Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/82-13 Arknr.: PLA Saksbehandler: Ingeborg Austreng BEHANDLING: SAKNR. DATO Eldrerådet 9/ Rådet for likestilling av funksjonshemmede 9/ Plan og byggesaksutvalget 4/ DETALJREGULERING DEL AV KRÅKSTAD NORD Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for Kråkstad tettsted nord ut til offentlig ettersyn. Vedtak av reguleringsplanen vil medføre endring av reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord, vedtatt Ingress/hovedbudskap: Ski kommune har satt i gang planarbeid for å etablere en ny fem-avdelingsbarnehage i Kråkstad, og regulere Kråkstad samfunnshus til bevaring i tråd med kommuneplanen. På bakgrunn av informasjonsinnhenting og innkomne innspill, og dialog med Akershus fylkeskommune er det nå utarbeidet et planforslag. Rådmannen anbefaler nå planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Det totale planområdet er i overkant av 19 daa og eies av Ski kommune (gnr/bnr 6/37) og Telenor eiendom. Det ligger i dag en barnehage med to avdelinger i planområdet, men denne er for liten til å dekke behovet for barnehageplasser i Kråkstad, og bygget er heller ikke godt egnet for barnehagedrift. Det er derfor planlagt en helt ny barnehage. Dette gir behov for en ny regulering av området. Kråkstad samfunnshus er i kommuneplan for Ski avsatt til hensynssone med krav om detaljregulering for å sikre kravene til bevaring av eksteriør og interiør ved eksisterende bygg. Samfunnshuset er derfor innlemmet i planen. På grunn av ønske om rask fremdrift i planen er arealet i Elveveien som var inkludert i planområdet ved oppstart, og Kråkstadtunet med tilliggende areal tatt ut av denne reguleringsplanen. Det anses ikke å være behov for noen ny regulering av Kråkstadtunet, og en regulering av kommunens areal i Elveveien kan eventuelt gjennomføres separat. Beskrivelse av planområdet og eksisterende virksomhet Området er i tidligere regulering avsatt til offentlig bebyggelse, bolig- og veiformål. Kråkstad utgjør et sjeldent godt bevart og komplett stasjonssted som vokste frem etter anleggelsen av østre linje av Østfoldbanen ved slutten av tallet. Planområdet ligger i en del av Kråkstad som er sentralt for tettstedet, og der man i dag kan lese stedets historie av bygningene. Området inngår i det nasjonalt verdifulle kulturlandskapet rundt Kråkstad kirke.

2 2 Planforslaget omfatter Kråkstad samfunnshus, Kråkstad barnehage, en større gresskledt plass bak samfunnshuset og et skogholt. Dagens barnehage er en to-avdelings barnehage som holder til i den gamle snekkerskolen på Kråkstad. Kråkstad samfunnshus benyttes i dag av en rekke ulike lag og foreninger, og er naturlig samlingssted når det skjer noe i bygda. Plassen bak samfunnshuset benyttes i dag til samling på 17. mai, og ved enkelte arrangementer på samfunnshuset. Gjennom skogholtet går det flere stier, og området bærer spor av barns lek. Beskrivelse av planforslaget Planområdet foreslås regulert til barnehage, forsamlingshus, tjenesteyting, telekommunikasjon, grønnstruktur- naturområde og friområde. Tre bygninger er merket med hensynssone bevaring av kulturmiljø; samfunnshuset, den gamle snekkerskolen og telefonsentralen. Når det gjelder samfunnshuset er deler av bygget også merket med hensynssone bevaring av kulturmiljø interiør. Det er gitt spesifikke bestemmelser for bevaring til byggene som er omfattet av disse hensynssonene. For å få stort nok areal for en fem- avdelingsbarnehage er området for barnehageformål utvidet nordover i forhold til det som er avsatt i kommuneplanens arealdel. Arealet avsatt til barnehageformål er 6,9 daa, og barnehagen vil ha et bruksareal på mellom 1000 og 1500 m 2. Eksisterende barnehage skal ikke benyttes til barnehageformål, men reguleres til offentlig tjenesteyting, slik at bygget kan benyttes til annet offentlig formål. De resterende arealene foreslås omregulert fra bolig til grønnstruktur- naturområde for å ivareta ferdsel på tvers av området, og den eneste «hundremeterskogen» i Kråkstad tettsted. Dette er i tråd med Rikspolitisk retningslinje for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det foreslås en utvidelse av eksisterende parkeringsplass bak samfunnshuset, og sambruk av denne for barnehage og samfunnshus. Saken ble varslet ved brev til berørte naboer, samt generelt varsel til myndigheter, foreninger og andre instanser Oppstartsvarsel ble kunngjort i Østlandets blad samme dag. Frist for innspill til varselet var Det er kommet inn elleve ulike innspill i oppstartsfasen. Disse er referert nedenfor. Innkomne merknader 1. Akershus Fylkeskommune i brev av Fylkeskommunen påpeker at området har potensial for funn av automatisk fredede kulturminner og at det må foretas en arkeologisk registrering av planområdet. Videre påpeker de at Kråkstad utgjør et sjeldent godt bevart og komplett stasjonssted som kjennetegnes av småskala villamiljø. Fylkeskommunen peker videre på at området inngår i et kulturlandskap med nasjonal verdi. Fylkesrådmannen påpeker at detaljplanen må utformes slik at nybygg i skala, plassering, størrelse og materialbruk, utformes med tanke på god tilpasning til kulturmiljøet. Videre minner fylkeskommunen om at Kråkstad samfunnshus har høy kulturminneverdi. Dersom det ikke tas tilstrekkelig hensyn til samfunnshuset og tettstedets egenart i planen, vil fylkesrådmannen vurdere å fremme innsigelse. Merknaden fremhever også viktigheten av medvirkning, universell utforming og barn- og unges interesser. Akershus fylkeskommune anbefaler at det legges opp til maksnormer for parkering og at det settes krav om anlegg av sykkelparkering. Kommunen har i møte med fylkeskommunen diskutert plassering av barnehagen, og hensynet til samfunnshuset med omgivelser. Samfunnshuset, snekkerskolen og telesentralen er alle avsatt til bevaring, og det er gitt bestemmelser for bevaring av eksteriøret. For samfunnshuset er det også gitt bestemmelser om bevaring av verneverdig

3 3 interiør. Det er også gitt bestemmelser om høyde og plassering av barnehagen for at denne skal være tilpasset kulturmiljøet i området. Parkering for barnehagen samordnes med parkeringen til samfunnshuset, og det blir kun en mindre utvidelse i parkeringsplasser. De andre momentene som er nevnt i innspillet anses også ivaretatt i planforslaget. 2. Fylkesmannen i brev av Fylkesmannen har ingen konkrete innspill til oppstartsvarselet. 3. Statens vegvesen i brev av Har ingen innspill til oppstartsvarselet. 4. NVE i epost datert NVE påpeker at planområdet i sin helhet ligger i et område med marine avsetninger og at det derfor må dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere før det planlegges byggetiltak. Planen må vise hvilke vurderinger som er gjort og avsette eventuelle faresoner med bestemmelser. Rådmannens kommentar Det er utført grunnundersøkelser som viste at grunnen i området er stabil. 5. FolloRen i brev av Påpeker viktigheten av så tidlig som mulig i planprosessen å legge til rette for effektiv renovasjon der det blant annet skal tas hensyn til sikkerhet for myke trafikanter. Det er satt krav om at plassering av oppsamlingsutstyr skal vises i utomhusplanen. 6. Energi 1 Follo og Røyken AS i brev av Opplyser at de i aktuelt reguleringsområde har nettstasjon samt høy- og lavspent kabel/luftanlegg. Avstand til nettstasjon skal være minimum 5 m. Eventuell omlegging av høyspenningskabel eller eksisterende lavspenningsnett må bekostes av bestiller. For strømforsyning til ny bebyggelse i området må det etableres nytt strømforsyningsnett. Det må planlegges for eventuelle transformatorer. Dersom det blir behov for ny nettstasjon er det avsatt areal til denne innenfor området som er avsatt til barnehageformål i reguleringsplanen. Nettstasjonen er tenkt nord for selve barnehagebygget utenfor gjerdet, men er ikke regulert inn for å gi en frihet i planlegging og utforming av selve barnehagen, samt areal til avfallshåndtering og sykkelparkering. 7. Follo bioenergi i brev av Selskapet har tidligere hatt fjernvarmekonsesjon for området, men varmebehovet for eksisterende bygg har ligget for lavt til at det har vært økonomisk gjennomførbart og gjennomføre utbygging av prosjektet. En ny utbygging kan føre til at dette kan bli økonomisk gjennomførbart. En forutsetning for en fjernvarmesentral for bioenergi er at den må ligge innenfor eiendom 6/37 med bakgrunn i at legging av lange rørstrekk gjør slike anlegg ulønnsomme.

4 4 Det skal bores etter jordvarme for å dekke barnehagens varmebehov. Det er derfor ikke avsatt areal til fjernvarmesentral for bioenergi innenfor planområdet. 8. Asplan Viak på vegne av Opplysningsvesenets fond i brev av Opplyser at vedtak og øvrig korrespondanse skal sendes Advokatfirmaet Harris som har rammeavtale med fondet for å ivareta grunneierinteressene. Har ellers ingen merknader til planoppstart. 9. Venneforeningen for Kråkstad samfunnshus i e-post av Er positive til at det igangsettes arbeid med målsetting om bevaring av eksteriør og interiør for Samfunnshuset. De ønskes at det lages planer for fremtidig vedlikehold og eventuelle påkostninger av samfunnshuset og at det lages en fullstendig registrering av bevaringsverdi. Venneforeningen har detaljert kunnskap om huset og inkludert interiøret og kan bidra med innspill i planarbeidet. Reguleringsplanen er kun egnet som verktøy for å bestemme hva som skal bevares. Videre arbeid med vedlikehold og restaurering må foregå gjennom andre prosesser. 10. De eldres spareklubb (DES-klubben) i Ski i brev av Opplyser at de har vært i kontakt med kommunen men hensikt å erverve et utbyggingsareal for ca 10 leiligheter i rekke på del av gbnr 6/37. DES-klubben har forslag til endret veiføring og justering av eiendomsgrense mot nord for bedre utnyttelse og mer rektangulær form på dette arealet. Området DES-klubben omtaler er til dels avsatt til barnehage i forslag til reguleringsplan. Det resterende arealet er den eneste hundremeterskogen i Kråkstad tettsted og benyttes av barnehagen, til barns frilek, og som snarvei gjennom planområdet, og bør absolutt bevares som et område for fri lek og rekreasjon. Området er derfor regulert til grønnstruktur naturområde. 11. Terje Nærum i epost Peker på at avløpsledningen i området allerede er overbelastet og at dette må løses før man kan tillate ytterligere utbygging i området. Viser til at det kommunaleide området nord for 6/89 ligger brakk. Dette området bør oppgraderes med en plen. Spør om det er mulig at oppgradering av dette området tas med i planarbeidet Vurdering: Rådmannens kommentar Overvann skal håndteres innenfor planområdet, og ikke slippes i avløpsnettet. Området i Elveveien skal ikke bygges ut i denne omgang. Området nord for 6/89 er regulert til grønnstruktur. Det er ikke behov for ny plan for evt. å opparbeide plen her. Lokalisering av barnehage Lokalisering av barnehage er avklart gjennom kommuneplanen, men fordi det skal bygges en fem-avdelingsbarnehage er området utvidet noe. Bygget skal legges nord i planområdet, med uteareal mot syd og vest. Denne plasseringen gjør at bygget underordner seg samfunnshuset i landskapet.

5 Automatisk fredete kulturminner Området ble undersøkt av fylkeskommunes arkeologer Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. 5 Nyere tids kulturminner Det ligger tre bygninger med kulturminneverdi i planområdet, hvor av samfunnshuset er i en særstilling som kulturminne med nasjonal verneverdi. De tre bygningene samfunnshuset, den gamle snekkerskolen og telefonsentralen er alle regulert til bevaring med hensynssone bevaring av kulturmiljø for å sikre uttrykket til disse byggene. Når det gjelder samfunnshuset er det også gitt bestemmelser for verneverdig interiør. Det er gitt spesifikke bestemmelser for bevaring for byggene som er omfattet av disse hensynssonene. Forholdet til barn og unges interesser Rådmannen har vurdert skogholtet innenfor planområdet til å være av stor verdi for barn og unges lek og opphold, og har derfor omregulert dette fra bolig til grønnstruktur-natur. Miljøkrav til nybygg I henhold til kommunens klima- og energiplan og kommuneplan for Ski skal nye bygg bygges som lavenergi-/passivhus. Det er derfor tatt inn en bestemmelse om dette i reguleringsplanen. Det er ikke anledning til å binde prosjektet opp til en bestemt energikilde, men barnehagebygget planlegges oppvarmet med jordvarme, og ved hjelp av fjernvarmenettet i Kråkstad samfunnshus. Grunnforhold, flom- og skredfare Det ble foretatt prøvegraving på den delen av planområdet som skal reguleres til barnehageformål Det ble funnet tørr meget fast blandingsleire over ren meget tørr fast leire, og grunnforholdene anses som gode. Det høyest liggende området mot nordvest er fylt opp med diverse fyllmasser. Disse massene er ikke egnet for direkte fundamentering, og må skiftes ut. Grunnvannsstanden i området er lav. Det legges opp til lokal overvannshåndtering og flom anses ikke som en sannsynlig problemstilling. Trafikale forhold Skolebakken har per i dag en uheldig belastning fra levering og henting i barnehagen. Denne situasjonen vil bli bedre når atkomsten flyttes til Parkbakken. Det er i forbindelse med planarbeidet nevnt at det er ønske om et fortau på sydsiden av Skolebakken. Dette må håndteres i en egen reguleringsplan. Økonomiske konsekvenser Kostnadene ved detaljreguleringen er en del av prosessen med å utvikle eiendommen og belastes investeringsbudsjettet for prosjektet. Det er avsatt midler til planlegging og bygging av barnehage på budsjettene for 2014 og Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Overordnet lokalisering anses som avklart gjennom kommuneplanprosessen. Naturmangfoldloven Naturmangfoldloven (nml) 7 stiller krav til at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig virksomhet.

6 BioFokus foretok en befaring av planområdet. De fant ingen truede eller spesielt verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet, men anbefaler likevel at man tar hensyn til den naturen som finnes i skogholtet, fordi området har en funksjon for et stort antall arter av insekter, fugl og andre mindre dyr. 6 Kommunen vurderer at kunnskapsgrunnlaget for planområdet er godt (jfr. nml 8). Størsteparten av inngrepene vil skje i det gressbevokste området, og vil ha liten innvirkning på naturmangfoldet. Ettersom kunnskapen om området og tiltaket er god, er føre- var-prinsippet i nml 9 tillagt lite vekt. Skogholtet innenfor planområdet er foreslått regulert til naturområdet, noe som vil være positivt for den totale belastningen (jfr nml 10) på naturmangfold innenfor Kråkstad. Det er lagt inn krav om miljøoppfølgingsprogram for å sikre at man benytter mest mulig miljøforsvarlige utbyggingsmetoder. Dette anses å oppfylle 11 og 12 om at det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, og at kostnadene ved å begrense skade på naturmangfoldet skal dekkes av tiltakshaver. Samlet vurdering Det fremlagte planforslaget gir et grunnlag for bevaring av viktige kulturminner i Kråkstad, samt etablering av en fem-avdelings barnehage. Trafikksituasjonen antas å bli bedre enn dagens situasjon, og hensynet til barn og unges lek og hverdagsnaturen er søkt ivaretatt. Konklusjon: Rådmannen går inn for at forslaget til reguleringsplan for Kråkstad nord legges ut til offentlig ettersyn. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Plankart b) Planbestemmelser c) Planbeskrivelse d) ROS-analyse e) Høringsinnspill ved varsel om oppstart av planarbeide. Eldrerådets behandling : Eldrerådet fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Eldrerådet påpeker at det gjeldende området er Kråkstad tettsted øst. Eldrerådet tar saken til orientering.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Vedtak: Eldrerådets uttalelse er: Eldrerådet påpeker at det gjeldende området er Kråkstad tettsted øst. Eldrerådet tar saken til orientering.

7 7 Rådet for likestilling av funksjonshemmedes behandling : Rådet for likestilling av funksjonshemmede fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Det bør tas inn en konkret pasus om universell utforming i reguleringsbestemmelsen 3a. For øvrig tas saken til orientering.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Vedtak: Rådet for likestilling av funksjonshemmedes uttalelse er: Det bør tas inn en konkret pasus om universell utforming i reguleringsbestemmelsen 3a. For øvrig tas saken til orientering. Plan og byggesaksutvalgets behandling : Melding om vedtak fra Rådet for likestilling av funksjonshemmedes møte ble delt ut i møte. Melding om vedtak fra Eldrerådets møte ble delt ut i møte. Fellesforslag til nytt pkt. 3: Planutvalget påpeker at området nordøst i planen er regulert til boligformål. Planutvalget ønsker innspill på om området skal brukes til bolig eller legges om til friareal. Votering: Forslag til vedtak pkt. 1 og 2 ble enstemmig vedtatt Utvalgets fellesforslag til nytt pkt. 3 ble enstemmig vedtatt Vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven legges forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for Kråkstad tettsted nord ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtak av reguleringsplanen vil medføre endring av reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord, vedtatt Planutvalget påpeker at området nordøst i planen er regulert til boligformål. Planutvalget ønsker innspill på om området skal brukes til bolig eller legges om til friareal.