Bakgrunn. Systemhus Norge AS. MG Prosjekt AS, Mestergruppen. 10år som adm. direktør for kjeden. I dag, leder for LinkPro AS og LinkPro Bolig AS,

Transkript

1

2 Bakgrunn Systemhus Norge AS 10år som adm. direktør for kjeden MG Prosjekt AS, Mestergruppen 11 år som leder for virksomheten, Investering, byggemodning og boligprosjektutvikling som hovedfokus I dag, leder for LinkPro AS og LinkPro Bolig AS, Prosjektutvikling og utbygging, hovedsakelig boligprosjekter Konsulentvirksomhet

3 Reguleringsprosesser og planer Noen sentrale problemstillinger. som også føyer seg inn i vår erfaring med reguleringsplansaker Planprosesser tar generelt tar for lang tid Prosessen er for lite forutsigbar, ofte preget av interessekonflikter og omkamper Planprosessen blir ofte dyrere enn planlagt Planen kan, på tross av dette bli «for dårlig» / utgått på dato relativt kort tid etter at den er vedtatt Behov for dispensasjoner og mindre reguleringsendringer oppstår oftere enn ønskelig

4 Hvorfor blir det slik? Sammensatte årsaker, og ulike oppfatninger avhengig av hvem en spør Detaljert lovverk Mange som skal høres og uttale seg verneinteresser, innsigelsesmyndigheter, andre etater naboer og nærmiljø Forankring, f. eks. uklare overordnede planer og retningslinjer. Behov for rekkefølgekrav, fordi f.eks. offentlig infrastruktur er mangelfull Tilfeldig saksbehandling både hos kommunene og hos forslagstillere Nye/vekslende politiske signaler

5 Viktige faser 1. Forberedelse til oppstart av reguleringsplan 2. Utarbeidelse av plan frem til 1. gangs - behandling 3. Høring, bearbeidelse og innsending til 2. gangs behandling 4. Evt. klagebehandling og stadfestelse 5. Praktisering av plan gjennom utbyggingsperiode (sannhetens øyeblikk)

6 1. Forberedelser til oppstart Avdekke rammevilkår, muligheter og begrensinger, samt berede grunnen for å lykkes med reguleringsplanen, før en drar på de store kostnadene. Viktige momenter, fallgruber Målsetning, måloppnåelse (hva ønsker en å oppnå?) Vesentlig at utbygger/forslagsstiller så tidlig som mulig vet mye om hva en vil og hvor en ønsker seg. Jo mer konkret plan og målsetninger er, jo lettere er det å sjekke ut realismen i ønskene Unngå/avklar mulige innsigelser Hvem skal/må høres. Søke avklaring med innsigelsesmyndighet om hva som evt. må til for å unngå innsigelser NB! Verneinteresser Varsle planarbeidet i god tid og i et tilstrekkelig omfang Prøv å få få viktige interessenter på banen så tidlig som mulig, de kommer til orde uansett Oppstartsmøte med referat

7 2. Utarbeidelse frem til 1. gangs behandling Nå dras kostnadene på, så Vær forsiktig med å overlate kontrollen til «flinke» saksbehandlere Saksbehandlere som er faglig oppdatert men lite opptatt av resultat og helhet kan skape store problemer. Frykt for å gjøre feil er ganske utbredt. Fokus på fleksibilitet og unngå for høyt detaljeringsnivå Avklar detaljeringsnivå og forsøk å unngå for trange rammer og unødig detaljerte planer. Bestemme omfang av plan og planbegrensing. Drøft forhold til utbyggingsavtale? Alt som innarbeides i planen er juridiske rettigheter, men også begrensinger som det er dyrt å endre på i ettertid Eksempler: Tomtegrenser, byggelinjer, avkjørsler, formålsbegrensinger Bestemmelser med uheldige formuleringer, som f.eks: Universell utforming (f.eks. av uteområder) Best mulig eller så langt som mulig (det kan være bra langt ) Kompliserte høydebegrensinger, takform Krav til farger og materialer både på bygg og uteområder

8 2. Utarbeidelse frem til 1. gangs behandling Kostnadene dras fortsatt på, så Ha fokus på planleveransen Sørg for at konsulenter og saksbehandlere er i stand til å levere den planleveransen som aktuell kommune krever, i de formater og med det innhold som kreves. Få klarlagt nivået og kravspekk på dette allerede i innledende fase. Ikke lever inn stykkevis og delt Kontroller at leveransen er så komplett som mulig slik at en unngår flere kompletteringsrunder Underveismøter med avklaringer i referats form Innsalg både mot planavdeling og politisk utvalg

9 3. Høring og 2. gangs behandling Fokus på tidsfrister Innsigelsesmyndighetene har også tidsfrister. Prøv å påse at disse blir overholdt og at kommunen ikke avventer/utsetter fristene. Søk dialog med interessenter som gir kritiske merknader, vurder om disse kan brukes til å gjøre planen enda bedre. Hva er bakgrunn og motiv. Kanskje er det noe vi har oversett og lett kan gjøre noe med? Besvar og begrunn vurderinger ordentlig. NB! Kontakt med politisk miljø. Ikke ta godkjenning for gitt, det er ofte nå det avgjørende slaget står.

10