Vestlia Borettslag FASADEREHABILITERING. Beboermøte 26.mai 2014 Presentasjon av tilstand, beboerundersøkelse og tiltakspakker

Transkript

1 Vestlia Borettslag FASADEREHABILITERING Beboermøte 26.mai 2014 Presentasjon av tilstand, beboerundersøkelse og tiltakspakker

2 BEBOERMØTE 26. MAI 2014 Prosessen frem til nå Oppsummering av beboerundersøkelse Tilstandsvurdering Forslag til tiltakspakker Husleie- og bokostnader Veien videre

3 Prosessen frem til nå Tilstandsvurdering Beboerundersøkelse Skissert forslag til tiltak Forslag til tiltakspakker Bokostnadsberegninger

4 Oppsummering - beboerundersøkelse Beboerundersøkelse gjennomført i Desember 169 av 324 andelseiere har svart på undersøkelsen (52 %) Delt i 3 deler: Inneklima og støy Uteområdet Generelt

5 Oppsummering - beboerundersøkelse Del I: Inneklima og støy Inneklima: Stor andel opplever trekk fra vinduer/balkongdør på stue/kjøkken (>80%) Stor andel opplever innetemperatur for lav om vinteren og for høy om sommeren (>70%) Flere opplever trekk fra vinduer på soverom (>30%) Flere mener at avtrekk på vedovn ikke er tilfredsstillende Over halvparten mener at avtrekk på kjøkken og bad ikke er tilfredsstillende. Enkelte opplever forstyrrende støy og lukt (<20%)

6 Oppsummering - beboerundersøkelse Del I: Inneklima og støy Kommentarer/innspill: Flere kommenterer kalde gulv, trekk og dårlig isolasjon på soverom. Spesielt mange kommentarer ang. kalde gulv på soverom i 1.etasje. Mange kommentarer ang. dårlig isolering på balkongside, trekk fra vinduer og balkongdør. Flere kommenterer dårlig luft og ventilasjon i leiligheten. Mange kommenterer at avtrekk på kjøkken er for dårlig. Flere melder at de har problemer med røyklukt i leiligheten ved fyring i vedovn.

7 Oppsummering - beboerundersøkelse Del II: Uteområdet Uteområdet: Stor andel opplever utendørs belysning som tilfredsstillende (>80%) Stor andel opplever parkeringssituasjonen som tilfredsstillende (<80%) Flere mener lekeplassene ikke er tilfredsstillende (>40%) Flere mener det er for lite beplantning og sittegrupper ute (>30%)

8 Oppsummering - beboerundersøkelse Del II: Uteområdet Kommentarer/innspill: Flere kommentarer ang. lekeplasser og sittegrupper Flere kommentarer ang. parkering Flere kommentarer på beplantning og belysning

9 Oppsummering - beboerundersøkelse Del III: Generelt Generelt: Stor andel mener at balkong har tilfredsstillende utforming og størrelse (>80%) Stor andel har registrert synlige skader på betong/balkong (>60%) Flere mener at brannsikkerheten i borettslaget ikke er tilfredsstillende (15%) Flere mener at inngangsparti og trappeoppgang ikke er tilfredsstillende (20%) Alle trives i borettslaget!

10 Oppsummering - beboerundersøkelse Kommentarer generelt Innspill/ønsker fra beboere "Håper på utbedring av betong på balkong" "Utskifting av vinduer på stue og kjøkken, samt etterisolering!" "Kunne ønske det var bed/busker ved inngangsparti" "Personlig er kulden i 1.etg det aller største problemet. Dyr leilighet å bo i pga. strøm og fyringsutgifter! Uvanlig dårlig gulvisolering" "Inngangsparti og trappeoppganger er gammelt, men fungerer til sitt bruk. Ønsker strømuttak/lampe på veranda, felles for hele brl" "Balkong kunne vært større, utvidelse i dybden" "Verandagulv må rettes opp, så vann renner av, og ikke inn på gulvet" "Isolering av yttervegg. Stue/kjøkken trekkfullt!" "Oppgradering av veranda (vegger). Lekkasje fra gulv på veranda i 2.etg. Vann renner rett ned på vindu i verandadør hos meg. Bør tette lekkasje!" "Kunne vært innstallert brannrømningsvei fra soverom" "Stiller spørsmålstegn ang rømningsveier fra leiligheter i 2. og 3. etasje. Her er tilsynelatende eneste rømningsvei ned i trappeoppgangen. "Ønsker mer informasjon om brannsikkerhet (Spes. Varsling av brann i andre etasjer/oppganger" "Noe må gjøres med ventilasjonssystemet" "Balkongen. Det flasser murpuss" "Oppgang: Håpløs plassering av vinduer. Dårlig plass foran trappeoppgang til barnevogner. Trenger et estetisk løft" "Trapper har sprukket etter takarbeidet! (Rystelser) bevegelser?"

11 Tilstand Oppsummering - Yttervegger (fasade) - Tak - Fasade - soveromside - Fasade balkongside - Kortsider (gavlvegger) - Ventilasjon - Drenering - EL-anlegg - Brannteknisk rapport - Tilstand Betong - rapport - Avløpssystem - rapport

12 Tilstand Oppsummering Fasade - soveromside Oppbygging - Ytterveggene i blokkens langside (soveromside) er rehabilitert i 2004/2005. Veggen er lektet ut og etterisolert med 50mm mineralull. 9mm gipsplater som vindsperre, lektet ut og kledd med Cemberit plater/plank.

13 april 2013

14 Tilstand Oppsummering Fasade - soveromside Utlekting(lufting av vegg) - Over og under vindu: 25x50mm vertikale lekter og 38x56mm horisontale lekter. - Mellom vinduer: Cemberit plater monteres på vertikale lekter. Vertikale og horisontale lekter: Feil utførelse, horisontale lekter:

15 Tilstand Oppsummering Fasade - soveromside Utlekting(lufting av vegg) - Luftspalte i underkant av vegg er enkelte steder avstengt med asfaltplate. Riktig utførelse: Delvis avstengt med asfaltplate: Avstengt med asfaltplate:

16 Tilstand Oppsummering Fasade - soveromside Vinduer - Vinduer med 2-lags isolerglass U-verdi 1,1 satt inn i 2003/ Vinduene i trappeoppgang er plassert i samme høyde som resterende vinduer i fasaden og er derfor ikke plassert hensiktsmessig i forhold til trapperepos. Dette bør utbedres ift. lysforhold.

17 Tilstand Oppsummering Fasade - soveromside Kuldebro på soverom mot søppelrom Tilsvarende soverom i 3.etg

18 Tilstand Oppsummering Fasade - balkongside Ytterveggene i blokkens langside (mot balkong) har dårlig isolasjonsevne og store vindusflater. 10cm isolasjon, ikke lufting mellom ytterkledning og vindtett sjikt. Vindsperre + avrenning balkong bør undersøkes ettersom det har vært fuktskader enkelte steder på yttervegg ved slagregn.

19

20 Tilstand Oppsummering Fasade - balkongside Vinduer fra byggeår. Balkongdør fra ca. 1996

21 Tilstand Oppsummering Fasade - soveromside Termografering balkongside

22 Tilstand Oppsummering Fasade kortsider/gavlvegger Gavlvegg er av betong og er lektet ut, etterisolert (10cm) og kledd med stålplater. «Konstatert dårlig vindsperre på bunn av platekledning gavler. Hent gir tilbud på montering av asfaltplate».

23 Tilstand Oppsummering Ventilasjon Mekanisk ventilasjon med avtrekk over tak - Spalteventiler i vinduer på soveromsiden - Ventil på kjøkken - Kjøkkenavtrekk med kullfilter - Avtrekk på bad - Avtrekk pipe

24 Tilstand Oppsummering Drenering - Byggene har drensledninger fra byggeårene. - Drenering er skiftet ut i EBS8, 12, 18 (Delvis) og Det bør gjøres noe med fallforholdene der man opplever at overflatevann renner inn mot grunnmur. - Behov for drenering må vurderes i enkelttilfeller.

25 Tilstand Oppsummering Brannteknisk rapport Gjennomføringer - Enkelte gjennomføringer mangler branntetting. Trapperom - Når trapperommet går over 2 etasjer skal det iht. forskrifter røykventileres. Dette er løst ved at vinduer i trapperommet kan åpnes. Vinduene i trapperommet er noe vanskelig tilgjengelig. Her bør det gjøres tiltak for å bedre tilgjengeligheten. Røykvarslere - Varslere fra Det anbefales å foreta en sjekk på at røykvarslere finnes og fungerer, evt. utstyre alle leiligheter med nye varslere.

26 Tilstand Oppsummering Brannteknisk rapport - Balkongdekket er bygget slik at det er en spalte på 5-10cm mellom dekket og veggen. Spalten må fjernes, enten ved at den branntettes, eller ved en ombygning av balkongdekket/vegg. Balkongdekket skal ivareta kravet om branncelleskille, dette for å hindre vertikal brannspredning mellom etasjene.

27 Tilstand Oppsummering EL-anlegg - Hovedfordeling, stigeledninger og sikringsskap leiligheter og fellesarealer er fra byggeåret. - Det er gjennomført befaring sammen med fagmann (Vintervoll). - Ingen mangler eller feil observert. Konklusjon fra denne befaringen er at EL-anlegget er i god stand, men at man mtp. alder og dagens forskriftskrav bør planlegge utskifting av anlegget.

28 Tilstand Oppsummering Tilstand betong - Tilstandsregistreringen omfatter balkonger på boligblokkene. - Balkongene er betongplater som er lagt opp på skiver mellom boenhetene. For større leiligheter er det en ekstra skive/søyle som understøttelse. - Vestlia BRL ble rehabilitert i Det ble da foretatt en mekanisk reparasjon og realkalisering av betong. Det er også støpt på en utvidelse på 30cm i forkant av balkongene. - Årsaken til skadene som var bakgrunn for rehabiliteringen på tallet var lav armeringsoverdekning og karbonatisert betong.

29 Tilstand Oppsummering Tilstand betong Oppsummering funn - Flassende maling i underkant av balkongdekker. I forkant på en del balkonger og ofte der balkongene er lagt opp på en metallvinkel der det er sprang i etasjehøyden. - I noen tilfeller er det større områder med malingsavflassing. Årsaken kan være svakheter/riss på oversiden av elementet.

30 Tilstand Oppsummering Tilstand betong Oppsummering funn - Det registreres en brun flekk i fugen mellom ny og gammel betong på AF10 og et riss i korrosjonsprodukter i EBS2c. - Det registreres også en skade på EBS10b på skive mellom balkonger. - For øvrig registreres det ikke spor etter armeringskorrosjon i underkant dekker.

31 Tilstand Oppsummering Tilstand betong Konklusjon - Balkongdekkene og skivene er i god stand. - Behandlingen som ble gitt på midten av 90-tallet ser ut til å ha fungert bra. - På lang sikt kan det være aktuelt å utføre realkalisering av de områdene som ikke er realkalisert i dag. Anbefalte tiltak - Tetting for å hindre vann i å renne ned i støpeskjøten/fuge på kortsiden av betongelementene. Lokal malingsfjerning og påføring av ny maling. - Reparasjon av lokale skader på EBS 10 og Vedlikehold av overside dekker

32 Tilstand Oppsummering Avløpssystem - I blokkene har det vært en del lekkasjer og noen av stammene er rehabilitert. Generelt kan man anta at levetiden er overskredet, og at lekkasjer kan øke i hyppighet i tiden fremover. Det er gjennomført videokontroll av avløpssystemet. -

33 Tilstand Oppsummering Avløpssystem - Utført videokontroll av spillvannstamme, kjøkkenstamme og bunnledninger i AF2 og EBS2. - Spillvannsstamme og kjøkkenstamme er av type plast (ABS) - Bunnledninger er av støpejern (MA-rør)

34 Tilstand Oppsummering Avløpssystem Konklusjon - Spillvannsstamme (ø100mm) - Åpne skjøter + registrert stort åpent «sår. Rør sprakk delvis etter kapp - Gren på koblinger/moffer ser dårlige ut. - Bør for renoveres. - Kjøkkenstamme (ø75mm) - Flere sprekker, her må noe gjøres. - Registrert åpen skjøt nederst på røret. - Bilde fra kjeller som viser at det er lekkasje - Bunnledninger - Kan ikke se synlige skader eller sprekker. - Ledningen er slitt i bunnen og har begynt å ruste. - Deler av ledningen har fått røtter inn i ledningen. - Utskifting/rehabilitering nødvendig

35 april 2013

36 Rehabilitering Vestlia brl -Tilstandsanalyse -Beboerundersøkelse -Skisseforslag m ulike alternativ 1310 Rehabilitering Vestlia brl

37 Kvaliteter Lys & luft Utsikt Sol Planløsninger Svalgangsfritt! Folk trives 1310 Rehabilitering Vestlia brl

38 Tidsvinduet - En mulighet for oppgradering økt komfort/teknisk standard estetisk løft bedre funksjonalitet Fokus: - Langsiktig perspektiv 20-30år - Livssykluskostnader - Gode helhetlige løsninger -«Gjør ting skikkelig når det først gjøres!» 1310 Rehabilitering Vestlia brl

39 Helhetlig plan for rehabilitering Nytt klimaskall Etterisolering (250mm) Nye vinduer (3-lags) Vindtetting Ny kledning Eliminering av kuldebroer Balansert ventilasjon Bedre inneklima og økt komfort Reduserte energikostnader Teknisk Belysning VVS Brannsikkerhet 1310 Rehabilitering Vestlia brl

40 Energimerke Energikarakter ENERGIMERKE A <= 76 kwh/m² B <= 96 kwh/m² Etter tiltak 103 kwh/m 2 C <= 112 kwh/m² C D <= 138 kwh/m² E <= 164 kwh/m² F <= 205 kwh/m² Før tiltak 273 kwh/m 2 G > 205 kwh/m² G >= 82.5 % < 82.5 % < 65.0 % < 47.5 % < 30.0 % Andel fossil/el. oppvarming Beregnet levert energi normalisert klima: kwh/m² Sum andel el/olje/gass av netto oppvarmingsbehov: % 1310 Rehabilitering Vestlia brl

41 Helhetlig plan for rehabilitering Estetisk og funksjonelt Moderne utrykk Bryte opp monotonitet Dagslysinnslipp Bygge ned terskler Større balkonger Individuelt preg innganger Sportsbod Utomhus 1310 Rehabilitering Vestlia brl

42 Helhetlig oppgradering Verdiøkning Reduserte energikostnader Vedlikehold Estetisk løft Økt komfort og trivsel! 1310 Rehabilitering Vestlia brl

43 Støtte / finansiering Tidlig dialog viktig(forhåndsgodkjenning) Rehabilitering Vestlia brl

44 Eksempler Borettslagene på Kattem ust Rehabilitering Vestlia brl

45 -Hedrende omtale 2009 Trondheim kommunes Energisparepris 1310 Rehabilitering Vestlia brl

46 1310 Rehabilitering Vestlia brl

47 1310 Rehabilitering Vestlia brl

48 1310 Rehabilitering Vestlia brl

49 1310 Rehabilitering Vestlia brl

50 1310 Rehabilitering Vestlia brl

51 1310 Rehabilitering Vestlia brl

52 1310 Rehabilitering Vestlia brl

53 Forslag til tiltakspakker Tiltakspakke 1 (vedlikeholdspakke) Balkongfasade Skifte vinduer/dører, isolasjon og ny kledning x x Utbedring eksisterende balkonger Bytte av vegg med glassfelt x Tiltakspakke 2 Tiltakspakke3 (anbefalt) Nye balkongdekker massivtre x x Gavlvegger Isolasjon + ny kledning x x x Inngangsside Skifte vinduer, isolasjon og ny kledning Rive søppelrom, nytt inngangsparti x x x Glassfasade trapperom Ventilasjon Utbedring eksist. Ventilasjon Balansert ventilasjon x x VVS ogbrann Rehabilitering avløpssystem x x x Brannvarslingsanlegg x x x Utomhus Sportsboder x x Lekeplasser/uteområder Kostnadsestimat: 100 millioner 180 millioner 225 millioner x x x x

54 Husleieberegninger og bokostnad Tabellen nedenfor viser konsekvenser for husleie og bokostnad for de ulike tiltakspakkene. Tallene er basert på ovenstående budsjett på tiltakspakker. Husleie: Andel av felleskostnader. Bokostnad: Husleie inkludert kostnader for oppvarming og skattefradrag. 2 -ROMS Husleie i dag Lånebeløp Vedlikehold Ny husleie Energikostnad Skattefradrag Bokostnad Per i dag Tiltakspakke 1 (Lånetid 20 år, 3,5% rente) Tiltakspakke 2 (Lånetid 30 år, 3,5% rente) Tiltakspakke 3 (Lånetid 30 år, 3,5% rente) ROMS Husleie i dag Lånebelp Vedlikehold Ny husleie Energikostnad Skattefradrag Bokostnad Per i dag Tiltakspakke 1 (Lånetid 20 år, 3,5% rente) Tiltakspakke 2 (Lånetid 30 år, 3,5% rente) Tiltakspakke 3 (Lånetid 30 år, 3,5% rente) ROMS Husleie i dag Lånebeløp Vedlikehold Ny husleie Energikostnad Skattefradrag Bokostnad Per i dag Tiltakspakke 1 (Lånetid 20 år, 3,5% rente) Tiltakspakke 2 (Lånetid 30 år, 3,5% rente) Tiltakspakke 3 (Lånetid 30 år, 3,5% rente)

55 Veien videre

56 Ferdig.