Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Prodev AS Postboks NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken gangs behandling av reguleringsplan for "Rock Garden" i Namsos Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos kommunestyre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling om endring av navn fikk 0 stemmer og falt Vedtak i Namsos kommunestyre Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Rock Garden" i Namsos kommune datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Namsos kommunestyre vedtar utbyggingsavtale mellom Credo Bygg AS og Namsos kommune som omfatter utbygging av teknisk og grønn infrastruktur i forbindelse med realisering av Rock Garden. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens Klageadgang Vedtaket kan påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 4, Bank: Namsos 7801 NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 21 Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken kst. fagleder byggesak, kart og oppmåling Vedlegg: Godkjent reguleringsplan og bestemmelser datert rev Kopimottakere: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks Steinkjer Midtre-Namdal Avfallsselskap Barlia 7863 Overhalla postmottak Miljø og landbruksforvaltningen i MNR Overhalla kommune 7864 Overhalla Miljødirektoratet Postboks 5672 Sluppen 7010 TRONDHEIM Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkets Hus 7735 Steinkjer Norges vassdrags- og energidirektorat Vestre Rosten Tiller NTE Nett AS 7736 Steinkjer Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Telenor Servicesenter Postboks Bergen Arbeidsgruppa for trafikksikkerhet v/ Andrè Aglen Barns representant v/ Knut Storeide Brann- og redning v/ Olav Skaret Eldres råd v/ Marit Grøtan Morten Sommer Namsos bydrift v/ Nils Hallvard Brørs Per Erik Arnø Rådet for funksjonshemmede v/ Marit Grøtan Svein-Arild Rye Terje Adde Ungdomsrådet v/ Tor S. Moltu Vestre Havn Bygg AS Postboks NAMSOS Ståle Sagmo Nerlia SKAGE I NAMDALEN Robrygga Eiendomsselskap AS Vestre Havn 7802 NAMSOS Astrid og Hans Wullum Bjerkholtunet NAMSOS Petter Hestmo Bjrekholtunet NAMSOS Jorunn Guntvedt Hansen Bjerkholtunet NAMSOS Kulturhallene Eiendom AS Postboks NAMSOS Sameie Bjerkholtunet v/ Roger Lindseth Bjerkholtunet NAMSOS Namsos båteierforening Vestre Havn 7802 NAMSOS Credo Eiendom AS Carl Gulbransons gate NAMSOS

3 Side 3 av 21 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling av reguleringsplan for "Rock Garden" i Namsos Utvalg Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Rock Garden" i Namsos kommune datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven Namsos kommunestyre vedtar utbyggingsavtale mellom Credo Bygg AS og Namsos kommune som omfatter utbygging av teknisk og grønn infrastruktur i forbindelse med realisering av Rock Garden. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens

4 Side 4 av 21 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I / Referat fra oppstartsmøte plansaker - del av BFK1 i eksisterende reg.plan "Vestre Havn alternativ A, Rock City stadfestet " I Reguleringsplan Gnr 65 Bnr 1523 Sverres gt 35 - Varsel om regulering I Reguleringsplan for området gnr 65, bnr 1523, Sverres gate 35 - Varsel om oppstart Sten Øien m/flere Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens Vegvesen I Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Reguleringsforslag gunnar@prodevas.no I Redegjørelse Gunnar Strømhylden S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden I Utomhusplan og perspektiv Gunnar Strømhylden I Revidert plankart Gunnar Strømhylden I Revidert planbeskrivelse Gunnar Strømhylden U X U U U X I Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden Naboliste gangs behandling av privat reguleringsforslag for Rock garden, Vestre Havn gangs behandling av privat reguleringsforslag for Rock Garden, Vestre Havn i Namsos kommune Annonse - 1. gangs behandling av privat reguleringsforslag for Rock Garden, Vestre Havn i Namsos Annonse Norges vassdrags- og energidirektorat bekrefter mottak av din melding Prodev AS Adresseliste adresseliste Frantz annonseservice as IkkeBesvar I Automatisk svar på din henvendelse FMNT Postmottak til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag N Uttalelse til Rock Garden, Vestre Kjeld Erik Sandbakken Havn i Namsos kommune I Innspill NTE Nett I Offentlig ettersyn av privat reguleringsforslag for Rock Garden - Vestre Havn Statens Vegvesen I Offentlig ettersyn av privat reguleringsforslag for Rock Garden, Vestre Havn i Namsos kommune Nord-Trøndelag fylkeskommune

5 Side 5 av 21 U Melding om vedtak - 1. gangs Kjeld Erik Sandbakken behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden U Melding om vedtak - 1. gangs Kjeld Erik Sandbakken behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden I / Uttalelse ifm Gudmund Stenseth reguleringsforslag for Rock Garden, Vestre Havn i Namsos kommune I Reguleringsplan for Rock Garden Lavika velforening I Vedr. 1. gangs behandling av privat NSW Sivilarkitekter MNAL reguleringsforslag for Rock Garden I Uttalelse til planforslag for Rock Rorbrygga Eiendomsselskap AS Garden, Vestre Havn I Innspill fra barns representant Knut A Hoffstad Storeide I Offentlig ettersyn av private reguleringsforslag for Rock Garden Vestre Havn Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Reguleringsplanforslag Rock Garden, Namsos kommune - Uttalelse Norges vassdrags- og energidirektorat X E.post med merknader sendt til Kjeld Erik Sandbakken planlegger I Utbyggingsavtale - underskrevet Credo Bygg I Komentarer av innspill og revisjoner Gunnar Strømhylden U Geotgeknisk rapport mangler Prodev AS I Geoteknisk notat Gunnar Strømhylden X S Reguleringsbestemmelser datert rev gangs behandling av reguleringsplan for "Rock Garden" i Namsos Kjeld Erik Sandbakken I Vedrørende fasadeuttrykk mot Gunnar Strømhylden Sverres gate I Vedr. geoteknikk datert Gunnar Strømhylden I Solstudie Gunnar Strømhylden X Diverse ubesvarte spørsmål, FSKsak 17/14 BRA midler og PBT-sak 19/14 Rock Garden Kjeld Erik Sandbakken U gangs behandling av reguleringsplan for "Rock Garden" i Namsos Prodev AS

6 Side 6 av 21 Vedlegg: 1. Oversiktskart Vestre havn og Rock Garden 2. Reguleringsplan datert rev Reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Geoteknisk dokumentasjon datert , og Illustrasjon 8. Innspill og kommentarer etter offentlig ettersyn 9. Underskrevet utbyggingsavtale Saksopplysninger Formålet med planen er å regulere området til bolig, forretning, kontor med tilhørende utearealer og parkering. Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "Vestre Havn, området mellom Verftsgata og Robrygga". Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate, Robrygga og Rock City. Området er totalt på ca m². Tomten er bebygget med restene av det såkalte "Industribygget" som ble oppført på 1950-tallet. Østre del av dette bygget ble revet i sammenheng med etableringen av "Rock City". Gjenværende del av bygningsmassen står i hovedsak ubrukt (lager). Området har ingen historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalsstruktur eller bygningsvolumer. Resterende del av "Industribygget" vil bli revet da dette i dag ikke tilfredsstiller de krav som legges til grunn for utviklingen av området, uten at dette blir økonomisk uakseptabelt, og østre del av bygget ble revet i forbindelse med etableringen av "Rock City". Vest for tomten ligger en 4-½ etasjes boligblokk bygd ca og et forretnings/industribygg (bilverksted). Nordsiden er del av "Namdalsprosjektet" med rundkjøring mellom Petter Øiens gate og Sverres gate. Området er videre opparbeidet med fortau og beplantning. Nabo mot øst er "Rock City", et bygg med sterkt moderne fasadeuttrykk (fasadeplater i stål). Dette bygget er forbundet med det nye hotellet som er oppført i 8-9 etasjer. Sør for hotellet er det opparbeidet en større parkeringsplass og park. Mot sør ligger "Robrygga", et trebygg i 3-4 etasjer som inneholder forretninger / kontorer. Sett i forhold til omkringliggende bebyggelse er restene av "Industribygget" skjemmende. Oppstartsmøte ble avholdt Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namsdalsavisa og på kommunens hjemmeside Samtidig ble alle naboer tilskrevet pr. brev. Utbyggingsavtale Det er stilt krav om utbyggingsavtale med Namsos kommune. Utbyggingsavtalen skal sikre en forutsigbar prosess i forhold til utbygging av bl.a. internveier og vann- og avløp innenfor

7 Side 7 av 21 planområdet, samt beskrive rammene knyttet til en fremtidig overdragelse av tekniske anlegg for Namsos kommune. Planforslaget ble 1. gangs behandlet av Drift i møte den hvor det ble fattet følgende vedtak: "Vedtak i Namsos Drift Forslag til reguleringsplan for "Rock Garden" datert med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht plan- og bygningslovens og Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det foreligge rapport fra geoteknisk fagkyndig med bekreftelse på at lokal- og områdestabiliteten ikke påvirkes negativt som følge av en eventuell realisering av planforslaget. I forslag til reguleringsplan for "Rock Garden" gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: 3.2 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av geoteknisk dokumentasjon Bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming i hht. gjeldende regelverk. Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det foreligge utbyggingsavtale." Det har innkommet 12 uttalelser til etter fristens utløp for offentlig ettersyn. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert Norges vassdrag- og energidirektorat, brev datert Statens vegvesen brev, datert Nord Trøndelag fylkeskommune, brev datert Robrygga eiendomsselskap, brev datert Barn og unges representant, brev datert Nord-Trøndelag elektrisitetsverk, brev datert Kommuneoverlegen, brev datert Narud Stokke Wiig arkitekter AS, brev datert Lavika velforening, brev datert Namsos eldres råd, brev datert Namsos råd for funksjonshemmede, brev datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag, brev datert : "Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen: Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til

8 Side 8 av 21 planforslaget. Kommunalavdelingen: Samfunnssikkerhetshensyn ROS-analysen viser at tiltaket kan utgjøre en sikkerhetsrisiko på flere områder, blant annet knyttet til grunnforhold og utglidninger, springflo og støy. Dette er imidlertid godt beskrevet i ROS-analysen samt nedfelt i planbestemmelsene med krav til undersøkelser og avbøtende tiltak. Vi opplever at utfordringene knyttet til dette møtes på en tilfredsstillende måte. Vi vil likevel minne om at forventet 100-års stormflo i Namsos i 2100 er på opp til 311 cm (jf. rapporten Havnivåstigning, DSB 2009). Det er knyttet stor usikkerhet til disse tallene, og lokale forhold kan ha stor innvirkning, samtidig som at nivået nødvendigvis vil fortsette å stige ved lengre enn 100 års perspektiv. Det er i planbestemmelsene gitt at det ikke skal bygges under kote 3.20 (ferdig golv i 1.etg), kommunen må likevel vurdere om det er god nok margin i forhold til langsiktig planlegging. Når det gjelder geotekniske forhold og fare for skred, må det gjøres grundige undersøkelser av dette i videre planarbeid, og vi forutsetter at kommunen har dialog med NVE knyttet til dette. Til plankartet: Det kan ikke være areal innenfor plangrensen som ikke har formål, se pb Det er bare bakkeplanet som har formål for alt areal innenfor plangrensen. For arealet under bakke og øvrige etasjer må det enten fylles ut med arealformål, eller trekkes plangrense rundt de angitte formål. Til planbestemmelsene: 3.1: Det kan ikke gis bestemmelser om universell utforming innendørs, der er det i reglene i TEK10 som gjelder. Siste setning må tas ut : Bestemmelsen er ganske rundt formulert, og dermed vanskelig å praktisere. Krav til utforming bør utformes mer presist. 5.2: i veileder for reguleringsplan T-1490 heter det: Krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. pbl 27-5, Bestemmelsen gir hjemmel til å kreve tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme. Tilrettelegging innebærer at det skal avsettes areal til traseer for ledninger og varmesentraler. Hvis det i tillegg skal innføres tilknytningsplikt til fjernvarme, må en bestemmelse om dette forankres i Bestemmelse om tilknytningsplikt, for fjernvarme kan gis hvis det er gitt konsesjon for utbygging av fjernvarme etter energiloven. Etter 27-5 oppstår tilknytningsplikten først når det er gitt konsesjon. Hvis kommunen vurderer å gi bestemmelse om tilknytning før det foreligger konsesjon må det i tilfelle foreligge klare indikasjoner på at området vil bli omfattet av fjernvarmekonsesjon innen rimelig tid, for eksempel ved at det foreligger søknad om konsesjon som er under behandling av energimyndighetene. Eksempler på bestemmelser med hjemmel i pbl 12-7 nr. 8: "Nybygg i planområdet skal knyttes til eksisterende fjernvarmenett.""

9 Side 9 av 21 Samfunnssikkerhetshensyn: Mht. geotekniske forhold henvises til kommentar under 8.2. Flomnivå og laveste nivå for golv 1.etg (+3,20) er ihht. gjeldende kommunale forskrifter. Evt. endring i forskrift vil bli ivaretatt i prosjektet ved realisering. Plankartet: Rettet i revisjon pr Planbestemmelsene: Rettet i revisjon pr er imidlertid beholdt (innendørs støy) ut fra kommentar fra Statens vegvesen er endret til å gjelde utomhusarealer er noe endret, og tilpasset nyere nabobygg. 5.2 er endret. Trase for forsyning av fjernvarme er ikke medtatt da dette forutsettes ivaretatt i offentlig fortau utenfor planområdet og etter kommunale valg. Tilknytning til byggene vil skje via interne ledningstraseer. Uttalelse Norges vassdrags- og energidirektorat, brav datert: "Den utførte geotekniske vurderingen, Multiconsults notat av , viser at tiltakshaveren og kommunen en bevisst utfordringene knyttet til grunnforholdene. Det er viktig at kommunen sørger for at rådene fra geoteknikks fagkyndig blir fulgt både mht selve prosjektet og omkringliggende bebyggelse og anlegg. Det er blant annet viktig å unngå at tiltaket medfører økt rasfare for Robrygga." I tillegg til "Geoteknisk vurdering" er det innhentet ytterligere en vurdering fra Multiconsult AS mht. den geotekniske tilstand for området. Notat datert og Detaljert geoteknisk prosjektering av byggets fundamentering og innvirkning av dette på omkringliggende områder/bebyggelse vil bli foretatt når byggets utforming skal avklares. All slik prosjektering vil selvfølgelig innordnes i de lover og forskrifter som gjelder. Uttalelse fra Statens vegvesen, brev datert : Vi har tidligere gitt innspill til varsel om oppstart, jf.: deres brev datert 7. mai I tidligere utsendt varsel om oppstart går det frem at kommunen ikke har stilt krav om planprogram. Når vi nå presenteres for et byggeprosjekt med max tak på 130 leiligheter, Jfr. melding om vedtak (Redegjørelse planlegger) datert 6. desember 2012 så er dette i overkant av hva vi hadde forventet, sett i lys av det ikke var stilt krav om planprogram (pb1 4-1). Vi er fornøyd med at det i forslag til reguleringsbestemmelser 3.1 er satt krav til at det skal dokumenteres at ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsarealer skal tilfredsstille de krav som er satt i Miljøverndep. Retningslinjer T-1442 og at innendørs gjelder krav satt i Norsk Standard NS 8175 kl. C. Det må imidlertid, som en del av planprosessen dokumenteres at ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsarealer tilfredsstiller T Vi er ikke fornøyd med bestemmelsens ordlyd

10 Side 10 av 21 "før igangsettelstillatelse kan gis skal det dokumenteres osv..." Det må før bygging iverksettes være avklart/dokumentert hvilke uteområder fremtidige brukere/beboere kan regne som tilfredsstillende i henhold til retningslinjene T endret til at dokumentasjon av ekvivalent støynivå er tilfredsstillende skal foreligge før rammetillatelse gis. Dermed vil dette danne rammevilkårene for utformingen av utomhusområdet i detalj, spesielt mot nord. De områder som umiddelbart anses følsomme for støy (lekeplass) ligger skjermet for støy fra Sverres gate som er den vesentligste støykilde. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert : "Forslag til reguleringsplan for Rock Garden, gnr 65/1523 omfatter et areal på 4977m2 og er avgrenset av Sverres gate mot nord, forlengelsen av Petter Øiens gate mot vest, Robrygga mot sør og Rock City møt øst. Formålet med planen er å regulere området til bolig, forretning, kontor med tilhørende uteareal og parkering. Tomten er i dag bebygd med restene av «Industribygget» som ble oppført på 50-tallet. Østre del av dette bygget ble revet i sammenheng med etableringen av «Rock city». Rock Garden vil framstå som to blokker i nord/sør-retning, parallelt med Rock City-bygget. Blokk øst vil bestå 6 etasjer(inntil 7 etasjer) med kombinert formål bolig/forretning/kontor med parkering i de to nederste plan. Blokk vest vil bestå av 4 etasjer, parkering i 1.etasje og 3 etasjer med boliger. Uteområdet vil omfatte ca 1800m2 der 524m2 er avsatt til leikeplass. Maksimalt antall boenheter er oppgitt til 130. Planforslaget er framstilt i tre plan; plan kjeller som omfatter parkeringshus for østre blokk, plan 1 som omfatter hele planområdet og plan øvrige etasjer som omfatter blokk øst og vest. Planmaterialet er godt illustrert blant annet i forhold til eksisterende bebyggelse Rock City og Rica Rock City Hotel. Vi har tidligere etterlyst avklaring av arealbruken i området sett i sammenheng med utarbeiding av ny sentrumsplan. Området i Vestre havn på begge sider av Rock city og Rica Rock City Hotell har utviklingspotensialet der en bør tilstrebe en helhetlig utvikling. Vi mener fortsatt at også dette prosjektet vil være tjent med å inngå i en større og mer helhetlig plan. Det bør her også være en diskusjon om byggehøyder i Vestre havn. Skal bebyggelsen omkring hotellet bygge opp under/mot hotellets høyde, eller skal det få stå som en markert «søyle» i Vestre havn? Vi må imidlertid forholde oss til planen slik den foreligger. Vi er tilfreds med at det legges til rette for kombinert formål for deler av planen, og at det legges opp til integrert parkering. Vi finner det likevel utfordrende at begge de planlagte bygg får en relativt høy og varierende «sokkel» i en og to etasjer som inneholder parkering, med fasade ut mot gate og fellesareal. Det vil kunne gi en lang, lukket og monoton fasade ut mot gate i vest. Dette er en sentral og viktig tomt i byområdet. Vi mener at det gjennom reguleringsbestemmelsene bør sikres at en vesentlig del av arealet forbeholdes kontor/forretning, og at det dermed ikke blir et rent boligprosjekt.

11 Side 11 av 21 Kombinasjonen av stor høyde og byggelinje mot Sverres gate bidrar til at særlig østre blokk etter vår vurdering blir for dominerende i forhold til eksisterende bebyggelse mot Sverres gate, og at det vil oppleves som en svært lang og høy vegg i bybildet. jfr vedlagte illustrasjoner. Illustrert prosjekt viser en oppdeling av blokkene, men dette er ikke stilt som krav i plankart eller bestemmelser. Avsatt felles leikeareal oppgis til 524m2. Forutsatt maksimal boligutbygging med 130 boenheter utgjør dette 4m2 pr boenhet. Dette er lite, både sett i forhold til kommunens egne vedtekter og andre anbefalinger og retningslinjer. Kjøreatkomst til parkering i plan to er lagt midt inne i området mellom husa og vil oppta mye plass og med krevende terrengtilpassing for å overvinne høyde forskjell. Det henvises for øvrig til eksisterende ballplasser, friområder og parker i bydelen for øvrig. I den grad vi kjenner området er det kun parken ved Rica Rock City Hotel som ligger i nærheten av Rock Garden. Vi mener areal til leik innen planområdet bør økes og at tilgang til kvartalsleikeplass/ballplass i rimelig nærhet og med trafikksikker atkomst må dokumenteres med plassering og avstand i beskrivelsen. Videre må det stilles rekkefølgekrav for opparbeiding av leikeareal samtidig med at boliger tas i bruk. I beskrivelsen framgår det mulighet for å bygge sportsboder for hver leilighet under oppbygd uteareal. Vi kan ikke se at plankart eller bestemmelser hjemler dette. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om universell utforming i forhold til nybygg. Dette prinsippet må og legges til grunn ved opparbeiding av trafikkareal og utomhusareal/leikeplass. Som det framgår ovenfor ser vi en del uheldige sider ved prosjektet, som kan forbedres gjennom en videre bearbeiding av planen. Vi mener området har et godt potensiale, men at planene må bearbeides videre for å sikre viktige kvaliteter. Dette kan gjøres på ulike måter. Vårt forslag er å fjerne plan to med parkering i østre blokk. Det vil redusere høyden og gjøre bygget mindre dominerende mot Sverres gate. Det vil og fjerne behov for en plasskrevende bilatkomst mellom blokkene. Videre vil den høye sokkelen i blokk to reduseres vesentlig. Det vil og gi mulighet til et større felles uteareal mellom blokkene, og gi navnet Rock Garden et mer realistisk innhold. For vestre blokk bør mulighet for delvis nedgraving av parkeringsetasjen vurderes. I tillegg må det i reguleringsbestemmelsene stilles krav til utforming av fasaden for å gi en mer åpen og variert utforming. Vi er klar over at enhver vesentlig endring «forstyrrer» prosjektet og skaper behov for nye endringer. Vi mener likevel at en her ikke bør forhaste seg, men bruke nødvendig tid for å komme fram til løsninger som både tiltakshaver og byen er tjent med. Vi vil anbefale en videre bearbeiding av planen, og dermed sterkt frarå vedtak av planen slik den foreligger. Om ønskelig kan vi delta i videre diskusjon om en bearbeidet løsning. Det framgår av saken at det kan være aktuelt med utbygging over tid med i alt fire byggetrinn. Utbygger bør i den sammenheng være oppmerksom på at dersom bygge- og anleggstiltak hjemlet i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag ikke er satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelse til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak, se pbl 12-4 jfr Planvedtaket kan forlenges etter søknad. Kulturminner Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

12 Side 12 av 21 Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet." Utviklingsavdelingens forslag om en felles diskusjon om en bearbeidet løsning er fulgt opp med et møte den Tilstede var Grete Sildnes fra Regional Utviklingsavdeling, Hanne Marthe Breivik og Kjeld Erik Sandbakken fra Namsos kommune, Sten Øien fra Credo Bygg AS, Jon A. Olsen fra Jon A. Olsen arkitektkontor AS og Gunnar Strømhylden fra Prodev AS. På møtet ble det gjennomgått flere alternative forslag for tilpasninger, spesielt opp mot fasadeuttrykket. a) Kan bygget senkes ½ etasje? b) Kan sokkelfasadene bearbeides for å unngå en «parkeringshus-aktig» fasade? c) Kan en parkeringsetasje tas ut av blokk øst? d) Kan høyden mot Sverres gate reduseres? e) Bilfritt mellomområde? f) Oppdeling av blokkene? g) Bør høyder sees i sammenheng med Otto Moe slik at hotellet kan fremstå som et signalbygg? h) Bearbeiding av vestfasade av østblokka? i) Rekkefølgebestemmelser mht. lekeplass? Forøvrig ble det poengtert fra Regional Utviklingsavdeling at de ikke har gitt varsel om innsigelse på planen. Fra kommunens side ble det poengtert at fasadeutformingen i all hovedsak vil være et element i byggesaken og ikke reguleringsplanen. På bakgrunn av diskusjonen i møtet og øvrige innspill, vil forslagsstiller legge til: a) Østfløya, som er høyest, er senket ½ etasje. Vestfløya kan ikke senkes uten videre da høyden under 2.etg, som har balkonger, vil bli for liten. Effekten av å senke vestfløya vil ikke ha særlig innvirkning på høydeforholdene da den er lavest. Det vil også bli problemer med innkjøringen fra vest til en nedsenket parkeringskjeller. b) Sokkelfasadene vil bli bearbeidet ytterligere i sammenheng med byggesøknad. c) Dersom en parkeringsetasje tas ut fra østblokka vil det ikke være mulig å tilfredsstille de kommunale vedtekter mht. antall parkeringsplasser. Første boligetasje vil komme i samme høyde som Rock City, dvs. utsikten vil bli direkte inn i vestveggen på dette bygget. d) Østblokkens høyde mot Sverres gate kan reduseres ved å ta bort de leiligheter i øverste etasje som har fasade mot Sverres gate. e) Det fremlegges en endring i plankartet for søndre del av tomten. Her vises til kommentar/ innspill fra «Barn og unges representant», se pkt Innkjøringen fra nord til blokk øst beholdes som konsekvens av pkt. a) og c). f) Blokkene oppdeles i tilsammen 4 enheter over parkeringsetasjene. Tatt inn som krav i bestemmelsene. g) Pr. dato er hotellet ikke definert som «signalbygg». «Otto Moe»-byggene fremstår ikke som relevante mht. utforming av nye bygg.

13 Side 13 av 21 h) Fasadedataljeringen vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesøknad. Fasadeuttrykket for parkeringsetasjen vil bli gitt spesiell oppmerksomhet. i) Det tas inn rekkefølgebestemmelser mht. lekeplassen i reguleringsbestemmelsene. Kommentarer til øvrige punkter i brev av : Overordnet arealbruk/ sentrumsplan: Avklaring av arealbruken i området sett i sammenheng med utarbeiding av ny sentrumsplan foreligger ikke og er heller ikke igangsatt. Formål: Plankartet revideres ihht. kommentar fra Regional utvikling. Fasadeuttrykk: Oppdeling av de to hovedblokkene er tatt inn som krav i bestemmelsenes Planlegger/utbygger foreslår et alternativ med tilbaketrukket trapperom som de mener gir et vesentlig lettere fasadeuttrykk (vedlegg 7). Planen fremmes med samme byggehøyder mot Sverres gate som ved 1. gangs behandling. Reguleringsbestemmelsene åpner for en maksimum byggehøyde på kt. +23,00 for østre blokk og maksimum byggehøyde på kt. +17,00 for vestre blokk. Uteområde mellom blokkene / lekeareal: Her vises det til uttalelsen fra barns representant: Innkjørslene til utvendig P-plass og 1.plan sør blokk øst samles til en innkjørsel sør for blokk øst samtidig som utvendig P-plass flyttes til samme innkjørsel. Dette bedrer lekearealet samtidig som trafikken samles. Dette er et godt forslag som vil gi større lekeareal samtidig som lekearealet blir bedre skjermet uten å gå på bekostning av andre funksjoner. Forslaget innarbeides i plankartet. Kulturminner: Aktsomhetsparagraf inntatt i reguleringsbestemmelsene. Videreformidles ved søknad om byggetillatelse. Uttalelse fra Robrygga Eiendomsselskap AS, brev datert : "Det vises til side 12 i byggesakspapirene der vi i e-post til utbygger, datert påpeker en del viktige momenter i en evt. realisering av prosjektet "Rock Garden". Vi vil igjen komme med følgende uttalelse i aktuelle byggesak: 1) Det er svært viktig at adkomsten til Namsos Medisinske Senter sikres. Vi er Nord- Trøndelags største medisinske senter med over konsultasjoner pr. år. Dette er like mange konsultasjoner som alle poliklinikkene ved Sykehuset Namsos til sammen! En slik aktivitet generer stor trafikk og vi kan ikke se at planforslaget tar høyde for denne trafikken. Det må legges til rette for at fotgjengere, spesielt handicapede og eldre med behov for rullator, rullestol etc. uhindret kan ta seg fram uten fare i trafikken. Dette

14 Side 14 av 21 innebærer etablering av adekvate fortau langs adkomstvegen. Dette er en forutsetning for at vi skal kunne drive vår medisinske virksomhet og at alle pasientkategorier skal kunne konsultere Namsos Medisinske Senter. 2) Pga. våre erfaringer etter byggingen av Namsos Storsenter og Rock City/ Rock City Hotell vil vi igjen presisere viktigheten av grundig geoteknisk dokumentasjon før en evt. utbygging starter. Vi vil likeledes kreve at det lages en detaljert rapport med dokumentasjon av nabobyggene før evt. riving og bygging starter. Det skal dernest settes opp et adekvat antall sensorer som registrerer rystelser i området i byggeprosessen. Dette skal utføres av 3. part geoteknisk ekspertise. 3) Våre bekymringer om grunnforholdene i området forsterkes av byggesaksdokumentene der en på side 7 leser at områdestabiliteten betegnes som ''akseptabel". Vår bekymring blir ikke mindre etter uttalelsen fra Norges vassdrags- og energidirektoratet på side 11; - Det kan derfor ikke utelukkes at planområdet kan være utsatt for kvikkleireskred etc.- Når en på side 13 i byggesakspapirene leser rapporten fra Multiconsult AS fra sept forsterkes våre bekymringer ytterligere; -Tidligere beregninger og vurderinger av området har vist at stabiliteten mot sjøen må påregnes å være noe anstrengt for situasjoner og lastendringer som medfører poretrykksoppbygging og udrenerte tilstander i jordvolumet.- Når det videre refereres at -Terrengavlastningen utenfor Rica-hotellet har medført en bedring av stabilitetsforholdene i dette området, men utenfor Robrygga er det ikke utført tilsvarende avlastning av terrenget" økes våre bekymringer ytterligere. På side 14 leser en følgende konklusjon: "Men det kan ikke utelukkes at ramming av peler på tomta kan medføre poretrykksoppbygging som svekker stabiliteten i sjøkanten/marbakken og således medfører økt rasfar for Robrygga"! Etter slike uttalelser fra geoteknisk ekspertise er vår mening at Namsos kommune løper en svært stor risiko ved å godkjenne bygging av Rock Garden. Et alternativ kan være en betydelig nedskalering av byggeprosjektet med en m inimal påvirkning av grunnforholdene. Dersom Namsos kommune velger å godkjenne realisering av Rock Garden vil vi, pga. vår beliggenhet, tidligere erfaringer med byggeprosjekt i samme område samt de refererte rapportene om grunnforhold påberope oss retten til å kunne stoppe byggeprosessen for evaluering dersom vi registrerer unormalt kraftige rystelser eller skader på vår bygning. 4) Presset på parkeringsplasser på Vestre Havn har økt betraktelig de siste årene. Vi vil derfor til slutt påpeke viktigheten av et adekvat antall gjesteparkerings-plasser dersom Namsos kommune velger å godkjenne utbygging av prosjektet -Rock Garden- i enhver størrelse." Atkomst til Namsos Medisinske Senter: Reguleringsforslaget omfatter kun den private tomten 65/1523. Innen planområdet vil det kun være fortauet langs vestsiden og sørsiden av planområdet som har relevans for atkomsten til Robrygga. Dette fortauet vil bli utformet i hht. gjeldende forskrifter mht. fremkommelighet (universell utforming). Et slikt krav er nedfelt i reguleringsbestemmelsene 5.1. Vegkapasiteten fra rundkjøringa Sverresgate / Petter Øiens gate inngår ikke i planen. Geotekniske forhold: Utbygger er klar over sitt ansvar mht. geotekniske undersøkelser og forholdsregler. Det vises i denne sammenheng til vedlagte geotekniske notater fra Multiconsult AS datert , og Forøvrig er det nedfelt i reguleringsbestemmelsene at det skal foretas

15 Side 15 av 21 ytterligere geotekniske vurderinger ( 3.2). Vi finner det ikke riktig her å argumentere hvordan dette skal gjennomføres, men overlater dette til kompetent geoteknisk rådgiver når byggets form og terrengbelastning skal beregnes. Parkeringsplasser i Vestre Havn: Det er innarbeidet parkeringsplasser på tomten i hht. kommunale vedtekter. Parkering for omkringliggende områder er ikke vurdert i planen. Uttalelse fra barn og unges representant, e.post datert : Som barn og unges representant i Namsos har jeg følgende innspill å komme med til utbyggingen av «Rock Garden»: Utbygger flytter begge innkjørslene R4 og R2- disse blir til en innkjørsel litt nærmere Rock City enn det som nå er skissert. De 10 parkeringsplassene tas bort og gjøres om til lekeareal og vil da bli i samsvar/en helhet med de to allerede planlagte lekeplassene. Det vil kunne parkeres på begge sider av ny innkjørsel som først skissert. I tillegg er det et område på ca. et mål «ved vannkanten» mellom Hotellet og RC som kan utnyttes som lekeområdet/ rekreasjonsområde el. Lignende Jeg ønsker i tillegg at utbygger ser på muligheten for å kunne «gjøre noe» med grøntområdet som ligger mellom Roald Amundsens gt og Storelvgt- det kan være park/rekreasjon/leik. Parkeringsplasser og innkjøringer: Dette er et godt forslag som vil gi større lekeareal samtidig som lekearealet blir bedre skjermet uten å gå på bekostning av andre funksjoner. Forslaget innarbeides i plankartet. Grøntområde mellom Rica-hotellet og sjøen: Avgjørelse overlates til kommunen da arealet ligger utenfor planområdet. Grøntområde mellom Roald Amundsens gate og Storelvgata: Avgjørelse overlates til kommunen da arealet ligger utenfor planområdet. Uttalelse fra NTE, brev datert : NTE nett AS viser til mottatte privat reguleringsforslag for området gnr./bnr. 65/1822 i Namsos kommune og ønsker å få gitt følgende innspill til planarbeidet: Vedlagte utsnitt av ledningskart viser nettanlegg innenfor planområdet som må ivaretas under reguleringsarbeidet. Noe avhengig av effektbehov må det avsettes nettstasjonsplass som kan dekke tiltakets behov for strømforsyningsanlegg. Vi ber om å bli kontaktet enten pr. telefon eller e-post til: oost.nett@nte.no med tanke på å få avklart eventuelle tiltak i forhold til eksisterende nettanlegg og få synliggjort i planen tiltakets behov for nettanlegg. : Kontakt er tatt med NTE. Nettanlegget innenfor planområdet legges om, og det avsettes plass for trafo i sørenden av blokk øst. Detaljering skjer i forbindelse med byggeprosessen.

16 Side 16 av 21 Uttalelse fra kommuneoverlegen, e.post datert : Det er betydelige sikkerhetsmessige utfordringer med å plassere en lekeplass midt inne i et mellomrom mellom 2 parkeringshus. Ønsker dialog. Det vises til merknad og kommentar fra/til barns representant. Slik planen nå foreligger, er lekeplassen godt skjermet da det ikke er trafikk mellom de to blokkene i lekeområdet. Uttalelse fra Narud Stokke Wiig, brev datert : "Planforslaget har til hensikt å regulere området til bolig, forretning, kontor med tilhørende utearealer og parkering. Forslaget åpner for en svært tøff utnyttelse av eiendommen, delvis begrunnet med det faktum at området ikke har noen historisk forankring til gjenreisningsbyens kvartalstruktur og bygningsvolumer, delvis med referanse til nylig oppført hotell og Rock City Namsos. Forslagsstiller redegjør videre at: «Et annet mål er å ytterligere bidra til forskjønnelse av Namsos og skape et ytterligere urbant uttrykk på bysentrum. Det vil vitalisere området Vestre havn og Namsos sentrum» (...). Vestre Havn er utvilsomt et svært sentralt område i Namsos og besitter et stort utviklingspotensiale- både mht innhold, men også ift en mulig forbindelse til områdene mot øst og nord. Den sentrale beliggenheten er i løpet av de siste årene ytterligere forsterket gjennom etableringen av Rock City Namsos og Rica Rock City Hotel. Det foreligger pr dags dato ingen gjeldende helhetsplan for utviklingen av Namsos sentrum, men vi er gjort kjent med at det er fattet vedtak om utarbeidelse av en om rådepl~ n for store deler av bykjernen. Etter hva vi vet er Vestre Havn foreløpig ikke omfattet av disse planene. Samtidig registrerer vi at det fortløpende fremmes stadig mindre planforslag i området rundt Vestre Havn, uten at disse forholder seg til overordnete føringer. Dette vil trolig resultere i en planløs og tilfeldig byutvikling, som verken vil tjene byens beboere, besøkende eller politikere. Private in itiativ kan uten tvil være viktige katalysatorer for en god utvikling av byer og tettsteder, forutsatt at disse fremmes innenfor overordnete strategier og gjennom en større helhetsvurdering. Da dette ikke er tilfelle her, vil vi på det sterkeste anbefale at det gjøres en grundigere vurdering av hvordan Vestre Havn bør utvikles, før man går videre med reguleringsforslaget for Rock Garden. Vurderingen bør sees i lys av den kommende områdeplanen for Namsos sentrum, og vi mener således at det vil være naturlig å inkludere Vestre Havn i denne." Overordnet plan for Namsos sentrum eller Vestre Havn foreligger ikke. Det er heller ikke planlagt gjennomført slik planarbeid innen overskuelig tid. Det vises til kommentar til uttalelsen fra Regional Utviklingsavdeling hvor dette tema er diskutert.

17 Side 17 av 21 Uttalelse fra Lavika velforening, brev datert : I forbindelse med oven-nevnte reguleringsplan har styret i Lavika Velforening mottatt flere meldinger fra Vikaboere som er bekymret for at solforholdene i den vestre delen av Vika blir vesentlig forringet. Styret i Lavika Velforening har i møte 23. januar 2013 drøftet saken og gjort følgende vedtak: 1. Lavika Velforeningen ber om at temaet blir adressert og vurdert i det videre arbeidet. 2. Velforeningen ber om å bli holdt orientert om den videre framdrift av prosjektet. Temaet er adressert til planlegger som beskriver solforholdene for vestre del av Vika som ikke å bli redusert på grunn av oppføring av bygg i tråd med planforslaget, viser til vedlegg 10. Velforeningen vil være kopimottaker av vedtak i denne saken. Uttalelse fra Namsos eldres råd, brev datert : Rådet er kritisk ut fra estetisk vurdering, at Rock Garden mot sjøsiden stikker ut i forhold til Rock City. Disse to bygningene bør ligge på linje mot sjøsiden. Vurdering av god eller dårlig estetikk er at vanskelig og skjønnsmessig tema som ofte blir personavhengig. Uttalelse fra Namsos råd for funksjonshemmede, brev datert : Rådet for funksjonshemmede tar rådmannens innstilling til etterretning. Ingen Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Formålet med planforslaget er å regulere området til bolig/ forretning/ kontor med tilhørende samferdselsanlegg/ teknisk infrastruktur og grønnstruktur. Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "Vestre Havn, området mellom Verftsgata og Robrygga" i Namsos, godkjent i kommunestyret Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate, Robrygga og Rock City. Rock Garden vil i likhet med Rica Hotell og Rock City få en moderne arkitektur basert på "Bar- Code"- stilen som er benyttet på hotellet. Dette gjelder spesielt fasaden mot Sverresgt. som blir sett i sammenheng med hotellet når en oppholder seg på parkeringsplassen ved Ullvaren/ Rema 1000, eller ankommer byen fra Ytre Namdal gjennom tunellen i Vika. Fasadene ellers vil få en mere strukturert utforming på grunn av planløsninger i leilighetene.

18 Side 18 av 21 Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , med frist for uttalelser som var satt til Det kom inn 12 uttalelser innen fristen. Innkomne uttalelser er kommentert av planlegger. Rådmannen slutter seg til de vurderinger og svar som er gitt men vil kommentere enkelte punkter ytterligere. Det er gjennomført en grundig planprosess iht. plan- og bygningsloven hvor alle høringsinstanser og naboer i 2 omganger har hatt mulighet til å uttales seg. Rådmannen er av den oppfatning at de ulike høringsinstanser har akseptert planen slik den nå foreligger, med de hensyn og rettinger som er lagt i plankart og bestemmelser. Grunnforholdene er innledningsvis utredet og konklusjonen fra Multiconsult AS er at byggearbeider med spissbærende peler til fjell ikke vil påvirke stabiliteten langs sjøen og områdestabiliteten regnes som akseptabel. Gjennom planprosessen er det mottatt to geotekniske vurderinger: Orienterende geoteknisk vurdering fra Multiconsult AS datert Områdestabilitet, supplerende vurderinger fra Multiconsult AS datert NVE anbefaler at det gjennomføres en tredjepartskontroll av den geotekniske rapporten. NVE anbefaler videre at planen ikke bør vedtas før tredjepartskontrollør har gått god for rapporten og at sikkerheten er tilfredsstillende jf. kravene i kappittel 7 i TEK10. Administrasjonen la under 1. gangsbehandling til grunn erfaringer fra utbygging av naboeiendommen og anbefalte Drift at reguleringsbestemmelsene pkt. 3.2 ble endret for å ivareta sikkerhetskravet i TEK 10. Reguleringsbestemmelsene pkt. 3.2 er endret til: 3.2 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av geotekniskdokumentasjon. Rådmannen anser at kravet til dokumentasjon av sikkerhet jfr. TEK10 er ivaretatt. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag påpeker at kommunen må vurdere forhold knyttet 100-års stormflo i Namsos. Det er i bestemmelsene gitt at det ikke kan bygges under kote 3,20 (ferdig gulv 1. etasje). Jfr. rapporten Havnivåstigning utarbeidet av DSB (revidert 2009) er forventet 100-års stormflo i Namsos i 2100 å ha en topp på kote 2,76. Når anbefalt margin for usikkerhet (35 cm) er lagt til bør det tas høyde for at 100-års stormflo kan nå kote Sett i forhold til at Rica Rock City Hotell og Rock City ligger på kote 3.20 bør det kunne aksepteres at Rock Garden ligger på samme høyde, altså kote 3,20 (ferdig gulv 1. etg.) Utdrag av DSB's rapport "Havnivåstigning" rev 2009

19 Side 19 av 21 Statens vegvesen er ikke fornøyd med ordlyden i reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1 vedrørende dokumentasjon av støy. Reguleringsbestemmelsene er med bakgrunn i dette endret til: Før rammetillatelse kan gis, skal det dokumenteres at ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsarealer tilfredsstiller de krav som er satt i Miljøverndepartementets T 1442 "Retningslinjer for støy i arealplanleggingen". Innendørs gjelder krav i Norsk Standard NS 8175 klasse C. Rådmannen anser at kravet til dokumentasjon av støy er ivaretatt. Fasadeuttrykk mot Sverres gate (NTFK) Planlegger/ utbygger foreslår en alternativ med tilbaketrukket trapperom som de mener gir et vesentlig lettere fasadeuttrykk (illustrasjon side 3). Planen fremmes med samme byggehøyder mot Sverres gate som ved 1. gangs behandling jfr reguleringsbestemmelsene med en maksimum byggehøyde på kt. +23,00 for østre blokk og maksimum byggehøyde på kt. +17,00 for vestre blokk. Rådmannen tar planlegger og utbyggers vurderinger til etterretning. Robrygga Eiendomsselskap AS påpeker forhold knyttet til adkomst til Robrygga legekontor, parkering i området og forhold knyttet til geoteknikk. Innen planområdet vil det kun være fortauet langs vestsiden og sørsiden av planområdet som har relevans for atkomsten til Robrygga. Dette fortauet vil bli utformet ihht gjeldende forskrifter mht. fremkommelighet (universell utforming). Et slikt krav er nedfelt i reguleringsbestemmelsene 5.1. Vegkapasiteten fra rundkjøringa Sverresgate / Petter Øiens gate inngår ikke i planen. Reguleringsplanen omfatter bare den private eiendommen gnr. 65 bnr Parkering for omkringliggende områder er ikke vurdert i planen. Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for all videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av geotekniskdokumentasjon.

20 Side 20 av 21 Rådmannen er av den oppfatning at de forhold som Robrygga Eiendomsselskap AS påpeker og som ligger innenfor plansakens ramme er ivaretatt, gjelder i hovedsak forhold knyttet til geoteknikk. Adkomst til Robrygga og parkering i området ligger utenfor planen og er ikke vurdert. Barn og unges representant foreslår at innkjørslene til utvendig P-plass og 1.plan i blokk øst samles til en innkjørsel samtidig som utvendig P-plass flyttes til samme innkjørsel. Dette bedrer og gir et større lekeareal samtidig som lekearealet blir bedre skjermet uten at dette går ut over andre funksjoner. Forslaget er innarbeidet i plankartet. De øvrige merknadene fra barns representant ligger utenfor plansaken ramme og er dermed ikke vurdert. Kommuneoverlegen uttaler at det er betydelige sikkerhetsmessige utfordringer med å plassere en lekeplass midt inne i et mellomrom mellom to parkeringshus. Rådmannen anser at planen slik den nå foreligger gir en langt bedre situasjon for lekeplassen da det ikke legges opp til biltrafikk mellom de to blokkene i lekeområdet. Både Nord-Trøndelag fylkeskommune og Narud Stokke Wiig arkitekter AS etterlyser en helhetlig plan for utviklingen av Namsos sentrum inkl. Vestre havn. Det foreligger pr. dato ingen konkrete planer for oppstart av sentrumsplan. Rådmannens syn på behovet for å gjøre en overordnet vurdering og helhetlig planlegging for sentrumsområdene er tidligere påpekt. Lavika velforening har mottatt flere meldinger fra beboere i Vika som er bekymret for solforholdene i vestre del av Vika. Rådmannen viser til sol-analyse som planlegger har utarbeidet. Denne Analysen viser at Rock Garden ikke vil påvirke solforholdene i særlig grad for vestre del av Vika. Solforhold Th. Sommershields gate 10 Linje 1 viser nødvendig solhøyde for å få solskinn på bakkenivå ved Th. Sommerschields gate 10. Vi ser at her er det Rema som er avgjørende faktor.

21 Side 21 av 21 Linje 2 viser nødvendig solhøyde for å få solskinn i 2.etg. golvnivå ved Th. Sommershields gate 10. Igjen er Rema avgjørende. Linje 3 viser solhøyden hvor Rock Garden og Rica Hotel er dimensjonerende for solskinnet. Solstrålen treffer ca. 3,5 m over bakkenivå. Dette representerer en solvinkel på ca. 7 grader. Til orientering står solen på sitt høyeste i Namsos mindre enn 7 grader over horisonten mellom 16. november og 26. januar. I denne perioden vil en del boliger få mindre solskinn enn før midt på dagen i høyde over 3, 5 m over bakken. Eldres råd i Namsos er kritisk ut fra estetisk vurdering, at Rock Garden mot sjøsiden stikker ut i forhold til Rock City. Disse to bygningene bør ligge på linje mot sjøsiden. Rådmannen viser til at Namsos kommune ikke har vedtatte retningslinjer i forhold til estetikk, og temaet om god eller dårlig estetisk utforming er i seg selv er vanskelig. Det blir derfor øyet som ser, og smak som legges til grunn. De kommunale bygningsmyndigheter og politikerne har ikke foretatt et gjennomtenkt og faglig begrunnet vurdering av hvilken estetikk som er ønskelig i sentrumsområdene i Namsos. Vedr. refusjon av utgifter til VVA-anlegg jfr. pbl. Kap 18. Refusjonsberettigede utgifter vil normalt være en del av utbyggingsavtale når utbygger har ansvar for opparbeidelse av vei, vann-/ avløpsanlegg og gatebelysning. Ihht avtale skal slike anlegg overdras vederlagsfritt til kommunen når anleggene er ferdigstilt og formelt overtatt av kommunen. Når det gjelder Rock Garden skal det ikke opparbeides nye VVA-anlegg eller gatebelysning som skal overtas av Namsos kommune. De kobler seg på eksisterende anlegg i område Vestre havn. Det er derfor ikke tatt inn forhold til refusjon i utbyggingsavtalen mellom Credo eiendom AS og Namsos kommune. Når det gjelder momsavtaler etter justeringsmodellen er heller ikke dette relevant i denne saken all den tid det ikke skal bygges ut nye VVA-anlegg. Momsavtaler etter justeringsmodellen vil komme til anvendelse i ifbm utbygging av større boligområder der utbygger har ansvar for VVAanlegg. Slike avtaler vil være en del av utbyggingsavtale. Miljømessig vurdering Rådmannen legger til grunn de planfaglige vurderinger og innspill som ligger i saken og kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konklusjon: Rådmannen anbefaler utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift og Namsos kommunestyre å fatte følgene vedtak: Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Rock Garden" i Namsos kommune datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven