OMRÅDEREGULERING HUGGENESSKOGEN

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "OMRÅDEREGULERING HUGGENESSKOGEN"

Transkript

1 Oppdragsgiver Huggenes SPS AS Rapporttype Planbeskrivelse OMRÅDEREGULERING HUGGENESSKOGEN PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING

2

3 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 3 (3) HUGGENESSKOGEN PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Oppdragsnr.: A Oppdragsnavn: Huggenesskogen Dokument nr.: 1 Filnavn: Planbeskrivelse Revisjon 1,0 1,1 1,2 Dato Utarbeidet av ISM LSY SMA Kontrollert av LSY LSY SMA Godkjent av LSY LSY SMA Beskrivelse Planbeskrivelse med konsekvensutredning til områdereguleringsplan for Huggenesskogen Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder 1, Justering av planbeskrivelse etter omarbeiding av plankartet 1, Arealoversikt justert Rambøll Hoffsveien 4 Pb 427 Skøyen NO-0213 OSLO T F

4 4 (4) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING INNHOLD 1. INNLEDNING Bakgrunn Formålet med planen PLANSTATUS OG OVERORDNEDE FØRINGER Rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer Gjeldende overordnede planer Reguleringsmessig status BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Avgrensning og beliggenhet Topografi og naturgrunnlag Eksisterende bebyggelse Trafikale forhold Beskrivelse av nærområdet Miljøforhold Teknisk infrastruktur Støy BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealbruk og reguleringsformål Arealoversikt Utbyggingstakt Byggegrenser Utnyttelsesgrad Byggehøyder Veisystem og trafikkløsning Kollektivtrafikk Grønnstruktur Parkering Teknisk infrastruktur Universell utforming Kulturminner TEMATISKE UTREDNINGER Eksisterende bebyggelse Estetikk og byggeskikk Utbyggingsmønster, næringsliv og sysselsetting Vurdering av næringslokalisering etter ABC-metoden Næringsutvikling i regionalt perspektiv Forventet sysselsetting Trafikk Støy og forurensing Rambøll

5 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 5 (5) 5.6 Hensyn til lufthavn Håndtering av overvann Teknisk infrastruktur for vann/avløp Fjernvarme Virkninger for lokalklima Vurdering iht. naturmangfoldloven Risiko- og sårbarhet (ROS-analyse) VERDI, OMFANG OG KONSEKVENSER Metode Landskapsbilde Nærmiljø og friluftsliv Naturmiljø Kulturmiljø Naturressurser Samlet konsekvens MEDVIRKNING OG FRAMDRIFT Oppstartsmøte Varsel om oppstart Liste over innkomne merknader ved varsel om oppstart Sammendrag og vurdering av innkommende merknader Følgende fremdriftsplan er skissert for planprosessen: KILDER VEDLEGG Ramboll

6 6 (6) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Moss lufthavn, Rygge (MLR), åpnet for sivil luftfart i oktober Dette har gitt ringvirkninger i form av økt aktivitet i næringslivet i Østfold. Flyplassen og aktiviteten i tilknytning til denne har skapt forventninger til framtidig vekst og utvikling i Mosseregionen. I fylkesplan for Østfold er det utpekt et regionalt næringsområde ved flyplassen. Dette er gjort blant annet for å styrke flyplassens betydning for næringsutvikling i Østfold. Næringsområdet er videreført i kommuneplan for Rygge. Ole Fredrik Utne eier Huggenes Østre, som er den største eiendommen innenfor det avsatte planområdet i kommuneplanen. Utne har dannet selskapet Huggenes SPS AS sammen med Loe Utvikling AS for å utarbeide reguleringsplan for utbygging av området. Det er inngått en avtale med Rygge kommune om dette. Rambøll Norge AS er engasjert til å utarbeide områderegulering med konsekvensutredning, og har tidligere utarbeidet forslag til planprogram for området. 1.2 Formålet med planen Planen skal legge til rette for etablering av næringsbebyggelse i tilknytningen til Moss lufthavn Rygge og E6. Bedriftene som etablerer seg på næringsområdet skal være rettet mot virksomheten på flyplassen. Planens konsekvenser for miljø og samfunn skal utredes og presenteres som en del av planforslaget (konsekvensutredning). Planarbeidet vil også utrede og vurdere tilrettelegging for et veiserviceanlegg ved E6, bestående av bensinstasjon, matservering, motell eller lignende. I tillegg vil pendlerparkeringen beliggende sør i planområdet medtas i reguleringen. Næringsarealene langs E6 detaljeres slik at senere detaljreguleringsplan ikke er nødvendig. 2. PLANSTATUS OG OVERORDNEDE FØRINGER 2.1 Rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer Retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (1993) Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Lokalisering av utbygging slik at kollektivsystemet styrkes er sentralt i retningslinjene. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442, 2012) Retningslinjene gir blant annet føringer om maksimumsgrenser for støy i forbindelse med støyfølsom bebyggelse som boliger, skoler og institusjoner. Retningslinjene for barn og unge (1995) Formålet er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Rambøll

7 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 7 (7) 2.2 Gjeldende overordnede planer Fylkesplan for Østfold ( ) Østfold mot 2050 I Fylkesplanen er det avsatt et betydelig regionalt næringsområde kalt 1-Nb vest for Moss Lufthavn Rygge, og nord for E6. Området er på ca 720 daa og er avsatt/planlagt brukt til flyplassrelatert og kunnskapsbasert næring. Området skal være en langsiktig arealreserve (40 års perspektiv) for disse arealformålene. Figur 1: Utsnitt Fylkesplan, Kart over Mosseregionen Ved etablering av ny næring skal ABC-modellen legges til grunn. Denne sier at arbeids- og besøksintensiv virksomhet skal lokaliseres i sentrumsnære kollektivknutepunkt. Virksomheter med få ansatte og mye vare- og godstransport skal lokaliseres ved hovedvegnettet. Omdisponering av jordbruksarealer skal begrenses, og næringsutvikling bør følgelig skje i områder hvor dette fremkommer av Fylkesplanen. Rygge kommune Kommuneplan I kommuneplanen for Rygge, vedtatt , er planområdet (referert til som areal N1) avsatt til fremtidig næringsformål. I kommuneplanen sier bestemmelsene at i næringsområde N1 (ca. 121 daa) tillates det kun etablert flyplassrelatert næring, herunder kunnskapsbasert næringsvirksomhet. Videre er det stilt krav om felles planlegging for eiendommene som inngår i planforslaget i 3.3. Ramboll

8 8 (8) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Figur 2. Utsnitt av kommuneplanen som viser areal N1 avsatt til fremtidig næringsområde Reguleringsmessig status Planområdet vil delvis overlappe to reguleringsplaner; reguleringsplan for E6 4-felt Råde grense Moss grense fra 2001 og reguleringsplan for del av Rygge Sivile Lufthavn fra Planområdet er i reguleringsplan for E6 4-felt regulert til klimavernsone og anleggsbelte i sonen nærmest E6, reserverte arealer langs E6 sikrer mulighet for utvidelse av veien. Planområdet er i reguleringsplan for Rygge Sivile Lufthavn fra 2003 regulert til klimavernsone og offentlig trafikkområde vei (Terminalveien). For øvrig er området uregulert. Det er igangsatt detaljreguleringsplan for gang og sykkelvei langs Flyplassveien mellom avkjørselen til den militære delen av Rygge flystasjon til hovedporten øst for det aktuelle planområdet. Gang- og sykkelveien foreslås regulert på sørsiden av Flyplassveien. Rambøll

9 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 9 (9) 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Avgrensning og beliggenhet Planområdet ligger øst for E6 og nord-vest for flyplassområdet ved Moss lufthavn Rygge. Rygge tettsted ligger på andre siden av E6 i sør. I varselet om oppstart av planarbeidet er det vist et større areal enn det som er avsatt til næringsformål i kommuneplanen (N1). Hensikten med dette er å gi planleggingen rom for vurdering av hvilken arrondering som gir mest hensiktsmessig utnyttelse for næringsområdet. Figur 3. Næringsfelt N1 fra kommuneplan med utvidet planavgrensning Planområdet avgrenses av E6 og Flyplassveien i sør og øst. I tillegg medtas pendleparkeringen på sørsiden av Terminalveien ved rundkjøring for påkjøringsrampe etter ønske fra Statens vegvesen. Den varslede planavgrensning framgår av figur 3, slik den også er vist i planprogrammet. Næringsarealet i planforslaget som foreligger er på ca. 100 daa, i tillegg kommer adkomstveier og tilknyttede gang- og sykkelveier, samt grønnstruktur som til sammen utgjør hele næriongsområdet på ca. 120 daa. Flyplassveien, Terminalveien og pendlerparkeringen er ikke medtatt i denne beregningen, men inngår som del av reguleringsplanen. Ramboll

10 10 (10) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Planområdet består av følgende 13 eiendommer (gårds- og bruksnummer) listet opp i tabellen under: Eiendom: Areal: Eier: 1/ FORSVARSBYGG 50/ SØRENSSEN, AIMAR AUGUST 56/ UTNE, OLE FREDRIK 56/ STATENS VEGVESEN 56/ FRYDENLUND, ELLEN KRISTIN 56/ STATENS VEGVESEN 56/ BROGÅRD, TROND VILLY og seks andre 56/ STATENS VEGVESEN 56/ STATENS VEGVESEN 56/ BROGÅRD, JAN 56/ ØSTENSEN, INGER JOHANNE og tre andre 59/ MINGE, MARIT SYNNØVE 536/ UKJENT (IKKE TINGLYST) Ureg UKJENT 59/ JOHANSEN, JAN ERIK 59/ LOMHOLT, RITA 59/ LOMHOLT, RITA 59/ WALLE, SIMEN 3.2 Topografi og naturgrunnlag Planområdet er relativt flatt og ligger hovedsakelig mellom 40 til 48 meter over havet, med fallende terreng mot nord/vest. De sørlige delene av planområdet er en del av Raet, endemorenen som går gjennom store deler av Østfold. For øvrig består størsteparten av planområdet av marine strandavsetninger. Store deler av planområdets vegetasjon består av lav ung barskog (småbjørk). Rambøll

11 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 11 (11) Figur 5. Høyder i planområdet. Planområdet er i dag hovedsakelig definert som landbruksareal. Store deler av området var en gang skog som tidligere (sommeren 1984) har blitt forsøkt nydyrket med fjerning av røtter og stein. Det har både før og siden vært utført omfattende grøftearbeider av området for å drenere tilgrensende dyrka mark. Dette har vist seg ikke å være vellykket og nydyrkingsfeltet er i dag ikke i bruk som jordbruksareal, men i ferd med å gro igjen av busker og trær. Kvalitet på jordbruksarealer er utredet nærmere under tema «naturressurser» i konsekvensutredningen (kap ). 3.3 Eksisterende bebyggelse I planområdet er det 3 boligeiendommer i sørvest. Disse ligger samlet inntil E6 og er utsatt for betydelig støy både fra flyplassen og biltrafikken. Det ligger også 3 boligeiendommer nordøst i planområdet. Disse er omfattet av arealformålet N3 i kommuneplanen og inngikk i varslet planområde. 3.4 Trafikale forhold Planområdet har adkomst fra E6 via Halmstadkrysset og Flyplassveien. Østre Huggenesvei er adkomstvei til boliger i sørvestre del av planområdet. Ved planområdet har E6 en ÅDT på (trafikktall fra 2012, hentet fra Nasjonal Vegdatabank). For øvrig finnes ikke ÅDT for andre veier i eller ved planområdet. Planområdet ligger i utkanten av Halmstad, ca. 2 km fra Rygge togstasjon. Nærmeste bussholdeplass for lokalruter ligger ca. 0,5 km sørvest for planområdet. Det er anlagt fortau langs strekningen. Timekspressen Linje 6 Hvaler (Fredrikstad) - Oslo stopper langs avkjøringsrampe ved E6 én gang i timen på hverdager. Ramboll

12 12 (12) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Alle regiontog gjennom Rygge har forbindelse til flyplassen med shuttlebuss fra togstasjonen. Shuttlebussen kjører forbi planområdet hver time, og stopper i dag kun ved flyplassterminalen. Shuttlebuss tilbys gratis av NSB. 3.5 Beskrivelse av nærområdet Planområdet ligger i tilknytning til Gipsundskogen og store jordbruksarealer med noe spredt gårds- og boligbebyggelse. Vest for Huggenesskogen finnes det et næringsområde med lagervirksomhet (gjenvinningsfirmaet Rødsrud Plastmottak AS og Scan Hogg Bildestruksjon). På motsatt side av Flyplassveien i sør-øst ligger enden av rullebanen ved flyplassen. Terminalen ved Moss Lufthavn Rygge ligger ca. 2 km øst for planområdet. Nord/øst for planområdet ligger Østfolds største innsjø Vansjø, som er drikkevannskilde og et mye brukt friluftsområde. 3.6 Miljøforhold Det er ikke kjent at området har tidligere blitt benyttet til noe form for virksomhet som kan ha forurenset grunnen. 3.7 Teknisk infrastruktur Det er påkoblingsmuligheter til kommunal vann- og avløpsledning innenfor planområdet. Nærmeste tilkoblingspunkt hvor det skal være tilstrekkelig kapasitet ligger langs Flyplassveien. Eiendommer med adkomst fra Østre Huggenesvei har egne stikkledninger som er koblet til kommunal nett. For overordnet vann- og avløpsplan se kap Støy Planområdet har en uheldig støysituasjon, spesielt med hensyn til flystøyen. Støysonekart for Rygge lufthavn for 2008 viser at planområdet ligger langt innenfor rød sone for flystøyen (se blå sirkel i støysonekart, figur 6). Det er ingen avbøtende tiltak som kan iverksettes i dette området for å redusere utendørs støynivå fra flytrafikk. Rød sone for flyplasstøy betyr at området er lite egnet til støyfølsomme bruksformål, blant annet boliger, skoler/barnehager, lekeområder, friluftsliv. Rambøll

13 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 13 (13) Kartkilde: Sintef (2007) Figur 6: Støysonekart for Rygge Lufthavn for samlet flytrafikk i 2008, planområdet avmerket med blå ring Planområdet er også utsatt for trafikkstøy fra E6 og Flyplassveien. Det er opparbeidet en støyvoll langs E6, men denne er ufullstendig, noe som innebærer betydelig støylekkasje til eksisterende boligbebyggelse i planområdet. Ramboll

14 14 (14) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Arealbruk og reguleringsformål Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg, herunder arealer for næringsbebyggelse og bensinstasjon/veiserviceanlegg I felt N2a, N2b og N3 er det foreslått tilrettelagt for etablering av lager-, engros- og logistikkbedrifter, lettere industri og produksjonsbedrifter, arealkrevende forretninger, samt forretningsmessig tjenesteyting med tilknytning til flyplassens drift. Et internasjonalt begrep benyttet om slik tilrettelegging er "Airport-city" eller "Aerotropolis". Begrepene definerer flyplassens behov som skaper fremvekst av virksomheter tett på flyplassen. Eksempler: Produksjonsbedrifter Cateringleverandør til operatørene på flyplassen. Kunnskapsbasert industri/produksjon (typisk konseptutvikling der produksjonen i hovedsak foregår utenlands). Distribusjon/logistikk/lager Flycargo ("just-in-time"-distribusjon) Logistikkbedrifter som transporterer små, lette gods og er dermed avhengige av rask levering til/fra kundene. Ofte har denne typen logistikkbedrifter også transport av større gods via veinettet slik at planområdets beliggenhet ved flyplassen og E6 gir unike kvaliteter. Planområdets utstrekning gjør flysidetilknytning egnet for flycargo, hvilket åpner for at flyplassen i fremtiden skal kunne tilby også denne tjenesten. Leverandører av varer til flyplassen har gjerne nær-lagerbehov. Arealkrevende forretning Flyplassen har i dag behov for et samlet klargjøringssenter for leiebil med behov for verksted og vask. Slik virksomhet må kombineres med en forhandler (av nye/brukte biler og bildeler), dekkhotell, bilglass, etc. for å gi senteret et tilstrekkelig økonomisk driftsgrunnlag. Virksomheten kan i tillegg til å operere klargjøring for leiebiler, tilby reparasjoner og service på privatbil mens eieren er på ferie eller bortreist i arbeidssammenheng. Her er nærheten til flyplassen avgjørende. Engros og proffhandel med leveranser til flyplassens detaljhandelsvirksomhet (eksempelvis tax-free). Tjenesteytende virksomheter Kontroll og sikkerhetstjenester med behov for kontor, lager, operasjonssentral. Veiservice for reisende med bil Bevertning/mat/servering Leiebilservice/kundesenter med parkering Kontorer for operatører på flyplassen. Overnatting/hotell/konferanse/opplevelse/underholdning Det er et økende behov for enkle og rimelige overnattingsmuligheter nær flyplassen for forretningsreisende, feriereisende (eksempelvis familier) og ansatte med skiftende/midlertidig arbeidsplass på eller ifm. flyplassen. Det er kjent at ansatte hos operatører på flyplassen (bl.a. Ryanair) har et stort behov for overnattingsfasiliteter. Økende andel forretningsreisende skaper også behov for møtefasiliteter på eller i nærheten av flyplassen. Flere reisende og med et økende antall mennesker som oppholder seg i området vil det være behov for et aktivitetstilbud. Dette kan kombineres med hotell/overnatting (eksempelvis badeland, treningssenter og velvære, etc.). Rambøll

15 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 15 (15) I felt B/VS er det foreslått tilrettelagt for veiserviceanlegg, herunder hotell/overnatting, bensinstasjon med tilhørende bevertning, klargjøringsstasjon for utleiebiler, hvileanlegg for lastebiler m.m. Veiserviceanlegget vil være det første anlegget (den første bensinstasjonen) på østsiden av E6 for nordgående trafikk etter Svinesund (ca. 45 km), og således et nødvendig og svært viktig veiserviceanlegg spesielt for bilister til/fra flyplassen sydfra. Adkomsten til anlegget fra Halmstadkrysset vil derfor være viktig for et fullverdig og godt fungerende veiserviceanlegg. Felt N1 foreslås avsatt for videreutvikling av veiservice og/eller næring som i felt N2a, N2b og N3. Ved etablering av næringsbygg innenfor planområdet skal det foreligge en virksomhetsplan som dokumenterer intensjonen om å levere varer og/eller tjenester relatert til flytransport eller drift av flyplassen (jfr. reguleringsbestemmelsene). Det er samtidig viktig at restriksjonene for etablering er vide. Etablering må kunne tillates selv om virksomheten ikke utelukkende er relatert til flyplassens drift, ettersom trafikken og aktiviteten på flyplassen p.t. er liten, men økende. Virksomhetene må få anledning til utvikle seg i takt med utviklingen på flyplassen. Det bør derfor være tilstrekkelig å sannsynliggjøre virksomhetenes fremtidige tilknytning til flyplassens drift. 4.2 Arealoversikt Nedenstående tabell viser arealformålene i plankartet med størrelse i dekar (daa) Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Bensinstasjon/vegserviceanlegg 15,4 Næringsbebyggelse (4) 83,4 Sum areal denne kategori: 98, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn - grøntareal (19) 6,9 Annen veggrunn - tekniske anlegg 0,7 Fortau 0,2 Gang-/sykkelveg (7) 3,6 Kjøreveg (4) 9,8 Pendler-/innfartsparkering 1,8 Sum areal denne kategori: 23, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Vegetasjonsskjerm (4) 10,7 Sum areal denne kategori: 10,7 Totalt alle kategorier: 132,7 Næringsområdet med internveier og grønnstruktur utgjør ca 121 daa. Pendlerparkering og offentlig veinett er da holt utenom. Ramboll

16 16 (16) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 4.3 Utbyggingstakt Utbygging av planområdet er planlagt etappevis. Næringstomter mellom rampe til E6 og ny internvei (ombygd Østre Huggenesvei); benevnt B/VS og N1, forventes bygget ut først. På B/VS skal planforslaget legge til rette for etablering av bensinstasjon, kafé/restaurant, motell osv. I senere utbyggingsfaser følger feltene N2a, N2b og N3. For disse feltene er det satt krav om utarbeidelse av prosjektforberedende detaljregulering (jfr. reguleringsbestemmelsene 8). 4.4 Byggegrenser Det foreslås etter avklaring med Vegvesenet en byggegrense på 50 m fra senterlinja på nærmeste fil på E6 og 30 m fra senterlinje på nærmeste påkjøringsrampe. Byggegrensene er fastsatt på bakgrunn av foreslått reguleringsformål. For næringstomter foreslås byggegrenser satt til 4 meter fra nærmeste formålsgrenser (vegetasjonsskjerm) eller eventuelt eiendomsgrenser 4.5 Utnyttelsesgrad Planområdets beliggenhet ved flyplassen og i nærheten til E6 gjør næringsområdet egnet til høy arealutnyttelse. Dette er i samsvar med prinsipper for areal- og transporteffektiv planlegging (jfr. fylkesplanen). Maksimal tillatt utnyttelse for N1-N3 er % BYA = 75% Maksimal tillatt utnyttelse for B/VS er % BYA = 75% Ved beregning av BYA skal parkeringsplasser medtas som bebygget areal med 18 m2 BRA pr. parkeringsplass. Områdets begrensede byggemulighet i høyden pga høyderestriksjoner rundt flyplassens innflygning bør derfor gi næringsområdet en høy utnyttelse (BYA%). 4.6 Byggehøyder Planforslagets maksimale byggehøyder er gitt med utgangspunkt i restriksjoner knyttet til flytrafikken (Masterplan Rygge, 2007). Plankartet viser lavest byggehøyder for områder nærmest rullebanen. Variasjoner i terrenget gir følgende byggehøyder per felt: Felt Byggehøyder (meter over terreng) Fra Inntil N ,5 N2a og b 12,5 19 N ,5 B/VS 11,5 18 For områder som faller utenfor sone for høyderestriksjoner foreslås maks byggehøyder c+63, som også er høyeste byggehøyde lengst nord i planområdet. 4.7 Veisystem og trafikkløsning Planområdet foreslås å få to atkomster fra Flyplassveien, en vei foreslås plassert i tilknytning til eksisterende lysmaster for innflyvning (KV2) og en annen nord i planområdet (KV3). Rambøll

17 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 17 (17) Østre huggenesvei, mellom Flyplassveien og boligbebyggelsen langs E6, foreslås sanert og erstattet med ny vei (KV2). Veien ender med snuplass og fortsetter som privat vei (KV4) og kobles på eksisterende Østre Huggenesvei i øst. Løsningen gir adkomstmulighet for næringstomten N1 og N2A, og ivaretar samtidig fleksibilitet for kjøretøy som skal tilbake til Flyplassveien. Ny vei KV3 er plassert slik at den ligger i ytterkant av felt N2B i nord. Det legger til rette for videreutvikling av næringsområdet slik det er angitt i Fylkesplanen for Østfold. Det forslås etablert ny gang- og sykkelveier langs de nye adkomstveiene til planområdet. GS6 legges på nordøstsiden av KV3 for også å fungere som gangadkomst for boligene i N3 (Nore og Sande gård). Det anses da uhensiktsmessig med gang/sykkelvei på nordsiden av Flyplassveien, da det bør etableres gangfelt for krysning av Flyplassveien ved hhv KV2 og KV3. Gang- og sykkelveien på sørsiden av Flyplassveien reguleres med eksisterende dimensjoner. Adkomsten til B/VS etableres slik at den gir god tilgjengelighet for så vel trafikanter til/fra flyplassen som trafikanter på E6, med en direkte avkjørsel fra rundkjøringen KV1. Alle utkjørsler fra feltene B/VS og N1 skal da skje til KV2. Det er regulert hensynsone, sikkerhetssone, i alle T-kryss, for å sikre frisikt i begge retninger (jfr plankartet). Før det gis rammetillatelse for tiltak skal det foreligge godkjente byggeplaner for veianlegg som berører Europavei 6. Det skal foreligge en detaljplan for blant annet kryssutforming, som en del av rammesøknaden. 4.8 Kollektivtrafikk Planforslaget har avsatt areal for utvidelse av eksisterende innfartsparkering ved avkjøringsrampe fra E6, merket o_p1, på i alt 1,8 daa. Innfartsparkeringen er utformet i samarbeid med Statens vegvesen. Hensikten er å legge til rette for bruk av TimeExpressen, med timesavganger til Oslo. Ramboll

18 18 (18) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Figur 1: Utsnitt av plankart, innfartsparkering 4.9 Grønnstruktur Det foreslås lagt vegetasjonsskjerm i randsonen av næringsfeltene for å skape visuell avskjerming for nærliggende veinett. I tillegg til grønnstruktur vist i plankartet, stilles det krav om opprettholdelse av naturlig vegetasjon i kanten mellom næringsarealer og tilgrensende jordbruksarealer (min 10 m), og mellom næringsarealer og boligbebyggelsen i nord (min 5 m) (jfr. reguleringsbestemmelsene 6.1) Parkering Det finnes ikke egne parkeringsnormer for næringsbebyggelse i Rygge kommune. Forslag til parkeringskrav i denne planen er vurdert ut fra lokalisering, kollektivdekning, type virksomhet og arealutnyttelse. Planområdet har begrenset kollektivtilbud og god biltilgjengelighet. De aller fleste ansatte og besøkende forventes å kjøre bil. Næringsområdet foreslås derfor etablert med middels til høy parkeringsdekning. Det foreslås maksimumskrav for bilparkering og minimumskrav for sykkelparkering. Arealformål Maksimumskrav bilparkering Minimumskrav sykkelparkering Kontor/tjenesteyting 2 p.pl. per 100 m² BRA 0,5 p.pl. per 100 m² BRA Industri/lager 0,7 p.pl. per 100 m² BRA 0,2 p.pl. per 100 m² BRA Rambøll

19 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 19 (19) Bensinstasjon: 18 p.pl.totalt 0,1 p.pl. per ansatt Hotell 0,6 parkeringsplass per rom 0,3 per tilstedeværende ansatte 0,5 p.pl. per 100 m² BRA Mist 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset funksjonshemmede. Parkering skal løses på egen tomt Teknisk infrastruktur Internvei KV2 anlegges omkring nåværende innflygningslys, slik at billys og veibelysning i minst mulig grad påvirker pilotenes retningsinformasjon ved innflyvning. Veien utformes slik at det er god tilgang til vedlikehold av lysmastene og tilhørende ledningsanlegg. Det er avsatt sikkerhetsbuffer på 2m på hver side av lysmastene. Hver mast skal være sikret mot påkjørsel med rekkverk. Veiløsningen er utarbeidet i dialog med Forsvarsbygg Universell utforming Universell utforming av utearealer dreier seg i plansammenheng om at utearealene har stigningsforhold som er til minst mulig hinder for forflytningshemmede (1/20). Siden planområdet er relativt flatt er det svært gode forutsetninger for at alle uteområder kan planlegges for universell tilgjengelighet uten omfattende arbeider. All ny bebyggelse skal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming i henhold til gjeldende teknisk forskrift (TEK). Adkomst og utearealer skal utformes slik at de kan brukes av alle ansatte og besøkende uten behov for spesiell tilpasning. Kravet er sikret i reguleringsbestemmelsene Kulturminner Reguleringsbestemmelsene 3.4 ivaretar eventuelle nye funn av automatisk fredete kulturminner dersom dette fremkommer under anleggsarbeid. Ramboll

20 20 (20) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 5. TEMATISKE UTREDNINGER Dette kapittelet inneholder utredning av planforslaget i henhold til kravene i fastsatt planprogram. 5.1 Eksisterende bebyggelse En vesentlig intensjon i planarbeidet har vært å finne en god løsning for de støyutsatte boligene i Østre Huggenesvei som ligger svært utsatt for støy. Boligene er isolert for bedre innendørs opphold, men har uteoppholdsareal som ikke kan bli tilfredsstillende. Som en del av planprosessen er løsninger drøftet med beboerne og de har uttrykt ønske om at eiendommene deres reguleres til næringsformål, i tråd med kommuneplanen. Dette er fulgt opp i planforslaget. Alle tre eiendommene ligger i felt N1 og har et vidt bruksformål, noe som gjør det lettere omsettelig og attraktivt som næringstomt. 5.2 Estetikk og byggeskikk I Estetikkveileder for Østfold er det pekt på estetiske utfordringer ved planlegging av næringsområder. Det er særlig tre forhold som er relevante i forbindelse med områdereguleringsplan for Huggenesskogen og som kan formuleres som krav til utviklingen i området: Bebyggelsen må tilpasses landskapet Utelagring reduseres til et minimum Grøntanlegg brukes som skjerming og buffersoner Landskapet ved Huggenesskogen er relativt flatt, uten dominerende åser eller høydedrag. Bebyggelsen på området blir derfor ikke veldig eksponert. Siden E6 ligger i en dyp skjæring gjennom området er det heller ikke mye innsyn derfra. Kun de nærmeste byggene vil synes i et kort glimt når man kjører forbi. Mange næringsområder er preget av skjemmende utelagring og mange virksomheter er avhengig av utendørs hensetting av materialer og redskaper, for eksempel hos entreprenører. Huggenesskogen skal utbygges med ulike bedrifter som er knyttet til virksomheten på flyplassen, samt kunnskapsbedrifter, som sannsynligvis har lite behov for utelagring. Store og flate næringsområder blir ofte preget av mye asfalt og andre harde flater, samt bilparkering. Huggenesskogen skal unngå å bli et slikt område ved planmessige grep og oppfølging i detaljplanlegging, utbygging og drift av området. I områdereguleringsplanen er det derfor lagt inn grønne buffersoner i ytterkanten av utbyggingsområdene, samt mot E6. I forbindelse med rammesøknad er det naturlig at det redegjøres nærmere for hvordan disse arealene skal opparbeides og vedlikeholdes. Grønnstruktur internt på felt N2 og N3 må planlegges og vurderes ved detaljreguleringsplan for disse feltene. Tomtedeling og bygging skal her skje etappevis. Det forutsettes at bygging på N2 påbegynnes nærmest internvei KV1 og dermed skjermer for utbyggingen som skjer i andre fase (jfr. reguleringsbestemmelsene 4.6 ). Planforslaget krever at bygninger skal stå i stil med hverandre og ha en helhetlig utforming. Etablering av en stor andel virksomheter som ikke har behov for utelagring og parkmessig opparbeiding av grønne buffersoner omkring felter og tomter vil bryte opp tendensen til ensformige og harde flater. Dette vil gi næringsområdet et attraktivt uttrykk for Rambøll

21 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 21 (21) Skilt/reklame ved adkomst til næringstomter skal tilfredsstille kravene til trafikksikkerhet. Bevegelige skilt/reklamer skal unngås og skilt monteres slik at fare eller vesentlig ulempe for personer eller biler unngås. 5.3 Utbyggingsmønster, næringsliv og sysselsetting Avgrensning av utredingsområdet Utredningsområdet omfatter planområdet og andre næringsområder i Mosseregionen. Metode/grunnlag Utredningen er basert på foreliggende kunnskap, overordnet planer (Kommuneplan, Fylkesplan, Masterplan for utvikling av Moss Lufthavn Rygge), innhentet opplysning fra kommunen og Mosseregionen Næringsutvikling AS Vurdering av næringslokalisering etter ABC-metoden Vi har benyttet planleggingsverktøyet ABC-metoden «Rett virksomhet på rett sted» i vurderingen av egnet type næringsvirksomhet på området (Strømmen, 2001). Metoden er en konkretisering av de hensyn som er vektlagt i Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal-og transportplanlegging (1993). ABC-metoden benytter kjennetegn ved et steds tilgjengelighet (tilgjengelighetsprofil) og en bedrifts transportbehov (mobilitetsprofil). I ABC-metoden er beliggenheten av et område vurdert i henhold til områdets tilgjengelighet med ulike transportmidler. A-områder har god tilgjengelighet med kollektivtransport, dårlig tilgjengelighet med bil og nærhet til mange dagligdagse gjøremål. Typiske A-områder ligger i sentrum av en by. Utenfor sentrum finnes B-områder med middels god kollektivtilgjengelighet, middels god biltilgjengelighet og nærhet til noen vesentlige gjøremål (mellomlandet). C-områder har lav kollektivbetjening, ligger i nærheten til hovedveg og har kanskje ingen daglige gjøremål i nærheten. Planområdet Huggenesskogen har begrenset betjening med buss og kollektivtilbudet kan i dag ikke betraktes som et konkurransedyktig alternativ til bilen. Det er svært god tilgjengelighet til området med bil og det er stor avstand til de fleste daglige gjøremål. Disse forholdene gjør planområdet til et typisk C-område. I følge ABC-modellen er det bestemte kjennetegn ved bedriftenes transportbehov som bør avgjøre om de bør bli etablert i et C-område som Huggenesskogen, eller om de bør lokaliseres til et annet sted. Transportbehovet følger av antall ansatte og besøkende, samt omfang og type varetransport som genereres fra en bestemt type virksomhet. Formålet med ABC-metoden er å plassere bedrifter slik at det samlede transportbehovet i samfunnet blir minst mulig. Bedrifter med høy arbeidsplassintensitet egner seg best i A-områder med varierte kollektivløsninger for de ansatte (for eksempel kontorvirksomhet og offentlig administrasjon). Slike virksomheter bør ikke lokaliseres til C-områder. Bedrifter som etablerer seg i Huggenesskogen bør heller være innenfor bransjer med lav arbeidsplassintensitet, eventuelt kombinert med høy avhengighet av persontransport med fly eller bil. Virksomheter /institusjoner med et stort antall besøkende (sykehus, trygdekontor, skole, trygdekontor) bør ikke plasseres i bilavhengige områder med begrenset kollektivdekning og lite Ramboll

22 22 (22) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING tilknytning til daglige gjøremål, slik tilfelle er i Huggenesskogen. Dette ville føre til unødig mye bruk av privatbil. Næringsvirksomhet med lite behov for veibasert godstransport og lite behov for raske leveranser over lange avstander egner seg heller ikke i Huggenesskogen. Virksomheter innenfor næringskategori daglig service med lokal rekkevidde egner seg dermed ikke. Dette innebærer blant annet dagligvarer, personlig tjenesteyting, frisør m.m I prinsippet egner planområdet seg til arealkrevende næringer, med lav ansatte- og besøksintensitet og stort behov for direkte tilknytning til hovedvegnettet og/eller flyplassen. Dette gjelder primært bedrifter innenfor industri, lager/engros, logistikk- og transport, men også mindre virksomheter med behov for kombinasjonsbygg for lager/produksjon og kontor. Det utelukker rene kontorvirksomheter med høy arbeidsplassintensitet, som ofte er typisk for kunnskapsbaserte virksomheter. Med hensyn til transportbehov er slike virksomheter best lokalisert i større bo- og serviceområder; lokal- eller bydelssentra (Fylkesplan for Østfold). Unntaket fra dette kan være kunnskapsbaserte virksomheter med utstrakt reisebehov for de ansatte eller kunder Næringsutvikling i regionalt perspektiv Strategi for næringsutvikling i Mosseregionen er styrking av regionen som logistikksenter (Kommuneplan ). Med bakgrunn i denne strategien, er regionale næringsområder utpekt med utgangspunkt i lokalisering nær én eller flere transportknutepunkter (havnen, veinettet og/eller MLR). Samtlige regionale næringsområder er avsatt til arealfomål som er knyttet til logistikk. Våler næringspark (375 daa) og Næringsakse Moss Øst (650 daa) planlegges tilrettelagt for produksjon, lager og logistikk. 145 daa på Åkebergåsen er avsatt til industri/lager. I tillegg finnes det arealer for kontor, logistikk og lager i Moss havneområde, som er av regional betydning (Kommuneplan :30). Rambøll

23 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 23 (23) Figur 8: Oversikt over regionale næringsområder under utvikling eller planlagt utviklet i 10-års perspektiv (Mosseregionens Næringsutvikling AS) Moss Lufthavn Rygge er Østlandets eneste kommersielle flyplass i tillegg til Gardermoen. Den gir regionen kontakt med utlandet, et økende turistgrunnlag, en vesentlig økende andel forretningsreisende og muligheter for utvikling av flyplassrelatert næringsliv. Utviklingen av planområdet Huggenesskogen innebærer utnyttelse av flyplassetableringen langs Østlandets viktigste transportnett (E6). Huggenesskogen er det eneste næringsområdet som ligger tett opp mot flyplassen. Ettersom til sammen 1170 daa allerede er avsatt til enten vei- eller havnerelatert logistikknæring i Mosseregionen, er det naturlig å tilrettelegge Huggenesskogen for næringsvirksomhet med funksjonell tilknytning til flyplassen. Virksomheter med spesiell krav til beliggenhet ved flyplassen er: Bedrifter med viktige funksjoner for flyplassens daglige drift og støttefunksjoner Eksempler på dette er teknisk support, sikkerhetstjenester, bevertning, catering, rengjøring/vedlikehold, hotell, logistikk/distribusjonssentre for mindre varepartier, bilutleie, bensinstasjon/servicestasjon, etc. Virksomheter som benytter flytransporten til bedriftsreiser Logistikkbedrifter som transporterer små, lette gods og er dermed avhengige av rask levering. Eksempler på dette er industribedrifter med "just in time" distribusjonsentre. Ofte har denne typen logistikkbedrifter også transport av større gods via veinettet slik at eiendommens beliggenhet både i nærheten til flyplassen og E6 gir noen unike kvaliteter. Kunnskapsbedrifter med utstrakt reisevirksomhet. Ramboll

24 24 (24) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Tilrettelegging av planområdet for næringsutvikling kan tiltrekke konkurransedyktig næringsliv, varierte arbeidsplasser og stimulere etablering av næringsklynger. Tilsvarende utvikling har funnet sted på Kullerød og Fokserød, ca 2 km i avstand fra Torp flyplass. Kullerød og Fokserød ligger langs E18 og har vært attraktive områder for etablering av nye bedrifter i det siste tiåret, dette spesielt fordi områdene ble utpekt som regionale næringsområder og strategien har blitt fulgt opp. Å følge opp føringer fra overordna planer gir forutsigbarhet som kan sikre utviklingsmuligheter for næringslivet i Østfold. Samtidig som MLR utnyttes som katalysator for næringsutvikling, kan Huggenesskogen bidra til å øke passasjergrunnlaget Forventet sysselsetting Etablering av bedrifter i planområdet forventes å ha en positiv utvikling for næring og sysselsetting ved å skape arbeidsplasser, ved å gi økt tjenestetilbud til flyplassen og flypassasjerer, samt bidra til økt flytrafikk. Det er store variasjoner i arbeidsplassintensitet blant de ulike næringskategorier som er aktuelle for felt N1-N3. Transportbedrifter kan ha 1 ansatt pr 100 m 2 og lager 1,25, mens gjennomsnittet for servicebedrifter kan være 1,67 ansatte per 100 m 2 (Strømmen, 2003). For kontorbedrifter kan det være 3-5 ansatte per 100 m 2. Det er store usikkerheter både i den refererte statistikken og til den endelig sammensetting av bedrifter i Huggenesskogen. For å estimere antall arbeidsplasser som genereres av planforslaget er det tatt utgangspunkt i gjennomsnittlig arbeidsintensitet for service. Dersom en legger til grunn maksimal tillatt utnyttelse (BYA 75%) innenfor tillatt bebygd areal (totalt BYA etter at arealer utenfor byggegrenser har blitt trukket fra), vil fremtidig næringsutvikling gi et anslag på 1450 nye arbeidsplasser. Dette innebærer maks utnyttelse av rammer gitt i planforslaget når hele planområdet er bygd ut. Det presiseres at de planlagte virksomhetene kan være svært ulike med hensyn til arbeidsintensivitet, og at det kun foreligger konkrete planer for utvikling av felt B/VS. Tallet for antall ansatte må derfor tolkes som rene anslag for næringsutvikling i langsiktig perspektiv. Ettersom Rygge kommune har totalt ca sysselsatte (SSB tall fra 2011), er næringsutvikling av Huggenesskogen forventet å være et stort bidrag til sysselsetting i kommunen. Planområdet vil bli utviklet gradvis, noe som er definert i reguleringsbestemmelsene, slik at belastning på veinettet, bo- og servicetilbudet kan utvikles i takt med næringsutviklingen i planområdet. 5.4 Trafikk Som en del av planarbeidet er det utarbeidet en egen trafikkanalyse. Konklusjonen er at foreslåtte regulering av del av Huggenesskogen næringspark vil ikke skape vesentlige kapasitetsmessige eller trafikksikkerhetsmessige konsekvenser. Tiltaket medfører at vegnettet får økt trafikkbelastning på ca biler i døgnet eller ca 650 biler mer i maxtime. Dette kan håndteres på dagens vegnett. For å få til et mest mulig attraktivt veiserviceanlegg med direkte kontakt fra E6 foreslås en direkteført atkomst inn i anlegget fra rundkjøringa ved nordvendte ramper. Dette er også mest intuitivt for trafikantene da et veiserviceanlegg er så nært knyttet til veitrafikken (her E6) og således må sikres god adkomst om den skal oppfylle sin funksjon. En 5.arm i rundkjøringa har kun marginal innvirkning på trafikkavviklingen. Utkjøringen legges via bakenforliggende vegsystem. Rambøll

25 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 25 (25) Veisystemet i planforslaget er ikke i konflikt med innflygningssonen mot Moss flyplass Rygge. Trafikkanalysen foreslår at det bør etableres fullkanalisering av krysset Terminalveien x Flyplassveien, med venstresvingefelt i to veg-armer, i henhold til Statens vegvesens vegnormaler. Dette er ikke lagt inn i planforslaget. 5.5 Støy og forurensing Planområdet vil være utsatt for støy fra trafikk på E6 forbi området, trafikk på Flyplassveien og flytrafikk ved Moss lufthavn Rygge. Det er utført beregninger av veitrafikk iht T-1442:2012 og gjort vurderinger av flystøy etter SINTEFs rapport «Flystøyberegninger for Rygge flyplass» (2012) for planområdet Huggenesskogen i Rygge kommune. Beregninger viser at fasadene og tak må lydisoleres med hensyn til støybidrag fra både fly og vei. Lydreduksjonstall er gitt for fasadene og tak som er mest støyutsatt. Veitrafikk tall for 2033 og flystøy for både daglig trafikk og trafikk under militær øvelse er lagt til grunn for anbefalingene. Det er imidlertid vist at militær trafikk ved Moss flyplass vil legges ned slik at det forventes at støynivåene blir lavere i fremtiden. Endelig konstruksjonsløsning må detaljeres ved utforming av bygningene. Planen åpner for etablering av veiservice/bensinstasjon i planområdet. Næringer der store mengder farlige kjemikalier benyttes til daglig drift, kan medføre risiko for spredning av forurensende stoffer via luft eller grunnvann. Oljeforurenset grunn er ikke uvanlig å finne i tilknytning til bensinstasjoner, tankanlegg og ikke minst flyplasser. For vurdering av avbøtende tiltak for å kontrollere utslipp til overflatevann se kap Håndtering av overvann. Farlige kjemikalier og brannfarlige stoffer må oppbevares i sikkerhet og håndteres forsvarlig, iht Arbeidsmiljøloven 4-5 og 5-4 og Kjemikalieforskriften. I tillegg til tilrettelegging av tilkoblingsmuligheter for brannvann (jfr. reguleringsbestemmelsene 3.9), skal utbyggingen av veiserviceanlegg planlegges med utgangspunkt i DSB veileder for anlegg som leverer motordrivstoff. Utbygging vil medføre større luftforurensning i området, som resultat av høyere trafikkmengder. B/VS vil til tider være utsatt for mye luftforurensning fra gjennomkjørende kunder, og tilfredsstillende inneklima for de ansatte må sikres. Totalt sett er utbyggingen forventet å føre til større grad av forurensningsrisiko, enn det som har vært tilfelle ved landbruksdrift. 5.6 Hensyn til lufthavn Belysning Planområdet ligger i nærheten av rullebanen og innenfor flyplassens hinderfri innflygningssone. I innflygningssonen tillattes etablert kun blendingsfri nedovervendt gate- og utendørs belysning. Belysningsplan skal utarbeides som en del av utomhusplanen, og skal dokumentere bl.a. plassering og virkninger av utendørs belysning (jfr. Reguleringsbestemmelsene 3.8). Belysningsbegrensninger er diskutert med militære flyplassen i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Rambøll avholdt møte med Forsvarsbygg og den operative delen av Rygge militære flyplass den 12. mars Flyplassen ber om at mastene for innflygningslysene i felt KV2 beskyttes mot påkjøring med fysisk sikring. I tillegg må veilys og annen plassbelysning være Ramboll

26 26 (26) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING nedadvendt og skjermet, iht Forskrift om utforming av store flyplasser. Kabler i bakken må også bli ivaretatt. Høyder Forslag til maks byggehøyder er innenfor flyplassens høyderestriksjoner. Utbyggingsformål Planen åpner for etablering av næringsvirksomheter som i stor grad leverer varer og/eller tjenester til flyplassen eller dens passasjerer. Ved å legge til rette for etablering av blant annet klargjøringssenter for leiebiler, hotell/bevertning og bensinstasjon i første utbyggingsetappe, imøtekommer planforslaget flyplassens umiddelbare behov og styrker dens posisjon som katalysator for næringsutvikling. I neste utbyggingsfase, analyseres flyplassens daværende behov og utvikling, og det åpnes muligheter for å legge frem nye utbyggingsforslag som utnytter infrastrukturen og funksjonene som allerede finnes i området. Rammer for næringskategorier som er tillatt etablert i N1-N3 skal sikre at næringsetablering i planområdet underbygger og samtidig styrker flyplassens posisjon som transportknutepunkt. Det ble avholdt møte med MLR v/tandberg den 31. mars Man har i planbeskrivelsen tatt hensyn til de behov MLR har gitt uttrykk for som viktige for flyplassen. 5.7 Håndtering av overvann Planen åpner for at store deler av eksisterende åpent areal kan bebygges. Utbyggingen vil føre til at en stor del av planområdet vil bestå av harde flater. Dette innebærer en stor utfordring knyttet til overvannshåndtering, for at lokale flomsituasjoner skal kunne unngås. Terrenget faller slakt mot Vansjø nord-vest fra planområdet. Dette gir muligheter for lokal overvannshåndtering med etablering av fordrøyningsbasseng og fordrøyning i grunnen med naturlig avrenning til Vansjø. Bortledning av overvann krever gode systemer for kontroll av avrenning slik at eventuelle utslipp, og forurenset overflatevann ved næringsvirksomheten, ikke får negative konsekvenser for vannkvaliteten i Vansjø. Anlegg for overvannshåndtering bygges etappevis i tilknytning til klargjøring av næringstomtene. I planen er det satt krav om dokumentasjon av behandling av overvann ved søknad om rammetillatelse (jfr. reguleringsbestemmelser 3.3) ved fordrøyning på egen grunn. Dette gjelder alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. 5.8 Teknisk infrastruktur for vann/avløp Offentlig vann- og avløpsnett finnes innenfor planområdet. Kommunen har påvist det aktuelle påkoblingspunktet for et internt ledningsnett for ny næringsbebyggelse i planområdet. De har også bekreftet at hovedanleggene har tilstrekkelig kapasitet. Nærmeste påkoblingspunkt ligger vest for og inntil Flyplassveien, ved adkomstvei V2. Her ligger det vannledning med en dimensjon på 300 mm og en spillvannsledning med dimensjon på 300 mm. Dette koblingspunktet har nummeret i kommunens VA-kart. 5.9 Fjernvarme BioVarme AS har konsesjon på fjernvarme i Moss og deler av Rygge kommune, sørover til Ekholtveien. Innenfor konsesjonsområdet er det tilknytningsplikt etter regler i egen forskrift om fjernvarme i Rygge. Det er ikke kjente planer for fjernvarme i Halmstad eller i nærheten av planområdet. Rambøll

27 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 27 (27) 5.10 Virkninger for lokalklima Lokalklima er variasjoner i temperaturnivåer og vindstyrker med grunnlag i landskap, vegetasjon og bebyggelse. Rygge kommune er preget av store flater med åpne jordbruksarealer hvor vinden får godt tak. Planområdet ligger på toppen av den forholdsvis flate, men markerte moreneryggen Raet. Raet danner et skille mellom "kystklima" på sørsiden og en overgangssone til et noe mer innlandspreget klima på nordsiden. Skogen på toppen av Raet forsterker dette skillet. Ved Huggenes, nær Vansjø og flyplassen er situasjonen den samme. Enkelte skogområder har derfor en viktig funksjon for å redusere vindhastigheten og gi ly og varme. Ellers er det i hovedsak åpne områder med dyrket mark i tillegg til at innsjøen Vansjø har en stor flate. Innenfor planområdet er det i svært liten grad eldre vegetasjon, men noe gjengroing av yngre bartrær. Etablering av klimaskog fordrer at vegetasjonen kan gro opp og få stå. Grunneier til gnr/bnr 56/1 har siden 1989 vært pålagt av Forsvaret som driftsoperatør av flyplassen å holde vegetasjonen nede rundt innflygningen til flyplassen. I 1996 ble grunneier også pålagt å ta ned den lille skogteigen som stod langs den nordgående påkjøringsrampen fra Halmstadkrysset til E6. Årsaken var at denne oversteg flyplassens høyderestriksjoner (mht innflygingslysenes sikt). Overenskomst mellom grunneier og Forsvaret forhindrer således høyvokst vegetasjon i store deler av planområdet. Avtalen er tinglyst på gnr/bnr 56/1. Det vil ikke være mulig å etablere klimaskog så tett på innflygningen til flyplassen. Siden eksisterende skog i planområdet i vesentlig grad er lav, på grunn av restriksjoner knyttet til flyplassen, vil ikke utbygging av området føre til vesentlige endringer i lokalklimaet. Utbyggingen vil snarere bidra til å bremse vinden og mer enn oppveie den effekten som dagens skog i planområdet har. Planområdet grenser til Gipsundskogen i nordvest, et eldre skogområde. Det vil være naturlig at man i en senere utvidelse av planområdet (jf. næringsområdet avsatt i fylkesplanen) ser på om deler av Gipsundskogen kan avsettes til klimaskog Vurdering iht. naturmangfoldloven Kunnskapsgrunnlaget Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Det er redegjort for kunnskapsgrunnlaget og konsekvenser av planen for naturmiljøet i konsekvensutredningen. Som det fremgår av beskrivelsen er de største verdiene for biologisk mangfold i området knyttet til områdets verdi som leveområde for vilt og fugl. Rødlistearter som vipe og tornirisk er observert i området. Det er kjent at vipene har hekkeområde på jordene ned mot Støa ved Vansjø. Grunneierne som dyrker jorda der vipene hekker, blir gjort oppmerksom på dette og pleier å merke områdene for å la redene få fred de ukene hekkeperioden pågår. Det er derfor ikke uvanlig at disse artene blir observert i områdene rundt hekkeområdet. Som det fremgår av konsekvensutredningen vil planen kunne ha en liten negativ konsekvens for naturmiljøet, først og fremst som følge av nedbygging av leveområder for hjortevilt og fugl som er knyttet til kulturlandskapet. Ramboll

28 28 (28) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 9 Føre-var-prinsippet Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Kunnskapen om naturmiljøet i området, og planens virkninger, vurderes å være tilstrekkelig gitt planens omfang. Planen vil ikke medføre vesentlig skade på naturmiljøet. Planen er vurdert til ikke å påvirke mulighetene for å nå forvaltningsmålene for arter og naturtyper (jf. nml. 4 og 5). Føre-var-prinsippet blir derfor tillagt mindre vekt. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Kulturlandskapet i området, inkludert skogarealer og kantsoner, er allerede utsatt for store inngrep. E6 og Moss Lufthavn Rygge er spesielt arealkrevende inngrep i planområdets umiddelbare nærhet, og fungerer som barrierer for planter og dyr i området. Utbyggingen som planen åpner opp for vil i liten grad endre viktige landskapsøkologiske sammenhenger. Planområdet ligger inntil eksisterende tunge inngrep i området og planen kan følgelig beskrives som en utvidelse av disse inngrepene, snarere enn en ytterligere oppsplitting av kulturlandskapet. Planen vil ikke ha en direkte påvirkning på økosystemet knyttet til Vansjøområdet. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Det er ikke lagt opp til spesielle tiltak for å begrense skader, utover at det vil settes av arealer til grøntstruktur som kantsoner til ulike utbyggingsformål i planen. Det skal legges til rette for et naturlig vegetasjonsbilde i kantsonen mellom jordbruksarealer og arealer avsatt til næring. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Næringsområdets lokalisering er valgt ut i fra en samlet vurdering av samfunns- og miljømessige hensyn. Planområdet er innenfor areal som er avsatt til næring i gjeldende kommuneplan for Rygge kommune. Området har umiddelbar tilknytning til Moss lufthavn Rygge og knutepunkt ved E6 med pendlerparkering og bussholdeplass Risiko- og sårbarhet (ROS-analyse) Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse for planforslaget (vedlegg 2) i tråd med Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for samfunnssikkerhet i planleggingen (2011). Det er identifisert 11 aktuelle hendelser, og faremomenter som har betydning for vurdering av risiko- og sårbarhet ved gjennomføring av reguleringen: Radon Rambøll

29 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 29 (29) Hendelser på vei Hendelser i luften (flyaktivitet) Drenering og overvann Utslipp fra nærliggende virksomhet Ulykker med farlig gods Fare for myke trafikanter Utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Støy Sabotasje-/terrormål i nærheten Brannberedskap Det er foreslått gjennomføring av avbøtende tiltak for flere av hendelsene, for å redusere risiko i planområdet. Det bør rettes spesiell oppmerksomhet til forholdene rundt brannsikkerhet og beredskap ved planlegging av bensinstasjon i planområdet. Det er vist til forskrift om anlegg som leverer motordrivstoff, med tilhørende veileder, og det foreslås planbestemmelse som krever utarbeidelse av situasjonsplan for anlegget. Videre planlegging av bensinstasjon, med tilhørende adkomstveier og teknisk infrastruktur, bør gjøres i samråd med brannvesenet. Ved å gjennomføre de foreslåtte tiltakene vil risikonivået reduseres, eller holdes uendret når planforslaget gjennomføres og følges opp i detaljprosjekteringen. På grunnlag av det ovennevnte ansees akseptkriteriene lagt til grunn ved utarbeidelsen av ROS-analysen som oppfylt. Ramboll

30 30 (30) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 6. VERDI, OMFANG OG KONSEKVENSER Nedenfor gjennomgås tema som er utredet etter metode for konsekvensutredning beskrevet i Statens vegvesens håndbok 140. Utredningene omfatter planforslagets antatte virkninger. Disse sammenlignes med dagens situasjon, 0-alternativet, der nåværende situasjon for planområdet videreføres. 6.1 Metode Metodikken som beskrives her er lagt til grunn for konsekvensutredningen. Begrepene verdi, omfang og konsekvens er sentrale i analyse av ikke-prissatte konsekvenser. Statens vegvesens håndbok 140 kan benyttes som en veiledende beskrivelse av metodikk utover det som fremgår av planprogrammet. Det samlede området hvor virkninger forventes å kunne opptre kalles influensområdet. Influensområdet varierer mellom de ulike tema. Influensområdet må dermed defineres og presenteres for hvert enkelt tema i konsekvensutredningen. Avgrensingen må skje før datainnhenting for de ulike tema kan gjennomføres. Det gjøres verdivurderinger av de områdene som kan bli berørt av tiltaket. Med «verdi» menes en vurdering av hvor verdifullt et område eller miljø er. Verdien angis på en tredelt skala: liten middels stor. Verdikriteriene for de ulike fagtemaene samkjøres i størst mulig grad, slik at stor verdi for et tema skal kunne være sammenlignbart med stor verdi for et annet tema. Metodikk for fastsettelse av verdi i Håndbok 140 kan legges til grunn for å sikre en slik samkjøring på tvers av tema. Verdivurderingene for hvert tema angis på en glidende skala fra liten til stor verdi, og vises på følgende figur. Verdi Liten Middels Stor Omfangsvurderingen angir hvilke konkrete påvirkninger tiltaket antas å medføre for de registrerte verdiene i planområdet. Omfanget angis på følgende femdelte glidende skala med kategorier fra «svært negativt» til «svært positivt»: Omfang Svært negativt Negativt Lite/intet Positivt Svært positivt Konsekvenser uttrykker de fordeler og ulemper tiltaket vil medføre i forhold til referansealternativet. Her kombineres verdi og omfang i konsekvensvifta der konsekvensene angis fra stor positiv konsekvens til stor negativ konsekvens. Rambøll

31 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 31 (31) Figur 9: Konsekvensvifta, områdets verdi i sammenhold med tiltakets omfang 6.2 Landskapsbilde Definisjon Begrepet landskapsbilde brukes i denne sammenhengen om de visuelle omgivelsene, og handler om hvordan tiltaket påvirker omgivelsene både nært og fjernt. Metode Vurderingen baserer seg på befaring i planområdet og romlig-visuell analyse med vekt på områdets terreng og hovedkarakter. Forslag til byggehøyder er vurdert med utgangspunkt i ståsteder der folk ferdes. Geotekniske verktøy er benyttet i landskapsanalysen. Influensområde Influensområde for landskapsbilde vil være planområdet og områder i nærheten som vil ha visuell kontakt med dette. På bakgrunn av denne definisjonen er terminalbygningen til Moss Lufthavn Rygge vurdert å ligge utenfor influensområdet. I landskapsanalysen håndteres kun de visuelle forhold av interesse for allmenheten. Områdets betydning for de som bor i eller er brukere av et område behandles under tema «nærmiljø». Beskrivelse av eksisterende forhold (0-alternativet) Planområdet ligger i et sakte fallende jordelandskap med noe innslag av skog og spredt boligbebyggelse. Det utgjør en del av et større sammenhengende naturområde, men er utenfor det gjennomgående, åpne landskapsdraget som knytter seg til Vansjø i vest (merket med gul pil). Planområdet ligger i god avstand fra tunene på de ulike gårdsanleggene (merket med hvite ringer). Visuelle konsekvenser for villabebyggelsen innenfor planområdet og rett nord for planområdet behandles separat i kap. Nærmiljø (merket med svarte ringer). Området har begrenset visuell tilknytning til Vansjølandskapet på grunn av avstanden og trevegetasjonen, som stort sett hindrer direkte innsyn til planområdet. Boligområder sør for E6 ligger bak støyskjermen mot E6 og lavere i terrenget enn Flyplassveien og på-/avkjøringsramper til E6, som bryter visuell kontakt med planområdet. Med områdets tilbaketrukne beliggenhet Ramboll

32 32 (32) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING gjemt bak støyvollen til E6, sakte fallende terreng avskjermet av tilleggende skogsvegetasjon (merket met stiplete grønn linje), er de naturgitte forholdene gode for begrenset inngrep i landskapsbilde. Figur 10: Stiplete grønn linje: vegetasjon med skjermede effekt omkring planområdet, rød pil: visuelle korridorer til planområdet (Kilde underlagskart: Rygge kommune) Verdi Planområdets nærområde består av tradisjonell gårdsbebyggelse og enkeltvilla i landlige omgivelser, som gir et homogent utrykk typisk for Østfolds kulturlandskap. På et overordnet landskapsnivå oppleves planområdet som en del av et stort sammenhengende naturlandskap med flyplassen og E6 som tydelige menneskeskapte inngrep. Sett fra fly i stigning/landing, er kulturlandskapet splittet og betydelig arealbeslagt av transportanleggene. I likhet med store deler av E6 gjennom Rygge og Råde, er strekningen på sørsiden av planområdet preget av bruk av støyvoll og støyskjerming som gir korridoreffekt til reisende. På deler av E6 som går parallelt med Terminalveien brytes denne effekten og trafikanter får mindre lukket landskapsopplevelse. Det er noen få åpne korridorer som gir direkte innsyn til planområdet fra E6, enten på grunn manglende, lav eller spredt trevegetasjon (jfr. figur 10). Broen over Halmstadkrysset ligger løftet og dermed med bedre utsikt til planområdet. Planområdet har på et lokalt nivå visuelle kvaliteter som er typiske for regionen og kan oppleves som en del av et større naturområde. Fra et overordnet perspektiv, virker kulturlandskapet oppsplittet av store menneskeskapte transportanlegg, E6 og flyplassen. Sett fra E6 domineres landskapsbilde av på-/avkjøringsramper og støyvollen, som bryter den visuelle kontakten med planområdet og landskapets naturlige form. Rambøll

33 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 33 (33) Verdi Liten Middels Stor Utbygging av planområdet vil medføre nedbygging av jordbruks/- og skogsarealer og omdisponering av disse til store andeler «grå flater». Dette vil ha negativ virkning for opplevelsen av det lokale kulturlandskapet. For det aller fleste gårdsanlegg i nærområdet vil eksisterende vegetasjonskjerming, stor avstand mellom anleggene og planområdet dempe den negative effekten av og bidra til å bevare kvaliteter ved å bo landlig. Næringsområdet gir muligheter til etablering av næringsbebyggelse med inntil 19,5 m.o.h. Dersom samtlige næringsfelt bebygges med maks byggehøyder vil dette medføre noe eksponering av bebyggelsen mot E6. Reiseopplevelsen fra E6 forventes ikke endret stort dersom vegetasjonskjerming opprettholdes og videreutvikles. Sett fra bruen over Halmstadkrysset og ved innfartsområdet til Terminalveien, vil det nye utbyggingsområdet kunne bli dominerende med hensyn til eksisterende småskala bebyggelse og skape visuell barriere i landskapet. Beliggenhet i storskala slettelandskap gjør at utbyggingen vil være lite merkbart fra et passasjerfly, og vil kunne oppleves som en forlengelse av eksisterende inngrep (E6 og flyplassen) Næringsområdets fjernvirkning fra flyperspektiv er forventet å være størst på kveldstid på grunn av opplysning av bebyggelse og nye veier. Planforslaget setter begrensninger med hensyn til begresning av belysning som kan virke negativt på piloten og flytrafikksikkerheten. Samlet forventes utbygningen å ha noe negativ omfang for landskapsbilde. Omfang Svært negativt Negativt Lite/intet Positivt Svært positivt Gitt fastsatt verdi og omfang vil planen ha en til liten negativ konsekvens ( ) for landskapsbilde. Forslag til avbøtende tiltak For å unngå eksponering mot E6 og fjernvirkning (sett fra bakkenivå) er det vesentlig å sikre eksisterende skogsvegetasjon langs planområdets ytre soner. I planforslaget er det derfor foreslått grønne belter i overgangen mot naboeiendommer og internt mellom delområder (jfr. plankart og reguleringsbestemmelsene) I tillegg stilles det krav til avsetning av grønnstruktur ved utvikling av enkeltområdene. Ved nærmere detaljering av utbyggingsforslag, foreslås god terrengtilpasning, og det settes krav om dokumentasjon på at ny utbygging får en plassering og volum som er tilpasset eksisterende landskapssilhuetter Det stilles krav til belysningsplan som viser plassering og virkning av utendørs belysning (jfr. reg. bestemmelsene 3.8). 6.3 Nærmiljø og friluftsliv Definisjon Nærmiljø defineres som menneskers daglige livsmiljø. Friluftsliv defineres som opphold og fysisk aktivitet i friluft i fritiden med sikte på miljøforandring og naturopplevelse. Influensområde Influensområde for nærmiljø og friluftsliv vil være planområdet, samt berørte boligområder i nærheten og friluftlivsverdier som påvirkes av tiltaket. Vansjøområdet skal vurderes. Ramboll

34 34 (34) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Verdi Området har liten verdi for friluftsliv og rekreasjon da det er betydelig støyutsatt ref pkt 3.8 både fra E6 og fra flyplassen. Brukerne er først og fremst beboere i planområdet. Nærliggende bebyggelse i nord for planområdet ligger i stor grad avskjermet av gårdsvegetasjonen. Det foreligger ingen registreringer av statlig sikrede friluftsområder eller andre viktige verdier for friluftsliv i området. I turkart for Østfold er det en merket sti fra Østre Huggenesvei og gjennom Gipsundskogen vest for planområdet. Naturopplevelsen langs veien er forringet av nærheten til E6. Kulturlandskapet i planområdet består av jordbruksarealer og det som per i dag er relativt store flater med ung skog. Skogarealet har en verdi som beitearealer for elg og rådyr og vil følgelig ha en viss verdi knyttet til utøvelse av jakt. Det er per i dag lav tetthet av boliger i området og utmarksarealene er lite brukt til friluftsliv. Friluftsområdet ved Vansjø er vurdert til ikke å ligge innenfor planens influensområde. Området har derfor en liten verdi for friluftsliv, jf. håndbok 140. Verdi Liten Middels Stor Omfang og konsekvens Planen vil ikke bygge ned eller på annen måte påvirke registrerte turstier i området. En realisering av planen vil åpne for en nedbygging av store deler av planområdet til vei og næringsformål. Beboerne i området har i dag tilgang til et grønt nærmiljø i umiddelbar nærhet til boligen. Områdets verdi som nærmiljø for beboere vil bli svekket dersom planen realiseres. Tiltaket vil redusere mulighetene for bruk av området som friluftslivsområde, men pga. den generelle bakgrunnsstøyen (fly- og biltrafikk) har planområdet en relativt liten verdi som friluftsområde i dag. Tiltaket vil ha et middels til stort negativt omfang for nærmiljø og friluftsliv. Omfang Svært negativt Negativt Lite/intet Positivt Svært positivt Gitt fastsatt verdi og omfang vil planen ha en liten negativ konsekvens ( ) for nærmiljø og friluftsliv. 6.4 Naturmiljø Definisjon Naturen som livsmiljø for planter og dyr, samt spesielle geologiske forekomster behandles under temaet naturmiljø. Temaet avgrenses til å omfatte naturens egenverdi, og ikke dens verdi for mennesker, jf. definisjon i Statens vegvesens Håndbok 140. Delutredningen forholder seg til et overordnet landskapsøkologisk nivå og til viktige enkeltområder for biologisk mangfold. Influensområde Influensområdet for naturmiljø vil være selve planområdet, samt eventuelle øvrige områder/økosystemer i nærheten som vil kunne bli påvirket av tiltaket. Verdi Det foreligger ingen registrerte naturtyper i influensområdet i DNs naturbase, og det er ingen vassdragselementer i området som vurderes til å ha verdi for biologisk mangfold. Rambøll

35 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 35 (35) Det er registrert et trekkområde for elg og rådyr på tvers av E6 ca. 200 m nord-vest for planområdet. E6 fungerer imidlertid som en fullstendig barriere for vilt i området siden det er etablert viltgjerde på strekningen, uten at det er etablert viltovergang. Trekkveien for elg og rådyr har dermed en svært begrenset verdi. Relativt nye hogstflater i planområdet tilsier imidlertid at området er attraktivt som beite for hjortevilt. I Artsdatabankens artskart er det blant annet registrert rødlistede fuglearter som vipe, tornirisk, hettemåke og fiskemåke i området i 2011 og Alle har kategorien «nær truet» i rødlista (Kålås 2010). Av disse artene er det vipe og tornirisk som vil kunne være direkte knyttet til naturmiljøet i planområdet. Det er riktignok registrert kun én observasjon av hver av de to artene. Vipe er knyttet til jordbrukslandskapet og er trolig i tilbakegang både i Norge, Danmark, Sverige og Finland på grunn av nye driftsformer i landbruket (Kålås 1994). Tornirisken lever av ugrasfrø og er knyttet til kulturmark (Kålås 2010). Det er ukjent hvorvidt vipe eller tornirisk hekker fast i planområdet. Informasjon om vegetasjonsbildet og lokalitetens nærhet til kulturlandskapet tilsier imidlertid at det er potensial for at artene hekker her. De største verdiene for biologisk mangfold i området er knyttet til områdets verdi som leveområde for vilt og fugl. Verdi Liten Middels Stor Omfang og konsekvens Planen vil i stor grad medføre at skog- og jordbruksarealet i området bygges ned. Kantsoner med verdi for biologisk mangfold vil imidlertid kunne reetableres i ytterkant av utbyggingsområdet. En realisering av planen vil i liten grad svekke viktige biologiske eller landskapsøkologiske sammenhenger, eller redusere artsmangfoldet i området. Omfanget for naturmiljø vurderes ut i fra dette å være lite. Omfang Svært negativt Negativt Lite/intet Positivt Svært positivt Gitt fastsatt verdi og omfang vil planen ha en ubetydelig til liten negativ konsekvens (0/ ) for naturmiljø. Forslag til avbøtende tiltak Det skal legges til rette for et naturlig og flersjiktet vegetasjonsbilde i kantsonen mellom arealer avsatt til næring og tilgrensende jordbruksarealer. Kantsonens bredde bør være minimum 10 meter. Det skal legges til rette for et naturlig vegetasjonsbilde i områder avsatt til vegetasjonsskjerm innenfor planområdet. Ved beplantning bør det benyttes arter som vokser naturlig i området. Ramboll

36 36 (36) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING Kulturmiljø Definisjon Kulturminner er definert som alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter som det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til. Influensområde Influensområdet for kulturmiljø vil være planområdet, samt det overordnede kulturmiljøet/- landskapet som planområdet er en del av. Verdi I følge Askeladden.no er det ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. Ca 100 m nord for planens avgrensning er det registrert et kulturminne, denne har uavklart vernestatus. På motsatt side av E6, mot sørvest, er flere automatisk fredete kulturminner fjernet (i kulturminnekartet vist med R og grå ring). Figur 11: Kulturminnekart (Kilde: Askeladden kulturminnedatabase), 2012 Kulturmyndighetene har utrykket behov for nye registreringer i planområdet i innspill til varsel om planoppstart av Eventuell funn kan føre til endringer i planen. Det er avholdt møte med fylkeskonservatoren v/gjesdal den 18. april og arbeider med registrering er bestilt for gjennomføring så snart som mulig. Resultatene av registreringene vil fremkomme i egen redegjørelse/rapport. Rambøll

37 PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING 37 (37) Naturressurser Definisjon Naturressurser er ressurser fra jord, skog og andre utmarksarealer, fiskebestander i sjø og ferskvann, vilt, vannforekomster, berggrunn og mineraler (jf. Håndbok 140). Temaet omhandler landbruk, fiske, havbruk, reindrift, vann, berggrunn og løsmasser som ressurser. Det presiseres at naturressursenes verdi er vurdert på en nasjonal målestokk, jf. metodikk i håndbok 140. Influensområde Influensområdet for naturressurser vil være arealbeslaget som planen åpner for i eksisterende jord- og skogarealer. Verdi Jordbruk Jordbruksarealenes verdi er vurdert i en egen utredning av Solbakken (2011). Utredningen bygger på datakilder hos Skog og landskap, herunder jordsmonnsdata og arealressurskart basert på markslagsklassifikasjon i Økonomisk kartverk. I forbindelse med utredningen ble det også gjennomført feltbefaring i området den 10. juni 2011 hvor det ble tatt jordprøver på ni steder innenfor planområdet. Resultatene fra utredningen oppsummeres her i følgende punkter: Avsetningene i området består av strandavsetning. Jordsmonnkart viser at det meste av ploglaget i jordbruksarealet består av tørkesvak sandjord (Arenosol). Ved en inndeling i fire klasser, der klasse 1 har størst verdi som jordbruksareal, vil de aktuelle arealene falle i klasse 3. Dette er jord med mer eller mindre permanente begrensninger. Det er stor variasjon i mikrotopografi og jordsmonnforhold i den østlige delen av det undersøkte området. Dette fører til store driftsmessige og agronomiske utfordringer. Ved bruk av tredelt verdiskala for å fastsette verdi på jordbruksareal legges følgende tabell fra håndbok 140 til grunn: Jordbruksarealet består av fulldyrka jord (5) og er vurdert å være mindre lettbrukt (3) siden det har en god arrondering, men et jordsmonn som representerer en driftsmessig ulempe. I utredningen av området er jordsmonnkvaliteten vurdert til å falle i klasse 3 egnet. Jordbruksarealets størrelse er vurdert til å være middels (3). Dette gir en samlet poengsum på 14 som tilsier at området gis en middels verdi som jordbruksareal. Det er spesielt jordsmonnkvaliteten som begrenser områdets verdi. Arealene i planområdet er enten eksisterende jordbruksarealer eller er definert som «lettbrukt dyrkbar jord» i Skog og landskaps overordnede kartlegging av dyrkbare arealer. Dette er arealer som per i dag ikke er tatt i bruk som jordbruksarealer, men som i teorien er egnet til oppdyrking. Av flyfoto konstateres de begrensninger dyrking av jordbruksarealene i planområdet har. Området er vanskelig å drenere pga. stedvis høyt leirinnhold (siltig mellomsand), og således også lav vannlagringsevne. Det understrekes her at denne kartleggingen er gjort på et overordnet og grovmasket nivå. Skogbruk Et skogareal på ca. 70 daa inngår i planens influensområde (Gipsundskogen som ligger utenfor planområdet). Det aktuelle arealet er registrert med høy bonitet i Skog og landskaps Ramboll

38 38 (38) PLANBESKRIVELSE MED KONSEKVENSUTREDNING markslagskart (2012) i henhold til kartlegging fra Skogarealet er relativt flatt og det er kort avstand til bilvei. Driftsforholdene i skogarealet vurderes dermed å være gode. Reguleringsplanen vurderes å ikke ha noen konsekvenser for skogen. Gitt en nasjonal målestokk vurderes området samlet å ha en middels til stor verdi for naturressurser. Det understrekes samtidig at området trolig har en noe mindre verdi på en lokal målestokk. I tråd med valgt metodikk for konsekvensutredningen (Håndbok 140) er verdivurderingen basert på en nasjonal målestokk. Verdi Liten Middels Stor Omfang og konsekvens Følgende kriterier fra Statens vegvesens håndbok 140 er lagt til grunn for fastsetting av omfang for naturressurser: Planen legger til rette for et relativt stort arealbeslag innenfor planavgrensningen, herunder nedbygging av jordbruksarealer. En full realisering av planen vil medføre nedbygging av ca. 35 daa eksisterende jordbruksareal. De øvrige arealene i planområdet er registrert som dyrkbare og vil kunne tas i bruk som jordbruksarealer i fremtiden. En nedbygging av disse arealene vil føre til at de ikke lenger vil være dyrkbare. Tiltaket vil redusere ressursgrunnlaget og ha et svært negativt omfang for naturressurser. Omfang Svært negativt Negativt Lite/intet Positivt Svært positivt Gitt fastsatt verdi og omfang vil planen ha en middels negativ konsekvens ( ) for naturressurser. Rambøll

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 19.05.14 INNHOLD 1. GENERELT... 3 1.1 Formål med planarbeidet... 3 1.2 Beskrivelse... 3 1.3 Bilder... 3 1.4 Planområdets beliggenhet og størrelse... 4 1.5 Overordnede

Detaljer

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 SANDE KOMMUNE Bestemmelser til detaljreguleringsplan for: HANEKLEIVA NÆRINGSOMRÅDE Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 I medhold av 12-12 i Plan- og bygningsloven

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Alstahaug kommune FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 56/2015 Planutvalget 25.08.2015 59/2015 Kommunestyret 08.09.2015

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 56/2015 Planutvalget 25.08.2015 59/2015 Kommunestyret 08.09.2015 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2014/1869 Arkiv: L12 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 56/2015 Planutvalget 25.08.2015 59/2015 Kommunestyret

Detaljer

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 8 Arkivsak: 11/35-29 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN TREHØRNINGEN NÆRINGSOMRÅDE - ARNKVERN NEDRE Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: PLN 070900 Saksnr.: Utvalg Møtedato 202/12 FORMANNSKAPET

Detaljer

Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl.

Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl. Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER Kommunens arkivsaksnummer: 12/1218 Planforslag er datert: 12.11.2012 Dato for siste revisjon

Detaljer

BILDE. "xxxxxxxxxxxx" PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse:

BILDE. xxxxxxxxxxxx PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse: Eigersund kommune PLANBESKRIVELSE for "xxxxxxxxxxxx" områderegulering/detaljregulering BILDE Beskrivelse er datert: Dato for siste revisjon av beskrivelse: Dato for kommunestyres vedtak: xx.xx.xxxx xx.xx.xxxx

Detaljer

Arkivkode: PLAN 1620201601

Arkivkode: PLAN 1620201601 1 av 5 FRØYA KOMMUNE Samlet saksframstilling Saksbehandler: Stian Aspaas Haugen Arkivkode: PLAN 1620201601 Arkivsaksnr: 16/1314 Gradering: Behandling: 77/16 Hovedutvalg for forvaltning 16.06.2016 / Hovedutvalg

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

Forslagstillers. logo. Arealinnspill til kommuneplan for Sande kommune 2014 2026. Utarbeidet av. (Eventuell illustrasjon)

<navn på området> Forslagstillers. logo. Arealinnspill til kommuneplan for Sande kommune 2014 2026. Utarbeidet av. (Eventuell illustrasjon) Arealinnspill til kommuneplan for Sande kommune 2014 2026 (Eventuell illustrasjon) Utarbeidet av Tiltakshaver: Forslagsstiller/Konsulent: Dato: Forslagstillers logo

Detaljer

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/00693-45 Saksbehandler Hege Skotheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 Bystyret 2015-2019 15.12.2015 2. gangsbehandling Plan

Detaljer

Planprogram for. Gang-/sykkelvei. Ormlia-Lohnelier

Planprogram for. Gang-/sykkelvei. Ormlia-Lohnelier Planprogram for Gang-/sykkelvei Ormlia-Lohnelier Utarbeidet av Søgne kommune Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn... 3 2 Situasjonsbeskrivelse... 3 3 Planprosessen... 4 4 Status i arbeidet så langt... 4 5 Forutsetninger

Detaljer

Plan: Reguleringsplan for Langmyrvegen 19b - næringseiendom

Plan: Reguleringsplan for Langmyrvegen 19b - næringseiendom Plan ID 201401 Plan: Reguleringsplan for Langmyrvegen 19b - næringseiendom PLANBESTEMMELSER Plan dato 16.10.2014 Dato sist rev.: 20.03.2015 Dato vedtak: 21.05.2015 I henhold til 12-5 og 12-6 i Plan- og

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

TF6 Boliger, eiendom 39/2 Filtvet

TF6 Boliger, eiendom 39/2 Filtvet Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 TF6 Boliger, eiendom 39/2 Filtvet Utarbeidet av Hurum kommune, Plan og bygg Forslagstillers logo Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering

Detaljer

Forslag til planprogram

Forslag til planprogram Iveland kommune Forslag til planprogram Detaljregulering Birketveit sentrum Datert: 9. februar 2015. Revidert: 24. juni 2015. Forord I forbindelse med oppstart av planarbeid for Birketveit sentrum er det

Detaljer

Planbestemmelser 5018 - Norheim næringspark del 4

Planbestemmelser 5018 - Norheim næringspark del 4 Planbestemmelser 5018 - Norheim næringspark del 4 Arkivsak: 09/2016 Arkivkode: PLANR 5018 Sakstittel: DETALJREGULERING FOR NORHEIM NÆRINGSPARK DEL IV - DEL AV 148/947 MFL Godkjent i Karmøy kommunestyre

Detaljer

VARSEL OM OPPSTART AV ARBEID MED REGULERINGSPLAN FOR FLUBERG BARNEHAGE I SØNDRE LAND KOMMUNE

VARSEL OM OPPSTART AV ARBEID MED REGULERINGSPLAN FOR FLUBERG BARNEHAGE I SØNDRE LAND KOMMUNE Kommunale, regionale planmyndigheter, naboer og berørte, lag og organisasjoner, Lillehammer: 28.2.2013 Vår saksbehandler: Erik Sollien Vår ref. p.12085 Deres ref.: VARSEL OM OPPSTART AV ARBEID MED REGULERINGSPLAN

Detaljer

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR SNEVEIEN 9-11, STILLE DAL/JENSVOLL, GNR 40, BNR 217, 143, 555, 643, 271, SAMT UMATRIKULERT GRUNN.

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR SNEVEIEN 9-11, STILLE DAL/JENSVOLL, GNR 40, BNR 217, 143, 555, 643, 271, SAMT UMATRIKULERT GRUNN. PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR SNEVEIEN 9-11, STILLE DAL/JENSVOLL, GNR 40, BNR 217, 143, 555, 643, 271, SAMT UMATRIKULERT GRUNN. Siste behandling i PNM komiteen dato: Vedtatt av Bodø bystyre

Detaljer

TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet

TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet Utarbeidet av Hurum kommune, Plan og bygg Forslagstillers logo Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering

Detaljer

BJØRNANG HOLDING AS REGULERINGSPLAN FOR BJØRNANG LEVANGER KOMMUNE. Aug. 2010

BJØRNANG HOLDING AS REGULERINGSPLAN FOR BJØRNANG LEVANGER KOMMUNE. Aug. 2010 BJØRNANG HOLDING AS REGULERINGSPLAN FOR BJØRNANG LEVANGER KOMMUNE Aug. 2010 Reguleringsplan Bjørnang Side 2 av 8 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 FORORD 2 BAKGRUNN / PLANSTATUS 3 PLANPROSESS 4 PLANBESKRIVELSER 4.1

Detaljer

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR MEHOLTEN VED BODØ LUFTHAVN. Dato for siste behandling i planutvalget den..

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR MEHOLTEN VED BODØ LUFTHAVN. Dato for siste behandling i planutvalget den.. PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR MEHOLTEN VED BODØ LUFTHAVN Dato for siste behandling i planutvalget den.. Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr. formannskapssekretær -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Det må begrunnes hvorfor naturmangfold eventuelt ikke blir berørt

Det må begrunnes hvorfor naturmangfold eventuelt ikke blir berørt Vurderinger i forhold til Naturmangfoldloven 8-12 Dette skal alltid fylles ut og sendes sammen med forslag til reguleringsplan. Oppsummering av vurderingene legges inn i planbeskrivelsen. Plannavn: Pland-id:

Detaljer

Fredrikstad kommune - innsigelse til foreslått områderegulering for Gretnes/Sundløkka

Fredrikstad kommune - innsigelse til foreslått områderegulering for Gretnes/Sundløkka Fredrikstad kommune Postboks 1405 1602 FREDRIKSTAD Miljøvernavdelingen Deres ref.: 12/8226 Vår ref.: 2010/594 421.4 CHJ Vår dato: 27.08.2015 Fredrikstad kommune - innsigelse til foreslått områderegulering

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

Arealinnspill til kommuneplan for Hurum kommune 2014 2025. SS1 - Kongsdelmarka sør. Utarbeidet av. Forslagstillers. Dato: 06.02.14.

Arealinnspill til kommuneplan for Hurum kommune 2014 2025. SS1 - Kongsdelmarka sør. Utarbeidet av. Forslagstillers. Dato: 06.02.14. Arealinnspill til kommuneplan for Hurum kommune 2014 2025 SS1 - Kongsdelmarka sør Utarbeidet av Tiltakshaver: Orica Norway AS Forslagsstiller/Konsulent: Norconsult AS Dato: 06.02.14 Forslagstillers logo

Detaljer

Reguleringsplan For Voldstadsletta

Reguleringsplan For Voldstadsletta Planbeskrivelse Reguleringsplan For Voldstadsletta Referanse: 06/1451-29 Arkivkode: 06/1451 Sakstittel: Reguleringsplan for Voldstadsletta 1. Bakgrunn Grua Bygg AS arbeider med planer for utbygging av

Detaljer

RINGERIKE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr 336 COOP PRIX HERADSBYGDA

RINGERIKE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr 336 COOP PRIX HERADSBYGDA RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr 336 COOP PRIX HERADSBYGDA Utarbeidet av Plan og oppmåling ved Trond Berntsen 12.05.2008. Bearbeida av Ringerike kommune, miljø- og arealforvaltning

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/1458 Arkiv: L12/05 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Førstegangsbehandling

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal - Planforslag datert 05/03 2013 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka 11 7600 Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR STORSKOG GRENSEOVERGANGSSTED SØR-VARANGER KOMMUNE

REGULERINGSBESTEMMELSER: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR STORSKOG GRENSEOVERGANGSSTED SØR-VARANGER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR STORSKOG GRENSEOVERGANGSSTED SØR-VARANGER KOMMUNE PlanID: 2012007 Arkivsaksnr: 11/2211 Dato: 13.08.12 Revidert: Varsel om oppstart: 31.01.12, 28.03.12

Detaljer

GNR. 63 BNR. 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN 2014 130 MOBILITETSPLAN

GNR. 63 BNR. 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN 2014 130 MOBILITETSPLAN Oppdragsgiver Penny Næringseiendom Rapporttype Mobilitetsplan 2015-06-30 GNR. 63 BNR. 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN 2014 130 MOBILITETSPLAN MOBILITETSPLAN 2 (13) GNR. 63 BNR. 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Plan-ID 2013P152E07 REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene er sist revidert:

Detaljer

KONSEKVENSVURDERING MED FOKUS PÅ LANDBRUKSINTERESSER, OMDISPONERING GNR 21 BNR 17 I LEINESFJORD, REGULERINGSPLAN ID 18482010005

KONSEKVENSVURDERING MED FOKUS PÅ LANDBRUKSINTERESSER, OMDISPONERING GNR 21 BNR 17 I LEINESFJORD, REGULERINGSPLAN ID 18482010005 KONSEKVENSVURDERING MED FOKUS PÅ LANDBRUKSINTERESSER, OMDISPONERING GNR 21 BNR 17 I LEINESFJORD, REGULERINGSPLAN ID 18482010005 Forslagsstiller og grunneier: Steigen kommune Eiendom: Gnr. 21 bnr. 17 Formål:

Detaljer

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013.

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013. Byplankontoret Planident: r20130040 Arkivsak:12/45873 Detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136 Offentlig ettersyn Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

Vedlegg 2 : P lanbestemmelser

Vedlegg 2 : P lanbestemmelser Vedlegg 2 : P lanbestemmelser Detaljert reguleringsplan for Schulerudhagen gnr/bnr 24/1, 24/9 og 24/98 Hurum kommune Forslag 18.2.2015 Revisjon A: 29.5.2015 Revisjon B: 22.9.2015 Revisjon C: 10.11.2015

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.09.2015 68455/2015 2013/3061 L13 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens

Detaljer

DETALJREGULERING FOR GNR 63 BNR 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN 2014130 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

DETALJREGULERING FOR GNR 63 BNR 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN 2014130 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 1 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Oppdragsgiver Penny Næringseiendom AS Rapporttype Planprogram 2015-02-10 DETALJREGULERING FOR GNR 63 BNR 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN 2014130 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Ramboll

Detaljer

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218 Arkiv: 162/292/L12 Saksmappe: 2012/2168-2150/2015 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: 09.02.2015 1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien

Detaljer

Forslag til reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass.

Forslag til reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass. Fosnes kommune Plan og utvikling Forslag til reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass. I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtok Fosnes formannskap 25.06.14 å legge forslag

Detaljer

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2.

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2. Planident: 2013/016 Arkivsak: MINDRE VESENTLIG ENDRING AV DETALJREGULERING FOR AMFI VERDAL Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 29.2.2016 Saksbehandling i kommunen: - Kunngjøring av oppstart 7.12.2013

Detaljer

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien. Formannskapet 16.04.2015

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien. Formannskapet 16.04.2015 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien Organ: Møtedato: Formannskapet 16.04.2015 81/5 Narums vei 5 - Spikkestad - Reguleringsplan Saken avgjøres av: Formannskapet ::: Sett inn

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN ÅRNES NÆRINGSPARK Gnr/bnr. 167/57, 293, 339, 348 og 351. Plannummer: 023611023 Saksnummer:

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN ÅRNES NÆRINGSPARK Gnr/bnr. 167/57, 293, 339, 348 og 351. Plannummer: 023611023 Saksnummer: REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN ÅRNES NÆRINGSPARK Gnr/bnr. 167/57, 293, 339, 348 og 351 Plannummer: 023611023 Saksnummer: Dato sist revidert: 22.06.2015 1 AVGRENSNING Det regulerte området

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 6 Arkivsak: 14/1300-8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Reguleringsplan for Lønnerhagen 1.gangsbehandling Saksbehandler: Siw Gjøsund Arkiv: MNR M 226 Saksnr.: Utvalg Møtedato 145/14 Plan- og miljøutvalget

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAGNAR SCHJØLBERGS VEI NR. 1, 3 OG 5 PLAN ID 1308 PLANBESTEMMELSER

FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAGNAR SCHJØLBERGS VEI NR. 1, 3 OG 5 PLAN ID 1308 PLANBESTEMMELSER FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAGNAR SCHJØLBERGS VEI NR. 1, 3 OG 5 PLAN ID 1308 Dato for siste behandling i PNM komiteen den Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr.

Detaljer

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Dato 27-11-14 PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 1 av 11 FORORD Arbeidet med regulering av Langåsen næringsområde har pågått

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN

DETALJREGULERINGSPLAN DETALJREGULERINGSPLAN TRÆDAL Gnr 20 Bnr 49, Froland verk Froland kommune PLANBESKRIVELSE Utsikt fra området Plankartets dato: 12.05.2011 Sist revidert: 06.09.2011 Innledning Strandli Bygg og Eiendom har

Detaljer

Eiendom Tiltakshaver Beskrivelse av området

Eiendom Tiltakshaver Beskrivelse av området INNSPILL Nr: Eiendom Tiltakshaver Beskrivelse av området BOLIG 3B Kittilplassen i Jondalen G/Bnr: 144/6, 4, 2 Baklia Elisabeth og Jan Arne Baklia Grunneiere Elisabeth og Jan Arne Baklia ønsker å tilrettelegge

Detaljer

Planområdet er regulert til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg Kombinert bebyggelse og anleggsformål, forretning/industri (kode 1812)

Planområdet er regulert til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg Kombinert bebyggelse og anleggsformål, forretning/industri (kode 1812) DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 1820.20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: 18.09.2014 JMA Revisjon: Rev. ihht. planutvalgets vedtak i sak 13/14 JMA Rev. ihht.

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Innledning/bakgrunn; Lindesnes Bygg AS, har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan (omregulering) for Livold

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03. Side: 1 av 5 REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.2011 Saksbehandling: 1. gang i Det faste

Detaljer

Forslag til detaljregulering for Borge ungdomsskole Borge Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune

Forslag til detaljregulering for Borge ungdomsskole Borge Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune Saksnr.: 2010/4925 Dokumentnr.: 26 Løpenr.: 54233/2013 Klassering: BORGE UNGDOMSSKOLE Saksbehandler: Ivar Andreas Grønli Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 02.05.2013 34/13 Forslag

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen 2014/3119 - L80 14 Detaljreguleringsplan

Detaljer

BESTEMMELSER TIL OMRÅDE/DETALJREGULERINGSPLAN FOR DETALJREGULERINGSPLAN LUNDBO

BESTEMMELSER TIL OMRÅDE/DETALJREGULERINGSPLAN FOR DETALJREGULERINGSPLAN LUNDBO BESTEMMELSER TIL OMRÅDE/DETALJREGULERINGSPLAN FOR DETALJREGULERINGSPLAN LUNDBO Arkivopplysninger: PlanID: 074201 Saksbehandler: Simen Stori Arkivsak: 14/5550 Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse SJEF

Detaljer

REG. PLAN DEL AV GNR. 23 BNR.4 LUNNER ØSTRE HESTESPORTSSENTER I LUNNER KOMMUNE FORSLAG TIL PLANPROGRAM

REG. PLAN DEL AV GNR. 23 BNR.4 LUNNER ØSTRE HESTESPORTSSENTER I LUNNER KOMMUNE FORSLAG TIL PLANPROGRAM REG. PLAN DEL AV GNR. 23 BNR.4 LUNNER ØSTRE HESTESPORTSSENTER I LUNNER KOMMUNE FORSLAG TIL PLANPROGRAM UTARBEIDET AV: Ingeniør S.Hagen DATO: 25.11.2010 REVIDERT: 22.6.2012 Sak: 09.018\a\pr\div. PROSJEKTBESKRIVELSE

Detaljer

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA Planident: 201502 Planen er datert: 13.04.2015 Bestemmelsene er datert: 27.05.2015 1 GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for området

Detaljer

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2007/13268 Dokumentnr.: 31 Løpenr.: 12143/2010 Klassering: Mosseveien 63-65 Saksbehandler: Petter Stordahl Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 18.02.2010

Detaljer

BRENNEMOEN MORSTONGVEIEN 46

BRENNEMOEN MORSTONGVEIEN 46 BRENNEMOEN MORSTONGVEIEN 46 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Juni 2016 EIDSBERG KOMMUNE 1 PROSJEKTBESKRIVELSE Plannavn BRENNEMOEN, MORSTONGVEIEN 46 Arkivsak ID Plan ID Formål/Hensikt Legge til rette for etablering

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN Revidert 03.01.2011 i henhold til vedtak sak 299/10, Teknisk komité den 06.12.2010. Reg.best. revidert: 11.08.2010, 18,11.2010,

Detaljer

LILLEBAUG GARTNERI NATURMANGFOLD

LILLEBAUG GARTNERI NATURMANGFOLD LILLEBAUG GARTNERI NATURMANGFOLD Av Helge Fjeldstad, Miljøfaglig Utredning AS, Oslo 22.01.2015 Utførende institusjon: Miljøfaglig Utredning AS Prosjektansvarlig: Helge Fjeldstad Prosjektmedarbeider(e):

Detaljer

Det regulerte området er vist med reguleringsgrenser på plankartet i målestokk 1:3000, og inneholder følgende formål (pbl 12-5):

Det regulerte området er vist med reguleringsgrenser på plankartet i målestokk 1:3000, og inneholder følgende formål (pbl 12-5): Reguleringsbestemmelser for Gismerøya 16.05.14 1 Generelle bestemmelser Det regulerte området er vist med reguleringsgrenser på plankartet i målestokk 1:3000, og inneholder følgende formål (pbl 12-5):

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Gbnr. 4/83 4/216 m.fl. (Copp Herre) Reguleringsbestemmelser

Detaljreguleringsplan for Gbnr. 4/83 4/216 m.fl. (Copp Herre) Reguleringsbestemmelser 1 Detaljreguleringsplan for Gbnr. 4/83 4/216 m.fl. (Copp Herre) Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene:. 03.06.2015 Dato for siste revisjon av plankart: 03.06.2015 Bestemmelsene

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER Kommunens arkivsaksnummer: Planforslag er datert: 27.06.2014 Dato for siste revisjon av plankartet: 27.06.2014 Dato for siste revisjon

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/1266-4 DETALJREGULERINGSPLAN HVERVENKASTET PENDLERPARKERING 1.GANGS BEHANDLING

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/1266-4 DETALJREGULERINGSPLAN HVERVENKASTET PENDLERPARKERING 1.GANGS BEHANDLING Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnr.: 11/1266-4 Arkiv: L12 DETALJREGULERINGSPLAN HVERVENKASTET PENDLERPARKERING 1.GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: 1. Forslag til detaljreguleringsplan

Detaljer

- Kommuneplanens arealdel

- Kommuneplanens arealdel - Kommuneplanens arealdel Jørgen Brun, Miljøverndepartementet DN Plansamling 24. september 2012 Disposisjon 1) KU av kommuneplanens arealdel - en del av plansystemet 2) Hva kjennetegner KU av arealdelen

Detaljer

Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan for eiendom 108/478 m.fl., Sjøskogenveien 2, Vinterbro

Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan for eiendom 108/478 m.fl., Sjøskogenveien 2, Vinterbro Vi setter SPOR www.spor.no Til berørte naboer og etater Deres ref.: Vår ref : 140815 Prosjekt: Sjøskogenvn 2, Vinterbro Dato: 15. august 2014 Sak: Regulering Saksbeh.: Aashild Mariussen Varsel om oppstart

Detaljer

Detaljregulering Momarka II, Område B1 Levanger kommune Planbeskrivelse med bestemmelser. Juni 2012

Detaljregulering Momarka II, Område B1 Levanger kommune Planbeskrivelse med bestemmelser. Juni 2012 Detaljregulering Momarka II, Område B1 Levanger kommune Planbeskrivelse med bestemmelser Juni 2012 Dato: Juni 2012 Rev: August 2012 Sammendragsrapport Tittel: Detaljregulering Momarka II, Område B1 Levanger

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Eivind Omdal, detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund

Detaljer

PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERING STEINBRUDD VED GAMVIKVEIEN I MEHAMN, GAMVIK KOMMUNE, PLAN ID 201403.

PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERING STEINBRUDD VED GAMVIKVEIEN I MEHAMN, GAMVIK KOMMUNE, PLAN ID 201403. 1 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERING STEINBRUDD VED GAMVIKVEIEN I MEHAMN, GAMVIK KOMMUNE, PLAN ID 201403. Dato: 20.05.2014. Dato for siste revisjon: 02.02.2015 Dato for vedtak i kommunestyret: 19.03.2015,

Detaljer

Forslag til detaljregulering for Oredalsveien fortau - Sentrum Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune

Forslag til detaljregulering for Oredalsveien fortau - Sentrum Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Fredrikstad kommune Saksnr.: 2012/6279 Dokumentnr.: 12 Løpenr.: 32275/2013 Klassering: OREDALSVEIEN Saksbehandler: Torill Nilsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 02.05.2013 36/13 Forslag til detaljregulering

Detaljer

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Time Bestemmelser til: DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Vedtatt av Time kommunestyre den 06.09.2011 i sak 043/11 Stadfestet

Detaljer

ALSTAHAUG KOMMUNE PLANSEKTOR. Øyvind Lambes vei 3. Gbnr 38/1220, 38/1221 og 39/59. Planid: 182020130048 Kommunalt saksnummer: 13/623

ALSTAHAUG KOMMUNE PLANSEKTOR. Øyvind Lambes vei 3. Gbnr 38/1220, 38/1221 og 39/59. Planid: 182020130048 Kommunalt saksnummer: 13/623 ALSTAHAUG KOMMUNE PLANSEKTOR Øyvind Lambes vei 3 Gbnr 38/1220, 38/1221 og 39/59 Planid: 182020130048 Kommunalt saksnummer: 13/623 Forespørsel om forhåndsuttalelse 15.08.2013 Navn på plan/tiltak: Øyvind

Detaljer

SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6.

SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6. SANDNES ØST UTVIKLING AS DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 24 BNR 25 M FL, SVILAND - PLAN 2014 104 MOBILITETSPLAN 6. OKTOBER 2014 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Næringsområde

Detaljer

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Revidert 04.07.2014 Planbeskrivelse reguleringsplan for Drevsjø barnehage Side 1 1. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å

Detaljer

FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune

FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune 1 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune Vedlegg 2 Dato: 20.02.2013 Revisjon A: Justert etter offentlig ettersyn

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL LOSJEVEGEN 3 OMFATTER 92/24, 92/56, 92/27, 1742/1, 92/45 PLANID 2014007 Planen er vedtatt i Kommunestyret 16.6.15 som sak 46/15 Innenfor reguleringsgrensene er området regulert

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR HÅLOGALAND KRAFTS EIENDOMMER GNR. 56, BNR. 559, 562 OG 587 I HARSTAD KOMMUNE

FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR HÅLOGALAND KRAFTS EIENDOMMER GNR. 56, BNR. 559, 562 OG 587 I HARSTAD KOMMUNE Hålogaland Kraft A/S FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR HÅLOGALAND KRAFTS EIENDOMMER GNR. 56, BNR. 559, 562 OG 587 I HARSTAD KOMMUNE Planbeskrivelse hålogaland plankontor as 26.03.2015 Innhold 1.

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu - Planforslag datert 02/11 2012 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu Prosjektpartner Midt Norge AS Per Anders Røstad Finnemarka 11 Arealplanlegger 7600 Levanger Lian vestre,

Detaljer

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-33 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE" FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-33 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 KUNNSKAPSPARK RINGERIKE FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Arkivsaksnr.: 11/373-33 Arkiv: L05 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE" FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM Forslag til

Detaljer

Planprogram Kvitåvatn ferieleiligheter

Planprogram Kvitåvatn ferieleiligheter 2013 Planprogram Kvitåvatn ferieleiligheter SØNDERGAARD RICKFELT AS 05.03.2013 Innhold 1.0 INNLEDNING... 3 2,0 FORMÅLET MED PLANARBEIDET... 3 2.1 Formålet... 3 2.2 Oppstartsmøte... 4 3.0 PLANSITUASJON...

Detaljer

HOLTÅLEN KOMMUNE. HOLTÅLEN - mulighetenes kommune. Reguleringsplan for Hovsletta Planbeskrivelse

HOLTÅLEN KOMMUNE. HOLTÅLEN - mulighetenes kommune. Reguleringsplan for Hovsletta Planbeskrivelse HOLTÅLEN KOMMUNE HOLTÅLEN - mulighetenes kommune Reguleringsplan for Hovsletta Planbeskrivelse Innhold 1. NØKKELOPPLYSNINGER... 3 2. FORMÅL MED PLANEN... 3 3. GJELDENDE PLANSTATUS/OVERORDNETE RETNINGSLINJER...

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn)

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) Illustrasjon av forslaget Planmalen gir forslagsstiller en oversikt over hvilke forhold som Haugesund kommune stiller krav om skal redegjøres

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR Gnr 30 /Bnr 23, 30,104 og 112. Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune Dato for siste revisjon av plankartet: 11.04.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene:

Detaljer

Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no. Drøbak 05.01.15

Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no. Drøbak 05.01.15 1 Adresse: Seiersten Sentrum 2 1443 DRØBAK Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no Telefon: 64 90 55 55 Mobiltlf.: 48 12 50 26 E-post: maria.danielsen@folloprosjekt.no

Detaljer

Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025. TF1: Utvidelse av Oredalen

Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025. TF1: Utvidelse av Oredalen Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 TF1: Utvidelse av Oredalen Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering av innspill om utbyggingsområde til kommuneplanens arealdel.

Detaljer

Oppdragsgiver. Base Property AS. Rapporttype. Hovedrapport 2013-02-28 TRAFIKKANALYSE FORUS. Kilde: www.forus.no

Oppdragsgiver. Base Property AS. Rapporttype. Hovedrapport 2013-02-28 TRAFIKKANALYSE FORUS. Kilde: www.forus.no Oppdragsgiver Base Property AS Rapporttype Hovedrapport 2013-02-28 TRAFIKKANALYSE FORUS Kilde: www.forus.no FORUS 3 (12) TRAFIKKANALYSE FORUS Oppdragsnr.: 1130294 Oppdragsnavn: Trafikkvurdering Forus

Detaljer

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Forslag til Bestemmelser til reguleringsplan for: KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Plankode: xxxx Sonekode: xxxxx Sist revidert 20.11.2014 Reguleringsplan vedtatt:

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Løyningsknodden hyttefelt I Åseral kommune 26.06.2014 Rev.18.11.14, 21.01.15 og 14.04.

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Løyningsknodden hyttefelt I Åseral kommune 26.06.2014 Rev.18.11.14, 21.01.15 og 14.04. Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Løyningsknodden hyttefelt I Åseral kommune 26.06.2014 Rev.18.11.14, 21.01.15 og 14.04.15 Innledning/bakgrunn; Ing. Geir Gjertsen AS og Pål Dalhaug AS har for

Detaljer

Planbeskrivelse 5013 Reguleringsplan for Myklabust

Planbeskrivelse 5013 Reguleringsplan for Myklabust Planbeskrivelse 5013 Reguleringsplan for Myklabust Arkivsak: 09/704 Arkivkode: PLANR 5013 Sakstittel: PLAN NR. 5013 - REGULERINGSPLAN FOR MYKLABUST- GNR.118/2 M.FL. SE TILLEGG BAKERST, INNARBEIDET 14.04.2011

Detaljer

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt legesenter på Fagerstrand med tilliggende arealer

Detaljer

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Kjærem & Bøgeberg AS, datert 14.2.2011, senest endret 17.12.2012.

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Kjærem & Bøgeberg AS, datert 14.2.2011, senest endret 17.12.2012. Byplankontoret Planident: r20090018 Arkivsak: 11/46102 Detaljregulering av Bratsbergvegen 23 og Sluppenvegen 2 Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 30.6.2014 Dato for godkjenning

Detaljer