Forslag til reguleringsplan for gnr. 47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune

Transkript

1 Forslag til reguleringsplan for gnr. 47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Beskrivelse m/bestemmelser Harstad hålogaland plankontor a/s Nessevegen 6, 9411 HARSTAD Tlf Fax haalogaland.plankontor@c2i.net

2 Innhold 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Planforslagets bakgrunn Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Oppstartmøte og avklaring om behov for KU 1 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER Varsling Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer PLANENS INNHOLD OG UTFORMING Hensikt Planens innhold Reguleringsplanens utforming Utnyttelsesgrad og bebyggelse Parkering Vilkår for barn og unge Bygge- og fyllingshøyde Adkomst/friareal Småbåthavn 6 4. RISIKO- OG SÅRBHETSANALYSE 7 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 7 6. REGULERINGSBESTEMMELSER 8 Vedleggsoversikt: 9

3 1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Harstad Finans A/S Planforslagets bakgrunn Det aktuelle området er i dag regulert til industriformål og ble tidligere benyttes av Borkenes Mekaniske Verksted A/S. Denne bedriften har for flere år siden flyttet til Harstad. Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for etablering av fritidsbebyggelse/boliger med tilhørende adkomstveg og parkering samt molo og flytebryggeanlegg. Et forslag til reguleringsplan tilsvarende dette ble utarbeidet i 2007 og fremmet for planutvalg og kommunestyret. Forslaget ble da avvist fordi kommunen ønsket å opprettholde industriområdet. Vår oppdragsgiver har nå fått opplyst fra politisk hold at kommunen ser annerledes på saken og ønsker å behandle den på nytt. Ut fra endring i plan- og bygningsloven i mellomtiden, er det nødvendig å gjennomføre en fullstendig ny reguleringsprosess i samsvar med kapitel 12 i ny pbl Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Planområdet omfatter eiendommene gnr. 47 bnr. 25 og ligger ved Straumsnes i Kvæfjord kommune. Områdets plassering er vist på oversiktkart i vedlegg 1. Planområdet omfatter i alt ca. 31 da. Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til industriformål Oppstartmøte og avklaring om behov for KU Harstad Finans har i brev av , jf. vedlegg 11, tatt opp spørsmålet om behandling av tidligere innsendt reguleringsplan. I brev av , jf. vedlegg 12, svarer teknisk sjef i Kvæfjord kommune at planarbeidet må startes på nytt i henhold til ny planlov og siden denne arealbruken ikke er i samsvar med overordnet plan, må det gjøres en vurdering om tiltaket har vesentlige virkninger på miljø og samfunn. I notat av gjøres en drøfting av spørsmålet om planprogram/konsekvensutredning, jf. vedlegg 13. Under oppstartmøtet avklares at planprogram/konsekvensutredning ikke er aktuelt, jf. vedlegg 1. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 1

4 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 2.1. Varsling Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av til berørte instanser, j.fr. vedlegg 1 og ved annonse i Harstad Tidende, j.fr. vedlegg Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer. I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til hvordan disse er ivaretatt under utarbeidelsen av planen. 1. Brev av fra Marit og Bjarne Nicolaisen, jf. vedl. 3. De er eiere av gnr. 43, bnr. 17 og 18. og tar opp følgende forhold: - Evt. konflikt landbruksaktivitet/fritidsbebyggelse. Etter det vi kan se er den delen av 43/17 som grenser til Straumen og som evt. skulle gi konflikt med fritidsbebyggelsen, mer å betrakte som ei boligtomt på ca kvadratmeter. Det ansees ikke sannsynlig at landbruksdrift på denne tomta skulle føre til konflikt med fritidsbebyggelse på andre siden av Straumen. Øvrige deler av 43/17 og 18 ligger langt unna og har ingen betydning for fritidsbebyggelsen. Vår oppdragsgiver har likevel funnet å etterkomme ønsket fra Nicolaisen og vegen ned til småbåthavna og de 4 tomtene langs vegen mot elva er forskjøvet 5 meter lengre unna. Dette medfører at ei tomt (på østsiden av landgangen til småbåthavna) utgår. - Konsekvenser for elveløpet. Det hevdes at utbyggingen mot selve straumen kan medføre en innsnevring av elveløpet og at dette kan medføre at vannstanden ved flo og springflo kan bli høyere. Til dette bemerkes at det ikke er aktuelt med noen innsnevring av elveløpet. Dessuten måtte innsnevringen bli betydelig dersom dette skal få noen betydning for vannstandsnivået - Strandsonebestemmelsene I merknaden hevdes det at dette reguleringsforslaget vil medføre en privatisering av strandsonen som benyttes av allmennheten og er hekkeplass for noen fuglearter. Til dette anføres at som industriområde er dette området ikke tilgjengelig for allmennheten i dag. Det er bare en tilfeldighet at ikke hele eiendommen er inngjerdet med låst port. Med de endringene som nå er gjort i dette reguleringsforslaget i forhold til det skisseutkastet som fulgte planvarslet, er størrelsen på det avsatte offentlige arealet til fiskeplass langs elva blitt betydelig større. Ei tomt er tatt ut. Allmennhetens interesser er ivaretatt på en god måte. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 2

5 2. Brev av fra Kystverket, jf. vedlegg 4. Kystverket gjør oppmerksom på sjøvannsledning/kabel og 2 områder for akvakulturanlegg i nærheten samt lovbestemmelser mht. tiltak som skal behandles etter havne- og farvannslovens bestemmelser. Ellers har Kystverket ingen merknader. 3. Brev av fra Universitetet i Troms/Tromsø Museum, j.fr. vedlegg 5. Etter kulturminnelovens 14 er Tromsø Museum rette myndighet for forvaltning av undersjøiske kulturminner i Nord-Norge. Tromsø Museum har ingen merknader fordi området ble befart av Tromsø Museum i 2007 uten at det ble registrert funn av kulturhistorisk interesse. 4. Brev av fra Troms Fylkeskommune, Kulturetaten, j.fr. vedlegg 6. Kulturetaten har ingen merknader. 5. Brev av fra Reindriftsforvaltningen i Troms, j.fr. vedlegg 7. Reindriftsnæringen har ingen merknader. 6. Brev av fra Fylkesmannen i Troms, j.fr. vedlegg 8. Fylkesmannen tar opp seks forhold hensynet til samfunnssikkerhet og beredskap, hensynet til universell utforming, hensynet til folkehelse, hensynet til barn og unge, hensynet til strandsonen og medvirkning i planprosessen. Til dette bemerkes: ROS-analyse følger som vedlegg 10. Offentlig areal avsatt til parkeringsplass og fiskeplass vil få universell utforming. For øvrig gjelder bestemmelsene i Teknisk Forskrift. Hensynet til folkehelsen er godt ivaretatt i denne reguleringsplanen ved endring av arealformålet fra industri til fritidsbebyggelse, offentlig friareal (fiskeplass med universell utforming) og småbåthavn for fritidsbruk av sjøen. Denne endringen, økningen av arealet til fiskeplass og tilretteleggingen for allmennhetens bruk ivaretar også hensynet til strandsonen. Hensynet til barn og unge er omtalt i beskrivelsens punkt 3.6 og det henvises til dette. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 3

6 Medvirkning i planprosessen. Det er avholdt folkemøte om saken på ungdomshuset i Vik den , jf. vedlegg 11. Her fremkom følgende forslag: 1. Flytte inn på tomta de fire hyttene langs elva for å gi bedre plass til offentligheten 2. Båtplasser også for lokalbefolkningen hvis interesse for det. 3. Åpning for bolighus på de 4 største tomtene. 4. Utleie av hytter for å bedre kapasiteten for overnatting i kommunen. De 3 første punktene er alle imøtekommet i det planforslag som nå fremlegges. Pkt. 4 vil avklare seg i gjennomføringsfasen. Utredning Under avsnittet Vår vurdering skriver fylkesmannen: Vi mener derfor at dere må utrede om deler av reguleringsplanområdet kan tilbakeføres til en attraktiv og tilgjengelig strandsone til bruk for de nye innbyggerne i området. Vi mener at dette nå er tatt hensyn til ved den økning av det offentlige arealet som er avsatt til fiskeplassen langs elva og som blir en attraktiv sone til bruk for så vel de nye innbyggerne i området som for allmennheten. Med dette mener vi fylkesmannens merknader er imøtekommet. 7. Brev av fra Statens Vegvesen, j.fr. vedlegg 9. I forhold til punktene som Vegvesenet tar opp påpekes følgende: 1. Avkjørsel til området er utformet som ordinært veikryss iht. krav i veinormal 017 med sikttrekanter og siktlinjer. 2. Vegarealet er tatt med i sin helhet og regulert til offentlig trafikkområde med kjøreveg, busslommer, fortau og annet trafikkareal. 3. Nye busslommer iht. vegnormal 017 med gangvei bak busslommen. Adkomstveg er forskjøvet for å gi plass til fortau og fyllingsutslag. Trafikkareal utenfor vegbanen er angitt som annet trafikkareal etter grenser som vegvesenet har bedt om. 4. Avstander er angitt på plankartet. 5. Byggegrense langs riksveien er satt til 50 meter med unntak av eksisterende bygg. Byggegrensen avtar til 20 meter lengst i øst, idet bebyggelsen her blir liggende bak en støyvoll som dannes av en naturlig høyderygg i området som utvides mot vest. Høyden er satt til ct Rekkefølgebestemmelser er tatt med i reguleringsbestemmelsene. I vedlegg 14 er vist profiler for veibane, busslomme, gangvei og skråning ved eksisterende bygg. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 4

7 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3.1. Hensikt Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for fritidsbebyggelse med tilhørende småbåtanlegg. I reguleringsbestemmelsene er det lagt til rette for at alle fritidshus som har boligstandard kan benyttes som helårsboliger Planens innhold Reguleringsplanen omfatter følgende formål: - byggeområde for fritidsbebyggelse - offentlig trafikkareal, kjørevei - offentlig trafikkområde parkering - offentlig trafikkområde, annet trafikkareal, busslommer og fortau - friområde på land - friområde i sjø - småbåtanlegg sjø - småbåtanlegg land - frisiktsone vei 3.3. Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan med angivelse av parkeringsog adkomstforhold, byggelinjer og byggehøyder, plassering bebyggelse, småbåtanlegg, lekeplass m.v Utnyttelsesgrad og bebyggelse Utnyttelsen av området er vesentlig redusert, fra 40 fritidsboligenheter i det opprinnelige forslaget, til 15 i det forslaget som nå fremmes. Bebyggelsens karakter er endret fra sammenhengende til frittliggende og den enkelte enhet er noe større enn i det opprinnelige forslaget. Utnyttelsesgraden for byggeområdene er satt til % BYA = 40% for Fr.1 og %BYA = 50% for Fr.2 idet parkering nå er lagt til den enkelte tomt med krav om 2 p-plasser pr. tomt. Parkeringsareal skal som kjent regnes som bebygd areal ved fastsettelse av % BYA. Videre er byggeområdene inndelt i enkelttomter. Eksisterende industribygg er forutsatt beholdt og benyttet til båthotell og servicebygg for småbåthavna. Det er åpnet for at fritidsboliger med boligstandard kan benyttes til helårsboliger. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 5

8 3.5. Parkering I reguleringsbestemmelsene er stilt krav om etablering av 2 parkeringsplasser på egen tomt. Det er videre avsatt 6 gjesteparkeringsplasser og 15 offentlige parkeringsplasser i tilknytning til fiskeplassen 3.6. Vilkår for barn og unge I området er avsatt felles lekeareal for etablering av huske, sandkasse og andre lekeapparater. Videre vil barn og unge som deltakere i familie med fritidshus her få muligheter for aktiv fritid i tilknytning til sjø og friluftsliv så vel sammen med foresatte som på egen hånd. Dette vil gjelde aktiviteter som: - roing, padling og seiling i sjøen utenfor planområdet hvor foreldre og foresatte har god oversikt - fisketurer på sjøen enten sammen med venner eller foresatte - bading, soling, grilling etc Bygge- og fyllingshøyde Området kan bli utsatt for uvær, springflo og fremtidig havstigning. ROS- Troms angir en havstigning på 63 cm til 2,42 i år Hensyn tatt til springflo og bølger, bør gulvhøyden i ny bebyggelse i området ikke være lavere enn kote 3,5. Det bør kunne tillates to etasjer, og maks takvinkel er satt til 30 grader. Ut fra dette er maks tak-/mønehøyde satt til kote Adkomst/friareal Adkomst er lagt til der avkjøringen til industriområde er i dag, og planlagt kryss er utformet i samsvar med veinormalene. Fra kysset går offentlig vei til offentlig parkeringsplass ved offentlig friareal som er tenkt benyttet til fiskeplass og er tilgjengelig for allmennheten. Areal for fylkessvei 14 og 83 med tilhørende frisiktssoner, busslommer og fortau er avsatt i hht. drøftinger med Statens Vegvesen. Det er avsatt offentlig vei frem til og langs offentlig parkering ved fiskeplassen. Øvrig veinett innen planområdet er en 4 m bred felles adkomstvei for fritidsboligene. Støyvoll og støykrav er innarbeidet i reguleringsplanen/-bestemmelsene Småbåthavn Småbåthavna vil bli beskyttet av vind fra vest/nordvest med de fyllinger som nå er etablert for Kveøybrua. Småbåthavna vil ha landgang med rekkverk og flytebrygge med redningsutstyr. Det er tatt hensyn til ønsket fra lokalt hold som fremkom på folkemøtet om båtplasser også til lokalbefolkningen utenom de som etablerer fritidshus i området. Det er lagt til rette for etablering av båtutsett tilknyttet det interne vegnettet. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 6

9 4. RISIKO- OG SÅRBHETSANALYSE Risiko- og sårbarhetsanalyse er vist på vedlegg 10. Trafikk- og båtulykker er de mest sannsynlige uønskede hendelsene som angår reguleringsplanen for dette området. De kan også få katastrofale konsekvenser. Gjennom samarbeid med Statens vegvesen er det i denne reguleringsplanen innarbeidet ny kryssløsning i hht. vegnormalene, avklart siktlinjer i kryss, etablert ordnede parkeringsforhold og universell utforming av fortau ved busslommene langs fylkesvei 83. Rekkefølgebestemmelser sikrer at disse forhold gjennomføres før byggestart. Ved bruk av fritidsbåt er overgangen mellom land og sjø et kritisk ulykkespunkt. I denne reguleringsplanen er denne overgangen søkt gjort så sikker som mulig med etablering av flytebrygge og landgang med rekkverk og redningsutstyr. Utover disse tiltakene, kan vi ikke se at det på dette plannivået kan gjøres noe mer for å ivareta risiko og sårbarhet. 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET De viktigste virkningene av dette reguleringsforslaget kan kort oppsummeres slik: - Overordnet plan dvs. kommuneplanen, endrer arealbruk fra industriområde til rekreasjonsformål og fritidsbebyggelse/boliger. - Stedets karakter og landskap endres fra i dag å være et industriområde i forfall til å bli et vakkert rekreasjonsområde med moderne fritidsbebyggelse. - Brukerne av dette rekreasjonsområdet vil få positive opplevelser knyttet til fiske, bruk av havet og ikke minst ved opphold inntil sjøkanten. - Tiltaket vil ha positive økonomiske virkninger for kommunen og det lokale næringsliv, både i byggefasen ved arbeidsplasser, underleveranser fra lokalt hold og kommunale gebyrer og etter at området er tatt i bruk ved avgifter, økt lokal handel m.v. - Det er ikke fremkommet interessemotsetninger av betydning i planprosessen. - ROS-analysen viser at det ikke oppstår spesielle risikoforhold. I det hele vil planen ha overveiende positive virkninger. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 7

10 6. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplan for gnr. 47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Til 12-7 nr.1 a) %-BYA for tomtene i Fr.1 skal ikke overstige 40%. % BYA for tomtene i Fr2 skal ikke overstige 50 %. Parkeringsareal skal regnes som bebygd areal. b) Største tak-/mønehøyde for Fr.1 og Fr. 2 er kote 11. c) Bebyggelsen kan ha flatt tak. Største takvinkel for bebyggelsen er 30 grader. d) Bebyggelsens farge, plassering og utforming på den enkelte tomt skal best mulig tilpasses naturen i området. Til 12-7 nr.3 a) Høyde på støyvoll settes til ct. 12. b) Alle boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55db på uteplass og utenfor rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23 07) ikke overstige L5AF 70d. Krav til innendørs støynivå skal være tilfredsstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Til 12 7 nr. 4 a) Småbåthavna skal etableres med flytebrygge og landgang med 2-sidig rekkverk. Redningsutstyr skal være tilgjengelig på flytebrygga. Til 12-7 nr. 6 a) Dersom det under arbeid i marken kommer frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget/Troms Fylkeskommune, Kulturetaten, j.fr. lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner 8. Til 12-7 nr.7 a) Område regulert til frisiktsone skal være fri for vegetasjon og sikthindrende gjenstander i en høyde av 0,5 meter over planet. Kravet til siktsone er 10x96 meter. b) Kryss med Fv 83 skal utformes i hht. krav for LL i Vegvesenets håndbok, vegnormal 017 vei- og gateutforming. Til 12-7 nr. 10 a) Før det gis ferdigattest for bebyggelse i området, skal vegkryss med Fv 83 inklusive busslommer og fortau være opparbeidet og godkjent av Statens vegvesen. Detaljplaner for opparbeidelse av disse tiltakene skal på forhånd være godkjent av Statens vegvesen. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 8

11 Vedleggsoversikt: Vedlegg 1: Brev av til berørte instanser, varsel om igangsetting av planarbeidet. Vedlegg 2: Annonsebestilling til Harstad Tidene. Vedlegg 3: Brev av fra Marit og Bjarne Nicolaisen Vedlegg 4: Brev av fra Kystverket. Vedlegg 5: Brev av fra Universitetet i Troms/Tromsø Museum. Vedlegg 6: Brev av fra Troms Fylkeskommune, Kulturetaten. Vedlegg 7: Brev av fra Reindriftsforvaltningen i Troms. Vedlegg 8: Brev av fra Fylkesmannen i Troms. Vedlegg 9: Brev av fra Statens Vegvesen Vedlegg 10: ROS - analyse. Vedlegg 11: Brev av fra Harstad Finans A/S Vedlegg 12: Brev av fra Kvæfjord kommune. Vedlegg 13: Drøfting vedr. planprogram /konsekvensutredning Vedlegg 14: Profiler vedr. busslomme og gangvei ved eksist. bygg. Reguleringsplan for eiendommene gnr.47 bnr. 25, Straumsnes i Kvæfjord kommune Side 9