REGULERINGSPLAN FOR FRIOMRÅDET FRYDENTOPP OG OMRÅDET LANGS HEIGATA, NORRØNAGATA OG LANGGATA, PORSGRUNN KOMMUNE

Transkript

1 FORSLAG TIL BESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FRIOMRÅDET FRYDENTOPP OG OMRÅDET LANGS HEIGATA, NORRØNAGATA OG LANGGATA, PORSGRUNN KOMMUNE Bestemmelser dato: Bestemmelser rev.dato: Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart i målestokk 1: Området reguleres til: Byggeområder - pbl : - bolig, frittliggende småhusbebyggelse B1, B9, B10 - bolig, konsentrert småhusbebyggelse B4, B6-B8 Offentlige trafikkområder - pbl : - kjørevei med fortau V1, V3 - kjørevei V2 Offentlige friområder - pbl : - park, turvei, lek F1-F4 Fareområder - pbl : - fare ved sprengningsarbeid Spesialområder - pbl : - kommunalteknisk anlegg, pumpestasjon KT - bevaring av landskap, vegetasjon og automatisk fredete kulturminner - bevaring av bygning og anlegg Fellesområder - pbl : - felles adkomst og parkering FAP1-2 - felles grønt-/lek FGL - felles grøntområde FG2 Kombinerte formål - pbl : - bolig / kontor / allmennyttig /offentlig K1 1.3 Planens formål: Hensikten med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse på eiendommene gnr/bnr 123/290, 295 og gnr/bnr 200/1875 og 3992, i samsvar med arealbruk vist i gjeldende kommuneplan. Det er arbeidet for at planforslaget skal legge opp til en mest mulig helhetlig disponering av arealene i området, ved at det også tas hensyn til: Eksisterende boliger og virksomhet i og inntil planområdet Rekreasjon- og friluftsliv Kulturvern Trafikkavvikling og trafikksikkerhet 1 av 6

2 2 Fellesbestemmelser 2.1 Rekkefølgekrav 1. Før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes skal det etableres trafikkløsninger som gjør at gående kan ferdes trygt langs Heigata i byggefasen. 2. Nye boliger kan ikke tas i bruk før tilhørende felles lekeplass, grøntområde, adkomst og tekniske anlegg er ferdig opparbeidet. Dersom bygg skal tas i bruk i vinterhalvåret kan kommunen tillate at opparbeiding av utomhusarealer ferdigstilles påfølgende vår. 3. Tekniske planer for området skal godkjennes av kommunen før utbygging settes i gang. Planene skal tegnes på oppmålte kart. Planer for elektriske anlegg skal utarbeides i samråd med nettselskapet. 4. Det skal legges vekt på å bevare eksisterende vegetasjon i byggeområdene. Før det kan tillates igangsetting av bygge- eller anleggsvirksomhet i planområdet må terreng og vegetasjon som skal bevares gis nødvendig skjerming mot anleggsområde / byggeplass. 5. Offentlig kjøreveg med fortau, områdene V1 og V3, skal være opparbeidet før henholdsvis byggeområdene B4 og B6-B7 tas i bruk. 6. Område V2 (Norrønagata) skal være oppjustert til nødvendig standard før bebyggelse innenfor områdene B4 og K1 tas i bruk. 2.2 Rekkefølgekrav, kulturminner Før det kan tillates igangsetting av bygge- eller anleggsvirksomhet i planområdet må kulturvernmyndighetene godkjenne at kulturminner er gitt nødvendig skjerming mot anleggsområde / byggeplass. Før iverksettingen av bygging av småhusbebyggelse og offentlige trafikkområder skal det foretas arkeologiske undersøkelser av berørte automatisk fredete kulturminner i form av steinalderlokalitet id og id Det skal tas kontakt med Telemark fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske undersøkelsen kan fastsettes. 2.3 Dokumentasjonskrav 1. Det skal inngås utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og kommunen om opparbeiding av offentlig veggrunn og tekniske anlegg i planområdet. 2. Ved søknad om boligbygging kreves utarbeidelse av utomhusplan som viser opparbeiding av tilhørende utomhusarealer, med redegjørelse for kjøreatkomst, utendørs oppholds- og lekearealer, beplantning og møblering, herunder redegjøre for vegetasjon som skal bevares/fjernes og hvordan universell utforming av utearealene skal ivaretas. Planen skal være høydesatt og angi stigningsforhold på alle veger og høyder på uteoppholdsareal. Utomhusplan skal vise hvordan parkering, inkludert plassering av garasjer, plasseres og innpasses i terrenget. Utomhusplan skal foreligge i målestokk 1:200, og inneholde registrering av eksisterende vegetasjon som skal bevares. 3. Det skal dokumenteres at nybygg oppføres på en måte som hindrer inntrenging av radongass. 4. Av hensyn til fare for å utløse ras i Frydentopptunnelen kreves at alle sprengingsarbeider i planområdet skal utføres i henhold til NS I forbindelse med søknad om igangsetting anleggsarbeider for boliger og tilhørende anlegg i områder B6 og B7 skal det legges fram dokumentasjon fra ingeniørgeolog som redegjør for at nødvendige tiltak for å forebygge rasfare og fare for skade på eiendommer og bygninger i nærheten blir iverksatt i samsvar med foreliggende risiko- og sårbarhetsanalyse datert Det skal for alle byggeområder utarbeides snitt med høydeangivelser og eksisterende og nytt terreng i forbindelse med byggesøknaden. 2 av 6

3 2.4 Automatisk fredete kulturminner Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp kulturminner må arbeidet straks stanses. Dette i samsvar med 8 i Kulturminneloven av 9. juni Ved funn av kulturminner har tiltakshaver ansvar for at de regionale kulturmyndighetene umiddelbart blir varslet. 2.5 Miljøforhold - radon Nye bygninger beregnet for varig opphold skal utføres på en måte som sperrer for inntrengning av radon fra grunnen. I bygninger beregnet for varig opphold skal konsentrasjonen av radon ikke overstige 200Bq/m Miljøforhold - støy Tiltak i området skal planlegges i samsvar med de grenseverdier for støy som er gitt i gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. 2.7 Universell utforming Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for utforming og opparbeiding av utomhusarealer, slik at disse kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, og uten behov for tilpassing og spesiell utforming. Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for prosjektering av minimum 50% av nye boliger i planområdet. 3 Byggeområder for boliger, område B1, B4, B6-B8 3.1 Arealbruk Området skal nyttes til bygging av boliger i form av konsentrert / frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende anlegg, slik det framgår av plankartet. Boliger skal plasseres innenfor byggegrenser. Det skal legges vekt på å bevare eksisterende vegetasjon i byggeområdene, deriblant høyvokste furutrær og annen verdifull vegetasjon. Plassering av bygninger som vist på illustrasjonsplan skal anses som veiledende prinsipp for videre planlegging/prosjektering. 3.2 Terrengtilpasning Boliger og tilhørende anlegg skal utformes og opparbeides på en måte som ikke medfører skjemmende terrenginngrep, men tilpasser seg eksisterende landskapsstruktur. 3.3 Formingskriterier for boligbebyggelsen Bygninger skal gis en god arkitektonisk utforming som gjennom materialbruk og bebyggelsesstruktur harmonerer med småskala-preget på eksisterende bebyggelse i tilstøtende områder. Boliger i område B4 skal gis samordnet utforming. Boliger i områder B6 skal gis samordnet utforming. Boliger i område B7 skal gis samordnet utforming. Boliger i område B8 skal gis samordnet utforming. Det kan tillates å anlegge takterrasser oppå bebyggelse/garasjer i boligområdene. Det tillates ikke oppføring av gjerder omkring boliger i områdene B4, B6-B Byggehøyder og utnyttelsesgrad For områdene B1, B4, B6-B10 gjelder følgende maksimumsbegrensninger for gesimshøyder, mønehøyder og bebygd areal (BYA): 3 av 6

4 Område Maks byggehøyde BYA B1 9,0m 25% B4 8,0m 40% B6 9,0m 35% B7 9,0m 30% B8 9,0m 30% B9 0% B10 0% Høydebegrensning gjelder maksimal høyde målt fra høyeste frie fasade. Bebyggelsen skal ha saltak i samme retning som bygningskroppens lengderetning, med møneretning langsetter landskapets linjedrag. Ny bebyggelse skal bestå av oppbrudte volumer, og ha takvinkel på minimum 22 o. Parkeringsplasser på bakkeplan skal medregnes i BYA. 3.5 Arealer for utendørs lek og opphold For hver ny bolig skal det avsettes minimum: 35 m 2 egnete lekearealer i felles- eller friområde. 100 m 2 uteoppholdsareal, hvor minst et areal på 7m x 9m skal være sammenhengende for hver enhet. Nye boliger skal ha privat uteoppholdsareal i form av balkong eller terrasse med areal min. 6m Parkering Det skal opparbeides følgende minimumsantall p-plasser for boliger: Type bolig Hybel og 2-roms 3-roms 4-roms og større Bilplasser pr. bolig 0,75 Det kan legges til rette for parkering i fellesanlegg eller i tilknytning til den enkelte bolig. Nødvendige plasser for gjesteparkering skal opparbeides i rimelig nærhet av boligområde. 3.7 Overvannshåndtering Håndtering av drensvann og takvann for boligområdene B6-B8 skal håndteres lokalt innenfor byggeområdene. Overvann fra byggeområdene B1 og B4 skal ledes til Klyvebekken. 4 Byggeområde for kombinerte formål, område K1 4.1 Arealbruk Reims Villa kan nyttes til boliger, kontor eller offentlig / allmennyttig virksomhet. 4 av 6

5 4.2 Parkering Det skal opparbeides følgende minimumsantall p-plasser for virksomhet i område K1: Virksomhet Enhet Antall bil-plasser pr. enhet Boliger Hybel og 2-roms Bolig 0,75 3-roms Bolig 4-roms og større Bolig Antall sykkelplasser pr. enhet Kontor 100 m 2 1,25 2 Det kan legges til rette for parkering i fellesanlegg eller i tilknytning til den enkelte bolig. Nødvendige plasser for gjesteparkering skal opparbeides i rimelig nærhet. 4.3 Arealer for utendørs lek og opphold For hver ny bolig skal det avsettes minimum: 35 m 2 egnete lekearealer i felles- eller friområde. 100 m 2 uteoppholdsareal, hvor minst et areal på 7m x 9m skal være sammenhengende for hver enhet. 5 Offentlige trafikkområder 5.1 Arealbruk Offentlige trafikkområder skal opparbeides som vist på plankartet. 5.2 Fortau Område V1 (Heigata) skal opparbeides med langsgående fortau på sydsiden, slik det er vist på plankartet. Område V3 (kjøreveg mellom Norrønagata og B7) skal opparbeides med fortau på nordsiden, slik det er vist på plankartet. 5.3 Offentlig parkering Det kan opparbeides offentlige p-plasser langs nordsiden av Heigata, slik det er vist på plankartet. 6 Offentlige friområder F1-F4 6.1 Arealbruk Friområdene F1-F4 skal opprettholdes som del av de sammenhengende natur- og rekreasjonsområdene på Frydentopp. Eksisterende vegetasjon og terreng i friområdene skal bevares. F4 skal også nyttes som trase for overvann / overvannsledning. Innenfor område F1 er det ikke tillatt med noen form for inngrep som kan skade eller skjemme de registrerte automatisk fredete kulturminnene innenfor området (steinalderlokaliteter med Askeladden-id , , , , , , og ). Sikring av topp skrent innenfor område F1 skal være oppført før område FAP1 og B7 sørøst for friområdet tas i bruk. Utforming av sikring skal skje i dialog med lokal velforening. 5 av 6

6 7 Fareområder 7.1 Områder med rasfare eller fare for skade pga. sprengningsarbeider For å unngå skader/ras i Frydentopptunnelen kreves at alle sprengingsarbeider i planområdet skal utføres i henhold til NS I forbindelse med søknad om igangsetting anleggsarbeider for boliger i områder B6 og B7 samt tilhørende anlegg skal det legges fram dokumentasjon fra ingeniørgeolog som redegjør for at nødvendige tiltak for å forebygge rasfare eller fare for skade på eiendommer og bygninger i nærheten blir iverksatt i samsvar med foreliggende risiko- og sårbarhetsanalyse datert Spesialområder 8.1 Spesialområde bevaring av landskap, vegetasjon og automatisk fredete kulturminner Det tillates ikke inngrep i terreng i bevaringsområder. Kommunen kan i samråd med kulturvernmyndighetene tillate tynning av underskog eller annen skjøtsel av vegetasjonen i området. 8.2 Spesialområde KT kommunalteknisk anlegg Område KT skal nyttes til oppføring av kommunal trykkforsterker for drikkevann. 8.3 Frisiktsoner Frisiktsoner skal holdes fri for vegetasjon eller andre sikthindringer over 0,5m høyde, målt i forhold til nivå på tilstøtende kjøreveg. 9 Fellesområder 9.1 Felles atkomstveg og parkering, FAP Område FAP1 skal opparbeides som felles atkomstvei og parkering, inkludert gjesteparkering og garasjer, for boligene innenfor område B7. Utforming av garasjer skal tilpasses terrengform på stedet. Område FAP2 skal fungere som felles adkomst til boliger innenfor område B8, samt til de eksisterende boligeiendommene med gnr/bnr 200/1855, 200/1856, 200/1660 og 200/1615. Allmennheten skal ha rett til fri ferdsel gjennom område FAP2 som adkomst til friområde F Felles grønt- og lekeområde, FGL Område FGL skal opparbeides og utstyres på en måte som gjør området velegnet som felles sandlekeplass og oppholdsareal for beboere i områdene B1 og B4. Eksisterende trær i område FGL skal bevares. 9.3 Felles grøntområde, FG2 Området skal fungere som buffersone mellom boliger i område B6 og eksisterende boliger i Langgata. 6 av 6