Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan for gnr. 67 bnr. 205 m.fl. del av felt B10 Forus. Plan nr

Transkript

1 Vedlegg 3 Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan for gnr. 67 bnr. 205 m.fl. del av felt B10 Forus. Plan nr Datert , rev Arealoppgave I planen er det er i planen satt av areal til Byggeområde kontor med ca 6,5 daa. Område K1 har maksimalt tillatt bruksareal BRA m2 Offentlig veg 0,9 daa Privat veg 2,0 daa Offentlig gangveg 0,8 daa Privat fortau 0,4 daa Annen veggrunn grøntareal, offentlig 2,2 daa Annen veggrunn grøntareal, privat 1,7 daa Privat parkering 0,7 daa Nettstasjon/ Trafo 0,05 daa Samlet areal for planområdet er ca 15,1 daa 1. Bakgrunn for planforslaget Møller Eiendom AS ønsker å føre opp et kontorbygg med inntil BRA på Gnr. 67, bnr- 205 og 206, Forus vest. Sandnes kommune vedtok i 2005 overordnet reguleringsplan (plan ) for det aktuelle arealet. I planen er det krav om bebyggelsesplan (detaljert reguleringsplan etter gjeldende PBL, LOV ). Planforslag ble innsendt for behandling første gang Etter oppfordring fra Sandnes kommune og Statens vegvesen, har forslaget blitt satt på vent i påvente av samtidig behandling med forslag til Detaljregulering for sykkelstamvei, Smeaheia- kommunegrense Stavanger. Det aktuelle forslaget er også noe justert etter første gangs innlevering. 2.1 Gjeldende planer - Kommuneplan (vedtatt ). Det aktuelle området er i denne planen vist som område for næringsbebyggelse (Forus vest). Der det foreligger gjeldende reguleringsplaner med parkeringsbestemmelser, går disse foran bestemmelser om parkering i kommuneplan. - Reguleringsplan Det aktuelle området er vist som en del av område B10 i denne planen, med reguleringsformål kontor. Det ble sak gjort vedtak om mindre endring av reguleringsplanen, som medførte endring av byggegrense for Gnr. 67, bnr 205 og 206. Planen definerer utnyttelse TU = 80%-150 %. Parkeringskrav er maks 3,5 plasser pr. 100m2 BRA og min. 1 sykkelplass pr. 200m2 BRA. - Kommunedelplan for sykkelstamveien, plan , Berører planområdet i øst og sør. Det er startet opp reguleringsarbeid som oppfølging av kommunedelplanen. LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 1 av 10

2 - Regionalplan for Jæren , vedtatt Regionalplanen kap. 5 omhandler regionale næringsområder. Planens mål er at det skal være en forutsigbar tilgjengelighet på attraktive og tilstrekkelige næringsområder, som sikrer muligheter for vekst og utvikling. Videre må lokaliseringen, planleggingen og forvaltningen av næringsområdene legge til rette for redusert vekst i transportarbeidet, effektiv arealbruk og styrking av sentraene. Retningslinjer til regionalplanen anbefales inntatt i kommuneplanene ved rullering. Retningslinjene angir visse krav til parkering og utnyttelse for næringsområder, avhengig av urbaniseringsgrad. Regionalplanen angir prinsipp/kriterier for de ulike gradene av urbanisering. Det aktuelle planområdet ligger i felt som på kart er vist som område med høy urbaniseringsgrad. Kartet viser prinsipp for differensiering av næringsområde, med utgangspunkt i gangavstand til eksisterende og planlagt kollektivtilbud (500 meter fra baneakse og 300m fra bussakser). Det angis imidlertid at kartet ikke har en klar avgrensning mellom kategoriene, detaljert avgrensning er tenkt gjort på kommuneplannivå. Det aktuelle kontorbygget vil få en gangavstand ca 650m til nærmeste busstopp (Statoil Vest). Området blir derfor vurdert til å ha middels kollektivtilgjengelighet, og at det blir riktig å plassere området i kategori II (Regionale næringsområder med allsidig virksomhet). Områdene i denne kategorien skal planlegges for høy andel kollektiv- og sykkelreisende og begrenset parkeringsdekning for bil. Det skal i kommunedel- og reguleringsplaner legges til rette for min. %-BRA og maksimal %-BRA Gjeldende, tilgrensende planer: - Plan Endret regulering for kryss Svanholmen - fv 349 Løwenstrasse. Berører tilkomst til området, ved at Vassbotnen vises stengt i sør. 2.2 Oppstartet planarbeid - Rullering av Kommuneplanen. Forslag til planprogram for ny kommuneplan har vært ute til høring. - Kommunedeplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura (plan ). Kommunedeplanen legger opp til en innstramming (reduksjon) i parkeringskrav. - Plan Detaljregulering for sykkelstamvei, Smeaheia - kommunegrense Stavanger. Dette planarbeidet er en utfylling av kommunedeplan for sykkelstamvei. Planområdet berører sørøstre del av planmråde for plan Endret regulering for kryss Svanholmen - fv 349 Løwenstrasse. Berører tilkomst til området, ved at Vassbotnen vises stengt i sør. - Plan Endret regulering for Løwenstrasse på strekningen Vassbotn Forussletta. Forslaget viser veganlegg i tilknytning til utbygde rundkjøringer. Planområdet berører søre del av planområde for plan LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 2 av 10

3 3. Forhåndskunngjøring Det aktuelle planarbeidet ble varslet i Stavanger Aftenblad medio oktober 2012 med frist for merknader satt til Berørte parter ble tilskrevet direkte. Følgende hadde merknader: Sandnes kommune, Bymiljø, datert : Det må utarbeides renovasjonsteknisk plan iht. kommunalteknisk avfallsnorm for Sandnes kommune. Lyse, datert: For å kunne strømforsyne området, er det nødvendig å etablere en eller flere nye nettstasjoner inne i de nye byggene. Ber om tidlig avklaring av effektbehovet, slik at optimal plassering og arealbehov bli avklart. Nettstasjon må ligge i bakkeplan og ha tilfredstillende ventilasjon. Tilhørende kabelnett må være driftsatt før innflytting i ny bebyggelse. Gjør i tillegg oppmerksom på eksisterende infrastruktur i planområdet. Evt. omlegging må avklares lang tid i forveien. Ber om at krav om gravemelding må inn i reguleringsbestemmelsene. Flytting/endring samt nytilknytning,skjer i henhold til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Fylkesrådmannen datert: Det oppfordres til fokus på høy utnyttelse, at det skal være attraktivt å benytte andre fremkomstmidler enn bil, og bruke begrensning av parkeringsdekning til 2 plasser pr. 100m2. Tas til etterretning. Kravet blir innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Det settes av areal i bygget for nødvendig nettstasjon. Tas til etterretning. Tas til etteretning Tas til etterretning, og tas inn i planbestemmelsene Statens vegvesen datert Forutsetter at føringene i overordnet reguleringsplan følges i detaljreguleringen Tar forbehold om evt. merknader når det foreligger konkret planforslag Tas til etteretning. LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 3 av 10

4 Brannvesenet Sør Rogaland IKS datert: I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr. Jf. byggteknisk forskrift (Tek 10). Det er spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht veibredde, svingradius(indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Planforslaget vil ta hensyn til adkomstforhold for brannbil i henhold til kravene fra Brannvesenet Sør Rogaland IKS sine krav. 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter i hovedsak eiendommene Gnr, 67, bnr. 205 og 206, som utgjør selve byggetomten, men har med en arm mot Vassbotnen, over Gnr. 67, bnr. 19, for å regulere vegtilkomst til området. I nordvestre del følger planavgrensningen eiendomsgrense mellom 67/19 og 67/142, og inkluderer dermed med et stripeareal som inneholder grøntrabatt mot veg. Planområdet ligger mot Løwenstrasse i sør og mot E 39 i øst. Mot sør er tatt med noe areal av Løwenstrasse for å fange opp planlagt utvidelse/flytting av rundkjøring med fyllingsutslag, jfr oppstartet planarbeid for plan I vest (på 67/19) ligger flere kontorbygg (Trallfagården), og i nord ligger bilanlegg/bilverksted. Nord for tilkomstvegen mot Vassbotnen ligger bygg for telekommunikasjon. Søre delen av planområdet (mot Løwenstrasse) omfatter en del av Gnr. 67, bnr Vestre del av 67/205 og 206 er planert, og i dag bortleid til parkering for tilgrensende eiendommer. Det er lite vegetasjon og ingen bebyggelse på tomten i dag. De to eiendommenes areal er hhv m2 og m2, dvs. at byggetomtens areal er m2. Eierforhold: Eiendom (Gnr/Bnr) Hjemmelshaver 67/205 og 206 Møllergruppen Eiendom AS 67/19 Forus Kontorbygg AS 67/142 Telenor Eiendom Holding AS 67/202 Statens vegvesen Terreng Eksisterede terreng i planområdet ligger på kote +11 til +12 Mot sørvest stiger terrenget, og høyeste nivå i sørvestre hjørne ligger på ca kote +15. Tilgrensende eiendom i vest har langs felles grense stigende terrengnivå fra ca kote +11/+12 i nord langs tilkomstveg fra Vassbotnen, til ca kote 15 i sør. Gang-/sykkelveg langs Løwenstrasse i sør ligger på ca kote Gang- sykkelveg langs østsiden av Vassbotnen ligger i om lag samme høyde som tilkomstvegen. LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 4 av 10

5 Grunnforhold Det vises til egen rapport utarbeidet av Multiconsult Det er ikke utført grunnundersøkelser på tomten, men det antas at at grunnforholdene er gode i sørvestre del av tomten og forventes dårligere mot øst og nord. Teknisk infrastruktur Det ligger kabeltrase med bl.a. høgspentkabel, fiberkabel, gass og fjernvarmerør i søre del av tomten Gang-/sykkelveger Det ligger gang-/sykkelveg langs nordsiden av Løwenstrasse og langs østsiden av Vassbotnen. Lysforhold Det er gode sol- og lysforhold på tomten. Barnetråkk: Det er i barnetråkksregistrering ikke gjort registreringer av interesseområder i eller nær planområdet. Støy: Planområdet ligger i rød støysone pga. støy fra E39. Pbl. stiller ingen spesielle krav til uteområder for næringsbygg, men det må iverksettes tiltak for at innendørs støynivå tilfredstiller gjeldende forskriftskrav. Fig.1 Støyberegning for fremtidig situasjon (2040) (Figuen hentet fra Ny forbindelse Løwenstrasse Svanholmen. Veitrafikkstøy. Cowi ) LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 5 av 10

6 Transport Forusområdet er i all hovedsak bygget ut som et bilbasert næringsområde, Tilkomst til Vassbotnen skjer i dag via Løwenstrasse fra sør og øst og Svanholmen fra nord og vest. Vassbotnen er imidlertid planlagt stengt i sør, slik at all tilkomst til Vassbotnen vil skje via Svanholmen. Etter åpning av ny kollektivbro over E 39 og omlegging av bussruter, ble det bedre fremkommelighet for buss mellom Forus Øst og Forus Vest. Men på grunn av ruteomlegging i forbindelse med dette, fikk det aktuelle planområdet økt gangavstand til nærmeste busstopp. Tidligere busstopp (Svanholmen) med gangavstand 150m, er ikke lenger i bruk. Nærmeste busstopp er nå Statoil Vest, som ligger i gangavstand ca 750m fra nytt kontorbygg Imidlertid er det flere busslinjer som trafikerer dette stoppet. Statoil Svanholmen Byggetomt Løwen /Løwenstrass (Kart fra Kolumbus.no/ Google maps) Fig.2 Kart over bussholdeplasser i området (kolumbus.no) Det ligger eksisterende gang-/ sykkelveger langs Løwenstrasse og Vassbotn. Syklister fra nord (fra Stavanger) vil kunne ta seg sørover langs Svanholmen. Syklister fra sør og øst vil kunne ta seg frem langs Løwenstrasse. Det arbeides med detaljplan for sykkelstamvei langs E 39. Tilkopling til denne vil ventelig skje i kort avstand fra planområdet, ved kryssing mellom Løwenstrasse og E 39. Sykkelstamveien vil være et tilbud for arbeidstakere som transportsykler (hurtigsykling). LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 6 av 10

7 5. Beskrivelse av planforslaget; Innhold, kvaliteter og konsekvenser Forholdet til andre planer: Planforslaget er i samsvar med overordnede planer og reguleringsplaner som var gjeldende da planforslaget var utformet og innsendt første gang. Planforslaget er i hovedsak også i samsvar med regionalplan vedtatt I følge retningslinjer til regionalplanen og skal områdene i denne kategorien skal planlegges for høy andel kollektiv- og sykkelreisende og begrenset parkeringsdekning for bil. Det skal i kommunedel- og reguleringsplaner legges til rette for min. %-BRA og maksimal %- BRA Den aktuelle byggetomten har et areal på ca m2. Med maksimal tillatt BRA inntil m2, gir dette en total TU på ca 145 %, som er innenfor maksimalgrense i gjeldende reguleringsplan, men marginalt over regionalplanens grense for utnyttingsgrad. I mobilitetsplanen til planforslaget er det redegjort for at avstand til holdeplass gjør det utfordrende å oppnå høy andel kollektivreisende. Dette medfører at behovet for parkeringsplasser vil være noe høyere enn for eiendommer med kortere avstand til kollektivholdeplass. Av samme årsak legger planforslaget opp til en litt høyere parkeringsdekning enn foreslått i kommunedeplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Det henvises her til vurderingene i mobilitetsplan. Under planprosessen har det vært dialog med Statens vegvesen som arbeider med detaljplan for sykkelstamvegen. Signal fra planarbeidet, sist oktober 2013, er at trase for sykkelstamveien med påkoblinger antas å bli lagt utenom planområdet for plan Det vises for øvrig til rapporten E39 Sykkelstamveg Stavanger Forus Sandnes. Delstrekning Sørmarka Smeaheia. Forprosjektrapport for reguleringsplaner og tekniske planer, (Multiconsult Figur 3 viser sykkelstamveiens trasé i kommunedelplanen, mens figur 4 viser trasé som i detaljplanarbeidet er signalisert som aktuell. Signal fra Statens vegvesen peker i retning av at også påkopling til sykkelstamvegen vil skje øst for E 39, slik at planområdet for plan ikke blir berørt. Fig.3 Utsnitt fra trasé/kryssing av E39/påkopling fra kommunedelplanen. (Fra E39 Sykkelstamveg Stavanger Forus Sandnes. Delstrekning Sørmarka Smeaheia. Forprosjektrapport for reguleringsplaner og tekniske planer ) LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 7 av 10

8 Fig.4 Kryssing av E39 og påkopling, alternativ 4 Løwenstrassekrysset. (Fra E39 Sykkelstamveg Stavanger Forus Sandnes. Delstrekning Sørmarka Smeaheia. Forprosjektrapport for reguleringsplaner og tekniske planer ) Forslag til plan viser et mindre areal på Gnr. 67, bnr. 205 som fyllingsareal og anleggsområde ved utvidelse av rundkjøring i Løwenstrasse (fig. 5). Det har vært en foreløpig dialog med Forus Utvikling og Statens Vegvesen, med sikte på å finne løsninger på dette, samtidig som utbyggingsinteressene på eiendommen blir ivaretatt. Dette ventes å bli videre avklart gjennom planprosessen. Fig. 5. Teknisk grunnlag til planforslag (Cowi ) Forholdet til andre eiendommer: Etter krav fra planmyndigheten, viser planforslaget en adkomstvei med fortau, med samlet bredde 7,5 m, over eiendommen 67/19. Tilkomstvegen er i konflikt med ca 7 godkjente parkeringsplasser på Gnr. 67, bnr. 19. Ved bortfall av disse ved gjennomføring av tilkomstvegen, legges det opp til at disse plassene blir erstattet av tilsvarende antall nye plasser på byggetomten (67/205 og 67/206). For å gi en trafikksikker løsning, forutsettes at resterende parkeringsplasser på 67/19 som grenser mot adkomstvegen, roteres 90 grader og får samlet inn-/utkjøring mot adkomstvegen gjennom adkomstpiler som vist på plankartet. Det forutsettes også at det blir utformet en privatrettslig avtale om eierforhold, bruksrett og vedlikeholdsplikt for adkomstvegen med fortau, jfr reguleringsbestemmelsene 4.1 og 4.2. Den aktuelle byggetomten planlegges planert på ca kote + 11,5. Dette medfører behov for forstøtningsmurer mot høyereliggende terreng på 67/19 i vest og 67/202 i sør, jfr. bestemmelsene 3.1. LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 8 av 10

9 Utforming Vår tilnærming har vært å skape de best mulige forhold for et tilfredsstillende arbeidsmiljø og å forme et fleksibelt kontormiljø, som kan transformeres kontinuerlig og tilpasses brukernes behov. Det er lagt stor vekt på multi- funksjonalitet, fleksibilitet, effektiv arealbruk og sosial bærekraftig arkitektur. Kontorbygget har fem etasjer og rommer m². Kontorene fordeler seg rundt to store innvendige atriumgårder som sikrer tilstrekkelig dagslys og visuelle forbindelser mellom alle etasjer. På inngangsplanet blir man møtt av et inviterende loungeområde som trapper seg opp mot den åpne, sørvendte kantinen. Kontorbygget ved Løwenstrasse har fokus på fleksibilitet i planleggingen av arbeidsområdene. Gjennom den felles atkomst til alle arbeidsplasser fra atriumrommet vil det være mulig å innpasse åpne kontorlandskap, mindre gruppekontorer og mer tradisjonelle cellekontorer etter ønske og behov. En moderne bedrift må rask kunne tilpasse seg markedets etterspørsel og utvikling, blant annet ved fortløpende å etablere nye skreddersydde prosjektgrupper til skriftende oppdrag. Det er derfor viktig at lokalene er så fleksible at de kan tilpasses gjeldende omstendigheter og skiftende arbeidsformer. Kontorarealet skal med enkle midler kunne endres til å følge de skiftende behov. Målet har vært å skape et dynamisk og levende kontormiljø med varierende romlige opplevelse som veksler mellom lukket og åpen, privat og delt. Åpenhet skaper oversikt og sammenheng og gir den enkelte medarbeider et klart overblikk og en følelse av å være en del av hele virksomheten. I tillegg til selve arbeidsplassene finns det i byggets 1. etg. åpne, lyse fellesområder, som resepsjon med loungeområde, kantine og konferanseavdeling. Det har vært vesentlig at bygget utformes for leieformål og at planløsningen fungerer like bra om det blir for en, to eller ti leietakere. Vi tenker at fasaden kles med et horisontalt kobberfarget panel, materialtype "Alucobond" eller lignende. Fasadens materiale og uttrykk skal samspille med både farger og strukturer fra de omkringliggende bygningene, mens bygget gjennom sin solide form og frie beliggenhet vil fremstå som et blikkfang fra E39. Hoveddelen av parkering legges inne i bygget, med størst antall plasser i parkeringsgarasje. Det legges i tillegg opp til noe parkering i konverterbart areal i 1. etasje, En mindre del av parkeringen legges som bakkeparkering på det vidstrakte uteområdet. Utendørsparkeringen vil dermed bli langt mindre dominerende enn det som er vanlig for næringstomtene på Forus i dag. For å underbygge de overordnede ambisjoner om utstrakt bruk av alternativ transport, samt styrke fokuset på energi og miljø et det planlagt innendørs sykkelparkering for ca. 300 sykler i 1. etasje. LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 9 av 10

10 Trafikk og parkering: Det er vist kjøreadkomst med fortau fra Vassbotn. Tilkomstvegen tar utgangspunkt i privatrettslig avtale (vegrett) som gir rett til veg med bredde 4 m over naboeiendommen. Planmyndigheten har imidlertid satt krav om samlet vegbredde 7,5m inkludert 2,5m bredt fortau. Under planlagt kontorbygg bygges p-kjeller med ca 100 p-plasser. Det planlegges i tillegg ca 60 p- plasser i konverterbart areal i 1. etasje og ca 50 plasser som utendørs parkering. I tillegg planlegges det anlagt ca 7 P-plasser som kompensasjon for tap av godkjente plasser på 67/19, som følge av planmyndighetens krav om økt vegbredde på tilkomstveg. Det legges ca 300 sykkelplasser i 1. etasje. Sykkelplassene får egen innkjørsel og garderober i tilknytning til sykkelparkering. Det vises for øvrig til mobilitesplan. Vann og avløp: Kontorbygget forutsettes tilknyttet offentlig vannforsyning og avløp. Den planlagte utbyggingen vil medføre en større andel av tette flater enn i dag. Etter utbygging vil området ha ca m2 med grønne flater og ca m2 med relativt tette flater (takflater, veger og parkering). For å unngå flomtopper, bør den økte avrenningen håndteres lokalt. I rapport om vann/overvann (Multiconsult 18, ), er det nevnt flere mulige løsninger for dette, bl.a. grønne tak, lukket fordrøyningsmagasin og infiltrasjon. Det er foreløpig ikke tatt stilling til aktuell løsning i dette prosjektet. Renovasjonløsning Areal for håndtering av avfall, containere, komprimatorer og lignende er forutsatt integrert med bygget. Det vises for øvrig til foreløpig renovasjonsteknisk plan (RTP). Energiforsyning: Det vil bli tatt stilling til energiløsning senere i prosessen. Det er satt av et areal T2 for lokalisering av ny nettstasjon og hovedtavle. Dimensjonering av nettstasjon vil være avhengig av energiløsning som velges. Universell utforming: Prinsipper for universell tilrettelegging legges til grunn ved planlegging av bygg og uteområder. Støy: Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at retningslinje T-1442 for behandling av støy i arealplaner skal legges til grunn for tiltaket. På bakgrunn av at området ligger i rød støysone, må det iverksettes tiltak for at innendørs støynivå blir i samsvar med forskriftskrav. Rekkefølgekrav: Planforslaget forholder seg til gjeldende reguleringsplan (plan Reguleringsplan for Forus Næringspark). Det aktuelle planområdet er del av felt B10 i denne planen. I denne planen stilles krav om utbyggingsplan (detaljert reguleringsplan etter gjeldende PBL). Det stilles også en del rekkefølgekrav til opparbeidelse av infrastruktur. De fleste av disse er felles for hele planområdet til plan , mens ett krav, G/S-veg øst-vest felt B4 - B5, gjelder spesielt for delfelt B 10. Tiltak i rekkefølgekravene må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før utparsellerings- /rammetillatelse gis innenfor det enkelte byggeområde. LINK ARKITEKTUR maler 12/ Planbeskrivelse Side 10 av 10