i normen mhp biloppstillingsplasser. Det er imidlertid ikke sagt noe om sykkeloppstillingsplasser. Reguleringsbestemmelse 4.1 bør utvides til også gjelde sykkelparkering. Naboer v/anders Birkeland har i sin uttalelse kommentert at det i dag er store utfordringer med parkering i gatene innenfor planområde. I tillegg fungerer gatene som g/s for skolebarn fra områdene Oftebro/Bergsager. Det oppfordres i brevet til at det sjekkes at det er tilstrekkelig med parkering og i henhold til parkeringsbestemmelsene i Lyngdal kommune. Som nevnt over er det satt av 1,5 parkeringsplass pr boenhet, noe som er lavere enn kravene i normen, men er blitt godtatt i flere reguleringsplaner i det siste. Støy For området er det utarbeidet en støyrapport. Kilden til støy er veitrafikk fra E39 og Fylkesvei 43. Rapporten viser at deler av planområdet ligger i gul og rød støysone. Konklusjon fra støyrapport: «Planområdet ved Rom i Lyngdal kommune er i nærheten av to trafikkerte veier uten skjerming som gjør at store deler av planområdet er i rød og gul støysone. Avhengig av bruksformålet til ny bebyggelse og plassering av uteoppholdsareal, vil det kunne være nødvendig med lokal skjerming. Tiltak som å bruke bebyggelse som ikke er støyfølsom som skjerming bør vurderes, og det bør gjøres god planlegging av plassering av støyfølsomme rom i bygg og uteoppholdsareal.» For å sikre at lekeplass og andre uteoppholdsareal til boliger får en tilfredsstillende løsning ift. støy, er det i tatt inn i bestemmelsene et krav om sikring mot støy. Det er i tillegg tatt inn et rekkefølgekrav hvor det står følgende: «I rammesøknad må det dokumenteres at uteoppholdsareal til bolig har en tilfredsstillende løsning i forhold til støy. Der det er nødvendig med tiltak for å oppnå dette skal støysikringstiltak beskrives». Utnyttelse

13 Side 13 I følge veilederen «Grad av utnytting inngår følgende begrep i BYA:: I bebygd areal medregnes: Det areal som bygningen opptar av terrenget, Åpent overbygget areal Utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m. Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen skal medregnes i bebygd areal (BYA). Det er kun den del av konstruksjonen/bygningsdelen som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå som medregnes. Slike konstruksjoner og bygningsdeler kan være terrasse, utvendig trapp, svømmebasseng, plan delvis under terreng o.l. Parkeringsareal. I BYA inngår altså både parkering, boder/anneks og terrasser. Utnyttelse er oppgitt på plankartet som % BYA. % BYA angir forholdet mellom bebygd areal og tomteareal. Utnyttelsen er ulik for de ulike tomtene og er tilpasset hva som kan bygges med tanke på størrelse og byggegrenser. Regulant har vært i dialog med plankontoret angående utnyttelse, og det vurderes at utnyttelsen er høy, men realistisk. Det er ønske om høy utnyttelse for så sentrale områder som dette. I vurdering av utnyttelsen er det også tatt med om parkering og uteoppholdsarealer skal løses innenfor byggeområdet eller om det som for B/F/K6 for en stor grad løses utenfor byggeområdet. Området er planlagt med kombinert bebyggelse, og det er lagt opp til et stort nytt bygg med forretning i 1.etasje og leiligheter i 2. og 3.etsje. Det er beskrevet at det skal bygges parkeringskjeller under delområde B/F7K6 og knyttet rekkefølgekrav til dette. For eiendommene ut mot E39 er det mye eksisterende bebyggelse som fortsatt skal bestå, men det er også for disse eiendommene mulighet for fortetting og økt utnyttelse. Det er i planforslaget lagt opp til at det i fremtiden totalt kan bli 39 boenheter, mot 18 boenheter i dag. Anders Birkeland har i sitt brev av bemerket at det er lagt opp til høyere utnyttelsesgrad enn det som er angitt i eksisterende reguleringsplanen og skriver i brevet at det forventes at mønehøyde, gesimshøyde og at oppgitte utnyttelsesgrad i eksisterende reguleringsplan videreføres. I gjeldende områdereguleringsplan for område B/N1 er det lagt opp til en utnyttelsesgrad på % BYA=40%, maksimal tillatte gesimshøyde på 6,5 meter og maksimal mønehøyde på 9 meter. Det er i planforslaget lagt opp til en høyere utnyttelsesgrad enn den gjeldende områdereguleringsplan legger opp til. Det er ønske om høy utnyttelse for så sentrale områder som dette og dermed har man godtatt høyere utnyttelse og høyde enn det som eksisterende områdereguleringsplan legger opp til. Administrasjonen har vurdert utnyttelsen til å være høy, men realistisk. Vest-Agder Fylkeskommune deler administrasjonens syn på at det er ønskelig med høy utnytting av arealene og har ingen merknader til dette. MUA Uteoppholdsarealer MUA er de deler av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Det innbefatter ikke restarealer som ikke egner seg til lek eller

14 Side 14 opphold. Kommunen kan etter teknisk forskrift 5-6 bestemme at hele eller deler av ikke overbygde del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. I følge bestemmelsene til ny kommuneplan skal leke- og uteoppholdsareal ligge på bakkeplan og skal tilrettelegges for bruk av alle aldersgrupper. Minste uteoppholdsareal er for blokkbebyggelse 15 m pr boenhet. I planforslaget kan det virke som at ballkonger også er tatt med i beregningen av MUA og det blir feil. Dette er løst ved at det tilrettelegges for felles uteoppholdsareal på tak i 1. etg. av B/F/K_6. Barn og unges interesser Det er markert ett lekeområde innenfor planområdet. Dette er ment å skulle dekke behovet for nærlekeplass. Det har foregått en dialog mellom Plankontoret, forslagsstiller og de øvrige grunneierne om plassering og utforming av denne. Det er i planen sikret en trygg adkomst via fortau til og fra lekeplassen fra de fleste boligene og mellom lekeområdet og ut av området. Det bør sikres trygg adkomst fra nye leiligheter i B/F/K_6 frem til lekeplassen ved bla også og etablere fortau fra inngangspartiet fram til veien. Lekeplassen vil ved valgte plassering være best mulig beskyttet fra støy. Lekeområdets størrelse er oppgitt å være 195 m 2, men imidlertid vil, som Lyngdal Idrettsråd bemerker i sin uttalelse, noe av arealet forsvinne til fortau. Kravet i ny kommuneplan til nærlekeplasser er minimum 100 m 2 og maks 30 boenheter. I dag består planområde av 18 boenheter. Det er mulighet for ytterligere fortetting og i følge planbeskrivelsen er det lagt opp til at det totalt i fremtiden kan bli 39 boenheter. For B/F/K_6 planlegges det boenheter. Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen har i brev av kommet med innsigelse til detaljreguleringsplanen. De mener at barn og unges interesser ikke er godt nok ivaretatt ved at det må krysses vei for å komme til lekeplass, ikke dokumentert gode solforhold og for lite uteoppholdsareal på bakkeplan. Det har vært dialog mellom Fylkesmannen og kommunen og det det er utarbeidet et forslag til endringer i planforslaget som ble sendt på høring, som gjør at kommunen har fått føringer om at innsigelsen kan frafalles. Endringene i planforslaget er: 1. Det er kun varetransporten som skal ha gjennomkjøring gjennom området. Det settes inn en reguleringsbestemmelse som skal sikre dette og det bør også settes opp skilt. Butikkunder ledes ut igjen samme vei. Dvs. at foreslått innkjørsel endres til også å være utkjørsel for butikkunder. Dette vil redusere trafikken gjennom området vesentlig. Aktuell utkjørsel blir i dag brukt til både inn- og utkjøring til eksisterende butikk. 2. Det settes inn bestemmelse om at det skal etableres felles uteoppholdsareal på tak av 1.etasje. Nåværende planforslag sier at det kan etableres terrasser på tak. Det settes inn

15 Side 15 bestemmelse om at det skal etableres felles uteoppholdsareal på tak av 1.etasje. Dette vil i så fall være et supplement til lekearealet på bakken. 3. Det settes inn rekkefølgebestemmelse med krav om etablering av trygg adkomst fra inngangsparti til nye leiligheter og til lekeplass f.eks. ved å etablere fortau + gangfelt og /eller fartsdump. 4. Avsatte område til lek gjelder kun for eksisterende boenheter på B/F/K_1-5 og nye boenheter på B/F/K_6. Eventuelle nye boenheter på område B/F/K_1-5 må løse krav om lekeareal på egen eiendom/evt. annen måte. Planforslaget løser ikke kravene til områdelekeplasser og aktivitetsområder som det er krav om etter bestemmelsene i ny kommuneplan. Det er vanlig at slike leke- og aktivitetsområder kan løses utenfor området for detaljreguleringsplanen. Det ble ved oppstart av planarbeid også meldt oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Det tas sikte på å løse øvrige krav til leke og aktivitetsområder via en utbyggingsavtale. Maks kapasitet for områdelekeplasser er 200 boenheter og 500 for aktivitetsområder jfr. bestemmelsene til ny kommuneplan. Naboer v/anders Birkeland påpeker at det skal i dag finnes over 200 boenheter i område og de skal være tilknyttet kvartalslekeplassen. Det skal i følge bestemmelser til ny kommuneplanen ikke være mulighet til å koble til flere. Det stilles spørsmål hvordan dette er tenkt løst. Administrasjonen har ikke gjort noen beregninger på antall boenheter i område, men er positive til evt. finne en løsning på dette. Anders Birkeland mfl. har videre kommentert at det bør sikres at lekeplassen blir en møteplass i nærmiljøet for alle aldersgrupper og påpeker i brevet at det ikke går tydelig fram av plandokumentene hvordan lekearealet skal utformes. Det er i bestemmelsene tatt inn et punkt vedrørende utforming av lekeplassen og stilt krav om at kommunens norm skal følges. I tillegg er det satt inn et rekkefølgekrav om at det må foreligge en plan som viser utnyttelse av lekeområdet og nødvendig sikring av den, før det gis tillatelse til nye boenheter i område. Administrasjonen mener at vi på den måten vil sikre god utforming av lekearealet. Natur og miljø Området er allerede i stor grad bygget ut og det er ikke urørt natur i området. Det er derfor ikke nødvendig med spesielle hensyn til naturtyper e.l. Det er sagt i bestemmelsene at det ved beplantning i området ikke skal brukes fremmede uønskede arter (svartelistede) i utomhusanleggene. Universell utforming Det er ikke sagt noe spesielt om universell utforming i bestemmelsene. Området er flatt og det skal bygges et større bygg hvor det uansett blir krav om heis. Det ligger derfor godt til rette for at

16 Side 16 området skal ha en god tilgjengelighet for alle. Det bør settes inn bestemmelse som sikrer universell utforming på alle uteområder. I tillegg bør det settes inn krav i reguleringsbestemmelsene om at det skal benyttes «båreheis». KONKLUSJON Med de endringer som er foreslått fremmes reguleringsplanen til 2. gangs behandling og vedtakelse av kommunestyret. Vedlegg 1 Innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling til detaljregulering kvartal ved Presthølkrysset 2 Vedlegg Innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling detaljregulering kvartal ved Presthølkrysset 3 Uttalelse til høring av detaljreguleringsplan for bolig- og næringsarealer ved Pressthølkrysset / E39 4 Uttalelse vedr detaljreguleringsplan for Bøkeveien 3, del av gnr. 162, bnr reguleringsplan for Rom - planid Uttalelse til detaljreguleringsplan for Bøkeveien 3, del av gnr. 162, bnr reguleringsplan for Rom - planid Merknader til detaljreguleringsplan for Bøkeveien 3, del av gnr. 162, bnr reguleringsplan for Rom - planid Plankart Beskrivelse 9 Bestemmelser rettet ihht. vedtak HMPD Særutskrift 1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid Norman Udland Rådmann