Kommunedelplan for Blefjell. Planendringer og nytt offentlig ettersyn

Transkript

1 FLESBERG KOMMUNE Lampeland Arkiv 143 Saksmappe 2005/68 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Jorunn Skram Trømborg Kommunedelplan for Blefjell. Planendringer og nytt offentlig ettersyn MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak fast utvalg for plansaker /08 formannskapet /08 formannskapet /08 Rådmannens anbefaling: reviderte bestemmelser ut til høring etter plan- og bygningslovens Behandling i fast utvalg for plansaker : Representanten Knut Klev, Sp, fremmet følgende forslag til uttalelse: Fast utvalg for plansaker anbefaler, enstemmig, at formannskapet vedtar rådmannens anbefaling med følgende endringer: Gjenreisning av gamle seterbuer ved Gunulfsbu må vurderes bedre. FUP mener at BYA egner seg bedre i spredt bebyggelse en BRA. Maksimal størrelse bør endres fra 100 til 130 m². BYA. Ved votering ble Klevs forslag til uttalelse enstemmig vedtatt. Uttalelse i fast utvalg for plansaker : reviderte bestemmelser ut til høring etter plan- og bygningslovens 20-5 med følgende endringer: Gjenreisning av gamle seterbuer ved Gunulfsbu må vurderes bedre. FUP mener at BYA egner seg bedre i spredt bebyggelse en BRA. Maksimal størrelse bør endres fra 100 til 130 m². BYA. Behandling i formannskapet : Øyvind Høimyr, grunneierrepresentant i rådgivende styringsgruppe kommuneplan Blefjell, var tilstede i møtet og orienterte om notat om Gunnulfsbu. Notatet ble delt ut i møtet. Kommuneplanlegger Jorunn Skram Trømborg var tilstede og orienterte/svarte på spørsmål. Uttalelse fra FUP, i møte , ble referert. Ordføreren fremmet følgende utsettelsesforslag: Saken utsettes til ekstraordinært formannskapsmøte 19.juni, da det er behov for å drøfte saken nærmere i forhold flere opplysninger om setervollen Gunnulfsbu. Formannskapet vedtok enstemmig utsettelsesforslaget.

2 Vedtak i formannskapet : Saken utsettes til ekstraordinært formannskapsmøte 19.juni, da det er behov for å drøfte saken nærmere i forhold flere opplysninger om setervollen Gunnulfsbu. Behandling i formannskapet : Kommuneplanlegger Jorunn Skram Trømborg var tilstede. Repr. Eilev Bekjorden, FrP la fram følgende endring/tilleggsforslag: Endringer på arealdelen Kommunedelplan Blefjell (1.3 er samme som i bestemmelser i kommuneplan) (3.2 i dette forslaget er det samme som i revidert utgave av kommunedelplan Blefjell , med angivelse av antall sengeplasser per seter i tillegg.) Forslag til vedtak: 1.3 Bebyggelsens størrelser (1. strek punkt) -maks BYA =130m2 for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser. (4.strek punkt) -uthus/anneks maks BYA =30m2 kan bygges forutsatt at ikke BYA =130m2 på tomten ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter. 3.2 LNF Sone 2- Setervoller På setervoller i Sone 2 tillates restaurering og gjenreising av eldre bygninger. Restaurering skal ta hensyn til eksisterende bygningsmiljø og kulturlandskap mht. arkitekttur, farge- og materialbruk. Dersom restaurering og gjenreising skjer som ledd i gårdstilknyttet reiselivsrettet næringsvirksomhet med inntil 15 senger per seter, kan det tillates mindre bygg og tilpasninger for å utøve virksomheten. Tiltaket må ikke medføre nye veier eller andre varige terrenginngrep. På Gunnulfsbu kreves det bebyggelsesplan før tiltak kan gjennomføres. Repr. Oddvar Garaas, Sp gikk inn for rådmannens anbefaling til vedtak med følgende endringer/tillegg: Kommunedelplan for Blefjell nytt offentlig ettersyn Det er et hovedpoeng for Flesberg nå å få kommunedelplanen endelig stadfestet så raskt som mulig. Derfor bør den nye høringsrunden omfattes kun av de forholdene som fremgår av departementets vedtak og ikke blande inn andre planendringer slik det fremgår av rådmannens innstilling. Det å trekke inn nye forhold på nåværende tidspunktet kompliserer behandlingen og vi risikerer nye runder med impliserte parter og ytterligere forsinkelser av godkjenningen. Øvrige planendringer kan kommunen med fordel komme tilbake til etter at det faktisk foreligger en stadfestet kommunedelplan for Blefjell. Det nevnte vedtaket av 14. juli 2006 i Miljøverndepartementet lyder som kjent: I medhold av plan- og bygningslovens 20-5 femte ledd godkjenner departementet deler av Flesberg kommunes vedtak. Unntatt fra godkjenningen er utbyggingsområdet ved Hånåvatnet, område SH3 ved Fagerfjell og utfyllende bestemmelser til arealdelen pkt 3.2 (om setervoller). Når det gjelder Hånåvatnet er kommunen og fylkesmannen enige og rådmannens innstilling bør derfor følges. Området SH3 ved Fagerfjell er ikke lenger et diskusjonstema og da gjenstår bestemmelsene i 3.2 om setervoller. Side 2 av 7

3 I departementets premisser for vedtaket fremgår bl.a.: Hensikten med bestemmelser om tillatt spredt utbygging er å gi rom for innpassing av visse andre bygninger i LNF-området enn de som nyttes i primærnæringen. Den foreliggende innstilling til formannskapet endrer av en eller annen grunn prinsippene kommunen hittil har hatt bl.a. om å tillate gjenreising av bygninger på vollene innenfor bestemte rammer. Formuleringer som har vært brukt av kommunen tidligere har vært presise i forhold til departementets premisser og vedtak. På det nåværende tidspunkt virker det derfor helt unødvendig av kommunen å røre ved forhold som allerede er godkjent av departementet. I det nedenstående forslaget til vedtak vedr. 3.2 legges til grunn tidligere innstilling med tilføyelse av presiseringer i den foreliggende innstilling til formannskapets møte den 19. juni Forslag til vedtak: reviderte bestemmelser ut til høring etter plan- og bygningslovens 20-5, med følgende endringer/tillegg: Flesberg kommune knytter det nye offentlige ettersynet av kommunedelplanen for Blefjell til Miljøverndepartementets vedtak av 14. juli Når det gjelder Hånåvatnet er kommunen og fylkesmannen enige og formannskapet slutter seg til rådmannens innstilling. Området SH3 ved Fagerfjell er ikke lenger tema og da gjenstår bestemmelsene i 3.2 om setervoller hvor formannskapets vedtak er som følger: På setervoller i sone 2 tillates restaurering og gjenreising av eldre bygninger. Restaurering skal ta hensyn til eksisterende bygningsmiljø og kulturlandskap mht arkitektur, farge- og materialbruk. Det forutsettes at restaurering og gjenreising skjer som ledd i gårdstilknyttet reiselivsrettet næringsvirksomhet med inntil 15 senger per seter. Det kan tillates mindre påbygg og tilpasninger for å utøve virksomheten. Tiltakene må ikke medføre nye veier eller andre varige terrenginngrep og for øvrig være i tråd med retningslinjene for fylkesdelplanen for Blefjell. Det kreves bebyggelsesplan før tiltak kan gjennomføres. Ved utarbeidelse av planer skal det vurderes om tiltaket vil gi negative konsekvenser for villrein, øvrig vilt, fisk, friluftsliv, kulturminner og kulturlandskap. Repr. Eilev Bekjorden, trakk deretter sitt forslag. Formannskapet vedtok enstemmig Garaas sitt forslag til vedtak. Vedtak i formannskapet : reviderte bestemmelser ut til høring etter plan- og bygningslovens 20-5, med følgende endringer/tillegg: Flesberg kommune knytter det nye offentlige ettersynet av kommunedelplanen for Blefjell til Miljøverndepartementets vedtak av 14. juli Når det gjelder Hånåvatnet er kommunen og fylkesmannen enige og formannskapet slutter seg til rådmannens innstilling. Området SH3 ved Fagerfjell er ikke lenger tema og da gjenstår bestemmelsene i 3.2 om setervoller hvor formannskapets vedtak er som følger: På setervoller i sone 2 tillates restaurering og gjenreising av eldre bygninger. Restaurering skal ta hensyn til eksisterende bygningsmiljø og kulturlandskap mht arkitektur, farge- og materialbruk. Det forutsettes at restaurering og gjenreising skjer som ledd i gårdstilknyttet reiselivsrettet næringsvirksomhet med inntil 15 senger per seter. Det kan tillates mindre påbygg og tilpasninger for å utøve virksomheten. Tiltakene må ikke medføre nye veier eller andre varige terrenginngrep og for øvrig være i tråd med retningslinjene for fylkesdelplanen for Blefjell. Det kreves bebyggelsesplan før tiltak kan gjennomføres. Ved utarbeidelse av planer skal det vurderes om tiltaket vil gi negative konsekvenser for villrein, øvrig vilt, fisk, friluftsliv, kulturminner og kulturlandskap. Side 3 av 7

4 Vedlegg: Brev fra Flesberg kommune med oversendelse til Miljøverndepartementet, datert Brev fra Miljøverndepartementet om innsigelsen, datert Brev fra Miljøverndepartementet om bestemmelsene, datert Reviderte planbestemmelser, revidert Revidert kartutsnitt for nordre Ble, datert Revidert plankart for kommunedelplanen Saksopplysninger: Flesberg kommunestyre sluttbehandlet kommunedelplan for Blefjell 27. juni 2005, men planen hadde fortsatt uløste innsigelser fra Fylkesmannens miljøvernavdeling i Buskerud. Innsigelsene knyttet seg til følgende forhold: 1. Del av områdesenter ved Blestua. 2. Byggeområde nord i planområdet (Hånavatn Rollag grense). 3. Bestemmelse om byggetiltak på setervoller (LNF sone 2). 4. Felt SH3 for ny spredt fritidsbebyggelse ved Fagerfjell (LNF sone 4). 5. Generell innsigelse på grunn av villrein. Brev fra kommunen om planprosessen, om innsigelsespunktene og kommunens vurdering av disse ble oversendt Miljøverndepartementet i brev til Fylkesmannen 6. desember 2005 (se vedlegg). Miljøverndepartementet avgjorde i sitt brev datert 14. juli 2006 (se vedlegg) innsigelsene til kommunedelplan for Blefjell. Kort oppsummert konkluderte departementet med at kommunen fikk medhold i spørsmålet knyttet til Blestua (pkt. 1), og delvis medhold knyttet spørsmålene om byggetiltak på setervoller (pkt. 3). Fylkesmannen fikk medhold i konflikten knyttet til de nordlige byggeområdene mot Rollag grense (pkt. 2) og i at SH3 ved Fagerfjell skulle strykes (pkt. 4). Som konsekvens av dette ble plankartet administrativt oppdatert slik at SH3 ble strøket og hele det nordre byggeområdet ble definert som LNF-område med mulighet for spredt utbygging (jf. kartversjon datert ). Planen har etter dette vært praktisert med unntak av på setervollene hvor bestemmelsene skulle endres noe i samsvar med innspill fra departementet, og med unntak av de nordlige områdene mot Rollag hvor det har vært forutsatt at omfanget av utbygging skulle avklares med Fylkesmannens miljøvernavdeling. Før endelig avslutning av planen må derfor følgende avklares: A. Bestemmelser i 3.2 ang. LNF sone 2 Setervoller. B. Kart og bestemmelser i det omgjorte byggeområdet på nordre Ble mot Rollags grense. C. Diverse andre justeringer. I ettertid har det også oppstått behov for endring knyttet til angivelse av utnyttingsgrad, og for presisering av bestemmelser i 2.1. Dette omtales nærmere nedenfor. 22. april 2008 ble det avholdt møte mellom representanter fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, beredskap-, justis- og kommunalavdeling og ordfører, leder og nestleder i planutvalget, rådmann og kommuneplanlegger i Flesberg kommune. På møtet ble forslaget om 25 nye hytter i det området som er foreslått omgjort fra byggeområde til LNF-områder for spredt hyttebebyggelse på nordre Blefjell drøftet (SH 6 SH10, se vedlagt kart), samt bestemmelser knyttet til tiltak i seterområdene i LNF-sone 2 drøftet. Lokaliseringskriterier og byggegrense mot vann og vassdrag var også tema på møtet. Partene kom til enighet om forslaget på 25 nye hytter i henhold til revidert plankart av 28. november For å komme til enighet om bestemmelsene, har kommunen utarbeidet forslag til nye bestemmelser som har vært oversendt Fylkesmannen for en uformell forhåndshøring. Det vurderes nå som fornuftig å gjennomføre en høring til berørte parter av de konkretiseringer av planen som nå anbefales på bakgrunn av Miljødepartementets avgjørelse og prosessen etterpå. Side 4 av 7

5 A. Endrede bestemmelser i 3.2. LNF Sone 2: Område for eksisterende spredt ervervsbebyggelse på setervoller (jf. pbl 20-4 c). Departementet forutsetter at disse endres slik at hensyn til villrein skal tas, men at også noe utbygging skal kunne tillates. Det forutsettes at omfang og lokalisering, og bruksformål tydeliggjøres, og at eventuell utbygging skal knyttes til reiseliv og ikke til fritidsbebyggelse. Rådmannen har gjort en vurdering av ordlyden i bestemmelsene knyttet til setervollene, og anbefaler at bestemmelsen endres til: På setervoller i sone 2 tillates restaurering av eldre bygninger. Restaurering skal ta hensyn til landskapsverdier, eksisterende bygningsmiljø og kulturlandskap mht. arkitektur, farge- og materialbruk. Dersom restaurering skjer som ledd i gårdstilknyttet næringsvirksomhet, kan det tillates mindre tilbygg og tilpasninger for å utøve virksomheten. Tiltakene må ikke medføre nye veier eller andre varige terrenginngrep og for øvrig være i tråd med retningslinjene for fylkesdelplanen for Blefjell. Det kreves bebyggelsesplan før tiltak kan gjennomføres. Ved utarbeidelse av planer skal det vurderes om tiltaket vil gi negative konsekvenser for villrein, øvrig vilt, fisk, friluftsliv, kulturminner og kulturlandskap. Ved søknad om tilbygg som ledd i gårdstilknyttet næringsvirksomhet skal det foreligge dokumentasjon om næringsvirksomheten. Mindre tilbygg regnes som inntil 25 % av eksisterende areal (BRA). B. Endret kart og endrede bestemmelser i byggeområdet på nordre Ble mot Rollag Miljøverndepartementet trakk konklusjonen at det skal være en restriktiv holdning til videre utbyggingen ved Hånavatnet pga. villrein, og tok innsigelsen fra Fylkesmannen på dette punktet til følge. Etter dette har kommunen og Fylkesmannens miljøvernavdeling drøftet hva dette skulle bety i praksis. Miljøvernavdelingen har vært tydelig på at området må innskrenkes, at det må være grønne korridorer som bryter opp området, og at omfanget skal være beskjedent. Kommunen ble oppfordret til å gi et forslag. Rådmannen har drøftet denne konkretiseringen med både grunneiere og med Fylkesmannens miljøvernavdeling, og har også fått faglig bistand fra konsulentfirmaet Asplan viak. Rådmannen presenterte på bakgrunn av dette, i møte med miljøvernavdelingen i oktober 2007, et forslag som innebar 46 nye tomter fordelt på nye LNF-soner for spredt fritidsbebyggelse for alle berørte grunneiere. De var fordelt og lokalisert ut fra hensyn til hvem som har bygd ut lite tidligere, til gamle disposisjonsplaner, til arealmessig egnethet og til gode grønne korridorer. Miljøvernavdelingens respons på dette var følgende: Antall tomter må halveres. De foreslår konkrete områder for lokalisering, i praksis innsnevring av rådmannens forslag. Alternativt foreslås en bindende bestemmelse om at ny fritidsbebyggelse skal lokaliseres maks 100 meter fra vei. Men forutsetter uansett gjennomgående grønn korridor på eiendom 6/2. Ber om at lokalisering ivaretar stier, løyper, landskap og biologisk mangfold. Anbefaler at planbestemmelsene endres slik at alle påbygg på eksisterende hytter i 75 meters beltet ved vann må behandles som dispensasjonssaker. Fraråder tilslutt kommunens forespørsel om eventuell veg mot Tinnhovd. Spørsmålet ble reist pga. bakgrunn av innspill og ønske fra grunneier og hytteeiere i området. Miljøvernavdelingen er kritisk til dette og sier de vil vurdere en klage på dette dersom dette fremmes. Rådmannen foreslår derfor nå en øvre ramme på 25 tomter lokalisert i samsvar med vedlagte kartutsnitt. Anbefalingen holder seg i det vesentlige innenfor miljøvernavdelingens forutsetninger. Men noen mindre avvik er gjort ut fra en helhetsvurdering med at alle grunneierne skal få tomter, og dessuten at det skal være arealer som muliggjør gode tomter. I møtet 22. april 2008 sa miljøvernavdelingen at de kunne godta dette forslaget. Side 5 av 7

6 Bestemmelsene anbefales endret ved en at det legges inn en ny 3.5 som erstatning for den tidligere 2.6. Viktige momenter i 3.5 er: I disse områdene skal det gjennomføres en mer spredt og tradisjonell utbyggingsstruktur. Dette innebærer hytter med relativt enkel standard, god avstand mellom hyttene, samt lavere andel med veg helt fram til hyttene. Det skal legges meget stor vekt på terrengtilpasning og minimalisering av terrenginngrep. Ny fritidsbebyggelse må plasseres nær eksisterende vei og ikke komme i konflikt med grøntdrag, biologisk mangfold eller skiløyper. Tomter som ikke er fradelte og som er lokalisert i konflikt med landskapshensyn, natur- og friluftsinteresser og/eller i 100- meterssonen til vann og vassdrag kan først bebygges etter omlokalisering godkjent av kommunen, jf. 2.1.c. Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med bestemmelsene i 1.2, 1.3 og 3.3. Ny utbygging tillates i henhold til følgende: SH6: 4 nye tomter på gnr/bnr 6/4 og 3 tomter på 7/1: SH7 2 tomter på 4/1 SH8 2 tomter på 6/2 SH9: 2 tomter på 6/2 og 2 tomter på 6/1. SH10: 10 tomter på 2/1. Plankravet i 2.1 forutsettes å gjelde for områdene SH6 og SH10. De øvrige tillates bebygd direkte etter kommunedelplanens bestemmelser. I byggesøknaden knyttet til den første hytta skal det redegjøres for plasseringen av alle tomtene. C. Annet: Rådmannen anbefaler å foreslå en generell endring av kommunedelplanens bestemmelser knyttet til byggeforbudet mot vann og vassdrag. Det har gått noen år siden planforslaget var på høring første gang, og det har i den tida blitt økt fokus både fra regjering og regionale myndigheter (NVE og Fylkesmannen) på de interessene som knytter seg til strandsonen til vann og vassdrag. I 100-metersbeltet til vann og vassdrag er det viktige interesser knyttet til biologisk mangfold, allmennhetens friluftsinteresser og ikke minst knyttet til flom og samfunnssikkerhet. I nylig vedtatt planprogram for ny kommuneplan er sikring av miljøhensyn og bærekraftig perspektiv en av hovedstrategiene. Rådmannen anbefaler derfor å samkjøre bestemmelsene om byggegrense mot vassdrag på Blefjell med tilsvarende bestemmelser i kommunedelplanen for Vatnebrynvatnet, som er under utarbeidelse nå. Byggeforbudssonen langs vann og vassdrag er derfor endret fra 75 til 100 meter. Forslag til nye bestemmelser: Fellesbestemmelse: 1.4. Byggegrense mot vassdrag (jf. Pbl 20-4, f) Ny nærings- eller fritidsbebyggelse eller andre vesentlige terrenginngrep (vei, parkering, massetak) er ikke tillatt i 100-metersbeltet langs vann og vassdrag (definert som vannflater og elver). I byggeområdene: 2.3. Byggegrense mot vassdrag (jf. Pbl. 20-4, f) Eksisterende fritidsbebyggelse som ligger mer enn 50 meter fra vann og vassdrag kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med bestemmelsenes 1.2 og 1.3. Eksisterende fritidsbebyggelse i 50-metersbeltet fra vann og vassdrag kan utvides med inntil BRA 15 m 2 for å etablere godkjente vann- og avløpsanlegg for hytta når dette ikke kommer i konflikt med landskaps-, natur- eller friluftsinteresser. Utvidelsen forutsettes for øvrig å skje i samsvar med bestemmelsenes 1.2 og 1.3. Side 6 av 7

7 I LNF-områder for spredt hyttebebyggelse: 3.3. Byggegrense mot vassdrag i sonene for spredt fritidsbebyggelse (jf. Pbl. 20-4, f) Eksisterende fritidsbebyggelse som ligger mer enn 50 meter fra vann og vassdrag i sonene for spredt fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med bestemmelsenes 1.2 og 1.3. Eksisterende fritidsbebyggelse i 50-metersbeltet fra vann og vassdrag i sonene for spredt fritidsbebyggelse kan utvides med inntil BRA 15 m 2 for å etablere godkjente vann- og avløpsanlegg for hytta når dette ikke kommer i konflikt med landskaps-, natur- eller friluftsinteresser. Utvidelsen forutsettes for øvrig å skje i samsvar med bestemmelsenes 1.2 og 1.3. Disse bestemmelsene innebærer noen justeringer i noen av de andre bestemmelsene, jf. 2.1, 2.4, 3.4 og 3.5. Benevnelsen for arealutnyttelse som ble benyttet ved behandling av kommunedelplanen var m² BYA. Det viste seg etter hvert at dette var en ugyldig benevnelse, til tross for at den ble akseptert i planbehandlingen både hos Fylkesmannen og i Miljøverndepartementet. Etter henvendelse til departementet om dette fikk kommunen brev om at maksimal hyttestørrelse skal angis i m² T-BRA (jr. brev datert ). Dette har imidlertid vært gjenstand for endring, men i henhold til ny veileder for grad av utnytting fra mai 2007 anbefaler rådmannen at m² BRA innarbeides og praktiseres i planens bestemmelser. Saksbehandling knyttet opp til planens bestemmelser viser at formuleringen knyttet til plankrav og stikkveger i 2.1 er noe uklar. Disse anbefales korrigert og presisert slik at de blir mer i samsvar med gjeldende kommuneplan. Bestemmelsen foreslås endret til: Unntatt fra plankravet er.etablering av -stikkveger (inntil 40 meters lengde) fra regulert vei eller fra hovedvegsystemet fram til enkelthytter. Saksbehandling viser at terrassestørrelse på inntil 20 m² kan bli noe knapt. Rådmannen anbefaler at dette mykes opp noe ved at bestemmelsenes 1.3 endres til inntil 30 m². For at dette skal være en juridisk bindende bestemmelse, kan det ikke stå eller noe større som tidligere foreslått, jf. Fylkesmannens uttalelse til tilsvarende bestemmelse i kommunedelplanen for Vatnebrynvatnet. 1.2 har fått en tilføyelse for å sikre at man gjennom planleggingen vurderer og prøver å ta hensyn til universell utforming og tilgjengelighet for alle. Forslag til ny tilføyelse: Bygg og anlegg planlegges med god tilgjengelighet og brukbarhet for personer med nedsatt funksjonsevne. 1.6 om risiko og sårbarhet er justert noe for å sikre at utbygging av enkelttomter uten plan også omfattes av risiko og sårbarhetsvurderinger. Følgende tilføyelse til 1.6 er foreslått: Ved utbygging av enkelttomter uten plan, skal risiko- og sårbarhetsvurderinger foretas i forbindelse med byggesaken. Listen over godkjente reguleringsplaner i 6 anbefales oppdatert. Konklusjon: Rådmannen ønsker å få ferdigstilt og sluttbehandlet hele kommunedelplanen for Blefjell, og anbefaler å sende revidert plankart med tilhørende reviderte planbestemmelser ut på høring. På grunn av fellesferien, må vi gi noe utvidet høringsfrist, for eksempel til 15. august. Side 7 av 7