Nye boliger: kostnadsdrivere og markedstilpasning

Transkript

1 Nye boliger: kostnadsdrivere og markedstilpasning Berit Nordahl NMBU Et sted for deg et sted for meg? Bomiljø i spenningsfeltet mellom marked og politikk Forskningsrådets boligseminar Norwegian University of Life Sciences 1

2 1. Boligbyggingsystemets komponenter 2. «Svikt» og kostnadsdrivere i det urbane boligbyggingsystemet 3. Markedets tilpasning 4. Kort om hva kommunene gjør for å redusere kostnader Norwegian University of Life Sciences 2

3 Bosettingssystemet: hovedutfordringer Det liberale boligbyggingssystemets utfordringer Hvordan tilrettelegge for bosetting der myndighetene ønsker det? Hvordan bruke offentlige midler og reguleringer for å sikre regional utvikling Hvordan tilrettelegge for tilstrekkelig boligbygging, med god (nok) kvalitet i dagens vekstområder. Hvordan sikre at markedet makter oppgaven til tross for beskjeden offentlige innsats og få juridiske virkemidler Norwegian University of Life Sciences 3

4 «Bosettingssystemet» & boligforsyningen Motvirke sentralisering, redusere nybygging i byene, og får mer tilrettelegging i distriktene Distriktsvennlig styrt etablering (etableringslov) Tilpasset (?) nasjonal infrastrukturutbygging (DUF) Lover og økonomiske incitamenter tilpasset boligbyggingen i stort monn Subsidiesystem tilpasset boligkjøpere i alle inntektsklasser, til dels ordnet i en kø Boligforsyningen i vårt liberale system Motvirke byspredning: Fortetting, transformasjon og byforedling Dvs. bygging i områder med høye priser Privat tomteforsyning Dvs. bygging på tomter som er i bruk Oppgradering av infrastruktur som vilkår for boligbygging, delvis finansiert av utbyggerne Salg til et marked: «mettede» og kresne kjøpere. Salg der «sluttbruker» investerer like mye som de dekker et 4 boligbehov

5 Offentlig vrs. Marked i verdikjeden i boligbyggingen Ferdig tilrettelagte tomter (ofte med byggetillatelse) Finansiering Arbeidskraft og materialer Kunder/ boligkjøpere Byggegrunn Byggetillatelse Finansiering Arbeidskraft og materialer Kunder/ boligkjøpere Norwegian University of Life Sciences 5

6 Å forstå markedets utfordringer Flerfaglig perspektiv nødvendig: Urban economics Transaction cost Land assembly theories Urban price gradient Cost of cooperation Game, network & relations I tillegg kommer innsikt i våre lokale institusjonelle forutsetninger Hvordan identifisere de ulike elementene i de samlede byggekostnadene? Prosedyre for byggetillatelse inkludert nasjonale og lokale krav til planprosss & dokumentasjon) Nasjonale og lokale kvalitetskrav Kostnadsfordeling av infrastruktur kommunenes bruk av betinget tillatelse Effekt av avgifter og skatter knyttet til eiendomssalg og porteføljeforvaltning Barlindhaug & Nordahl: Boligbyggingens prisrespons. For mange hensyn eller for lite 6 tilrettelegging? NIBR-rapport 2011:31

7 Byggegrunn en akilleshæl? Ofte mange grunneier Alltid mange rettighetshavere Lave umiddelbare markedsverdier Høye langsiktige tomteverdier Kjøpe opp Fusjo nere Bytte Tidskostnader knyttet til koordinering av ulike grunneiers framtidsplaner og avvikling av eksisterende virksomhet. Tidskostnader knyttet til omdanning av eiendomsstrukturen Juss for å hindre gratispassasjerer (bestemmelser om utbyggingsavtaler) Juss for å hindre propper i systemet (ekspropriasjon) Norwegian University of Life Sciences 7

8 Byggherrekostnader en akilleshæl? Byutvikling gjennom boligbygging og bruken av betinget regulering: Boligprosjekter løser boligområdenes nye kobling til bysentra: oppgradering av vei og holdeplasser, omlegging av linjer Prosjektgjennomgang viser Betydelige eksterne infrastrukturkostnader - som krever offentlig-privat spleiselag og ofte offentlig- offentlig spleiselag Boligprosjekter foredler rufsete uteområder og skaper høykvalitets uteområder I tillegg kommer byggetekniske krav & kresne preferanser Høye interne infrastrukturkostnader Byggekostnader som følge av tek 10 mange av disse er det ikke lav betalingsvillighet for. Referanse: Utbyggerstyrt Byutvikling? 2011:21 Nibr-rapport 1.Nordahl, Norwegian Barlindhaug, University Havnen, of Life Sciences Nørve, Skogstad Aamo: 8 Utbyggerstyrt byutvikling? Og URBAN PLAN (under publisering)

9 Byggetillatelse: en akilleshæl? Kostnadene ved lange planavklaringsprosesser Kostnadene ved lang planavklaring: Problematikken knyttet til statlige etaters innsigelse Tidskostnader ved omkamper Medvirkning, media og politiske «kuvendinger» Plankrav og dokumentasjonskrav Forsøk med samordning av statlige innsigelser til kommunale planer Markedet priser risiko hvordan slår dette ut i boligprosjekter i norske byer i dag? Norwegian University of Life Sciences 9

10 Utfordringene sammenfattes i en J-kurve: hvor dyp og hvor lang. KR TID Tittel på presentasjon Norwegian University of Life Sciences 10

11 Kort om hvordan utbyggere tilpasser seg Norwegian University of Life Sciences 11

12 Utbyggers strategier - Porteføljestrukturering Større tomtebanker Flere prosjekter under utvikling Flere eiere inn i prosjektene Isolering av prosjektene i organisasjonen Referanse: Boligbygging i storbyene virkemidler og handlingsrom. NIBR-rapport 2014:8 Barlindhaug, Holm, Nordahl og Renå Rune Bjerke (juni 2014): «Andel utbyggere som setter prosjekter på vent har økt fra 20 % i første kvartal i 2013 til 35 % i første kvartal 2014» samtidig ser vi jevn utlånsvekst for byggelån i våre porteføljer» Norwegian University of Life Sciences 12

13 Utbyggers strategier Forhåndssalg og trinnvis utbygging Banker og utbyggere «hånd-ihånd»: krav om % forhåndsolgt før byggelånet åpnes = risikoreduksjon Organisering i byggetrinn og avbruddsstrategier: ett trinn ferdigstilles før neste påbegynnes = risikoreduksjon Komplisert sammen med rekkefølgekrav, der bidrag til infrastruktur inngår trinnvis utbygging av infrastruktur er vanskelig Referanse: Boligbygging i storbyene virkemidler og handlingsrom. NIBR-rapport 2014:8 Barlindhaug, Børrud, Langset og Nordahl Norwegian University of Life Sciences 13

14 Utbyggers strategier: vektlegging av salgsarbeidet Omdømmebygging fra «svart hull» til attraktivt bosted Analyser av lokalområdet absorbsjon av nye boliger Finish i styling og profilering Prosjekter trekkes fra markedet og relanseres: Utbygger «rebrander» prosjektet Utbygger endrer planløsning og leilighetsfordeling Utbygger endrer priser Utbygger kombinerer dette Referanse: Ingri Sæbø Dale: Byggeprosjekter trukket fra markedet, Masteroppgave i Eiendomsutvikling, NMBU 2014 Norwegian University of Life Sciences 14

15 Hva koster dette? Entreprisekostnader Garasje, boder, endringer og risiko Byggherrekostnader Prosjektering, salg markedsføring, kundebehandling, prosjektledelse, gebyr byggesak & oppmåling, forsikring, finans ++ Felleskostnader Tilknytningskostnad & infrastruktur Tomt og dokumentavgift Norwegian University of Life Sciences 15

16 Hva koster utbyggers strategier? Entreprise Byggherre Felleskostnader Tomt Kostnadene varierer fra prosjekt til prosjekt. Alt annet enn infrastrukturkostnader er krevende å aggregere Norwegian University of Life Sciences 16

17 Referanse: Nye boliger i storbyen. Nibr-rapport 31/2012 (Barlindhaug, Børrud, Langset og Nordahl Norwegian University of Life Sciences 17

18 Kort om hva kommunene gjør for å bistå Norwegian University of Life Sciences 18

19 1. Å se planprosessene fra utbyggerståsted deriblant å redusere usikkerhet om utfallet og når beslutningen er klar. 2. Koordinering av utbyggerinitiativ i byomdanningsområder: Kartlegging av 67 kommuner tilrettelegging viser at: 46 kommuner hjelper utbyggere til med å lage felles planer 30 kommuner bistår med å estimere kostnader til prosjektekstern infrastruktur og fordeling mellom grunneiere 3 kommuner bistår med å fordele verdistigning rettferdig mellom grunneiere Referanse: Tilrettelegging for boligbygging. Nibr- rapport under publisering 19

20 Mange kommuner kjøper og selger arealer som virkemiddel i utbyggingspolitikken 43 prosent (av 67) har kjøpt areal for boligformål siste 7 år 12 % ønsker å kjøpe 37 % har ikke kjøpt og ønsker ikke å kjøpe en del av disse fordi de eier tilstrekkelig med arealer Kjøp og salg er ikke synkront en aktiv tomtepolitikk er resultat av langsiktig porteføljeoppbygging også i kommunene Referanse: Tilrettelegging for boligbygging. Nibr- rapport under publisering Norwegian University of Life Sciences 20

21 Kommunene selger tomter for å supplere og korrigere markedet De lodder ut kommunalt eide tomter for å få kunne å få til bygging på tomter i bestemte områder. De stykker opp områder for å at små utbyggere skal kunne delta i boligbyggingen Noen få kobler boligsosiale målsettinger til salget Noen få kjøper seg inn i pågående prosjekter for å bidra til igangsetting. Referanse: Tilrettelegging for boligbygging. NIBR-rapport, under publisering Tittel på presentasjon Norwegian University of Life Sciences 21

22 Begrunnelser for å selge tomter til boligformål. N=47 Bidrar til å øke omfanget av nyboligproduksjonen Prosent svaret «viktig» 77 Sikrer jevn tilførsel av boliger 79 Sikrer boliger med bestemte byggetekniske kvaliteter 28 Påvirker fordeling av disposisjonsform (eie/leie/borettslag) 17 Påvirker sammensetningen av kjøpere/beboere 36 Bidrar til forsøksbygging og innovasjon 28 Sikrer at reguleringsgevinsten forblir i kommunen 28 Bidrar til å redusere boligprisvekst 53 Skaffer inntekter til kommunen 64 Referanse: Tilrettelegging for boligbygging. NIBR-rapport, under publisering

23 Muligheter ved salg av tomter: 1: Kommunen kan selge til kommersielle utbyggere på bestemte vilkår: Eks: kreve at en andel boliger rettet mot førstegangskjøpere 2: Kommunen kan bruke arealer til å inngå partnerskap med utbyggere: Inngå i utviklingsselskap med kommersielle utbyggere for å komme i gang 3: Kommunen kan bytte areal med grunneiere og bruke ekspropriasjon mer aktivt Løsne opp der grunneierne har ulike preferanser og gripe inn ovenfor uakseptabel grunneieratferd Referanse: Barlindhaug, Holm, Nordahl Renå : Boligbygging i storbyene virkemidler og handlingsrom. NIBR-rapport 2014:8

24 1. Nivå på og forutsigbarhet i rekkefølgebestemmelser, spesielt for infrastruktur utenfor egen tomt, påvirker felleskostnadene 2. Dokumentasjonskrav og tid i reguleringsbeslutninger påvirker byggherrekostnadene Entreprise Byggherre Felleskostnader Tomt 3. Supplement av tomter og bistand til samarbeid mellom grunneiere påvirker tomtekostnadene Byggegrunn Byggetillatelse Finansiering Arbeidskraft og materialer Kunder/ boligkjøpere Norwegian University of Life Sciences 24

25 Forskningsfelt med stort behov for empiri og analyser som er flerfaglig internasjonalt empirinært & teoritungt..og muligens nyttig for boligforsyningen og for innbyggernes boligsituasjon. Norwegian University of Life Sciences 25

26 Takk for oppmerksomheten