Evaluering av parallelloppdrag om Vestby sentrum

Transkript

1 Evaluering av parallelloppdrag om Vestby sentrum Utarbeidet av evalueringsutvalget Dag Tvilde, Øystein Bull Hansen, Morten Ragnøy Ednes, Sissel Riibe, Lars Grimsgaard, Bente Lise Stubberud & Simon Friis Mortensen V e s t b y K o m m u n e P l a n a v d e l i n g e n

2 Innholdsfortegnelse Forord... 3 Sammendrag... 4 Evalueringsutvalget... 4 Innledning... 6 De tre besvarelsene... 7 Tegnestuen Vandkunsten & Esbensen Rådgivende Ingeniører... 7 PIR II Oslo, Everyday Studio & Hjellnes Consult C. F Møller Norge, Jaja Architects & TØI Evalueringsutvalgets 12 råd Utarbeid en klar visjon og avklar hvem det planlegges for Vær tro mot Vestby Styr befolkningsveksten mot sentrum Hvis det kan generere byliv, så legg det i sentrum Gjør jernbanestasjonen til origo for utviklingen og etabler et klart definert hovedstrøk Knytt IKEA til sentrum Knytt storsenteret til sentrum Bygg gater og ikke veier - prioriter myke trafikanter Unngå store arealer med flateparkering og utarbeid en samlet parkeringsstrategi Sørg for gode møteplasser Sett tydelige klima- og energimål gjør det enkelt å prioritere klimasmarte løsninger Vær et godt eksempel ta styringen med sentrumsutviklingen Anbefalinger for gjennomføring og videre fremdrift Kommunens rolle Gjennomføringsstrategi Evalueringsutvalgets anbefalinger til den videre prosessen

3 Forord Kommunestyret i Vestby vedtok (K-7/14) at det skulle gjennomføres et parallelloppdrag som en del av områdereguleringsplanen for Vestby sentrum. Planavdelingen gjennomførte en åpen anbudskonkurranse i løpet av sommeren Det kom inn 25 tilbud i forbindelse med konkurransen og følgende tre team ble valgt ut: - Tegnestuen Vandkunsten & Esbensen Rådgivende Ingeniører - PIR II Oslo, Everyday Studio & Hjellnes Consult - C. F Møller Norge, Jaja Architects & Transportøkonomisk institutt Det ble underveis i prosessen avholdt oppstartsmøte med befaring, midtveisseminar og sluttseminar med innlevering og presentasjon av prosjektene. Resultatene ble stilt ut på Vestby storsenter i perioden fra den til den I forbindelse med utstillingen hadde publikum mulighet for å komme med direkte innspill til de tre besvarelsene. Det kom i alt inn 90 forslag og kommentarer. Ettersom et parallelloppdrag ikke er en konkurranse er det ikke kåret noen vinner, og hver av de tre besvarelsene vil bli benyttet som innspill til arbeidet med områdereguleringsplanen. Evalueringsutvalget gir i denne rapporten en kortfattet vurdering av arkitektenes besvarelser. På bakgrunn av materialet fra parallelloppdraget har utvalget utformet 12 enkle og håndfaste råd til kommunen. Det er utvalgets ønske at disse 12 råd kan fungere som retningslinjer for det videre arbeidet. Utviklingen av Vestby sentrum vil ta tid, og utvalget har bestrebet seg på å utforme råd som er robuste, samtidig som det gis anbefalinger til tiltak som kan ha stor effekt på kort sikt. For å få utarbeidet en helhetlig og gjennomførbar plan er det viktig at alle relevante aktører involveres i prosessen. I rapportens avsluttende del gir evalueringsutvalget en rekke råd til gjennomføringsstrategier og det anbefales fire konkrete tiltak for det videre arbeidet med sentrumsplanen. Evalueringsutvalget ønsker lykke til med det videre arbeidet! Vestby den

4 Sammendrag Utvalget peker i rapporten på både positive og negative aspekter ved hver enkelt besvarelse. Det er gode elementer i alle besvarelsene som bør tas med videre i planarbeidet, men ingen av forslagene tilbyder et fullstendig utviklet forslag til sentrumsutviklingen. Evalueringsutvalget gir derfor 12 råd til kommunen som bør følges for å få til ønsket utvikling i Vestby sentrum. Evalueringsutvalgets 12 råd til kommunen lyder: 1. Utarbeid en klar visjon og avklar hvem det planlegges for 2. Vær tro mot Vestby 3. Styr befolkningsveksten mot sentrum 4. Hvis det kan generere byliv, så legg det i sentrum 5. Gjør jernbanen til origo for utviklingen og etabler et klart definert hovedstrøk ut fra denne 6. Knytt IKEA til sentrum 7. Knytt storsenteret til sentrum 8. Bygg gater og ikke veier prioriter myke trafikanter 9. Unngå store arealer med flateparkering og utarbeid en samlet parkeringsstrategi 10. Sørg for gode møteplasser 11. Sett tydelige klima- og energimål gjør det enkelt å prioritere klimasmarte løsninger 12. Vær et godt eksempel ta styringen med sentrumsutviklingen Evalueringsutvalget mener at Vestby kommune har igangsatt en god og fruktbar prosess som legger et godt grunnlag for arbeidet med en helhetlig sentrumsplan. Det er viktig at kommunen følger arbeidet opp og at det holdes fremdrift i områdereguleringsplanen. Som både plan- og veimyndighet samt grunneier i sentrum, er det essensielt at kommunen fortsetter med å påta seg en aktiv lederrolle samtidig som det holdes tett dialog med grunneierne. Det bør på bakgrunn av parallelloppdraget fattes en rekke beslutninger for det videre arbeidet med områdereguleringsplanen for Vestby sentrum. Evalueringsutvalget har i forbindelse med utarbeidelsen av denne rapporten formulert fire konkrete anbefalinger til kommunen. Anbefalingene knytter seg både til planens innhold, fysiske tiltak og til gjennomføringen av reguleringsplanen. Evalueringsutvalgets anbefalinger for den videre prosessen lyder: 1. Det anbefales at de 12 rådene legges til grunn for det videre arbeidet med sentrumsplanen og at disse vedtas politisk. Rådene bør innarbeides i et konkret visjonsdokument som legges til grunn for all utvikling i sentrumsområdet. 2. Det anbefales at C.F. Møller engasjeres til å forprosjektere «Vestbyloopen» og «Broen». 3. For å kartlegge hvordan hver enkelt grunneiers ønsker og visjoner for sentrumsutbyggingen kan samordnes med fellesskapets interesser, bør kommunen avholde individuelle møter med hver enkelt grunneier. I tillegg bør dialogen med grunneiere formaliseres ytterligere, for eksempel ved at det fremover avholdes faste månedlige møter mellom grunneiere og kommunen. 4. Det anbefales at det etableres et sentrumsselskap hvor kommunen er en aktiv part som sikrer en fornuftig gjennomføring av sentrumsplanen. Dersom dette viser seg vanskelig å organisere, kan det være hensiktsmessig å engasjere en ekstern konsulent til å utarbeide en gjennomføringsstrategi i samarbeid mellom kommunen og øvrige grunneiere. 4

5 Evalueringsutvalget Evalueringsutvalget har bestått av: Øystein Bull-Hansen, sivilarkitekt, prosjektleder Norske Arkitekters Landsforbund. Dag Tvilde, sivilarkitekt, førsteamanuensis ved Institutt for urbanisme og landskap, Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo. Morten Ragnøy Ednes, sivilarkitekt, prosjektleder Norsk design- og arkitektursenter. Sissel Riibe, sivilarkitekt, overarkitekt Akershus fylkeskommune. Lars Grimsgaard, plansjef, Vestby kommune Bente Lise Stubberud, master i samfunnsgeografi, arealplanlegger Vestby kommune Simon Friis Mortensen, master i samfunnsgeografi, arealplanlegger Vestby kommune Evalueringsutvalget har deltatt i midtveisseminaret og sluttseminaret. Kommunens representanter i evalueringsutvalget har vært ansvarlige for gjennomføring av hele prosessen 5

6 Innledning Utgangspunktet for parallelloppdraget har vært et konkurransegrunnlag og en oppdragsbeskrivelse utarbeidet av kommunens planavdeling. Begge dokumentene ble politisk vedtatt lagt til grunn for parallelloppdraget (Plan- og miljøutvalget den ). Hovedmålet for sentrumsområdet ble i oppdragsbeskrivelsen definert slik: Vestby sentrum skal utvikles til et livskraftig kommunesenter med forretninger, tjenesteyting og kulturtilbud. Vestby sentrum skal bli et sted der mennesker bor, trives og ønsker å oppholde seg (oppdragsbeskrivelsens side 3). Parallelloppdrag ble valgt som metode fordi denne prosessen har gitt kommunen mulighet for å få belyst flere problemstillinger og planleggingsideer/konsepter for planområdet. Det har vært viktig for kommunen å få visualisert utbyggingspotensialet i sentrum samt å få forslag til strategiske plangrep på et overordnet nivå. I tillegg har det vært ønskelig å få ideer til arkitektonisk utforming av plasser, gateforløp og bygninger i sentrum. En sentral del av oppgaven har likeledes vært å skape sammenheng mellom Vestby stasjon, Vestby storsenter og det fremtidige IKEA-varehus. Endelig har det vært ønskelig at det i forslagene fremkom ideer av stor bredde. Kommunen vurderte at oppdraget ikke ville bli konkret nok dersom det ble fokusert på hele planavgrensningen for områdereguleringsplanen for Vestby sentrum (totalt 515 daa). Planavdelingen mener at det er arealene mellom Vestby storsenter, jernbanestasjonen og det fremtidige IKEAvarehuset som er de mest sentrale utviklingsområdene i Vestby sentrum, og det ble derfor besluttet å avgrense parallelloppdraget til et mindre «kjerneområde» (markert med gult på figur 1). Området er på ca. 265 daa og ligger innenfor planavgrensningen for områdereguleringen for Vestby sentrum. De tre oppdragene har tatt utgangspunkt i tre ulike vekstperspektiver for kjerneområdet. Hvert kontor fikk derfor tildelt henholdsvis; 1000, 2000 og 3000 boenheter som utgangspunkt for analysen. Illustrasjon 1: Det definerte kjerneområde som var utgangspunktet for de tre parallelle oppdrag. Det ble underveis i prosessen avholdt oppstartsmøte og midtveisseminar. Gjennom befaringer, presentasjoner og diskusjoner ble det gitt informasjon, inspirasjon og innspill til arkitektenes arbeid. 6

7 De tre besvarelsene Tegnestuen Vandkunsten & Esbensen Rådgivende Ingeniører Tittel: «Vestby sentrum 1000 boliger» Hovedgrep: Prosjektet til Tegnestuen Vandkunsten & Esbensen Rådgivende Ingeniører tar utgangspunkt i landskapet og topografien i og omkring Vestby sentrum. Arkitektene mener at bruk av topografien kan være med på å forsterke Vestbys identitet og karakter og det er derfor arbeidet med å skape et «byen oppe» og et «byen nede». I tillegg er det i forslaget arbeidet med å skape byromsforbindelser mellom Vestby stasjon, Vestby storsenter og det fremtidige IKEA-varehuset. Som en del av disse forbindelsene ønsker arkitektene å skape fem nye attraktive møteplasser i sentrum, henholdsvis; «Stasjonsplassen», «Rådhusplassen», «Mølleplassen», «IKEA-plassen» og «Storsenterplassen». Det foreslås å bygge en ny gang- og sykkelbro over jernbanen til Mølleplassen, for på denne måten å sikre en bedre forbindelse mellom storsenteret og det opprinnelige sentrumsområdet. Bebyggelsen i forslaget varierer fra 4-6 etasjer rundt jernbanen til omkring 3 etasjer i sentrumskjernen. Åpen overvannshåndtering og grønne byrom er tenkt å skape blå/grønne kvaliteter i sentrum. Helhetsplanen: Illustrasjon 2: Tegnestuen Vandkunstens helhetsplan for Vestby sentrum. Tegnestuen Vandkunsten

8 Styrker: Utvikling og forsterking av Vestbys kvaliteter: Arkitektene lykkes med å innskrive Vestby i den eksisterende og fremtidige regionale kontekst som sentrumsområdet skal utvikles i. I prosjektet legges det stor vekt på å bygge videre på stedets bebyggelsesskala og karakter i både landskap og historisk egenidentitet. Et godt eksempel på dette er det foreslåtte boligområdet ved Nordby gård. Her blir det foreslått å bygge en rekke flermannsboliger som tilpasser seg terrenget rundt tunet. Slik det er vist forholder disse seg til den eksisterende bebyggelsen på en fin måte. Ved å transformere den eksisterende bebyggelsen vil dette på en enkel måte tilpasses et fremtidig boligområde. Dersom den gamle låven og gårdstunet bevares, kan boligområdet være med på å forsterke Vestbys identitet som landbrukskommune. Realisme og gjennomførbarhet: Forslaget etablerer en overordnet gang- og sykkelforbindelse, som tenkes å lede folk gjennom sentrumsområdet på turen fra stasjonen til IKEA. Ved å gjøre dette nettverket til den sentrale trafikale ryggraden i sentrum er forslaget til infrastruktur helt i tråd med føringene fra oppgavebeskrivelsen. Den foreslåtte sikksakk-løsningen kan fremstå litt labyrintisk, og det kan være problematisk at det ikke defineres ett klart hovedstrøk. Forbindelsene er imidlertid overbevisende illustrert i forslaget. Den intime gatestruktur som, på attraktivt vis, forbinder de nyskapte byrom fremstår dermed troverdig. Ved at det eksisterende veinettet stort sett bevares som i dag, vil det kunne unngås at manglende vilje til store infrastrukturtiltak bremser hele sentrumsutviklingen. Eneste foreslåtte endringer i eksisterende veistruktur er at Sentrumsveien mellom Garderveien og Odinsvei rykkes en smule mot syd samt at rundkjøringen ved Garderveien/Kroerveien fjernes. Dette er realistiske endringer som vil ha stor positiv effekt på gatestrukturen. I tillegg foreslås det en ny gang- og sykkelforbindelse fra Mølleplassen mot storsenteret (omtales nedenfor). Samstemt med eiendomsgrensene Strukturen og utbyggingsmønsteret er tilpasset eiendomsstrukturen. Dette kan styrke gjennomførbarheten og gjøre det lettere å bevare eksisterende bygninger og dermed være med på å sikre variasjon i bebyggelsen. Svakheter: Jernbanen som barriere Det mest omfattende nye trafikale grep som foreslås, er byggingen av en ny gang- og sykkelbro over jernbanen. Broen, som foreslås etablert som en forbindelse mellom Mølleplassen og Storsenteret, kan være viktig for å bryte ned jernbanebarrieren, men slik det foreslås løst virker det ikke helt overbevisende. Broforbindelsen kan fort bli både kostbar og relativt øde. Det vil fortsatt kunne være problematisk å krysse Senterveien. 8

9 Signaturillustrasjoner: Illustrasjon 3: 3D-perspektiv som viser høyder, fortetting og hovedasker i forslaget med 1000 boliger. Tegnestuen Vandkunsten Illustrasjon 4: Perspektivtegning av «stredet» en av de mange små nye gater som oppstår mellom den tett-lave bebyggelsen. Tegnestuen Vandkunsten

10 Illustrasjon 5: Perspektivtegning av «Mølleplassen». Med åpen overvannshåndtering kan det skapes en lille dam på plassen, som for eksempel kan brukes til skøytebane vinterstid. Tegnestuen Vandkunsten Illustrasjon 6: Perspektivtegning av «Rådhusplassen». Også her kan det tilføres vannelementer - her illustrert med en vannfontene foran inngangen til Rådhuset. Nytt kafe- og leilighetsbygg skaper aktivitet på torget samtidig som det avgrenser og definerer plassen. Tegnestuen Vandkunsten

11 Illustrasjon 7: Perspektivtegning av «Stasjonsplassen». Tegnestuen Vandkunsten foreslår at det kan bygges noe høyere enn tre etasjer omkring stasjonen. Kundestrømmen til IKEA vil bety noe økt trafikk fra stasjonen. Det skal være mulig å transportere sine varer mellom varehuset og stasjonen med særlige IKEA-sykler. Tegnestuen Vandkunsten

12 PIR II Oslo, Everyday Studio & Hjellnes Consult Tittel: «Vestby; de 2000 hagers by» Generelt: Forslaget fra PIR II Oslo, Everyday Studio & Hjellnes Consult tar utgangspunkt i forestillingen om «hagebyen». Arkitektene forestiller seg at det bygges 2000 nye hager i sentrum. Hagene skal være i ulik størrelse og med forskjellig karakter og visjonen er at disse skal bli Norges mest vakre og inviterende offentlige hager og fellesrom. En sentral del av forslaget er at det skapes et nett av turveitraseer og gangforbindelser i tillegg til fortau og gangveier langs gatenettet. En lysløype i og rundt Vestby sentrum skal skape sammenheng mellom alle disse nye hagene. Bebyggelsen vil variere fra 2 til 16 etasjer og det er foreslått at det bygges et lokk over den mest sentrale delen av jernbanen. Helhetsplanen: Illustrasjon 8: PIR II Oslos helhetsplan for Vestby sentrum. PIR II Oslo

13 Styrker: Evaluering av parallelloppdrag om Vestby sentrum Tydelig visjon og identitet Ideen om en hagelandsby kan tiltrekke seg beboere med ønske om alternative boformer. Dette kan være en måte å skape noe unikt i Vestby sentrum og sette Vestby på kartet for annet enn næring og varehandel. Hageprofilen med mange små nyttehager og et bondens marked i sentrum vil passe godt inn i kommunens historiske utgangspunkt. Ideen om en økologisk og bærekraftig utvikling er i tiden, og forslaget presenterer flere gode prinsipper som uten problemer kan legges til grunn for utviklingen av Vestby sentrum. Planen legger til rette for barnefamilier, en gruppe som Vestby tradisjonelt sett har hatt ønske om å være attraktive for, samt personer som ønsker et boligmiljø med grønne kvaliteter. Bufferbebyggelse I hagelandsbyen varierer både boligtypologien og høydene, men forslaget viser hvordan det kan bygges tett og attraktivt for en målgruppe som ellers ofte har preferanser som kan være vanskelig å forene med et sentrumsområde. Det bygges tett, men bebyggelsen har likevel fortsatt mange av eneboligens kvaliteter. Sentrumskjernen «rammes inn» med en noe høyere bebyggelse ut mot Osloveien som et støyreduserende tiltak - dette er et godt grep. Nytt liv i gamle bygg Forslaget går langt i å foreslå ny bruk og aktivitet i eldre bygninger og gårdstun i hagebydelene. Noen ideer krever kanskje lang modningstid, men det er positivt at eksisterende gårdstun i sentrum tildeles en viktig rolle med tanke på identitet og møteplasser. Svakheter: Realisme og gjennomførbarhet Jernbanens sentralitet er lite artikulert. Det foreslås å legge et lokk over store deler av jernbanen, men uten at det får en så stor virkning på bystrukturen at det kan forsvares økonomisk. De nye utbyggingsmulighetene kan heller ikke sies å forvare kostnadene. En tydelig sammenheng mellom stasjonen og IKEA mangler, men med den nye gangforbindelsen i «lysløypa» (som danner en ring i utkanten av sentrum) samt nedgraderingen av gatene mellom storsentret og sentrum, har Vestby storsenter fått en naturlig plass i gatestrukturen. Byromsnettverket fremstår noe kaotisk, og det er vanskelig å se for seg at dette vil kunne fungere etter intensjonen. Forslaget tar ikke hensyn til eksisterende eiendomsgrenser og forutsetter at mange eksisterende bygninger må rives. Dette fremstår som lite realistisk. 13

14 Signaturillustrasjoner: Illustrasjon 9: 3D-perspektiv som viser høyder, fortetting og hovedasker i forslaget med 2000 boliger. PIR II Oslo Illustrasjon 10: Perspektivtegning som viser hagebystrukturen med to tårnbygg samt den foreslåtte «lysløypa». PIR II Oslo

15 Illustrasjon 11: Perspektivtegning som viser nye grønne gangforbindelser etablert på lokk over jernbanen. I det gamle møllebygget er det foreslått «Gründerfabrikk», mens siloen er omdannet til et utendørs badeanlegg. PIR II Oslo

16 C. F Møller Norge, Jaja Architects & TØI Tittel: «Broen Vestby» Evaluering av parallelloppdrag om Vestby sentrum Generelt: Prosjektet skal tilrettelegge for 3000 boliger. Hovedgrepet i forslaget er å etablere et tydelig knutepunkt ved jernbanestasjonen. Dette gjøres ved å omdanne og utvide den eksisterende broen ved Vestbyveien/Garderveien. Hensikten er at broen skal bli en grønn og solrik møteplass med brede ramper til stasjonens plattformer, og ikke bare et krysningspunkt. I tillegg etableres en gang/sykkelforbindelse kallet «Vestbyloopen» - som danner en ring og definerer sentrumskjernen og skaper nye forbindelser på tvers av jernbanen. Arkitektene foreslår videre at det etableres seks «sentrumsbydeler», henholdsvis; «Vestby sentrum», «Randembyen», «Krombyen», «Grøstadbyen», «Åsabyen» og «Nordbybyen». Langs jernbanen er det foreslått en bygningshøyde på 14 etasjer, mens det i sentrumskjernen for øvrig og nordøstover langs jernbanen foreslås en variasjon på høydene fra 4-8 etasjer. Helhetsplan: Illustrasjon 12: C. F. Møllers helhetsplan for Vestby sentrum. C. F. Møller

17 Styrker: Evaluering av parallelloppdrag om Vestby sentrum Jernbanen som origo Kjernen i Vestby sentrum lokaliseres til den sentrale broen over jernbanen ved Vestby stasjon hvor gående og syklende prioriteres høyt. Dette grepet etablerer et tydelig knutepunkt som forbinder aksene Vestbyveien/Garderveien og Kroerveien (forlenget til Mølla og IKEA). Detaljvarehandel legges i en klart definert handlegate/akse fra Vestby stasjon og langs jernbanen ned til IKEA, hvilket er med på å styrke forbindelsen mellom disse to viktige målpunkt i sentrum. Vestbyloopen/tilknytning til storsenteret Vestbyloopen, med sin klare intensjon om å knytte de forskjellige delene av sentrum sammen på en naturlig måte, er en stor styrke ved besvarelsen. Vestbyloopen bidrar videre til å definere en tydelig sentrumskjerne hvor myke trafikantgrupper prioriteres. Med forslaget om en Vestbyloop er også forbindelsen mellom sentrum og Vestby storsenter styrket - både ved den nye broen i knutepunktet ved stasjonen og ved at det etableres en ny gate i forlengelse av Vestbyveien over jernbanen. Ved å bygge ut langs denne nye gaten muliggjøres en utvidelse av sentrum i retning Vestby storsenter. Plan for gjennomføring De nye bydelene utenfor sentrumskjernen med relativ høy tetthet er et godt grep, samtidig som at forslaget understreker betydningen av å utvikle Vestby sentrum fra kjerneområdet og ut. Om en skal få dette til må kommunen være en aktiv pådriver. Dette er viktig for at området rundt stasjonen skal bli et levende sentrum fra første stund. Svakheter: For tett, for høyt Prosjektet viser at 3000 nye boliger er i meste laget for Vestby sentrum. Illustrasjonene domineres av høy ensartet blokkbebyggelse. Selv om dette er en skjematisk fremstilling burde det vist en klar visuell og funksjonell profil. Utvalget savner at teamet viser til en større variasjon i bygningstyper eller kommer med gode eksempler/referanser til et tett bomiljø som fortsatt har kvalitet. Illustrasjonene av sentrumsbebyggelsen viser ikke gode uterom i tilknytning til eventuelle boliger, og forslaget kan derfor ikke sies å ha tatt spesielt godt hensyn til den menneskelige skala. En undergang hadde gitt en bedre forbindelse til IKEA Handlegaten langs jernbanen ned mot IKEA ender i en rundkjøring på Osloveien med krysning i plan. Osloveien ligger på en høy fylling som gjør dette forslaget relativt urealistisk, men dersom man i stedet hadde valgt å bygge en bred undergang under Osloveien kunne dette være en god forbindelse for gående og syklende til IKEA. 17

18 Signaturillustrasjoner: Illustrasjon 13: 3D-perspektiv som viser høyder, fortetting og hovedasker i forslaget med 3000 boliger. C. F. Møller Illustrasjon 14: Perspektivtegning som viser «Broen», opparbeidet som en møteplass med brede nedganger til stasjonens plattformer. C. F. Møller

19 Illustrasjon 15: Perspektivtegning som viser ny møteplass mellom Rådhuset og Kroerveien. C. F. Møller Illustrasjon 16: Perspektivtegning som viser ny gatestruktur i aksen fra stasjonen, via Mølleplassen, til IKEA. C. F. Møller

20 Evalueringsutvalgets 12 råd Forslagene inneholder mange gode innspill og ideer, men ingen av forslagene viser et fullt utviklet og gjennomførbart grep. Evalueringsutvalget vil derfor drøfte ulike ideer i forslagene og en mulig videreutvikling som bør kunne inspirere til å utarbeide en bra og gjennomførbar plan for Vestby. På bakgrunn av materialet fra parallelloppdraget har utvalget således utarbeidet en rekke anbefalinger til kommunen for utviklingen av Vestby sentrum. 1. Utarbeid en klar visjon og avklar hvem det planlegges for I dag er mye av boligutviklingen i småstedene rundt Oslo så ensartet at den som kan skape en særegen attraktiv profil bør kunne stå godt i markedet. Hvorfor ikke arbeide for å utvikle Osloregionens mest attraktive sentrum for barnefamilier og andre som vil ha det grønt rundt seg? Kanskje «Hagebyen» med grønne arbeidsplasser, et godt handels- og servicetilbud og ulike tette og blågrønne bomiljø kan bli et attraktivt særtrekk for Vestby? Uansett hva man velger; det viktigste er at visjonen man har valgt gjennomsyrer alt man gjør! Vestby kommune bør derfor stille seg følgende spørsmål: - Hvilke befolkningsgrupper er potensielle innflyttere til Vestby og hvilken kjøpekraft har de? - Hvilke av kommunens egne innbyggere vil velge å bosette seg i sentrum? - Hvem ønsker man å legge til rette for i fremtidens Vestby sentrum? I hovedsak er det sannsynlig at innflyttingen vil være en del av den generelle veksten i Oslo og Akershus. Til nå har Vestby vært attraktivt kanskje mest fordi man får en prisgunstig (familie)bolig i akseptabel pendleravstand fra Oslo. Kommunen må huske på at Vestby sentrum ikke vil kunne sammenliknes med regionens kjerneområder som det sentrale Oslo eller Lillestrøm når det gjelder sentralitet og urbanitet. Dette trenger imidlertid ikke være noen ulempe, kanskje det å videreutvikle Vestby som en «grønn oase» på veien inn til Oslo bør være kommunens mål? 2. Vær tro mot Vestby Teamene fikk i oppgave å belyse konsekvensene av ulik grad av tetthet med henholdsvis 1000 nye boliger i Tegnestuen Vandkunsten sitt forslag, 2000 i Pir II Oslo sitt og 3000 i C. F Møller sitt. Prosjektene fra C. F. Møller og Tegnestuen Vandkunsten illustrerer tydelig mulige konsekvenser av henholdsvis en lav og en høy utnyttelse. Dersom en skal respektere Vestbys karakter som småby bør normal etasjehøyde antagelig ligge på 3-5 etasjer varierende med gatebredde og solforhold. I enkelte områder, eksempelvis øst og nord for jernbanen, vil byggehøydene imidlertid kunne være noe høyere. Hvor mange boliger og hvor mange arbeidsplasser som kan etableres er et spørsmål om tilbud og etterspørsel, men det er en del trafikkbelastete gater hvor næringsbebyggelse bør danne en skjerm mot trafikkstøy, eksempelvis opparbeidet i tråd med bufferbebyggelsen som foreslås av PIR II Oslo. Med C. F Møller sin høye utnyttelse tviler evalueringsutvalget på at boligene i de sentrale byggene blir spesielt attraktive, og det er stor risiko for at det grønne preget forsvinner. Utnyttelsen bør 20

21 imidlertid kunne være høyere enn det som fremgår av Tegnestuen Vandkunsten sitt forslag, hvor det opereres med et gjennomsnitt på 3 etasjer i store deler av området. Det er imidlertid viktig å huske på at høy tetthet på ingen måte er en garanti for høy bykvalitet. Det kreves nærmere studier for å se på konsekvensene av ulike høyder og hvor mange boliger og arbeidsplasser man kan få plass til. Det logiske ville kanskje være å regulere mange av områdene til blandet formål, men øremerke de med beste miljøkvaliteter til boliger. For å ivareta Vestbys identitet, bør eksisterende bebyggelse, som er av god kvalitet og ikke hindrer ønsket utvikling, innpasses, uavhengig av om det er verdifulle kulturminner. Identitet er vanskelig å bygge opp fra tabula rasa. Skap et godt samspill mellom stedets kulturhistorisk spor og ny sentrumsbebyggelse. Det vil bidra til variasjon og mangfold og vil gi Vestby sentrum egenart og kvaliteter. 3. Styr befolkningsveksten mot sentrum Antall boliger er vesentlig for at kjerneområdet skal få et levende og mangfoldig byliv. Forslagene kommer med mange ideer til hvordan det kan etableres attraktive boligområder i sentrum, men det er like viktig at kommunen formår å begrense boligetableringen utenfor. Vestby kommune bør gå gjennom sine planer med sikte på å hindre at den spredte boligbyggingen fortsetter, og det bør ikke legges ut nye områder til boligformål. Vestby kommune bør i tillegg samordne seg med nabokommunene slik at alle satser på knutepunktsutvikling, og ikke konkurrerer om å legge ut nye eneboligfelt langt fra kollektivknutepunktene. 4. Hvis det kan generere byliv, så legg det i sentrum En grunnleggende utfordring for Vestby sentrum er at det er etablert store kommersielle tilbud utenfor sentrum. Dette kan gjøre det svært vanskelig å få etablert nye forretninger og servicetilbud i sentrum. Et prinsipp for kommunen fremover bør derfor være at alle funksjoner som kan bidra til å skape byliv plasseres i sentrum. Dette gjelder alt fra forretninger, kulturtilbud og offentlige funksjoner til arbeidsplasser, skoler, institusjoner og boliger. Dette bør vurderes på kort sikt: Biblioteket bør gis en sentral og svært synlig plass i sentrum og gjerne samlokaliseres med en bokkafé eller lignende. Kommunen har i dag ledige lokaler i 1. etasje i det gamle bankbygget - kanskje biblioteket kunne få en midlertidig plassering der? Også andre publikumsrettede offentlige tilbud bør gis en mer synlig rolle enn i dag. Thorvaldsengården er nå i kommunens eie, bruken av dette bygget må også være med på å gi liv til sentrum. Uteområdene i tilknytning til dette bygget kan oppgraderes og gjøres til en attraktiv plass. I den forbindelse bør kommunen vurdere bruken av sin egen parkeringsplass på «baksiden» av Rådhuset. Forretninger må ikke få lov til å forblende vinduene sine mot gaten. 21

22 Sørg for at eksisterende uteområder ser skikkelige ut. Etabler gjerne et samarbeid med det private næringslivet for å sørge for at alle plasser vedlikeholdes og skjøttes. Frivillige med grønne fingre eller studenter ved universitetet i Ås kan inviteres til å boltre seg i sentrum, på denne måten vil uteområdene kunne transformeres på kort tid med minimale kostnader. Lag en plan for beplantning i sentrum sammen med sentrumsplanen som underdeler og beriker de store åpne plenene, parkeringsplassene og andre ødslige områder som preger Vestby i dag. Midlertidige tiltak (temporære byrom) kan berike sentrum mens vi venter på det permanente. Tiltak kan for eksempel være kunst- og kulturaktiviteter, salg/marked, utstilllinger av ulike hobbyaktiviteter, lek/rekreasjon/sport osv. Temporære byrom og aktiviteter kan være strategiske satsningsfelt for kommunen, private utbyggere og kreative personer. Akershus fylkeskommune har tidligere avsatt penger spesifikt til dette formålet som kommuner har kunnet søke om. Viktige aktører som kan bidra til sentrumsutviklingen: Kommunen må avdekke hvilke eiendommer som er sentrale i utviklingen av sentrum og gå i dialog med eierne/aktørene. Drift av Mølla er ikke forenelig med sentrumsutviklingen slik arkitektene ser det. Evalueringsutvalget er også av den oppfatning at det beste for sentrum ville være om denne virksomheten ble flyttet. Kommunen bør legge til rette for at Mølla kan omlokaliseres, gjerne ved å tilby en annen tomt. Mølletomten vil i fremtiden kunne være en viktig del av et attraktivt hovedstrøk og er sentralt plassert med tanke på å etablere gode forbindelser mellom storsenteret, sentrum og IKEA. Norwegian Outlet trenger bedre plass - dette kan åpne muligheter. Hvis kommunen fikk flyttet et slikt eksisterende tilbud til sentrum ville sentrum styrkes uten at det samlede tilbudet i regionen ville øke. I tillegg har Norwegian Outlet en bebyggelsesstruktur som glir elegant inn i byen. En mulig plassering kunne være i området langs jernbanen fra stasjonen og ned mot Mølla og Osloveien. Dersom kommunen fikk knyttet jernbanestasjonen og IKEA sammen ved hjelp av Norwegian Outlet og skapt et sentralisert parkeringstilbud for sentrum tett på, ville kommunen være på et veldig godt spor. Dette burde også være kommersielt interessant for Norwegian Outlet. Nytt hotell: Olav Thon har tidligere hatt ønske om å bygge et nytt hotell mellom E6 og Osloveien. Dersom dette fortsatt er aktuelt, bør kommunen foreslå at hotellet bygges på sentrumssiden av Osloveien, langs den nye gaten i forlengelsen av Senterveien over jernbanen, slik C. F. Møller foreslår. Restauranter, barer og innganger til kongress/kultursenter med mer, kan da legges langs den nye gaten og skape en attraktiv utvidelse av sentrum i retning storsenteret. Terrengformen gjør det naturlig å etablere saler og parkeringsanlegg i en underetasje mot jernbanen. En parkeringskjeller her vil kunne bli av en slik størrelse at den kan ta unna en del av behovet for parkering innenfor kjerneområdet. 22

23 Coop eier tomten inntil Osloveien, vis a vis IKEA. Hvordan man utvikler denne eiendommen vil være av stor betydning for å legge til rette for et attraktivt sentrumsområde. Coop har til nå ikke formidlet hvilke tanker de har for sin eiendom, men utvalget mener at det godt kan etableres større forretninger på tomten, så lenge bebyggelsen har bymessige fasader med småforretninger og utstillingsvinduer mot sentrum. De store vindusløse forretninger kan ligge inne i kvartalet og kontorer eller boliger bygges i etasjene over. «Baksiden» mot Osloveien må også være variert og estetisk interessant. IKEA vil bli en viktig driver for sentrum, og det er nærliggende å tro at etableringen vil utløse andre investeringer. IKEA har et mål om at 12 % av kundene skal komme til varehuset med buss eller tog. I tillegg regner IKEA med å måtte rekruttere fra hele Follo og at mange av de ansatte vil reise kollektivt. Det betyr at over mennesker vil kunne bevege seg mellom varehuset og sentrum årlig. Dette illustrerer betydningen av at det blir en attraktiv forbindelse til IKEA under Osloveien for gående og syklende. Mulighetene dette gir for etableringer langs forbindelseslinjene i sentrum, og hvordan dette kan utnyttes til fordel for Vestby sentrum må vurderes nærmere. 5. Gjør jernbanestasjonen til origo for utviklingen og etabler et klart definert hovedstrøk C. F. Møller foreslår å ta utgangspunkt i Vestby stasjon og legge opp til en handlegate langs jernbanen ned mot den nye plassen nedenfor Mølla. Herfra kan en ny bro lede over jernbanen mot storsenteret. En ny forbindelse vil da kunne lede direkte til IKEA fra Mølleplassen. Med dette grepet er det naturlig at områdene vest for Garderveien brukes til forretning/kontor med innslag av boliger oppe i etasjene, mens områdene øst for Garderveien får en høyere andel boliger. Dette forslaget innebærer relativt mye ny bebyggelse og stor transformasjon i eksisterende områder. Alternativ kan det bygges direkte videre på eksisterende sentrum, ved å legge en ny handlegate øst for Rådhuset, slik det foreslås av Tegnestuen Vandkunsten. Ved å utvikle dette som hovedstrøk har man allerede noe aktivitet og bygningsmasse å bygge videre på. I begge alternativene bør jernbanestasjonen ha en sentral rolle. Man bør vurdere å snu rådhuset slik at det kan bidra til å skape byliv mot jernbanen. Området ved stasjonen bør gjøres til en offentlig plass som kan benyttes til forskjellige aktiviteter, for eksempel markedsplass, treffpunkt, utstillinger osv. Istedenfor kantine bør det bygges en attraktiv kafe og kaffebar som er åpen for alle, men hvor de ansatte i rådhuset får rabatt. En opplagt mulighet kunne være å legge en slik funksjon til Thorvaldsengården. Byens liv foregår fra 0-3 meter over gatenivå. Det er derfor viktig at det reguleres publikumsrettet aktivitet i 1.etasje i sentrum (der det ikke er rene boligområder) og at alle bygg har innganger fra gaten. Broer (glassbroer) mellom husene må unngås. Kommunen bør medvirke til at forretningslokaler ikke blir stående tomme for lenge, for eksempel gjennom lokalisering av egen virksomhet. Det bør utarbeides en god modell for drift og vedlikehold av gater og plasser i kjerneområdet. Gjerne i form av et samarbeid mellom kommunen og handelsstanden. 23

24 6. Knytt IKEA til sentrum Prosjektene viser ulike veier til IKEA, men Osloveien er og vil forbli en barriere mellom sentrum og IKEA. Ingen av prosjektene får løst denne utfordringen optimalt. Evalueringsutvalget ser to ulike måter å bryte denne barrieren på: 1) Det kan legges en ny «hovedgate» for myke trafikanter parallelt med jernbanen slik C. F Møller foreslår, men istedenfor å bygge en stor rundkjøring på fyllingen til Osloveien bør det kunne legges opp til en svært bred undergang à la planlagt undergang på Jessheim eller undergangen ved stasjonen i Lillestrøm. Det er særdeles viktig at en undergang utformes på en slik måte at den blir attraktiv. Undergangen kan ende opp i en plass som inngangen til IKEA må vende mot. 2) Alternativt kan den brede undergangen flyttes lengre øst, dit hvor Vandkunsten har plassert sitt IKEA-torg. Grunnen til at evalueringsutvalget foreslår en undergang, og ikke krysning i plan, er at IKEA foreslås lagt så lavt i terrenget at det blir vanskelig å etablere en krysning i plan. For å komme ned til undergangen på bysiden kan det etableres en nedsenket plass med trapper/et trappeamfi og ramper i zig zag. En slik plass vil være vestvendt og vil kunne bli en attraksjon i seg selv. Osloveien bør gjøres om til en vakker allégate for å markere at den går gjennom et sentrumsområde, jamfør plan for utvidelse av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate i Drammen. 7. Knytt storsenteret til sentrum Alle tre besvarelser viser ulike løsninger for en gang- og sykkelforbindelse fra Mølleplassen over jernbanesporene og i retning storsenteret. En slik forbindelse vil være viktig for å knytte storsenteret til det nye sentrum. Den neste utfordringen blir da å skape en attraktiv forbindelse helt fram til senteret. Dagens underganger vurderes som ekskluderende og lite attraktive. Pir II Oslo foreslår at Støttumveien legges om slik at den går over i Senterveien og avlaster Vestbyveien inn mot sentrum. På samme måte kan Senterveien avlaste Kirkeveien på den siste strekningen inn mot sentrum. Med en slik løsning kan den avlastede delen av Vestbyveien og Kirkeveien bli attraktive gang- og sykkelforbindelse opp til senteret. I tillegg vil den nye forbindelsen ned til sentrum i forlengelse av Senterveien (forbi det nye hotellet og over jernbanen) kunne bli en attraktiv gang- og sykkelforbindelse mellom de østre delene av sentrum og Storsenteret. 8. Bygg gater og ikke veier - prioriter myke trafikanter Det skal være mulig å kjøre bil i sentrumsområdet, men myke trafikanter må prioriteres innenfor kjerneområdet. For å oppnå dette må dagens veier transformeres til gater som er attraktive for alle trafikantgrupper. Det kan for eksempel etableres «shared space» (sambruksområder) der gatene utformes på en slik måte at biltrafikken beveger seg langsomt og på de myke trafikantenes premisser, eller ved at det anlegges brede fortau og svært smale kjørebaner som også syklene bruker. Beplantning er også et viktig virkemiddel som bør benyttes. 24

25 Alle forslagene legger opp til at hovedparten av biltrafikken skal ledes utenom det mest sentrale sentrumsområdet. Vestbyveien, Kirkeveien/Senterveien og Osloveien kan avlaste sentrumsområdet for biltrafikk, slik at det kan bygges attraktive gang- og sykkelforbindelser mellom nye boliger og funksjoner i sentrum. At alle tre team har valgt den samme overordnete strategien er et klart signal til kommunen om at dette er en naturlig trafikkløsning for sentrum, og evalueringsutvalget stiller seg bak arkitektenes overordnete strategi for trafikk. Ved å senke hastigheten og legge fotgjengerkrysninger i plan (gjerne lysregulert), kan også sterkt trafikkerte gater som Osloveien og Kirkeveien/Senterveien få et menneskelig og hyggelig uttrykk. Dette viser at menneskene er prioritert framfor bilene og skaper en etterlengtet bykarakter. 9. Unngå store arealer med flateparkering og utarbeid en samlet parkeringsstrategi I dag er store deler av sentrum benyttet til parkering. Dette er svært uheldig, da parkeringsarealer er monofunksjonelle arealer som virker fremmedgjørende overfor mennesker som ferdes til fots eller sykkel. Store asfalterte flater innbyder ikke til aktivitet, interaksjon og lek, og det vil derfor være stort sett umulig å skape liv i sentrum hvis eksisterende parkeringsarealer bibeholdes. I tillegg representerer parkeringsplassene store verdier som byggetomter. En del korttidsgateparkering bør tillates for handlende innenfor kjerneområdet, men parkering bør i all hovedsak anlegges i strategisk plasserte parkeringshus med innkjøring fra kjerneområdets ytterkant. Det bør også være mulig å begrense antall parkeringsplasser ved hjelp av sambruk mellom for eksempel bolig og næring. Dagens parkeringsnorm må reduseres og endres fra en minimumsnorm til en maksimumsnorm. Det bør ikke lenger være et krav at boligene i sentrum skal ha faste plasser. Boliger kan heller ha krav på å få plass i parkeringshus ved behov. Det kan også være fornuftig å regulere parkeringen og kreve avgift andre steder enn innenfor sentrumskjernen (for eksempel ved kjøpesentrene) for å bedre sentrums konkurransekraft. I nærliggende boligområder bør boligsoneparkering vurderes for å hindre utstrakt fremmedparkering. Det er viktig at kommunens parkeringsstrategi samordnes med jernbaneverkets strategi for innfartsparkering, slik at ulike avgiftsordninger unngås. Forskjellige ordninger kan føre til at innfartsparkeringsplassene fylles opp med besøkende til sentrum (eller omvendt). De som arbeider i sentrum (inkludert de ansatte på rådhuset) bør reise kollektivt eller parkere i p-husene i randsonen på normale kommersielle vilkår. Arbeidsreiser er de som er enklest å få over på kollektivtransport, og det må derfor særlig gjøres tiltak rettet mot disse. For å redusere behovet for parkeringsplasser kan kommunen anskaffe elektriske biler og ikke la ansatte bruke egen bil i jobben. 10. Sørg for gode møteplasser Vestby sentrum mangler i dag intimitet og steder folk har lyst til å møtes. Arkitektteamene har alle vektlagt nødvendigheten av gode møteplasser i sine besvarelser, og dette må følges opp i det videre arbeidet. For å utvikle attraktive møteplasser og levende steder må det i områdereguleringen avsettes nok arealer til dette formålet. Kommunen må være bevisst på hvilke funksjoner man ønsker at møteplassene skal ha og sørge for at de er lokalisert på rett sted. Utformingen må stemme med behovet og karakteren skal appellere til de som skal bruke området. Nærlekeplasser må være en viktig del av dette. I tillegg må det være gode forbindelseslinjer mellom de ulike møteplassene. 25

26 Arkitektene foreslår mange nye møteplasser i sentrum som bør vurderes i reguleringsarbeidet. Arealene mellom rådhuset og stasjonen bør kunne utvikles til småbyens hjerte allerede nå. I tillegg kan kommunen med få ressurser ruste opp og øke kvaliteten på Grøstadparken og Nordbylunden. Eldre bygningsmiljøer i stasjonsområdet og gårdstun i sentrum kan eksempelvis transformeres og utvikles til gode møteplasser. For øvrig er både plassen nedenfor Mølla og ved undergangen under Osloveien til IKEA naturlige steder å anlegge nye plasser. 11. Sett tydelige klima- og energimål gjør det enkelt å prioritere klimasmarte løsninger Vestby sentrum må tilrettelegges på en slik måte at dagliglivet kan leves uten å påføre miljøet unødige belastninger. De bærekraftige valgene må være attraktive slik at beboere og forbrukere ønsker å velge rett. Plan- og bygningsloven med forskrifter setter noen krav til bærekraft og miljøvennlighet ved utbygging, men dersom kommunen ønsker å profilere sentrum som et «grønt» bolig- og næringsområde, bør det vurderes å bruke sterkere incitamenter enn gjeldende lovverk legger opp til. Til dette vil arealplanbestemmelser og utbyggingsavtaler være viktige virkemidler. Kommunen bør også gjøre det enkelt for utbyggere å bygge så miljøvennlig som mulig, for eksempel bør passivhus premieres med halvt gebyr inntil nye energiregler kommer på plass, og det bør oppfordres til bruk av grønne tak der hvor dette er hensiktsmessig. Det er også i denne sammenhengen viktig at kommunen husker på at bruk av eksisterende bygningsmasse også er et bærekrafttiltak. For å bidra til at byggematerialer får lavest mulig utslipp bør det oppfordres til bruk av klimagassregnskap, og det bør gis unntak fra tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget når tiltakshaver kan dokumentere at bruk av alternative energikilder er energimessig og miljømessig bedre enn fjernvarme. Arkitektenes besvarelser peker alle på at det bør benyttes åpne overvannsløsninger i sentrum. Vestby sentrum er i dag ikke beriket med blå elementer. Gjenåpnes Grøstad bekken/dammen, som det er foreslått av C. F. Møller, samtidig som det skapes et åpent overvannssystem, kan det tilføres vannelementer til sentrum, noe som vil gi sentrumsområdet en helt ny identitet og kvalitet samtidig som flomfaren kan reduseres. Tydelige og ambisiøse målsettinger for klima- og energi kan være med på å skape en klar og fremtidsrettet visjon og identitet for Vestby. De nye planene for Hurdal sentrum er et godt eksempel på hvordan miljø, bærekraft og økologi kan brukes strategisk til å skape både nærings- og boligutvikling. Kommunen bør kunne la seg inspirere av Hurdal og vurdere hvordan bærekraft kan benyttes til å skape en tydelig visjon og profil for sentrumsområdet. 12. Vær et godt eksempel ta styringen med sentrumsutviklingen Kommunen kan være et godt eksempel ved å utvikle sine egne eiendommer på en måte som underbygger planens formål. Det kommunen selv bygger må være av høy arkitektonisk kvalitet, samt bidra til et bærekraftig og levende sentrum. Går kommunen foran blir det lettere for de private å følge etter. Kommunen kan også drive utviklingen i riktig retning ved å kjøpe og selge strategisk viktige eiendommer og knytte betingelser til dem. 26

27 Anbefalinger for gjennomføring og videre fremdrift Vestby kommune har igangsatt en omfattende prosess som legger et godt grunnlag for arbeidet med en helhetlig sentrumsplan for Vestby. Parallelloppdraget har konkretisert og visualisert noen av de mange mulighetene som foreligger. Det er viktig at arbeidet følges opp og at det holdes fremdrift i områdereguleringsplanen. Evalueringsutvalget vil avslutningsvis gi noen anbefalinger til den videre planprosessen. Kommunens rolle En kompetent kommune blir sett på som en naturlig samordner av særinteresser. For utbyggere er det viktig med forutsigbarhet og klare føringer fra kommunens sin side, mens det for innbyggerne er vesentlig at nye prosjekter beriker stedet. Kommunen bør ta følgende roller som aktør i sentrumsutvikling: - Ivareta fellesskapet i forhandlinger med utbyggere - Arbeide aktivt for riktig lokalisering av nøkkelfunksjoner - Samordne aktører og foreta strategiske tomtekjøp - Engasjere lokalbefolkningen - Legge til rette for/samarbeide med ildsjeler For at kommunen skal kunne utfylle disse rollene kreves det først og fremst tverrpolitisk enighet og vilje over tid. Det kreves en engasjert ordfører og rådmann som arbeider målrettet for å få til ønsket utvikling. I samarbeid med utbyggere må kommunen fortløpende vurdere hva som må til for å få ting til å skje. Dette krever at kommunen makter å balansere kommunal innflytelse og privat engasjement. Det må stilles krav til utbyggere, men det må også tas hensyn til utbyggenes økonomi og stilles realistiske rammebetingelser. Hvilken rolle Vestby kommune ønsker og makter å ta i utviklingen av sentrumsområdet kan derfor bli avgjørende for hvordan arbeidet med planleggingen av Vestby sentrum bør videreføres. Dette er primært avhengig av tre ting: - I hvor stor grad ønsker/makter kommunen å involvere seg økonomisk i utviklingen? - Hvordan ser aktørbildet ut når det gjelder utvikling på både kort og lang sikt? - Hvilken (realistisk) etablering og tilflytting ønsker kommunen å sikte seg inn på? I det videre planarbeidet må man drøfte hvilken rolle kommunen skal innta som planmyndighet, lokal veimyndighet og eier av meget attraktive utbyggingsarealer sammen med andre sterke og til dels aktive utviklingsaktører. Forutsatt at planen for sentrum skal kunne realiseres og få virkninger alle eiere/parter vil kunne leve med, er det viktig at eierskapene i sentrum vurderes nærmere i forhold til grunneiernes egne ambisjoner om utnyttelse og kommunens ønsker om å skape en utvikling som ivaretar både utviklingsaktørenes og fellesskapets interesser. Som grunnlag for en slik planstrategi er det viktig å få klarhet i følgende: - Hvilke av de nåværende eiere har konkrete planer for gjennomføring? 27

28 - Hvilke av disse eierne har så strenge lokaliseringskrav til det de ønsker å bygge at det ikke har noen hensikt å innlede drøftinger om annen lokalisering eller «makebytte»? - Hvilke eiere opptrer aktivt og ønsker å gjennomføre prosjekter, men vil vanskelig kunne klare dette alene (dette gjelder også kommunen som eier). - Hvilke eiere «sitter på gjerdet»? En slik oversikt vil hjelpe kommunen til å ta stilling til om sentralområdet er tilstrekkelig «tilrettelagt» for ny utbygging, om «sirkulasjonssystemet»/veier og lignende er lokalisert/utbygget slik at de som ønsker å få gjennomført sine prosjekter på kort sikt/umiddelbart kan få dette til uten at det blokkerer for ønskede løsninger fra kommunens side. Skulle det vise seg at bygging av nye offentlige veier er aktuelt, bør disse bygges i forkant av byggingen av den nye bebyggelsen. Kommunen kan i områdeplanen regulere inn gatestrukturer som bidrar til ønsket utvikling. Dette kan gjøres selv om ikke alle detaljer for eiendommene er avklart, da det i områdereguleringen vil bli stilt krav om detaljregulering av de forskjellige delområdene. Ved å inngå avtaler med de grunneierne som er interessert kan man også sparke i gang utviklingen. Spesielt viktig er området rundt stasjonen, hvor kommunen er en sentral grunneier, samt plasseringen av nytt hotell, som kan bidra til å etablere den nye forbindelsen over jernbanen nedenfor mølla. Hvis denne forbindelsen blir regulert vil det legges føringer for utvikling av Coops eiendom, hvilket kan være med på å få Coop til å se nye muligheter for eiendommen. Coop/Norwegian Outlet og IKEA vil sammen kunne bli primus motor for sentrumsutviklingen. Gjennomføringsstrategi For at planleggingen av sentrumsområdet skal føre til resultater kreves det at det arbeides målrettet både i og utenfor Plan- og bygningsloven. Følgende gjennomføringsbestemmelser er knyttet til Planog bygningsloven: - Innløsning og erstatning (kapittel 15) - Ekspropriasjon (kapittel 16) - Utbyggingsavtaler (kapittel 17) - Refusjon (kapittel 18) - Urbant jordskifte etter Jordskifteloven Av gjennomføringsbestemmelsene i Plan- og bygningsloven er det sannsynligvis bruken av utbyggingsavtaler som vil være det mest aktuelle verktøyet for Vestby kommune. Ved å anvende utbyggingsavtaler kan nødvendige bidrag fra private utbyggere benyttes til opparbeidelse av offentlige funksjoner og nødvendig infrastrukturtiltak, og kommunen kan ved å tilby ulike modeller for momsrefusjon sikre at det tilføres ekstra midler til de enkelte prosjektene. I forbindelse med utbyggingen i Drammen har dette bl.a. vært benyttet, ved at utbyggere utfører infrastrukturtiltak i henhold til rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen, som etterfølgende overtas vederlagsfritt av kommunen. Ofte vil gjennomføringsbestemmelsene i Plan- og bygningsloven ikke være tilstrekkelige, og det forelegger således en rekke privatrettslige virkemidler som kan tas i bruk: - Strategiske tomtekjøp (makeskifte) - Gjennomføringsavtaler av ulike slag 28