2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for gnr 67 bnr 246 og Forus

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Martin Tengesdal Torstenbø Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling - Plan Detaljregulering for gnr 67 bnr 246 og Forus SAKEN GJELDER Dark arkitekter fremmer på vegne av Base Property AS forslag til detaljreguleringsplan for gnr 67, bnr 246 og 230 på Forus. Detaljreguleringen gjelder Koppholen 17. Eiendommen er på ca. 4 mål, og ikke bebygget. I dag er eiendommen benyttet til parkering. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt Administrativ gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret TIDLIGERE BEHANDLING Saken ble først fremmet som en mindre endring av detaljregulering i utvalg for byutvikling I saksnummer: 13/ ble følgende vedtak ble fattet: 1

2 2 1. Utvalg for byutvikling godkjenner ikke mindre endring av plan , Hotell Forus, felt B Utvalg for byutvikling er positiv til regulering og ber rådmannen legge ut foreslått reguleringsplan på høring. Administrativ 1. gangsbehandling På bakgrunn av vedtak i sak: 13/ ble det utarbeidet et planforslag. Det ble gjort følgende i administrativ vedtak: Detaljregulering for gnr 67 bnr 246 og 230- Forus, plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn, i henhold til plan- og bygningslovens og Følgende punkter skal innarbeides i planen før 2. gangsbehandling: Konkretisere parkering i plan Konkretisere overvannshåndtering i plan Konkretisere byggelinjer i plan Konkretisere hvordan universell utforming skal håndteres i plan Vise hvordan brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv ivaretas. Oppdatere planbeskrivelse, og innarbeide fylkeskommunens innspill. Vurdere å ta ut formål bevertning av plan, eller evt stramme opp hvordan formålet håndteres i praksis. Påse at trafikkanalysen tilfredsstiller kommunens krav til mobilitetsplan. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan: Planområdet er i kommuneplanen avsatt til næringsbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan, vedtatt , og bebyggelsesplan, vedtatt er området definert som FKI-6. Planområdet er regulert til kombinert formål forretning/ kontor/ industri. Regionalplan for Jæren: Planområdet faller inn under områder med høy urbaniseringsgrad; Kategori 1, under regionale næringsområder. Utbyggingsavtale Sandnes Kommune har krav om utbyggingsavtale, jmf. eget vedtak etter Plan- og bygningsloven 17.2.

3 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Detaljreguleringen gjelder Koppholen 17. Planområdet ligger på Forus vest, og grenser til Koppholen i øst. Tomten er i dag ubebygd og benyttes til parkering. Tomten er på omtrent 4 dekar, og består av gnr 67 gnr 246 og 230. Kart 1: Planområdet markert med rød stiplet linje, hentet fra GisLine. For ytterligere informasjon om planområdet vises det til konsulentens planbeskrivelse, vedlegg 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planen legger opp til en endring av formål fra kombinert formål forretning/kontor/industri til kombinert formål kontor/hotell/parkering. Vegetasjonsskjermen i nord og øst av tomten videreføres. Bakgrunnen for detaljreguleringen er det nye formålet hotell. Hotellet har til hensikt å være et forretningshotell, som vil være et tilbud til næringsvirksomheten som ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Formålsendringen vil bli diskutert nærmere under avsnittet Plansjefens vurdering.

4 4 Planforslaget legger til rette for to ulike næringsformål; kontor og hotell. I gjeldende reguleringsplan området avsatt til blant annet kontor, dette formålet er i tråd med gjeldende planer. Kontorformålet beholdes for å opprettholde en viss fleksibilitet dersom det viser seg at et hotell ikke lar seg realisere. For ytterligere informasjon om planområdet vises det til konsulentens planbeskrivelse. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn fire uttalelser. Utdrag fra uttalelsene vil bli presentert nedenfor. Uttalelsene blir presentert i sin helhet med plansjefens og forslagsstillers kommentarer i vedlegg (9). Rogaland fylkeskommune fikk utsatt frist til , uttalelsen fra RFK ble innsendt , denne er også blitt behandlet. Prosess Under høringsperioden varslet Rogaland fylkeskommune (RFK) at de ville fremme innsigelse mot. De ba om utsatt høringsfrist til , slik at saken kunne komme opp i fylkesutvalget Før planen gikk til politisk behandling i fylket var saksbehandler og plansjef sammen med konsulent og forslagsstiller i møte med representanter fra administrasjonen i RFK for å diskutere saksutredning fra fylkeskommunen, (vedlegg 5), og bakgrunnen for denne. På møte fremkom det at fylkesadministrasjonen ønsker at hotellutvikling på Forus skal være forankret i overordnede planer og sett i en regional sammenheng. Noe av essensen i fylkesadministrasjonens saksfremstilling var at området ikke kan omreguleres før det foreligger en oppdatert og helhetlig plan for området. Vedtaket i fylkesutvalget ble betydelig «tonet ned» og innsigelsen fikk begrenset betydning for planen, se vedtak under. Innsigelse fra RFK ble gitt på formål bevertning, ellers ble uttalelser gitt som planfaglige råd. Endelig vedtak fra RFK ble innsendt , etter utsatt høringsfrist, noe som medførte at høringsperioden ble ytterligere forlenget. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Rogaland fylkeskommune, (datert ): Det er i Fylkesutvalget den fattet følgende vedtak: 1. Rogaland fylkeskommune har ikke direkte innvendinger til omreguleringen i området, men oppfordrer til at samarbeid med en felles overordnet plan for Forus / Lura samt øst vest aksen Forus-Sola intensiveres.

5 5 2. Det fremmes innsigelse til forslag om regulering av 6000 m2 bevertningsformål. 3. Rogaland fylkeskommune gir planfaglige råd om at kommunen utarbeider en strategi for lokalisering av hotell med referanse til ønsket byutvikling og felles regionale mål. 4. Rogaland fylkeskommune gir planfaglige råd om at kommunen i forbindelse med kommuneplanarbeidet utarbeider en strategi for håndtering av plan- og utbyggingssaker på Forus/Lura fram til det er utarbeidet en helhetlig plan for området. Dette vil ikke være en del av denne detaljreguleringen. Plansjefens kommentar: Kommentar til punkt 1: Det pågår et arbeid med oppstart for en felles kommunedelplan. Kommentar til punkt 2: Bevertningsformålet er tatt ut av planen. Kommentar til punkt 3: Rådmannen tar planfaglig råd til etterretning og vurderer at dette kan bli et tema til vurdering i forbindelse med planstrategi og oppstart i neste kommuneplanrevisjon. Kommentar til punkt 4: I denne kommuneplanrevisjon vurderes muligheten for å håndtere plan- og utbyggingssaker på Forus/Lura gjennom hensynssone omforming med bestemmelser, som omfatter fremtidig planområdet for kommunedelplan Forus/Lura. Lyse Elnett AS, (datert ): Det er ikke avklart av utbygger hvor stort effektbehovet er i bygningen, derfor må det avsettes areal til nettstasjon. Nettstasjon og tilhørende kabelnett, skal være satt i drift før ny bebyggelse tas i bruk Plansjefens kommentar: Det er i bestemmelsene sikret at forslagsstiller skal innhente uttalelse fra netteier vedrørende endelig plassering av nettstasjon i forbindelse med rammesøknad. Plansjefen mener at dette er tilstrekkelig for å sikre at Lyse Elnett får sin kommentar tatt til følge. Fra grunneiere: Det kom inn én kommentar for grunneier. For fullstendig innspill og plansjefens kommentar, se vedlegg 9.

6 6 PLANSJEFENS VURDERING Forholdet til fremtidig utvikling/ Formål hotell Plansjefen mener at planen bygger opp under en samordnet areal- og transportplanlegging som står sentralt både for lokale, regionale og nasjonale myndigheter. Tomten er sentralt lokalisert på Forus vest. Det arbeides for tiden med å planlegge høyverdig kollektivakse på Forus. Tomten ligger omtrent 400 meter fra planlagt kollektivakse, dette medfører at Sandnes kommune stiller strenge krav til utnyttelse i området hvor planområdet er lokalisert. Fra et overordnet, regionalt, perspektiv er det ønskelig med en fortetting innen 500-meters belte fra kollektivaksen. Ved å etablere et forretningshotell i et allerede etablert kontorområde kan det også påvirke positivt for den samlede trafikktilkomsten til området. Trafikkanalysen har estimert at det vil bli en liten reduksjon i antall bilturer i forhold til gjeldende reguleringsformål, dette vil bli drøftet mer inngående under avsnittet Trafikale forhold. Tomten befinner seg innenfor et område på Forus hvor det er ønskelig med en høy urbaniseringsgrad (jamfør figur 5.4 i regionalplan). I områder med høy urbaniseringsgrad er det ønskelig med næringsbebyggelse med høy arbeidsplass- og/eller besøksintensiv med høy arealutnyttelse. Hotell er definert som en publikumsrettet virksomhet og faller med dette inn under besøksintensiv næringsbebyggelse med høy arealutnyttelse - planen er i så måte i samsvar med regionalplan. Kontorformålet kommer også inn under kategorien om høy urbaniseringsgrad og er også i samsvar med overordnede planer. Forusområdet er preget av næringsbebyggelse, i hovedsak kontorbebyggelse og til dels eldre industri/lager. Etableringen av et hotell kan ses på som en støttefunksjon til de allerede etablerte kontorene på Forus. Hotellet har som formål å dekke de lokale behov tilknyttet eksisterende og fremtidig næringsvirksomhet. Plansjefen anser at å lokalisere et hotell på Forus vest ikke vil legge noen negative føringer for en fremtidig interkommunal plan på Forus/Lura. Snarere tvert imot vil en hotelletablering bygge opp om/komplimentere de funksjonene som er ønskelige for området, også i tiden som kommer. Blant annet vil Statoils nye hovedkontor med inntil 3500 ansatte bli liggende i gangavstand fra hotellet, og hotellet har gangavstand til ca arbeidsplasser. Sandnes og Forus har en liten andel hotellrom i forhold til innbyggere og antall årsverk sammenlignet med andre store norske byer. Behovet for hotell fremtvinges som en konsekvens av en stadig større etablering av bedrifter med betydelig arbeidsplass og besøksintensitet. Trafikale forhold og parkering

7 7 Det er utført trafikkanalyse av Rambøll for planen,(vedlegg 6), som konkluderer med at ved hotellformål vil redusere trafikkmengden med syv bilturer pr dag i forhold til gjeldende regulering. Trafikkanalysen er vurdert og godkjent av transportplanleggere ved Sandnes kommune og oppfyller med dette vedtak fra 1. gangsbehandling. Parkeringsdekningen for hotellformålet er satt til inntil 30 parkeringsplasser, dette er godt under kommunens parkeringskrav. For kontorformålet tillates det etablering av inntil 1 parkeringsplass pr. 100 m² BRA, hvor mer enn 1/3 av parkeringsplassene er tenkt plassert i parkeringskjeller. Dette er også under de kommunale maksimale kravene på 1,2 biloppstillingsplasser per 100 m² BRA. Den relativt lave parkeringsdekningen bygger opp under de overordnede planer om en samordnet areal og transportplanlegging i regionalplanen. Området ligger innenfor aksen til høyverdig kollektivakse som kan resultere i færre parkeringsplasser enn hva dagens kommuneplan legger opp til. En høy sykkelparkeringsdekning er også med å bidra til å holde biloppstillingsplassene på et lavt nivå. Det er gitt forskjellige krav til de ulike formålene. For kontorformålet er dekningen satt i henhold til kommuneplanen med 2 plasser/100 m² BRA, som tilsvarer 120 sykkelparkeringsplasser. Dersom det etableres hotell er det planlagt 60 plasser. Dette formålet vil ifølge mobilitetsanalysen generere et mindre antall syklende. Antallet sykkelparkeringsplasser er fremdeles relativt høyt for hotellformålet, da det er tenkt at en del ansatte vil benytte seg av tilbudet. Samtidig som et eventuelt hotell har planer om en ordning med utlånssykler fra hotellet for enklere og raskere forbindelse til nærliggende bedrifter for møtevirksomhet ifølge trafikkanalysen. Arkitektur Hotellformålet har endret antall etasjer fra fem til seks fra gjeldende regulering. Dette medfører at maks byggehøyde vil overstige gjeldene føringer med 1,6 meter. Plansjefen legger en helhetsvurdering til grunn når man godkjenner en økt maks byggehøyde i forhold til gjeldende regulering. Hotellets totale volum vil likevel bli mindre i størrelse, da hotellformålet har en mindre grunnflate. Volumet er designet slik for å gi et minimalt fotavtrykk og for å skape en representativ forplass for av og påstigning for gjester og en synlig hovedadkomst sett fra Koppholen. Synlig volum over bakken til hotell vil bli tilsvarende størrelse som det som er gjeldende regulering for et kontoralternativ. Fra plansjefens side har det vært ønskelig å plassere parkering på bakkeplan vekk fra Koppholen for å få en mest mulig innbydende fasade. Dette er løst for kontorformålet. Skissert hotell skal bygges som et modulbygg, noe som gir lite fleksibilitet. Tomten er skrå og kortest i østre del, mot Koppholen. Dette medfører at (for hotellformålet) er parkeringsplassene tenkt plassert mellom hotellbygget og Koppholen. Når parkering legges foran bygget vil ikke fasaden henvende seg til

8 8 omgivelsene på en god måte. Tomtens form og størrelse innebærer at en vil få høyere arealutnyttelse ved å legge bygget lengst vekk fra Koppholen. For å få høy arealutnyttelse har plansjefen akseptert at bygget legges innerst på tomten, og parkering vil da komme foran fasade, ut mot Koppholen. Byggegrenser Da planen foreløpig legger opp til to ulike formål, kontor og hotell, er det de samme byggegrense som gjelder for de ulike formålene. Byggene til de ulike formålene er plassert på hver sin side av tomten. Dette kommer blant annet av at hotellet er planlagt å bygges som modulbygg som har en del gitte byggtekniske premisser som søker mener må legges til grunn for å få en rasjonell form og driftkonsept. Siden det ikke er avklart om det skal etableres hotell eller kontor er det nødvendig med fleksibilitet når det gjelder byggegrenser på tomten. Dette har plansjefen akseptert. Det er imidlertid fastsatt maksimal utnyttelse (maks BRA 185%) på tomta for begge formålene. Utnyttelsesgraden er i henhold til de føringer gitt i regionalplan. Volumet av bygg innenfor planområdet er derfor avklart. Sikkerhet og beredskap Overvannshåndtering er et tema som ble bedt om å konkretiseres etter 1. gangsbehandling. Det er nå et eget tema om overvannshåndtering i bestemmelsene. Disse er utarbeidet i samarbeid med bymiljø. Universell utforming I vedtaket i 1.gangsbehandlingen ble det etterspurt en konkretisering for universell utforming, dette er nå sikret i bestemmelsene. Se også til konsulents planbeskrivelse for mer informasjon om temaet. Vurdering etter naturmangfoldloven Planområdet er i et område med lite vegetasjon og dyreliv. Miljødirektoratets nettsider viser at det heller ikke er påvist verdifull vegetasjon eller arter i, eller i nærheten av området. OPPSUMMERING Punktene som ble fastsatt i til 2. gangsbehandling er innarbeidet i planen. Planområdet er innenfor 500-meters influensområde for fremtidig høyverdig kollektivtrasé, dette er områder hvor kommunen ønsker en høy utnyttelsesgrad. I så måte bygger planen opp om dette prinsippet, da hotellbygg i likhet med kontorbygg er definert som bygg med høy urbanisering. Et hotell vil fungere som en støttefunksjon for kontorbebyggelsen som er etablert i området i dag, og som vil fortsette å etablere seg i tiden fremover. Plansjefen mener planen støtter opp under en samordnet areal og transportplanlegging, og at planen vil være med å bidra til å utvikle Forus i en mer fremtidsrettet retning. Blant annet er den relativt lave parkeringsdekningen, for både kontor- og hotellformålet, et prov på at man satser sterkere på alternative transportmidler enn den

9 9 bilbaserte trafikken som er dominerende på store deler av Forus i dag. Plansjefen mener at tomten kan reguleres til både hotell- og kontorformål. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for gnr 67 bnr 246 og plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Vedlegg 1: Oversiktskart Vedlegg 2: Plankart Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 4: Planbeskrivelse Vedlegg 5: Saksutredning fra fylkesadministrasjonen Vedlegg 6: Trafikkanalyse Vedlegg 7: Innsigelse fra Rogaland fylkeskommune Vedlegg 8: Saksfremlegg: Administrativ 1. gangsbehandling Vedlegg 9: Uttalelser med plansjefens kommentarer Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.