styringsparametere for tekniske installasjoner i spredt portefølje hos ROM eiendom.

Transkript

1 Forfatter Jon Harry Nilsen Valg av Masteroppgave NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og billedkunst Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning. styringsparametere for tekniske installasjoner i spredt portefølje hos ROM eiendom. Trondheim,

2 NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING. Oppgavens tittel: Valg av styringssystem for tekniske installasjoner i spredt portefølje hos ROM eiendom as Navn: Stud.techn. Jon Harry Nilsen Dato: Antall sider (inkl. bilag): 37 Master oppgave x Prosjekt oppgave Faglærer/veileder: Håkon Kvåle Gissinger Eventuelle eksterne faglige kontakter/veiledere: Ekstrakt: For eksisterende bygg i en spredt portefølje og med enklere former for tekniske installasjoner er implementering av et komplett byggautomatiseringssystem, såkalt BAS system, ikke nødvendig for å kunne oppnå god teknisk styring til en akseptabel kostnad. De veiledere og standarder som har vært gjennomgått har ikke kunnet gi noen retningslinjer for hva som burde velges av styringsparametere på denne type bygninger. De gjennomførte analyser og det gjennomførte pilotprosjektet viser at noen få styringsparametere gir de største besparelser og en optimal kontroll på byggene. Stikkord: 1. Sentral driftskontroll 2. Styringsparametere Jon Harry Nilsen (sign.)

3

4 Norges teknisknaturvitenskapelige universitet NTNU Fakultet for arkitektur og billedkunst Institutt for byggekunst prosjektering og forvaltning ostadresse Alfred Getz veg Trondheim Telefon Telefax MASTEROPPGAVE Vår/Høst 2007 Jon Harry Nilsen Valg av styringssystem for tekniske installasjoner i spredt portefølje hos ROM Eiendom AS. Alternatives for building automation and control systems in diversified building portefolio for ROM Eiendom AS. Bakgrunn Bransjen er i dag styrt av store systemleverandører som baserer seg på egne proprietære systemer. Disse snakker ikke sammen og dette innebærer at eiendomsbesittere må ha flere forskjellige toppsystemer for å kunne drifte og styre sine bygg avhengig av hvem som vinner anbudskonkurransen på leveransen. Dette medfører store kostnader i forbindelse med oppgraderinger, opplæring, styring etc. Rom Eiendom har gjennomført et pilotprosjekt hvor ca 20 tekniske anlegg i forskjellige bygg spredt over en distanse på ca 1100 km er blitt opgradert. I pilotprosjektet er det valgt å binde saman alle anleggene med et Web-basert toppsystem. Rom Eiendom ønsker å utvide pilotprosjektet til å gjelde for ca 60 nye bygg og de ønsker i den anledning å gjøre en evaluering av det gjennomførte pilotprosjektet. Evalueringen av pilotprosjektet skal dekke alle relevante aspekt med hovedvekt på de valgte tekniske løsninger. Evalueringen av pilotprosjektet skal også omfatte en undersøke hva noen andre store eiendomsaktører har gjort i sine bygg, hvilke systemer de har valgt og hvorfor, og hvilke erfaringer som de har gjort. Med utgangspunkt i evalueringen av pilotprosjektet, skal det utarbeides en anbefaling til hva ROM Eiendom AS bør gjøre i de ca 60 nye byggene som er planlagt for teknisk oppgradering. Side 4 av 39

5 Oppgave Målet med oppgaven er å foreta en grundig evaluering av gjennomført pilotprosjekt, og på bakgrunn av dette komme med forslag til anbefalt løsning for utrulling til en større del av eiendomsportefølgen til ROM Eiendom AS. Oppgaven kan deles i følgende deler: 1. Gjennomgang av relevant litteratur innen Byggautomasjon generelt og for integrerte toppsystem spesielt. Det antas å være nødvendig å gå ut over den norske litteraturen for å kunne få tema tilstrekkelig belyst. 2. Kritisk gjennomgang av valgte tekniske løsninger for pilotprosjektet. 3. Kritisk gjennomgang av andre relevante aspekt ved pilotprosjektet (prosess, anbudsprosess med mer) 4. Gjennomføre 2-3 intervjuer blant store eiendomsbesittere som har gjennomført tilsvarende systemintegrasjon i den senere tid for å kartlegge hvilke systemer de har valgt og hvorfor. 5. Utarbeide en rapport til ROM Eindom men forslag til løsning for utvidelse av pilotprosjektet utrulling til en større del av eiendomsportefølgen. 6. Foreta en analyse av nødvendige styringsparameter i en portefølje med spredt begyggelse og med enklere tekniske anlegg. Generelt om oppgaveinnhold og presentasjon Oppgaveteksten er ment som en ramme for kandidatens arbeid. Justeringer vil kunne skje underveis. Eventuelle justeringer må skje i samråd med veileder og faglærer ved instituttet (samt med ekstern samarbeidspartner der dette er aktuelt). Ved bedømmelsen legges det vekt på grundighet i bearbeidingen og selvstendighet i vurderinger og konklusjoner, samt at framstillingen er velredigert, klar, entydig og ryddig uten å være unødig voluminøs. Besvarelsen skal inneholde standard rapportforside tittelside med ekstrakt og stikkord, oppgaveteksten (signert) sammendrag, innholdsfortegnelse inkl. oversikt over vedlegg og bilag hovedteksten referanser til kildemateriale som ikke er av generell karakter, dette gjelder også for muntlig informasjon og opplysninger besvarelsen skal ha komplett paginering Se for øvrig Råd og retningslinjer for rapportskriving ved prosjektarbeid og masteroppgave ved Institutt for bygg, anlegg og transport. Aktuelle dokumenter og maler ligger på Side 5 av 39

6 Hva skal innleveres? Besvarelsen i original (uinnbundet) To innbundne kopier Eventuelt: X avtalte tilleggskopier for formidling til ekstern samarbeidspartner (dekkes av instituttet eller ekstern partner) CD med besvarelse og underliggende materiell i digital form (pdf-format) En kortfattet (tilsv. 1-2 A4-sider inkl. evt. illustrasjoner) populærvitenskapelig oppsummering av arbeidet, på html-mal gitt av instituttet, beregnet for publisering på internettet. Oppsummeringen bør redegjøre for hensikten med arbeidet og for gjennomføringen og de vesentligste resultater og konklusjoner av arbeidet. Dokumentasjon som med instituttets støtte er samlet inn under arbeidet med oppgaven skal leveres inn sammen med besvarelsen. Besvarelsen er etter gjeldende reglement NTNUs eiendom. Eventuell benyttelse av materialet kan bare skje etter godkjennelse fra NTNU(og ekstern samarbeidspartner der dette er aktuelt). Instituttet har rett til å bruke resultatene av arbeidet som om det var utført av en ansatt, såfremt annet ikke er avtalt på forhånd. HMS NTNU legger stor vekt på sikkerheten til den enkelte arbeidstaker og student. Den enkeltes sikkerhet skal komme i første rekke og ingen skal ta unødige sjanser for å få gjennomført arbeidet. Studenten skal derfor ved uttak av Masteroppgaven få utdelt brosjyren Helse, miljø og sikkerhet ved feltarbeid m.m. ved NTNU. Dersom studenten i arbeidet med masteroppgaven skal delta i feltarbeid, tokt, befaring, feltkurs eller ekskursjoner, skal studenten sette seg inn i Retningslinje HMS ved feltarbeid m.m. Begge dokumentene finnes på fakultetets HMS-sider på nettet, se Studenter har ikke full forsikringsdekning gjennom sitt forhold til NTNU. Dersom du som student ønsker samme forsikringsdekning som tilsatte ved universitetet, anbefales det at du tegner reiseforsikring og personskadeforsikring. Mer om forsikringsordninger for studenter: Oppstart og innleveringsfrist: Arbeidet med oppgaven starter Besvarelsen, skal leveres innen fre 11. juni 2008 kl (kandidaten står fritt til å levere tidligere enn fristen). Ansvarlig faglærer ved instituttet: Håkon Kvåle Gissinger Hovedveileder: Håkon Kvåle Gissinger. Trondheim, den 29. juni Håkon Kvåle Gissinger Faglærer Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning Side 6 av 39

7 Side 7 av 39

8 Forord Denne erfaringsbaserte masteroppgaven er skrevet våren 2008 og er en del av faget Eiendomsutvikling og Forvaltning. Den er utført ved Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning ved fakultetet for arkitektur og billedkunst ved NTNU. Oppgaven er to delt. Del en omfatter en rapport som beskriver og evaluerer det pilotprosjektet som er gjennomført for ROM Eiendom. Del to omfatter en overordnet vurdering av de styringsparametrene som er valgt for prosjektet, sett i relasjon til et komplett BAS system. Oppgaven er basert på åpne kilder og de notater og vurderinger som er gjort i forbindelse med gjennomføring av pilotprosjektet. Prosjektoppgaven tema og avgrensinger er gjort ut fra min deltakelse i pilotprosjektet og i samarbeid med veileder. Jeg vil takke min veileder Håkon Gissinger for verdifulle innspill, og god veiledning. Jeg vil også rette en takk til mine medarbeidere i pilotprosjektet for god innsats og verdifulle tilbakemeldinger. I tillegg har Knut Ivar Grue vært viktige bidragsytere i valg av tekniske løsninger og evaluering av det gjennomførte pilotprosjekt. Til slutt vil jeg også takke informantene i forbindelse med de intervjuer jeg har gjort. Trondheim, Jon Harry Nilsen Side 8 av 39

9 Sammendrag Problemstillingen i denne delen av oppgaven var å gi en begrunnelse for, og en vurdering av de styringsparametere som minimum bør være med for å kunne styre bygg med enklere installasjoner og som er spredt over store distanser, på en enkel og effektiv måte. Dette skulle ses i relasjon til et komplett byggautomatiseringssystem, BAS system, som kan omfatte en rekke styringsparametere. Intensjonen er å vise at et slikt komplett system ikke er nødvendig for å oppnå en god teknisk kontroll på denne type portefølje. Det er gjennomført søk i veileder og standarder for om mulig å finne noen retningslinjer for hva som bør inngå i et styringssystem på den type portefølje som beskrevet ovenfor. Det er og gjennomført forespørsler til to store eiendomsbesittere for å kunne trekke noen sluttinger på hva de anså som vesentlige styringsparametere, og det er gjort omfattende søk etter prosjekteringsanvisninger andre aktører har utarbeidet for styring av sine porteføljer. Det er gjennomført et pilotprosjekt med tilhørende rapport som er en del av denne masteroppgaven og som dokumentere de styringsparametere som ble valgt i dette prosjektet. I pilotprosjektet er det valgt å ikke innføre en komplett BAS løsning, men det er trukket ut de områder for teknisk styring, som vi i prosjektet mente det var viktig å sette fokus på. Systemer som adgangskontroll, brannvarsling og heis kontroll, med flere, har vi valgt å ikke legge inn i styringssystemet da vi mente dette var kostnadsdrivende. Den gjennomførte analysen viser at det gjennomførte pilotprosjektet har bidratt til vesentlige kostnadsreduksjoner samtidig som byggene har fått en god teknisk styring. De øvrige aktørene har gjort tilsvarende valg av styringsparametere og begrunnet sine valg med mangelfull kommunikasjon mellom forskjellige tekniske systemer. For nybygg, viser prosjektet for Valby skole, hvor de har satset på en BAS løsning, at kostnadene blir lavere for en BAS løsning enn for et tradisjonelt system. De fikk imidlertid også problemer med at enkelte systemer ikke kommunisert med det toppsystemet de hadde valgt, og dette er et problem og en utfordring for eiendomsbesittere. De veiledere og standarder som har vært gjennomgått har ikke kunnet gi noen god veiledning i valg av styringsparametere. De har vært for generelle i sin omtale av denne type bygg. Konklusjonen i denne oppgaven viser at en enklere styring av nødvendige parametere som varme, ventilasjon og kjøling samtidig som god kontroll på energiforbruket på bygget er de viktigste styringsparametere for å få optimal og god styring til en akseptabel kostnad. Side 9 av 39

10 Side 10 av 39

11 Innholdsfortegnelse Forord...8 Sammendrag...9 Innholdsfortegnelse...11 Introduksjon og innledning Bakgrunn for oppgaven Problemstilling Omfang og begrensninger Formål med oppgaven Struktur på oppgaven...15 Metode Hvilke metoder kan benyttes Valg av metode og gjennomføring...16 Teoretisk tilnærming Introduksjon teknisk styring Kort om BAS system Aktuelle veiledere/standarder Styringsparametere i pilotprosjektet...24 Diskusjon Innledning Litt økonomi Prosjekteringsanvisning - andre eiendomsbesittere Strategi - andre eiendomsbesittere Valby prosjektet Oppsummering...30 Konklusjon Sammenstilling Konklusjon...32 Anbefaling for videre undersøkelser Anbefalinger for videre undersøkelser...33 Litteraturliste Litteraturliste...34 Vedlegg Spørreskjema Sammendrag - intervju med Entra Eiendom Sammendrag - intervju med DNB Nord eiendom...38 Side 11 av 39

12 Side 12 av 39

13 Kapittel 1 Introduksjon og innledning Dette første kapittelet presenterer bakgrunnen og problemstilling for oppgaven, samt omfang og formål. Kapittelet avsluttes med oppgavens oppbygging. 1.1 Bakgrunn for oppgaven Gjennomføring av pilotprosjektet avdekket et behov for, på en enkel måte, å kunne bestemme omfang og type av styringsparameter som minimum må være med i et system for styring av tekniske anlegg. Det ble også avdekket forskjellige behov for styring. Dette hadde sammenheng med omfang og kompleksitet på de tekniske anleggene som var monterte på de enkelte byggene. Det avdekket også at det kommunikasjonsmessig var problematisk å koble forskjellige leverandører av tekniske styringssystemer, som brannvarsling og adgangskontroll, til et felles styringssystem med direkte adgang mellom hovedsystem og undersentralene. Det var ikke vært mulig å finne noen retningslinjer eller standard som kunne si hvilke styringsparametere som burde være med for å kunne gi en mest mulig optimalt styring av byggene. I det gjennomførte pilotprosjektet ble derfor gjort valg, ut fra skjønn, om hvilke type styringsparametere som var nødvendig, for å få til en god og optimal styring og kontroll av byggene sett i en driftsmessig sammenheng. Med dette som bakgrunn og i forbindelse med videreføring av pilotprosjektet til resterende del av porteføljen vil det være behov for å ha enkle retningslinjer for hva som bør inngå av styringsparametere for å oppnå en god og akseptabel teknisk styring i ROM Eiendoms portefølje. Side 13 av 39

14 1.2 Problemstilling Erfaring med pilotprosjektet viser at en komplett BAS-løsning kan medfører store investeringer som anses ikke å være nødvendig, for å kunne oppnå god teknisk styring i den type bygnings portefølje som ROM Eiendom besitter. En generell problemstilling vil kunne formuleres slik: Hva vil være et optimalt omfang av styringsparametere på eksisterende bygninger med spredt beliggenhet og med mindre tekniske anlegg. 1.3 Omfang og begrensninger Omfang Denne Materoppgaven er to delt og består av en rapport som er utarbeidet for ROM Eiendom og som belyser de utfordringer og problemer vi møtte i forbindelse med innføring av et felles Web basert SD-anlegg i deler av porteføljen til ROM Eiendom og de bygningsmessige oppgraderinger vi måtte gjøre på de enkelte bygg. Rapporten sier også litt om de styringsparametere som ble valgt. I denne delen av oppgaven vil det bli satt et overordnet fokus på de styringsparametrene som bør inngå i et styringssystem for å få til en optimal styring av byggene, sett i relasjon til en komplett BAS løsning med styring av alle elementene som kan inngå i et slikt system. Arbeidet inkluderer en litteraturstudie og intervjuer med nøkkelpersoner i noen utvalgte eiendoms firma. Det vil også bli gjort analyser av prosjekteringsanvisninger for noen utvalgte kommuner for ytterligere å belyse problemstillingen. Begrensninger Det stilles krav til sikkerhet rundt et Web-basert styringssystem, men dette er ikke tema for denne delen av oppgaven og vil derfor ikke bli nærmere belyst. Oppgaven tar heller ikke for seg de kommunikasjonsmessige problemstillingenen som er mellom de forskjellige proprietære systemene som er i markedet. 1.4 Formål med oppgaven Oppgaven har som mål å kunne gi retningslinjer for hva som bør inngå som minimum av styringsparametere for å oppnå en tilfredsstillende og god teknisk styring av en portefølje bestående av mindre bygninger spredt over store distanser og med en enklere form for tekniske anlegg. Side 14 av 39

15 1.5 Struktur på oppgaven Denne oppgaven er delt inn i seks hovedkapitler. I tillegg kommer forord, sammendrag og innholdsfortegnelse. Til slutt er det et kapittel med litteraturliste og et kapittel med oversikt over vedlegg. Kapittel 1 Dette første kapittelet inneholder bakgrunnen for oppgaven, presenterer en problemstilling, omfang og formål. Kapittelet avsluttes med struktur på oppgaven. Kapittel 2 Beskriver mulige metode, valg av metode og gjennomføringsmetodikk. Kapittel 3 Dette kapitelet inneholder litt historikk om utvikling av teknisk styring, det gir videre en kort innføring i tankegangen bak byggautomasjonssystemet, BAS. Det blir en gjennomgang av aktuelle standarder og veiledere og til slutt beskrives styringsparametere i pilotprosjektet. Kapittel 4 Dette kapittelet inneholder litt økonomi, en gjennomgang av prosjekteringsanvisningene og strategi til andre eiendomsbesittere. Kapittel 5 Inneholder en oppsummering og konklusjon og anbefaling for videre undersøkelser. Kapitel 6 Dette kapittelet inneholder en anbefaling for videre undersøkelser. Side 15 av 39

16 Kapittel 2 Metode Metode skal beskrive og forklare den fremgangsmåte som er valgt for å belyse den problemstilling som ligger til grunn for oppgaven. Den skal kunne bekrefte eller avkrefte de resultater eller påstander som blir fremsatt og det er derfor svært viktig å benytte de metoder som gir mulighet for god begrunnelse og god analyse av de problemstillinger som undersøkes. 2.1 Hvilke metoder kan benyttes Undersøkelser kan ifølge Fellows og Liu (2003)0 [1] gjøres på flere forskjellig måter og det kan benyttes flere forskjellige teknikker for innsamling av data. Undersøkelser kan gjennomføres både som kvantitative og kvalitative metoder. Det kan gjennomføres litteraturstudier, spørreundersøkelser og intervjuer samt case studie for å belyse en problemstiling. Kvantitative metoder gjennomføres på mange forskjellige objekter, går ikke i dybden og gir få opplysninger. Undersøkelsene er objektive og resultatet fra slike undersøkelser vil være entydige og ha en generell karakter. Kvalitative metoder går mer i dybden, gir mange opplysninger om få undersøkte objekter. Denne metoden har høy relevans og er subjektiv i sin tilnærming til problemstillingen. 2.2 Valg av metode og gjennomføring I min tilnærming til problemstillingen har jeg valgt tre metoder for å belyse mine utsagn. Det er intervju med noen utvalgte personer i sentrale stillinger hos andre eiendomsselskaper. Det er gjennomført et case studie og det er gjennomført litteratur søk i diverse databaser samt avholdt samtaler med eksterne rådgivere Intervju Web-basert styring av tekniske anlegg i en portefølje spredt over store distanser, og med et felles åpent toppsystem som kommuniserte direkte med andre systemers undersentraler var en måte å tenke styring av bygg på, som var lite utbredt i markedet, da pilotprosjektet ble startet. Side 16 av 39

17 Utvalg som ville kunne ha bakgrunn og muligheter for å kunne gi svar på de spørsmål det var ønsket svar på ble vurdert som få, og ut fra en helhetsvurdering ble det derfor besluttet å foreta en kvalitativ undersøkelse med noen få utvalgte store eiendomsbesittere. Jeg har valgt å gjennomføre samtaler med nøkkelpersoner hos to forskjellige eiendomsselskaper og laget korte resymeer av disse samtalene. Disse samtalene ble foretatt pr. telefon. Det utvalget som er gjort kan være for lite til å gi en god reliabilitet av problemstillingen og man vil kanskje få inn en del flere nyanser ved å utvide undersøkelsen til flere eiendomsbesittere med mindre bygg spredt over store distanser og med enklere tekniske styringssystemer Case studie I tilegg til intervju og spørreundersøkelse er hovedoppgaven basert på de erfaringer pilotprosjektet i regionen har gitt. De dokumenter som er utarbeidet i forbindelse med gjennomføringen er i stor grad basert på de erfaringer man har fått gjennom de fem årene programmet har vart. Det er ikke mulig å si noe om hvorvidt de erfaringer som er gjort har relevans for andre eiendomsbesittere med annen type eiendomsportefølje enn det NSB/ROM har. Pilotprosjektet er nærmere beskrevet i utarbeidet og vedlagte rapport og de resultater og konklusjoner som trekkes ut fra prosjektet gjelder for de bygg som var med i prosjektet og vil ikke kunne gi relevans til andre typer prosjekt hos andre aktører hvor oppgradering av tekniske anlegg er tema. Det vil imidlertid ha relevans i resterende del av porteføljen til ROM eiendom Litteraturstudie Det er gjort omfattende søk i databaser for å finne informasjon hva andre eiendomsbesittere har lagt vekt på i sine prosjekteringsanvisninger og hvilke krav de har satt til styringsparametere for sin portefølje. Det er også blitt gjennomført en omfattende gjennomgang av aktuelle veiledere, rapporter og tidskrifter som tar for seg oppbygging av styringssysemer for om mulig å finne retningslinjer for hva som minimum bør inngå av styringsparametere i en portefølje bestående av mindre bygninger spredt over store avstander. I tillegg er det gjennomført samtaler med rådgivere og entreprenører innenfor automasjonsfaget. De har vært viktige bidragsytere til å få en god forståelse av problemet med samordnet styring og hvilke styringsparametere som bør inngå i et styringssystem. Det er ikke laget noen spesifikke notater etter disse samtalene men de har bidratt til utvikling av pilotprosjektet og påvirket de valg av styringsparametere som der er gjort Side 17 av 39

18 Kapittel 3 Teoretisk tilnærming Dette kapitelet inneholder litt historikk om utvikling av teknisk styring, det gir videre en kort innføring i tankegangen og ideen bak byggautomasjonssystemet, BAS. Tilslutt blir det en overordnet gjennomgang av noen aktuelle veiledere og standarder. 3.1 Introduksjon teknisk styring Automatiseringssystemer for bygg og industri har vært på markedet i år. Utviklingen har gått fra enfunksjonssystemer på enkelt aparater via flerfunksjonssystemer til integrerte bygningsautomasjonssystemer (BAS), hvor de forskjellige tekniske installasjoner er tenkt koblet sammen i ett eller flere kommuniserende nettverk. Automatikkbransjen har imidlertid vært, og ser fortsatt ut til å være, dominert av store leverandører som har egne proprietære toppsystemer, egne tekniske løsninger, egenutviklede protokoller og applikasjoner, helt ned på undersentralnivå og komponentnivå. Alle disse systemene fungerer uavhengig av hverandre som egne proprietære systemer, stand-alone-systemer. Det kan virke som disse store aktørene ikke tenker integrasjon mellom forskjellige styringssystemer og styringsparametere, levert fra forskjellige leverandører. De ønsker i stor utstrekning å levere sine egne systemer fra komponentnivå til topp styringssystem. For å kommunisere med andre systemer tilbys det ofte en OPC 1 løsning, som i prinsipp er en oversetter, og som gjør at grensesnitttene og ansvarsforholdene blir uklare. Denne manglende kommunikasjon påvirker de komponentene som kan integreres i en komplet BAS løsning. Det har vist seg å ikke være enkelt å koble for eksempel brannsentraler og adgangskontroll til et overordnet frittstående SD-anlegg med direkte kommunikasjon mellom hoved systemet og respektive undersentraler til andre leverandører. I en artikkel i Teknisk ukeblad bekrefter prosjektleder Knut Løe i Standard Norge [7] dette, og sier at diskusjonen om smarthus og standarder for styringssystemer holder 1 OPC OPC /OLE (For Prosess Control) er definert som et sett med tilkoblinger, basert på OLE/COM og DCOM teknologi, hvor man oppnår en åpen kommunikasjon mellom automasjon/kontroll applikasjoner, felt systemer/enheter og administrative systemer Side 18 av 39

19 seg på et lavmål. Han sier videre at debatten om hvilken kommunikasjonsstandard som skal benyttes også er lite interessant. Kundene etterspør om komponentene kan kommunisere med BACnet-protokollen. Kan de det, vil det ikke være problem med kommunikasjon systemene imellom. Sett i denne sammenhengen kan det synes som om det utvalg av styringsparametere som kan inngå i et styringssystem, i eksisterende bygg, naturlig vil begrense seg til de tekniske installasjonene som direkte kan kommunisere med et valgt overordnet SDanlegg. Spesielt gjelder dette på eksisterende bygg, hvor det vil medføre store økonomiske investeringer ved å måtte foreta en total ombygging av tekniske anlegg, kabelføringer og oppgraderinger generelt. For nybygg vil det være enklere og rimeligere å få de forskjellige leverandørene til å levere systemer og styringssentraler som kommuniserer direkte med toppsystemet. Dette vil ha direkte innvirkning på de styringsparametere som naturlig vil kunne innlemmes i et overordnet SD-anlegg uten økte kostnader. Side 19 av 39

20 3.2 Kort om BAS system For ca 15 år siden begynte Integrerte bygningsautomasjonssystemer, BAS, å gjøre seg gjeldende i Norge og det er utarbeidet flere veiledere som beskriver dette [3, 4]. Ideen med et BAS system er at en rekke elementer og tekniske systemer skal kunne styres fra et felles styringssystem og underliggende figur 1 viser en prinsippskisse på de elementer som kan innlemmes i et slikt system. Figur 1 Kilde: Bygg for fremtiden - med inteligente styringssystemer. [4] De fleste av disse systemene som er gjenngitt i figuren er proprietære systemer som har egne utviklede protokoller og programvarer som vanligvis ikke kommuniserer med et overordnet toppsystem. De styringsparametere som oftest er innlemmet i et SD-anlegg er styring av ventilasjon, varme og kjøling. Innhenting av energiregidata direkte til et SD-anlegg, både fra hovedmålere og undermåler er ikke så utbredt på mindre bygg med spredt beliggenhet, enn det er på større bygg med egne styringssystemer, hvor dette er mer vanlig. Dette er imidlertid et element som bør innlemmes i et styringssystem også for spredt beliggende portefølje. Dette vil kunne bidra til at det blir satt større fokus på forbruk og energistyring på de enkelte byggene, samtidig som det vil kunne bidra til å redusere antall besøk av driftspersonell vesentlig. Side 20 av 39

21 Formålet med et BAS system er å optimalisere driften av en bygningsmasse og systemet kan inndeles i tre nivåer: Administrativt nivå Dette er det øverste nivået og her ligger toppsystemet. Dette nivået styrer de underliggende nivåer og kommunikasjonen hit foregår ved hjelp av åpne protokoller og de mest vanlige i dag er Bacnet 2 og OPC. På dette nivået kan man foreta justeringer og optimalisere underliggende systemer. Automatikk/prosess nivå Styring av de enkelte funksjoner i bygget blir gjort på dette nivået via undersentraler som utfører sine automatiserte oppgaver ved å analysere informasjonen som kommer fra de enkelte feltkomponenter. Feltnivå. På dette nivået befinner det seg feltkomponentene som følere, regulaorer og motorer. De kommuniserer med US via forskjellige kommunikasjons standarder, og protokoller. Figur 2 viser en skjematisk oppstilling av de tre nivåene i et BAS system Figur 2 Kilde: Bygg for fremtiden med inteligente styringssystemer [4] 2 BACnet er en komunikasjonsprotokoll utviklet ved Cornwell University i USA. Den har vært anerkjent som ISO standard siden 2003 (ISO ) Også den europeiske standardiseringsorganisasjonen EN har anerkjent den.i motsetning til andre teknologier er BACnet et sett av regler for valg og standardisering av funksjonalitet og måten dette kommuniserer på. Denne standarden er objektorientert og kan anvendes både på Ethernet og Bus Side 21 av 39

22 3.3 Aktuelle veiledere/standarder NS 3935 ITB Integrerte tekniske bygningsinstallasjoner Prosjektering, utførelse og idriftsettelse [2] Denne standarden gir retningslinjer for hvordan ITB kan integreres på en god måte i en bygningsportefølje. Den sier også at omgfanget av integrasonen kan variere fra begrenset løsning til løsning som omfatter alle tekniske installasjoner. Standarden introduserer et nytt begrep og ny rolle i arbeidet med integrerte bygningsinstallasjoner, ITB ansvarlig. Denne rollen skal ha ansvar for koordinering, integrasjon og optimalisering at tekniske bygningsinstallasjoner i enbyggeprosess. Standarden gir også en detaljert trinnvis beskrivelse av prosessen med å integrere tekniske installasjoner på byggene. Den gir også indikasjoner på hva som kan inngå av integrerte bygningsinstallasjoner i et styringssystem. Smarthusteknologi, Planlegging og drift i kommunale tjenester [3], Veilederen beskriver hvordan smarthusteknologi kan gi en annen funksjonalitet enn konvensjonelle elektroinstallasjoner. Den drøfter inngående fordeler av BAS kontra tradisjonell teknologi og beskriver viktigheten av å ha god kjennskap til ulikhetene og sier at BAS teknologien er tenkt å være et verktøy for driftsavdelingen til å kunne styre de tekniske anlegg, som måtte være på byggene, mest mulig optimalt. Veilederen sier også at et slikt system skal kunne gi driftsavdelingen mulighet til å styre eiendommer med geografisk spredning og uavhengig av teknologivalg vil kravet til et BAS system altid være at investeringen skal gi positiv avkastning og effektiv drift. Denne veilederen stiller en del kritiske spørsmål en byggherre bør ha klargjort før en beslutning tas om å investere i en komplett BAS løsning, eller om det skal bli en begrenset og eller en mest nødvendig løsning ut fra budsjettmessige hensyn. Innledningsvis i veilederen blir det sagt at den skal være en veileder for å kunne vurdere egne behov og utforme en kravspesifikasjon som tilfredsstiller lokale behov. Den går ikke direkte inn og anbefaler styringsparametere som er nødvendig for å få en god teknisk kontroll men ser mer på totaliteten og de muligheter som ligger i et slikt system. Bygg for framtiden - med intelligente styringssystemer [4] Denne veilederen beskriver i detalj hva BAS er, og hvilke systemer som kan inngå i et system og den er ment å være et hjelpemiddel for byggherrene når de skal vurdere funksjonskrav og tekniske løsninger på byggene sine. Den beskriver strategi for å nå de mål og visjoner en byggherre har satt seg og hvordan disse målene bør brytes ned for å få et godt beslutningsgrunnlag. Den sier også noe om hvilke gevinster det vil være for byggherren å innføre et slikt BAS styringssystem samtidig som den poengterer viktigheten av å se investeringene i et kost/nytte perspektiv. Denne veiledren sier heller ikke noe konkret om de forskjellige styringsparametere som bør inngå i et styringssystem for å gi en mest mulig optimal styring og drift sett ut fra kost/nytte perspektiv. Side 22 av 39

23 Grip Bygg-fdvu [5] Dette er en veileder for byggeiere og den setter fokus på de miljømessige sidene ved drifting av en bygning. Veilederen beskriver hva som bør gjøres for å få en god drift og sier samtidig litt om de krav som bør stilles til energibruk og ventilasjon, i bygningene. Den går ikke spesifikt inn på styring av de enkelte anleggene eller hva som bør være av styringsparametere. Grip Bygg prosjektering [6] Denne veilederen setter fokus spesielt på miljøaspektet i et bygg. Den oppfordrer bl.a. til å sørge for god energistyring og viser til at økte priser og knapphet på energi kan føre økte kostnader ved høyt effektuttak, høyt energiforbruk og økende nettleie. Det oppfordres også til å installere effektregulerende utstyr, sørge for god kontroll på energibruken og effektuttakene. Samtidig oppfordres det til å ha god teknisk styring for øvrig på byggene Det poengteres at dette vil kunne bidra til å redusere de totale års kostnadene på byggene vesentlig. En annen effekt er at man vil kunne oppleve at dimmensjonene for de elektriske installasjonene vil kunne reduseres og at man dermed også spare både kostnader og materialer på selve installasjonen. Den sier ikke spesifikt hva som bør inngå av styringsparametere men gir en del overordnede retningslinjer for hva som bør inngå i et miljøriktig bygg. Side 23 av 39

24 3.4 Styringsparametere i pilotprosjektet I forbindelse med pilotprosjektet ble det laget en prosjekteringsanvisning som viser de elementer som det var ønskelig å kunne styre. Det ble lagt vekt på å beskrive hvilke tekniske anlegg som skulle inngå i systemet og i tillegg til varme og ventilasjon var det viktig å beskrive oppbyggingen av sanitæranlegg, forbruksregistrering, elektroinstallasjoner, automatisering og FDV dokumentasjon. Det var også svært viktig å kunne ha styring og kontroll på oljeutskillere, oljetanker og pumpekummer med tilhørende pumper. Dette er spesielt for den type eiendommer som finnes i ROM eiendoms portefølje hvor det foregår en del teknisk virksomhet og verkstedvirksomhet. De detaljerte styringsparametrene på komponentnivå fremgår av prosjekterings anvisningen. Der er det også beskrevet hvilke typer komponenter som skal leveres på byggene og hvordan kommunikasjonen skal være. Det er for alle elementene detaljert beskrevet hva som anses som minimum av automatiseringsgrad og antall I/O (innganger og utganger) er i detalj beskrevet. De styringsparametere som det ble lagt vekt på å få beskrevet kan kort oppsummeres slik: Ventilasjonsanlegg Kjøleanlegg Varmeanlegg, med tilhørende oljetanker Oljepåfyllingsanlegg, oljeutskillere, pumpekummer Elektroinstallasjoner Forbruksregistrering FDV dokumentasjon. Det er ikke lagt vekt på full automatisering med alle elementene som BAS beskriver, men det er i dette prosjektet lagt vekt på å få med de elementene som kunne optimalisere driften og bedre den tekniske kontrollen på byggene. Side 24 av 39

25 Kapittel 4 Diskusjon I dette kapittelet vil det bli diskutert det omfang av styringsparametere som minimum bør inngå i et styringssystem for å oppnå en god styring av tekniske anlegg i portefølje med spredt beliggenhet. 4.1 Innledning Med utgangspunkt i det gjennomførte pilotprosjektet og ved å belyse hva andre eiendomsbesittere har valgt å legge vekt på i styring av sine porteføljer, vil den generelle problemstillingen som er beskrevet innledningsvis i denne oppgaven bli belyst og diskutert. Hva vil være et optimalt omfang av styringsparametere på eksisterende bygninger med spredt beliggenhet og med mindre tekniske anlegg. Det har ikke vært mulig, gjennom de søk som er gjort, å finne noen standard eller konkrete retningslinjer for hva som bør være et minimum av styringsparametere for den type portefølje som oppgaven tar utgangspunkt i og beskriver. For å kunne gi generelle retningslinjer for hva som bør være et minimum av styringsparametere, er det mye som tyder på at man må se dette i sammenheng med de erfaringer den enkelte eiendomsbesittere har gjort med sine bygg, geografisk spredning av porteføljen, hvilke totale kostnader/besparelser de har ved innføring av teknisk styring, hvilken erfaring de har fått med teknisk styring og ikke minst hvilke tekniske anlegg som er på de enkelte bygg. Erfaringen fra pilotprosjektet og de valg som ble gjort i dette prosjektet, samt hva en del andre eiendomsbesittere har valgt av styringsparametere, kan indikere at en komplett BAS-løsning ikke er nødvendig for å kunne oppnå en god teknisk styring av en spredt portefølje. Det kan imidlertid stilles spørsmål om de valg og de erfaringer som ble gjort i pilotprosjektet er riktige. Dette har sammenheng med at det i ettertid har vist seg at det kanskje burde vært lagt inn flere elementer i styringssystemet for ytterligere å redusere reisetid og personal kostnader generelt, og for å oppnå enda større effektivitet og større kostnadsreduksjoner. Dette reier en del spørsmål man bør stille i forbindelse med vurdering av styringsparametere og kan kort oppsummeres slik: Side 25 av 39

26 Hvilke elementer vil kunne bidra vesentlig til å redusere driftskostnadene på de enkelte byggene? Er det andre elementer som burde styres for å oppnå god kontroll? Burde det vært styrt færre elementer i forhold til hva som er i pilotprosjektet? Hvordan vil kostnadene øke eller minske ved økt eller minske antall styringsparametere sett i en livssykluskostnad for installasjonen? Jeg vil i etterfølgende vurderinger ta utgangspunkt i de erfaringene som er gjort i pilotprosjektet og vurdere de valgte styringsparametere og de elementene andre eiendomsbesittere har valgt å styre, opp i mot tilgjengelige veiledere og en komplett BAS løsning for å kunne si noe om hva som vil være optimale styringsparametere for en portefølje. 4.2 Litt økonomi Bygg for fremtiden med intelligente styringssystemer [4], sier at av totale FDVU kostnader for et kontorbygg utgjør driftskostnader som kan påvirkes av et BAS system ca 350 kr. pr m 2. Ved å utvikle et BAS system på byggene vil man erfaringsmessig kunne oppnå en besparelse på kr. pr m 2. Dvs ca 10% besparelse av de påvirkbare kostnadene. Investeringskostnadene for et BAS vil ifølge [4] være ca kr pr. m 2 avhengig av type bygg, kompleksiteten og nivå på de forskjellige tekniske installasjonene. En slik investering vil på på denne bakgrunn kunne ha en tilbakebetalingstid på ca 10 år. Ifølge OPAC (2007) så ligger de totale felleskostnadene på fra kr. pr m 2. i Bare en del av dette er påvirkbare kostnader og det er grunn til å stille spørsmål ved det kostnadsbildet og det regnestykket som er satt opp i veilederen. Er det kostnadsbildet veilederen beskriver riktig ut fra dagens situasjon? Hva ligger i de estimerte påvirkbare kostnadene. Vil en tilbakebetalingstid på over ti år være en god investering? Eiendomsbransjen vil gjerne ha korte tilbakebetalingstider og kortsiktige leiekontrakter, gjerne opptil fem år. Dette betyr at man kan oppleve å måtte bygge om lokalene etter fem år for å tilpasse dem til nye behov og nye leietakere. Da vil en investering med tilbakebetalingstid på 10 år være for lang tid. Det er heller ikke sagt noe om hvor stor merkostnaden vil være for å få til et komplett BAS system i forhold til et begrenset omfang med de elementer som er nødvendig for god styring. Dette vil være en vesentlig faktor å ha kjennskap til for en eiendomsbesitter med den type portefølje som for eksempel ROM Eiendom har i dag. Et godt dimensjonert SD-anlegg med de riktige styringsparametrene vil kunne være et viktig bidrag til å få redusert både personalkostnadene og felleskostnadene generelt. Side 26 av 39

27 Et annet moment som er svært vesentlig i drift av bygninger er å holde de tekniske installasjonene og anlegg i god stand. Dette vil erfaringsmessig bidra vesentlig til å redusere kostnadene for uforutsett vedlikehold og service. De to eiendomsbesittere jeg har snakket med har ikke villige til å frigi sine tall for investeringer eller besparelser. Det er derfor ikke mulig å kunne gi noen økonomisk vurdering av de investeringer og besparelser disse selskapene har oppnådd, sett i relasjon til de tall veilederen antyder. Det er imidlertid i pilotprosjektet hentet ut betydelige besparelser både på personalkostnader, bilkostnader og reduserte energikostnader som en følge av de investeringer som er gjort i et begrenset styringssystem. For dette prosjektet har investeringen i styringssystemet og nødvendig tekniske oppgraderinger hatt en tilbakebetalingstid på ca ½ år. Dette er vesentlig kortere tidsperspektiv enn det veilederen antyder og kan synliggjøre at et redusert antall styringsparametere utgjør en vesentlig lavere investering og dermed også en kortere tilbakebetalingstid enn en komplett BAS løsning vil kunne gi. 4.3 Prosjekteringsanvisning - andre eiendomsbesittere Det har vært foretatt et omfattende søk etter prosjekteringsanvisninger for sentral driftskontroll. Det har ikke vært mulig å finne annen dokumentasjon enn det to kommuner har utarbeidet og det vi har utarbeidet i forbindelse med pilotprosjektet i ROM Eiendom. Dette er et for lite utvalg til å kunne dra noen konklusjon om hva som er status i blant eiendomsbesittere når det gjelder teknisk styring i en portefølje. Men det vil gi en indikasjon på omfang av utbredelse av en komplett BAS løsning i markedet. Det er gjort en vurdering av prosjekteringsanvisninger for to kommuner og de legger i stor grad vekt på styring av varme og ventilasjon samt energi. De har begge lagt vekt på at det skal være konkurranse og åpenhet i alle ledd i leveransen slik at det skal være mulig å koble forskjellige systemer opp mot toppsystemet. En nærmere vurdering av de enkelte elementene avdekker at det er varierende grad av spesifikasjon på de enkelte elementene. Akershus fylkeskommune har ikke gått i detaljer hva angår automatiseringsgrad men heller beskrevet rammer leverandørene skal forholde seg til, i motsetning til Nord Trøndelag Fylkeskommune som har beskrevet i detalj hva som skal leveres og hvordan, i likhet med det som er utarbeidet for ROM eiendom. Det er også varierende antall styringsparametere som de har valgt å spesifisere. Dette fremgår av fig. 3 Side 27 av 39

28 System Nord Trøndelag Akershus Fylke ROM eiendom Fylkeskommune Sanitæranlegg X O X Varmeanlegg X X X Ventilasjon X X X Forbruksregistrering X X X Elektro X O X Automatiserings X X X grad Kjøling X O X FDV dokumentason O O X Fig. 3 Oversikt styringsparametere. 4.4 Strategi - andre eiendomsbesittere Det er i forbindelse med oppgaven foretatt to intervjuer med eiendomsbesittere, Entra eiendom og DnB-nord, som har portefølje spredt over større områder. De har i portefølje som består av større bygninger enn ROM Eiendom, og jeg er litt i tvil om de erfaringer og de vurderinger de har gjort kan sammenlignes med de erfaringer som er gjort i pilotprosjektet. Jeg har imidlertid valgt å gjøre en enkel sammenligning og vurdering, for å kunne trekke noen konklusjoner om de valg de har gjort av styringsparametere. DnB nord har valgt å styre varme, ventilasjon og kjøling. De øvrige systemene som heis, brann og adgangskontroll ligger fortsatt som egne proprietære systemer. Det opplyses at dette skyldes problemer med å integrere disse systemene i det toppsystemet de har valgt. Entra eiendom har et større spekter med styringsparametere på sine bygg avhengig av byggningen og de tekniske installasjoner som er montert på byggene. Entra eiendom har heller ikke i større grad, for mindre bygg, valgt å integrere heis, brann og adgangskontroll til sitt styringssystem. Energiregistrereing for begge disse aktørene er viktig, men de registrerer ikke energidata selv ved hjelp av SD-anlegget. De benytter ekstern leverandør for energi oppfølgings, EOS, og begge henter alle data fra sine energileverandører. Disse to eiendomsbesittere ønsker ikke å kommentere sine besparelser eller de investeringer de har gjort i forbindelse med teknisk styring. Side 28 av 39

29 4.5 Valby prosjektet I forbindelse med bygging av ny barneskole i Larvik, Valby skole har de laget en slutt rapport [8], som beskriver de systemer de har valgt å implementere i et styringssystem. Som fundament i sitt system har de valgt EIB. Dette er en standard som er støttet av 120 leverandører som leverer oppimot for 90 % av alt el-utstyr i Europa. Valby prosjektet benytter i stor utstrekning OPC løsninger. De har ikke tatt i bruk alle mulighetene et komplett byggautomatiseringssystem (BAS) gir, av kostnadsmessige årsaker. De har imidlertid konkludert med at ved å gjennomføre en BAS løsning basert på et åpent system gir dette en lavere investering enn et konvensjonelt anlegg. Prosjektet har i liten grad klart å synliggjøre konkret nytte for brukerne og det har vært vanskelig å sammenligne denne skole med skoler uten en BAS løsning. I dette prosjektet har de valgt å styre følgende elementer: Lysstyring for å sikre seg at alt lys er avslått om natten. Varmestyring foregår via temperaturfølere og ute temperatur. Teknisk drift, skallsikring og alarmer Innbruddsalarmer via OPC Tekniske alarmer styres overvåkes via seks ulike input, dette er ventilasjon elektrokjele oljekjeler pumper og varmepumper Energistyring med ukentlig registrering. Værstasjonen måler lys, nedbør, temperatur og vindhastighet. Disse parametere benyttes til å styre utebelysning, varmekabler, Nødlys og markeringslys. Eventuelle feil varsles via alarmmeldinger til PC eller til mobiltelefon via GSM. Co2 følere er montert for å kunne lage inneklima rapporter. Disse kan bl.a. brukers til å styre lufteluker Ventilasjonsanleggets styringssystem kunne ikke kommunisere med det valgte toppsystemet uten betydelige tilleggskostnader selv om leverandøren i utgangspunktet hadde sagt at det var et åpent system som kunne kommunisere med toppsystem. Ventilasjonsanlegget styres som eget system. Side 29 av 39

30 4.6 Oppsummering De forskjellige veiledere og NS3935, sier svært lite om hvilke styringsparametere som vil gi den beste økonomiske effekten og de sier heller ikke hva som bør inngå i et styringssystem for å gi en optimal styring på mindre bygg. Pilotprosjektet viser at det er mulig å få til en effektiv drift av tekniske anlegg med et begrenset antall styringsparametere. I rapporten fremgår det at det er oppnådd store økonomiske besparelser i det gjennomførte prosjektet. Pilotprosjektet viser også at for mindre bygg er det bare en begrenset del av prosjekteringsanvisningen som er blitt gjort gjeldende. Andre store eiendomsbesittere har også valgt å styre et begrenset antall parametere som varme, ventilasjon og kjøling. Entra og DnB har ikke valgt å legge inn andre typer styringsparametere som adgangskontroll og brannsentraler pga. problematisk kommunikasjon mellom systemene. Valby prosjektet konkluderer med at det var økonomisk riktig å investere i et BAS system for dette bygget. De har erfart at kostnadene blir lavere ved en BAS løsning enn ved et konvensjonelt anlegg. Valby prosjektet styrer også en god del flere parametere enn det som er valgt i pilotprosjektet og hos Entra, DnB og de to fylkeskommunene. Side 30 av 39

31 Kapittel 5 Konklusjon Dette kapittelet gir en oppsummering og en konklusjon på den problemstillingen som innledningsvis ble skissert. 5.1 Sammenstilling Oppgaven hadde som mål å kunne gi retningslinjer for hva som bør inngå som minimum av styringsparametere for å oppnå en optimal og god teknisk styring av en portefølje bestående av mindre bygninger spredt over store distanser og med en enklere form for tekniske anlegg. Hvilke styringsparametere som vil kunne gi en vesentlig reduksjon i driftskostnadene og samtidig gi en optimal drift av byggene, vil være flere. For en spredt portefølje vil det være behov for å minimalisere antall besøk av driftspersonalet, og for å få dette til er byggenes beskaffenhet, og de tekniske installasjoner som er på de enkelte byggene, en avgjørende faktor. De erfaringer som kan trekkes ut fra pilotprosjektet og fra de undersøkelser som er gjort hos andre eiendomsbesittere, viser at de styringsparametere som har vesentlig betydning for optimal drift er varme, ventilasjon og kjøling. Disse styringsparametrene bidrar til godt innemiljø og en god styring med optimalisering av disse elementene bidrar til å holde driftskostnadene på et lavt nivå. I pilotprosjektet har det også vært viktig å kunne automatisere innsamling av energidata for å kunne ha god kontroll på energiforbruket på de enkelte bygg. Et slikt system vil kunne avdekke store avvik og nødvendige tiltak vil kunne iverksettes umiddelbart. Dette har stor betydning for økonomien både for eier og for leietakere. Ved å koble også nødlys til SD-anlegget vil ytterligere kostnadsbesparelser kunne oppnås. Dette er lovpålagte kontroller som skal foretas årlig og det vi være en stor besparelse å kunne skifte defekte nødlys når man er på en ordinær tilsynsrunde. En kost nytteverdien må utføres før man kan si at dette vil være en vesentlig besparelse. Andre parametere er av mindre vesentlige betydning for å oppnå godt innemiljø og god teknisk drift. De har heller ikke stor økonomisk innvirkning i forhold til disse tre parametrene Side 31 av 39

32 For en eiendomsbesitter er det svært viktig å ha et bevist forhold til hva han ønsker å styre, byggenes beskaffenhet og tekniske installasjoner er også av avgjørende betydning. Å ha gode styringsparametere vil kunne ha en direkte konsekvens også for bemanningen som representerer store kostnader. Ved å velge de riktige parametrene og styre byggene fra en sentral driftskontroll vil byggene kunne få en optimal drift til lave kostnader. En mer omfattende BAS løsning på eksisterende bygg vil ha en økt kostnadsmessig konsekvens. En tilbakebetalingstid på inntil 10 år er for lang tid for en eiendomsbesitter og vil derfor i mange tilfeller være urealistisk. 5.2 Konklusjon I denne oppgaven har det blitt reist en de spørsmål i forbindelse med valg av styringsparametere som ville kunne gi en optimal styring av mindre bygg i en spredt portefølje. De resultater og konklusjoner som er gjort i forbindelse med denne oppgaven beror i stor grad på det gjennomførte pilotprosjektet som ligger som egen rapport, samt de vurderinger som er gjort i forbindelse med hva de øvrige eiendomsbesittere har valgt å styre. Rapporten viser tydelig at det har vært store økonomisk besparelser ved at det har blitt en bedre teknisk styring på byggene, samtidig som de har de fått en teknisk oppgradering. En rasjonell styring av byggene har bidratt til å kunne redusere bemanningen og effektivisere driften av byggene og i dette ligger også reduserte kostnader. De styringsparametere som ble valgt i pilotprosjektet er et minimum av det som må styres. Dette må også ses i sammenheng med de tekniske installasjonene som er på de respektive byggene. Ved å sammenlignet med andre aktører i bransjen viser det seg at de i all hovedsak har valgt å styre de samme elementene. Ut fra de funn som er gjort og de erfaringer som er synliggjort i rapporten vil min konklusjon på denne oppgaven bli: De forskjellige byggene har ikke nødvendigvis de samme tekniske installasjonene og for å kunne styre byggene på en mest mulig optimal måte må det gjennomføres en vurdering av hvilke tekniske installasjonene som er på de enkelte byggene for deretter å vurder hvilke styringsparametere som vil være best tjenelig å styre. De mest vanlige installasjonene er varmeanlegg, ventilasjonsanlegg, kjølleanlegg og energistyring og god styring av disse vil bidra til god teknisk styring av byggene. Side 32 av 39