Klage på avslag-søknad om oppføring av fritidsbolig på eiendom gnr. 237 bnr. 5, Vegard Lundal

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /5 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/5 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 11/34 Planutvalget /48 Planutvalget Klage på avslag-søknad om oppføring av fritidsbolig på eiendom gnr. 237 bnr. 5, Vegard Lundal 1. Klagen Klagen er å anse som fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Breivikdalen, 8103 BREIVIK I SALTEN Eiendom: 237/5 Tiltakshaver: Vegard Lundal Bygningsnr: Ansvarlig søker: Byggsøk Norge Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål under 70 m² Klager: Byggsøk Norge Klagen datert: Klage på administrativt vedtak av fra Byggsøk Norge på vegne av Vegard Lundal. Søknaden, datert mottatt gjelder oppføring av fritidsbolig og dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 er søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 1.8 og avslått. Søknaden er avslått i medhold av plan- og bygningsloven 11-6, jf. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 1.8 og Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Området er avsatt til LNF-1. Tomten ligger i nedslagsfelt for drikkevann. Side 3

2 3.1 LNF landbruks-, natur- og friluftsområder. Arealbrukskategorien gjelder generelt for områder avsatt til landbruks-, natur- og fruluftsområder. I plankartet er det avsatt følgende forskjellige kategorier LNF- områder avhengig av vekting av interesser. Reindrift er en del av landbrukskategorien første ledd. Innenfor LNF tillates normalt ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Innenfor disse områdene vil kommunen føre en mindre streng dispensasjonspraksis enn i øvrige LNF-områder så fremt den ikke er i konflikt med vesentlig landbruks-, reindrifts- natur- eller friluftsinteresser. 3.2 første ledd LNF-1 Landbruks-, natur- og friluftsområder med særlig viktige frilufts- og/eller naturområder. LNF-1 er områder der det i hovedsak er vesentlig frilufts- og/eller naturverdier. Områdene omfatter også Bodømarka som har særlige viktige områder for landbruk og friluftsliv Innenfor LNF 1 tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål. Unntak er bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring og tiltak for tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten. 1.8 Strandsone og vassdrag. Oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse, utvidelse eller fradeling til disse formål tillates ikke innenfor 100m-beltet langs sjøen, og en sone på 50 m langs vann og vassdrag. 3.2 Vilkår for å dispensere Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker., jf. pbl Uttalelser Landbrukskontoret i kommunen har behandlet søknaden etter jordloven og har gjort følgende vedtak: Det gis ikke tillatelse til bygging av fritidsbolig på gnr. 237 bnr. 5. Jfr. Jordloven av Side 4

3 Kommunalteknisk kontor uttaler at i restriksjonssone IIIa er det ikke satt forbud mot ny bebyggelse, men det forutsettes en aktiv håndtering av forurensningslovgivningen. Med bakgrunn i restriksjonsbestemmelsene kan det ikke tillates innlagt vann eller etablert avløp fra ny fritidsbolig. Skjerstad lokalutvalg tilrår at Vegard Lundal gis anledning til å føre opp en fritidsbolig i et LNF1- område på gnr. 237/5. Dette begrunnes med at det allerede er flere fritidshus i området. Fylkesmannen i Nordland vurderer at oppføring av hytte som omsøkt vil innebære at hensynet bak arealformålet LNF-1, særlig hensynet til frilufts- og/eller naturverdier, blir skadelidende. Videre inngår eiendommen i et retningsgivende restriksjonsområde tilknyttet nedslagsfelt for drikkevann. Breivikdalen er i DNs naturbase registrert som friluftsområde med bruksområde jakt. Omsøkte fristidsbolig vil bli liggende på et nes ved Gårdsvatnets utløp til Storvatnet. Etter Fylkesmannens vurdering vil en fritidsbolig 30 meter fra strandlinjen virke privatiserende. Eventuell oppføring her vil legge begrensninger på allmennhetens bruk og opphold på det lille neset, og vil således komme i konflikt med nasjonal politikk for hytteutbygging. Sogtrvatnet, ca. 300 meter nord for Gårdsvatnet er registrert som et betydningsfullt område for hekkende vannfugl, herunder smålom, storlom (nær truet) og siland. Storlomen er rødlistet etter C1 kriteriet (liten populasjon og pågående bestandsnedgang). Gårdsvatnet er et nærliggende vann hvor storlomen kan hekke og i en holme rett utenfor neset er det også mulig at storlomen kan hekke. Likeså må tiltaket vurderes i forhold til naturmangfoldloven. Fylkesmanne konkluderer med at oppføring av hytte som omsøkt vil innebære at hensynet bak arealformålet blir skadelidende. Videre kan vi vanskelig se at fordelene er klart større enn ulempene. På bakgrunn av dette fraråder vi at det gis dispensasjon. Vi ber om å bli underrettet om vedtak i saken. Reindriftsforvaltningen viser til innsigelse av til Arealdelen, hvor området var foreslått inntatt som hytteområde (H97). Kommunen valgte på bakgrunn av innsigelsen å ta ut området fra planen. Begrunnelsen for innsigelsen er at området er benyttet til vinter og vårbeite, med mye myrdrag og fjellbjørkskog. Reindriftsforvaltningen mener at det ikke bør tillates hytteutbygging sør for Storvatnet. Utgangspunktet for disse er at næringen er avhengig av en forutsigbarhet for hvilke områder som er avsatt til fremtidig hyttebygging. Hytteområdet (H97) er svært lite utbygd og uten vei. Til søknaden viser Reindriftsforvaltningen til at hensynet til reindriftens bruk av området som beiteområde og områdets er avsatt til LNF1 område i plan, tilsier at dispensasjon ikke kan gis i denne sak. Disse ber om å bli orientert om kommunens behandling av saken. Sametinget uttaler at ut fra generell kunnskap finner disse at det er sannsynlig at det kan være samiske kulturminner som hittil ikke er påvist innenfor det omsøkte området. Sametinget må derfor foreta en befaring i området. Befaringen er avhengig av frostfri mark, og legges til feltsesongen, slik at en befaring kan gjennomføres i dette området i perioden midten av mai måned, begynnelsen av juni måned. 5. Dispensasjon Begrunnelsen for dispensasjon er at tomta er ervervet som hytte tomt, noe som fremgår av skjøtet av Oppføring av hytte ved nedsetting av pilarer er tidligere gjennomført. I området skal det også være hytter, og de tomter som ligger i dette området skal kunnes bebygges. Tiltaket skal ikke være til hinder for fri ferdsel i området på grunn av topografiske forhold. 6. Klagen Klagen anfører at ulempene for området ikke vil bli slik som det fremkommer av vedtaket av Side 5

4 Tiltaket skal ikke være til hinder for reindriften, da det er allerede er et hytteområde i dalen, samt spredt fritidsboliger i samme område. På den bakgrunn vil ikke dette tiltaket medføre økt press på området. I området skal det være oppført hytter. Klager stiller seg uforstående til at vannet er avsatt til nedslagsfelt, all den stund andre hytter er tillatt oppført. Fritidsboligen skal ikke ha utslipp av vann og avløp, da dette løses med komposittoalett og dagtank for vann. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger I utgangspunktet tillates ikke spredt fritidsbebyggelse på omsøkte eiendom. Spørsmålet er om vilkårene er tilstede for å dispensere fra plan etter pbl For å dispensere i medhold av pbl er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Tidligere 7 ble praktisert slik at det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. LNF-1 kategorier vekter særlig interessene til frilufts- og/eller naturverdier. Reindrift er en del av landbrukskategorien. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon er tilstede. Reindriftsforvaltningens uttalelse tillegges stor vekt ved at tiltaket vil vesentlig tilsidesette interessene til reindriftshensynene, og viser interessemotsetningen i forhold til reindriftsnæringen. Interessene til reindriftsnæringen er vurdert bredere i plansammenheng og dette taler for at vilkåret for å gi dispensasjon ikke er tilstede. Bygningssjefen bemerker at tiltaket er vurdert ved revisjon av arealplanen, og ikke funnet forenelig med øvrige interesser som gjør seg gjeldende for bruk av området. Blant annet er det foreslåtte hyttefeltet i konflikt med reindriftsinteressene. Fylkesmannen viser til at omsøkte tiltak strider også mot statlige rammer, jf. som følger av LNF kategorien. Fylkesmannen i Nordlands uttalelse tillegges også stor vekt ved at tiltaket vesentlig tilsidesetter interessene til biologisk mangfold og friluftsliv. Sametinget uttaler at området kan inneholde samiske kulturminner. Tiltakshaver må for å opplyse saken bekoste sakkyndig bistand for å få avdekket eventuelle kulturminner. Bygningssjefen finner at saken er tilstrekkelig opplyst og at saken kan avgjøres uten å vente på Sametingets endelige uttalelse. Sametinget foreløpige uttalelse tilsier at området bør holdes inngrepsfri for bevaring og dokumentasjon av historie fra dette området. Side 6

5 Landbrukskontoret sin uttalelse tillegges ikke vekt, da eiendommen er tidligere fradelt. Likeså gjelder uttalelsen fra Skjerstad lokalutvalg. Tilrådingen er ikke i tråd med vedtak om at området ikke utbygges med fritidsbebyggelse. I forhold til hensynet til å ivareta planens styrende bruk av området, er det ikke forenelig å dispensere i enkelt saker for å fremme en spredt fritidsutbygging. Det andre vilkåret for å dispensere er at fordelen ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klager anfører at i området er tidligere fradelt tomt til fritidsformål og at det er flere fritidsboliger i området. Dette skal tilsi at omsøkte tiltak ikke vil være til ulempe for reindriftsnæringen. I arealdelen er det avsatt hytteområde, betegnet som H90, H91, H92 og H93, som ligger nord for omsøkte eiendom som søkes bebygd med hytte. Bygningssjefen vil bemerke at området er ikke i særlig grad bygd ut, unntatt et par hytter rundt Gardsvatnet. Vei er ikke anlagt inn i området og rundt vannet. Området er generelt et pressområde for hytteutbygging. Spredt hytteutbygging kan gi utilsiktede virkninger ved at utbyggingen ikke vurderes i en planprosess. For dette området er området vurdert avsatt til hytteområde, men blitt trukket. Dette taler for å ikke tillate spredt utbygging ved dispensasjonsbehandling. Reindriftsnæringen er generelt sårbar for spredt fritidsutbygging og særlig ved utbygging som skjer ved dispensasjonsbehandling i reinbeiteområder. I dette området er utbygging av eiendommer til fritidsformål fremtredende, og da må bygningsmyndigheten være varsom med å gi enkelttillatelser. Virkningen kan være at enkelttillatelser medfører at tålegrensen for reindriftsnæringen overstiges, slik at konflikt om beiteland etableres mellom hytteeiere og næringen, samt at dyrene stresses av menneskelig aktivitet. Forholder det seg slik at dette tiltaket ikke er til ulempe for reindriftsinteressene, kan dette tiltaket gi presedensvirkninger for senere behandling av søknader om oppføring av hytter i området. Følgen av at tålegrensen for antall fritidsboliger overstiges er at området mister sin verdi som beiteland for reinsdyr. Bygningssjefen finner at området er vurdert i plansammenheng, der ulike interesser er sammenholdt, men ulempene for blant annet reindriftsnæringen tilsier at området ikke bebygges med fritidsboliger. Bygningssjefen finner at også hensynet til biologisk mangfold, hensynet til fuglelivet, herunder storlomen tilsier å ikke forvitre området som hekke område. Forholdet til det allmenne friluftsliv tilsier å ikke privatisere strandsonen. I forhold til restriksjon av området for nedslagfelt for drikkevann er området kategorisert som sone III a, hvor det ikke er forbud mot ny bebyggelse. Avgjørende er at utslipp fra boliger ikke forurenser til vannsystemet, men at hver bolig har godkjente avløpsløsninger for det tilfelle vann og vannklosett er installert i hytta. Arealformålet i plankartet tilsier også at utbygging av fritidsboliger bør skje planlagt og følgelig i en plansammenheng. Bygningssjefen finner etter en samlet vurdering at ulempene ved tiltaket er større i forhold til de hensyn planen skal ivareta, enn hensynet for å tilrettelegge til fritidsbygging på omsøkt eiendom. Side 7

6 8. Forslag til vedtak Planutvalget finner å ikke ta klagen til følge, og opprettholder vedtaket av Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David Losvik Trykte vedlegg: 1 Klagen 2 Søknad om dispensasjon 3 Utsnitt: Forslag til arealplan sendt på høring og vedtatt arealdel for området 4 Situasjonskart 5 Bilder 6 Uttalelser fra: a.fylkesmannen i Nordland b.reindriftsforvaltningen c.sametinget d.skjerstad lokalutvalg e.landbrukskontoret i kommunen Planutvalgets behandling i møte den : Forslag Fellesforslag fra Odd Paulsen (FRP) og Johan Bakke (H): Saken utsettes for befaring. Votering Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes for befaring. Side 8

7 Side 9

8 Side 10

9 Side 11

10 Side 12

11 Side 13

12 Side 14

13 Side 15

14 Side 16

15 Side 17

16 Side 18

17 Side 19

18 Side 20

19 Side 21

20 Side 22

21 Side 23

22 Side 24