Reguleringsplan nr. 396 Søndre Kirkemoen. Forretning og boliger på Hallingby.

Transkript

1 Ringerike kommune Miljø- og arealforvaltning Areal- og byplankontoret Postboks 123 Sentrum 3502 Hønefoss Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS Vågårdsveien Hønefoss Tlf Org nr MVA Reguleringsplan nr 396 Søndre Kirkemoen Forretning og boliger på Hallingby Vi viser til flere møter angående utbygging på områder mellom E16 og Gamle Ådalsvei på Hallingby, sist med oppstartsmøte Jfr også kommunens møtereferat derfra Dato Deres ref Vår ref Leifsen Kort fortalt ønsker altså grunneiere Mari Heen og Anna Sigridsdatter Heen, samt firma Arnes Ve og Vel v/arne Evjen, å lage felles reguleringsplan for hhv boliger og forretning her Sistnevnte har intensjonsavtale om kjøp av de søndre områdene mht å bygge dagligvareforretning der I hht konklusjonen avventet kommunen forslagstillernes vurdering av egen fremdrift, sett i lys av avløpssituasjonen på Hallingby Partene hadde etter møtet med kommunen et oppfølgende møte, som var klart i sine konklusjoner: En er klar over at avløpssituasjonen kan setter en stopper for snarlig utbygging på Hallingby, men anser at det vil ta tid å få en ferdig behandlet plan for dette området Inntil en slik plan blir vedtatt, vil en ha med rekkefølgebestemmelser om at utbygging ikke kan godkjennes før alle forhold ligger til rette for det En vurderer det slik at kommunen neppe kan akseptere at Hallingby i lengre tid vil ha full byggestopp for alle tiltak, kun forårsaket av avløpssituasjonen Dvs at enten blir det innen rimelig tid bygget overføringsledninger fra Hen/Nymoen, eller så vil en gjøre lokale rensetiltak for å kunne motta noe mer avløp Det er vel også mulig at en midlertidig vil kunne ta imot et meget begrenset avløp fra den påtenkte dagligvareforretningen Tiltakshaverne ønsker derfor å gå videre med planleggingen nå og ber om at kommunen bidrar med dette En viser også til forhåndshøringen kommunen igangsatte og som ikke avdekket andre vesentlige problemer med planen enn kommunens egen avløpssituasjon

2 2 / 7 I det etterfølgende har en derfor presentert planoppgaven mht at kommunen kan sørge for formell oppstart av planarbeidet Planområdet Det utbyggbare området er på ca 37 daa, omfatter gnr 274/3,5, 274/146, 148 og 274/413, samt kommunens gnr 274/79, helt nord i området Dette området vil også bli med i planen Kommunens rolle som grunneier vil bli avklart i løpet av planprosessen, men de ønsker at området reguleres nå til boliger Det er også ønskelig at kryss mot Fv172 også inngår i det varslede planområdet Det blir derfor slik:

3 3 / 7 Dagens situasjon Områdene er i dag ubebygd Eneste inngrep er deler av gangveg og fotgjengerundergang til E16 Området består av skog (bartrær): Tiltakshavere Grunneiere og Arnes Ve og Vel AS vil være tiltakshaver Planleggere/rådgivere vil være Frydenlund og Høyer AS, SG Arkitektur AS og Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS, med bruk av underkonsulenter til deler av utredningsarbeidene

4 4/7 Tiltakene SG Arkitektur har laget skisser av tiltakene Nedenfor er vist situasjonskart og perspektiv:

5 5 / 7 For uten forretning viser skissene ca 28 boliger med tilhørende anlegg Dette kan bli justert gjennom planprosessen, men mengden boliger regner en ikke vil bli mye forandret Tidligere har det vært gitt konsesjon til næringsvirksomhet på gnr 274/146,148 og 413 Gjeldende kommuneplan Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt som boligområde og LNFområde Området er uregulert Se utsnitt av kommuneplanen nedenfor

6 6 / 7 Virkninger av planen Virkningene vil primært være et bidrag til å få en vegnær dagligvarebutikk og flere boliger på Hallingby En vegnær dagligvarebutikk vil kunne bidra til å yte service for de som kjører E16, og viktigst for Hallingby vil da være å få en butikk med større vareutvalg og lengre åpningstider enn en som bare er lokalt basert Butikken vil nødvendigvis gi konkurranse til den eneste som er der i dag Boligene vil være variert mht type og størrelse Det er få andre boligfelter på Hallingby i dag Potensielle negative virkninger, dersom planen ikke forebygger dem, kan tenkes Utfordringene for planen vil være å løse trafikkavvikling, trafikksikkerhet, støy i boligfeltet samt tilgang til lekeplasser og grøntområder Men alle disse forhold forventes å være overkommelig å løse E16 langsmed området har en ÅDT=4 000, med 15% tunge kjøretøy og fartsgrense på 70 km/t Andre veger har langt mindre trafikk Tiltaket vil nok skape en del trafikk fra E16 til innkjøringen til dagligvarebutikken, men ellers beskjeden økning Det er viktig å løse sikre løsninger for gang- og sykkeltrafikken langs Gamle Ådals vei, samt tilknytning til det overordnede gang-/ sykkelvegnettet Gamle Ådals vei har i dag mange avkjørsler slik at flere slike ikke vil endre avkjøringsbildet for denne Planen forutsetter at en kan benytte 30m byggegrense til E16, slik det er praktisert konsekvent på Hallingby i dag, på begge sider av E16 Grunnforholdene er i hht NGU s løsmassekart «Tykk marin avsetning» Dvs leire, men ikke kvikk Områdene rundt er bebygd uten at det er oppdaget vanskeligheter, så grunnforholdene må derfor anses å være alminnelig gode Planområdet ligger ca 12 m over elvenivået og bør derfor ikke være flomutsatt Det er heller ikke kjent, og det er mindre trolig, at det skulle finnes spesielle vernede objekter i grunnen eller bygg her Det forventes ikke at området er spesielt verdifullt mht biologisk mangfold eller naturkvaliteter Området har offentlige vann- og avløpssystem Så langt en veit har vannforsyningen nok kapasitet og vanntrykk for å betjene utbyggingene Avløpsnettet har nok kapasitet, men renseanlegget har ingen restkapasitet Det forventes at kommunen klargjør dette i nærmeste fremtid og at kommunen over lengre tid vil kunne løse dette problemet for denne utbyggingen Planområdet ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme

7 7 / 7 Utredningstema Innholdet i planen vil følge standard planinnhold for en detaljplan Kommunen har selv vurdert at planen ikke kommer innunder krav om konsekvensutredning, men at viktige konsekvenser blir utredet innenfor en ordinær utredningsprosess De viktigste tema i denne planen anser en vil være bygningsmessig uttrykk med sol-/skyggeforhold, landskap, støy, grønt-/lekeområder, skole- og barnehagekapasitet, teknisk infrastruktur inkl overvann og ikke minst trafikk med atkomst og sikkerhet for myke trafikanter Grunnforholdene og grunnvannstand samt konsekvenser for lokalsamfunnet Kravene i Naturmangfoldloven vil måtte bli besvart Det vil dessuten bli utarbeidet en standard ROS-analyse Planloven åpner for å behandle byggesøknad og reguleringsplan parallelt Det er aktuelt i dette tilfellet for forretningen Vi håper med dette å ha redegjort tilstrekkelig for at saken kan sendes til politisk behandling om oppstart Med vennlig hilsen Bjørn Leifsen