REGULERINGSPLAN FOR EIENDOMMEN LANGMO, GNR 38/5. 2.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR EIENDOMMEN LANGMO, GNR 38/5. 2.GANGS BEHANDLING Formannskapet Møtedato: Saksbehandler: Gunnar Øvrelid Djup Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 128/09 Formannskapet /09 Eldrerådet /09 Formannskapet /08 Formannskapet /07 Formannskapet Formannskapets vedtak: Saken avvises til den nye kommuneplanen er på plass. Formannskapet behandling : Medlem Rolf Arne Borgen V fremmet følgende forslag: Saken avvises til den nye kommuneplanen er på plass. Ved votering ble Borgens forslag vedtatt med 6 mot 1 stemme (H). Rådmannens innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 nr.1 forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Langmo, sist datert , forutsatt at følgende justeringer av reguleringsbestemmelsene foretas: Tillegg: Det legges opp til trinnvis utbygging av området, i størst mulig samsvar med aktuell skolekapasitet. Da området ligger under marin grense, skal det iflg kommuneplanen ifbm byggesøknad gjøres en fagmessig vurdering av grunnforholdene før byggetillatelse gis. Med fagmessig menes i denne sammenheng vurderinger foretatt av ingeniørgeolog/geotekniker. Kommunen stiller krav om at minimum 25 % av boligene skal ha Universell utforming, det vil si være bygd for, eller slik at de med enkle grep kan ombygges for rullestolbrukere. Side 1 av 11

2 SAKSUTREDNING Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Revidert reguleringskart, datert Reguleringsbestemmelser, justert ihht vedtak Planbeskrivelse. 5. Notat om støy- og støvvurderinger. 6. Illustrasjonsplan (NB: Ikke justert ihht endret reg.plan). 7. Snitt gjennom planlagt boligbebyggelse. 8. Justert vegforslag mot Skillingsvegen Sameie. 9. Ortofoto. 10. Gjeldende regulering. 11. Gjeldende kommuneplan. 12. Mulige framtidige boligområder, Tanem kart fra planprogram for kommuneplanen. 13. Saksprotokoll fra møte i formannskapet med saksutredning. 14. Notat fra Selberg, lagt fram i møte Reguleringsplan og bestemmelser utsendt til høring. SAMMENDRAG: Hoveddelen av planområdet er i dag regulert til landbruk (LNF), men reguleringsformålene spesialområde grustak, friområde, jordbruk og bolig er også representert, i tråd med gjeldende kommuneplan. Planforslaget innebærer bygging av i underkant av 50 eneboliger. Totalt planareal er ca 67 daa inkl. barnehagetomt på ca.4 daa. En hovedutfordring i planarbeidet har vært å avklare områdets egnethet til boligbygging på grunn av grusuttak og steinbrudd i sør. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn, planprosess Planforslaget er levert av Selberg Arkitektkontor AS på vegne av Langmo utbygging AS. Varsel om igangsetting av planarbeidet ble foretatt Foruten berørte grunneiere i området ble Fylkesmannen, Bergvesenet, Fylkeskommunen, Vegvesenet, Trondheim Energi og Telenor varslet. Første planinnlevering skjedde Foreløpig svar med merknader ble sendt ut Ny plan ble levert Formannsskapet i Klæbu kommune vedtok i møte å sende ut plan for Langmo på høring. Viktige bestemmelser i plan- og bygningsloven Reglene om behandling av private forslag går fram av 30, bl.a. følgende: Side 2 av 11

3 Når det kommer inn private reguleringsforslag, skal det faste utvalget for plansaker selv snarest mulig og innen 12 uker behandle forslaget. Forslagsstiller og kommunen kan avtale en annen frist. Finner ikke det faste utvalget for plansaker selv grunn til å fremme reguleringsforslag for området, skal forslagsstilleren underrettes ved brev. Omfatter forslaget uregulert område eller innebærer det en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan, kan forslagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skal forelegges kommunestyret. Ny plandel i plan- og bygningsloven trådte i kraft Aktuell plan behandles etter gammelt regelverk da vedtak om offentlig ettersyn ble gjort før Forhold til kommuneplan og planlegging av ny Rv 704 Området er i kommuneplansammenheng ikke klarert for boligformål. Grunneier har, til tross for denne usikkerhet ifht kommuneplanstatus, valgt å lage et reguleringsplanforslag, dels fundert på positive tilbakemeldinger fra politikere. Av hensyn til planlegging av framtidig hovedvegnett og tilhørende anlegg (Rv 704) er det i formannskapets møte , sak 128/08, vedtatt bygge- og deleforbud (plan- og bygningsloven 33) i Tanemsområdet. Planforslaget har rettet seg etter dette. Gjeldende reguleringsplaner i området Reguleringsplan for Tanemsflata, stadfestet : Grenser mot Langmo i nord. Omfatter eksisterende rekkehusbebyggelse i Skillingsvegen inkl. parkeringsplass. Reguleringsplan for Søndre del av Tanemsflata, stadfestet : Vestre del er i denne planen regulert til spesialområde grustak. Eksisterende boligbebyggelse på planområdet inngår også i denne planen. Reguleringsplan for Brannåsen, stadfestet : Det meste av området som berøres er vist som landbruk. Reguleringsplan for masseuttak, Øvre Forset, vedtatt av kommunestyret : Grenser mot Langmo fra sør (buffersone BS1). Reguleringsplan for oppfyllingsområde, Tanem Øvre, vedtatt av kommunestyret : Grenser mot Langmo fra vest og inneholder adkomst til eiendommen gnr./bnr. 39/1 (Nygårdsbakken). Tidligere planavklaringer Forespørsel om regulering Arbeidet med revisjon av kommuneplanen for Klæbu var allerede igangsatt og forespørselen var et innspill til dette arbeidet. Reguleringsforespørsel behandlet i formannskapet (sak 0013/07). I vedtaket het det Formannskapet ser behov for utarbeidelse av reguleringsplan for området, men rår til at igangsetting av planarbeidet avventes til området er avklart i kommuneplanen. Forslag til boligområde for Langmo, e-post datert fra Selberg Arkitektkontor AS. Ble vurdert av formannskapet (sak 100/08). Det ble ikke gjort noen avklaringer i dette møtet. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Side 3 av 11

4 Tanem er Klæbu s nest største tettstedsområde med innbyggere, barneskole, barnehage, og en del transportvirksomhet knyttet til lokale massetak/steinbrudd. Bebyggelsen ligger på en stor grusavsetning, delvis dekket av myr med inntil noen meters tykkelse. Planområdet heller svakt mot sør, og bratt ned mot Rv 704 i øst. I nord grenser området mot eksisterende boligbebyggelse (Skillingsvegen Sameie), i øst mot Rv 704, i sør mot grustak og i vest mot oppfyllingsområde. Innenfor planområdet er det fra gammelt av et mindre gårdsbruk med ca. 3.2 daa dyrka mark. Resten av planområdet er småkupert og preget av masseuttak. Driften i masseuttaket på planområdet er i dag avsluttet. Planområdet oppgis til m 2. Trafikkforhold Deler av nåværende bebyggelse på planområde har adkomst direkte i fra Rv boliger nord i planområdet har adkomst fra Skillingsvegen, som går fra Rv 704 via Tanemsmovegen. Det er fortau langs Skillingsvegen. Miljøforhold, grunn Jordmassene i grunnen på planområdet antas å være rene. Grunnen må før oppstart likevel sjekkes og evt. urene masser fjernes. Grustak Gjenværende oppfylling i vest (gnr./bnr. 39/1) anslås til om lag m 3. Det er av et slikt omfang at oppfylling vil være avsluttet i løpet av en god sesong. Etter endt tipp vil driftsvegen miste sin funksjon og opphøre og bli turveg. Forseth grustak gnr./bnr. 38/2 sør for planområdet er et stort grustak med steinbrudd, og vil være i drift i svært lang tid framover. Knuseverk m.m. drives i dag av et dieselaggregat. Etter hvert skal anlegget drives av elektrisk drevet knusere som vil redusere støynivået noe. Beregninger av støy viser at forventede verdier vil ligge under grensene i retningslinjene, T- 1442, se eget vedlegg. Støvnedfall og svevestøv vurderes også å ligge under grenseverdier fastsatt av SFT, Statens forurensingstilsyn. Grunnforhold På ingeniørgeologiske kart (Reite, NGU 1986) er planområdet del av en større grusavsetning, det vil si at det mest sannsynlig er gode grunnforhold innen hele området. Riksveg 704 danner skille mot finkornige sjøavsetninger østover, det vil si leire/silt. Det vil si at det er mulig at det under gruslaget kan finnes leirmasser. Overdekningen er imidlertid trolig så stor at dette ikke har noen praktisk betydning. Dessuten er området nærmest Rv704 båndlagt til fremtidig omlegging av vegen, se tidligere avsnitt. Planområdet inngår ikke i fareområde for kvikkleireskred. Barnehagedekning Kapasiteten for barnehager er lav i området, og vil gjennom utbyggingen bedres.. Beskrivelse av planforslaget Side 4 av 11

5 Planområdet foreslås regulert til eneboligbebyggelse og barnehage. Det tilrettelegges for oppføring av ca. 42 stk. nye eneboliger i varierende størrelse. Reguleringsbestemmelsene gir føringer for garasjeplassering. Tomtestørrelsene varierer fra ca. 400 og 800 m 2. Bebyggelsen Bebyggelsen tillates med mønehøyde på inntil 9 m. Sørover i området er terrenget relativt bratt, som kan medføre boliger over tre plan (stort sett to plan ellers i området). BYA (bebygget areal) er foreslått til maks 20% (eks.utvendig parkeringsareal). Bebyggelsen innenfor barnehagens arealer tillates oppført med 1 full etasje, evt. med sokkel. Adkomst Adkomstveg til området blir Skillingsvegen. Nåværende direkte adkomster mot Rv 704 stenges. Adkomst i anleggsfasen Anleggstrafikk er planlagt via eksisterende driftsveg i sør (Nygårdsbakken). Dersom denne av ulike årsaker ikke kan benyttes og transporten må gå via Skillingsvegen eller nåværende adkomster til området, må det lages en plan for anleggstrafikken inn i området. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Vann og avløp Vann og avløp forutsettes tilknyttet offentlig ledningsnett. Der spillvann ikke kan gå direkte til offentlig nett med selvfall, må det samles i en eller flere pumpestasjoner før det føres inn på offentlig nett. Overvann håndteres separat, eventuelt via fordrøyningsløsninger. Aktuelle tilnytningspunkt for overvann må avklares. I forbindelse med rammesøknader skal det utarbeides mer detaljerte VA-planer. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene pkt. 8.2 Skolekapasitet Tanem skole ligger i gangavstand. Skolevegen vurderes av forslagsstiller ikke å være trafikkfarlig. Vegene gjennom eksisterende boligområder har liten trafikk og passerer ingen trafikkfarlige kryss. Skolekapasiteten er i ferd med å bli for liten, men vurderes av forslagsstiller ikke å være begrensende i forhold til foreslått utbygging. Utbygger forsikrer om at det vil bli lagt opp til trinnvis utbygging, størst mulig grad i takt med skolekapasiteten. Se forslag til endring av reguleringsbestemmelsene. Parkering Klæbu kommune stiller krav om 1 garasjeplass og 1 oppstillingsplass på egen tomt. Det er ikke lagt opp til felles gjesteparkeringsplasser innenfor planområdet. Det foreslås parkeringsplasser tilknyttet barnehagen kan benyttes på kveldstid. Rekreasjon Innenfor planområdet er det lagt opp til flere mindre lekeområder. Mellom grøntområdene og vegene er det regulert inn gangforbindelser på tvers. Barnehagen grenser opp mot et større felles lekeområde (FL5). Innenfor lekeområdet skal det etableres en ball-løkke. Det er kort veg til store friluftsområder i vest (Vassfjellet). Side 5 av 11

6 Mot øst er det gode forbindelser via eksisterende undergang under Rv 704 til områder langs Nidelva. Naturforhold, miljøtiltak Det er ikke registrert spesielle naturverdier innenfor planområdet. Det legges opp til å beholde en del av kantvegetasjonen ut mot riksvegen. Noe bearbeiding av terreng i forbindelse med opparbeidelse av adkomstvegene er nødvendig. GJENNOMGANG AV UTTALELSER: Uttalelse fra Bergvesenet, datert I uttalelse fra Bergvesenet konstateres at undersøkelser og vurderinger tyder på at nytt boligfelt og nærliggende massetak som skal drives videre kan sameksistere uten for store ulemper for noen av partene, blant annet avhjelpet av skjerming vhja vegetasjon og voller. Uttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert Fylkesmannen har ingen merknader til reguleringsforslaget Uttalelse fra Statens Vegvesen, region midt-norge- Sør-Trøndelag distrikt datert Statens Vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, ved enhet for regional utvikling, datert Fylkeskommune har ingen merknader til planforslaget, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter kulturminnelovens 8; Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen(mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Uttalelser fra barnerepresentanten Barnerepresentanten er opptatt av skole- og barnehagekapasiteten i området. Barnerepresentanten stiller spørsmål om kvalitet på barnehagen i forhold til massetipp i vest. Barnerepresentanten er også generelt opptatt av at det skal være et godt bomiljø, inkl trafikksikre veger. Barnerepresentanten ønsker fartshumper på gatene, og rundkjøring ved barnehagen. Rådmannens kommentar: Skolekapasiteten på eksisterende skoler i Klæbu er i ferd med å bli for liten, men vurderes av forslagsstiller ikke å være begrensende i forhold til foreslått utbygging. Det vil nemlig legges opp til trinnvis utbygging, i størst mulig samsvar med skolekapasiteten. Dette er anbefales tatt inn i bestemmelsene, se forslag til vedtak. Rådmannen mener at bomiljøhensyn og forhold til oppfyllingsområde i vest er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsenes 8.3. Rundkjøring ved barnehagen samt krav om fartsdempende tiltak er lagt inn i planen. Side 6 av 11

7 Uttalelse fra Eldrerådet, møtedato Eldrerådet i Klæbu kommune fattet i møte følgende vedtak: Eldrerådet mener at utbyggingen av nye boligområder må gi muligheter for etablering av boliger tilpasset eldre, og med tilstrekkelig grønareal i tilknytning til boligplassering Kommentar: De fremlagte boligplanene på Langmo har relativt lav utnyttelse i boliger pr. arealenhet, som gir generelt gode muligheter for å lage boligprosjekter som passer for seniorer. Kommunen vil imidlertid ikke stille krav til utbyggere utover det som allerede er gjort gjennom å stille krav om universell utforming, som i grove trekk er de samme kravene som stilles ved bygging av eldre- og omsorgsboliger. Det er imidlertid en forhåpning om at utbygger ser det markedet som de eldre representerer, og tar hensyn til det i sin planlegging. Uttalelse fra Ole Arild Haugum, eier av gnr.38 bnr.2, mottatt Haugum viser til tidligere oversendt mail til Selberg arkitektkontor datert , hvor det står følgende: Kartet er noe uriktig,-- Ved etablering av Nygårdsbakken i sør, ble det gjort noen små endringer. Grensa i sør ble justert mot 38/2 til å gå parallelt med ny veg. Grensemerker er nedsatt. Haugum viser også til pågående grusuttak i grustak sør og vest for Langmo samt planlagt oppfylling på innmarka mot øst. Kommentar: Klæbu kommune, ved plankontoret, har gått gjennom grenseopplysninger som vi har registrert, og kan ikke se at kartet er uriktig.. Evt. støytiltak ifbm oppfyllingsarbeider på landbrukseiendom øst for Rv704 vil bli vurdert nærmere ved reguleringsforespøsel, men ifølge støykonsulent i prosjektet vil støy fra oppfylling være mindre enn fra riksvegen. Uttalelse fra kommunalt råd for funksjonshemmede, møtedato Kommunalt råd for funksjonshemmede fattet i møte følgende vedtak: Universell utforming ivaretas på alle plan. I denne sammenheng vises spesielt til gangveier og til parkeringsplasser i boområdet. Kommentar: Gjennom plan- og bygningslovens bestemmelser er det anledning til å stille krav til utbyggere, blant annet ved at en viss andel av boliger skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. Tilsvarende vedtak er gjort blant annet i Sandnes kommune i Rogaland. I dette prosjektet vil kommunen stille krav om at minimum 25% av boligene skal ha Universell utforming, det vil si være bygd for, eller slik at de med enkle grep kan ombygges for rullestolbrukere. Se forslag til vedtak. For øvrig forutsettes at uteområdene utformes slik at de kan benyttes av alle, inkludert rullestolbrukere, gjennom at områdene er mest mulig terskelfrie og uten bratte kneiker. Side 7 av 11

8 Uttalelse fra Skillingsveien Sameieforening, datert Sameieforeningen innleder sin uttalelse med å uttrykke glede over reguleringsplanforslaget ikke er i konflikt med plasseringen av sitt planlagte garasjebygg mot Langmoeiendommen. Foreningen er imidlertid ikke tilfreds med utformingen av avkjørsel inn til parkeringsplassen for sameiet, som etter deres oppfatning fører til at 4-5 parkeringsplasser blir borte, noe de ikke vil akseptere. Sameieforeningen foreslår at dette omprosjekteres, slik at antall parkeringsplasser for Sameiet beholdes uendret. Skillingsveien Sameieforening er videre skeptiske til planlagt løsning på grunn av økt trafikk i Skillingsveien, som vil medføre økt støy, ulykkesrisiko etc. De ønsker at adkomst til det nye boligområde og barnehage skjer i øst ved Rv704, slik det ifølge Sameieforeningen opprinnelig var planlagt. Den to-delte trafikkløsningen mot nord vil ifølge sameieforeningen også medføre økt belastning på Sameiets fellesarealer, i form av økt gang-trafikk til og fra Tanemsenteret. Avslutningsvis bemerker Sameieforeningen at planforslaget vil påføre Sameie merutgifter i form av økt snørydding og snølagring. Kommentarer: Etter en gjennomgang av sameieforeningens merknad er adkomstvegen(skillingsvegen) flyttet litt ut, slik at parkeringsplassene langs Skillingsvegen 23 beholdes (se vedlegg 8). Snøopplagskapasiteten vil dermed ikke reduseres nevneverdig. Kommunen mener at foreslått trafikkløsning, hvor Skillingsveiens gode bredde og fortau utnyttes som hovedadkomstveg til barnehage, er å foretrekke fremfor å legge den gjennom et nytt boligområde. At dette vil medføre økt trafikk i Skillingsvegen er riktig, men økningen er relativt moderat og innenfor rammene av det Skillingsveien er dimensjonert for. At foreslått trafikkløsning vil medføre økt gangtrafikk gjennom fellesuteområdene til de eksisterende boligområdene nord for Langmo er en naturlig og i praksis uunngåelig følge av prosjektet. Det er selvsagt mulig å stenge av felles gangveier i Skillingsvegen Sameie fysisk, men det er vanlig praksis i Norge at felles gangsystemer i boligområder kan benyttes av alle. Det er for øvrig sannsynlig at det vil bli anlagt gangsti/tursi på utsiden av boligområdene bortover mot skolen når oppfyllingsarbeidene er avsluttet og terrenget får satt seg litt. VURDERING AV KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET: Universal utforming Kommunen stiller krav om at minimum 25% av boligene skal ha Universell utforming, det vil si være, eller med enkle grep kan ombygges for rullestolbrukere. Dette anbefales lagt inn som tillegg til reguleringsbestemmelsene, 4.8. Trafikksikkerhet og bomiljø Trafikksikkerheten i det planlagte boligområde må kunne karakteriseres som god. Samlevegene er utstyrt med fortau, og det legges opp til tversgående snarveger. Det ligger Side 8 av 11

9 dessuten til rette for kommunal turveg til skolen etter at oppfyllingsområdet i vest er ferdigstilt. I intern gjennomgang i kommunen ble det konkludert med at det må være rundkjøring i barnehageinnkjøringen, slik at farlig rygging unngås. Det ble også bestemt at det skal stilles krav om fartsdempende tiltak i alle veger i feltet, det er forankret i bestemmelsenes 5.1. Barn og unge Foreslått utbygging vil utvilsomt gi boområde som er godt for barn å vokse opp i, med nærhet til både barnehage, skole og lekeplasser. I tillegg er det rikelig med muligheter til å oppleve trøndersk natur like utenfor stuedøra. Se også barnerepresentantens uttalelse og rådmannens vurdering i det foregående. Veg, parkering Parkeringsplasser tilknyttet barnehagen tillates benyttet på kveldstid til gjesteparkering. Den faste dekningen (på egen eiendom) er 2 plasser. Framtidig Rv 704 Trasé for ny Rv704 er ikke endelig avklart, men den (eneste) realistiske traséen (det vil si en noe større kurveradie, men i samme trasé som nå) er arealmessig ivaretatt i forslaget. Støy, støv og annen forurensing Det er, etter krav fra kommunen, utført supplerende støy- og støvvurderinger (se vedlegg). Vurderingene konkluderer med at det ikke er behov for støyreduserende tiltak, hverken i forhold til eksisterende riksveg eller omkringliggende grustak. Forventet støvforurensning ligger også under grenseverdiene. Under overskriften Miljøforhold i beskrivelsen, side 10, står det at det i reguleringsbestemmelsene er stilt krav om at massene i grunnen skal kontrolleres, og at evt. urene masser fjernes. Dette er ivaretatt i bestemmelsenes 4.6. Næringsutvikling, landbruk Det er et lite småbruk på eiendommen, ca. 3 daa dyrka mark, som er for lite for å ha nevneverdig betydning i jordbruks- og jordvernsammenheng. Natur og miljø Det er sparsomt med opplysninger om områdets flora og fauna, bortsett fra at det er en åkerlapp. Risiko- og sårbarhet, ROS Det er ikke spesielle risikoer knyttet til boligutbygging på Langmo, utover det som er nevnt om grunnforurensing. Forbehold vedrørende forurenset grunn er gjort gjennom bestemmelsene. Det er ikke ras- eller skredfare som kan utgjøre en risiko for barnehage eller boliger. Utbyggingen medfører lite trafikkøkning (tillegg i ÅDT), det er planlagt fortau på samlevegene. Krav om geoteknisk vurdering Side 9 av 11

10 Planområdet er på kvartærgeologiske kart avmerket som del av en større grusavsetning, som generelt innebærer gode grunnforhold. Riksveg 704 danner skille mot finkornige sjøavsetninger østover, det vil si leire/silt, og det kan ikke utelukkes at det er finkornig jord/leire under grusmassene. Overdekningen er imidlertid så betydelig at dette mest trolig ikke har noen praktisk betydning. Det er utbygger sitt ansvar å verifisere dette. Da området også ligger under marin grense, plikter utbygger iflg kommuneplanen ifbm byggesøknad å innhente en fagmessig vurdering av grunnforholdene. Dette innføres som et tillegg til reguleringsbestemmelsene, se forslag til vedtak. VURDERING AV LANGMO I FORHOLD TIL ALTERNATIVE UTBYGGINGSOMRÅDER Som nevnt tidligere er Langmo ikke tatt inn i kommuneplanen, og det foreligger også to andre alternativer som grunneiere/utbyggere ønsker å utvikle. Planprogram vedtatt i mars 2007 forutsatte at Langmo skulle vurderes sammen med Kleiva og del av Tanem Øvre se vedlegg 13. Programmet la opp til at avgrensning av nye boligfelt og rekkefølge for utbygging skulle vurderes. Viktige hensyn som var nevnt: Konsekvenser for utbyggingsmønster, transport, kommunale og andre tjenester, adkomst og trafikkforhold, grøntstruktur, landbruk, næringsutvikling, bomiljø, tekniske anlegg, økonomi. Nedenfor skal gis en foreløpig vurdering og sammenligning av alternativene ut fra de hensyn som var listet opp i planprogrammet: Utbyggingsmønster Strategiene i Interkommunal arealplan (IKAP) toner noe ned utviklingen av Tanem og andre lokalsentra i regionen, til fordel for vekst i kommunesentrene. Dette tilsier at mindre områder uten store investeringer i ny infrastruktur, som Langmo og Tanem Øvre, har en fordel. Her er man ikke like avhengig av høy utbyggingstakt for å dekke startkostnadene, slik som i Kleiva. Alle tre alternativene er positive på den måten at de ligger tett inntil eksisterende bebyggelse og lokale funksjoner Transport Alle alternativene ligger tett inntil hovedvegnett og kollektivåre. Tanem Øvre er imidlertid i en særstilling som et naturlig knutepunkt. Området er transportmessig gunstig både for næringsutvikling og boligbygging, og utvikling av området kan utløse/delfinansiere nye veganlegg. Planlegging og utbygging av Tanem Øvre kan også legge til rette for en mer effektiv bussrute enn i dag. Kommunale og andre tjenester Det er sannsynlig at Kleiva vil skape større press på utvikling av kommunale tjenester, som skole og barnehage, enn de andre alternativene. Tanem Øvre gir muligheter for utvikling av forretnings- og annen næringsvirksomhet som vil få en meget strategisk beliggenhet i forhold til vegsystemet. Grunnlaget vil være vesentlig bedre her enn innenfor de eksisterende boligfeltene Tanemsflaten og Brannåsen. Adkomst og trafikkforhold Alle tre alternativer innebærer utfordringer i forhold til planleggingen av framtidig hovedvegsystem. Langmo er muligens det området som enklest kan innpasses. De to andre områdene er avhengig av planavklaringer omkring riksvegen. For fotgjengere og syklister kan Kleiva og Langmo relativt enkelt knyttes til skole, barnehage, gangvegsystem m.m. Tanem Øvre krever større tiltak for en sikker kryssing av Side 10 av 11

11 hovedvegnettet. Samtidig vil dette bidra til at en del eksisterende boliger knyttes bedre til boligområdene og lokalfunksjonene på Tanem. Grøntstruktur Kleiva vil være i en særstilling med hensyn til god tilgang til marka. Landbruk Utbygging av Kleiva og Langmo er lite konfliktfylt. Tanem Øvre berører noe dyrka mark, men dette er ikke vurdert som kjerneområder for jordbruk. Det er et poeng at utvikling av dette området kan bidra til å minske press på andre områder. Næringsutvikling Som nevnt har Tanem Øvre potensial for næringsutvikling. Utvikling av Langmo har enkelte betenkelige sider sett i forhold til virksomheten i grustakene. Bomiljø Alle alternativene ligger tett inntil eksisterende boligområder. Kleiva ligger best plassert sett i forhold til ulemper som trafikk og næringsvirksomhet skaper. Tekniske anlegg Langmo er det området som er enklest å tilrettelegge. Tanem Øvre ligger også tett inntil eksisterende infrastruktur, men er mer avhengig av utviklingen av vegsystemet. Kleiva krever relativt omfattende investeringer i veg, vann og avløp, og har en del likhetstrekk med Gjellan/Trøåsen. Økonomi De økonomiske konsekvenser for selve utbyggingsprosjektene er antydet i punktet om tekniske anlegg ovenfor. For kommunen er nok Kleiva det området som har størst konsekvenser. SAMLET VURDERING, KONKLUSJON: Rådmannen øyner en mulig fremtidig konflikt i forhold til en fremtidig utvinning av grusressurser på eiendom gnr. 38 bnr.2 mot sør. Men, i vedtatt reguleringsplanen for dette området er det lagt inn et m bredt grøntbelte, se vedlegg. I tillegg kan støy fra oppfylling på andre siden av Rv 704 (også eiendom gnr. 38/2) bli en utfordring i forhold til foreslått boligutbygging. Oppfyllingen er vist på gjeldende kommuneplan, se vedlegg. Tiltakshaver mener at støyvurderingene som er gjort for området også dekker eventuell støy fra oppfylling på gnr. 38/2. Rådmannen mener det ideelt sett ville ha vært best å foreta avklaringer av en del overordnede spørsmål først (kommuneplannivå), men med støtte i de få merknader som er kommet fra overordnede myndigheter i høringen anbefaler rådmannen at planen vedtas. Side 11 av 11