Levanger kommune Sakspapir

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Områdereguleringsplan Levanger Havn Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: Olav Strid, DNA Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /11 Levanger kommunestyre /11 Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Geir Tore Persøy, FRP, fratrådte behandlingen som inhabil. Forslag i møte: Forslag til endring fra Gerd Haugberg, H: 1. Reguleringsformålet for P1 endres til å lyde:.bolig, forretning, kontor, industri, næringsvirksomhet med mer. 2. Vaskeriet og næringsbygget til Ertzaas legges inn i reguleringsplanen, og parken ved Holmgangen reduseres til det arealet som da blir tilgjengelig. Hovedtyngden av parkarealet flyttes lengre nord langs elva, til området som i dag ikke er bebygd. Avstemning: Haugbergs forslag til endring pkt. 1 avvist med 9 mot 1 stemme. Haugbergs forslag til endring pkt. 2 avvist med 9 mot 1 stemme. Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt. INNSTILLING: Områdereguleringsplan for Levanger havn, sist revidert , vedtas i hht. plan- og bygningslovens Rådmannens forslag til innstilling: Områdereguleringsplan for Levanger havn, sist revidert , vedtas i hht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Konsekvensutredning rev Planbeskrivelse rev Reguleringsbestemmelser sist rev Plankart sist rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelser til planprogrammet (7 stk.), uttalelser senere i prosessen (4 stk.) Høringsuttalelser (27 stk.) Delrapporter konsekvensutredning (11 stk. inkl. Klima- og energiplan vedtatt ) Arbeidsnotat vedr. utvikling av havneområdet Levanger, rev Overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP), datert Side 1 av 62

2 Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Narud Stokke Wiig (NSW) på vegne av Levanger Næringsselskap AS, som er et heleid kommunalt aksjeselskap. Flere konsulenter har gjennom flere delrapporter bidratt til planens konsekvensutredning, som er sammenfattet av RGprosjekt AS. Plantype - områdereguleringsplan Ved varsel om planoppstart var intensjonen å utarbeide en reguleringsplan. I en slik plan var det anledning til å stille krav om bebyggelsesplan. Fra gikk bebyggelsesplaner ut, og reguleringsplaner ble inndelt i to plantyper; områdeplan og detaljregulering. Planen har et langt gjennomføringsperspektiv og er utarbeidet pva. kommunen. Det synes følgelig naturlig at dette blir en områdeplan med krav om detaljregulering. Områdeplanen gir føringer for detaljreguleringene. Konsekvensutredning (KU) Hensikten med en konsekvensutredning er at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelse av planen, og når det tas stilling til om, evt. på hvilke vilkår, planen kan gjennomføres. Ny forskrift om konsekvensutredninger trådte i kraft den , samtidig med ny plandel til plan- og bygningsloven. Planprogram for denne konsekvensutredningen ble imidlertid vedtatt Jfr. overgangs-bestemmelser er konsekvensutredningen i hht forskriften. Konsekvensutredningens innhold, omfang og detaljeringsgrad må tilpasses den aktuelle plantype og behov for avklaringer. Endring av plantype har ikke hatt betydning for konsekvensutredningen. Følgende skulle utredes: Trafikkforhold inkl. støy og luftforurensning Forurensning av vann og bunnsedimenter Flom og ras Grunnforhold Marinarkeologiske forhold, kulturminner Miljø, klima, energi De samfunnsmessige konsekvenser. Avbøtende tiltak ift. første, tredje og femte kulepunkt er antydet i konsekvensutredningen og søkt hensyntatt i planforslaget. Planområdet Planområdet omfatter havneområdet, som ligger som en halvøy i forlengelsen av sentrum, mellom Levangerelva og Sundet. I nord grenser planområdet mot fjorden og i syd grenser det til Kirkegata og følger Gunnlaug Ormstunges gate og Sjøgata ned til fergeleiet. Reguleringsplan for hotell og kulturhus ved Sundet ble vedtatt Dette området omfattes ikke av områdeplanen, men den planlagte utbyggingen er likevel hensyntatt i konsekvensutredningen. Planområdet er på ca. 226 daa, hvorav ca. 143 daa landareal. Det er planlagt en utbygging med ca nye boliger, ca m2 næringsareal, samt næring / tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) m2 (jfr. vedtatt reguleringsplan). Videre er det planlagt 2 barnehager med til sammen 6 avdelinger. Planbestemmelsene angir minimum andel næringsareal, så antall kvadratmeter næring kan bli større. Dagens bruksformål er lager, kontorer, offentlig renseanlegg, maritim virksomhet og kai. Planstatus Planområdet omfattes av kommunedelplan Sundet - Havna , vedtatt Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet: - Reguleringsplan Levanger sentrum, vedtatt (L ) Side 2 av 62

3 - Reguleringsplan for hotell og kulturhus - Levanger Havn, vedtatt (L ) Reguleringsplaner og mindre endringer som muligens vil utgå når områdeplanen vedtas: - Kirkegata Havna 1, vedtatt (L ) - Kirkegata Havna 2, vedtatt (L ) - Levanger avløpsrenseanlegg, vedtatt (L mindre endring) - Levanger Havn slipp for småbåter, vedtatt (L mindre endring) - Riksveg 774 Levanger fergekai, vedtatt (L mindre endring) - Levanger havn småbåthavn, vedtatt (L ) - Kirkegata 73 A og B, vedtatt (L ) Reguleringsplaner som bare delvis overlappes av områdeplanen: - Røstadeiendommen, vedtatt (L mindre endring) - Turveg Røstad, vedtatt (L ) Planområdet bør også ses ift. forskrifter og faktaark ift. biologisk mangfold, bl.a. om Eidsbotn fuglefredningsområde. Planforslaget Det vises til vedlagte planbeskrivelse og konsekvensutredning for utfyllende informasjon. Her følger en redegjørelse for formål, hovedinnhold og virkninger. Områdeplanen har et langt tidsperspektiv, og tar i liten grad hensyn til eksisterende virksomheter og bebyggelse. Plankrav Hensynssoner for detaljregulering viser at alt areal innenfor planen kreves detaljregulert, men bestemmelsene angir noen unntak. Soner for felles detaljregulering (RpGjennomføringssone) er angitt på plankartet, men de er også illustrert i bestemmelsene. Plankravet er ikke nyansert ift. størrelse på tiltak. Videre har planen et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe som kan bli en utfordring. Bebyggelse og anlegg Det legges til rette for barnehage, energianlegg (trafo), kommunaltekniske anlegg (avløpsrenseanlegget), gårdsplass (gårdsrom i karrébebyggelse) samt fem ulike kombinasjoner av bolig med formålene forretning, kontor, tjenesteyting, barnehage, næringsvirksomhet. Boliger kombinert med andre formål Ved å kombinere formål/funksjoner vil en kunne oppnå at områdene brukes større deler av døgnet. Områder med større grad av sosial kontroll oppleves ofte tryggere, og kriminalitetsforebyggende planlegging er viktig. I kombinerte formål skal en viss prosentandel (15 eller 25 %) være annet enn boliger. I felt KBA-3, og områder med bolig/forretning og bolig/forretning/kontor skal første etasje i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. I sistnevnte områder er boliger ikke tillatt i første etasje. Tjenesteyting og bevertning: I områder som er kombinert med forretning tillates også innslag av offentlig og privat tjenesteyting samt bevertning, jfr. 4 i bestemmelsene. Næring (delformål i område KBA-3): Ifølge MD s veiledning omfatter næring ikke forretning/handel og tjenesteyting, men industri- håndverks og lagervirksomhet. Barnehager Side 3 av 62

4 I revidert konsekvensutredning står følgende: Den antatte boligbyggingen kan gi en vekst i befolkningen på Havna på vel 4100 personer fram til Her kan vi videre anslå antall potensielle barnehagebarn til 100 og antall skolebarn pr alderstrinn til om lag 34 i Antall personer i andre områder av kommunen kan vokse med om lag 1000 i samme periode. pga. at det her blir ledig en god del større boliger. Her kan vi videre anslå antall potensielle barnehagebarn til 137 og antall skolebarn pr alderstrinn til 50 i Det aller meste av dette må forventes å plasseres i sentrumsnære områder. Planforslaget omfatter to barnehager, én på Indre Havn med to avdelinger og én på Ytre Havn med 4 avdelinger. Uteoppholdsarealets størrelse ift. innendørs oppholdsareal er angitt, jfr. dagens normer. For den ene barnehagen vil dette bli i kvartalets gårdsrom. Grad av utnytting Tabell i bestemmelsene angir maksimum og minimum %-BYA (prosent bebygd areal). Maks %-BYA varierer fra Minimum %-BYA varierer fra Vi gjør oppmerksom på at utnyttingsgraden i områdeplanen også inkluderer evt. bakkeparkering. Illustrasjonsplanen antyder 140 slike plasser. Minste uteoppholdsareal for barnehagene er nevnt ovenfor. Ved høringen var det i 3.6 lagt til rette for parkering under gårdsrom med dekke 2 m over gatenivå. Disse arealene skulle ikke regnes med i %-BYA. Da det legges til rette for slike gårdsrom både i gårdsplassformål (som ikke har noen utnyttingsgrad) og i byggeområder (hvor bygg/bakkeparkering teller som bebygd areal) er bestemmelsen tatt ut og omarbeidet under respektive formål. Det er nå angitt at det i enkelte byggeområder ved detaljregulering kan tillates overskridelse av %-BYA ved parkering under høydesatt dekke. Bebyggelsen Omriss av planlagt bebyggelse er ifølge bestemmelsenes 4 veiledende. Nærmest sentrum foreslås det kvartaler med karrébebyggelse omkring et indre hevet gårdsrom med mulighet for parkering under dekke der det ikke er boliger i første etasje. Det er angitt i bestemmelsene at byggelinjer mot Helga den Fagres Allé er sammenfallende med formålsgrensene. På Ytre havn, ut mot sjøen og Sundet løses strukturen opp, og det er i bestemmelsene foreslått at bebyggelsen hovedsakelig skal være orientert i øst-vestlig retning. Etter høringen er plankartets byggegrenser vist med tykk stiplet strek, slik at de synes også ved sammenfall med formålsgrense. Byggegrensene er også omtalt i bestemmelsene. Byggehøyder I bestemmelsene er det angitt maksimum og minimum gesimshøyde i meter. Maks gesims varierer fra 6,6 til 13,2 meter. Minimum gesims er 6 m, bortsett fra for barnehagen hvor den er 3 m og for kommunalteknisk anlegg hvor den er 0. Parkeringshusene skal ha gesims på min. 6 m og maks. 9,9/13,3 m, lavest på ytre havn. Takform inkl. evt. mønehøyde/-retning avklares i detaljregulering. Etter høringen er det presisert at maks gesims skal måles ift. ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jfr. gjeldende måleregler. Estetikk Det er gitt en del generelle bestemmelser i 3.7. Bestemmelsen er supplert etter høring på bakgrunn av Estetikkutvalgets uttalelse. Samferdselsanlegg (biladkomst, gang-/sykkelveg m.m.) Planen ser ut til å bygge på dagens vegnett, men innebærer noe justering og oppgradering samt noen nye veglenker og noen som går ut. Det viser seg at seks av planens sju sidegater nord-sør på indre havn er i strid med eksisterende bebyggelse (unntaket er Sjøgata). Gunnlaug Ormstunges gate er planlagt noe kortere og vil ende ved småbåthavna. Deler av Havnevegen foreslås som miljøprioritert veg. Side 4 av 62

5 Det er godt med gangforbindelser. Kollektivholdeplasser: Det foreslås 6 bussholdeplasser i planområdet. Planen viser havneterminal ved fergeleiet og kaianlegg langs Sundet og i øst ved utløpet av Levangerelva. Fergeleiet er gitt formålet kjøreveg. Bruk og vern av sjø og vassdrag Havneområde i sjø omfatter sundet/fjorden og her tillater bestemmelsene motorisert ferdsel. Levangerelva er vist som friluftsområde i sjø, og her tillates ikke motorisert ferdsel. Det samme gjelder badeområdet ved Havneparken. Småbåthavn: Planen viser to områder for småbåthavn, se også 7.2 i bestemmelsene. Områdene for småbåthavn omfattes av plankrav fordelt på tre detaljreguleringssoner. Vi gjør oppmerksom på at eksisterende småbåthavn omfattes av to slike soner. Etter høringen er det presisert at det er kaianleggene ved småbåthavnene som skal inngå i utomhusplaner for tilliggende kvartaler. Kaianlegg er omtalt under samferdselsanlegg. Parkering Planbeskrivelsen viser mulig plassering av 1700 parkeringsplasser innenfor planområdet, hvorav ca under dekke, ca. 300 i parkeringshus (P1 og P2), ca. 140 på bakken og ca. 110 plasser gateparkering. Gjeldende vedtekter legger til rette for frikjøpsordning, og det er etter høringen angitt at begge parkeringshusene (som var foreslått felles/private) også kan være offentlige. Ifølge bestemmelsene kan P-1 nyttes av kvartalene ved indre havn og besøkende til området. P-2 kan nyttes av kvartaler ved ytre havn og besøkende til området. Hotell/kulturhuset har sannsynligvis også behov for parkeringsplasser utover det de kan få til på eget område. For forretning, kontor og næringsbebyggelse foreslås det parkeringskrav jfr. dagens vedtekter. For barnehage og annen tjenesteyting er parkeringskrav ikke spesifisert. Dette kan fastsettes ifb. detaljregulering. For boliger og hybler foreslås det en halvering av parkeringskravet, sammenlignet med gjeldende vedtekter. Det foreslås 0,75 p-plasser pr. boenhet og 0,5 p-plasser pr. hybel. Kommunen har ikke erfaring med så lav parkeringsdekning. Selv om planområdet ligger sentralt, kan kollektivtilbudet her ikke sammenlignes med tilbudet i byer som f.eks. Trondheim. Vi er svært betenkt over et så lavt parkeringskrav, selv om det kan tolkes som et minstekrav. Vi stiller følgelig spørsmål ved om dette er tilstrekkelig. Eldres Råd anbefaler økning til minst 1 p-plass pr. boenhet, men Naturvernforbundet og Miljøpartiet Dei Grøne, begge i Levanger, ber oss beholde de lave parkeringskravene. Ofte kan det være en utfordring å få gjennomført parkeringsløsninger integrert i bebyggelsen, selv om dette er en forutsetning for høy utnytting. Det er stilt krav om minimum utnytting (%- BYA), men områdeplanens utnyttingsgrad omfatter også parkering på bakken. Etter offentlig ettersyn er det tilføyd følgende bestemmelser om parkering, jfr. forslag fra plankonsulent NSW: Innenfor gårdsplassformålet kan bakkeparkering tillates på 30 % av formålet, og parkering under dekke tillates på 100 % av formålet. For område KBA-2, B/F/K-01, B/F/K-02, B/F/K-3, B/F/K-4, B/F/K-5, B/F/K-6, B/F/K-7, B/F/K-8 og B/F/K-9 tillates ikke bakkeparkering. For bolig/forretning og for B/F/K-11 og B/F/K-12 kan det i detaljregulering tillates overskridelse av %-BYA for parkering under beplantet dekke som nevnt i 4.4. Dette skal fremgå i detaljregulering. Det er presisert at høyden på dekke over parkering er angitt inkl. jord og vekstlag. Side 5 av 62

6 I 9.7 er det fortsatt angitt at midlertidig bakkeparkering kan aksepteres for fire kvartaler på indre havn i inntil 10 år etter at detaljreguleringsplanen er vedtatt. 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for funksjonshemmede og det skal avsettes områder til sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger. Parkering for reisende med ferga antas begrenset betydelig, da Tømmerlunden er angitt med formålet gatetun. Gatetun er ifølge vegvesenets veileder et område som fortrinnsvis er beregnet til opphold og lek hvor trafikk med kjøretøyer har begrenset omfang. Lek, uteopphold, parker Ifølge bestemmelsenes 3.10 skal det sikres minst 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boligenhet. Dette er en halvering sammenlignet med kommunens gjeldende vedtekter. Ved offentlig ettersyn var det også foreslått krav om privat uteplass på 4-6 m2 pr. boenhet (som også kan løses på felles veranda eller takterrasse). Selv om dette kan være en ekstra kvalitet, synes bestemmelsen vel detaljert på områdeplannivå. Bestemmelsen er følgelig tatt ut etter høring. For noen områder tillates det at deler av utearealet dekkes innenfor parker, og dette skal avklares i detaljregulering. For andre områder skal alt dekkes innenfor formålsgrensen for området. Hvilke dette gjelder er angitt i bestemmelsene. Sandlekeplasser (minimum 100 m 2 ) og kvartalslekeplasser (minimum 1500 m 2 ) er angitt i bestemmelsene. Det er opplyst at Strandparken, Havneparken og Tømmerlunden (gatetun) utgjør hhv. 3, 6 og 1 daa, til sammen 10 daa. Det skal opparbeides to kvartalslekeplasser innenfor regulerte parkområder, og disse vil utgjøre minst 3 daa til sammen. Innenfor Strandparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på indre havn og innenfor Havneparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på ytre havn. Ifølge bestemmelsenes 9.4 skal uteareal for lek og opphold ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Rekkefølgebestemmelse for parker og plasser ( 9.6), må ses i sammenheng med områder for detaljregulering. Opparbeidelse av kvartalslekeplassene blir en utfordring. Kvartalslekeplassen i Strandparken omfatter bebygd areal og kvartalslekeplassen i Havneparken omfatter areal som delvis forutsettes oppfylt (sjøareal i dag). Ved høringen var det i bestemmelsene åpnet for søknad om midlertidig omplassering av kvartalslekeplass, men denne bestemmelsen er tatt ut som unødvendig. Ifølge pbl kan det søkes om en slik midlertidig dispensasjon fra planen. Ved første gangs behandling tolket vi barnerepresentantens uttalelse vel positivt. Barnerepresentanten har derfor ifb. offentlig ettersyn gjentatt å ha en klar oppfatning om at kommunens vedtekter bør følges, dvs. at det settes av minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal per bolig. Dette er ikke imøtekommet, se vår kommentar til uttalelsen. Universell utforming Universell utforming er hensyntatt i bestemmelsenes 3.8. Videre går det fram at minst 40 % av boligene skal oppføres med tilgjengelig boenhet (ved høringen omtalt som livsløpsstandard). Forøvrig stiller ny byggteknisk forskrift (TEK10), som trådte i kraft 1. juli 2010, tydeligere krav til universell utforming. Hvordan trinnfri adkomst til bygninger skal løses, ved bruk av delvis nedsenkede parkeringsløsninger, antar vi blir en utfordring om dette også innebærer at golvnivå i første etasje ligger noe høyere enn gatenivå. Støy Side 6 av 62

7 Støy er utredet i konsekvensutredningen og følgende er funnet: Økt trafikk i Kirkegata vil medføre økte problemer i form av støy, forurensing, framkommelighet, trafikksikkerhet etc. Når det gjelder støy i Kirkegata gjennom sentrum, er den anslått å ligge innefor rød sone ift. støyretningslinje T Det samme har vegvesenet funnet i sin støysonekartlegging/beregning. Pga. lite detaljert grunnlagsdata er det ikke gjort forsøk på å beregne ekstrabelastning for støy og luftforurensning, men grovt sett kan en for Kirkegata gjennom sentrum anta at en økning på kjøretøyer (som ikke er usannsynlig) tilsvarer en økning i støynivået på opp mot 2 db. Det er gitt bestemmelse om støy i 3.3. På bakgrunn av råd fra vegvesenet er 3.1 supplert slik etter høring: Dokumentasjon på at støykravene i 3.3 overholdes skal vedlegges detaljreguleringen. Se forøvrig vår kommentar til vegvesenets uttalelse. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) / konsekvensutredning I tråd med planprogrammet er følgende forhold vurdert og oppsummert i vedlagte konsekvensutredning: Trafikkforhold, støy og luftforurensning: Støy er nevnt ovenfor. Avbøtende/ forebyggende tiltak vil være tilrettelegging av gode forbindelser for gående og syklende samt godt kollektivtilbud. Rekkefølgebestemmelser om bygging av Havnegata og rundkjøring med Kirkegata i takt med utbyggingen. Dvs. rundkjøring etter at maks 40 % av all trafikk er etablert. Avlastningsveg for Kirkegata sørover før utbygging av ytre havn (etter at maks 70 % av trafikken er etablert). Forurensning av vann og bunnsedimenter: Se vedlagte konsekvensutredning. Flom og ras Grunnforhold: Det anbefales 6 tiltak for å unngå uheldige konsekvenser, se konsekvensutredningen. Marinarkeologiske forhold, kulturminner: Det er konkludert med at det ikke foreligger opplysninger som tyder på at gjennomføring av utbygging av havna har konsekvenser for anomalier av kulturhistorisk interesse. Miljø, klima, energi: En miljøprofil for Havna bør konkretiseres. Ift. biologisk mangfold konkluderes det med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter. For å oppnå målsettingene i kommunens energi- og klimaplanen foreslås følgende tiltak: Området bygges ut med fjernvarme og det innføres tilknytningsplikt for alle bygg over en viss størrelse. Der det evt. ikke blir fjernvarme, skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder. Nye energikrav i hht. byggteknisk forskrift 2010 legges til grunn som minimumskrav ved all ny bebyggelse. De samfunnsmessige forhold/konsekvenser: Se vedlagte konsekvensutredning. Konsekvensutredningen antyder avbøtende/forebyggende tiltak ift. første, tredje og femte kulepunkt, og dette er søkt hensyntatt i planforslaget. Det er ikke foreslått byggverk med sikkerhetsklasse F3 (sykehus, beredskaps-institusjoner), heller ikke tilfluktsrom. Overordnet miljøoppfølgingsprogram Det er utarbeidet et overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for utbygging av havna. Målsettingen for dette programmet vil være å gjøre utbyggingen av havna til et langsiktig positivt prosjekt for byen og hele kommunen, og at utbyggingen vil gi byen/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter. Kulturminner Side 7 av 62

8 I fylkeskommunens uttalelse til planprogrammet er det ikke signalisert behov for noen arkeologisk forundersøkelse. Forholdet til marinarkeologiske kulturminner er omtalt i konsekvensutredningen. Biologisk mangfold Naturforvaltning opplyste allerede i 2008 om følgende: Levangerelva er laks og sjøørret førende vassdrag. En utfylling av Levangersundet kan ha dramatiske konsekvenser for vannutskiftingen i Eidsbotn naturreservat og dermed store følger for verneverdiene i dette området. Konsekvensene vil avhenge av grad av utfylling. Det vises til forskrift om fredning for Eidsbotn fuglefredningsområde. Utfylling kan også påvirke strømningene i sundet og ha en negativ effekt på fugle- og dyreliv der. Sundet er blant annet en svært viktig plass for ærfugl. En utfylling kan videre påvirke sirkulasjonen i vannmassene mellom sundet-levangerelva- Tynesfjæra og således påvirke verneområdet i Tynesfjæra. En utfylling i området kan ha konsekvenser for det biologiske mangfoldet på strekningen Eidsbotn-Tynesfjæra. Eidsbotn har forøvrig status som Ramsarområde og Tynesfjæra er innmeldt som Ramsarområde. I konsekvensutredningen er det imidlertid konkludert med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter. Vann, avløp, renovasjon Planforslaget vil medføre utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen. Kommunalteknisk renseanlegg vil beholde sin nåværende plassering. Kapasiteten til eksisterende renseanlegg er i konsekvensutredningen ansett som tilstrekkelig. Evt. tilrettelegging ift. offentlig vann- og avløpsanlegg forutsettes vurdert av kommunen. Det vises for øvrig til uttalelse fra Kommunalteknikk, som angir en del konflikter/utfordringer. Disse er ikke hensyntatt i planen. Det er i bestemmelsenes 3.1 angitt at for utendørs avfallsløsning skal underjordisk løsning benyttes. Dette er en forholdsvis ny og estetisk tiltalende løsning. Energiløsninger og forholdet til kommunens klima- og energiplan, vedtatt Overnevnte er vurdert i konsekvensutredningen. Planen viser for øvrig arealmessige løsninger som bør få folk til å gå/sykle fremfor å kjøre bil. Målene i klima- og energiplanen forventes fulgt opp i evt. utbyggingsavtaler. I klima- og energiplanen heter det bl.a. at: - ved behandling av reguleringsplaner ang. boliger i Levanger henstilles det til å sjekke muligheten for benyttelse av miljøvennlige materialer. Dette var for å øke fokus på bruk av miljøvennlig bebyggelse gjennom bruk av eksempelvis massivt tre/passiv hus samt en bevisstgjøring av bruk av treverk. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og kommunen har vedtatt tilknytningsplikt i forskrift/vedtekt til plan- og bygningsloven (pbl). Vedtektene skal etter hvert erstattes av bestemmelser til arealdelen, men foreløpig er det ikke planer om revisjon av kommunedelplanen for havna. Ifølge pbl 12-7 nr. 8 er det anledning til å gi bestemmelser om krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf Det går fram at tilknytningsplikt skal gis i plan og at kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. I planbeskrivelsen er det opplyst at mulige alternative energiløsninger som kan medvirke til å redusere energiforbruket og energikostnader i området vil bli vurdert. Samt at vannbåren varme bør vurderes ifb. større bygningstiltak. Områdeplanens bestemmelse om fjernvarme ble konkretisert ved første gangs behandling, men fylkesmannen er skeptisk til unntaksreglene i Side 8 av 62

9 bestemmelsen, som vi har beholdt. Vi anser at bestemmelsen også vil åpne for lavenergibygg eller passivhus. Evt. oppgradering av strømforsyning forventes vurdert av NTE, senest ifb. detaljreguleringer. Rekkefølgebestemmelser Planen forutsetter bl.a. oppgradering av infrastruktur og oppfylling av terreng med tilhørende motfyllinger (i sjø) samt sikkerhetstiltak i Sundet/sjøen (ift. båt/fergetrafikk), se 3.1 og 9.3. De største utfordringene er knyttet til utbyggingen på ytre havn, i de sjønære områdene. Avlastningsveg for Kirkegata sørover, forutsetter ytterligere planlegging. Rekkefølgebestemmelse ift. rundkjøring i Kirkegata og avlastningsveg for Kirkegata sørover ( 9.5) er angitt i forhold til ÅDT (årsdøgntrafikk), i stedet for prosentvis utbygging som anbefalt i konsekvensutredning. Dette anses enklere å forholde seg til, og tallene skal noenlunde tilsvare tilrådingen i konsekvensutredningen. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtaler ift. parker og plasser er nevnt i bestemmelsenes 9.6. Etter høring er bestemmelsene supplert med et generelt krav om utbyggingsavtale. Planprosess Medvirkning Oppstart av reguleringsplanarbeid for Levanger sentrum inkl. havneområdet ble varslet allerede i En fant etter hvert behov for å dele planarbeidet, og revisjon av reguleringsplan for sentrumsområdene ble vedtatt i Vinteren 2007/2008 ble det på nytt varslet oppstart av reguleringsplan for havneområdet. Det var bedt om inn innspill innen Planprogram for konsekvensutredning i tilknytning til denne planen ble vedtatt Ifb. høring av planprogrammet ble det mottatt innspill fra NTE Nett AS, Bio Varme AS, fylkeskommunen, fylkesmannen, Eldres råd og NVE. NTE ba om at det tas hensyn til eksisterende strømanlegg. Dette ble tatt til orientering. Bio Varme AS etterspurte tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg. De ønsket intensjonsavtaler med kommunen om tilknytning til fjernvarme for kommunale arealer på havna for å støtte opp om en utvidelse av varmesentralen på Røstad. De anbefalte også framføringsavtaler for fjernvarmeinfrastruktur/rørnettet fra Røstad og sørover i Levanger Sentrum. Administrasjonen kommenterte at tilknytningsplikt vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene for havna. Øvrige forhold ble tatt til orientering og oversendt/formidlet til næringsselskapet. Fylkeskommunen minnet om viktigheten av en klima- og energivennlig utbygging samt at utforming av ny bebyggelse bør ses i forhold til bevaringskvartalene. Det ble svart at klima- /energi vil bli tatt inn i plan og utbyggingsavtale og at det siste vil bli vurdert i planarbeidet. Fylkesmannen anbefalte at det fastsettes minimum utnyttingsgrad og understrekte betydningen av å ha fokus på klima og energi. Det ble svart at klima og energi har vært et sentralt tema så langt og vil være det videre også. Samt at Enova, Husbanken og Bio Varme AS er viktige bidragsytere og vil være det videre i planarbeidet også. Utredningstemaet miljø, klima og energi ble tilføyd i planprogrammet. Eldres råd pekte på at det må avsettes nok parkeringsplasser ift. antall boliger og næringsvirksomhet samt at universell utforming legges til grunn ved utforming av bygninger. Side 9 av 62

10 NVE ønsket farekartlegging som dokumenterer sikkerheten i utbyggingsområdet samt at miljøvennlig oppvarming og transport synliggjøres i plandokumentet. Ifølge planbeskrivelsen har det vært kontakt med aktuelle sektormyndigheter og det har vært flere åpne møter hvor enkeltpersoner og organisasjoner har kunne kommet med innspill under hele planprosessen, samt vært løpende kontakt med aktuelle aktører som er etablert på havneområdet. Foreløpige utkast av planen ble sist presentert Innspill fra Persøy eiendom as, Levanger Maritime senter / Persøy Liftutleie, Kiro1 AS og Havna Terrasse SUS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Høring av kommunale fagområder Planforslaget er med svært kort frist forelagt følgende fagområder i kommunen: Kommunalteknikk, barnerepresentanten, naturforvaltning, helse/rehabilitering, bygg og eiendom, brann, oppvekst samt kultur. Barnerepresentanten, Det er positivt at det reguleres inn sandleikeplasser for små barn i umiddelbar nærhet av bolig, samt at det etableres kvartalsleikeplasser. Parkanlegg og andre fellesarealer vil også være naturlige oppholds- og leikearealer for barn og unge. I forhold til vedtektene for Levanger kommune er avsatt uteoppholdsareal halvert fra 50 m2 per bolig til 25 m2 per bolig. Nærliggende parker og friluftområder vil til en viss grad kunne kompensere for dette. Jeg ber om at en slik reduksjon i avsatt areal vurderes nøye, da det er i overordnede planer man kan ta hensyn til disse forholdene. Utbyggingen av området vil strekke seg over et langt tidsrom. Det er viktig at oppholdsområder og leikeplasser blir bygd ut fortløpende i prosessen, og at trafikksikkerhetsmessige forhold blir ivaretatt. Kommentar: Se også barnerepresentantens senere høringsuttalelse. Kommunalteknikk, I bestemmelsenes 2.2 er det et punkt om Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Samferdselsanlegg synes å være godt ivaretatt i planen, men annen infrastruktur som vann- og avløpsanlegg er ikke nevnt. Kart over eksisterende VA-nett viser at det er konflikt mellom eksisterende VA-ledninger og planlagte byggeområder. Dette gjelder spesielt i området ved Nortroll der utslippsledningen fra kloakkrenseanlegget med tilhørende svingetårn ligger, og mellom Gunlaug Ormstunges gate og Ravns gate der hovedvannledningen for Røstadområdet og Nordbygda går. Dette vil også bli forsyningsledningen for planlagt nødvannsforsyning fra Verdal som er planlagt ferdigstilt i Eksisterende overvannsutslipp i nord og ledningstrase i Gunlaug Ormstunges gate langs småbåthavna vil også bli berørt. Ledningsnettet på havna er av relativt ny dato der noe av utslippsledningen med forlengelse ble lagt i I Gunlaug Ormstunges gate og det ytre havneområdet ble ledningsnettet skiftet ut i årene Ravns gate og utslippsledningen fra renseanlegget ble lagt i 1993, mens Helga den fagres gate ble lagt på 80-tallet. Havneområdet er flatt, og dette betyr at falledninger er lagt med minimumsfall i til dels dype grøfter. Dette gjør at det ikke er noen enkel sak å legge om ledningsnettet, og evt. omlegging vil medføre store kostnader. Vårt regelverk sier at det ikke kan bygges hus eller andre installasjoner nærmere enn 5 m fra ledningstraseen, og med de rådende grunnforhold og grøftedybder kan det ikke fravikes fra dette. Side 10 av 62

11 Vi ser det som en svakhet med planen at evt. endringer på traseer og dimensjonering av ledningsnettet ikke er vurdert. Hele området må på dette området vurderes under ett. Det er ikke godt nok å vurdere dette i detaljreguleringsplan for deler av området. Kommentar: Traseer for teknisk infrastruktur som strøm, fjernvarme, vann- og avløpsledninger, kunne vært vist i planen med eget formål, evt. i kombinasjon med andre formål. Det anses imidlertid ikke som nødvendig/ønskelig å fastsette slike traseer med juridisk binding. Planen er likevel ikke endret av hensyn til nevnte ledninger. Dvs. at ledninger må hensyntas eller omlegges for å muliggjøre full gjennomføring av planen. Omriss av planlagt bebyggelse er veiledende, så det kan tas mer konkrete hensyn når en i detaljregulering skal fastsette bygningenes plassering. Hele planområdet bør ses under ett ift. vann- og avløpsledninger, fjernvarme, strøm og lignende. Se også uttalelse fra fjernvarmekonsesjonær. Dette må nå gjøres uavhengig av denne planprosessen. Dette bør gjøres snarest, da det ifb. detaljreguleringer vil være krav om utbyggingsavtale. Vi minner også om at det forutsettes heving av terrengnivå til minst cote 3,8. Offentlig ettersyn Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok i møte den , sak 76/10, at forslag til reguleringsplan for havna, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til Statens vegvesen og NVE fikk utsatt høringsfrist til hhv. 1. og 9. februar. Følgende høringsuttalelser er mottatt: 01 Jernbaneverket, Sametinget, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen, NVE, NTE Nett AS, Bio Varme AS, Eldres Råd, Barnerepresentanten, Estetikkutvalget i Levanger, Miljøpartiet Dei Grøne (MDG) i Levanger, Naturvernforbundet i Levanger, Else Marie og Erling Thorhus, Persøy Eiendom as, Helga den fagres gate 10 AS, Havneveien 15 AS og Trøndergrønt AS, Nord-Trøndelag Vaskeri AS, Innherred Produkter as, Levanger Høyre, Sjøgata 33 C, Kystverket Midt-Norge, , og Tide sjø AS, Indre Trondheimsfjord Havnevesen, Begrenset høring På bakgrunn av innspill fra Sjøgata 33 C AS, ble det gjennomført en begrenset høring. Det ble foreslått å endre gesimshøydene for felt B/F/K-01 og B/F/K-04. Side 11 av 62

12 Følgende høringsuttalelser er mottatt: 25 Sagas Hall Borettslag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Indre Trondheimsfjord Havnevesen, Levanger kommune Kommunestyret sak nr. 25/11 - saksframlegg Side 12 av 62

13 Plan- og utviklingskomiteen oversendelsesforslag i møte , sak 76/10: 1. Kommunestyrets vedtak i sak 51/08 Reguleringsplan Sentrum pkt 1 om steinsetting av Levangerelva og innsnevring av elveløpet tas inn i planen. Området er fra Levanger bru og fram til Holmgangen. Dette vil øke landarealet på havnesida og som kan brukes til park/friområde og bli en forlengelse av Strandparken. 2. For å bedre avlasting for nordgående trafikk ut fra havneområdet, utredes muligheten for ny bru over Levangerelva i forlengelsen av 2. tversgående gate regnet fra framtidig rundkjøring i Kirkegata. Ved gjennomføring av punkt 1, innsnevring/steinsetting av Levangerelva, vil bruas lengde bli kortere enn dagens bru. Fra ny bru føres anlegges ny vei videre på nordsida av Røstadbekken fram til ny rundkjøring ved Rema. 3. Før områdereguleringsplan for havna behandles i PUK for 2. gang, skal administrasjonen legge fram et strategisk notat som omfatter dagens bedrifter og arbeidsplasser på havneområdet som berøres av denne planen. Notatet skal beskrive hvilke bedrifter som kan/ønsker å bli værende på det nye havneområdet, og hvilke bedrifter som bør/ønsker å flytte til nye næringsområder. Disse nye næringsområdene skal spesifiseres. Levanger kommune skal invitere de næringsdrivende på havna til et dialogmøte så snart etter høringsfristen er ute. Dette for å etablere forutsigbarhet for aktørene som er involvert. Kommentar: Første oversendelsesforslag viser til følgende tidligere vedtak i kommunestyret: Oversendelsesforslag (ikke realitetsbehandlet): 1. Kommunestyret ber om at det utredes muligheten for å steinsette (steinmur) Levangerelva langs begge elvebredder fra Jernbanebrua fram til Holmgangen. Elvebreddene som gjennom dette utvides, beplantes parkmessig. Gang/sykkelvei legges på begge elvebredder fram til Holmgangen. Begrunnelse: Elveløpet fra Jernbanebrua og ned til Holmgangen er i dag ca 60 m bred og er ikke noe vakkert syn på fjære sjø. Elva passerer Jernbanebrua i en bredde på ca 20 m og det videre løpet kan derfor innskrenkes noe. Elvebreddene må steinsettes (mures opp med naturstein) og i elveløpet må det legges inn terskler slik at vannspeilet beholdes på fjære sjø. Elvebreddene beplantes og utformes parkmessig med blant annet benker. Dette vil forhindre pågående erosjon og vil i tillegg forskjønne sentrum. I reguleringsplan for Turveg Røstad, vedtatt , er det tatt høyde for erosjonssikring/steinsetting av østre elvebredd samt lagt til rette for en terskel i elva ovenfor/oppstrøms brua Holmgangen for å heve vannspeilet i elva. Tiltak i elva må likevel behandles av NVE, før gjennomføring. Turveg-planen omfatter kun østre side av elva på strekningen fra Leirabekken til gangbrua Holmgangen. Evt. lignende tiltak langs vestre elvebredd synes ikke å være utredet i konsekvensutredningen for havna. Videre har NVE i sin uttalelse til områdeplanen ansett det som positivt/viktig at det er tatt inn en planbestemmelse som forhindrer utfyllinger som snevrer inn elveløpet for Levangerelva. Evt. oppfølging av første oversendelsesforslag innebærer både mer utredning ift. foreliggende konsekvensutredning/planbeskrivelse samt høring av den løsningen en evt. finner aktuell å foreslå. Dette har vi ikke ansett som nødvendig ifb. denne planprosessen. Side 13 av 62

14 Det andre oversendelsesforslaget (ny bru) må evt. følges opp som en egen sak, gjerne sett i sammenheng med overnevnte. Videre vil foreslått friområde/park sikre at evt. framtidig vegføring over elva på nevnte sted ikke bebygges. Den største utfordringen blir å innfri rekkefølgebestemmelsen om at det skal etableres en avlastningsveg for Kirkegata sørover. Vegløsningene bør vurderes samlet, helst først på overordna plannivå - ved revisjon av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Gatebruksplan for Levanger sentrum er under utarbeidelse, og forhåpentligvis arbeides det med å finne en avlastningsveg for Kirkegata. Strategisk notat og dialogmøte følges evt. opp av næringsselskapet. Næringsselskapet har bl.a. invitert næringsdrivende til et møte den 6. mai Høringsuttalelser I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og evt. kommentert: 01 Jernbaneverket, Kan ikke se at planforslaget berører Jernbaneverkets interesser direkte. Positivt at planen legger opp til at besøks- og arbeidsplassintensiv virksomhet, samt kultur- og fritidsaktiviteter, lokaliseres nært sentrum. Planen legger også opp til gode gang-/sykkelforbindelser. Dette er med på å styrke Levanger som sentrum, og forholdsvis kort avstand til Levanger stasjon (ca m) øker mulighetene for at flere vil benytte seg av toget. Jernbaneverket ønsker at en også i senere planer, for eks. i Gatebruksplan for Levanger sentrum, viderefører denne strategien, og sikrer gode gang-/sykkelforbindelser til sentrum og jernbanestasjonen. Kommentar: Kommunalteknikk (ansvarlig enhet for gatebruksplanen) har fått kopi av uttalelsen. 02 Sametinget, Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Ingen merknader. Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Fylkeskommunen omgående, jf. kulturminnelovens 8 annet ledd. Forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven (kml) 4 annet ledd. Gir eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 m rundt kulturminnet, jf. kml 3 og 6. Kommentar: Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 03 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Areal for detaljhandel vil kunne overstige 3000 m2 noe som krever en avklaring ift. regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester. I Felles fylkesplan sies det at etablering av sentra over 3000 m2 skal avklares med regional myndighet. Tyngden av handel i Levanger er i dag lokalisert til kjøpesentrene i Magnetenområdet. Når det gjelder havneområdet tillates det her en kombinert utbygging bolig/forretning/kontor, noe som kan føre til at forretningsbebyggelse overstiger grensen på 3000 m2 og at det oppstår et nytt handelsområde i sørenden av byen. Den foreslåtte strukturen med karrebebyggelse og den tilbaketrukkede beliggenheten ift. hovedtrafikkårer indikerer imidlertid at det er lite Side 14 av 62

15 sannsynlig at området vil utvikle seg som et nytt kjøpesenterområde. Likevel må en regne med at ny detaljhandelsvirksomhet og tilbud på kontorareal på havna vil kunne sette det historiske sentrum under ytterligere press som sted for handel- og kulturvirksomhet. Etter en helhetlig vurdering har vi ingen innvendinger mot at planen gir mulighet til å bygge detaljhandelsvirksomhet over 3000 m2 utenfor det som i dag er definert som Levanger sentrum. Samtidig anmoder vi kommunen om å foreta en ny vurdering, og formell avklaring når det gjelder sentrumsavgrensning og lokalisering av avlastingssentrene. Arbeidet med fredning er igangsatt i Levanger sentrum. Dette vil på sikt begrense utviklingsmulighetene i bykjernen når det gjelder tetthet og etasjetall. En langsiktig utvikling av Levanger sentrum mot havneområdet som foreslått er derfor planfaglig ønskelig. Når det gjelder utnyttingsgraden anses det som viktig at planen bidrar til at den nye bebyggelsen på sikt står fram som en enhetlig ny bydel med en høy utnyttingsgrad. Kommunen bør derfor vurdere å øke kravet til minimum byggehøyde i reguleringsbestemmelsenes 4 til en høyde som tilsvarer minst 3 etasjer. Totalt sett vil utbygging føre til at en større del av det totale handels- og servicetilbudet i Levanger vil være lokalisert nært bykjernen. Planen legger til rette for en helhetlig og langsiktig utvikling av Levanger sentrum. Den inneholder en tydelig gate-/ gangvegstruktur, kollektivholdeplasser, parker, møteplasser og styring av utbyggingsvolum. Krav om universell utforming er tatt inn i planbestemmelsene og minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Fortau, attraktive gang og sykkelvegforbindelser og rikelig med kollektivholdeplasser danner et godt grunnlag for et mer klimavennlig transportmønster. Planbestemmelsene krever tilknytting til fjernvarme i områder hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme. Behov for parkeringsareal skal hovedsakelig dekkes gjennom underjordisk parkering samt to parkeringshus. Dette vil utløse en rekke nedkjøringsramper og innkjørsler. Samtidig vil utbygging til næringsformål utløse behov for varemottak. Byplanmessig er det en utfordring å innpasse dette på en estetisk god måte. Planen forsøker å løse dette ved å lokalisere innkjørsler til sidegatene og utvikle en tydelig og attraktiv hovedakse fra Kirkegata til Skald Ravns plass som skal være sentral møteplass i overgangen mellom Indre og Ytre havn. Det kan være en del utfordringer med å sikre kryssene mot fylkesvegen. Vi forventer at råd fra Statens vegvesen om utforming følges opp. Etter vår vurdering inneholder planen en god balanse mellom fleksibilitet for ulike bruksformål og styring for å oppnå en strukturert byutvikling. Den danner et godt grunnlag for en langsiktig byutvikling av Levanger. Kulturminner (automatisk freda): Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr. også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Deler av planen befinner seg i vann, og vi viser til korrespondanse mellom NTNU/VM som rette myndighet etter kulturminneloven med forskrift til å vurdere marinarkeologiske forhold. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Kjøpesenterstoppen: Uttalelsen tas til orientering, men vi vil presisere at havneområdet ligger Side 15 av 62

16 innenfor dagens sentrumsavgrensning, men som et avlastningsområde. Ny vurdering/avklaring om sentrumsavgrensning (inkl. bykjerne og avlastningsområde) bør tas opp som egen sak, evt. senest ifb. rullering av aktuell kommunedelplan. Høringsfristen for områdeplanen var I brev av varslet Riksantikvaren oppstart av kulturmiljøfredning av deler av Levanger sentrum. Forslag om kulturmiljøfredning vil omfatte byplan med gater, parker og utearealer, og bebyggelsens eksteriør inkl, tak og fasader som ikke vender mot gate. Fredningsforslaget vil også omfatte etterreformatoriske kulturlag i grunnen, dvs. kulturlag avsatt etter Da varslet fredningsområde overlapper områdeplanen, har vi vært i kontakt med både fylkeskommunen og Riksantikvaren, men de så ikke behov for å gi en uttalelse ift. dette. Minimum gesimshøyde: Kravene er ikke økt etter høringen slik fylkeskommunen tilrår. Felt B/F/K/09 mot Skald Ravns plass har allerede et minimumskrav tilsvarende 3 etasjer. Nærmere begrunnelse er gitt i vår kommentar til fylkesmannens anmodning om å øke både minstekrav til %-BYA og byggehøyder. Parkering/varemottak osv.: Vi ser utfordringer, men når det gjelder parkering på indre havn kan gårdsrom/-plass over parkering ha et dekke maks 2 m over bakkenivå (dette er tenkt inkl. 1 m jord/vekstlag. Videre er innkjøringspiler vist der veiledende omriss av planlagt bebyggelse er åpent/ubebygd mot sidegater. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Vi har etterlyst uttalelse fra NTNU/VM, men har likevel ikke mottatt noen høringsuttalelse. Vi forholder oss derfor til NTNUs uttalelse (omtalt i punkt i konsekvensutredningen). Ifølge NTNU omfatter den akustiske profileringen av sjøbunnen sjøområde som sannsynlig vil bli berørt av havneutbygging og evt. oppfylling. Planen viser imidlertid nye kaianlegg og småbåthavner utenfor de områdene som er undersøkt, så vi anbefaler at NTNU varsles også ved detaljreguleringer som berører sjøområder. Ifølge Kystverket hjemler ikke områdeplanen motfyllinger i sjø. Dvs. at all oppfylling som forutsetter slike motfyllinger må utredes og beskrives mer konkret, jfr. også utredningskrav i områdeplanen. 04 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Fra Landbruksavdelingen: Levanger kommune planlegger her for et nytt og meget spennende byutviklingsområde. Av skisser og beskrivelser går det fram at området planlegges som en ny bydel i sentrum med bymessig arkitektur og utnytting. Dette er klart positivt også med hensyn til at Levanger kommune er omkranset av verdifull dyrka jord, og det er dermed også av den grunn viktig at dette omformingsområdet gis en god og effektiv arealutnytting. Av de foreliggende skisser og beskrivelser går intensjonene om dette, etter Landbrusavdelingens vurdering, godt fram og planen framstår som en spennende og framtidsretta byutviklingsplan. Når en imidlertid ser på forslaget til bestemmelser og kravene om minimum utnyttingsgrad samt minimum høyde, vurderer landbruksavdelingen forslaget til å være lite ambisiøst med ned mot 0 og 20 % BYA (inkl. parkering) og min høyde 6 meter. Ber kommunen vurdere dette grundig, da dette er et meget sentralt og verdifullt byutviklingsområde for Levanger sentrum og for Levanger kommune. Landbruksavdelingen er opptatt av at kommunen ikke minst gjennom bestemmelsene til planen sikrer en minimum utnytting og høyde som gjør at området vil utvikles i tråd med intensjonene med planen i årene framover. Etter Landbruksavdelingens vurdering burde minimum utnytting for denne bydelen ligget i nærheten av det foreslåtte makskravet både mht. %BYA og høyde. Side 16 av 62

17 Fra Miljøvernavdelingen: Planforslaget representerer et spennende potensiale for bydelsutvikling av Levanger sentrum. Områdeplanen vil legge viktig premisser for senere detaljreguleringer. Planavgrensningen er tilnærmet identisk med avgrensing i Kommunedelplan Sundet - Havna fra 2003, med unntak av forslag om ytterligere utfyllinger i sjø i områder nord og vest på Ytre havn. KU-rapporten konkluderer med at utfyllinger som angitt ikke vil ha vesentlig virkning for biologisk mangfold og generelle miljøkvaliteter i området. Hensynet til behovet for tilstrekkelig gjennomstrømning og vannutskifting i Eidsbotn er også omtalt i KU-rapporten, og ytterligere utfyllinger, enn det som er foreslått i planen, konkluderes det med bør unngås. De planmessige konsekvensene av dette vil være at planforslaget ut fra hensynet til øvrige miljøkvaliteter langs Levangersundet må anses som en absolutt langsiktig grense for videre utfylling i sjø rundt havneområdet. Ut fra et miljøvernperspektiv er det positivt at det skal utarbeides et overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for utbygging av Havna. Målsettingen for dette programmet vil være å gjøre utbyggingen av Havna til et langsiktig positivt prosjekt for byen og hele kommunen, og at utbyggingen vil gi byen/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter. Planens krav til bruk av fjernvarme er også et viktig klimatiltak i denne sammenheng. Rekkefølgebestemmelser er videre innført for å ivareta en gradvis utbygging i område. Ut fra miljømessige hensyn er det viktige grep. Likeså at planen har avsatt arealer til grønnstruktur, spesielt langs Levangerelva, og knyttet sammen ferdselsårer med Røstadområdet. Planens krav til minimumsareal for barn og unges lek og opphold legger også klare rammer for den senere detaljplanleggingen. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: I pb tredje ledd er det fastsatt at tiltak etter 1-6 første ledd, bortsett fra fasadeendring, er forbudt i 100-metersbeltet så framt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. pb nr. 5 og 12-7 nr. 2. På det tilsendte plankartet er det ikke inntegnet noen byggegrense mot sjø, og det vises til hva Miljøverndepartementet mener kreves i en reguleringsplan for at forbudet i 100-metersbeltet ikke skal gjelde. Videre er omrisset av planlagte bygninger som er tegnet inn på kartet bare ment å være veiledende. Dette innebærer etter vår oppfatning at slik den tilsendte planen er utformet, gjelder forbudet i 100-metersbeltet fortsatt. Dette må enten endres eller hensyntas ved utarbeidelsen av detaljplanene. I forslaget til bestemmelser 3.6 antar vi at det er en feilskrift når det står områderegulering, og at det riktige er detaljregulering. På det tilsendte plankartet er det ingen områder som foreslås regulert til industri- og lagerbebyggelse, men til næringsvirksomhet. Forslaget til bestemmelser 3.9 bør endres slik at det blir samsvar mellom kart og bestemmelser. I flere av de foreslåtte bestemmelsene åpnes det for at kommunen skal kunne gjøre unntak fra planen, dette gjelder 3.9 annet ledd, 3.12 og de to siste leddene i 9.5. Det er ikke adgang til å gi bestemmelser som utvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gi dispensasjon etter pb1. kap. 19. Bestemmelsene bør omarbeides i samsvar med dette. Side 17 av 62

18 I forslaget til bestemmelser 4 femte kulepunkt andre setning står det at eksisterende politihus tillates opprettholdt og revet. Det er uklart for oss hva som menes med denne setningen, og den bør gjøres mer tydelig. I 4 sjuende kulepunkt femte avsnitt brukes begrepet i størst mulig grad. Dette er ikke entydig, og bør vurderes tatt ut. I forslaget til bestemmelser 5 fastsettes det at kommunen i detaljreguleringen kan fastsette typen tresort som skal brukes i trerekker. Plan- og bygningsloven hjemler at det i plan kan bestemmes bevaring av trær, men vi er i tvil om det er anledning til via plan å bestemme hva slags trær som skal plantes. Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre er etter det vi kan se ikke vurdert i de tilsendte dokumentene. Planforslaget hjemler bygging av forretninger over 3000 m 2, slik at dette forholdet burde vært vurdert. Vi slutter oss imidlertid i hovedsak til det Fylkeskommunen uttaler om dette i brev datert 19. januar * Fylkesmannen har etter en gjennomgang av KU til reguleringsplanen sett at det er gjort vurderinger ift. flere mulige konsekvenser av planen. Det er også gjort en enkel konkret ROSvurdering med tanke på stormflo-/havnivå. Det er tydelig at samfunnssikkerhet er vurdert og ivaretas i planen. Ved gjennomgang av slike planer har Fylkesmannen som oppgave å følge opp samfunnssikkerhet i arealplanleggingen gjennom kommunens plikt til å gjennomføre risiko- og sårbarhetsanalyser ved planer for utbygging, jf. pb En ROS-analyse vil gi en god oversikt over både de temaene som anses relevante og de som ikke er det. De temaene som er aktuelle tas inn i planbeskrivelse eller KU, de resterende utkvitteres (i f.eks. sjekkliste for risko- og sårbarhet). Dette gir en god oversikt over alle ROS-temaene som er vurdert i saken. Fylkesmannen ønsker derfor å understreke at selv om KU inneholder gode ROSvurderinger, kan den virke mangelfull fordi det ikke finnes noen oversikt over de temaene som ikke sees på som relevante for planen. I den sammenhengen viser Fylkesmannen til brev av (deres ref: KRKA 2009/6095), her er kommunen informert om hvilke forventninger Fylkesmannen har hatt til tidligere vedtatt plan i forbindelse med Levanger havn, som ble godkjent uten en fullstendig ROS-analyse. Kommentar til Landbruksavdelingen: Minimum utnyttingsgrad (%-BYA) og minimum byggehøyde: Vi har bedt NSW vurdere evt. økning av minimumskravene. NSW anfører følgende: Planen på indre havn viderefører den sterke kvartalsstrukturen. Planforslaget for Indre Havn viderefører den eksisterende kvartalsstrukturen i Levanger sentrum. På denne måten er den både ordnende og har en identitetsskapende funksjon. For å oppnå en vellykket byutvikling/byutvidelse mener vi at kommunen bør fokusere på at kvartalsstrukturen blir gjennomført. Dette er etter vår mening langt viktigere enn at bebyggelsen har like høyder. Variasjonen i minimum og maksimum %-BYA reflekter en mulighet for å bygge ut kvartalene i etapper uten å søke dispensasjon fra reguleringsplanen, samtidig som man sikrer en viss utnyttelse. Minimumshøyden sikrer at det dannes gode gaterom uten at man krever for mye av hver enkelt utbygger. Erfaring viser at utbyggere gjerne vil bygge ut mer angitt, ikke omvendt. Vi mener at ulike høyder kan skape en variasjon i gatebildet, noe som kan berike en sterk kvartalsstruktur. Dette svarer også på evt. økning av %-BYA. Plankonsulent/arkitekt ser altså ikke behov for å heve minstekravene til bygningsvolum (gesimshøyde og %-BYA). Å heve disse (særlig min. gesims) vil gi kommunen større Side 18 av 62

19 sikkerhet for at utbyggingen blir så tett opptil gitte maksrammer som mulig, da en må ta stilling til evt. avvik ved detaljregulering eller gjennom dispensasjoner på byggesaksnivå. Makskravene kan imidlertid vise seg noe høye når en også skal ta hensyn til minstekrav til parkering og uteopphold. Evt. avvik fra ett eller flere av minstekravene, må da vurderes ved detaljreguleringer, når en ser hva som er gjennomførbart/oppnåelig. Pga. denne usikkerheten samt at kommunen også skal behandle detaljreguleringene, ser vi ikke behov for å øke minimumskravene. Kommentar til Miljøvernavdelingen: Vi registrerer at Miljøvernavdelingen har uttalt at planen må representere en absolutt langsiktig grense for videre utfylling i sjø rundt havneområdet. I planbeskrivelsen er det omtalt og illustrert en framtidig utvikling/oppfylling av Holmen, utenfor Levangerelva, men dette tas det ikke stilling til i denne saken. Kommentar til kommunal- og administrasjonsavdelingen: Ved høringen hadde plankartet byggegrenser som delvis sammenfalt med formålsgrenser, og disse var følgelig ikke synlige. Dette er forbedret etter høring ved at byggegrensene er gitt noe tykkere stiplet strek. Byggegrenser kan defineres nærmere i detaljregulering, men følgende er tilføyd bestemmelsenes 4: Der annet ikke er angitt i plankartet eller overnevnte bestemmelse om byggelinje er byggegrenser sammenfallende med formålsgrenser. 3.5 (ikke 3.6): Områderegulering er rettet til detaljregulering. 3.9: Parkeringskravene er revidert/forenklet. Næringsbebyggelse omfatter industri-, håndverks- og lagervirksomhet, men vi har nå knyttet bestemmelsen til næring. 3.9 annet og tredje ledd er tatt ut som unødvendige. Parkeringskravene er omarbeidet/forenklet, og løsninger er delvis beskrevet under aktuelle formål og i rekkefølgebestemmelser. Tredje ledd gjaldt frikjøpsordningen (fastsatt i vedtekt), og den forutsettes videreført ved revisjon av kommunedelplanen. 3.12: Unntaksbestemmelsen om fjernvarmetilknytning i nest siste punktum er hentet fra pbl 27-5, og vi lar den derfor stå. Påfølgende setning om energi til oppvarming anses som en innskjerping ift. byggsaksforskrift TEK , men iht. konsekvensutredning punkt 8.3 andre kulepunkt (men ikke ift. tredje kulepunkt). Andre 9.5 er rettet til 9.6 og de to siste leddene er tatt ut. 4 femte kulepunkt (nå 4.5): Bebyggelse i område KBA-1 har ikke verneverdi (ikke sefrakregistrert), og unødvendige bestemmelser om bygget er tatt ut. Det samme gjelder lignende unødvendige bestemmelser om silobygget i område B/F/K-09. Vi kan også nevne at omriss av planlagt bebyggelse i felt KBA-1 er justert innenfor maks %-BYA. 4 sjuende kulepunkt femte avsnitt (nå 4.7): Begrepet i størst mulig grad er beholdt. Den samme formuleringen er også beholdt i nå 4.5 og 4.6. Det kan gis mer utfyllende/konkrete bestemmelser i en detaljregulering. 5 Bestemmelsen er omarbeidet slik at tresort godkjennes av kommunen (ikke i plan). Kjøpesenterstoppen: Selv om havneområdet i dagens sentrumsavgrensning har status som et avlastningsområde innenfor sentrum, ser vi på havneutbyggingen som en naturlig byutvikling tett opptil dagens bykjerne. Det er ikke mottatt innvendinger til at planen ikke har noen begrensning ift. kjøpesenter, men motsatt er det heller ikke angitt i bestemmelsene at Side 19 av 62

20 forretning kan omfatte kjøpesenter. Vi antar likevel at kjøpesenter-stoppen ikke vil bli et tilbakevendende tema om dette skulle bli aktuelt ved detaljreguleringer. ROS I Fylkesmannens uttalelse til reguleringsplan for hotell og kulturhus ble kommunen bl.a. påminnet følgende: Vi vil allikevel understreke at det skal gjøres en ROS-analyse/ROS-vurdering i alle arealplaner. Denne skal gjøre rede for risiko, sannsynlighet og konsekvens av evt. farer forbundet med tiltaket, og vurderingene skal komme frem av planforslaget. Dersom det ikke er forhold som kan utgjøre risiko skal dette også synliggjøres i planforslaget, med en begrunnelse for hva som ligger til grunn for vurderingen. Der tiltaket utløser krav om KU bør ROS-analysen fremstilles som en del av denne. Kommunen som planmyndighet er ansvarlig for at en slik analyse er gjort, og Fylkesmannen forventer at dette kravet følges i fremtidige planer. Aktuelle tema skal være med i planbeskrivelse/ku. Videre forutsetter vi at de temaene som ikke sees på som relevante for planen er vurdert og sjekket ut av saken, selv om det ikke ser ut til å foreligge noe skriftlig på dette i denne saken. 05 Statens vegvesen, Trafikkforhold Vegnettet gjennom Levanger sentrum er i dag tungt belastet, og Statens vegvesen er opptatt av konsekvensene for den totale trafikksituasjonen i Levanger sentrum. I reguleringsplanen for Levanger sentrum (2008), har Statens vegvesen akseptert en løsning som innebærer etablering av en liten rundkjøring ved Havnevegen/Kirkegata. Området har imidlertid begrenset med areal, og vi ser for oss at det kan bli geometriske og tekniske utfordringer knyttet til utformingen av rundkjøringen. Kommunen bør derfor sørge for å ha en dialog med Statens vegvesen om dette i den videre detaljeringsfasen. I følge planforslagets bestemmelser skal rundkjøring først etableres når ÅDT overstiger 4000 kjøretøyer til/fra planområdet. Ut fra hvordan vi opplever trafikken i Kirkegata mener vi det vil bli behov for rundkjøring før ÅDT overstiger Eksempelvis så er det etablert rundkjøring nord for Levangerbrua der sekundærveg har 2000 i ÅDT. Vi mener derfor at rekkefølgebestemmelsene trafikkforhold 9.5 må endres til at rundkjøring er på plass samtidig med utbygging av området. Av planforslaget er det uklart hvilken veg som skal fungere som hovedtrasé for biltrafikk gjennom planområdet, og hvilken funksjon Helga den Fagres allé og Havnevegen skal ha ift. hverandre. Ifb. forslag om etablering av rundkjøring ved Havnevegen, så tolker vi Havnevegen som hovedadkomst for biltrafikk/tungtransport, og Helga den Fagres allé som hovedgate for myke trafikanter. Hvis Helga den Fagres allé skal ha funksjon som sentrumsgate, bør ikke gata utformes med skulder, men med et bredere fortau (3 m). Vegskulder er knyttet til landeveg eller frittliggende veg, mens et gateprofil har kjørefelt, kantsteinsklaring, og fortau (evt. også sykkelfelt eller kollektivfelt). Støy Som konsekvensutredningen også viser, vil øket utbygging og aktivitet i området føre til mer trafikk og dermed utfordringer knyttet til støy. Den trafikkerte Kirkegata vil bli ytterlige belastet etter utbyggingen. Avbøtende tiltak med tanke på støy bør utredes mer detaljert. Vi ser at det allerede nå er utfordringer knyttet til støy og uteoppholdsareal. Vi forutsetter at støykravene blir innfridd og at dokumentasjon på dette følger detaljreguleringen. Myke trafikanter og kollektivtrafikk Side 20 av 62