Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksfremlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO PAP-12/ / Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling 207/ Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling / BRUKSENDRING - GODKJENNING AV LEILIGHETER I EKSISTERENDE BYGG, DISPENSASJON PRINSIPPIELL VURDERING AV KONSEKVENSER AV KOMMUNALSTYRETS VEDTAK I TO BYGGESAKER I MØTE Forslag til vedtak: Stavanger kommune vil legge en mild fortolkning av de skjønnsbestemte reglene i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift ved behandling av søknader om innredning av tilleggsleiligheter i eksisterende bebyggelse i samsvar med den lovforståelse og praksis som er redegjort for i saken. Huseiere som får godkjenning av allerede innredet leilighet med krav om retting skal kunne få en rimelig frist på 1-3 år, avhengig av situasjonen, for å gjennomføre rettingen. I de tilfellene vil de kunne ha en midlertidig brukstillatelse i den perioden, men de vil ikke kunne få ferdigattest ført avvikene er rettet. Dersom avvikene ikke er rettet innen fristen som settes, må bruken opphøre inntil forholdet er brakt i orden. 1

2 Hva saken gjelder Prinsippvurdering av regelverket som gjelder for søknadsbehandling og godkjenning av innredning av leiligheter i eksisterende bebyggelse. Tidligere behandling I møte i kommunalstyret for byutvikling behandlet kommunalstyret klage på avslag i to søknader om godkjenning av kjellerleiligheter som var innredet uten søknad. Kommunalstyret fattet følgende enstemmige vedtak som var et fellesforslag fra alle partier i styret: 1. KBU gir dispensasjon fra TEK10 under forutsetning av at utbedringene blir gjennomført på et senere tidspunkt. KBU fatter selv vedtak om et slikt tidspunkt. Dispensasjonen gir ikke anledning til å seksjonere ut leiligheter. 2. Det forutsettes at leilighetene er godkjent for rømming og brannsikkerhet. 3. Prosjektet «Ulovlige leiligheter» stilles i bero. Det legges frem en egen sak for alternativ utnyttelse av prosjektressursene.» I møte i kommunalstyret fikk kommunalstyret seg forelagt sak 207/12 som vurderte de prinsipielle sidene ved vedtaket av Saken fikk følgende behandling: Kristen Høyer Mathiassen (H) fremmet følgende fellesforslag på vegne av H, Ap, Frp og V: «1. Saken tilbakesendes 2. Stavanger kommune ønsker å bidra til å opprettholde og øke antall boenheter innen kommunens grenser. Det er spesielt viktig å opprettholde og øke antallet enheter egnet for studenter og andre med behov for rimelige boliger for et begrenset tidsrom. All saksbehandling skal ha dette klare målet som ledesnor for tolkning av regelverk og positiv veiledning. 3. Administrasjonen skal gjennomgå saksfremstillingen fra Trondheim kommune: Sak PS 72/12, og komme tilbake med en Stavangermodell for hvordan vi kan behandle godkjenning av leiligheter, ikke bare kjellerleiligheter slik sakstittelen henviser til. 4. Vi ber om at der legges til grunn en mild fortolkning av de skjønnsbestemte reglene i plan og bygningsloven og byggteknisk forskrift knyttet til hva som vil være tilfredsstillende med hensyn til krav og teknisk standard på boenheter i eksisterende bebyggelse. 5. Det skal her komme klart frem hva en kan dispensere fra, og hva en kan gi midlertidig tidsbestemt dispensasjon fra. En presiserer at den skjønnsmessige vurderingen skal komme klart frem, og at en også må se på totaliteten. Er noe av kravene mindre tilfredsstillende kan dette delvis kompenseres med at andre er svært godt ivaretatt. Det økonomiske aspektet skal også vektlegges jmf uforholdsmessige kostnader i pbl 31-2,4 ledd. 2

3 6. I enkeltsaker må det kunne gis dispensasjon utover de retningslinjer som blir beskrevet i saken. Det skal være helt akseptabelt å dispensere for manglende oppfyllelse av tekniske krav, spesielt hvor man har truffet andre kompenserende tiltak for å nærme seg det krav man søker dispensasjon for. 7. Inntil dette er utført, står vårt vedtak av 14/6 ved lag. Ingen nye brev sendes ut fra prosjektet, og dagbøter holdes i bero.» Delbehandling sak 207/12: Rådmannens innstilling: 1. Stavanger kommune fortsetter å følge opp ikke-godkjente leiligheter som vi er gjort kjent med. 2. For å unngå økte problemer på boligmarkedet, kan det gis midlertidig dispensasjon i 3 år fra Teknisk Forskrift der avvikene er større enn det kan gis permanent dispensasjon for. Dette skal bare gjelde ikke-godkjente leiligheter som allerede er etablert. Det skal ikke gjelde avvik som gjelder brann og sikkerhet og større avvik som gjelder helse og miljø. 3. Saker hvor det søkes om vesentlig dispensasjon fra reguleringsplan legges fram for kommunalstyret. 4. Kommunalstyret opphever sitt vedtak av i sak 176/12 for gnr. 38, bnr og sak 177/12 for gnr.27, bnr jfr. Forvaltningslovens 35 c. om omgjøring av vedtak uten klage. De to byggesakene behandles på nytt i kommunalstyret Kristen Høyer Mathiassen (H) inhabil i denne sak. Nestleder Eli N. Aga (H) overtok som leder og Ove Torsteinbø (H) inn som vara for H. Erlend Jordal (H) fremmet følgende fellesforslag på vegne av H, Ap. Frp og V: «Pkt. 4 i rådmannens innstilling avvises pga tidligere vedtak» Votering: Begge fellesforslag ble enstemmig vedtatt Vurdering Kommunalstyret ønsker seg en gjennomgang av saksfremstillingen i sak PS 72/12 i Trondheim kommune der rådmannen har vurdert byggesaksbehandlingen med det formål å få flere utleieboliger i eksisterende boliger. Kommunalstyret ber om at en slik gjennomgang skal resultere i en «stavangermodell» for godkjenning av slike leiligheter. Den enkleste måten å gjøre dette på er å gjengi saksfremlegget til Trondheim kommune og kommentere de enkelte punktene med hvilken praksis vi har i Stavanger og om vi bør endre denne. Trondheim kommune Saksfremlegg - arkivsak 12/ / 12 3

4 Formannskapet har allerede vedtatt at rådmannen skal legge fram en sak til politisk behandling med formål om å forenkle regelverket mht utleieboliger i eksisterende boligmasse. Bystyret ber om at saken kommer til snarlig behandling. 1.2 Bakgrunn og hensyn Rådmannen har i tråd med ovenstående delmål og tidligere bestilling fra formannskapet vurdert byggesaksbehandlingen med formål å få flere utleieboliger i eksisterende boliger i Trondheim kommune. Rådmannen har planlagt å fremme denne saken tidligere, men på grunn av informasjon om at det ble arbeidet med presisering av de relevante bestemmelsene i denne sak fra sentrale myndigheter, var det naturlig å avvente og fremme saken til presiseringene var på plass. Revidert veiledningstekst til flere av bestemmelsene som gjennomgås nedenfor ble lagt ut for kommunene Byggemeldinga fra kommunaldepartementet som viser en forenkling av enkelte type saker ble lagt ut Både stigende boligpriser og leiepriser skyldes i første rekke et stort press på markedet, siden mange ønsker å bo i de største byene. Ved å legge til rette for flere utleieenheter kan Trondheim kommune bidra til å motvirke en sterk vekst i boligog leieprisene. Økt utbud og lavere priser vil medvirke til at flere vil få råd til å kjøpe og leie leilighet i Trondheim. Regelverket og veiledningen til regelverket er i stadig endring. Vi har et godt kvalitetssystem som gjør at vi fanger opp disse og endrer behandlingen i samsvar med endringene. I behandlingen av disse sakene har vi lagt til grunn Teknisk forskrift på det tidspunkt leiligheten ble etablert, men hvis dagens forskrift er mildere på noen områder så har vi lagt til grunn dagens forskrift på disse områdene. 2 Begrunnelser for en minstestandard 2.1 Leie av bolig a) Hvem leier og leietid statistikk Leie av bolig er i hovedsak et aktuelt alternativ i bestemte livsfaser, som for eksempel studenter og unge før de etablerer seg. For noen vil leietilværelsen være livslang. Dette gjelder for eksempel personer med varig svak økonomi og eldre folk som har behov for et tilrettelagt bolig- og tjenestetilbud. Tall fra folke- og boligtelling 2001 viser at leieboerandelen dominerer i aldersgruppen under 25 år. I aldersgruppen år er det også en relativt høy leieandel sammenliknet med øvrige aldersgrupper med hensyn til det leiemarked man ønsker et større utbud av leiligheter på. Videre viser undersøkelser at om lag en tredjedel av leieboere under 30 år bor på kontrakter med varighet inntil tre år. For øvrig foreligger også en økt leieandel i aldersgruppen over 80 år, her er andelen langtidsleie større og leiemarkedet knytter seg til boliger i regi av det offentlige og ikke det private leiemarked. De siste årene har det vært en tendens til at en større andel yngre har valgt å leie fremfor å eie, særlig i de store byer, jf. Statistisk sentralbyrås Levekårsundersøkelse. 4

5 Dette kan ha sammenheng med stigende boligpriser og finansieringskrav som vanskeliggjør boligkjøp for de unge. Det at det i stor grad er unge mennesker, og i Trondheim spesielt mange studenter som ønsker en leiebolig for en begrenset periode i livet, er hensyn som kan være argumenter for å imøtekomme noen krav etter plan- og bygningslovgivningen på en mer fleksibel måte. På den annen side er det en tendens til at det i mange kulturer er mer vanlig å ha større familier som bor sammen på mindre areal. Videre er det også andre grupper enn studenter som er på leiemarkedet og som bor i leide leiligheter i kortere og lengre perioder. Dette skaper utfordringer når det gjelder å godta utleieenheter som ikke oppfyller kravene i teknisk forskrift og dermed krever dispensasjon. Små boenheter som skal leies ut kan behandles noe lempeligere enn større, fordi de i utgangspunktet ikke er egnet for familier. Leiemarkedet selv vil være med å regulere dette. Studenter leier bolig egnet for studenter, og familier leier bolig egnet for en familie. Kommunen har normalt ikke hjemmel til å bestemme hvem som bor i leilighetene, hvor mange som bor der, eller tidsbegrensninger. Dette blir det derfor leiemarkedet som selv regulerer. Trondheim kommune ønsker å skaffe større utbud av utleieleiligheter, samtidig som man ønsker at disse utleieboligene skal være gode boliger for nettopp studenter/unge mennesker. Dersom tilbudet av utleieleiligheter blir stort i forhold til etterspørselen, er det de dårligste boligene som ikke blir utleid, og markedet vil korrigere prisutviklingen. Leiemarkedet i Stavanger er omtrent som i Trondheim, men det er en markert forskjell. Vårt leiemarked er i mye større grad preget av oljevirksomhetens behov for leiligheter til innleide konsulenter i prosjektperioder. Dette gir seg utslag i leieprisene som er blant de høyeste i landet. Det betenkelige med dette er at det sannsynligvis frister flere til å leie ut deler av sin bolig som ikke er egnet for dette. Vi har også svært få leiligheter som går under karakteristikken små leiligheter som er spesielt egnet for studenter. Hovedtyngden av leilighetene vi har gått gjennom hittil ligger på mellom 50 og 100 m2. b) Bokvalitet - krav og begrensninger Kvalitative/kvantitative krav og grenser bør alltid settes for å ivareta de krav en tilfredsstillende utleiebolig skal ha i Trondheim kommune. Det kan være hensiktsmessig at Bystyret oppstiller visse minimumskrav for å sikre både bokvalitet, forutberegnelighet for Trondheims innbyggere og et verktøy for administrasjonen i saksbehandlingen. Bosituasjonen har innvirkning på menneskers helse og trivsel. Det må utvises forsiktighet med å godkjenne boliger som ikke har et godt nok bomiljø. Også her vil markedet virke, dersom boligen ikke innehar visse minimumskrav vil den heller ikke være interessant for utleie dersom utbudet av boliger blir stort nok. Det er her viktig å finne en god balansegang mellom å sikre tilstrekkelig utbud og samtidig sikre boliger som er kvalitetsmessig tilstrekkelig etter plan- og bygningslovgivningens krav. 5

6 Bystyret/kommunalstyret kan gi føringer om å strekke skjønnsutøvelsen lengst mulig, men til syvende og sist er det minimumskravene til standard som er nedfelt i byggeforskriften og veiledningen som setter den endelige begrensningen. Når det gjelder boligmarkedets evne til luke ut dårlige leiligheter kan det muligvis være riktig i et marked med overskudd av boliger. Vår erfaring er at presset på boligmarkedet i Stavanger er så stort at selv de aller dårligste leilighetene med helsefarlige og uverdige boforhold er i bruk. Det er derfor viktig at vi ikke aksepterer boliger som ikke holder kravene til minstestandard. c) Privatrettslige forhold leiekontrakten - salg Partene har i samsvar med husleielovens bestemmelser anledning til å regulere leieforholdet nærmere. Hvilket areal leies ut: Boligareal, bod areal (utenfor boenheten), utomhusareal og parkering. Tidsbegrensninger og oppsigelse. Rådmannen kan ikke forhindre at en boenhet som godkjennes med tanke på at det skal være en utleieenhet, selges på et senere tidspunkt. Dersom kravene for utleieboliger reduseres, kan derfor en utilsiktet effekt bli at noen av disse boligene ender opp som selvstendige eierboliger. På den annen side er det vel neppe veldig vanlig at kjeller og loft i bolighus innredes for salg. Vi legger til grunn samme oppfatning som Trondheim. d) Lemping av krav for utleieenheter Rådmannen ser at det er mulig å lempe på visse krav i plan- og bygningslovgivningen for visse typer boliger som vanligvis benyttes som utleieenheter til studenter. Trondheim kommune kan si noe om minimumskrav og legge til rette for fleksibilitet ved godkjenning av nye boenheter i eksisterende bolig hvor utleier selv bor, typisk bruksendring av kjeller og loft. Plan- og bygningsloven er i dag lagt opp slik dersom plan- og bygningslovens bestemmelser oppfylles, skal søknaden godkjennes. Grensen mellom det akseptable tiltak, og det tiltak som skal avslås, er et rettslig skjønn som kan overprøves av domstolene. Kommunen kan ikke velge å legge seg på en strengere linje enn loven, og kan heller ikke bestemme seg for en praksis løsrevet fra plan- og bygningslovens krav. Trondheim kommune kan oppstille kriterier for hva som kan sies å oppfylle lovens krav der loven legger opp til en skjønnsmessig vurdering, hva vi kan dispensere for i denne typen saker og skissere en nedre grense for dispensasjon. Hvilke krav som typisk gjør seg gjeldende i søknader om etablering av ny boenhet i eksisterende bolig gjennomgås under. 3 Plan- og bygningslovens bestemmelser Rådmannen vil i det følgende gå gjennom de sentrale lovbestemmelser i plan- og 6

7 bygningslovgivningen. Ved å gi en oversikt over de sentrale regler med tanke på nye selvstendige boenheter kan Bystyret vurdere nærmere hvor terskelen bør ligge for etablering av nye selvstendige boenheter i eksisterende bygg. Bystyret har uttrykkelig avgrenset bestillingen til eksisterende boliger. For nybygg har man de beste forutsetninger for å innfri plan- og bygningslovgivningens krav og rådmannens fremstilling er således avgrenset til å gjelde eksisterende bebyggelse. Dette vil typisk gjelde nye boenheter på loft og i kjeller. Rådmannen vil gjennomgå forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift, heretter TEK) som utfyller plan- og bygningslovens krav til tiltak og kommuneplanens arealdel for å se om det finnes grunnlag for å endre praksis når det gjelder godkjenning av boenheter som nevnt. 3.2 Krav som ikke bør fravikes Rådmannen vil bemerke at man fra lovgivers og Trondheim kommunes ståsted, ikke kan lempe på kravene når det gjelder sikkerhet, og da med særlig vekt på brannsikkerhet og rømningsforhold. Trondheim kommune vil som hovedregel aldri fravike krav til brannsikkerhet og rømning. Disse krav må ivaretas. Rådmannen går derfor ikke videre inn i disse krav. Heller ikke krav som hindrer radonstråling i boliger bør det kunne fires på. Tilfredsstillende luftkvalitet bør også sikres enten ved mulighet til å åpne vindu/dør direkte ut mot det fri eller balansert ventilasjon. Vi legger til grunn samme oppfatning som Trondheim. 4 Plan- og bygningslovgivningens system 4.1 Tiltaket oppfyller plan- og bygningslovens bestemmelser Utgangspunktet er at dersom boenheten oppfyller plan- og bygningslovgivningens krav, så skal tiltaket godkjennes. Flere bestemmelser i plan- og bygningslovgivningen stiller krav om at tiltaket tilfredsstiller visse kvaliteter. Se punkt VI under om planløsning, lys, utsyn, takhøyde, energikrav, osv. Kommunen har her anledning til å utvise noe skjønn, altså si noe om hvor terskelen skal gå for at boenheten anses å være tilfredsstillende og dermed i samsvar med loven. Kommunen bør i så fall si noe konkret, og evt angi eksempler på hva man mener ligger innenfor dette skjønn for å sikre forutberegnelighet og likebehandling. Bygningsrådet kan kreve å få oversendt til behandling saker hvor rådmannen foreslår å avslå søknad vedrørende innredning av ny boenhet i eksisterende bolig samt klager på disse avslagene. Ved å motta klagesakene på avslag for etablering av nye boenheter i eksisterende bolig og eventuelt forslag til vedtak om avslag, vil bygningsrådet være med å vurdere hvor nedre grense for dispensasjon bør ligge. Vi legger til grunn samme oppfatning som Trondheim. 4.2 Eksisterende boenhet som oppfyller vilkårene i pbl. 31-2, 4. ledd 7

8 Kommunen kan også gi tillatelse til tiltak og bruksendring i eksisterende byggverk hvor tiltaket ikke er i samsvar med kravene i TEK, men oppfyller vilkårene i pbl. 31-2, 4. ledd: Pbl Tiltak på eksisterende byggverk: Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen. Kommunen 1 kan sette som vilkår for å tillate tiltak etter 20-1 at også andre deler av byggverket enn det tiltaket gjelder settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav. Dette kan gjøres når kommunen finner at byggverket er i så dårlig stand at det av hensyn til helse, miljø eller sikkerhet ellers ikke vil være tilrådelig å gjennomføre det omsøkte tiltaket. Er det vedtatt å ekspropriere byggverket, kan kommunen unnlate å gi tillatelse til tiltaket. Det samme gjelder hvis eieren er gitt forhåndsvarsel etter oreigningslova om ekspropriasjon. 2 For øvrig gjelder oreigningslova 28. Er ekspropriasjonen ikke avgjort, må avgjørelsen foreligge senest 12 uker etter at søknaden om tillatelse er mottatt. Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Bestemmelsen i siste ledd gir kommunen mulighet til å gi unntak for tekniske krav, slik at det kan gis tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering for å sikre en hensiktsmessig bruk. Bestemmelsen er en videreføring av tidligere lovs adgang til å gi dispensasjon fra byggereglene i forbindelse med byggearbeider på eksisterende bygg, men med en adskillig snevrere ramme enn tidligere. I forarbeidene til den siste lovendringen sier departementet følgende i Ot.prp.nr 45 ( ): Bygningslovutvalget har foreslått å oppheve bestemmelsen, men departementet finner å opprettholde en viss adgang til å gi unntak for at bygninger fortsatt skal kunne brukes i stedet for å forfalle. Det er bare anledning til å gi tillatelse til unntak fra tekniske krav når det er forsvarlig. Det legges her opp til et rettsanvendelsesskjønn. Mindre bygningsmessige endringer må kunne tillates, for eksempel installering av ventilasjonsanlegg og sprinkling for eksempelvis å kunne bruke bevaringsverdige bygninger til museum, butikk, verksted eller bevertning, som antas å være hovedanvendelsen for bestemmelsen. Det bør imidlertid både kunne stilles krav i tillatelsen som sikrer forsvarlig bruk, for eksempel krav om sprinkling, rømningsveier med videre, samt krav til nødvendig istandsetting og vedlikehold, uavhengig av om det er gitt forskrift etter 31-4 om utbedring, og brukbarhet i forhold til hovedanvendelsen. Bestemmelsen her har også en kostnadsside. Det bør ikke stilles så strenge krav i tillatelsen at fortsatt bruk ikke blir kostnadssvarende, for eksempel må det kunne tillates lavere takhøyde i gamle bygg enn normalt anbefalt. Dette må i alle fall veies mot kravet til forsvarlighet, slik at det ikke avvikes fra vesentlige og viktige krav. Om nødvendig må kommunen da heller nekte tillatelse etter denne bestemmelsen. 8

9 4.3 Dispensasjon pbl Dersom man ikke er innenfor plan- og bygningsloven jf. kravene i TEK tilfredsstillende eller oppfyller pbl. 31-2, 4.ledd, har byggesaksmyndigheten anledning til å dispensere etter pbl. 19-2: Pbl Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Dersom bruksendringen krever dispensasjon fra plan- og bygningslovgivningen, må dette omsøkes og begrunnes særskilt. Vilkårsstillelse etter pbl. 31-2, 4. ledd og 19-2, 1. ledd Det kan stilles vilkår både for de tiltak som tillates i medhold av pbl. 31-2, 4. ledd og det kan settes vilkår for dispensasjon etter pbl. 19-2, 1.ledd. Ved slik vilkårsstillelse er det en forutsetning at vilkårene er saklige og relevante for det man søker byggetillatelse for. Godkjenning av dispensasjon En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Det kan være helt akseptabelt å dispensere for manglende oppfyllelse av tekniske krav, spesielt hvor man har truffet andre kompenserende tiltak for å nærme seg det krav man søker dispensasjon for. Avslag dispensasjon Dersom for eksempel en bruksendring fra loftsarealer til ny boenhet krever større dispensasjoner fra mange og vesentlige bokvalitetskrav, vil det indikere at boligen ikke er egnet som en selvstendig boenhet. Desto mer hensynene bak bestemmelsene blir tilsidesatt desto vanskeligere er det å dispensere. Ved 9

10 dispensasjonsvurderingen av skal det bl.a. legges vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet etter pbl Vi legger til grunn samme oppfatning og praksis som Trondheim. 5 Teknisk forskrift (TEK) Formålet bak TEK er angitt i 1-1: Sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god visuell kvalitet, universell utforming og slik at tiltaket oppfyller tekniske krav til sikkerhet, miljø, helse og energi. Veiledningen til TEK utgitt av direktoratet for byggkvalitet forklarer forskriftens krav, utdyper innholdet i dem og gir føringer for hvordan kravene kan etterkommes i praksis. Veiledningen inneholder også en del råd om hvordan bygninger kan bli bedre enn minimum. Kravene i plan- og bygningslovgivningen herunder teknisk forskrift, er gitt enten som funksjoner eller ytelser innen alle vesentlige områder som estetikk, universell utforming, helse, miljø, energi og sikkerhet. Funksjonskrav uttrykker klare målsettinger som må fortolkes i denne veiledning i form av kvalitative eller kvantitative ytelser (etterprøvbare kvaliteter eller målbare ytelser). Krav til funksjoner som fortolkes i veiledningen betegnes som preaksepterte ytelser. På de områder hvor byggteknisk forskrift uttrykker krav til funksjoner (for eksempel tilfredsstillende ), må preaksepterte ytelser i denne veiledning uttrykke en målbar ytelse eller etterprøvbar kvalitet. Vi legger til grunn samme oppfatning og praksis som Trondheim. 6 De viktigste materielle krav for egen boenhet 6.1 Pbl viser de tekniske krav: Pbl Tekniske krav Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og energi, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas. Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt. For å sikre at ethvert tiltak får en forsvarlig og tilsiktet levetid, skal det ved prosjektering og utførelse tas særlig hensyn til geografiske forskjeller og klimatiske forhold på stedet. Departementet kan i forskrift gi utfyllende bestemmelser om tekniske krav til tiltak, herunder om krav til energiløsninger. TEK Planløsning (1) Byggverk skal ha planløsning tilpasset byggverkets funksjon. (2) Byggverk skal ha planløsning som gjør det lett å orientere seg. (3) Byggverk skal ha utforming slik at fare for skade på person og husdyr ved sammenstøt eller fall unngås. 10

11 (4) Byggverk for publikum skal ha planløsning og fordeling av rom som fører til at flest mulig på en likestilt måte har tilgang til og kan bruke alle deler av byggverket som er åpne for publikum. (5) Arbeidsbygning skal ha planløsning og fordeling av rom tilpasset arbeidsplassens behov. Arbeidsbygning skal utformes slik at det er mulig for personer med funksjonsnedsettelse å arbeide i bygningen. 6.2 Takhøyde og tilgjengelighet Krav til rom og annet oppholdsareal (1) Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning. (2) Tilgjengelig boenhet skal være dimensjonert for rullestol på inngangsplanet. Rom skal ha trinnfri tilgang og snuareal med diameter på minimum 1,5 m. Rom skal utformes slik at rullestolbruker kan betjene nødvendige funksjoner på en tilfredsstillende måte. Regler om takhøyde er gitt for å hindre at rom i boenheter blir uhensiktsmessige i bruk og for å sikre tilstrekkelig luftmengde der det ikke er balansert ventilasjon. Av ordlyden i TEK 12-7 fremgår det at det skal være tilstrekkelig romhøyde. Romhøyde og størrelsen på rom har med følelsen av innestengthet å gjøre. Desto større rom, desto mindre grad av innestengthet vil man føle. Ved god høyde under taket oppnår man også fordeler med tanke på luftkvalitet. Der det er lavt under taket vil man i større grad være eksponert for radonholdige områder og luftfuktighet siden både radon og vanndamp er lettere enn luft og dermed legger seg oppunder taket. Direktoratet for byggkvalitet anbefaler ikke rom med takhøyde under 2,4 meter. Per i dag har bygningsmyndigheten en praksis på at 2,20 meters takhøyde anses som tilfredsstillende ved etablering av en ny selvstendig boenhet i eksisterende bolig. Hva som er tilfredsstillende romhøyde vil imidlertid bero på en konkret vurdering og det må antas at man kan kompensere for lav takhøyde med tiltak som øker dagslysinnslipp, store vinduer som gir godt utsyn og god ventilasjon. Rådmannen anser dette å være et tilfelle hvor det i dag utøves fleksibilitet i saksbehandlingen. Rådmannen vil imidlertid ikke anbefale å tillate lavere takhøyder enn 2,20 meter på generelt grunnlag, da dette vil i for stor grad vil gå på bekostning av nødvendig bokvalitet. For øvrig kan det bli fordyrende for tiltakshaver ved at man ikke lenger for eksempel kan benytte standard dørmål etc. Det anbefales at praksisen med et utgangspunkt på minimum 2,2 meters takhøyde videreføres. For loftsarealer kan man få til en god planløsning selv om utleieenheten vil ha skråtak og ha en lavere takhøyde for deler av arealet. Kravet i TEK er tilstrekkelig romhøyde. Kommunen må vurdere om den konkrete boenhet kan ha en lavere takhøyde som sikrer en god bolig med fornuftig bruk og møblering for det enkelte tiltak. Dersom dette ivaretas må boenheten kunne anses å ha tilstrekkelig romhøyde, selv om deler av arealet er lavere enn 2,20 meter. Vi legger til grunn samme oppfatning og praksis som Trondheim. 11

12 Når det gjelder krav om tilgjengelighet ved bruksendring til egen boenhet i eksisterende bebyggelse skal boligen i utgangspunktet være tilgjengelig dersom alle hovedfunksjoner er lagt på inngangsplanet. Det vil si trinnfri atkomst til boligen og badet ha plass til å oppfylle bevegelighet for rullestol (snusirkel for rullestol). Dersom forholdene ikke ligger til rette for det på grunn av bratt terreng eller andre stedstilpassinger gjelder ikke kravet om tilgjengelighet. Der hvor kravet om tilgjengelighet gjelder for bruksendring i eksisterende bebyggelse vil unntaket i pbl. 31-2, 4. ledd kunne komme til anvendelse. For bruksendring og utnyttelse av eksisterende bygg som i denne sak vil det ofte verken være kurant eller ha noen særlig effekt med tilgjengelighet. Ligger tiltaket imidlertid godt til rette slik at det enkelt lar seg gjøre å oppfylle tilgjengelighet bør tiltakshaver sørge for å ivareta dette. Dette er krav som er kommet i TEK 10. Vi har ikke gjort disse gjeldende for leilighetene vi har i prosjektet siden de er etablert før denne regelendringen. Men vi vil måtte foreta en vurdering av dette for de som søker om å innrede leiligheter nå etter Der har vi allerede samme praksis som Trondheim gir uttrykk for. I TEK 1-2, 6. ledd er det for nybygg studentboligkomplekser bestemt at 20 % av boligene i slike bygg skal være tilgjengelige. TEK 1-2, 6. ledd: I bygninger som oppføres som studentbolig av studentsamskipnader og studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd til studentboliger etter forskrift 28. januar 2004 nr. 424 om tilskudd til studentboliger 1. er det tilstrekkelig at 20 prosent av boenhetene oppfyller kravene til tilgjengelig boenhet i 12-7 annet og tredje ledd, 12-8 første ledd, annet ledd, tredje ledd og tredje ledd, samt utforming av bad og toalett i 12-9 første ledd. 2. skal det for besøkende være likestilt tilgang til toalett som oppfyller 12-9 første ledd i hver etasje i bygning med krav om heis. Denne regelen gjelder for studentboliger som bygges i regi av studentsamskipnaden og studentboligstiftelser. Dette kan ikke overføres til leiligheter i private boliger. Når det gjelder utforming av bad- og toalett så skal de etter TEK10 utformes slik at de er brukbare for rullestolbruker i alle boliger. Vi har ikke lagt dette til grunn i behandlingen av leilighetene i prosjektet siden de er etablert før Dette kravet må imidlertid vurderes for de som ønsker å innrede leiligheter nå. 6.3 Lydisolasjon Lydisolasjon (1) Skille mellom brukerområder skal ha lydisolerende egenskaper som sikrer tilfredsstillende lydforhold med hensyn på luftlyd i brukerområder og på omliggende arealer. (2) Byggverk skal prosjekteres og utføres slik at lydnivå fra trinnlyd og strukturlyd fra et brukerområde dempes slik at andre brukerområder sikres tilfredsstillende lydforhold. 12

13 Særlig når det gjelder trinnlyd vil det være til dels svært vanskelig og dyrt å skulle oppfylle kravene i TEK i eksisterende boliger. Rådmannen er av den oppfatning at tiltakshaver bør gjøre så godt man kan for å redusere støy. Rådmannen mener likevel at man må akseptere at trinnlyd ikke kan unngås dersom man skal ha leiligheter i kjeller/sokkel eller loft på eksisterende boliger. Vi legger til grunn samme praksis som Trondheim. 6.4 Lys og utsyn TEK Lys (1) Byggverk skal ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning. (2) Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre virksomheten tilsier noe annet. Teknisk forskrift slår fast at byggverk skal ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning, og at rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys, jf. TEK Etter veilederen i TEK skal vindusflater i boligrom utgjøre 10 % av gulvarealet. I SINTEF sine kunnskapssystemer om dagslysets egenskaper og betydning er det skrevet mye om dagslysets betydning for folk flest. Lyset har, i følge SINTEF, en livsviktig rytmeregulerende egenskap. Dagslyset påvirker døgnrytmen. Manglende dagslys kan virke negativt inn på folk flest. Rådmannen anbefaler at det for selvstendige boenheter søkes å tilrettelegge for så godt dagslys som mulig. Det må være en nedre grense for dagslyskravet, men hva som akseptabelt må avgjøres konkret i hver enkelt sak. Rådmannen anbefaler at det for små boenheter kan tillates mindre dagslys enn det veilederen anbefaler. Vi legger til grunn samme praksis som Trondheim. TEK Utsyn Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet. Rom for varig opphold skal i tillegg til lys ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn, jf. TEK Veiledningen viser at vinduer i stue som ligger 100 cm over gulvet er en preakseptert ytelse. Dette innebærer at vinduer som er plassert 100 cm over gulvet eller lavere som hovedregel er ansett å gi godt nok utsyn. Dette gjelder ikke for supplerende stue på loft eller i kjeller innenfor samme boenhet, eller for stue i sekundærleilighet. For disse rom har direktoratet for byggkvalitet ikke målsatt noen preakseptert ytelse/krav. De nye utleieenheter som skal etableres vil typisk være sekundærleiligheter, og for sekundærleiligheter er det ikke et krav at stuevinduene skal være 100 cm over gulvet eller lavere. For de andre varige oppholdsrom som kjøkken, soverom og arbeidsrom har veilederen heller ikke oppstilt målsatte krav. Anbefalingen for rom til varig opphold sier at glassflaten bør gi mulighet for utsyn i området 1,0-1,8 meter over gulvet. 13

14 Kravet tilfredsstillende utsyn må sees i sammenheng med bruken. Bygningsmyndigheten skal her, basert på faglig kvalifiserte vurderinger ta stilling til om kravet til utsyn er tilfredsstillende i forhold til bruken av boligen. Bygningsmyndigheten kan ikke avslå bruksendring av en kjeller til egen boenhet alene fordi vinduene eksempelvis er 150 cm over gulvet. Spørsmålet er om rommene har tilfredsstillende utsyn i forhold til bruken av en typisk student utleiebolig. Det kan også tenkes situasjoner der et stort stuevindu 1,0 meter fra gulv ikke gir god nok utsyn. Nabobygg eller massive forstøtningsmurer kan være plassert svært nært eksisterende hus og tiltak, slik at man dermed ikke får særlig utsyn i det hele tatt. Slik ser man at det avgjørende ikke er det veiledningen legger til grunn, men selve forskriftsteksten. Det som er viktig er at det kan vises til løsninger som gir tilfredsstillende lys og utsyn. Dersom ansvarlig søker kan prosjektere akseptable løsninger, skal dette godkjennes selv om løsningen ikke er i tråd med de preaksepterte ytelsene. Kravet om tilfredsstillende utsyn skal hindre en følelse av å være innestengt og samtidig sørge for at man har kontakt med det fri og omgivelsene utenfor. Spørsmålet om utsyn må ikke forveksles med utsikt, noe som ikke har vern på samme måte etter plan- og bygningsloven. Rådmannen er av den oppfatning at det er viktig å sørge for gode nok lys- og utsynforhold, men ser at det kan være hensiktsmessig ikke å være for streng i disse vurderingene. Så lenge kravet til dagslys kan oppfylles eller tiltakshaver kan vise til en prosjektert løsning som kan veie opp for manglende dagslys, kan det tenkes at det ikke er like viktig med utsynskravet. Rådmannen anbefaler at dette er et område hvor man kan akseptere at det areal som brukes som soverom, arbeidsværelse og kjøkken har mindre dagslys, så lenge hovedoppholdsarealet, altså stue, har visse kvaliteter med tanke på utsyn. Teknisk forskrift har senket nivået på sekundærleiligheter, og et tiltak med rømningsvindu og tilstrekkelige lysforhold vil som regel oppfylle forskriftskravene med hensyn til utsyn. Dette gjelder for mindre leiligheter man kan anta i hovedsak vil bli benyttet av studenter. De samme vurderinger med tanke på lemping av kravene her kan imidlertid ikke gjelde for boliger som er tilrettelagt for familier, hvor man må anta at soverom kan eller vil bli brukt som barnerom og arealer som barn gjerne leker og oppholder seg på. Vindusstørrelse - absolutte minimumskrav for rømning For at et vindu skal oppfylle kravet til rømningsvei må vinduet ha en åpning som er minst 1,5 meter når du legger sammen bredde og høyde, dog ikke slik at høyden er mindre enn 60 cm og bredden ikke er mindre enn 50 cm. Et vindu som er rømningsvei skal ikke stå høyere opp på veggen enn 1 meter. Hvis man ikke kan flytte vinduet ned eksempelvis på grunn av terrenget utenfor, kan man installere fast trinn eller trapp i tilsvarende høyde inne i rommet. Dersom tiltaket oppfyller krav om dagslys og har vindu som en rømningsvei vil som regel også utsynskravet være tilfredsstilt. 14

15 Dersom boligen har svært godt utsyn med stor avstand til nærmeste bygg og god utsikt fra normalt store vindu, kan vurderingen knyttet til tilgang på dagslys være noe lempeligere. Og motsatt dersom boligen oppfyller dagslyskravene godt, kan man lempe noe på utsynet. Kravene henger sammen og det er vurderingen av utleieenhetens brukbarhet totalt sett som er avgjørende. Vi legger til grunn samme praksis som Trondheim. 6.5 Fasadeendringer/terrenginngrep For å få tilstrekkelig med lys og utsyn jf. punkt 6.4 ovenfor, eller oppfylle kravene til rømning, kan det være behov for innsetting av nye og større vindu ved bruksendring av både kjeller og loft. Videre kan det være nødvendig med terreng bearbeidinger og senking av terrengnivået for å avdekke deler av kjellermur for å sette inn større vindu ved bruksendring av kjeller. Byggesaksforskriften (SAK) 4-1 nr.6 angir at mindre fylling eller planering av terreng ikke er søknadspliktig under visse forutsetninger: SAK 4-1 nr.6: Mindre fylling eller planering av terreng. Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus og lignende med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 2,0 m. Endringer i terreng må ikke hindre frisiktsoner mot vei. Nødvendige og ønskede terrenginngrep kan i forbindelse med bruksendringssøknader være av større omfang enn det som følger av SAK 4-1 nr.6. Dersom terrengarbeidene medfører større inngrep og eksempelvis endrer fasaden på en bolig, eller omgivelsene rundt, vurderes terrenginngrepet i forhold til visuelle kvaliteter i pbl Pbl Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kap. 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Dersom terrengarbeidene medfører at tiltaket nærmest blir liggende i en vollgrav eller huset blir liggende i en stor og unaturlig dolp som vesentlig skiller seg ut på en negativ måte i forhold til omkringliggende bebyggelse, eller utearealene blir ubrukbare, ligger ikke forholdene til rette for større terrenginngrep. Fasadeendringer på eiendommen eller terrenginngrep som endrer tomta hvor det ligger til rette for dette med hensyn til eiendommen i seg selv og nabobebyggelsen, vil rådmannen anbefale at man ser lempelig på i vurderingen, for å ivareta andre viktige krav i plan- og bygningslovgivningen. 15

16 Vi legger til grunn samme praksis som Trondheim. Senkning av terrenget for å få inn større vinduer i den hensikt å kunne nytte f.eks en underetasje til rom for varig opphold er kurant der terrenget ligger til rette for det. Dvs. at du fortsatt oppnår et terrengfall bort fra bygget. Med Klimameldingens advarsel om at vi kan vente oss villere og våtere klima med til dels mye større nedbørsmengder, vil utgravinger foran vinduer i form av større hull eller «bassenger» også kunne utgjøre en sikkerhetsrisiko både for person og bygning. 6.6 Ventilasjon Generelle krav til ventilasjon (1) Bygning skal ha ventilasjon tilpasset rommenes forurensnings- og fuktbelastning slik at tilfredsstillende luftkvalitet sikres. Luftkvalitet i bygning skal være tilfredsstillende med hensyn til lukt og forurensning. Inneluft skal ikke inneholde forurensning i skadelige konsentrasjoner med hensyn til helsefare og irritasjon. Det skal tas hensyn til romtype, innredning, utstyr og forurensningsbelastning fra materialer, prosesser, personer og husdyr. (2) Følgende skal minst være oppfylt: a) Bygning og bygningens ventilasjonsanlegg skal plasseres og utformes slik at tilluftskvaliteten sikres. Har ikke uteluften tilfredsstillende kvalitet for å forebygge helserisiko eller risiko for tilsmussing av ventilasjonsinstallasjoner, skal den renses før den tilføres bygning. b) Det skal tas hensyn til dimensjonerende forurensningsbelastning fra personer. c) Luftføring skal være fra rom med høyere krav til luftkvalitet til rom med lavere krav til luftkvalitet. d) Luftinntak og avkast skal utformes og plasseres slik at forurensning fra avkast ikke tilbakeføres til inntaket og slik at luften ved inntaket er minst mulig forurenset. e) Forurensende aktiviteter og prosesser skal så langt det er mulig innkapsles, utstyres med punktavsug eller foregå i lokaler med egnet separat ventilasjon. f) Omluft skal ikke benyttes dersom dette fører til overføring av forurensning mellom rom. g) Materialer og produkter skal ha egenskaper som gir lav eller ingen forurensning til inneluften Ventilasjon i boenhet (1) Boenhet skal ha ventilasjon som sikrer en gjennomsnittlig frisklufttilførsel på minimum 1,2 m 3 pr. time pr. m 2 gulvareal når rommene eller boenheten er i bruk og minimum 0,7 m 3 pr. time pr. m 2 gulvareal når rommene eller boenheten ikke er i bruk. Dersom ventilasjon styres etter behov slik at luftmengden reduseres i deler av driftstiden må den forseres i andre perioder slik at tilfredsstillende luftkvalitet sikres i den tiden rommene eller boenheten er i bruk. (2) Soverom skal tilføres minimum 26 m 3 friskluft pr. time pr. sengeplass når rommet eller boenheten er i bruk. (3) Rom som ikke er beregnet for varig opphold skal ha ventilasjon som sikrer 0,7 m 3 friskluft pr. time pr. m2 gulvareal. (4) Kjøkken, sanitærrom og våtrom skal ha avtrekk med tilfredsstillende effektivitet Termisk inneklima 16

17 (1) Termisk inneklima i rom for varig opphold skal tilrettelegges ut fra hensyn til helse og tilfredsstillende komfort ved forutsatt bruk. (2) I rom for varig opphold skal minst ett vindu eller en dør mot det fri kunne åpnes. I rom i arbeids- og publikumsbygg der åpningsbare vinduer er uønsket ut fra bruken, kan det benyttes vinduer med fast karm. Dersom pbl (2) er oppfylt ved at rom for varig opphold har ett vindu eller en dør mot det fri som kan åpnes, mener rådmannen at det kan anbefales å lempe på andre tekniske krav knyttet til ventilasjon så lenge det vurderes at hensynet til helse, miljø og sikkerhet ivaretas. 6.7 Energi Generelle krav om energi (1) Byggverk skal prosjekteres og utføres slik at lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning fremmes. Energikravene gjelder for bygningens oppvarmede bruksareal (BRA). (2) Beregninger av bygningers energibehov og varmetapstall skal utføres i samsvar med Norsk Standard NS-3031 Beregning av bygninger energiytelse - Metode og data. U-verdier skal beregnes som gjennomsnittsverdi for de ulike bygningsdeler. (3) Småhus i dette kapittelet omfatter enebolig, to- til firemannsbolig, rekkehus og kjedehus. (4) For tiltak der oppfyllelse av krav i dette kapittel ikke er forenlig med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer. Kjellere, sokkelleiligheter og loft i bygninger som ikke er av nyere dato oppfyller sjelden energikravene i teknisk forskrift. Det vil ofte være kostbart å gjøre de nødvendige oppgraderinger, og i noen tilfeller vil de være så å si umulig dersom man skal beholde den opprinnelige bygningskroppen. Det finnes ikke hjemmel i plan- og bygningsloven til å pålegge energieffektiviserende tiltak i eksisterende boliger. Men ved søknader om bruksendringer i eksisterende bebyggelse vil kravene om energikrav i TEK i utgangspunktet slå inn. Kommunal- og regionaldepartementet har i sak nr uttalt følgende: Den som ønsker bruksendring til boligareal eller hovedombygging av eksisterende areal må forholde seg til kravene i teknisk forskrift, men kan søke dispensasjon fra kravene. I eksisterende bolig vil kravet om uforholdsmessige kostnader i pbl. 31-2, 4. ledd ofte være oppfylt. For å oppfylle dagens energikrav i TEK må ofte tak/gulv senkes, vegger lektes ut og man kan få store ekstrautgifter knyttet til isolasjon mv. som ikke er regningssvarende med tanke på den energisparing man oppnår for tiltaket. I disse saker vil kravet om uforholdsmessige utgifter være oppfylt. Energigevinsten står ikke i forhold til utgiftene. Videre er det heller ikke sikkert at det er mulig å etterisolere ved å senke tak uten å komme i konflikt med krav til takhøyde. Energigevinsten er dessuten som regel nokså beskjeden sett i forhold til resten av den eksisterende bolig. Vilkårene i pbl. 31-2, 4.ledd med hensyn til energikrav vil ofte være tilstede ved søknader om innredning av ny boenhet i eksisterende bolig. Rådmannen anbefaler at kommunen her legger seg på en linje hvor tiltakshaver bør gjøre forholdsmessige tiltak som enkelt og rimelig kan gjennomføres for å redusere energibruken og på 17

18 den måten forsøke å nærme seg forskriftskravet så langt det med rimelighet kan kreves. Kommunen vil kunne gi tillatelse selv om boenheten ikke tilfredsstiller kravene til energibruk i teknisk forskrift. En slik praksis vil kunne virke noe mot kommunens overordende målsetting om redusert energibruk for nye boenheter. Men på den annen side vil de nye utleiearealene ved bruksendring av kjeller og loft i eksisterende bolig vanligvis bli vesentlig oppgradert fra uisolerte oppbevaringsarealer til etterisolerte boligarealer. Selv om dagens TEK ikke kan oppfylles fullt ut for utleieenheten, vil boligen totalt sett faktisk bli bedre isolert og eksisterende bolig kan få en energi gevinst. Vi legger til grunn samme praksis som Trondheim. 6.8 Uteareal Den ubebygde del av tomta. Fellesareal Uteareal skal innenfor sin funksjon være universelt utformet i samsvar med forskrifter gitt av departementet. Uteareal for arbeidsbygg skal være universelt utformet i samsvar med forskrift gitt av departementet. Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l. Opparbeidet uteareal på tomta skal kunne brukes av alle innenfor tillatelsens formål. Kommunen kan godta at fellesareal avsettes for flere eiendommer. Det kan bestemmes i kommuneplanen at kommunen kan samtykke i at det i stedet for parkeringsplass på egen grunn eller på fellesareal blir innbetalt et beløp for hver manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke satser som til enhver tid skal gjelde. Innbetalte beløp kan bare benyttes til opparbeiding av offentlige parkeringsanlegg. Bestemmelsen i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved bruksendring. Departementet kan gi forskrifter om rammene for anvendelse av denne bestemmelsen, herunder bruk av midler innbetalt etter tredje ledd. Uteoppholdsareal God bokvalitet er også knyttet opp til boligens uteområder. Tilstrekkelig gode utearealer for å sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne er et viktig moment i å sikre beboerne god bokvalitet. Rådmannen foreslår å opprettholde dagens krav til uteareal i ny kommuneplanens arealdel. Dersom det for små boenheter lempes på tekniske krav jf. ovenfor, vil et stort og godt tilrettelagt uteområde kunne være å anse som et kompenserende tiltak i forhold til de krav som ikke fullt ut er oppfylt. Eksempelvis leiligheter som trenger dispensasjon fra utsynskravet, kan ha meget godt tilrettelagte uteområder som kan være med å kompensere for manglende utsyn. Hvor man ikke har gode uteområder i samsvar med plan- og bygningsloven på egen eiendom, kan rådmannen lempe på kravene dersom det finnes offentlig tilgjengelig park eller uteområde i umiddelbar nærhet. Store rom med gode kvaliteter vil kunne medvirke til at man kan være lempeligere med hensyn til krav om uteareal. 18

19 Vi legger til grunn samme oppfatning som Trondheim. Kommuneplanbestemmelsene setter føring for hva som kreves. Parkering Kravet til parkeringsplasser er allerede vurdert å bli mindre i sentrum av Trondheim. En grunn til dette er blant annet at veiene i sentrum er regulert og driftes av Trondheim kommune, slik at man unngår parkeringskaos. Nærhet til offentlig transport og de fleste fasiliteter gjør at man heller ikke anser det nødvendig å etablere mange nye parkeringsplasser i sentrumskjernen. Utenfor indre sone vil det imidlertid fortsatt være krav om parkeringsplass i den nye kommuneplanens arealdel slik det er tenkt nå. Mange studenter og andre som er i den naturlige målgruppen for de mindre utleieleiligheter har ikke bil, og krav til parkeringsdekning er dermed et område hvor det kan lempes noe i forhold til dagens krav og praksis. I forslag til kommuneplanens arealdel er det for mindre boenheter i sentrumsnære områder lagt opp til en generell lemping av kravene til antall parkeringsplasser. Rådmannen anser derfor spørsmålet om antall parkeringsplasser for ivaretatt der. For utleieboliger hvor det lempes på kravet om parkeringsplasser for bil er det desto viktigere å ivareta visse krav minimumskrav for sykkelparkering. Stavanger har klare krav til antall p.plasser pr bolig i kommuneplanen. Før revisjonen i 2010 var kravet knyttet til bruksarealet. Dvs at det ikke ble stilt krav om parkeringsplass ved etablering av ny leilighet i eksisterende bygg der bruksarealet ikke ble endret. Dette har medført til dels store parkeringsproblemer i områder med mange små leiligheter som f.eks. i Badedamsområdet. Derfor kom en tilbake med krav om 1 p.plass pr bolig i den nye kommuneplanen i Vi har lojalt fulgt dette opp i nye byggesaker med etablering av tilleggsleiligheter i eksisterende bygg. Dersom vi skal endre denne praksis så bør det skje gjennom et politisk vedtak. 6.9 Bod Bod og oppbevaringsplass (1) Boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring av klær, mat, sykler, barnevogner, sportsutstyr, hagemøbler mv. Følgende skal minst være oppfylt: a) Boenhet skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA. For 1-roms leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m 2 BRA eller minimum 2 løpemeter skap. Innvendig oppbevaringsplass eller bod som er i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, skal plasseres internt i boenhet eller internt i bygningen. b) Boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m 2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For 1-roms leiligheter kan arealet for den enkelte boenhet halveres. 19

20 Studenter har ofte et visst behov for lagringsplass. Leieperioden kan bli langvarig og det kan gjerne oppstå et behov for lagring ved kjøp av nye ting. Mye skapplass kan være et kompenserende tiltak for manglende bodplass. Rådmannen finner imidlertid grunn til å peke på at en lemping av kravene her kan gi potensielle leietakere problemer dersom de ikke er bevisst på sitt reelle behov for bodplass. Erfaringsmessig har studenter ofte behov for mye bodplass til sportsutstyr etc. De som leier bolig velger gjerne en bolig som passer seg. Man velger vanligvis ikke de minste enhetene dersom de har mange ting og trenger mer plass til oppbevaring. Rådmannen anbefaler at man kan lempe på krav til utvendig bod på 5 kvm bod for leiligheter eller 2.5 m2 for ettroms leiligheter, dersom det finnes godt med innvendig skapplass og det finnes andre kompenserende tiltak ute slik som sykkelparkering og/eller tilgang på garasje, carport og lignende. Vi legger til grunn samme praksis som Trondheim Naturpåkjenninger Teknisk forskrift og pbl slår fast at det må være tilstrekkelig sikkerhet mot fare. I Trondheim er det mange områder med fare for kvikkleireskred. Faren øker i utgangspunktet ikke med mindre et tiltak medfører arbeider i grunnen, eller at svært mange nye tiltak i området til sammen kan medføre en vesentlig større områdebelastning. De potensielle konsekvensene blir imidlertid større jo flere personer som bor i et område. Rådmannen kan i den enkelte sak vurdere ikke å kreve områdestabilitetssjekk for etablering av boenhet i en allerede eksisterende kjeller dersom man har godtgjort av geoteknisk fagkyndige at tiltaket ikke vil innvirke på områdestabiliteten i byggesøknaden. Grunnforhold er vanligvis ikke noe problem i Stavanger. 7 Vurderinger Plan- og bygningsloven og TEK oppstiller visse krav som i utgangspunktet skal oppfylles. TEK er funksjonsbasert og stiller ofte krav om tilfredsstillende dagslys, utsyn, takhøyde, romstørrelse, utomhusarealer med videre. Dette gir rom for tolkning og tilpassing til den enkelte omsøkte situasjon. Det er et argument for lemping av kravene for utleieboliger som typisk leies av studenter i et avgrenset tidsrom. Hva som anses tilfredsstillende for en utleiebolig for studenter i en avgrenset periode jf. fremstillingen om lemping ovenfor, er som regel ikke i samsvar med hva som anses tilfredsstillende for større boliger tilrettelagt for varig bruk til familier. Tidligere godkjente boenheter etter tidligere TEK, som hadde mindre strenge krav, fungerer som gode boliger for mange mennesker. Det viser at man i eksisterende bolig ikke nødvendigvis må oppfylle alle dagens krav i henhold til dagens TEK med tilhørende veiledning for at boligen skal ha gode bokvaliteter. Trondheim kommune må vurdere fordelene med å kunne tillate løsninger for studentboliger som ikke er helt optimale, mot de ulemper dette kan medføre for de som leier disse boligene. Hvilke krav det lempes på, hvor mange krav det lempes på, i hvilken grad det lempes, hvilke kompenserende tiltak er på plass og hvilke andre kvaliteter 20