Reguleringsplan for Hytteområde Filtvet gård Del av gnr /bnr 39/64 m.fl.

Transkript

1 Jens Erik Wittussen Reguleringsplan for Hytteområde Filtvet gård Del av gnr /bnr 39/64 m.fl. Grunnlag ved kunngjøring planstart. Foreløpige vurderinger og anbefalinger. Sætre 26. februar 2013 Konsulent:

2 2 INNHOLD: 1. Innledning Avgrensing av planområdet Dagens bruk og plansituasjonen Hensikt med planarbeidet Konfliktpunkter kommuneplan HV - 3 tomter vest HN Ca.30 tomter nord Småbåthavn Gammel dam mm HNV 3 tomter nord-vest Arealplanmessige konsekvenser vist på kommuneplankart Begrunnelse for ikke gjennomføre Konsekvensutreding Anbefalt løsning... 16

3 3 1. Innledning Det skal utarbeides reguleringsplan for hytteområde på Filtvet gård. Her presenteres kort hensikt med planen og noen problemstillinger som vil kreve spesiell oppmerksomhet under planprosessen. Noen spesielle utfordringer drøftes og mulig behov for konsekvensutredning vurderes. Til slutt har vi noen begrunna forslag til løsninger og framgangsmåter 2. Avgrensing av planområdet Kart, fig 3.1, viser avgrensing av planområdet. Viktigste kriterium for avgrensingen er at all bebyggelse innafor det viste området har felles atkomst fra fylkesvei 281. Vi har vurdert om f.eks. deler av området vest for vårt planområde skulle inngå i planen, men har funnet den viste avgrensing som mest hensiktsmessig. 3. Dagens bruk og plansituasjonen I dag er det ca. 64 hytter/ferieboliger, 2 boliger og et gårdstun med tilhørende våningshus innafor planområdet. Strandlinja på ca m er m på det smaleste. Ingen hytter ligger nærmere sjøen enn 35 m. Sona nærmest sjøen er i stor grad blankskurt fjell og framstår som et særskilt fint område for opphold og ferdsel. Sjøen i Engersvik og Gammelvikene er markert som «svært viktig naturtype» i naturdatabasen Arealis. Det foreligger ikke reguleringsplan for Fig 3.1 Planavgrensing på kommuneplankart området. Kommuneplanen viser områder for nåværende fritidsbebyggelse, strandsone og Landskap- natur- og friluftsområder (LNF-områder). Se utsnitt av kommuneplanens arealdel fig Foreliggende forslag til kystsoneplan har spesielt tatt med småbåthavn helt sør-vest i planområdet som blir viktig grunnlag for reguleringsplanforslaget. 4. Hensikt med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for fortetting innafor området for nåværende fritidsbebyggelse. Noen av disse områdene ønskes omdisponert til LNF-områder mens noen LNF-områder ønskes endret til fritidsbebyggelse. Planen vil selvfølgelig videreføre kommuneplanens intensjoner for strandsona. Til slutt er det et mål å legge det reguleringsplanmessige grunnlaget for å etablere ei småbåthavn.

4 4 5. Konfliktpunkter kommuneplan Vi ser fem viktige punkt der det ikke vil være samsvar med gjeldende kommuneplan og de forslag vi ønsker å fremme. Det gjelder: a) 3 tomter lengst vest i planområde der kommuneplanen viser LNF. Se område markert HV på kart, fig b) Ca. 30 tomter nord i planområdet på LNF. Markert HN på fig c) Småbåthavn. Er med i kommunens forslag til kystsoneplan. Havn på kart, fig d) Område ved gammel dam som foreslås endret fra fritidsbebyggelse til LNF. Se dam på fig e) Utvidelse av byggeområde for hytter nord for dam. HNV på kart. Disse avvika fra kommuneplanen innebærer at behovet for konsekvensutredning skal vurderes, jfr. forskrift om konsekvensutredninger (KU), 3 og 4 og vedlegg II. Planen vil «detaljregulere hytteog boligområde der planen dels avviker fra kommuneplanen og omfatter lystbåthavn med mer enn 20 båtplasser» som det står i Fig 5.1 Oversiktskart - plangrense regelverket. Dersom avviket har vesentlig virkning for miljø og samfunn, skal det gjennomføres konsekvensutredning, ellers kan planmyndigheten, dvs. kommunen velge enklere utredningsnivå. Se forskriftenes vedl. II pkt 2 og HV - 3 tomter vest Området er et lite platå som ligger på ca. kote 40. Terrenget stiger bratt mot vest opp til kote 60 mens det faller mot øst til et daldrag på kote 30. Området består av grunnlend mark, dels fjell i dagen. Lav bonitets skog, mest furu. I Området forutsettes bebygd med 3 hytter. Se skisser under. Daldraget under som er markert som område for fritidsbebyggelse foreslås endra til LNF. Dermed opprettholdes det gjennomgående grønne draget i kommuneplanen. I alt foreslås

5 daldraget under er det tykk strandavsetning og høy bonitets skog. Det hefter ingen spesielle ting ved området i forhold til natur- og kulturlandskap, naturtyper eller spesielle arter eller noen form for vernestatus. Området forutsetter høy aktsomhet i forhold til radon, ref. NGU-kart. Kommuneplanen markerer det ønskede tomteområdet som LNF og er del av grønn sone fra naturområdene lenger inn og ned til sjøen. Området er ulendt og lite tilgjengelige. Både mennesker og dyr vil fortrinnsvis ferdes i daldraget under tomteområdet. Gjennomføring av bygging i samsvar med kommuneplanen kan gi en del hyttetomter men vil innsnevre passeringsområdet ned mot sjøen. Detalj kart ca. 18 daa av kommuneplanens hytteområde endret til LNF. Det må legges en vei fra eks. vei opp til de nye hyttene. Løsningen gir mulighet for 3 hyttetomter. Det opprettholdes reell grønn passeringssone ned mot sjøen. God tilgjengelighet til sjøen og strandsona opprettholdes og blir bedre enn om gjeldende kommuneplan følges. En får bedre utnytting av eksisterende infrastruktur. Spesielt betyr det noe i og med at det er investert mye i vann- og avløpsnett i området de siste åra. Da er det viktig å få flere å fordele kostnadene på. Tomtene får en gunstig plassering som gir fin utsikt mot sjøen, men siden det ligger innunder en høy, bratt skrent vil hyttene i liten grad stikke seg fram. Avstand til sjøen blir mer enn 250 m og er trygt utafor kommuneplanens strandsone. Detalj kartskisse, nye tomter 5

6 6 Detalj flyfoto Detalj markering på flyfoto Kommuneplan Endringsforslag kommuneplan 5.2 HN Ca.30 tomter nord Her har vi et sør-øst vendt litt «skålforma» område som ligger mellom ca. kote 50 og 90. Nedre del har vært brukt til forskjellige formål gjennom åra, som massetak, mellomlagring og andre aktiviteter i forbindelse med gårdsdriften. De siste åra er det brukt som riggområde i forbindelse med bygging av nytt vann- og kloakknett i hytteområdet. Se bilde under. Løsningen gir mulighet for ca. 30 hyttetomter. Tomtene ligger ytterst i eksisterende hytteområdet og fører ikke til merkbar trafikkøkning for de gamle hyttene. Avstand til sjøen blir mer enn 500 m og er trygt utafor kommuneplanens strandsone. Vei, vann- og kloakknett ligger like inntil feltet. Området ligger lunt til og med gode solforhold.

7 7 Grunnen består for det meste av tykk strandavsetning. Som skog er området av særs høy bonitet, men i dag er en stor del av området rydda for skog og grunnen dels bearbeida litt. Det hefter ingen spesielle ting ved området i forhold til natur- og kulturlandskap, naturtyper eller spesielle arter eller noe form for vernestatus. Området forutsetter høy aktsomhet i forhold til radon, ref. NGU-kart. Kommuneplanen markerer det ønskede tomteområdet som LNF. Del av området har altså i lang tid blitt brukt til aktiviteter i forbindelse med gårdsdriften mm, mens resten er skog. Slik vil det fortsette med dagens reguleringsstatus. En del av området er allerede «kultivert» slik at det er ikke bare jomfruelig mark som tas i bruk. En får bedre utnytting av eksisterende infrastruktur. Spesielt betyr det noe i og med at det er investert mye i vann- og avløpsnett i området de siste åra og utbygging vil gi bedre utnyttelse av det. Hyttene vil ikke stikke seg fram i landskapet på noe uheldig vis. Enda noen mennesker vil få glede av å kunne tilbringe fritida si i dette flotte hytteområdet. Spesielt må det her pekes på kort vei til sjøen og ei fin og ryddig strandsone. Samtidig er det kort vei til dagligvarehandel på Filtvet og vinmonopol og mange andre butikker på Tofte. Nytt tilskudd til turismen i kommunen. Setter av plass som kan benyttes til område for fellesanlegg for renovasjon, returpunkt mm.

8 8 Detalj kart Detalj, skisse nye tomter Detalj flyfoto Detalj markering på flyfoto Kommuneplan Endra kommuneplan

9 5.3 Småbåthavn Filtvet gård har ca m strandlinje, noe som selvfølgelig er viktig for hytteområdene innafor. Eierne av Filtvet gård har alltid vært påpasselig med å holde strandlinja fri for bebyggelse. Følgelig er alle de flotte svaberga og buktene lett tilgjengelig for hyttebeboerne i området og også alle andre. Vi ferdes der lett uten å forstyrre eller forstyrres av hyttene lenger inn. Det er tre markerte bukter på strekningen, Engersvik, Gammelvik og Vestervik. Se kart fig I Vestervik er det i dag ei brygge/lita havn med plass for noen båter, som trekkes opp på land når de ikke er i bruk. Det er også bygget et lite hus i strandsona for å kunne plassere diverse båtutstyr på en ryddig og trygg måte. Vestervik er bevisst valgt til småbåter ut fra at den er minst egna til bading, mens de andre vikene ønskes prioritert til bading og annet friluftsliv. Engersvik og Gammelvik er markert som «svært viktig naturtype, jfr. registreringer i databasen «Arealis». Grunneieren fører et strengt regime i forhold til å legge båter på svai rett ut for planområdet. Det er behov for flere båtplasser til hytteeierne i området. Erfaring viser at de 11 utleiehyttene i området vil bli betydelig lettere å leie ut med tilbud om båtplass. Det bør bygges en molo for å beskytte havna for bølger og vind fra sør og øst. I tillegg til sjølve vika vil en berøre m av svaberga øst for Vestervik. En ser for seg plasser for båter på opp til 25 fot. Båtopplag forutsettes etablert i daldraget opp fra Vestervik. Se foto under og område markert «havneområde på land» på skissa under. Området er markert som småbåthavn TF11 i kommunens forslag til kystsoneplan Siden båtplassene først og fremst skal dekke behovet for hytteeierne i området, vil utvidelsen av havna føre til svært liten trafikkøkning. Normalt vil en regne en bilplass pr 3 båtplasser, altså ca. 20 parkeringsplasser. Avstanden til hyttene er så liten at en kan vente at brukerne i stor grad vil gå til småbåthavna. Parkeringsbehovet vil uansett kunne dekkes innafor områdene som skal benyttes til båtopplag om vinteren. I planbeskrivelsen vil det bli redegjort for relevante tema som o Dybde- og grunnforhold, o Marinbiologisk registrering o o o o o o Arkeologiske registreringer. Miljøkonsekvenser- støy, forurensing, energibruk, biologisk mangfold. Risiko og sårbarhetsanalyse Trafikk Grønnstruktur Bygninger, brygger og andre tekniske anlegg 9

10 10 Detalj kart Skisse havneområde Flyfoto Markering på flyfoto

11 11 Kommuneplan Endra kommuneplan 5.4 Gammel dam mm Området har i dag et åpent parkmessig preg rundt restene av en gammel isdam. Det inngår i det som i kommuneplanen er markert som fritidsbebyggelse og kan således i prinsippet bebygges med flere hytter. Området ønskes beholdt stort sett som i dag og en foreslår derfor heller noen nye hytter annet sted. Full utbygging etter kommuneplanen vil kunne gi betydelig antall nye hytter, men ville også føre til nedbygging av fine natur- og dels parkmessig behandlede områder. Området reguleres til grønnstruktur. Slik sikres et stort grønt område for opphold og lek midt i hyttefeltet som samtidig blir viktig element i gjennomgående grønnstruktur.

12 12 Detalj flyfoto Detalj, sentralt grøntområde Kommuneplan Endra kommuneplan

13 HNV 3 tomter nord-vest Innafor gjeldende kommuneplan er det plass til 2 tomter i dette område. Det går ei høyspent kraftlinje som i dag avgrenser området mot vest. Den vil bli fjerna i nær framtid. Grunnen består for det meste av tykk strandavsetning. Som skog er området av middels bonitet, Det hefter ingen spesielle ting ved området i forhold til natur- og kulturlandskap, naturtyper eller spesielle arter eller noe form for vernestatus. Området forutsetter høy aktsomhet i forhold til radon, ref. NGU-kart. Kommuneplanen markerer ca. halvparten av de tre ønskede tomtene som LNF, resten inngår i område for eksisterende fritidsbebyggelse. Det vil være mulighet for to tomter innafor eksisterende fritidsbebyggelse. Detalj kart Løsningen gir mulighet for 3 nye hytter. Den ene tomta blir liggende innafor område satt av til LNF i kommuneplanen. Avstand til sjøen blir mer enn 400 m og er trygt utafor kommuneplanens strandsone. Vei, vann- og kloakknett ligger like inntil feltet. Området ligger lunt til og med gode solforhold. Hyttene vil i liten grad markere seg sett fra fjorden. Dette er en utvidelse stort sett innafor rammene for eksisterende hytteområde. En får bedre utnytting av eksisterende infrastruktur. Hyttene vil ikke stikke seg fram i landskapet på noe uheldig vis. Hyttene har samme gunstige effekter som pekt på i forannevnte utvidelser. Detalj, skisse nye tomter

14 14 Detalj flyfoto Detalj markering på flyfoto Kommuneplan Endra kommuneplan 6. Arealplanmessige konsekvenser vist på kommuneplankart Arealplanmessige konsekvenser er vist for avgrensa deler i figurene foran. Plankartet figur 3.1 viser gjeldende kommuneplankart. I figur 6.1 vises plankartet slik det vil bli med de foreslåtte endringene. Det meste blir som før. Det grønne draget fra og med gammel isdam til sjøen forsterkes, i og med at hele området rundt dammen nå avsettes til grønt istedenfor fritidsbebyggelse og området langs veien «Vikene» som del av grøntområdet istedenfor fritidsbebyggelse. Havna i Vestervik med tilhørende båtopplag blir en naturlig del av dette grøntområdet ned til sjøen. Til slutt er det altså ca. 60 dekar som til dels nå har vært anleggs og annet driftsområde, som blir satt av til hytter. Dagens kommuneplan viser LNF for tre tomter vest for Engersvik. Så vidt vi kan se er det de eneste hyttetomtene som har slik status mellom Tofte og Filtvet. Dette er hytter som er lovlig etablert, som alle andre i dette området. Det er ingen grunn til at også disse hytten skal være del av byggeområde for hytter, så i reguleringsforslaget vil disse bli regulert som alle andre hytter i området.

15 15 Fig 6.1 Kommuneplan med foreslåtte

16 16 7. Begrunnelse for ikke gjennomføre Konsekvensutreding De foreslåtte endringene av arealbruken på land kan ikke anses å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn. Kort oppsummert er det slik: o HV - 3 tomter lengst vest. Ny bebyggelse kommer på grunnlendt område, som er ganske utilgjengelig for folk flest. Bytter med område som blir lett tilgjengelig grønt. o HN ca. 30 tomter. LNF der en del fram til nå har vært benytta til ulike formål. Vil bli opparbeidet og bebygget. Berørte deler er i stor grad allerede bearbeida. o Småbåthavn. Er med i kommunens forslag til kystsoneplan og anses tilfredsstillende utreda i forhold til kommuneplan. Ytterligere undersøkelser og vurderinger kan gjøres som del av reguleringsplanen. o Område ved gammel dam. Stort, sentralt område som får status som grøntområde. Utbygging med fritidsboliger slik gjeldende kommuneplan legger til rette for blir uaktuelt i framtida. o HNV - 3 tomter. To av dem vil kunne etableres innafor rammen for gjeldende kommuneplan, den tredje kommer på dagens LNF, Avviket fra kommuneplanen anses ikke å utløse ytterligere behov for konsekvensutredninger. Aktuelle konsekvensvurderinger gjøres som del av reguleringsplanarbeidet. 8. Anbefalt løsning Vi forslår følgende: 1. Kommunen vedtar at det ikke er behov for å gjennomføre konsekvensanalyse. Det skal ikke utarbeides planprogram jfr. plan- og bygningslovens (PBL) Foreslått avvik fra kommuneplanen har ikke vesentlig virkning for miljø og samfunn. 2. Planspørsmålet anses med denne utredningen og møte mellom kommunen og forslagsstiller den , å være framlagt for planmyndigheten ihht PBL Melding om igangsetting kan kunngjøres i samsvar med PBL Dette dokumentet skal presenteres som del av kunngjøringsgrunnlaget ved utlegging på internett. 4. Planarbeidet gjennomføres i samsvar med reglene i PBL og anbefalinger i dette dokumentet. Hurum den 26. februar 2013 Gjermund Stuvøy Konsulent