Greater Stavanger. Utredning av behov for nye næringsarealer. Utgave: 1 Dato:

Transkript

1 Utredning av behov for nye næringsarealer Utgave: 1 Dato:

2 Utredning av behov for nye næringsarealer 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Utredning av behov for nye næringsarealer Utgave/dato: 1 / 2. feb Arkivreferanse: - Oppdrag: arealbehov næringsareal Oppdragsleder: Margrete Urdal Stople Fag: Plan og urbanisme Tema Forretningsområde1 Skrevet av: Margrete U. Stople og Paal Grini Kvalitetskontroll: Kjerlaug M. Kuløy

3 Utredning av behov for nye næringsarealer 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av for å gjennomføre utredning av behov for nye næringsareal i regionen. Margrete Urdal Stople har vært oppdragsleder for Asplan Viak, og Paal Grini har vært ansvarlig for GIS- analysene. Stavanger, 02/02/2015 Margrete Urdal Stople Oppdragsleder Kjerlaug M. Kuløy Kvalitetssikrer

4 Utredning av behov for nye næringsarealer 3 INNHOLD 1 Sammendrag Hensikten med utredningen Kartlegging og analyse av næringsutviklingen fra Vurdering av måloppnåelse Framtidig behov for næringsareal Bakgrunn Beskrivelse av oppdraget Strukturen i oppdraget Arbeidsform Metode og arbeidsopplegg Definisjon av næringsområder og næringsareal Todelt analyse innenfor eller utenfor storbyområdet Kategorisering av næringsareal i Regionalplan for Jæren Metode for kartlegging av arealutvikling Metode for kartlegging av sysselsettingsutvikling Metode for utredning av arealpotensiale Metode for vurdering av restpotensiale og arealbehov Prosess Kartlegging og analyse av utvikling i næringområdene Hensikten med kartleggingen Generell beskrivelse av næringsutviklingen Beskrivelse av næringsområdene Utvikling av arbeidsplasstetthet Andel sysselsatte innenfor de analyserte næringsområdene Næringslivet innenfor de «nye» arealene Utvikling med hensyn til bruksareal til næring Analyse av fortetting og transformasjon Arealutnyttelse innenfor næringsområdene Utvikling av sentrum og sentrumsområder Grunnlag for vurdering av måloppnåelse Overordnet strategi fra

5 Utredning av behov for nye næringsarealer Videreutvikling av strategi i Regionalplan for Jæren Vurdering av måloppnåelse Utredning av arealpotensiale Rammer for utvikling Utnyttelse i tråd med Regionalplan for Jæren Eksempler på arealutnyttelse i ulike reguleringsplaner Drøfting av arealpotensiale Forventet sysselsettingsvekst fordelt innenfor ulike næringer Framskriving av sysselsettingsvekst Sysselsettingsvekst frem til 2040 og fremt til Fordeling innenfor ulike typer næring frem til Arealbehov som følge av sysselsettingsvekst Vurdering av fremtidig arealbehov til næring Beregning av arealbehov på grunnlag av erfaringstall Beregning av arealbehov på grunnlag av forventet sysselsettingsvekst Drøfting av 3 scenarier for utvikling frem til Scenario 1 All framtidig sysselsettingsvekst skjer innenfor kategori Scenario 2 All framtidig sysselsettingsvekst skjer innenfor Forus/Lura (kategori 1, 2 og 3) Scenario 3 Framtidig sysselsettingsvekst fordeles jevnt innenfor alle næringsområder Oppsummering og konklusjon om fremtidig arealbehov til næringsformål...85

6 Utredning av behov for nye næringsarealer 5 1 SAMMENDRAG 1.1 Hensikten med utredningen Næringsutviklingen i Stavanger- regionen i perioden er preget en svært sterk vekst. Dette gjelder både når det gjelder antall sysselsatte og når det gjelder bruksareal til næringsformål. Veksten har vært på hele sysselsatte som tilsvarer en vekst på nær 11 % i perioden. Realisering av næringsarealer i regionen i denne perioden har også vært svært stor historisk sett. I møte med forventede konjunkturendringer i årene fremover mot 2060 er det ønskelig å gjøre en oppdatering av «Strategi for næringsarealer» som ble utarbeidet i Denne utredningen gir grunnlag for å ta stilling til fremtidig behov for næringsareal, og beskriver hvilke forutsetninger og konsekvenser som er avgjørende for å realisere en ønsket arealutvikling. Regionalplan for Jæren gir retningslinjer for næringsarealutviklingen og har stor betydning for hvilken utvikling som det legges til rette for. Utredningen viser hvordan dagens situasjon og utviklingen fra 2007 er sammenlignet med retningslinjene i regionalplan. 1.2 Kartlegging og analyse av næringsutviklingen fra Beskrivelse av næringsområdene Alle næringsområdene med regional betydning har en bred sammensetning når det gjelder hvilke bransjer eller næringsgrupper som er representert. Det varierer hvor stor andel de ulike næringsgruppene utgjør. Ulike næringssammensetninger samsvarer bra med hva man forventer innenfor de ulike kategoriene for næringsområdene i Regionalplan for Jæren. For eksempel er arbeidsplasser knyttet til offentlige administrasjon og undervisning kun etablert innenfor kategori Arealutvikling og sysselsettingsutvikling Kartlegging og analyse er gjennomført som en GIS- analyse, og det er hentet ut en mengde statistikker for å belyse utviklingen som har vært. Analysen gjelder både utvikling arealmessig, tilvekst i bruksareal til næringsformål, og utvikling med hensyn til sysselsetting. Det har vært en historisk høy byggeaktivitet, og den skiller seg klart ut fra tidligere perioder. Utbygging gjelder særlig bruksareal til kontorformål. Med hensyn til sysselsetting er det særlig oljerelaterte virksomheter som har vokst kraftigst. Veksten har vært særlig sterk knyttet til Forus/Lura som pr har passert sysselsatte Utvikling innenfor nye næringsarealer Omfanget av nye næringsarealer som er tatt i bruk disse årene, har variert mellom daa pr. år. Innenfor de nye næringsarealene er det særlig industri og lager som er dominerende arealbruk. I et lengre perspektiv har det årlige gjennomsnittlige forbruket av arealer til industri/lager ligget på over 140 daa Gjennomført fortetting / transformasjon Gjeldende arealplaner har målsettinger om betydelig fortetting/transformasjon, og samlet sett var omlag 55 % av nye næringsarealer (BRA) oppført som fortetting/transformasjon. Vi ser at

7 Utredning av behov for nye næringsarealer 6 det skjer fortetting innenfor alle næringsgrupper, og varehandel og kontor har overvekt av utbygging som fortetting / transformasjon. Fortetting gjelder både nye hovedbygg og påbygg/tilbygg/ombygginger innenfor eksisterende næringsområder. Bakgrunnen for at vi ser en lavere andel fortetting i denne perioden sammenlignet med tidligere, er både et større omfang av samlet ny næringsbebyggelse, og at et større omfang av ny næringsbebyggelse er blitt realisert innenfor nye næringsarealer Arealutnyttelse innenfor næringsområdene På grunnlag av gjennomført kartlegging er det hentet ut informasjon om både arealutnyttelse, % BRA og arealeffektivitet, m 2 BRA pr sysselsatt. Arealutnyttelsen innenfor næringsområdene er en sentral faktor i vurderingen av fremtidig arealbehov. Eksisterende arealutnyttelse er kartlagt, og det er nyttig informasjon ved vurdering av hvilken arealutnyttelse som er ønskelig og mulig å oppnå. Eksisterende arealutnyttelse innenfor alle næringsområdene uavhengig av kategori, kun med få unntak, er vesentlig lavere enn hva Regionalplan for Jæren gir mulighet for. Unntakene gjelder kontorbygg i nye områder der utnyttelsen er høy, og kommuneplanarealet som ligger til grunn for beregningene, er lite sammenlignet med andre. Det er gitt nærmere beskrivelse av arealutnyttelse og arealeffektivitet separat for industri, forretning og kontor, for å gi et best mulig grunnlag for videre drøfting av målsettinger og aktuelle virkemidler Utvikling i senterstrukturen Konklusjonene i kartleggingen er at senterområdene samlet har beholdt sin posisjon med hensyn til andel av sysselsatte, men fordelingen mellom senterområdene er blitt mer polysentrisk enn hva målsettingene i regionalplan er. 1.3 Vurdering av måloppnåelse Resultatet i gjennomført analyse er drøftet og sett i sammenheng med den overordnede strategien i «Strategi for næringsarealer» fra Regionalplan for Jæren vedtatt 22. oktober 2013 gir også retningslinjer for blant annet utvikling av næringsområdene, og disse oppfattes som en videreføring og videreutvikling av «Næringsstrategi for næringsarealer» fra Generelt kan man si at utbyggingen av nye næringsarealer har skjedd mye raskere enn antatt, og koordinering med hensyn til infrastrukturutbygging er en av de store utfordringene. Den aktive tilretteleggingen for nye næringsareal før 2007, har helt klart vært medvirkende til at veksten har skjedd nettopp innenfor disse områdene. Utvikling av senterstrukturen er blitt mer polysentrisk enn hva målsettingene har vert. 1.4 Framtidig behov for næringsareal Endret utvikling i årene som kommer Behovet for nye næringsareal er drøftet i sammenheng med vurdering av hva som er potensialet innenfor eksisterende næringsområder. Tilnærmingen er videre basert på de erfaringstallene vi har om årlig gjennomsnittlig arealforbruk. Fremskrevet sysselsettingsvekst tilsier at arealbehovet vil være mindre enn hva vi har sett de siste årene. Målsettinger om å

8 Utredning av behov for nye næringsarealer 7 bygge opp en arealreserve for å positivt legge til rette for økt sysselsettingsvekst, kan likevel gi begrunnelse for å ikke redusere tilretteleggingen av nye næringsareal scenarier for utvikling frem mot 2040 Næringsutvikling frem mot 2040 er beskrevet og drøftet gjennom 3 ulike scenarier. Scenario 1 All framtidig sysselsettingsvekst skjer innenfor kategori 1. Kategori 1 omfatter Stavanger sentrum, Sandnes sentrum, Bryne sentrum, Hillevåg- Mariero, Jåttåvågen, Stavanger Forum, Sola sentrum og Jørpeland sentrum. Del av Forus-Lura er ikke tatt med her. Scenario 2 All framtidig sysselsettingsvekst skjer innenfor Forus/Lura (kategori 1, 2 og 3) Scenario 3 Framtidig sysselsettingsvekst fordeles jevnt innenfor alle næringsområder. For hvert av scenariene drøftes hvilke arealbehov gjennomført framskriving av befolkning- og sysselsetting frem mot 2040 vil medføre, og hvilke forutsetninger som vil måtte legges til grunn Arealbehov innenfor kategori 1 Fremtidig arealbehov som følge av sysselsettingsvekst frem til 2040, vil kunne skje innenfor eksisterende næringsareal. Ingen av scenariene gir grunnlag for utvidelse av områdene for kategori 1, og det vurderes at områdene er attraktive for utvikling som følge av sentral beliggenhet. Arealbehov for å opprettholde antall arbeidsplasser innenfor næringer som passer i bebyggelse med høy urbaniseringsgrad, vurderes å kunne løses innenfor eksisterende næringsareal som fortetting /transformasjon. For alle scenariene er etablering av infrastruktur og å gi områdene reel tilgjengelighet, svært viktig for å legge til rette for utvikling. Nærhet til boliger gjør områdene attraktive for næringsutvikling, og særlig siden nye arbeidsplasser i økende grad forventes å være husholdningsrettede. Forventet lokalisering av nye arbeidsplasser i kategori 1 bør sees i sammenheng med den senterutviklingen vi har sett de siste årene. Analysen viser at flere kommunesenter nærmer seg like mange boliger innenfor 500 meter fra senterområdene som hovedsentrene har, og veksten i flere kommunesenter er betydelig høyere enn hovedsentrene i analyseperioden. Denne utviklingen ligger nærmest det som er beskrevet i scenario 3. For alle scenariene er det konkurranse mellom næring og bolig om de mest sentrale og tilgjengelige arealene. For å legge til rette for næringsutvikling er det viktig å sikre de mest sentrale arealene til næringsformål, og det bør tilstrebes at disse tas med i fortetting- eller byomformingsprosjekter slik at boligutviklingen kan være med og gi drivkraft for næringsutvikling. Krav til utnyttelse vil måtte sees i sammenheng med hvor man ønsker at utviklingen skal skje. Høy utnyttelse vil øke sannsynligheten for sysselsettingsvekst i samme område. Scenario 1 i kombinasjon med en befolkningsutvikling i samsvar med Konsentrert byvekst, vil medføre høyere krav til utnyttelse enn de to andre scenariene. For å gjøre areal tilgjengelig og gi områdene ønsket karakter, kan utflytting av industri og lager være nødvendig, og omfanget vil variere avhengig av hvor tungt man vil legge til rette for vekst. I scenario 2 er det særlig ved innfasing av boliger på Forus/Lura at utflytting vil være aktuelt.

9 Utredning av behov for nye næringsarealer Arealbehov innenfor kategori 2 og 3 Innenfor kategori 2 og 3 forventes ingen sysselsettingsvekst som utløser et arealbehov. Arealbehovet vil være knyttet til relokalisering og som følge av omstruktureringer for å opprettholde eksisterende antall arbeidsplass. Det forventes at en del av dette behovet løses ved fortetting innenfor eksisterende næringsareal. Økt arealreserve vil kunne være aktuell for å legge til rette for og stimulere til fortsatt vekst. Dersom det legges til rette for en fordelt sysselsettingsvekst kan det vurderes å innskrenke områdene for kategori 1. Områder innenfor kategori 1 som i dag er i bruk til for eksempel lager og industri kan vurderes endret til kategori 2 eller 3. Det kan gjelde areal som er mindre attraktive for byomforming for eksempel med hensyn til sentralitet, og der byomforming ikke er økonomisk gjennomførbart. Dette vil gi disse næringsaktørene mer forutsigbarhet med hensyn til videre utvikling Arealbehov innenfor ukategoriserte næringsareal Det er bare scenario 3 som gir et fremtidig arealbehov som følge av sysselsettingsvekst innenfor de ukategoriserte næringsarealene. Arealbehov kan både løses ved utvidelse av næringsareal og krav til høyere utnyttelse. Det samme gjelder arealbehov innenfor disse områdene for å opprettholde antall arbeidsplasser. Krav til utnyttelse vurderes i sammenheng med hvordan det er ønskelig at området utvikles, og det kan også få betydning for hvor stor sysselsettingen faktisk blir innenfor hvert område. For best mulig attraktivitet, er tilgjengelighet svært viktig, og etablering av nødvendig infrastruktur er avgjørende. Nærhet til boliger gjør områdene attraktive for næringsutvikling, og særlig siden nye arbeidsplasser i økende grad forventes å være husholdningsrettede. Som nevnt under kategori 1, ser vi en utvikling av at flere kommunesentre er svært attraktive for etablering av forretning på grunn av kort avstand til betydelige boligkonsentrasjoner Forventninger om fortetting Drøfting av scenariene viser at arealbehov innenfor kategori 1 vil kunne forventes gjennomført som 100 % fortetting innenfor eksisterende næringsareal. Det oppfattes at fortetting innenfor kategori 1 er av særlig betydning når det gjelder å legge til rette for en konsentrert byvekst. For de ukategoriserte områdene vil forventningene til fortetting variere siden det her inngår ulike typer områder. Fortetting innenfor kategori 2 og 3 vil kunne skje i sammenheng med økt omsetning og økt produksjonsvolum for etablert virksomheter. Pr i dag finnes kun følgende potensialer for BRA innenfor kategori 3: Tabell 1-1 Potensiale BRA for kategori 2 og 3 og kategori 3 innenfor avsatte næringsområder. Nord-Jæren Ryfylke- Fastland Ryfylkeøyene Sør - Jæren Potensiale BRA Totalt Kategori 2 og Kategori Sum

10 Utredning av behov for nye næringsarealer Behov for nye næringsområder Under forutsetningene som er gjort i denne analysen er det ikke behov for nye areal til områder innenfor kategori 1. Behovet for ukategoriserte områder er ikke nærmere vurdert siden områdene har så ulik karakter og at det ikke er grunnlag for å konkretisere dette ytterligere. Arealbehov for kategori 3 er illustrert med et regneeksempel som følge av utflytting. Det forutsettes her at industri- og lagervirksomheter som pr i dag finnes i de ulike kategoriene, flyttes ut etter følgende mønster: Kategori % av lager/industri flytter Kategori 1, 2 og 3 50 % av lager/industri flytter Kategori 2: 10 % av lager industrivirksomheter flytter ut. Hensikten er å frigjøre ytterligere potensial i transformasjonsområdene: Tabell 1-2 Beregnet utflytting av BRA industri / lager. Kategoriseringer Andel lager / industri som flytter ut BRA lager / industri som flyttes ut Kategori % Kategori 1, 2 og 3 50 % Kategori 2 10 % Sum BRA En slik flytting vil medføre et relativt stort behov for kategori 3- arealer. Forutsatt henholdsvis 30 % BRA og 50 % BRA innenfor nye næringsområder i kategori 3, vil behovet for nye areal være som oppgitt nedenfor. Tabell 1-3 Tomtebehov for kategori 3 basert på beskrevet utflytting. Arealbehov relokalisering lager/industri DAA % BRA = % BRA = Dersom utflyttingen fordeles jevnt årlig frem til 2040 vil det medføre et årlig arealbehov mellom daa årlig avhengig av hvilken utnyttelsesgrad som legges til grunn. Det oppfattes som en viktig forutsetning å ha tilgjengelige kategori 3 områder for å legge til rette for ønsket urbanisering. Gjennomført regneeksempel illustrerer hvor mye nytt næringsareal som er nødvendig dersom man skal oppnå den utviklingen som er beskrevet, og med de forutsetningene som er gitt. Målsettinger for næringsutviklingen vil måtte settes på bakgrunn av en nærmere vurdering av om det er disse forutsetningene som man ønsker Utvikling frem mot 2060 Siden det er stor usikkerhet i foreliggende prognoser for næring- og sysselsettingsutvikling frem til 2060, er det valgt å ikke nå nærmere inn på hvordan arealutviklingen vil være i perioden etter Dersom det legges til grunn en sysselsettingsvekst lik 0,6 % som i prognosen frem til 2040, er det grunn til å tro at dette vil skje som urbanisering og gi økende utnyttelse av både

11 Utredning av behov for nye næringsarealer 10 tettstedsområder og næringsområder. Dette underbygges også av det vi ser av tetthet innenfor byområder som er større en Stavangerområdet i dag. Utviklingstrekkene for de ulik kategoriene av næringsområdene som beskrevet over, vil i så tilfelle kunne forventes å fortsette. Hovedtrekkene vil være at alle eksisterende næringsområder vil kunne få en høyere utnyttelsesgrad. Erfaringen i regionen viser at til tross for en stor uventet vekst, så har faktisk kommuneplanene i regionen vært relativt robuste i å fange opp den veksten som har skjedd. Basert på grunnlaget for Fylkesdelplan for Jæren i 2000, som i all hovedsak var kommuneplaner etablert på tallet, viser at disse planen i all hovedsak var robuste i forhold til den uventete befolkningsveksten som kom etter Regionen har med andre ord erfaring i å ha robuste arealplaner. For næringsarealer er imidlertid svingningene enda større enn for befolkningsutviklingen, og tilsvarende må beredskap og horisont være lengre. I et langsiktig perspektiv må en derfor vurdere robustheten i regionen i forhold til langsiktighet i konfliktnivå på langsiktige utviklingsretninger, samtidig som en vurderer robusthet og utviklingsmuligheter innenfor eksisterende tettsted.

12 Utredning av behov for nye næringsarealer 11 2 BAKGRUNN har igangsatt et arbeid for å oppdatere og videreutvikle «Strategi for næringsarealer» fra Det er nedsatt en arbeidsgruppe for prosjektet bestående av representanter fra fylkeskommunen og regionens kommuner. Et arbeidsutvalg med et begrenset antall personer står for det praktiske arbeidet med å oppdatere og videreutvikle strategien. Det er en politisk forventning om at resultatet av arbeidet vil være av stor verdi for videre regionalt planarbeid og for de enkelte kommunene i forbindelse med kommunal planlegging. Denne rapporten «Utredning av behov for nye næringsarealer» er et delbidrag i å oppdatere og videreutvikle «Strategi for næringsarealer» fra Geografisk gjelder arbeidet kommunene på Nord- Jæren, Sør- Jæren og Ryfylke. 3 BESKRIVELSE AV OPPDRAGET 3.1 Strukturen i oppdraget Oppdraget er i utgangspunktet todelt, og første del består av å gjennomføre en utredning av arealbehov frem til Andre del av oppdraget gjelder å gjennomføre oppdatering av kapittel 8 i strategi fra 2007 som inneholder drøfting av forutsetninger for næringsutviklingen, aktuelle målsettinger for næringsutviklingen og hvilke utviklingstrekk man ser innenfor næringsområdene. Det har vært hensiktsmessig å integrere disse to delen. Drøfting av både forutsetninger, målsettinger og utviklingstrekk har vært nødvendig for å gjennomføre kartleggingen på best mulig måte. For å avgrense og gjøre en mest mulig relevant kartlegging og utredning, har det også vært svært viktig å se dette arbeidet i sammenheng med det øvrige arbeidet med «Strategi for næringsarealer». 3.2 Arbeidsform Det er blitt gjennomført 4 samlinger sammen med arbeidsutvalget for strategiarbeidet, og resultatene av kartleggingen og utredningen har løpende blitt presentert og drøftet. På neste side viser Tabell 3-1 et diagram av de ulike elementene i analysen, og den har til hensikt å vise sammenhengene mellom disse.

13 Utredning av behov for nye næringsarealer 12 Tabell 3-1 Diagram som viser sammenhengene mellom de ulike delene i analysen. Kartlegging av arealutvikling Gir grunnlag for Analyse Beregning av restpotensiale Kartlegging av sysselsettingsutviklingen Gir grunnlag for Analyse Vurdering av måloppnåelse innenfor gjeldende strategi. Drøftinger om forutsetninger og målsettinger. Analyse av næringsutviklingen Gir beskrivelse av utvikling innenfor hvert næringsområde og innenfor hver næringskategori fra Utredning av arealpotensiale Gir grunnlag for å beregne restpotensiale. Beregning av restpotensiale Restpotensiale: Differansen mellom utredet arealpotensiale (BRA) og eksisterende bebyggelse (BRA) Forutsetninger Forventet sysselsettingsvekst i tråd med rapport «Boligbehov og potensialet for boligbygging i Stavangerregionen» Vurdering / beregning av arealbehov Drøfting om det er behov for nye næringsareal, hvilken type næringsareal som trengs og hvor det er behov for nye næringsareal.

14 Utredning av behov for nye næringsarealer 13 4 METODE OG ARBEIDSOPPLEGG 4.1 Definisjon av næringsområder og næringsareal Utredningen omfatter alle kommunene på Nord- Jæren, Sør- Jæren og Ryfylke. Figur 4-1 Kartutsnitt som viser de næringsområdene som ligger nær storbyområdet, og som inngår i analysen. Kartet viser næringsområder med regional betydning, hentet fra «Strategi for næringsarealer», og næringsarealer i kommuneplaner, kategorisert i tråd med Regionalplan.

15 Utredning av behov for nye næringsarealer Næringsområder Avgrensingene av de regionale næringsområdene er hentet fra «Strategi for næringsarealer». Avgrensingen av næringsområdene er gjort overordnet for å definere de aktuelle analyseenheter Næringsareal Analysen er videre gjort på grunnlag av en sømløs sammenstilling av kommuneplanene for hele regionen, og følgende aktuelle næringsarealer inngår: Sentrumsformål Kjøpesenter Forretninger Offentlig og privat tjenesteyting Fritids- og turistformål Næringsbebyggelse Kombinert bebyggelse og anleggsformål Figur 4-2 Kartutsnitt som viser Sandnes sentrum. Næringsområdet - avgrenset med sort linje. Analyseenhet for Sandnes sentrum som regionalt næringsområde. Næringsareal fargede flater. For eksempel næringsarealene nær Vågen er hentet fra Sandnes kommuneplan Begrepet næringsarealer gjelder dette datasettet. 4.2 Todelt analyse innenfor eller utenfor storbyområdet I arbeidet med analysen kom det tydelig frem at det vil være nødvendig med en todelt tilnærming, avhengig av om det gjelder innenfor eller utenfor bolig- og arbeidsmarkedet i storbyområdet. Innenfor bolig- og arbeidsmarkedet i storbyområdet vil målsettingene for næringsutvikling måtte sees i sammenheng med også andre målsettinger for blant annet byvekst og utvikling med hensyn til mobilitet. Dette har gitt behov for mer sammensatte analyser. Det vil si at det er først og fremst arealer fra Vikaneset i Hjelmeland til Sirevåg i Hå som blir omtalt i analysen. Vikaneset er også i hovedsak knyttet til marin næring, og faller derfor også noe utenfor de problemstillingene som gjelder storbyområdet. 4.3 Kategorisering av næringsareal i Regionalplan for Jæren En av de viktigste egenskapene for næringsarealene med hensyn til fremtidig utviklingspotensialet, er kategorisering av næringsareal i tråd med Regionalplanen for Jæren. Det opereres med ulike kategorier av næringsarealer etter rolle, funksjon og tilgjengelighet. Regionalplan er ikke entydig i plassering eller omfang av næringsarealer innenfor hver av disse kategoriene, og mulig arealutnyttelse er avhengig av hvilken tilgjengelighet området har eller forutsettes å kunne få.

16 Utredning av behov for nye næringsarealer 15 Kategoriene er som følger: Regionale næringsområder med høy urbaniseringsgrad; Kategori 1 Områdene skal tilrettelegges for næringsbebyggelse med høy arbeidsplassog/eller besøksintensitet og med høy arealutnyttelse. Følgende områder inngår i kategorien: Stavanger sentrum, Sandnes sentrum, Bryne sentrum, Hillevåg- Mariero, Jåttåvågen, Stavanger Forum, deler av Forus- Lura, Sola sentrum og Jørpeland sentrum. Regionale næringsområder med allsidig virksomhet; Kategori 2. Områdene skal tilrettelegges for næringsbebyggelse med middels arbeidsplassog besøksintensitet og middels arealutnyttelse. Figur 4-3 Tegnforklaring som viser fargebruk i kartutsnittene over for de ulike kategoriene av næringsareal. Som det fremgår av kartutsnittene, er det flere næringsareal som er definert med kombinasjoner av kategoriene. Følgende områder inngår i kategorien: Deler av Forus-Lura, deler av Bybåndet sør, deler av Sandnes øst (Vatne), Buøy, Dusavik, Risavika, deler av Mekjarvik, Håland og Utsola/Stavanger Lufthavn Sola. Regionale næringsområder for arealkrevende virksomheter, Kategori 3 Områdene skal tilrettelegges for næringsbebyggelse med lav arbeidsplass- og besøksintensitet og lav arealutnyttelse. Følgende områder inngår i kategorien: Deler av Mekjarvik, Skurve, deler av Forus- Lura deler av Sandnes øst, deler av Bybåndet sør, Kviemarka, Nordmarka, Hanasand og Sirevåg. I Regionalplan for Jæren er det gitt egne retningslinjer for de regionale logistikknutepunktene Risavika havneområde, Ganddal godsterminal og Stavanger lufthavn Sola, og disse er ikke kategorisert etter kategoriene 1 3. Det er også gitt egne retningslinjer for SUS (Stavanger Universitetssykehus) og UIS (Universitet i Stavanger), og disse er ikke kategorisert etter kategoriene 1 3. UIS har inngått i tidligere arealstrategier og vil være med i analysene, men håndteres som ukategorisert. SUS er et område som har en stor arbeidsplasskonsentrasjon, men likevel inngår ikke dette området i analysene av arealutviklingen. Dette er blitt etterspurt, men siden dette området ikke inngår i tidligere arealanalyser vil det innebære en vesentlig feilkilde dersom dette arealet kun tas inn med status i 2013.

17 Utredning av behov for nye næringsarealer Metode for kartlegging av arealutvikling Tomteareal, DAA, og bruksareal i bebyggelse, BRA Som grunnlag for analyse av næringsutviklingen, er det gjennomført en kartleggingen av arealutviklingen i perioden Arealutviklingen gjelder både utvikling med hensyn til tomteareal, DAA, og bruksareal i bebyggelse, BRA Kilder for kartleggingen Figur 4-4 Illustrasjon som viser metode for beregning av bruksareal, BRA. Gjennom ulike GIS-verktøy er det laget koblinger mellom de ulike datasettene som muliggjør analyser med basis i geografiske sammenhenger. Kartleggingen baserer seg på følgende kilder og bakgrunnsmateriale. Digitale eiendomskart for regionen. Bygningsbase Basert på uttrekk av matrikkeldata. Manglende tall for bruksareal (BRA) er over tid og i ulike prosjekter blitt oppdatert for regionen. Dette er en base Asplan Viak har til disposisjon. Næringsarealer i regionen, avgrensing og status basert på kommuneplaner. Arealbasen strekker seg tilbake til Regionale og lokale næringsområder basert på avgrensing i «Strategi for næringsarealer» Egenskaper ved næringsarealene Kartleggingen er basert på en rekke geografiske datasett som til sammen gir oss følgende egenskaper for hvert næringsareal: Areal: området størrelse Status mht regional eller lokal Status mht næringskategori 1, 2 eller 3, og ukategoriserte. Arealstatus: Bebygd eller ikke bebygd Volum utbygging: Samlet BRA Volum utbygging %: Samlet BRA % (korrigert for netto / brutto tomt) Bruksformål med bygning: Andel BRA til bolig og ulike næringsformål Sammenhenger i periodene og Resultatet er også sett i sammenheng med kartlegging som er gjort siden 2000 der dette har vært relevant og der man har tilsvarende datagrunnlag Aktuelle problemstillinger Kartleggingen gir informasjon om endring av arealbruk og endring av utnyttelsesgrad innenfor næringsarealene, og slik kan for eksempel andel fortetting og andel utbygging på nye næringsarealer beregnes. Dette belyser problemstillinger om hva som er fremtidig arealbehov, hva som er utviklingspotensialet innenfor eksisterende næringsareal og hvilke krav til utnyttelse som vil være forutsatt.

18 Utredning av behov for nye næringsarealer Metode for kartlegging av sysselsettingsutvikling Antall arbeidsplasser innenfor hvert næringsareal Kartlegging av sysselsettingsutviklingen er sammen med kartlegging av arealutviklingen, grunnlaget for analyse av næringsutviklingen. Kartleggingen baserer seg på SSB Bedriftsregister, perioden Stedfestingen av bedrifter er oppdatert av Asplan Viak. SSB Bedriftsregister inneholder data om bedrifter, navn, bransje, antall ansatte. Gjennom ulike GIS-verktøy er det laget koblinger mellom de ulike datasettene som muliggjør analyser med basis i geografiske sammenhenger. Kartleggingen gir informasjon om antall ansatte innenfor hvert næringsområde Aktuelle problemstillinger Kartlegging gir grunnlag for å se endring i antall ansatte innenfor næringsarealene og utvikling med hensyn til arbeidsplasstetthet. Siden målsettinger og retningslinjer i Regionalplan for Jæren er knyttet til arbeidsplasstetthet, og ikke ulike næringsformål eller bransjer, er dette et viktig bidrag for å kunne vurdere næringsutviklingen i forhold til målsettingene i regionalplan. 4.6 Metode for utredning av arealpotensiale Overordnet vurdering av arealpotensiale og forutsetninger for næringsutvikling For å kunne ta stilling et fremtidig behov for nye næringsarealer, er det nyttig å ha kjennskap til hva som er potensialet innenfor eksisterende næringsområder. Gjennomført utredning av arealpotensiale gir ikke en samlet sum for arealpotensiale i hele regionen. Resultatet av analysen gir en drøfting av arealpotensiale gjennom flere eksempler, og like viktig, hvordan man kan oppnå økt arealutnyttelse innenfor eksisterende næringsområder Arealutnyttelse som BRA og % BRA I arealplaner oppgis arealpotensialet som arealutnyttelse, og oppgis samlet for eksisterende og nye bebyggelse. Arealutnyttelsen drøftes ut fra både gjeldende og foreslåtte arealplaner, og oppgis i bruksareal (BRA). For å kunne sammenligne utnyttelsesgraden i de ulike arealplanene og mellom de ulike næringsarealene oppgis % BRA relatert til områdets størrelse (m 2 ) i kommuneplanene. For noen næringsareal er arealutnyttelsen spesifisert til bolig eller nærmere næringsformål, og samlet arealutnyttelse kan slik variere alt etter hvilke arealformål som bebyggelsen blir brukt til. Informasjon om mulig arealutnyttelse (BRA) og eksisterende bebyggelse (BRA), gir sammen grunnlag for å teoretisk beregne restpotensiale innenfor næringsarealene Potensiale for antall arbeidsplasser For mange av de relevante arealplanene, er det også oppgitt målsettinger om tilrettelegging for et bestemt antall arbeidsplasser. Arealbehov (BRA) pr arbeidsplass er ikke konstant, og arbeidsplasstettheten er slik varierende. Antall arbeidsplasser vil ikke kunne fastsettes i arealplanene, men informasjon om dette gir et viktig bilde av hva som er ønsket utvikling.

19 Utredning av behov for nye næringsarealer Kilder for utredningen Grunnlaget for utredningen av arealpotensialet er følgende arealplaner: Regionalplan for Jæren Utvalg av gjeldende kommuneplaner Utvalg av gjeldende reguleringsplaner Generelt legger Regionalplan for Jæren til rette for store potensialer for videre arealutvikling innenfor eksisterende næringsområder sammenlignet med gjeldende reguleringsplaner og dagens situasjon. Vi så tidlig i analysearbeidet at det var viktig for å drøfte gjennomførbarheten for dette teoretiske potensialet for næringsutvikling. Analysen av arealpotensialet er gjort overordnet, og resultat av vurdering av arealpotensiale er belyst gjennom eksempler. Det er hentet informasjon fra et utvalg av gjeldende og pågående reguleringsplaner. Innholdet i disse er sammenholdt med informasjon om realisert utnyttelse innenfor eksisterende næringsareal. Vedtatte reguleringsplaner vil ha en langt kortere tidshorisont enn 2060, men vil likevel gi en konkretisering av hva slags type utbyggingsstrukturer som kan forventes innenfor regionens næringsareal Arealpotensiale ifølge Regionalplan for Jæren Retningslinjene til kategoriene 1-3, ukategoriserte områder og spesielt omtalte områder er utgangspunkt for analysene, og vi følger kategoriseringene konsekvent. Kartpresentasjonen i Regionalplan for Jæren gir utgangspunktet for vår kategorisering. Det er altså ikke gjort nærmere vurdering av om de ulike næringsarealene har de forutsatte kvalitetene med hensyn til tilgjengelighet. Retningslinjene i Regionalplan gir grunnlag for et varierende arealpotensiale også innenfor samme kategori, og dette er drøftet nærmere i et utvalg av eksempler. Utvalg av eksempler er gjort på bakgrunn av at det foreligger nylig godkjent arealplan for området, eller at det pågår planarbeid som gjelder næringsutvikling. Det er også valgt eksempler som belyser de mest aktuelle problemstillingene som gjelder forutsetninger for gjennomføring. Det presiseres at prinsippskisse for differensiering av Forus Lura ikke er lagt til grunn, og dette området benevnes som kategori 1, 2 og 3.

20 Utredning av behov for nye næringsarealer 19 Figur 4-5 Regionale næringsområder fra Regionalplan for Jæren.

21 Utredning av behov for nye næringsarealer Arealpotensiale ifølge gjeldende kommuneplaner Det oppfattes at kommuneplanene legger til rette for en utvikling som er innenfor det som Regionalplan for Jæren legger til rette for. En av grunnene til at kommuneplanene ikke gir like stort potensiale, vil være en kortere tidshorisont. Siden både arealpotensialet og fremtidig arealbehov belyses gjennom eksempler er det heller lagt vekt på å undersøke noen områder mer i detalj. Da har det vært relevant å se på hva som er status i reguleringsplanene Arealpotensialet i gjeldende og foreslåtte reguleringsplaner Det er innhentet informasjon om arealbruk og arealutnyttelse fra reguleringsplaner innenfor alle kategoriene i Regionalplan for Jæren. Det er også tatt med hvilke målsettinger reguleringsplanene har for nye arbeidsplasser der dette er kjent. For å kunne sammenligne arealutnyttelse i reguleringsplaner med arealutnyttelse i kommuneplaner og regionalplan, er graden av utnyttelse beregnet med korrigering for utvidelse fra netto tomt til brutto tomt Vurdering av alternative metoder for utredning av arealpotensiale Sammenligning med andre storbyområder Hensikten med en sammenligningsstudie ville vert for å synliggjøre hva man kan få til/ realisere innenfor et tilsvarende geografisk område. Sammenligningen ville gitt et inntrykk av hva som kunne vært utviklingspotensialet innenfor et område. Det ble vurdert at en sammenligning ville være heftet med betydelige usikkerhetsmomenter for eksempel knyttet til næringssammensetning og dermed også ulik forventet utvikling selv om innholdet i arealplanene ville være det sammen. Det ville også være forbundet usikkerhet til tilgjengelighet og reisemønster på grunn av ulik etablert reisemiddelfordeling. Rendyrke kategoriene i Regionalplan for Jæren Regionalplan oppgir hovedkategoriene 1-3, og vi vurderte om disse kunne benyttes i en overordnet vurdering av arealpotensiale. Metoden ville vært at alle næringsområder ble kategorisert fra 1 til 3, og at arealutnyttelse ble gitt utfra den valgte kategorien. I Regionalplan er det bevisst ikke gjort en slik kategorisering siden det er en rekke områder som har en utnyttelse som ikke er i tråd med de forutsetningene som ligger til grunn for kategoriene 1-3. En slik tilnærming ville slik blitt kun teoretisk og analysen ville hatt begrenset gyldighet. Selv med en rendyrket bruk av kategori 1-3 gir dessuten ikke regionalplan en entydig arealutnyttelse for næringsområdene. Arealutnyttelse er avhengig av tilgjengeligheten som den viktigste faktoren. Regionalplan inneholde dessuten en rekke unntak og kombinasjoner av de ulike kategoriene. Regionalplan legger også opp til et intervall både når det gjelder samlet utnyttelsesgrad og andel av utbygging til næringsformål. Dette er bakgrunnen for at det er gjort en mer skjønnsmessig vurdering av arealpotensiale for næringsarealene. Gyldigheten for vurderingene oppfattes å være bedre, og vurderingen er ikke vesentlig mer ressurskrevende.

22 Utredning av behov for nye næringsarealer Metode for vurdering av restpotensiale og arealbehov Vurdering av restpotensialet innenfor eksisterende næringsareal og behov for nye næringsareal er gjort samlet. Det er benyttet tre ulike scenarier for å beskrive ulike utviklingsmuligheter. Vurderingene tar utgangspunkt i erfaring fra perioden og det forbruket av areal vi har sett i disse årene. Det vurderes så nærmere om gjennomført framskriving av sysselsettingsvekst gir grunnlag for en endret utvikling. Vurderingene som gjennomføres er overordnet, og vi går i liten grad i dybden av de eventuelle problemstillingene som kan oppstå som konsekvens av de ulike alternativene for gjennomføring. Forutsetninger som gjelder forventet vekst er basert på Samfunnsøkonomisk analyse sin rapport nr I vurdering av arealbehov for nye næringsområder har det vært fokus på å finne de årsakssammenhengene som utløser dette. Drøftingene av arealbehovet har til hensikt å gi grunnlag for valg av målsettinger og strategi for den fremtidige næringsutviklingen. 4.8 Prosess Det er gjennomført følgende samlinger 05.08, 18.08, 11.09, og Innholdet i samlingene kan oppsummeres slik: Presentasjon og valg av metode og avgrensing av utredning av arealbehov. Presentasjon av utviklingen som har skjedd siden 2007 på grunnlag av gjennomført kartlegging. Presentasjon, felles tolkning og drøfting av metode og resultatet. Avklaringer med hensyn til sluttleveranse og presentasjon av resultatene.

23 Utredning av behov for nye næringsarealer 22 5 KARTLEGGING OG ANALYSE AV UTVIKLING I NÆRINGOMRÅDENE 5.1 Hensikten med kartleggingen Kartleggingen har som hovedhensikt å gi en beskrivelse av forbruk av næringsarealer i perioden ; hvor mye nytt areal er tatt i bruk til næringsformål? Videre er det viktig å få inntrykk av utnyttelsen av de næringsområdene som er i bruk. Slik får vi et grunnlag for å vurdere hvilket potensiale vi har innenfor eksisterende næringsområder. Analyseperioden er en svært interessant periode med sterke svingninger, og kartleggingen viser hvordan regionen arealmessig har respondert på dette. Kartleggingen gir oss et bedre innblikk i en del begreper som benyttes i utredningen og videre i strategien. For eksempel drøfting av utnyttelsesgraden % BRA avhengig av hvilket plannivå man refererer til; regionalplan eller detaljregulering. Gjennomført kartlegging gir oss en god mulighet til å analysere utviklingen i denne perioden og vurdere måloppnåelse av «Strategi for næringsarealer». 5.2 Generell beskrivelse av næringsutviklingen Samlet for regionen har det vært en historisk høy byggeaktivitet av næringsarealer. Det har vært særlig sterk vekst i kontorarealer i regionen fra og med Faktisk såpass høy at kontorarealer har tatt igjen industriarealene i regionen, selv om også disse har hatt en markert tilvekst i den samme perioden. Utvikling innenfor varehandel og lager har hatt en langt jevnere utvikling i perioden. Det er videre interessant å se hvordan arealutviklingen har vært i sammenheng med sysselsettingsutviklingen i ulike næringsgrupper.

24 Utredning av behov for nye næringsarealer 23 Figur 5-1 Viser akkumulert endring i stående bygningsmasse i Stavangerregionen fordelt på type, Kilde: Matrikkelen/Asplan Viak Regionen har hatt en sterk vekst i sysselsettingen fra Veksten har vært på hele sysselsatte som tilsvarer en vekst på nær 11 % i perioden. Veksten har vært særlig sterk for oljerelaterte virksomheter. Industri/bergverk har hatt størst nedgang, men det store fallet omkring 2010, skyldes først og fremst en omkoding av virksomheter fra industri til oljerelatert virksomhet. I realiteten har industri hatt en vekst i perioden. Generelt er det de mer bedriftsorienterte tjenestene som har solid vekst, i form av tekniske tjenester og forretningsmessig tjenesteyting. Den boomen vi har sett i kontorbygg i perioden har sitt utspring i den voldsomme veksten i oljeinvesteringer i perioden. Virksomheter som har hatt reell stagnasjon når det gjelder sysselsatte, er først og fremst finansiell virksomhet og varehandelen. Generelt har utviklingen vært relativt svak for husholdningsretta tjenester, der også hotell og restaurantnæringen kun har en marginal vekst. Det samme gjelder personlig tjenesteyting. Dette henger sammen med at forbruksveksten blant husholdningene har vært langt mer forsiktig etter 2008, og de vekstratene som var forespeilet for blant annet varehandelen før finanskrisen, har langt ifra blitt innfridd.

25 Utredning av behov for nye næringsarealer 24 Figur 5-2 Utvikling av antall sysselsatte fra innenfor ulike næringsgrupper. Figur 5-3 Prosentvis endring av sysselsatte innenfor hver næringsgruppe fra

26 Utredning av behov for nye næringsarealer Beskrivelse av næringsområdene Fordeling av sysselsatte for næringsområdene innenfor de ulike næringsgruppene Næringsområdene i regionen har ulik profil avhengig av næringssammensetningen. Oppdatert kjennskap til både hvor tyngdepunktene av sysselsatte er plassert og innenfor hvilke næringsgrupper, gir et viktig grunnlag for å vurdere videre målsettinger for næringsutviklingen. Ved å ha denne kunnskapen om næringsområdene vil man også kunne lykkes bedre med å identifisere aktuelle virkemidler for ønsket utvikling. Figur 5-4 viser fordeling av sysselsatte innenfor de ulike næringskategoriene for næringsområdene på Nord- Jæren i Generelt står husholdningsrettet service sterkt i sentrumsområdene, mens produksjonsretta næringer og bedriftsrelaterte tjenester står sterkest i de typiske ervervsområdene, samt logistikknutepunkter. Spesielt for regionen er de sterke klyngene relatert til olje- og gassutvinning, som vi finner særlig i Forus området, Dusavika, Risavika og Jåttåvågen. Sørover på Jæren dominerer i større grad tradisjonell industri. Det er verdt å merke seg at alle næringsområdene har en svært sammensatt næringssammensetning. Kartleggingen viser også en sammenheng mellom næringssammensetning og hvilken kategorisering områdene har i Regionalplan for Jæren. Områder innenfor kategori 3 skiller seg tydelig ut med en større andel virksomheter som er orientert mot industri, engros virksomhet og oljerelaterte virksomheter. Det gjøres oppmerksom på at arbeidsplasser knyttet til industri og utvinning også inkluderer betydelig andel kontorarbeidsplasser. Områder innenfor kategori 1 som Sandnes sentrum, Hillevåg / Mariero, Stavanger sentrum, Jørpeland, Sola og Bryne, skiller seg ut også ut ved at det er innenfor disse områdene vi finner offentlig virksomhet i form av offentlig administrasjon, undervisning og helse.

27 Utredning av behov for nye næringsarealer 26 Figur 5-4 Diagrammene viser sum antall sysselsatte for næringsområdene og fordeling av sysselsatte innenfor næringskategorier på Nord- Jæren i Sysselsatt i offentlig administrasjon og undervisning inngår ikke her.

28 Utredning av behov for nye næringsarealer Utvikling i sysselsatte innenfor de ulike næringsområdene Figur 5-5 viser endring i antall sysselsatte etter næringskategorier for utvalgte områder. Hensikten med denne presentasjonen er både å vise hvordan nye arbeidsplasser fordeler seg geografisk og innenfor de ulike næringsgruppene. Dette gir også grunnlag for å vurdere hvordan næringsprofilen til de ulike næringsområdene har utviklet seg siden Nedgang i industri på Forus/Lura skyldes i første rekke omdefinering av industribedrifter til oljerelaterte tjenester omkring Dusavika sin sterke nedgang er i sin helhet knyttet til flytting av en virksomhet, der registrerte arbeidsplasser i praksis var offshore. Stavanger sentrum sin nedgang skyldes flytting av Aker solution fra Stavanger Øst til Jåttåvågen, og disse industriarbeidsplassene «dukker opp» i Jåttåvågen som sysselsatte knyttet til «Oljeutvinning/Bergverk». Dette skyldes endringer i registrering av industribedrifter, i dette tilfellet Aker Solution. Veksten i antall ansatte i Stavanger sentrum var i perioden om lag tilsvarende som denne flyttingen. Det gjøres også her oppmerksom på at arbeidsplasser knyttet til industri og utvinning også inkluderer betydelig andel kontorarbeidsplasser. Figur 5-5 Viser endring i sysselsatte for utvalgte næringsgrupper.

29 Utredning av behov for nye næringsarealer Utvikling av arbeidsplasstetthet Figur 5-6 viser endring i arbeidsplasstetthet i regionen, og vi ser at det har skjedd en strukturell endring i regionen med oppvekst av ytterligere arbeidsplasskonsentrasjoner. Hensikten med å ta med denne presentasjonen, er kunne gi grunnlag for å vurdere måloppnåelse for de regionale næringsområdene og samtidig gi en indikasjon om hvilke potensialer for arbeidsplasstetthet som de ulike bygningsstrukturene gir. I 2003 var de mest markante arbeidsplasskonsentrasjonene knyttet til Stavanger sentrum og SUS. I dag har særlig Forus / Lura markert seg med en sterk konsentrasjon av arbeidsplasser. I tillegg har Jåttåvågen oppstått som en konsentrasjon i denne perioden. Sandnes sentrum har også fått en markert økt konsentrasjon. Status for kjernen i Stavanger sentrum er uendret, mens konsentrasjonen har økt i Bjergsted og sørover. Figur 5-6 Viser endring i sysselsettingstetthet i regionen, basert på en radius av 500 meter. Bildet viser henholdsvis 2003 og Sammenligner man dette bildet med øvrige regioner i landet, Figur 5-7, ser vi at konsentrasjonen i regionen er relativt beskjedene. For eksempel har Sandvika en arbeidsplasskonsentrasjon som er på linje med Stavanger sentrum. Diskusjonene om utnyttelsesgrader og byggehøyder her i regionen er svært aktuell, og vil ha stor betydning for hvordan regionens utbyggingspotensial vil være.

30 Utredning av behov for nye næringsarealer 29 Figur 5-7 Viser arbeidsplasskonsentrasjoner i 3 ulike regioner, med samme målestokk og utstrekning. Fra venstre ser vi Stavangerområdet, Bergen og Oslo. Generelt for tettsteder i Norge, ser vi at høy botetthet og høy sysselsettingstetthet følger hverandre. Dette er for så vidt naturlig, i og med at de større tettstedene gjerne representerer storparten av bo- og arbeidsmarkedet. Det viser også at potensialet for økt antall arbeidsplasser innenfor et tettsted er ganske stort. For eksempel vil det være plass til nye innbyggere og nye arbeidsplasser innenfor tettstedsavgrensningen til Stavanger/Sandnes dersom det legges til grunn samme tetthet som det vi i dag finner innenfor Oslos tettstedsavgrensning.

31 Utredning av behov for nye næringsarealer 30 Figur 5-8 Viser tetthet i de 10 største tettstedene i Norge. For de 4 storbyområdene ser man at variasjonen ikke er veldig stor. Kilde: SSB/Asplan Viak Variasjonen i tetthet er imidlertid svært stor innenfor tettstedet Stavanger/Sandnes, og potensiale for utnyttelse må man forvente er klart høyere enn hva gjennomsnittet av tettstedet skulle tilsi. Figur 5-9 Viser variasjon i botetthet og tetthet av sysselsatte i ulike bydeler innenfor SSB's tettstedsavgrening, Kilde: Asplan Viak

32 Utredning av behov for nye næringsarealer Andel sysselsatte innenfor de analyserte næringsområdene Denne utredningen er avgrenset til å gjelder arealbehov innenfor næringsområder, byomformingsområder og sentrumsområder i de gjeldende kommuneplanene. Dette innebærer at en vesentlig del av næringsaktiviteten i regionene ikke inngår i analysen. Arealbehov knytte til både nye og eksisterende arbeidsplasser utenfor de næringsområdene som inngår i analysen, vil slik komme i tillegg til det som beskrives her. I denne sammenheng er det dermed interessant å se på hvor stor andel av den totale sysselsettingen som omfattes av de næringsområdene som inngår i analysen. Næringsområdene samlet inneholder om lag 67 % av sysselsettingen dersom man ser bort fra stedegne næringer som landbruk og fiske. For typiske næringslivsgrupper som industri, olje, varehandel, ligger godt over 80 % av disse innenfor næringsområdene. For typiske offentlige tjenester som helse og sosial, samt undervisning ligger tilsvarende andel utenfor de kategoriserte områdene. Figur 5-10 Viser andel av sysselsatte etter næringsgruppe som opptrer innenfor de definerte næringsarealene

33 Utredning av behov for nye næringsarealer Næringslivet innenfor de «nye» arealene Forbruk av «nye» arealer Nye arealer er definert som areal som pr 2007 ikke var bygd ut, men er blitt det i perioden frem til For å kunne vurdere behovet for nye næringsarealer er det viktig å få inntrykk av hvem som etterspør nye arealer, og om denne etterspørselen inngår i bestemte årsakssammenhenger. Våre vurderinger er avgrenset til å kun drøfte arealmessige sammenhenger, og det vil helt klart være andre økonomiske, sosiale og politiske sammenhenger som her har betydning. Det oppfattes som relevant å kartlegge, hva de nye arealene som er blitt tatt i bruk siden 2007, faktisk blir benyttet til. Det kan gi oss indikasjoner om hvilke typer areal som vil etterspørres frem over, og i hvilket omfang. Arealforbruket som gjelder at nye tomter tas i bruk (DAA), var i regionen klart sterkest rundt 2007 og 2008, for deretter å falle tilsvarende kraftig i årene etterpå. Arealforbruket har variert mellom daa pr. år. Innenfor de nye arealene dominerer lager, industri og infrastruktur. I et lengre perspektiv har det årlige gjennomsnittlige forbruket av arealer til industri/lager ligget på over 140 daa. Arealforbruket til for eksempel kontor og forretning er forholdsvis beskjedent. Som vi skal se videre i rapporten, har imidlertid byggeaktiviteten i perioden etter 2008 vært svært stor i regionen. Dette har imidlertid ikke medført sterkt forbruk i areal. Faktisk har det holdt seg på et relativt jevnt nivå, med unntak av svært høyt forbruk i 2007 og Figur 5-11 Diagrammet viser årlig forbruk av næringsarealer, daa, i regionen i perioden Det årlige forbruket har svingt mellom 120 daa og drøye 400 daa i toppårene

34 Utredning av behov for nye næringsarealer 33 Figur 5-12 Gjennomsnittlig årlig arealforbruk etter formål Næringssammensetning innenfor de nye områdene I utgangspunktet er det vanskelig å kategorisere både områder og næringer. Områdene er ofte svært sammensatte, med variert sammensetning av ulike typer virksomheter. På samme måte opptrer ikke næringsgrupper kategorisk i forhold til type virksomhet. Grunnen til dette er at vertikalt integrerte næringskjeder gir en kategorisering av næringer på tvers av ulike virksomheter. Etablerte næringsaktører innenfor de nye arealene er hovedsakelig plasskrevende virksomheter som trolig forventet. Olje og bergverk dominerer stort, men er kun representert ved en representant, nemlig Bilfinger som har etablert hovedadresse i Forus vest. Utover dette dominerer industri med både mange ansatte og mange etableringer. Bygg og anlegg har også en dominerende andel. Dernest kommer varehandel (engros-virksomhet) og forretningsmessig tjenstyting, i dette tilfellet representert med aktører som i stor grad er knyttet til mer tekniske tjenester rette mot virksomheter knytta til industri, engros osv.

35 Utredning av behov for nye næringsarealer 34 Figur 5-13 Viser bransjesammensetning etter arealkategori i nye områder etter Stor andel «flyttere» innenfor samme kategori Et sentralt tema i «Strategi for næringsarealer» er flyttekjeder. Det er vanskelig å få en god kartlegging av flytteprosesser samlet. Vi ser noen generelle trekk, ved at utbygging i industriog lagerområdene i hovedsak kommer gjennom flytting av virksomheter, minimum 69 % av de sysselsatte og 70 % av arealforbruket består av flyttere. Relativt få av de aktuelle virksomhetene flytter fra en arealkategori til en annen. De fleste flytter mellom områder som har samme kvaliteter med hensyn til tilgjengelighet. Kartlegging gir ikke noe entydig forklaring på hvordan flyttekjedene oppstår.

36 Utredning av behov for nye næringsarealer Utvikling med hensyn til bruksareal til næring Realisert bygningsmasse Utvikling med hensyn til bruksareal til næring er en viktig indikator for å beskrive hva slags type vekst vi har hatt i perioden , og det er interessant å se hvilke næringsgrupper som etterspør nytt bruksareal. Utvikling av bruksareal er også relevant for å kunne si noe om hvordan de ulike næringsgruppene utnytter sine arealer. For eksempel gjelder dette arbeidsplasstetthet og omsetningstall fordelt pr BRA. Analyse av denne arealutviklingen gir oss også grunnlag for å vurdere målsettingen om fortetting innenfor eksisterende næringsområder. Perioden har hatt en historisk høy aktivitet i form av nybygd bruksareal, og den skiller seg klart ut fra tidligere perioder. Dette gjelder særlig BRA til kontor. Figur 5-14 Tilvekst i BRA innenfor ulike kategorier næringsbygg , beregnet med glidende gjennomsnitt over 3 år Kilde: SSB, 2014 Nedenfor følger tre kart som viser hvordan tilveksten av BRA er fordelt geografisk og innenfor ulike næringskategorier. Det skilles mellom Hovedbygg på nye næringsområder, Figur 5-15 Gjelder nye næringsområder etter Viser hvordan nye næringsarealer benyttet. Hovedbygg innenfor eksisterende næringsområder, Figur 5-16 Gjelder eksisterende næringsområder pr Indikerer transformasjon og fortetting. Tilbygg / påbygg / ombygging innenfor eksisterende næringsområder, Figur 5-17 Gjelder eksisterende næringsområder pr Indikerer fortetting / organiske vekst. Hensikten med denne inndeling er å gi grunnlag for å analysere omfanget av fortetting/transformasjon, og å få inntrykk av hvordan og hvorfor fortetting/transformasjon skjer.

37 Utredning av behov for nye næringsarealer 36 Figur 5-15 Kartet viser utbygging av nye hovedbygg på nye næringsarealer etter 2008 i regionen i perioden

38 Utredning av behov for nye næringsarealer 37 Figur 5-16 Kartet viser utbygging av nye hovedbygg innenfor eksisterende næringsområder pr 2008 som fortetting / transformasjon i regionen i perioden NB! «Annen forretningsbygning» er definert under varehandel, dette gir noe feil, bla. ved Bjergsted, dette er egentlig benyttet som kontorbygg og ikke varehandel.

39 Utredning av behov for nye næringsarealer 38 Figur 5-17 Kartet viser utbygging som tilbygg / påbygg / ombygging innenfor eksisterende næringsarealer pr 2008 i regionen i perioden Figur 5-18 viser omfang av ny bygningsmasse i alle næringsarealer i regionen, med fordeling etter arealformål.

40 Utredning av behov for nye næringsarealer 39 Figur 5-18 Viser årlig omfang av nye hovedbygg med fordeling etter arealbruk. Figur 5-19 viser omfang av påbygg, tilbygg og ombygging i alle næringsarealer i regionen, med fordeling etter arealformål. Figur 5-19 Viser årlig omfang av påbygg/tilbygg/ombygginger. Vi så i Figur 5-11 at forbruket av nye tomteareal er benyttet til lager, industri og infrastruktur, men for tilveksten av BRA er kontor dominerende, se Figur Toppåret var 2008, men

41 Utredning av behov for nye næringsarealer 40 nivået har holdt seg relativt høyt også i årene etterpå. Først i 2013 kom en markant nedgang, spesialet for kontor. Figur 5-19 viser bygging i næringsområdene i form av påbygg/tilbygg/ombygginger. Ser vi dette sammen med bygging av nye bygg, Figur 5-18, viser Figur 5-19 at andel av bygningsmasse realisert som omforming og tilbygg av eksisterende, utgjør en vesentlig del av den samlede bygningsmassen som er realisert disse årene. Figur 5-19 viser også at særlig varehandel i hvor stor grad vokser organisk, det vil si som påbygging av eksisterende varehandelsetableringer. Det er Jærhagen, Tastasenteret og Stadionparken som er helt nyetablerte større sentra for varehandel. Alle de øvrige større utbygginger til varehandel har skjedd gjennom utvidelser av eksisterende. Som Figur 5-17 viser, dominerer alle de større kjøpesentra/sentrumsområdene store ombygginger av eksisterende. Kartet viser også hvor stor dynamikk det er i en del områder. Det er derfor god grunn til å anta at virksomheter tar høyde for en organisk vekst i de områdene de holder til i.

42 Utredning av behov for nye næringsarealer Analyse av fortetting og transformasjon Total andel fortetting/transformasjon Fortetting og transformasjon oppfattes som helt avgjørende for å få en økt urbanisering og styrking av eksisterende senterområder. Ved å se nærmere på gjennomført fortetting/transformasjon både samlet og separert for hver næringsgruppe, gir det viktig informasjon om hvordan de ulike næringene vokser og utvikler seg. Nytt næringsareal (BRA) som nye hovedbygg innenfor eksisterende næringsområder, utgjør omlag 55 % av totalt nytt næringsareal som nye hovedbygg i perioden. Figur 5-20 viser også hvor stort omfang fortetting og transformasjon har utgjort årlig. Perioden har hatt en lavere andel fortetting/ transformasjon sammenlignet med tidligere periode. Bakgrunnen for at vi ser en lavere andel fortetting denne perioden sammenlignet med tidligere, er et større omfang av samlet ny næringsbebyggelse, og et større omfang innenfor nye næringsarealer. Andelen fortetting blir slik lavere. Figur 5-20 Viser realisert BRA for nye hovedbygg, med andel etter status som fortetting/ transformasjon eller etablering innenfor nye næringsområder. Påbygg/tilbygg inngår ikke her Fortetting/transformasjon innenfor de ulike næringsgruppene Figur 5-21 viser andel fortetting / transformasjon samlet for både nye hovedbygg og for påbygg / tilbygg / ombygginger fordelt innenfor ulike næringsgrupper. Her kommer det frem at det skjer fortetting innenfor alle næringsgrupper. Varehandel skiller seg ut med en andel fortetting/transformasjon nærmere 75 % av nytt bruksareal. Vi har tidligere vist at en stor andel av varehandelen bygges organisk, det vil si som påbygg/tilbygg/ombygginger av eksisterende etableringer. Det er imidlertid også interessant å se i Figur 5-22 hvor stor andel av utbyggingen av helt nye bygg som skjer som fortetting/transformasjon. Kontorarealer kommer også i hovedsak som fortetting transformasjon, om lag 60 %. Mens lager og industri oppføres i overveiende grad i form av nybygg i nye områder. Andelen er henholdsvis 63 % for lager og 55 % for industri. Figur 5-22 viser omfang av nytt BRA for nye hovedbygg for både nye næringsareal og innenfor eksisterende. Totalt ligger andelen nye hovedbygg innenfor eksisterende

43 Utredning av behov for nye næringsarealer 42 næringsområder på omlag 45 % i perioden. Figuren viser innenfor hvilke arealformål det skjer mest fortetting/transformasjon som nybygg. Påbygg/tilbygg/ombygginger inngår ikke her. Figur 5-21 Viser realisert totalt BRA for nye hovedbygg og påbygg/tilbygg/ombygginger, fordelt mellom fortetting/transformasjon eller etablering innenfor nye områder, og fordelt innenfor ulike næringsgrupper. Figur 5-22 Viser realisert BRA for nye hovedbygg i perioden fordelt etter status som fortetting/ transformasjon eller etablering innenfor nye næringsområder, og fordelt etter arealformål. Påbygg/tilbygg inngår ikke her.

44 Utredning av behov for nye næringsarealer Arealutnyttelse innenfor næringsområdene Arealutnyttelse innenfor de ulike kategoriene av næringsområder Faktisk arealutnyttelse varierer svært mye både innenfor de ulike kategoriene i Regionalplan for Jæren, og selvfølgelig mellom de ulike kategoriene. For å kunne få et best mulig grunnlag av hva som er arealpotensiale innenfor de ulike næringsområdene, har det vært svært nyttig å se på hvordan utnyttelsen faktisk er i dag. Noe av årsaken til de store variasjonene kan også være rent kartteknisk, i og med at tilbøyelighetene til å detaljere og differensiere arealbruk i byene, er langt høyere enn i perifere områder. Slik sett er bakgrunnsvariabelen «kommuneplan» - areal en noe usikker størrelse. Dette slår spesielt ut for typiske urbane virksomheter som forretning og kontor, men variasjonen blir klart mindre for industri. Eksisterende arealutnyttelse innenfor alle næringsområdene uavhengig av kategori, kun med få unntak, er vesentlig lavere enn hva Regionalplan for Jæren gir mulighet for. Unntakene gjelder kontorbygg i nye områder der utnyttelsen er høy og kommuneplanarealet som ligger til grunn for beregningene, er lite sammenlignet med andre. Figur 5-23 Viser % BRA av kommuneplanarealet for ulike områder i regionen, fordelt på kategori Etter 2008 har arealutnyttelsen økt vesentlig på nye arealer på Forus/Lura (kategori 1, 2 og 3), men for øvrig innenfor kategoriene 2 og 3 ligger nivåene nede på 30 %. Dette kommer frem i Figur 5-24.

45 Utredning av behov for nye næringsarealer 44 Figur 5-24 Viser % BRA av kommuneplanarealet for områder utbygd etter 2008 Dersom vi kun ser på % BRA innenfor utbygd areal, altså ikke utvidet til kommuneplanavgrensingene, ser vi at % BRA er høyere. Figur 5-25 Arealutnyttelse etter kategori og virksomhetstype

46 Utredning av behov for nye næringsarealer Variasjon i arealeffektivitet med hensyn til sysselsatte Retningslinjene i Regionalplan har målsettinger for de ulike kategoriene av næringsområdene knyttet til arbeidsplassintensitet. M 2 BRA pr sysselsatt vil slik være en viktig faktor for å se sammenhengene mellom mål for sysselsetting og mål for arealutviklingen. Analysene av sysselsatte pr. m 2 BRA er basert på SSBs definisjon av tellende sysselsatte, dvs. at alle arbeidstakere er knytte til et arbeidssted. I og med at en del mennesker vil ha flere registrerte arbeidsplasser, vil det reelle sysselsettingstallet for enkeltbedrifter i sum være større enn det vi operer med i disse analysene. Analysene baserer seg også i stor grad på registerdata, noe som betyr at det først og fremst er bedrifter med forretningsadresse som kommer med. Lagerbygg eller områder der forretningenes adresse er tillagt hovedkontoret, vil gi skjevheter i analysene. Vi vil derfor i analysene vise tallene som frekvenser, for å gi et begrep om de usikkerhetene som foreligger. Totalt sett ligger arealeffektivitet i regionen på om lag 50 m 2 BRA pr. ansatt for alle områder. Tallet er også relativt robust, med en relativt god spredning i forhold til snittet. Figur 5-26 Viser fordeling av sysselsatte i forhold til arealeffektivitet for alle arealer i regionen. For å gi grunnlag for angi målsettinger og virkemidler med hensyn til arealutnyttelse og arealeffektivitet, er det videre gjort en nærmere beskrivelse av status innenfor næringsgruppene industri, forretning og kontor.

47 Utredning av behov for nye næringsarealer Industri arealutnyttelse og arealeffektivitet med hensyn til sysselsatte Arealutnyttelsen for områder der industribygg står for mer enn 90% av bygningsmassen har en % BRA på om lag 50%. Figur 5-27 Arealutnyttelse for områder med overvekt av industri. Arealeffektivitet pr ansatt varierer mye avhengig av når områdene er utbygd. Områder bygd ut før 2002 har en effektivitet ned mot 92 m 2 BRA pr ansatt, mens i nyere utbygde områder ligger den ned mot 52 m 2 BRA ansatt. Ligger derimot områdene i de sentrale delene av bybåndet, er effektivitet relativt høy (om lag 50 m 2 BRA pr. ansatt), også i de eldre utbygde områdene Forretning arealutnyttelse og arealeffektivitet med hensyn til sysselsatte Arealutnyttelsen for forretning spriker svært mye i analysene, og gir ikke grunnlag for å beregne et gjennomsnittlig arealutnyttelse. En overvekt av områdene har en arealutnyttelse under 100 % BRA.

48 Utredning av behov for nye næringsarealer 47 Figur 5-28 Arealutnyttelse for områder med overvekt av forretning. For arealeffektivitet med hensyn til sysselsatte ligger også tallene relativt lavt, med om lag 100 m 2 BRA pr sysselsatt. Begrepet med arealeffektivitet for varehandelen håndteres derfor noe mer detaljert for regionen. Basert på kjøpesentra i regionen finner vi et gjennomsnitt på om lag 80 m 2 BRA pr. ansatt. Kjøpesentrene har imidlertid svært mye areal som ikke er relatert til salgsareal. I de oppgitte kjøpesentrene utgjør salgsarealet om lag 60 % av totalt BRA. Resterende areal benyttes blant annet til parkering og beboelse. Dersom salgsarealet legges til grunn, gir det en arealeffektivitet ned mot 50 m 2 salgsareal pr. ansatt Kontor arealutnyttelse og arealeffektivitet med hensyn til sysselsatte Arealutnyttelse for kontor har en svært interessant fordeling der man har to ulike «topper». Den ene rundt 80 % BRA, som kan forklares med Forus / Lura og den andre rundt 230 % BRA. Sistnevnte kan forklares ut i fra kategori 1, og ny utbygde områder på Forus. Bakgrunnen for den høye arealutnyttelsen, er relativt detaljert avgrensning i kommuneplan og kombinert med en generelt høy utnyttelse.

49 Utredning av behov for nye næringsarealer 48 Figur 5-29 Arealutnyttelse for områder med overvekt av kontor. Med utgangspunkt i registermaterialet ligger arealeffektiviteten i mest mulig rendyrka kontorområder, på om lag 34 m 2 BRA pr. ansatt. Det er ikke vesentlig variasjon mellom nye og gamle områder. Også ut i fra andre kjente kilder, vurderes dette som et relativt sannsynlig nivå for arealeffektivitet. For eksempel har Entra i sin totale portefølje en effektivitet på om lag 43 m 2 BRA pr. ansatt. Høyere effektivitet har Hinna Park som operer med en effektivitet på rundt 30 m 2 BRA pr ansatt i sin portefølje. Dette inkluderer selvfølgelig også ledige arealer.

50 Utredning av behov for nye næringsarealer Utvikling av sentrum og sentrumsområder SSBs senterområder, utvikling i regionen I «Strategi for næringsarealer» og Regionalplan for Jæren gjelder målsettinger om vekst innenfor de regionale senterområdene både når det gjelder vekst med hensyn til bruksareal og når det gjelder sysselsatte. SSB har en årlig gjennomgang av endringer i såkalte sentrumssoner. Metoden er parallell til årlig gjennomgang av tettstedsavgrensninger. Sentrumssoner er en avgrensning av soner gitt definerte forutsetninger. I henhold til SSBs statistikk har definerte sentrumssoner i regionen vokst med om lag 30 % siden Antall bosatte har samlet økt med hele 60 %, og befolkningstettheten har økt fra innbyggere pr km 2 til pr. km 2. Med andre ord, har det skjedd en markert urbanisering i regionen. For antall sysselsatte har veksten vært på om lag 25 %, men konsentrasjonen av sysselsatte i senterområdene har gått ned i perioden. Det samme har bedriftstettheten. Sett i relasjon til utviklingen av sentrene i regionen, kan mye av grunnen til dette skyldes at sentrumssonene har ekspandert inn i boligområder med lavere arbeidsplasstetthet og høyere befolkningstetthet. I tillegg vet vi at befolkningsveksten inn mot senterområdene er relativt høy i regionen. Man ser også at tilveksten av nye senterdannelser er relativ høy sentralt i bybåndet. Med økende befolkningstetthet, er det naturlig med økende grad av polysentrisk senterutvikling. Servicereiser er generelt korte, og i høyt urbaniserte områder vil de være svært korte. I og med at befolkningen vokser såpass mye i og omkring de ulike sentrene i regionen, vil flere og flere lokale sentra oppleve at de får en markedsgrunnlag for å øke bredden i tjenester, se Figur 5-31 og Figur 5-32.

51 Utredning av behov for nye næringsarealer 50 Figur 5-30Viser utvikling fra av senterområder i Stavanger-regionen med utgangspunkt i SSBs senterområder.

52 Utredning av behov for nye næringsarealer 51 Figur 5-31 Viser befolkningstetthet pr 2014, og hvor befolkningsendringene i regionen har skjedd fra Mye av veksten har skjedd relativt sentralt i forhold til senterstrukturen, spesielt innenfor hovedsenter og kommunesenter. Figur 5-32 Befolkningsendringer målt som endret befolkning i 3 km avstand fra definert senter Dette gir grunnlag for et bredere tilbud lokalt, noe som gjør at befolkningen i mindre grad trenger å reise inn til et hovedsenter for å få utført tjenester. Dette ser vi også effekten av gjennom SR-Bank s varehandelsundersøkelser. De siste årene har utviklingen i omsetning

53 Utredning av behov for nye næringsarealer 52 først og fremst skjedd i bydelssentra og kommunesentra, mens de regionale hovedsentrene mer eller mindre har stagnert, eller spesialisert seg innen varegrupper med et mer regionalt nedslagsfelt. Man ser også at senterdannelser oppstår relativt uavhengig av vedtatt struktur. I Sandnes er det bare Sandnes sentrum som pr. i dag samsvarer med SSBs definisjoner. For de øvrige kommunene sammenfaller senterområdene rimelig godt med vedtatt struktur. Et annet trekk er at Stavanger sentrum etter hvert utvikler sammenhengende senterområder, både nordover, vestover, østover og ikke minst sørover, med snart sammenhengende områder fra sentrum ut til Mariero. Dette kan sees som et ledd i den urbane utviklingen som skjer i dette området Utvikling i vedtatt senterstruktur Sysselsettingsutviklingen i vedtatt senterstruktur har i perioden , faktisk vært høyere enn den relative veksten i regionen. I senterstrukturen har veksten vært på om lag 16 % perioden, mot 10 % for regionen totalt. Den andelsmessige sysselsettingen har også gått noe opp i perioden, fra 18,2 % i 2008, til om lag 19,3% i Veksten er imidlertid svært ulikt fordelt på de ulike sentertypene: Hovedsentrene Sandnes sentrum og Stavanger sentrum, har kun hatt 11 % vekst i perioden Kommunesentrene i vedtatt regionalplan har hatt en sysselsettingsvekst på hele 36 % Lokalsentrene har hatt en vekst på om lag 11 % i sysselsettingen. Ser man på utvikling innen servicenæringer er bildet enda tidligere. Varehandelen har generelt hatt en nedgang på 1 % i perioden Utvikling har vært lik i hovedsentrene, nedgang på 1 %, mens kommunesentrene har hatt en vekst på hele 45 %, mens lokalsentrene har hatt en vekst på om lag 26 %. For de øvrige servicenæringene ser vi noe av det samme bildet. Veksten av servicetjenester er betydelig høyere, særlig i kommunesentrene. Det betyr at senterstrukturen har beholdt sin relative posisjon samlet sett, men den har blitt vesentlig mer polysentrisk gjennom en sterk vekst i den lavere delen av hierarkiet. Inntil videre er imidlertid størrelsen på hovedsentrene såpass mye større, slik at de er klart dominerende. For enkelte funksjoner som f.eks. varehandelen er det også dominerende aktører på Forus og Lura som ikke er definert inn i strukturen. Dette gjør at man ikke får det fulle og hele bildet av utviklingen av senterstrukturen gjennom denne analysen. Vi ser imidlertid tydelig blant annet gjennom årlige varehandelsanalyser for SR-Bank at de desentraliserte områdene har en betydelig høyere vekst enn de sentrale delene av regionen.

54 Utredning av behov for nye næringsarealer 53 Figur 5-33 Viser sysselsetting pr 2008 og pr 2014 i de ulike nivåene i senterstrukturen Figur 5-34 Viser sysselsetting pr 2008 og pr 2014 i de ulike nivåene i senterstrukturen, fordelt etter næringsgrupper. Den kraftige veksten av servicenæringer kan i stor grad knyttes til den sterke befolkningsveksten som vi ser i sentrumsnære områder i tilknytning til kommunesentra. Faktisk er tettheten av bosatte i gangavstand fra kommunesentrene på høyde med hovedsentrene. Dette skaper grunnlag for utvikling av sterke, lokale sentra perifert i forhold til bybåndet.

55 Utredning av behov for nye næringsarealer 54 Tabell 5-1 Viser utvikling av bosatte og sysselsatte pr 2011 og pr oktober 2014 for sentrumsnære områder, samt sysselsatte innenfor definert senterstruktur. Ved å bruke disse to perspektivene på sentrum/sentrumsnærhet får man en mer robust forståelse av utviklingen. Bef sentrumsnært (500 meter) Bef sentrumsnært (500 meter) Sysselsatte sentrumsnært (500 meter) Sysselsatte - sentrumsavgrensing Senter Senterstruktur STAVANGER S FYLKESENTER SANDNES S HOVEDSENTER BRYNE KOMMUNESENTER JØRPELAND KOMMUNESENTER KLEPPEKROSSEN KOMMUNESENTER RANDABERG KOMMUNESENTER SOLA KOMMUNESENTER VARHAUG KOMMUNESENTER VIKEVÅG KOMMUNESENTER ÅLGÅRD KOMMUNESENTER Figur 5-35 Viser utvikling i dekningsgrad i detaljvarehandelen. Kommuner med høyere enn 100 % dekningsgrad viser at de har en høyere omsetning enn innbyggertallet skulle tilsi, mens under 100 % tilsier det motsatte. Kilde: SR Banks Varehandelsrapport 2014/SSB Videre utvikling av senterstrukturen? Gjennomført framskrivingen av befolkning- og sysselsetting frem mot 2040 viser som nevnt en endring i sysselsettingsutviklingen, og man kan forvente at offentlig forvaltning og tjenesterelaterte virksomheter (urbane næringer) vil ta mye av sysselsettingsveksten framover. Oljerelaterte næringer forventes å ha en tilbakegang i perioden framover, noe som gjør at den enorme drivkraften de har hatt i denne regionen forventes å roe seg noe ned.

56 Utredning av behov for nye næringsarealer 55 Det er imidlertid stor usikkerhet rundt utviklingen i varehandelen. Sysselsettingsmessig har varehandelen gått tilbake siden 2008, og bransjen står foran store utfordringer framover, spesielt faghandelen. I 2014 driver hele 67 % av kjedene innen varehandelen med driftsmarginer under 5 % og 47 % har en driftsmargin på under 1,5 %! Det er god grunn til å forvente en ytterligere konsolidering innenfor næringen framover, med sterkt fokus på kostnadsreduksjoner. På grunnlag av gjennomført framskrivingen av befolkning- og sysselsetting frem mot 2040 vil det være behov for å få etablert drøyt arbeidsplasser i den framtidige senterstrukturen knytte til varehandel. Med basis i senterhierarkiet vil man ved å «fryse» dagens forhold mellom hovedsentra, kommunesentra og lokalsentra få et behov for om lag arbeidsplasser fram mot 2040 i hovedsentra, men for lokalsentrene og kommunesentra henholdsvis drøyt arbeidsplasser hver. Beregningen er basert på at dagens hovedsentra har om lag 10 % av regionens sysselsetting, mens kommunesentra og lokalsentra har om lag 4 % hver. Sannsynligheten for at balanse mellom nivåene i senterstruktur videreføres som i dag, ansees imidlertid som mindre sannsynlig, spesielt dersom man legger Samfunnsøkonomisk analyse til grunn. Den sterkeste relative veksten er her forventet å komme i Ryfylke og Jæren, noe som gir grunnlag for en ytterligere styrket senterstruktur og servicenæring i disse områdene framover. Konsekvensene for hovedsentrene er en stadig mer marginal betydning for regionen når det gjelder servicetjenester rette mot privathusholdninger. Målsettingene i regionalplan er en relativt stringent hierarkisk struktur, på tross av mye av utviklingen i regionen skulle tilsi økt polysentrisk utvikling. Befolkningsveksten i regionen er generelt stor, og ønsket inn mot alle nivåene i senterstrukturen. Dette bygger opp om en fortsatt utvikling av både tjenester og varehandel lokalt i de ulike kommunesentrene i regionen. Dette vil nødvendigvis gå på bekostning av de definerte regionale sentrene i form av Stavanger og Sandnes sentrum.

57 Utredning av behov for nye næringsarealer 56 6 GRUNNLAG FOR VURDERING AV MÅLOPPNÅELSE 6.1 Overordnet strategi fra 2007 Hovedelementene i den overordnete strategien fra 2007er følgende: «Strategien skal bidra til å sikre tilbud av næringsarealer som tilfredsstiller ulike næringers spesielle behov, og gir utviklingsmuligheter for eksisterende og fremtidig næringsliv i hele Stavanger-regionen. i tilstrekkelig omfang (kapasitet og beredskap) av god kvalitet (tilpasset ulike næringers behov) med langsiktig tidsperspektiv og rammer I tillegg må den gi klare retningslinjer for hvordan strategien skal følges opp, og hvem som er ansvarlig for at slik oppfølging skjer. I de påfølgende punktene skisseres anbefalte elementer i en langsiktig utviklingsstrategi for regionens næringsarealer. Utvikle strategiske regionale næringsområder Etablere samlet utviklingsprogram som definerer utviklingspotensialet for regionens strategisk viktigste næringsområder, som utgangspunkt for; Aktiv lokaliseringsstyring og utvikling av særpregede og sterke næringsmiljø Koordinert infrastrukturutvikling Riktig arealutnyttelse og arealøkonomisering Aktuelle områder (27 stk) Etablere grovmasket forvaltningsplan for de enkelte områder, inkludert timing for frigjøring av nye arealer.» Sentrumsutvikling og lokalisering av varehandelsnæringen Utvikle strategi for sentrumsutvikling spesielt i de fire regionale sentrene, for å ivareta følgende forhold; en god balanse mellom sentrums rolle som forretningsområde, næringsområde, boligområde, kulturarena og knutepunkt for transport og offentlige funksjoner en høy arbeidsplasstetthet og variert næringsstruktur en fortsatt hovedposisjon i forhold til kulturtilbud, uteliv, offentlig og privat tjenesteyting (kontorbedrifter) og spesialisert handel Styrke sentrums andel av kontorarbeidsplasser Utvikle ny modell for lokalisering av varehandel i større format (Ikke nærmere vurdert i denne analysen)»

58 Utredning av behov for nye næringsarealer Videreutvikling av strategi i Regionalplan for Jæren Regionalplan for Jæren vedtatt 22. oktober 2013 gir retningslinjer for blant annet utvikling av næringsområdene, og disse oppfattes som en videreføring og videreutvikling av «Næringsstrategi for næringsarealer» fra Følgende målsettinger er definert i regionalplanen: Tilgang til attraktive og tilstrekkelige næringsområder i et langsiktig perspektiv Redusert transportarbeid og endret reisemiddelfordeling Effektiv arealbruk Styrking av byens og tettstedenes sentra Disse målene oppfattes som bakgrunn for at noen av næringsområdene har fått endret kategorisering og at for eksempel avgrensing av områder i kategori 1 er tydeligere definert i Regionalplan sammenlignet med «Strategi for næringsarealer». For eksempel er Forusstrand i Stavanger nå endret fra skjermet industriområde til kategori 1 og 2. For å sikre en god samordnet areal- og transportutvikling er rammene for utvikling gitt på bakgrunn av premisser om tilgjengelighet og geografisk plassering. Dette er også en endret tilnærming sammenlignet med «Strategi for næringsarealer» fra Regionalplan går også bort fra å koble kategoriene 1-3 til bestemte næringsgrupper. Retningslinjene for utvikling er knyttet til grad av arealutnyttelse og tilgjengelighet for ulike reisemidler. Handelslokalisering og senterstruktur er et sentralt tema i regionalplan for Jæren. Regionalplan legger til rette for å benytte handel som et virkemiddel for å styrke sentrene. 6.3 Vurdering av måloppnåelse Gjennomført kartlegging og analyse av næringsutviklingen i perioden gir grunnlag for å drøfte hvilke mål man har oppnådd og i hvilken grad Tilgang til attraktive og tilstrekkelige næringsområder i et langsiktig perspektiv Veksten siden 2007 både med hensyn til bruksareal til næring og antall sysselsatte bekrefter at det har vært god kapasitet og beredskap for nye næringsareal. Det har skjedd en vekst både med hensyn til bruksareal og sysselsetting som skiller seg ut i et historisk perspektiv. Næringsområdene har slik blitt vurdert som attraktive. Den aktive tilretteleggingen for nye næringsareal før 2007, har helt klart vært medvirkende til at veksten har skjedd nettopp innenfor disse områdene. Samlet bruksareal til næring har økt innenfor alle næringsgrupper, og for de fleste næringsgruppene har det også vært en økning i sysselsatte. Unntakene er varehandel, reparasjon av motorvogn, industri, finansiering og forsikring, jordbruk, skogbruk og fiske, jf Figur 5-3, der det har vært en nedgang i antall sysselsatte. Det er interessant å merke seg at utbygging har skjedd i tråd med vedtatte planer, men premissene med hensyn til tilgjengelighet er ennå ikke blitt realisert. Gjeldende arealplaner gir en forventning om hvordan tilgjengeligheten vil bli, og dette er blitt satt som premisser ved utviklingen. For eksempel krav til arealutnyttelse. Utbyggingen av nye næringsarealene har gått mye raskere enn hva man kunne forutse, og utbygging av tilhørende og nødvendig infrastruktur har ikke klart å holde samme fremdrift. Utbygging er slik skjedd med en forventning om fremtidig bedret attraktivitet.

59 Utredning av behov for nye næringsarealer Arealbehov i et langsiktig perspektiv Denne analysen har til hensikt å si noe om hva som er det fremtidige arealbehovet for nye næringsområder og det vises til hovedkonklusjonen i rapporten. Nettopp denne veksten og det arealforbruket vi har sett i perioden , er grunnlag for å gjøre en ny vurdering av fremtidig arealbehov. Arealreserven av ubebygd areal innenfor definerte næringsareal er betydelig redusert i denne perioden Aktiv forvaltning og lokaliseringsstyring Videre behov for utviklingsprogram for næringsområdene som er beskrevet i «Strategi for næringsarealer» oppfattes å være endret som følge av vedtatt Regionalplan for Jæren. Denne oppfattes å gi retningslinjer for både utviklingspotensial og koordinering av infrastrukturutviklingen. Samtidig er det grunn til å tro at en aktiv forvaltning og lokaliseringsstyring vil fremme etableringer og nødvendige omstillinger som vil måtte komme. Behovet vil kunne være organisatorisk eller også i form av eierskap og kapitalforvaltning. Denne analysen gir indikasjoner om hvordan effekten av slike virkemidler har vært i periodene Særlig i forhold til å oppnå en høy næringsandel i nye utbyggingsprosjekter, sammenlignet med andel til bolig Sentrumsutvikling Regionalplan for Jæren og «Strategi for næringsarealer» har mål om å styrke byenes og tettstedenes sentre. Analyse av utviklingen i perioden er presentert i forrige avsnitt Konklusjonene her er at senterområdene samlet har beholdt sin posisjon med hensyn til andel av sysselsatte, men fordelingen mellom senterområdene er blitt mer polysentrisk enn hva målsettingene i regionalplan er.

60 Utredning av behov for nye næringsarealer 59 7 UTREDNING AV AREALPOTENSIALE 7.1 Rammer for utvikling Hensikten med å gjøre vurdering av arealpotensiale innenfor eksisterende næringsområder, er for å kunne få et inntrykk av om forventet sysselsettingsvekst kan skje her, og om det er nødvendig med nye næringsarealer. 7.2 Utnyttelse i tråd med Regionalplan for Jæren Utgangspunktet for arealutnyttelse er Regionalplan med kategoriene 1 3. Det pågår planlegging og realisering av større samferdselsprosjekter i regionen, herunder også parkeringsreguleringer som vil ha betydning for ulike områders tilgjengelighet. I og med at flere av de aktuelle prosjektene, spesielt når det gjelder kollektiv, har endret seg relativt radikalt når det gjelder trasevalg («Busway» kontra Bybanetraseen i regional plankartet, samt kollektivfelt på E-39) er det en usikkerhet knyttet til hvordan tilgjengeligheten vil bli. I analyseperioden ser vi at forventet, og ikke faktisk, tilgjengelighet er lagt til grunn ved fastsettelse av krav til utnyttelse. Dette er gjort for å sikre et nødvendig grunnlag for de definerte kollektivaksene. Tilgjengelighet med bil vil økes inn mot storbyområdet med Ryfast/Rogfast samt Jærpakke 2. I de mer sentrale områdene rundt Forus kan tilgjengelighet med bil bli redusert jf. Parkeringsrestriksjoner og ingen planer for ytterligere vegkapasitet inn mot Forus/Lura. I denne utredningen er det lagt til grunn de geografiske områdene som retningslinjene i Regionalplan oppgir innenfor hver av kategoriene.

61 Utredning av behov for nye næringsarealer 60 Regionalplan oppgir følgende arealutnyttelse: Kategori Arealutnyttelse, generelt % BRA Kategori Kategori Kategori I den videre drøftingen av arealbehov innenfor hver av kategoriene er det lagt til grunn mulighet for at maksimal % BRA vil kunne oppnås, og hva som skal til for å oppnå dette. Om dette er ønskelig eller hensiktsmessig for alle næringsarealene er helt klart usikkert, og det er derfor valgt en tilnærming med beskrivelse av tre ulike scenarier for utvikling. 7.3 Eksempler på arealutnyttelse i ulike reguleringsplaner Nedenfor følger informasjon om kartleggingen av et utvalg av reguleringsplaner innenfor hver av kategoriene for næringsareal Eksempler innenfor Kategori 1 Stavanger sentrum Det pågår et kommuneplanarbeidet for Stavanger sentrum som har som ambisjon om å legge til rette for nye arbeidsplasser ved å realisere m 2 BRA nytt areal. Avgrensningen av dette området er imidlertid langt mer omfattende enn dagens sentrumsavgrensing, og går inn i Urban sjøfront og vestover mot Eiganes Urban sjøfront I opprinnelige planer for området «urban sjøfront» ble det lagt opp til et mulig potensial for om lag m 2 BRA bolig, og m 2 BRA næring. Noe som igjen skulle gi om lag boliger og arbeidsplasser. Sandnes sentrum I kommuneplanarbeidet ble det lagt opp til et potensial på om lag m 2 BRA. Av dette ble det anbefalt at alt skal omfatte næring. Dette gir en total utnyttelse på om lag 150 % BRA, for næring vil imidlertid ikke andelen ligge på mer 71 % BRA. Bakgrunnsarealet her er hele avgrensningen av kommuneplanareal, unntatt sjøarealer. Randaberg sentrum Gjeldende reguleringsplan omfatter relativt store åpne flater, korrigert i forhold til kommuneplan areal, gir ikke det regulerte arealet høyere % BRA for næring enn 43 %. Dette henger dels sammen med at kommunen i sin sentrumsplan har dyrket landsbyversjonen, noe som følgelig gir lite rom for store volum. Randaberg er heller ikke nevnt som Kategori 1 område i regionalplanens retningslinjer. Sola sentrum Gjeldende områdeplan for sentrum gir en utnyttelse for området avsatt i kommuneplan på om lag 130 % BRA. Maks utnyttelse til næring/tjenester er om lag 100 % BRA i forhold til kommuneplanarealet. Jørpeland Skallstøperitomta: 114 % BRA til nærig i forhold til utbyggingsområdet i gjeldende regulering. Jåttåvågen Planen legger opp til 170 % BRA for resterende byggeområder (samsvarer med kommuneplanarealer). Herav skal et areal på om lag 100 % av settes til næring. I og med at arealene i dette området i gjeldende kommuneplan er svært differensiert, gir dette en relativt

62 Utredning av behov for nye næringsarealer 61 lav utnyttelse for næring totalt sett. % BRA i allerede utbygd område ligger imidlertid opp mot 200 % BRA kommuneplanareal Eksempler innenfor Forus/Lura, kombinasjon kategori 1, 2 og 3 Forus Øst Gjeldende regulering vil gi en utnyttelse på om lag 180 % BRA i henhold til kommuneplanen. Dette gjelder for områder med utelukkende næring. Hele Forus-Øst planen definerer et område på om lag 1,2 km 2. Justert for kommuneplanens avgrensninger gir dette området et potensiale gjennom dagens regulering for 1,9 millioner m 2 BRA. Eller om lag arbeidsplasser. 2020Park Deler av området som disponeres av 2020Park, 120 daa totalt, har en ambisjon om å bygge ut gjeldende område med om lag 600 boliger og kontorplass for om lag ansatte. Det foreligger ikke noen formell plan for hele området, men dersom dette innebærer en høy utnyttelse av kontorarealer på om lag 25 m 2 BRA pr. person gir dette en % BRA for kontor på hele 250 %. Dette virker noe drøyt i forhold til vedtatt retningslinjer for transformasjon i Stavanger kommune. Forus Vest Planen oppgir maks og min TU. Dette vil gi en % BRA på om lag 83 % ved minimum utnyttelse og om lag 183 % ved maks utnyttelse. Områder bygd ut på Forus etter 2008, viser en total utnyttelse på om lag 110 % BRA kommuneplanareal. Det vil si om lag på nivå med det en kan forvente i området. Området vil med en generell arealutnyttelse på om lag 40 m 2 BRA / ansatt muliggjøre mellom og ansatte. Forus Visjonen I Forus Visjonen er det lagt opp til et potensiale for opp mot arbeidsplasser og nye boliger. Dette er en vurdering som både gjelder Forus Øst og Vest. Totalt gir dette en nettotilvekst av arbeidsplasser på om lag i dette området. Med andre ord en relativt sterk reduksjon av potensialet til næringsformål sammenlignet med gjeldende regulering. Lura næringsområde Gjeldende regulering legger opp til om lag 150 % BRA, utelukkende næring. Forventet potensiale for om lag arbeidsplasser totalt Eksempel fra andre sentrumsområder (ukategoriserte) Kleppekrossen I selve det historiske sentrum foreligger et potensial på om lag 43 % BRA til næring i gjeldende regulering. Sentrumsområdet innbefatter også Jærhagen, et område uten tall for % BRA, kun gesimshøyde og avgrensning i forhold til byggegrense på plankart. Tau Legger til grunn 100 % BRA innenfor byggeområdet avgrenset i reguleringsplan Eksempler innenfor Kategori 2 Risavika Risavika har om lag 110 % BRA korrigert for kommuneplanareal. Gjelder kun næringsområdene, ikke havneområdet. Med andre ord er potensialet relativt høyt. Dusavika

63 Utredning av behov for nye næringsarealer 62 Dusavika har i enkelte områder en % BRA på om lag 100. I og med at planen i liten grad er differensiert gir dette et potensiale på høyde med Risavika, opp mot 100 % Eksempler innenfor Kategori 3 Skurve Skurve har en gjennomsnittlig % BRA innenfor regulerte byggeområder på om lag 105 %. For hele planarealet utgjør utnyttelsesgraden om lag 64 %. I realiteten er imidlertid utnyttelsen langt mindre enn dette også. Status for dagens utbygde kategoriområder ligger nede på 30 % BRA. 7.4 Drøfting av arealpotensiale Motivasjon for å oppnå maksimal utnyttelse i tråd med Regionalplan Generelt ligger arealutnyttelsen i reguleringsplanene innenfor de intervallene som Regionalplan oppgir for hver av kategoriene. Samtidig ser vi få eksempler på at reguleringsplanene nærmer seg det maksimale nivået som regionalplan åpner for. Bakgrunnen for dette er blant annet at eksisterende bebyggelse har en lavere tetthet enn dette, og i reguleringsplan tilpasses ny bebyggelse til eksisterende strukturer. Senterområdene er også i stor grad bærere av identitet og verneverdier, som vanskeliggjør vesentlig høyere utnyttelse. Dette synliggjøres særlig ved Randaberg sentrum, som ønsker å holde på en landsbyprofil. Dette til tross for at en i omkringliggende boligområder legger opp til svært høy utnyttelse i tråd med regionalplan. Et sentralt tema er tolkning og praktisering av retningslinjene gitt i Regionalplan. Regionalplan er overordnet og det er grunn til å tro at arealutnyttelsen er oppgitt for næringsområdene inkludert areal til infrastruktur med mer. Samtidig ser vi at pågående planarbeid tolkes utnyttelsen i regionalplan også for netto byggetomter. Det vil altså være drivkrefter for å realisere dette potensialet, og det vil være avhengig av om man oppnår tilfredsstillende kvaliteter for den aktuell arealbruken; bolig og ulike typer næring. I en tidshorisont frem til 2060 er det grunn til å tro at arealpotensialet i regionalplan kan legges til grunn Ulik presentasjon av arealpotensiale og alternativer for gjennomføring Det vil ikke være aktuelt å oppgi en sum for arealpotensiale innenfor hver av kategoriene siden reguleringsplanene oppgir arealpotensialet ulikt og gjerne med flere ulike alternativer for gjennomføring. For eksempel har en i Stavanger kommune en glidende skala for hvor høy utnyttelse en kan ha ved ulike garder av boligandel. Høyere boligandel gir tilsvarende redusert utnyttelsesgrad. Rene næringsområder er klart enklere å vurdere, med relativt enkle store flater med en gitt utnyttelse som regel oppgitt i BRA. Denne regnemåten gir også store potensialer i de aktuelle områdene Forhold som påvirker arealutnyttelsen Gjennomgangen av reguleringsplanene gir oss viktig informasjon om hvilke forutsetninger og drivkrefter som påvirker nivået for arealutnyttelsen. Resultatet av analysen vil bidra til å kunne drøfte og forstå hvordan man kan oppnå ønsket arealpotensiale innenfor eksisterende næringsområder.

64 Utredning av behov for nye næringsarealer 63 Slik som vist for Forus Vest og Øst, med et potensiale opp mot arbeidsplasser alene. Ved innfasing av boliger som i Forus Visjonen, ser vi at målsettingen om antall arbeidsplasser reduseres til om lag for hele Forus/Lura-området. Innenfor kategori 2 i henhold til de gjeldende reguleringsplanene, ser vi at arealutnyttelsen til næring blir generelt høy. Det har sammenheng med at planene har definert relativt store flater som kan bebygges. Det er lite behov for differensiert arealbruk i form av for eksempel grøntarealer, og de er ensidige og konkurrerer dermed ikke med andre arealformål. Disse områdene har også i liten grad en historie med seg som gir rammer og krav til utforming, vern av bygningsmiljø mm.

65 Utredning av behov for nye næringsarealer 64 8 FORVENTET SYSSELSETTINGSVEKST FORDELT INNENFOR ULIKE NÆRINGER 8.1 Framskriving av sysselsettingsvekst Utredningen skal ha et tidsperspektiv fram til 2060, og grunnlag for dimensjonering vil være framskrivninger av befolkning/sysselsetting fram mot 2040, utarbeidet våren 2014 av Samfunnsøkonomisk analyse på oppdrag av. I grunnlaget inngår også dokumenter for framtidig næringsutvikling som rapporten bygger på. Denne framskrivingen viser at det er i de nærmeste årene at det vil være størst sysselsettingsvekst. I siste del av analyseperioden forventes en utflating av sysselsettingsveksten. 8.2 Sysselsettingsvekst frem til 2040 og fremt til 2060 Figur 8-1 Viser prognosene fra samfunnsøkomisk analyse, rapport nr. 10, som ligger til grunn for analysene fram mot I tillegg har vi valgt å framskrive arbeidsplassutviklingen med årlig vekstrate på 0,5 % fra Denne er i tillegg illustrert med en usikkerhet analog til SSB s stokastiske analyser Sysselsettingsvekst frem til 2040 Den økonomiske aktiviteten i petroleumsnæringen fremover har stor betydning for hvordan sysselsettingsveksten vil bli har, og spørsmålet om hvordan virkningene blir i forbindelse

66 Utredning av behov for nye næringsarealer 65 med nedbygging av petroleumsvirksomheten er av stor betydning. Det forventes en markant redusert etterspørsel fra petroleumsvirksomheten frem mot 2040, og som vil motvirkes av en gradvis økt innfasing av oljeinntekter gjennom statsbudsjettet. Fram til 2020 forventer vi en årlig sysselsettingsvekst på noe under 2 prosent, og det er om lag som det siste tiåret. Den sterke veksten er altså antatt å fortsette på kort sikt. Noe lavere investeringsaktivitet etter 2020, gir noe lavere sysselsettingsvekst i Rogaland. Dette vil likevel kunne være en god periode for næringslivet som leverer til drift og operatørskap. Det forventes at sysselsettingsveksten i gjennomsnitt over perioden blir på knapt 1 prosent årlig. Etter 2030 faller sysselsettingsveksten hurtigere i tråd med det vi har skrevet ovenfor. Samlet sett over tiåret fra 2030 til 2040 antar vi om lag uendret sysselsetting, med noe vekst på begynnelsen av 2030-tallet og nedgang mot slutten av tiåret. Dette gir en netto tilvekst av arbeidsplasser fram mot 2040 på om lag arbeidsplasser i 2040 forutsatt hovedscenario. Høyscenario forutsetter en vekst på om lag arbeidsplasser i regionen Sysselsettingsvekst frem til 2060 Usikkerheten knytta til prognosene som er presentert over, er imidlertid svært stor, noe som kan illustreres på bakgrunn av SSB s befolkningsprognoser. SSB s befolkningsframskrivinger som gjerne benyttes i planlegging er basert på en deterministisk modell. Det vil at en tar utgangspunkt i de ulike demografiske variablene dødelighet, fødselsrater og migrasjon. Man gjør videre antagelser basert på historien hva som er lav, middels høy og høy rate for de ulike variablene og lager alternativer ut fra dette. SSB gjør imidlertid også stokastiske analyser av framtidig vekst. Til forskjell fra de vanlige befolkningsframskrivingene, forsøker en her å legge til grunn den observerte variasjon i ulike rater for dødelighet, fødsler og migrasjon. Framskrivningen simuleres da ut i fra sannsynlighetene for at variasjonene skal forekomme, noe som gir grunnlag for å si noe om den statistiske sannsynligheten for en gitt utvikling. Resultatet av en slik kjøring i 2012 ga en variasjon på mellom 5,4 til 9 millioner i Norge i Med andre ord en svært stor usikkerhet. Dette samsvarer imidlertid ganske godt med intervallet SSB oppgir for lav og høy-alternativet for prognose for sysselsetting i Figur 8-2 Stokastiske befolkningsprognoser og befolkningsfremskriving for hele landet

67 Utredning av behov for nye næringsarealer 66 Det er også interessant å se på tidligere stokastiske prognoser fra SSB. I 1996 (snaut 20 år siden), ble det antatt å være 2,5 % sannsynlighet for at befolkningen i Norge hadde passert 5 millioner, det vil si det vi gjorde i Dette viser hvordan endringer i økonomi og politikk totalt endret forutsetninger for prognosene i Mye av usikkerheten i modellen er knyttet til migrasjon over landegrenser. I SSB s befolkningsprognoser er inn- og utvandring knyttet opp til økometrisek modeller som har basis i forholdet mellom forventet arbeidsledighet og lønnsforskjeller mellom Norge og utlandet. Den stokastiske modellen til SSB har derfor blitt benyttet som et utgangspunkt for å illusterere mulige utviklingsretninger etter Vi har ikke gjort egne beregninger på de usikkerhetene som eventuelt måtte ligge i utvikling av sysselsettingen i regionen, men har tatt utgansgpunkt i den % -vise usikkerheten som ligger i SSB s analyser fram mot 2060, og lagt dette til grunn for å beskrive en utviklingsretning etter Antagelser om vekst etter 2040 fremkommer i Figur Fordeling innenfor ulike typer næring frem til 2040 For å kunne analysere sammenhengende mellom sysselsettingsvekst og arealutvikling, er det nødvendig å gjøre antakelser om hvordan nye arbeidsplasser fordeler seg innenfor ulike typer næring. Det er kun prognosene frem til 2040 som gir grunnlag for å vurdere dette. Prognosen som legges til grunn frem til 2040, gir forutsetninger om utvikling innenfor de ulike næringsgrupper. Samfunnsøkonomisk analyse baserer sine analyser i hovedsak på SSBs langsiktige prognoser for norsk økonomi. De baserer seg i imidlertid på en kraftigere vekst i sysselsettingen fram mot 2020, basert på mer optimistiske anslag for petroleumsvirksomheten. På sikt, og særlig etter 2020 forventes en markant nedgang innenfor oljerelaterte virksomheter. Øvrig industri forventes å ha en svak sysselsettingsmessig vekst, mens veksten er relativt stor innenfor offentlig forvaltning og markedsrelaterte tjenester.

68 Utredning av behov for nye næringsarealer 67 Figur 8-3 Viser dagens sammensetning av næringslivet i de ulike kategoriserte områdene. Med bakgrunn i nasjonale prognoser vil kategori 1 områdene og ikke minst arbeidsplasser utenfor definerte områder forvente en særlig sterk vekst. For de oljerelaterte områdene må en forvente motsatt virkning, enten en dreining av arbeidsplasser eller en nedgang. Figur 8-4 Viser langsiktige prognoser for økonomisk utvikling i Norge, basert på SSBs referansebane. Kilde SSB; 2013

69 Utredning av behov for nye næringsarealer 68 Særlig sterk vekst forventes innenfor deler av offentlig forvaltning som er helserelatert. Sterk vekst i eldrebølgen etter 2020 forventes å gi et særlig behov for helserelaterte tjenester spesielt innenfor primærhelsetjeneste. Disse arbeidsplassen ligger i all hovedsak utenfor de definerte områdene, og det er god grunn til å anta at den største sysselsettingsveksten i årene framover vil komme i områder utenfor kartlagte næringsområder. Likevel mener vi ut fra robustheten i analysene, at det vil være riktig å legge til grunn en framtidig fordeling tett opp til dagens fordeling. Det vil si at om lag 2/3-deler av arbeidsplasstilveksten vil komme innenfor de definerte næringsområdene. Tabellen nedenfor viser fordeling av nye sysselsatte innenfor de ulike kategoriene for næringsområdene: Fordeling av nye sysselsatte basert på Næringsområder Sysselsatte dagens fordeling Hovedscenario Høyt scenario Kategori 1 (Byområdene nær Jærbanen Kategori 1, 2 og 3 (Forus-Lura) Kategori Kategori 2 og Kategori Ukategorisert Utenfor definerte områder Sysselsettingsveksten som legges til grunn i analysene, utgjør om lag nye sysselsatte innenfor de definerte næringsområdene, her markert med fargede celler. 8.4 Arealbehov som følge av sysselsettingsvekst I de videre analysene av arealbehov knyttet til sysselsettingsvekst vil vi se på 3 ulike scenarier for utvikling frem til Hensikten er å belyse hvilke forutsetninger som må ligge til grunn for at sysselsettingsveksten skal skje som definert i de ulike scenariene, og hvilke arealmessige konsekvenser disse vil ha. Bakgrunnen for å avgrense scenariene til 2040, er gyldigheten av underliggende prognoser. Arealbehovet pr. ansatt settes til om lag 40 m 2 BRA pr ansatt. Dette er et relativt høyt tall, og baserer seg på en blanding av kontor og forretningsarealer. For industri- og lagervirksomheter, kategori 3, forventer vi ingen arbeidsplasstilvekst av betydning. Gjennom foregående analyser mener vi også at arealbehovet innenfor kategori 3 vil være drevet av andre faktorer enn sysselsettingsvekst. Arealbehovet for næringen forventer vi kommer som en følge av Driftsoptimalisering mm for å opprettholde antall sysselsatte. Flyttekjeder som følge av byomforming. Lavere arealeffektivitet etter flytting for å ta høyde for videre ekspansjon.

70 Utredning av behov for nye næringsarealer 69 9 VURDERING AV FREMTIDIG AREALBEHOV TIL NÆRING 9.1 Beregning av arealbehov på grunnlag av erfaringstall Erfaringer fra perioden I gjeldende Strategi for næringsarealer 2007 ble fremtidig arealbehov vurdert ut fra det forbruket av arealer som hadde skjedd de foregående årene, både nye næringsareal og transformasjonsareal. Videre ble behovet for nye næringsarealer vurdert ut fra hvor stor andel som hadde skjedd som fortetting. Erfaringstall om arealforbruk inkludert transformasjon : 250 daa årlig. Erfaringstall om fortettingsandel : 75 % 250 daa årlig ble vurdert som det laveste anslag for arealbehov, på grunn av lengre perioder med lavkonjunktur. På bakgrunn av dette ble det lagt til grunn et samlet arealbehov i 40 årsperspektiv lik daa. Det ble forutsatt at 75 % av arealbehovet (BRA) skulle løses som fortetting. I og med at utnyttelsesgraden er forskjellig i nye og eksisterende områder, forventes et større arealbehov (DAA) i «nye områder» enn i eksisterende. «Nye områder» bygges hovedsakelig med industri og lager, og samtidig er de utnyttet lavere enn reguleringsplanene gir rom for. Ut fra vurdering av forventet arealbruk og utnyttelsesgrad innenfor fremtidige nye næringsareal, ble behovet for nye næringsarealer anslått til daa i 40 årsperspektiv. Jevnt fordelt over perioden ville det gitt et behov for nye næringsareal lik daa årlig Erfaringer frem til 2013 Gjennomført analyse for viser at arealforbruket i regionen var klart sterkest rundt 2007 og 2008, for deretter å falle tilsvarende kraftig i årene etterpå. Arealforbruket av nye næringsareal har variert mellom daa pr. år. Erfaringstall om arealforbruk : 230 daa årlig. Dersom vi sammenligner veksten i BRA innenfor nye og eksisterende næringsareal i perioden finner vi en fortettingsandel på 55 %. Erfaringstall om fortettingsandel : 55 % Arealforbruket av nye areal har frem til 2013 vert høyt sammenlignet med hva man forventet i 2008 som et gjennomsnittlig årlig forbruk i den kommende 40- årsperioden. Fortettingsandelen har vert lavere i perioden sammenlignet med perioden Drøfting av endret forventet og ønsket utvikling Det er særlig to forhold som er viktige i vurderingen av fremtidig arealbehov sammenlignet med erfaringer fra de siste årene. Det første er gjennomført framskrivingen av befolkning- og sysselsetting frem mot 2040, som viser et vesentlig endret bilde med hensyn til