TILSTANDSANALYSE ÅSSIDA BORETTSLAG

Transkript

1 Beregnet til Åssida borettslag Dokument type Tilstandsanalyse Dato ÅSSIDA BORETTSLAG

2 ÅSSIDA BORETTSLAG 2 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Åssida borettslag Dokument nr.: 01 Filnavn: A-rapp-001-Åssida borettslag Revisjon 0 Dato Utarbeidet av Steffen Røgeberg Kontrollert av Geir Terkelsen Rambøll Hoffsveien OSLO

3 ÅSSIDA BORETTSLAG 3 1. INNLEDNING Oppdragsomfang Befaring Grunnlagsdokumenter Anbefalte tiltak og kostnadsestimater BYGG VVS-ANLEGG ELEKTRO OPPSUMMERING... 13

4 ÅSSIDA BORETTSLAG 4 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsomfang Rambøll Norge AS er engasjert av Åssida borettslag for å utføre en teknisk tilstandsanalyse med forslag til tiltaksplan. Det er gjennomført en befaring på bygningene sammen med representant for oppdragsgiver, hvor den tilstanden ved byggene ble registrert. Åssida borettslag ligger på Nordseter i Oslo. Borettslaget består av 205 boenheter, fordelt på 141 leiligheter i terrasseblokker og 64 boenheter i rekkehus. Bygningsmassen er oppført i Blokkene er oppført i betongkonstruksjoner, mens rekkehusene er oppført i trematerialer. Blokkene består av 4-5 etasjer. Rekkehusene består hovedsakelig av 2 etasjer, der ett bygg består av 3 etasjer (med sokkelleiligheter). Under terrasseblokkene er det et felles garasjeanlegg i en etasje, med plass til ca. 200 biler. Tilknyttet hver blokk er også boder, plassert på samme nivå som garasjeanlegget. 1.2 Befaring Det ble foretatt befaring av bygget torsdag 3. desember Tilstede under befaringen var: Fredrik Ahlstrøm/RIE Rambøll Kjell Urberg/RIV Rambøll Jan Christian Lohne/RIBr Rambøll Steffen Røgeberg/RIB Rambøll Tor Hojem/Styreleder Åssida borettslag Rolf Hagemoen/Åssida borettslag 2 driftsledere/vaktmestere Det tas forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler på steder som ikke lot seg inspisere. Dette vil eksempelvis være sjakter, hulrom, veggoppbygging, takkonstruksjon, mm. 1.3 Grunnlagsdokumenter Flerfaglig tilstandsrapport, utført av Multiconsult, 22. januar Vi mottok ikke tegninger for bygningsmassen før befaringen. 1.4 Anbefalte tiltak og kostnadsestimater For at borettslaget skal ha et beslutningsgrunnlag og prioritere vedlikehold og oppgraderinger ut fra har vi estimert kostnader. Disse estimatene er oppgitt som entreprenørkostnad med rigg og drift, eks mva. Entreprisekostnader varierer, og endelig valg av løsninger og standard vil avgjøre den faktiske kostnaden. Estimatene er derfor usikre.

5 ÅSSIDA BORETTSLAG 5 2. BYGG Blokker Blokkene er hovedsakelig i normal god stand. Forslag til tiltak er hovedsakelig gitt med bakgrunn i branntekniske vurderinger(se egen rapport datert 17/ ). I garasjekjeller er det noe fuktinntrengning fra tak, sannsynligvis som følge av utett membran og manglende avrenning fra taket. Å finne lekkasjepunktet er erfaringsvis veldig vanskelig og vil ofte innebære at tekkingen i sin helhet må legges på nytt. Montering av innvendige takrenner og enkle tiltak for å bedre bortledingen av vann fra taket kan være brukbare midlertidige tiltak. Platekledning på gavlvegger har en del avflassing av maling, disse bør skiftes. Rekkehus Rekkehusene har behov for skifte av trepanel i fasade, spesielt gavl vegger er dårlige, med sprukken panel og stedvise råteskader. Dette er skader som vil akselerere i utvikling, og som etter hvert kan føre til følgeskader på bærende konstruksjoner. Ved utskifting av panel vil vanligvis vindsperren også skiftes pga rifter og skader som oppstår ved riving av panelen. En vurdering og eventuell utbedring av isolasjon bør utføres når vindsperren er fjernet. Ved utskifting av panelen bør veggene etterisoleres med f. eks 150 mm mineralull. Ny panel bør monteres på lekter for å lufte bak panelen. Dersom man velger å etterisolere vil kostnader til stendere for økt veggtykkelse, isolasjon og tilpasninger mot andre bygningsdeler komme i tillegg. Vindsperre og lekter vil uansett måtte skiftes når panelen skiftes. For langveggene er trepanelen generelt i bedre stand, men også her er det stedvis skader. Panelen er ikke montert med drenert luftespalte bak, og flere av veggene ser ut til å ha vært malt med en plastbasert maling. For å sikre et godt og holdbart resultat anbefales det at panelen skiftes. Her vil også en etterisolering kunne utføres. Det var vinduer med synlige fuktskader innvendig. Disse må skiftes. Normal forventet levetid er utløpt. Boder, utvendige levegger og gjerder er veldig skjeve, og bør skiftes eller rettes. Dette burde sees i sammenheng med fallforhold på terreng og drenering av området. Det var svært vått i grunnen flere steder, og dette gir større fare for telehiv og utvasking av masser.

6 ÅSSIDA BORETTSLAG 6 Bilde 1: Eksempel på råte i panel på gavlvegg Bilde 2: Eksempel på råte i panel på gavlvegg Bilde 3: Eksempel på skader i panel på langvegg Bilde 4: Fuktskadet treverk i vindu

7 ÅSSIDA BORETTSLAG 7 3. VVS-ANLEGG Blokkene Sanitær Bygningene er tilkoblet kommunalt vann og avløp. Det er vanninntak i begge ender av garasjeanlegget. Befaringen avdekket mangel på isolasjon på begge vanninntakene. Vaktmester opplyser under befaring at det ikke er oppdaget problemer med kondens ved disse inntakene. Vanninntakene bør isoleres. Spillvann- og overvannsrør i garasjen er i plast. Overvannsledningene er ikke isolert, men det er ikke oppdaget kondens ifølge vaktmester. Rørene er i ellers god stand. Hovedledninger for kaldt vann er av plast. Sammenkoblinger av hovedledningene manglet isolasjon. Det antas at det gjelder ca 50 stykk á 10 cm. Det ble også avdekket noen mangler på isoleringen av kaldtog varmtvannsledninger. Antar å gjelde 10 stykk á 20 cm. Etterisolering av disse rørene bør gjennomføres for å hindre hhv. kondensering og unødvendig varmetap. Under befaringen ble det oppdaget to avkappede, åpne avstikkere - et varmtvannsrør og et kaldtvannsrør. Begge avstikkerne plugges for å sikre mot lekkasje. Hver av de fire blokkene er utstyrt med egne berederanlegg, installert i kjeller med tilgang fra garasje. Opprinnelig bereder i oppgang 20 er skiftet ut med 3 stk CTC-beredere a 390 liter 7,0 kw fra De tre andre beredere hver på 4000 liter er fra byggeåret De originale berederne virket å være i god stand, men de nærmer seg slutten av sin levetid. Styret bør være forberedt på utskiftning av berederne innen 10 år. Varmt forbruksvann fra bereder etter 3-veisventil i oppgang 14 viser 80 C. Temperaturen på varmtvannet må justeres ned til C for å hindre skader ved bruk. Berederrom i oppgang 2 ble ikke befart. Utvendige stengeventiler som er festet på fasaden er ikke av typen frostfri. Dagens løsning krever at vaktmester e.l. må stenge vanntilførselen og tappe ut vannet for å forhindre frost i rørene. Denne løsningen fungerer i dag bra, men er avhengig av at dette blir gjort ved frostfare. Hovedstengekraner for kaldt- og varmtvann for leilighetene var plassert i garasjen. Stengekranene var ikke merket. Stengekranene bør merkes slik at man kan se hvilke leiligheter de betjener. Bilde 5: Varmtvannsrør med mangel på isolasjon Bilde 6: Åpne vannrør bør plugges

8 ÅSSIDA BORETTSLAG 8 Varmeanlegg Det benyttes elektrisk oppvarming i alle leiligheter. Luftbehandlingsanlegg Boenhetene i blokkene får tilført friskluft via spalter over vinduer og har avtrekk på kjøkken og bad. Avtrekksluften går ned i garasjen og brukes til ventilasjon og oppvarming av garasjelokalet. Ventilasjonsviftene for tilluft og avkast er plassert i garasjen og styres med ur. Det er full hastighet på tilluftsviftene mellom og , ellers opererer tilluftsviftene på lavere hastighet. Avtrekksviftene går konstant på lav hastighet. Avtrekksluften fra garasjen føres via avtrekkskanaler ut i det fri over tak samt via rister plassert på yttervegg i garasjen. Viftene er fra byggeår 1981, service blir gjennomført ved behov. Det var noe lyd fra en av tilluftsviftene, men anlegget virker ellers å være i god stand. I mange leiligheter er det installert kullfilter med vifter i hettene over komfyrene. Kanalanleggene bør renses etter 15 års drift. Brannsikring av ventilasjonsanlegget i garasjen Dekke over garasjen er utført i brannklasse EI 90. Dette fordrer brannspjeld med brannklasse EI 90 montert på kanaler som bryter dekke. Brannspjeldene skal være slik festet at hvis kanalene i garasjen detter ned ved en evt brann, skal brannspjeldene likevel være festet til dekke. Kanaler opp gjennom etasjene er ført i brannklassifisert sjakt. Dette er innenfor kravene til brannsikring. Ved en evt oppgradering av ventilasjonsanlegget i leilighetene bør det vurderes å montere brannspjeld i kanalnettet inn til hver leilighet. Utvendig kanal føres fra garasje utenpå trevegg opp over tak. Denne kanalen bør påføres 2 meter brannisolasjon over terreng for å hindre brannsmitte til trevegg fra en evt brann i garasjen. Rekkehusene Leilighetene i rekkehusene får tilført friskluft via spalter over vinduene. Avtrekk via ventiler på bad, WC og kjøkken. Oppdriftsanlegg fører avtrekket over tak. Kanalanleggene bør renses etter 15 års drift. Hovedstengekranene i leilighetene for rekkehusene var plassert i leilighetene, men på forskjellige steder. Stengekraner var installert for enkelte utstyr. Sanitæranlegget var i god stand. Oppvarming av rekkehusene ved panelovner. I leiligheten til Rolf Hagemoen var avtrekket fra hetten med vifte over komfyr koblet inn på avtrekket til bad og WC rehabilitert i år Dermed kom matlukten fra kjøkkenviften inn på bad og WC. Etter at kjøkkenviften var slått av forsvant matlukten via oppdriftsanlegget. I leiligheten til Lars i nr 32 B var det også montert spalter over vinduer og avtrekk over kjøkken, bad og WC som oppdriftsanlegg. Hette med innebygd vifte var montert over komfyr rehabilitert i år Avkastet fra hetten ble ført ut gjennom yttervegg.

9 ÅSSIDA BORETTSLAG 9 Bilde 7: Ved gjennomføring i dekket mellom kjeller og 1.etasje er det behov for brannspjeld Bilde 8: Kompressorer og ledninger som ikke er i bruk bør fjernes Kjøleanlegg for matboder Kjøleanlegget som tidligere var benyttet i forbindelse med fire felles kjølerom i kjeller er tatt ut av bruk. Tilhørende kompressorer og rørstrekk var ikke fjernet ved befaringen. Det gamle kjøleanlegget bør fjernes. Kjøleanlegget inneholder farlige gasser som kan lekke ut i rommet.

10 ÅSSIDA BORETTSLAG ELEKTRO Tekniske installasjoner De elektriske installasjonene i fellesarealene består av lys og varme samt kabling og stigere til bereder og utstyr i vaskerom. Dette gjelder også felles anlegg garasje og utebelysing. Hovedfordeling og sikringsskap er fra byggeåret 1980, med enkelte utskiftinger. Hovedfordeling og sikringsskap er av type UZ-elemener (porseselen sikringer). Disse anleggene har overskredet sin normale levealder og anbefales byttet, spesielt med hensyn på risiko for overbelastning. Teletekniske anlegg som: Telefon, antenne og kameraovervåking som driftes i garasje blir vedlikeholdt av de respektive rammeavtaler. Rekkehus har egen fordeling og egen elektroinstallasjonen pr. seksjon. Normal teknisk levetid på et elektrisk anlegg er mellom 20 til 30 år. Inntakstiger Det er separate inntakskabler til hver av blokkene, fra en frittstående trafo. Kablene er montert direkte i taket og ligger inntil hverandre. Det anbefales å utføre en beregning for kortslutning, strømføringsevne (FEBDOK ) av inntakstigere grunnet dens montasje og at overspenningsvern er høyre innstilt en anbefalt i NEK Hovedfordeling Plassering av hovedfordeling er i felles bod i hver blokk. Fordelingene inneholder hovedsikring (lastsikringsskillebrytere) og sikring av stigekabler (lastsikringsskillebrytere). For kurssikringer er det benyttet UZ-element (porselen)

11 ÅSSIDA BORETTSLAG 11 Bilde 9: Hovedsikring Bilde 10: Fordeling Krav til IP2XC er ikke ivaretatt(nek ), det er mangler på avdekking som medfører direkte berøringsfare. Løst utstyr må fjernes. Fordelingene inneholder mye støv og anbefales rengjort Forskriftene har ikke tilbakevirkende kraft, og dermed er det ikke lovpålagt og endre disse fordelingene. Det anbefales allikevel å oppgradere til NEK standard. Det vil senke risikoen betraktelig for berøringsfare og overbelastning av anlegget, slik man kan få i dag med eksisterende anlegg. Mindre forbedringer er utført, blant annet i berederrom. Underfordeling Fordelinger er montert i trappegangene. Hver andelseier har ansvar for sin fordeling. Det ble registrert noen oppgraderinger av fordelingene. Det anbefales og oppgradere til jordfeil automater. Denne oppgraderingen vil øke sikkerheten og minske risikoen for overbelastning og berøringsspenning, samt at det har en type «brannsikrings» funksjon. Dette er den mest kostnadseffektive installasjonen, for å sikre anlegget mot uønskede hendelser. Bilde 11: Underfordeling Bilde 12: Det er diverse kabler i kjeller/parkering som må avlutes forskriftsmessig i boks eller fjernes.

12 ÅSSIDA BORETTSLAG 12 Belysning I garasjeanlegget er det montert lysrørsarmaturer i tak. I boder og trapperom er det glødelamper. Det anbefales å bytte ut glødelamper med LED. Belysningsstyrken i grasjaseanlegget er noe lav, det anbefales å oppgradere slik at belysningen blir bedre. Utebelysning Drift og vedlikehold av utvendig belysning blir utført av Hafslund Energi AS. Markeringsbelysning Markeringsbelysningen montert på søyle i garasje er misvisende i forhold til fluktrute. Denne er montert på søyle og ikke i senter av rømningsdør. Ved et nødstilfelle der lokalene er fylt med røyk kan dette skape desorientering og panikk. Det anbefales og flytte markerings skilt til sentrert over rømmingsdør, eventuelt etterlysende linjer i gulv eller på vegg. Det er ikke montert markeringslys og ledelys i korridor ved boder, det anbefales og montere markeringslys og ledelys for disse arealene. Bilde 13: Markeringskilt på side av åpning Bilde 14: Manglende anvisning av rømning Varmeanlegg Bygget er elektrisk oppvarmet i form av panelovner med termostat. Det anbefales å bytte ut til varmeovner med nattsenking.

13 ÅSSIDA BORETTSLAG 13 Teletekniske anlegg Inntak og fordelingsskap for teleinstallasjoner (Telenor) er plassert i garasjen. Anlegget driftes og vedlikeholdes av Telenor. Inntak og fordelingsskap for fellesantenne/ikt (GET) er plassert i garasjen Anlegget driftes og vedlikeholdes av GET. Garasjen er avdelt med brannport som er styrt av røykdetektor på hver side av porten. Anlegget har ingen form for backup ved strømbrudd. Ved strømbrudd lukker portene seg. Det anbefales montering av backup med funksjonssikker kabel. Detektoren blir rengjort 1 gang i året for og hindre feil alarmering. I garasjen er det kameraovervåking. Dette blir driftet og vedlikeholdt av Securitas. Brannalarmanlegg Brannvern er basert på røykdetektorer på 9V batteri plasser i hver leilighet og felles områder. Det anbefales å installere et fulldekkende anlegg med sentral overvåking. Det anbefales et anlegg med: Røykdetektor inklusiv summer og blitz i gang Multidetektor på kjøkken Standard optisk røykdetektor på sov, stue, o.l Røykdetektor og alarmklokker i felles områdene. Avsettingstablå i vær leilighet for feildeteksjon. Eventuelt en tidsforsinkelse på sentral. Manøverpanel plasseres ved inngangsdør for brannvesenet. 5. OPPSUMMERING Vår gjennomgang viser at bygningsmassen hovedsakelig er i normal stand, alderen tatt i betrakting. Forhold knyttet til brannsikkerhet må prioriteres. Blokkene har stor garasjekjeller med uheldige forhold knyttet til rømning og mulighet for brannspredning opp gjennom etasjeskiller. For å hindre videreutvikling av fukt og råteskader i rekkehusene må det utføres vedlikehold på panel, dører og vinduer. Vi mener skadeomfanget er for stort til at enkle tiltak som stedvise utbedringer og overflatebehandling ikke vil gi holdbare resultater. Vedlegg; Tilstand blokker Tilstand rekkehus