Kvartal 2 ligger i Kvadraturen i Kristiansand sentrum, mellom Tordenskjoldgate, Markens gate, Kristians IVs gate og Kirkegata.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Kvartal 2 - detaljregulering - sluttbehandling Sammendrag Kvartal 2 ligger i Kvadraturen i Kristiansand sentrum, mellom Tordenskjoldgate, Markens gate, Kristians IVs gate og Kirkegata. Utbyggers formål med planen er å legge til rette for flere boliger og økt handel i kvartalet. Det planlegges kombinert bebyggelse med maks. 180 boliger i 2. til 6. etasje, forretninger og parkering i 1. etasje og parkering for boligene i kjeller. Boligene skal ha varierende størrelser, tilrettelagt for ulike aldersgrupper. Planforslaget viser en lukket karrébebyggelse med parkareal over 1. etasje i kvartalets indre.

2 Planforslagets kvaliteter Forslaget legger opp til en karrébebyggelse omkring et åpent felles uteområde over 1. etasje. Kvartalet består av bygg som skal rives, bygg som skal stå, verneverdige bygg som inngår i planen, verneverdige bygg som rives og ubebygde tomter som skal bygges. Det vises nedtrapping fra ny bebyggelse til eksisterende bebyggelse. Forslaget skal løse gode bokvaliteter med lys, utsikt og stille side for alle boenhetene som har en side mot gata og min. 25m2 med god kvalitet på uteoppholdsareal. Dette må være løst ihht gjeldende forskrifter ved byggemelding. Sentrale problemstillinger Planforslaget utfordrer kommunedelplanen for Kvadraturen på følgende punkter: - I arbeidet med kommunedelplanen ble det lagt stor vekt på at ny bebyggelse i City-delen skulle få høyder i 1. og 2. etasje som var rause og fleksible mht. til forretnings- og kontorformål. Tilsvarende var det stort fokus på tilrettelegging for nye tekniske forskrifter som krevde større høyder enn det som var i eksisterende bebyggelse. Begrunnelsen for maksimum gesimshøyde på 15,5 m og maksimum mønehøyde på 20,1m er tilrettelegging for 4 etasjer med en tilbaketrukket 5. etasje. Fremlagte forslag utfordrer dette med å regulere inn 5 etasjer og en tilbaketrukket 6. etasje innenfor disse høydene. - Bevaring (3 bygg som inngår i temakart bevaring foreslås revet). - Økt boligandel fra 30% til ca. 80%. - Høyder (takoppbygg, heistårn til takterrasser over k+20,1m). Bevaring Temakart bevaring i kommunedelplanen, viser at Tordenskjolds gate 24, Markensgate 50, Kristian IVs gate 27A, 29A og 31 og Kirkegata 29, 31, 37 og 41 skal vurderes regulert til bevaring. I vedtatt kommunedelplan er det forutsatt at Kristian IVs gate 31 (hjørnebygget) skal bevares og at en gjennom reguleringsprosessen skal vurdere hvordan gatemiljøet mot Kirkegata skal ivaretas gjennom vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom. Byantikvaren anbefaler at Kristian IVs gate 27A og 29A bevares. Boligandel, uteoppholdsareal og høyder Ca 80% av bebyggelsen i forslaget er satt til boliger/kombinert bebyggelse og anleggsformål. Planen åpner for maks. 180 boenheter. Dette utfordrer Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre havn vedtatt Området inngår i city-delen som har en begrensning på 30 % boligformål i kvartalene. Intensjonen bak dette er å få inn kontor og hindre for mye brukskonflikter mellom bolig og byliv. Med økt boligandel er det utfordrende å løse uteoppholdsarealer på 25 m2. Forslaget løser det med å bygge takterrasser som ellers ikke ville være nødvendig hvis boligandelen var 30%. Administrasjonen er ikke imot takterrasser, men mener de må være innenfor maksimal byggehøyde. Teknisk direktør anbefaler boligandel som foreslått i planforslaget dersom det løser uteoppholdsarealer med kvalitet. Kommunedelplanen forutsetter 4 etasjer med inntrukket 5 der førsteetasje skal være en høy forretningsetasje. I planforslaget vises 6 etasjer med takoppbygg i en 7. etasje. 6 etasjer kan aksepteres fordi de ligger innenfor kommunedelplanens maks. byggehøyde på 20,1m. Bebyggelse i indre gårdsrom i planforslaget har en maksimal byggehøyde på 20.1m. Heis og trappehus over 20,1 går over dette, og dette mener vi går klart mot intensjonene i kommunedelplanen. Tilpasning nytt og eksisterende Kommunedelplanen sier ny bebyggelse skal nedtrappes og tilpasses verneverdige bygg, men er ikke presis på hvor stor avstanden mellom nedtrappingen på bebyggelsen skal være. Dette planforslaget er en av de første sakene hvor kommunedelplanens bestemmelser skal konkretiseres i reguleringsbestemmelser. Utbygger, sammen med plan, bygg- og oppmålingsetaten, har jobbet med å få til akseptable overganger som tar hensyn til eksisterende trehusbebyggelse. 2

3 Offentlig høring: Det ble sendt ut to alternative planforslag på høring: Alternativ 1, utbyggers forslag Alternativ 2, administrasjonens innstilling Utbyggers forslag viser riving av bygninger i Kristian IVs gate 27a og 29a samt Kirkegata 41. Administrasjonens forslag viser bevaring av bygningene på Kristian IVs gate og tilpasning i høyder på nybyggene til bevaringsverdige bygg samt å bevare gatebildet i Kirkegata. Vest- Agder fylkeskommune mener det ikke er grunnlag for å avvike nylig vedtatt kommunedelplan. Administrasjonens alternativ forholder seg primært til kommunedelplanen med å ivareta møne- og gesimshøyder og bevaringsverdig bebyggelse. I tillegg bes kommunen bearbeide planen slik at uteoppholdsarealer for nye og eksisterende bygg får tilfredsstillende sollys på uteoppholdsarealer. Fylkesmannen mener kommunen bør vurdere alternativ til riving av verneverdige bygninger. De mener det er positivt med fortetting i sentrale strøk samtidig som det skal tas hensyn til godt bomiljø. Etter offentlig høring Tilpasning til eksisterende bygg og høyder er de viktigste temaene administrasjonen sammen med utbygger har jobbet med siden offentlig høring. Utbygger mener at kommunedelplanens byggehøyde gjelder tak og at det over tak kan bygges heis- / trappehus på maks 10% takflate som vil gi mulighet til takterrasser over byggehøyde. Teknisk direktørs vurdering og prioritering Høyder Teknisk direktør mener at kommunedelplanens intensjoner med maks byggehøyde på 20,1m må inkludere eventuelle takterrasser med trappehus og heistårn, grillbu, levegger, pergola o.l. og viser til TEK10 om mønehøyde. «Tekniske installasjoner plassert utvendig på tak kan få anselige dimensjoner (være synlige), og slike installasjoner bør tas med ved vurdering av bygningens mønehøyde». Kommunedelplanen har en bestemmelse om at 10% av takflaten kan brukes til tekniske anlegg. Dette hevder forslagsstiller gjelder over 20,1 m. Teknisk direktør mener at kommundelplanens klare intensjon er topp bygg er på 20,1 m og at ingen bygningsdeler skal stikke over dette. Kvartal 2 snitt Kommunedelplanens bestemmelser er ikke presise nok, selv om intensjonene er det. For å unngå misforståelser om tolkning av maks byggehøyde / mønehøyder og takoppbygg, bør kommunen revidere bestemmelsene i kommunedelplanen. I denne saken aksepterer vi en kompromiløsning hvor kun rekkverk, heistårn og trappehus over maksimal byggehøyde på 20,1m skal plasse bygningsmessige konstruksjoner som grillbu, levegger og pergola tillates. 3

4 Gatebilde For å ivareta kommunedelplanens intensjoner om at bygningene i kvartalet skal fremstå som selvstendige bygg med oppdelte fasader og sprang i gesims, samt en god tilpasning til eksisterende bygninger, vises kotehøyder på plankartet. Rekkefølgekrav I oppstartsmøtereferatet ble bl.a. kommunedelplanens krav til kvartalslekeplass og park forutsatt løst som oppgradering av kvartalsleken i Nybyparken. Administrasjonens forslag som ble sendt på høring, ivaretok dette i rekkefølgebestemmelser. Utbyggers forslag unnlot å ta dette med. Kvartal 2 har maks antall leiligheter på 180. Dette utløser krav om sandlek og kvartalslek. Kun 44% av 25m2 uteareal er på lokket over 1. etasje. Dette betyr at egnet uteareal for barn er minimalt innenfor kvartalet. Kvartalene som ligger nærmest Nybyparken får rekkefølgekrav tilknyttet til opparbeidelse av denne. Det gjelder bl.a. Kvartal 1,2, og for øvrig de som er i 300m avstand fra parken i samsvar med kommunedelplanens føringer. Rekkefølgekrav er lagt inn i bestemmelsene. Utbygger ønsker at kravet skal tas ut. Baldakiner Baldakiner er uønsket i gatemiljøet i Kvadraturen. Dette kommer frem i vedlegg til kommunedelplanen hvor det står at baldakiner skal unngås i gatebildet. Administrasjonen ønsker derfor å følge kommunedelplanens intensjoner og foreslår at baldakiner fjernes fra foreslåtte bestemmelser. Konklusjon Det er ikke enighet om rekkefølgekrav til oppgradering av kvartalslek i Nybyen. Teknisk direktør anbefaler at planen vedtas iht. forslag til vedtak. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for kvartal 2, nivå U1 og 1, sist datert og nivå 2, sist datert , med bestemmelser sist datert , med følgende endringer i bestemmelser: a. I paragraf Byggelinje tas ut setninger: «Baldakiner tillates 2m ut over formålsgrense.» «Det kan ikke etableres baldakiner som kommer i konflikt med nedgravd renovasjonsanlegg. Baldakiner krever 3-4m fri høyde. Baldakiner skal ha en lett konstruksjon og være gjennomsiktige.» 2. Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur og samferdselsanlegg skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Trykte vedlegg: Venke Moe Plan- og bygningssjef 1. Plankart, nivå U1, sist datert Plankart, nivå 1, sist datert Plankart, nivå 2, sist datert

5 4. Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bestemmelser for kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre havn, del Bevaringsverdig bebyggelse i Kvartal 2, datert Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn- høydebestemmelser, datert Notat høyder utbyggers tolkning. datert Nybyen oversiktskart Saksprotokoll fra tidligere politiske vedtak i saken. Utrykte vedlegg 1. Øvrige saksdokumenter 5

6 BAKGRUNN FOR SAKEN På vegne av Kvartal II AS fremmer Faveo prosjektledelse AS, i samarbeid med Ark Net AS v/erik Asbjørnsen og Ole Dolva, forslaget til detaljregulering av Kvartal 2 i Kristiansand. Forslagsstillers målsetting er å tilrettelegge for flere boliger og handel i kvartalet. Dagens situasjon Kvartal 2 ligger i Kvadraturen, mellom Markens gate, Kristian IVs gate, Tordenskjolds gate og Kirkegata. Nærmeste naboer er Kvartal 1, Nybyen A, Kvartal 8 og Kvartal 3. Det er kort vei til Nybyen og Baneheia i nord og Tordenskjolds gate skole. Oversiktskart Influensområdet rundt Kvartal 2 har i dag varierende bygningsmasse. Nybyen A benyttes som midlertidig parkeringsplass men er regulert til karrebebyggelse med parkeringskjeller. Kvartal 3 består hovedsakelig av to etasjes trehusbebyggelse. Kvartal 8 har varierte høyder mot kvartal 2 med to etasjes trehusbebyggelse til fem etasjes betongbygg. Vestdelen av kvartal 2 er tett bebygget med varierende høyder. Østdelen i kvartalet bærer preg av lavere trehusbebyggelse og noen ubebygde tomter som brukes til parkering. Bebyggelsen mot Kirkegata og motsatt side (vis-a-vis) består av helhetlig trehusbebyggelse i en og to etasjer. I følge Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre havn skal deler av bebyggelsen vurderes regulert til vern. 6

7 Kirkegata sett mot Nybyen. Kristian IVs gate sett mot Kirkegata. 7

8 Hjørnebygget i krysset mot Markens gate regnes ikke som bevaringsverdig Tordenskjolds gate, mot Markens gate. Hjørnebygget mot Markens er regulert til bevaring. Innhold i utbyggers forslag Hele kvartal 2 inngår i planen. Planområdets størrelse er m2. Kvartalet skal danne en karré med gårdsrom på lokk over 1. etasje. Det planlegges detaljhandel / forretninger i 1. etasje med mindre butikker mot Kristian IVs gate. Alle butikker skal ha inngang fra gata. I 2. til 6. etasje planlegges boliger og det åpnes for mulighet for kontorer i 2. etasje. Antall boliger er på maks 180, parkering på ½ -1 p.plass pr bruksenhet og 1 sykkelparkering pr. bruksenhet. Maks 50 p.plasser på bakkeplan tilhører forretninger. Uteoppholdsareal er delvis på bakkeplan og delvis på balkonger og takterrasser, til sammen 25m2 pr. boenhet. Samlet bruksareal for boliger utgjør ca m2, næring utgjør 3.375m2 og parkering samt tekniske rom i kjeller utgjør 5000m2. Eiendommene som har potensiale for utvikling: Kristian IVs gate 13, 15, 17(seksjon 1 og 2) 19, 25, 27A, 29A, 8

9 Kirkegata 39, 41, 37 (delvis), Tordenskjolds gate 34, 36, 38, 38A, Eksisterende bygninger som består: Tordenskjolds gate 24 og Markens gate 44, 46, 46A, 48 og 50 Kirkegata 29, 31, 33 og 37 Kristian IVs gate 31 Samlet utbygging for resten av kvartalet: m2 BRA kombinert bebyggelse og anleggsformål maks 180 boenheter m2 BRA forretning/tjenesteyting m2 parkering Snitt 9

10 Nivå 1, utsnitt plankart 1. etasje 10

11 Nivå 2, utsnitt plankart etasje Nivå U1, utsnitt plankart kjeller 11

12 PLANPROSESSEN Gjeldende planer - Kommuneplan for Kristiansand vedtatt Området er avsatt til sentrumsformål. - Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, Del 1, vedtatt I vedtatt kommunedelplan gjelder følgende for Kvartal 2: 1. Gatemiljø mot Kirkegata skal ivaretas gjennom vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom. Hjørnebygget Kirkegata / Kristian IVs gate skal bevares ved regulering. 2. Gesimshøyde skal være maks 15,5m. 3. Mønehøyde skal være maks 20,1m. 4. Bebyggelse i indre gårdsrom skal ha maksimal byggehøyde på 20,1m. 5. Boligandelen i kvartalet skal ikke overstige 30 % av totalt byggevolum. 6. I det indre av kvartalet tillates en utnyttelse på 100 %. 7. Tilpassing til bevaringsverdige bebyggelse: Ved oppføring av nybygg mot gater, skal fasaden ved form, dimensjoner og utseende tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse. Nye bygg som oppføres på bruksnummer inntil bevaringsverdig bygning skal ha gesims- og mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder. 8. Den eksisterende oppdeling av fasadene som gjenspeiler den tradisjonelle eiendomsstrukturen skal videreføres. Kvartalets variasjon i fasadeuttrykk skal opprettholdes og videreutvikles. Byggene skal arkitektonisk fremstå som selvstendige bygg. Det skal være brudd i gesims fra bygg til bygg. 9. Lokaler på gateplan skal forbeholdes forretningsvirksomhet, servering eller publikumsrettet servicevirksomhet. Alle butikker i 1. etasje skal ha egen inngang fra gate. 10. Parkeringsbestemmelser vedtatt i kommuneplanen kan fravikes i detaljregulering. Hele kvartalet skal tas inn i vurderingen. 11. På tak skal det kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l., maks 10% av byggets flate og trekkes inn fra veggliv min. 2m eller innenfor 45 grader. I forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre havn ble det laget et temakart som viser fredete, bevarte og bevaringsverdige bygninger samt historiske parker i Kvadraturen. I kulturminnevernplanen for Kristiansand i 1990 ble første verneplankart for Kvadraturen vedtatt. Dette ble fulgt opp med et eget temakart bevaring i tidligere kommunedelplan Kvadraturen , vedtatt som retningsgivende av bystyret i Som del av revisjon av denne ble arbeidet med nytt temakart startet i Sammen med andre temakart er det en del av gjeldende kommunedelplan. I kvartal 2 er fremdeles østre del av kvartalet tillagt bevaringsverdi, sammen med hjørnebygget øverst i Markens gate. Utsnitt av temakart bevaring 12

13 Tidligere saksgang Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist for uttalelse til Planforslaget ble behandlet i byutviklingsstyret den Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 11 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Miljøvernavdelingen er positiv til fortetting og høy arealutnyttelse samtidig som solforhold og gode uteområder vektlegges. - Planfaglig råd om at soverom skal ligge mot stille sone. - Mener kommunen bør vurdere kommunens alternativ siden fylkeskonservator har varslet innsigelse. - Administrasjonen er enig i dette. Vi har lagt vekt på at utbygger skal vise kvalitet. - Utbygger tilføyer i bestemmelser krav om at soverom skal ligge mot stille sone og at det skal være gjennomlyste leiligheter. - Fylkesmannen har ikke reist innsigelse. Utbygger ønsker å gå videre med sitt primæralternativ. Vest-Agder fylkeskommune v/ plan og miljø, brev datert Fylkeskommunen forholder seg primært til kommunens alternativ. - Kommunens alternativ forholder seg best til møne- og gesimshøyde og bevaringsverdig bebyggelse. - Miljøverdiene i gateløpet i Kristian IVs gate vurderes som viktige og kommunen har fortsatt anledning til å sikre dette gateløpet. - Fylkeskommunen slutter seg til kommunens vurdering om at Kristian IVs gate 27A og 29A bør bevares. Kirkegata 41 aksepteres revet. Det bør gjenoppføres et bygg på denne tomta og Kirkegata 39 som viderefører dagens karakter. - Utformingen av hjørnebygget må sees i sammenheng med ny bebyggelse langs Kirkegata og overgangen bør tas i Tordenskjolds gate, ikke Kirkegata. - Tilslutning til administrasjonens forslag til tilpassing i østre del av kvartalet. - Bestemmelsene bør konkretiseres for å sikre ytterligere variasjon i gesims. - Bør vurdere lavere andel bolig og for å sikre gode bokvaliteter. - Hjørnebygget Kristian IVs gate/kirkegata får for dårlig solforhold på uteområdene og løsningen bør bearbeides. - Varelevering bør unngås i Tordenskjolds gate. - Må klargjøre parkering for bevaringsverdig bebyggelse. - Bør tilrettelegges for sykkelparkering på gateplan i forbindelse med forretningene. - Fylkeskommunen er positiv til å delta i videre dialog. - Utbygger insisterer på å videreutvikle eget forslag. - Det ble ikke reist innsigelse til utbyggers forslag med riving i og med overordnet myndighet forholdt seg til administrasjonens forslag. Derfor kan utbygger gå videre med sitt forslag og opprettholder sitt syn i forhold til riving av Kristian IVs gate 27A og 29A. - Utbygger er innstilt på å gå i dialog med kommunen og fylkeskommunen om innspillene fra fylkeskommunen, spesielt i forhold til å sikre gode overganger mellom bebyggelsen. De er også positive til å tydeliggjøre bestemmelsene ihht variasjon i bebyggelsen. - Utbygger ønsker å opprettholde boligandelen på maks 180 boenheter. Utbygger er forpliktet til å oppfylle alle krav i TEK vedrørende lys og utsyn i leilighetene og krav til uteoppholdsarealer med kvalitet. - Administrasjonen har lagt fram forslag til nedtrapping for å ivareta bedre overganger til eksisterende bygninger som bearbeides i utbyggers forslag. - Utbygger insisterer på å opprettholde eksisterende varelevering i Tordenskjolds gate med tidsbegrensning i tidsrom hvor det er lite sykkeltrafikk. Administrasjonen foreslår i tillegg å åpne for mulighet for varelevering i Kristian IVs gate. - Utbygger har tilbudt alle eierne av bevaringsverdig bebyggelse parkering i kjeller. 13

14 - Utbygger har revidert bestemmelser hvor sykkelparkering for forretninger er på gateplan. Statens Vegvesen, brev datert Ikke merknader til høyere boligandel enn i vedtatt kommunedelplan. Begrunnet med kvartalets plassering i forhold til bla Nybyen og Tordenskjolds gate skole. Ikke merknader til avkjørselsløsning fra Kristian IVs gate. For å begrense transportbehov ser de positivt på økninger av antall boliger i sentrum. - Ingen kommentarer Norges Vassdrag- og energidirektorat, brev datert NVE behandler ikke lenger detaljreguleringsplaner med mindre det framgår at kommunen ønsker bistand med en konkret problemstilling. - Ingen kommentarer. Avfall Sør, brev datert Bra at det legges opp til nedgravd avfallsløsning. Parkering i gata foran nedgravd avfallspunkt bør utgå. - Ivaretas i planen. Kvadraturen Gårdeierforening og Kvadraturforeningen, brev datert Positiv til at det tilrettelegges for flere boliger og attraktive lokaler for handel og kontor. Positivt at gårdeierne har gått sammen om å utvikle hele kvartalet. Forslaget framstår nyskapende med varierte boligløsninger, bruk av takterrasser og felles uteareal. - For Kvadraturen er det særdeles positivt at denne delen av sentrum får flere boliger og større handelsaktører. - Ingen kommentarer. Posebyen Velforening, brev datert Må bevare så mye som mulig av eksisterende lave trehusbebyggelse i kvartalet. - Savner tiltak for oppfølging av Framtidens byer. Viser særlig til sårbarhet for virkning av langsiktige klimaendringer og perioder med ekstremvær. Overflatevannet bør brukes som ressurs. Grønne og urbane møteplasser viktig. Bygningene må ikke begrense sol og lys til uteoppholdsarealer som er avgjørende for trivsel. - Trehusene i Kirkegata, unntatt huset på hjørnet mot Tordenskjolds gate blir helhetlig ettersom nytt hjørnebygg reduseres i høyde. Eksisterende, verneverdig bygg er i svært dårlig forfatning og byantikvaren derfor akseptert riving. - Det legges opp til grønne tak både på fellesarealet over 1. etasje og på oppholdsareal på taket. Dette vil bidra til fordrøyning av nedbør. - Det er lagt stor vekt på bearbeiding av høyder mot eksisterende bygg i Kirkegata. Administrasjonen har laget et forslag med kotehøyder som utbygger vil bearbeide i sitt forslag. Dermed sikres det bedre solforhold i bakgårdene hos nye og eksisterende bygg. Fortidsminneforeningen, brev datert Den sammenhengende, lave bebyggelsen både i Kirkegata og i Kristian IVs gate utgjør en viktig dokumentasjon av Kristiansands bygningshistorie og bør derfor søkes bevart sammen med kvartalets eksisterende bebyggelse mot Markensgate. - Forslaget er bearbeidet for å ivareta gatemiljøet i Kirkegata. Når det gjelder Kristian IVs gate har administrasjonen valgt å ikke innstille på bevaring av nr. 27A og 29A. Administrasjonen har derfor 14

15 gått aktivt inn for å få til reell nedtrapping mot eksisterende, verneverdige bygninger. - Det er kun Markens gate 50 og Tordenskjolds gate 24 som er registrert bevaringsverdige i vestre del av kvartalet. Christianssands Byselskab, brev datert Går imot balkonger som stikker ut fra fasadene. - Veldig bra at en legger vekt på oppdelte fasader, i samsvar med eiendomsstrukturen. - Støtter administrasjonen som ikke aksepterer heis- og ventilasjonsbygg som klosser og kasser på taket. - Gode overganger er viktig og døde gavler skjemmer gateløp. Særlig viktig at hjørnehuset Markens gate/kristian IVs gate blir bevart. - Løsningen for balkonger er i samsvar med vedtatt kommunedelplan. - Administrasjonen har hele tiden stilt negativt til heis- og trappetårn over mønehøyde på 20,1m. Utbygger benytter seg av bestemmelser i kommunedelplanen hvor det står: «På tak skal det kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l. maks 10% av byggets flate,» - Ventilasjon er forutsatt lagt til kjeller. Utbygger ønsker takterrasser og da er heishus nødvendig for universell tilrettelegging i tråd med kommunedelplanens bestemmelser. Heishuset med takterrasser skal trekkes 45 gr. inn og ikke være synlig fra gateløpet. - Administrasjonen har vært i tett dialog med utbygger for å få til akseptable løsninger som ivaretar kommunedelplanens intensjoner om gode tilpasninger til eksisterende bebyggelse. - Hjørnebygget Kristian IVs gate/markensgate har ikke blitt foreslått vernet hverken fra kommunen eller fylkeskonservator, og er derfor heller ikke vurdert bevart i dette planforslaget. Advokatfirmaet Kjær D.A., på vegne av Aaneland, brev datert Kristian IVs gate 27A og 29A bør bevares. Sammen med hjørnebygget Kristian IVs gate 31, som er bevaringsverdig, danner dette et sammenhengende miljø av stor kulturhistorisk betydning i Kvadraturen. - Den foreslåtte rivingen av eksisterende og høye nybygg vil sterkt påvirke solforholdene i bakgården og på eksisterende veranda i Kristian IVs gate 31. Det vises til sol-skyggeanalysene som er utarbeidet av utbygger. Anbefaler administrasjonens forslag til reguleringsplan. - Administrasjonens alternativ om bevaring av Kristian IVs gate 27A og 29A, ønsker utbygger ikke å gjennomføre. Det vil ha for stor økonomisk betydning for prosjektet. - Utbygger hadde møte med Aaneland den Kort oppsummering fra referat: - Aaneland ønsket at utbygger fjernet den delen av lokket over 1. etasje som var nærmest hans eiendom og han ønsket en nedtrapping av lokket. - Han ønsket at nybygget ble utformet slik at det ikke kastet skygge hos han kl. 15:00 om sommeren. - Utbygger har endret forslaget i samsvar med ønskene i første punkt. - Administrasjonen har kommet med et forslag om ytterligere nedtrapping mot verneverdig bebyggelse slik at ulempene for Aaneland blir vesentlig mindre. Frank Eikholm, Kirkegata 37, brev datert Forslaget fra utbygger bryter med alle andre bygg i Kvartal 2 i Kirkegata. Eiendommen hans vil miste mye sol. Frykter problem med støy og eksos fra parkeringsplassene til butikkene. - Forslaget vil føre til stort verditap på huset. - Utbygger hadde møte med Eikholm den Kort oppsummering fra referat: - Eikhom var kjent med at reguleringsplanprosessen pågikk da han kjøpte eiendommen. - Utbygger inviterte til en løsning hvor de byttet deler av bakgården mot parkeringsplass og tilgang til fellesarealet på taket i den nedtrappede løsningen. En nedtrappet løsning gir Eikholm bedre solforhold i bakgården. - Eikholm meldte i ettertid at han ikke var interessert i å selge del av bakgården. - I ettertid har administrasjonen foreslått nedtrapping av lokket mot verneverdige bygg og lukking mot innsyn, støy og eksos, til parkeringen fra bakgårdene. - Utbygger har vist en nedtrapping av lokket mot eksisterende bebyggelse i bearbeidet forslag. 15

16 Lavere byggehøyde nærmest eksisterende bebyggelse vil gi bedre solforhold. Endringer etter offentlig ettersyn Nedtrapping mot verneverdige bygg er bearbeidet for å få til en jevnere overgang. Gateløpet i Kirkegata til hjørnet på Tordenskjolds gate forholder seg til eksisterende bygninger med mønetak og høyder. Det betyr at gatemiljøet i Kirkegata får helhetlig preg med en til tre etasjes trehusbebyggelse med mønetak. Det legges inn brudd i gesimshøyder og mønehøyder på plankart for å sikre variasjon og ivareta kommunedelplanens intensjoner. Det åpnes for mulighet for varelevering i Kristian IVs gate. Medvirkning Forslagsstiller har holdt informasjonsmøter med beboerne i kvartalet, det første den I tillegg er det avholdt møter med enkelte gårdeiere i kvartalet. Kommunen har hatt møte med Fylkeskonservator vedrørende bevaringsverdig kulturmiljø i kvartalet. Det har vært flere drøftingsmøter mellom kommunen og forslagsstillere underveis i planprosessen. Etter offentlig ettersyn har kommunen og utbygger hatt flere møter hvor vern av bygg, mønehøyder, takterrasser og overgang mellom ny og eksisterende bebyggelse har vært hovedtemaer. Blant deltagere i møter har vært byantikvar og representanter fra Vest Agder fylkeskommune. Samarbeidsgruppa for bydelen Komplett planforslag ble diskutert i samarbeidsgruppa for sentrum og Temaer som ble diskutert: 1. Bevaring av Kristian IVs gate 27a og 29a. 2. Tilpasning og overgang til eksisterende, verneverdige bygninger. 3. Nybyggenes fasadeoppdeling og tilpasning til gatebildet. 4. Kvalitet, lys og utsikt i boenheter/boliger iht. forskrifter. 5. Utnyttelsen/tettheten med 180 boenheter. 6. Plassering av uteoppholdsareal på takterrasser. 7. Parkering i indre gård. Det er enighet i samarbeidsgruppa om at Kristian IVs gate 27A og 29A skal bevares og at intensjonene i kommunedelplanen med maks byggehøyde på 20,1m skal inkludere eventuelle takterrasser. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planprosessen startet allerede i 2010 men ble avventet pga. arbeidet med kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn. Utbygger viste konsept allerede i oppstartsmøtefasen, med karrebebyggelse i seks etasjer, maks 160 boenheter som gir ca. 75% boligandel, takterrasser og hvor bygningene i Kirkegata 41, Kristian IVs gate 27A og 29A ble vist revet. Høyder For å ivareta kommunedelplanens intensjoner har plan, bygg- og oppmålingsetaten hele tiden ment at maks byggehøyde på 20,1m må inkludere eventuelle takterrasser og 16

17 takoppbygg. Ingen bygningsdel skal stikke over 20,1m. Kvartal 2 snitt Figur tatt fra Byggforsk (TEK10 6-2) Administrasjonens tolkning er i samsvar med kommunedelplanens intensjoner. Kommunedelplanen nevner mønehøyde på maks 20,1m. Hvis man velger flatt tak, betyr dette øvre gesims på 20,1m som også er maks byggehøyde. Alle bygningsmessige konstruksjoner skal ligge innenfor denne høyden. Utbyggers tolkning av maks mønehøyde vises med snitt Utbygger viser til bestemmelse i kommunedelplanen 3.17 «På tak skal det kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l., maks 10% av byggets flate og trekkes inn fra veggliv min. 2m eller i 45 grader». Utbygger vil tolke bestemmelsene uavhengig av maks byggehøyde 17

18 på 20,1m. Det tolkes at trappehus og heistårn kan bygges inntrukket 45%, over maks byggehøyde på 20,1m. Vedlagt er notat fra utbygger datert Konklusjon på høyder Kommunedelplanens bestemmelser er ikke presise nok, selv om intensjonene er det. For å unngå misforståelser om tolkning av maks byggehøyde / mønehøyder og takoppbygg, bør kommunen revidere bestemmelsene i kommunedelplanen. I denne saken aksepterer vi en kompromiløsning hvor kun bygningsmessige konstruksjoner som grillbu, levegger og pergola tillates. Boligandel Med 30% boligandel i kvartalene i citydelen beregnes det plass for uteoppholdsarealer på bakkeplan og balkonger. Med økning av boligandelen til ca 80% er det behov for takterrasser i tillegg. Takterrassene i forslaget utgjør ca. 45% av uteoppholdsarealet. Uteoppholdsareal på bakkeplan utgjør ca. 44% av total behovet for boenhetene, resten er på balkonger. Visuelt gatebilde/tilpasning Tilpasning til eksisterende bygninger er et viktig tema i dette planforslaget. Ettersom utbygger har valgt å gå videre med eget forslag hvor verneverdige bygninger rives, har plan, bygg- og oppmålingsetaten gått inn for å få til akseptable overganger til eksisterende bygninger og oppdeling i fasader, gesims- og mønehøyder. For å ivareta kommunedelplanens intensjoner om at bygningene i kvartalet skal fremstå som selvstendige bygg med variert gesims- og mønehøyde, og en god tilpasning til eksisterende bygninger, vises kotehøyder på plankartet. Rekkefølgekrav og boligandel I oppstartsmøtereferatet ble bl.a. kommuneplanens krav til kvartalslekeplass og park forutsatt løst som bidrag til kvartalsleken i Nybyparken. Administrasjonens forslag, som ble sendt på høring, ivaretok dette i rekkefølgebestemmelser. Utbyggers forslag unnlot å ta dette med. Kvartal 2 har økt andel boenheter fra 30% til 80% i kvartalet. Dette utløser krav om sandlek og kvartalslek. Kvartalene som ligger nærmest Nybyparken får rekkefølgekrav tilknyttet til opparbeidelse av denne. Det gjelder bl.a. Kvartal 1,2, og for øvrig de som er i 300m avstand fra parken i samsvar med kommunedelplanens føringer. Uteoppholdsarealene på 25m2 pr. boenhet deles på balkonger, parklokk over 1. etasje og takterrasser. Parklokket vil være opparbeidet med sandlek. Kun 44% av utearealet er på parklokket. Dette betyr at egnet uteareal for barn er minimalt innenfor kvartalet. Andel boliger, uteoppholdsareal og dermed takterrasser henger sammen. Det er viktig at kvaliteten på uteoppholdsarealene opprettholdes i prosjektet og det gjelder også for uteoppholdsareal for eksisterende bygninger Økonomiske konsekvenser for kommunen Det etableres ikke nye tiltak som vil medføre økte vedlikeholdskostnader. Temaene under er vurdert og beskrevet i planbeskrivelsen. - Kulturminner - Barn og unges interesser - Universell utforming - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Grøntstruktur - Naturmangfold - Bebyggelse, struktur og tiltak - Transport (infrastruktur, kollektivtransport) 18

19 - Estetikk - Skole- og barnehagesituasjon / sosial infrastruktur - Folkehelse - Sol-/skyggeforhold - Støy - Forurensning / miljøkonsekvenser - Energi/forurensning - Utredning av bevaringsverdig bebyggelse - Utbyggingspolitikk (boligprogram, utbyggingsavtale) Se vedlagt planbeskrivelse for nærmere vurdering av de enkelte tema. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Det er uenighet om riving av verneverdige bygg i Kristian IVs gate. Ettersom fylkeskommunen ikke har reist innsigelse mot riving av verneverdige bygg, har utbygger valgt å gå videre med sitt forslag. I tillegg er det uenighet om plassering av takterrasser over maks mønehøyde / byggehøyde på kote 20,1m og tolkning av høydebestemmelser i kommunedelplanen. Administrasjonen har derfor foreslått nedtrapping til eksisterende bygg, som vises på plankart og presisjon i bestemmelser som kun tillater takterrasser med gjennomsiktige rekkverk, heistårn og trappehus, inntrukket 45% fra fasade mot gate. Dette er et av de første planforslagene som behandles etter at kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre havn ble vedtatt i Kommunedelplanens bestemmelser om mønehøyde / byggehøyde og takoppbygg er ikke presise nok og kan misforstås, derfor er det nødvendig å ta opp bestemmelsene for revidering for å ivareta intensjonene i kommunedelplanen. Kvartalet ligger nær Nybyen og Tordenskjolds gate skole og kommunen kan akseptere noe økning i boligandelen dersom kravene om gode uteoppholdsarealer på min 25m2, krav om gode lysforhold og stille side for boenhetene er løst. Forslaget plasserer 45% av uteoppholdsarealer på takterrasser. Med tanke på barn og ungdom vil uteoppholdsareal på bakkeplan / over 1. etasje egne seg best understreker viktigheten for kvalitet med lys og sol på disse arealene. I tillegg er takterrasser utsatt for vind som i dette tilfellet ikke er mulig å avskjerme med levegger. Det er derfor viss skepsis til kvalitative og lune uteoppholdsarealer på tak over 20,1m. Nærmiljøparken i Nybyen vil være et viktig tilbud til beboere i Kvartal 2. Det er uenighet om rekkefølgekrav. Administrasjonen har fra oppstart satt inn et rekkefølgekrav om oppgradering av nærmiljøpark i Nybyen. Utbygger mener at dersom området er utenfor reguleringsområdet og innenfor reguleringsområdet skal det etableres sandlek, er det urimelig at de skal bidra til kvartalslek i Nybyen. Kvartalene som ligger nærmest Nybyparken får rekkefølgekrav tilknyttet til opparbeidelse av denne. Det gjelder bl.a. Kvartal 1,2, og for øvrig de som er i 300m avstand fra parken i samsvar med kommunedelplanens føringer. Baldakiner er uønsket i gatemiljøet i Kvadraturen. Dette kommer frem i vedlegg til kommunedelplanen hvor det står at baldakiner skal unngås i gatebildet. Administrasjonen ønsker derfor å følge kommunedelplanens intensjoner og foreslår at baldakiner fjernes fra foreslåtte bestemmelser. Konklusjon Det er nødvendig å ta opp bestemmelser for revidering for å ivareta intensjonene i kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1. Kommunedelplanens klare 19

20 intensjon om maks byggehøyde er på 20,1m og at ingen bygningsdeler skal stikke over dette. Administrasjonen foreslår endringer i planforslaget: Rekkefølgebestemmelser: Før det gis igangsettingstillatelse skal «Oppgradering av kvartalslekeplass i Nybyen være gjennomført i henhold til utomhusplan datert » Baldakiner: I punkt fjernes tekst «Lette, transparente baldakiner integrert i bygningskonstruksjonen tillates 2 m ut over formålsgrense.» Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planforslagets bestemmelser bearbeides på overnevnte punkter, før den vedtas. Anna Sofia Kristjansdottir, datert