TINN KOMMUNE Arkiv: 6601 Saksnr.: 2007/ Saksbeh.: Eli Samuelsen Dato:

Transkript

1 TINN KOMMUNE Arkiv: 6601 Saksnr.: 2007/ Saksbeh.: Eli Samuelsen Dato: Kambeset - Liarstaul - Endring av reguleringsplan SAKSFRAMLEGG Utvalg Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling: Forslag til endringer av reguleringsplan for Kambeset Liarstaul legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens paragraf Endringene som foreslås er som følger: På gnr 25/1: Nye tomter. Nye vegtraseer. Løypetraseer. Endring av bestemmelsene. På gnr 25/2: Nye tomter. Nye vegtraseer. Løypetraseer. Endring av bestemmelsene. På gnr 27/1: Endring av bestemmelsene. Vedlegg: 1 27/1 Liarstaul - Kambeset - Søknad fra Haukaas 2 Søknad fra Midtgarden 3 Plankart 4 Gjeldende bestemmelser Innledning: Samfunnsutvalget skal behandle forslag til endring av reguleringsplan for Kambeset Liarstaul. Planområdet omfatter 3 eiendommer og det er sendt inn separate endringssøknader fra grunneierne. Med bakgrunn i planhistorikken bør det vurderes om planområdet splittes slik at den delen av planen som omfatter gnr 27 bnr 1 tas ut som eget planområde. Utvalget skal legge endringsforslag ut til ettersyn dersom utvalget støtter endringene

2 Dette innebærer at utvalget skal vurdere om foreslått fortetting, nye veg- og løypetraseer og endra bestemmelser bør godkjennes. Fakta: Reguleringsplan Kambeset - Liarstaul omfatter 3 hovedeiendommer. Det er fradelt både eiendomstomter og festetomter fra de tre hovedeiendommene 25/1, 25/2 og 27/1. Grunneier Knut Midtgarden har søkt endringer for sin eiendom gnr 25 bnr 1 og naboeiendommen gnr 25 bnr 2, som tilhører Eilev Midtgard. Denne søknaden omfatter endring av bestemmelsene, slik at de harmoniseres med godkjente bestemmelser for andre, nyere planer i området, samt til sammen 23 nye tomter og nye vegtraseer på 25/1 og 25/2. Søknad om endringer fra Midtgarden og Midtgard av , supplert , omhandler bestemmelser om takvinkel, areal og høyder for alle hytter/tomter på nordsiden av hovedvegen i området. Ytterligere endringer for vegtraseer og nye tomter er varslet i mai/juni 2008 og innsendt I tillegg har det tidligere vært behandlet en endring av planen som omhandler ny vegtrase og parkeringsplass på gnr. 25 bnr. 2 (hos Eilev Midtgard). Kommunen godkjente her ny trase, men Fylkesmannen i Telemark opphevet kommunens vedtak ved behandling av klage fra hytteeier Thor Johnsen. Dette omtales særskilt senere i saken. Grunneier Johannes Haukaas har utarbeidet forslag til endringer av bestemmelser til planen, begrenset til den delen som omfatter gnr 27 bnr 1. Søknad om endringer fra Haukaas (27/1) av omhandler de samme endringer av bestemmelsene, gjeldende for nordsiden av Skirvedalsvegen og for utbyggingssområde A på sørsiden av vegen. I tillegg søkes det om at bestemmelser om areal T-BRA=120 kvm gjøres gjeldende for samtlige hytter på sørsiden av vegen. Eiere og festere er ifølge søknadene varslet om endringer slik loven krever. Endringene som det er søkt om er av en slik art at saken må behandles som en ordinær endring av planen, med offentlig ettersyn. Endring av bestemmelsene er blitt vurdert som mindre vesentlige etter plan- og bygningsloven 28, og kan vedtas direkte, dersom Samfunnsutvalget ønsker det. Med utgangspunkt i summen av endringer innenfor planen anbefales det å ta opp hele reguleringsplan Kambeset Liarstaul til ny behandling med offentlig ettersyn, slik at alle endringer kan vurderes i sammenheng. Ved planvedtak kan planen evt. splittes i flere deler etter eiendomsgrensene

3 Nytt planforslag Gjeldende plan Merknader fra naboer/hytteeiere: Merknader til endringer på plankartet: Eiendommen 25/1: Ranveig og Kjell Hvila har i brev av merknader til ny vegtrase ved at de forutsetter at eksisterende veg fjernes og at ny veg legges utenfor deres tomt. De forutsetter også at de mottar nabovarsel ved søknad om bygging av ny veg. Til tilleggstomtene har de følgende merknad: Plassering av tomtene ser ut til å ødelegge for deres tilgang til fjellet. De foreslår derfor at det legges inn et friområde mellom eksisterende tomter og nye tomter

4 Øyvind Andreassen har i brev av merknader til plassering av tilleggstomter og forholdet til skiløypa. Han foreslår å sette av areal til skiløypa enten ved å regulere inn to nye tomter i stedet for tre, eller regulere inn korridor mellom tomtene. Knut Midtgarden har i brev av til kommunen opplyst at han har vært i kontakt med Hvila og Andreassen og at begge nå er tilfredse med de løsningene som planendringen innebærer. Adkomsten til fjellet blir iflg. Midtgarden enklere for alle når vegen kommer der den nå er foreslått. Eiendommen 25/2: Thor Johnsen har i brev av merknader til 3 forhold som gjør at han er imot godkjenning: 1. Ny veitrase ender på over 1000 moh. 2. Det må bli mange stygge skjæringer når det skal lages vei i så bratt tereng. 3. Ny veitrase er planlagt i et område der skiløypa går, og denne må krysse vegen 2 ganger. Han kommenterer også at skiløyper som alltid gått fra oss mot Skjervedalen Fjellstue og videre mot skiløypa langs Skjerva mot fjellet er blitt ufremkommelig etter at flere veier er anlagt. (Knut Midtgarden) Midtgard sier i e-post til Johnsen: Når det gjelder traseer til fjellet så har jeg ivaretatt disse med de oppmerkete traseer som jeg har tegnet inn på kartet. Da jeg har registrert at du og flere med deg bruker veien til å gå på for og få bagasjen opp til hytta vinterstid, ser jeg vel heller muligheten for og bruke en brøytet vei for og komme dere til fjells istedenfor og vasse i masse snø. Jeg vil gjøre det jeg kan for at inngrepene skal bli så små som mulige. Liv Søiland har i brev av gitt følgende uttalelse: - 5 -

5 Midtgard har besvart dette: Atkomsten til fjellet er ivaretatt ved de sonene som er inntegnet på reguleringskartet. Når det gjelder kryssing av vei med skiløyper så har jeg erfart at de fleste velger og gå en brøytet vei istedenfor og vasse i mye snø ute i terrenget. Jeg kan ikke skjønne at sonene som er tegnet inn på kartet er for smale for en skiløper. Når nye hytter blir lagt på oversiden av de eksisterende hyttene vil de etter mitt syn være mindre til sjenanse enn flere hytter foran de eksisterende. Nye tomter er ikke lagt høyere i terrenget en de øverste hyttene som er i området i dag. I Kambeseth/Liarstaul området er det nesten 10 mål med areal pr hytte så friareal er det masser av. Grunnen til at tomtene legges ved siden av hverandre er at det vil bli mindre arealer som brukes til infrastruktur som vei, vann og avløp. Dette gjøres for og få minimale inngrep i naturen. I brev av har Søiland kommet med følgende uttalelse: Grunneier, Eilev Midtgard, har søkt om å bygge vei og legge ut ca. 20 tomter i hellingen opp til snaufjellet. Jeg har tidligere kommet med innsigelser til dette da vi om vinteren vil få problemer med adkomsten til fjellet. Hellingen er ganske bratt, og det vil by på problemer for skifolket å krysse 2 veier med tilhørende brøytekanter spesielt på nedfarten. Veien kan vi ønske velkommen i sommerhalvåret, likeledes har vi intet imot å dele området med flere hytteboere, men vi må ikke stenges ute fra god adkomst fjellet. E.M. og jeg har diskutert hvordan vi kan løse problemet, og han kommer med en løsning som jeg syns er glimrende. Han vil forplikte seg på å kjøre opp en løype som skal legges til rette for skifolket. Han foreslår at løypen kjøres opp i helgene og i høytidene. Dette bør kontraktfestes. En befaring ville være på sin plass her slik at kommunen finner en god løsning sammen med E.M

6 Grete Bråthen og Trygve Mørch har i brev av gitt følgende uttalelse til Eilev Midtgard: Vi har mottatt brev og skisse over nye tenkte hytteområder. Samtidig har vi studert tidligere reguleringsplan for Kambeset - Liarstul fra år 2000, hvor det ikke er bygd noen hytter. Tidligere plan fra år 2000 ble godkjent fra kommunen med notat om at dette var delt inn i teiger og 5 planområder som ikke virker forstyrrende og sjenerende på eksisterende hyttebebyggelse. Hvis stikkvei+ parkeringsplass ved Halvorsen opprettholdes i tillegg til ny plan, vil dette gripe mer inn i terrenget opp mot fjellet enn tidligere plan fra Det blir absolutt en fortetting av et høytliggende område. Det kan se ut som denne planen gir mulighet for ny parkering langs ny veitrase, og erstatter tidligere stikkvei med egentlig "vendepunkt."( ikke tatt med på skissen) Hvis så er tilfelle ser vi dette som en gunstigere løsning med følgende forbehold: -Det er vanskelig å se hvor veien i detalj går på denne skissen. Det ser ut som den går innom en annen grunneiers område. Vi er interessert i at skogholtet mellom Martinsen og oss får stå. -Det er ikke tegnet inn parkeringsplasser på kartet. Hvis det er tiltenkt, vil vi gjerne vite hvor. -Hvordan veien går i forhold til brønnen vår, og vil virke inn på denne er av betydning for oss. Midtgard har kommentert dette: Når det gjelder parkering så blir det på tomtene til hyttene. Det blir laget en stikkvei inn til hver hytte som også vil fungere som parkeringsplass. Den veistubben opp til Halvorsen har dessverre falt ut på kartet dere fikk tilsendt. Det er ingen planer om og fjerne denne. Men det vil ikke bli parkering for flere biler enn det som er der i dag. De hyttene som ligger høyere opp mot fjellet vil eventuelt få en parkering i tilknytning til hytta. Når det gjelder veitrase stemmer det at denne går inn på Knut Midtgardens eiendom. Dette gjøres i samarbeid med han. Jeg vil bare rydde det som er nødvendig av skog for og komme fram med veien og ikke drive noen flatehogst. Jeg vil gjøre det jeg kan for og bevare eksisterende vannkilder. Spesielt om adkomstveg/parkeringsplass som har vært til klagebehandling tidligere: Ved behandling av plansak for adkomstveg/parkering på gnr 25 bnr 2 påklaget Thor Johnsen og Grete Bråthen kommunens vedtak. Thor Johnsen har hytte på gnr 25/2/10. Grete Bråthen representerte eier av hytte på gnr 25/2/19. Fylkesmannen i Telemark opphevet kommunens vedtak ved behandling av klagene, begrunnet med at kommunen har gjort saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen har ikke tatt stilling til realitetene i saken. Kort historikk: - 7 -

7 Veg og parkeringsplass ble opparbeidet uten gyldig tillatelse. Samfunnsutvalget ga tillatelse til tiltaket i etterkant. Ved klage på dette opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak. Samfunnsutvalget ga så tiltakshaver pålegg om retting, alternativt anbefalte utvalget tiltakshaver å søke reguleringsendring. Tiltakshaver søkte deretter reguleringsendring. Endret reguleringsplan var til offentlig ettersyn og Bråthen og Johnsen uttalte seg til endringsforslag uten at det ble tatt hensyn til deres merknader. Endret plan ble godkjent i kommunestyret Vedtaket ble påklaget og Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak i sin klagebehandling. Det har vært planavdelingens vurdering at særlig Thor Johnsens hytte har blitt påført ulemper ved nærføring av veg og parkeringsplass. Samfunnsutvalget har tidligere befart området. Etter skjønnsmessig vurdering har utvalget gjort vedtak om å godkjenne vegtrase og parkeringsplass. Plankartet er nå korrigert fra grunneier slik at vegen ender i en snuplass. Det er forutsatt at det ikke skal være parkeringsplass på arealet. Vegen går fram til et pumpehus. Thor Johnsen har ved tidligere behandling av saken, protestert på veg og parkeringsplass (som nå foreslås definert som snuplass av grunneier). Johnsen har sagt at det primært er plassering av parkeringsplassen han ikke kan godta. Den ligger 10 meter fra deres hytte og etter brøyting om vinteren er den meget stygg og stenger for alle naturlige skiløyper rundt deres hytte. Parkeringsplassen må trekkes ca 15 meter tilbake før Johnsen kan godta foreslåtte endringer. Grete Bråthen, på vegne av Trygve Mørch, har tidligere hatt merknader om at veg og parkeringsplass ikke er i henhold til reguleringsplanen, og ikke miljøvennlig plassert, da den ligger i kanten av et myrområde, godt synlig i terrenget. Veg og parkeringsplass blir sjenerende for dem, da det ligger sydvest for deres hytte, hvor deres uteplass er. Bråthen har foreslått at behov for parkering kan dekkes ved snuplassen i enden av veg C. Dette er nærmere deres hytte, men kan skjermes av vegetasjon. Merknader til endringer av bestemmelsene: Planavdelingen har ikke registrert merknader til foreslått endring av bestemmelsene. Endring av bestemmelser er i samsvar med hva som er godkjent i sammenlignbare områder. Vurdering: Ny plan legger opp til fortetting i øvre deler av planområdet og nye veger som gir biladkomst til alle nye og de fleste gamle tomtene. Nye tomter er plassert og gruppert slik at inngrep samles, i tilknytning til veganlegg. Øvre grense for inngrep er på ca 990 moh, og innenfor det som er vist som byggeområde på kommunedelplanen. Skiløyper er vist fra øvre linje av vegen og opp mot fjellet. Planen forutsetter at vegene skal brukes som adkomst til disse fra nedenforliggende områder. De delene av planområdet hvor det foreslås fortetting ligger i områder som er relativt bratte, eller nedenfor bratt terreng. Det er flere steder bekkeløp i disse områdene. Det er - 8 -

8 økt fokus på naturskade i lov- og forskriftsverk, og kommunen skal sikre at det ikke tillates ny bebyggelse i områder hvor det kan foreligge slik fare. Fra planavdelingen er det noe tvil om det bør utredes nøyere om det kan være fare for snøskred i deler av planområdet. Det er tett skog i en stor del av området. Terrenget er også stort sett så vidt kupert at det er lite sannsynlig at det er fare for skred, men muligens kan det danne seg snøfonner i overkant av planområdet enkelte steder. Utvalget bes derfor vurdere om det bør stilles krav om nøyere vurdering av om det foreligger fare for skred i planområdet før planen legges ut til ettersyn, evt at det vurderes før planen tas opp til 2. gangs behandling. Enkelte tomter i øvre linje ligger slik at de kan være noe eksponert i landskapet. Disse bør vurderes særskilt i ettersynet. Konklusjon: Foreslåtte planendringer anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Ved ettersynet kan alle berørte gi sine innspill til endringsforslagene. Behandling i Samfunnsutvalget Rådmannens innstilling ble enst. anbefalt. Vedtak i Samfunnsutvalget Forslag til endringer av reguleringsplan for Kambeset Liarstaul legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens paragraf Endringene som foreslås er som følger: På gnr 25/1: Nye tomter. Nye vegtraseer. Løypetraseer. Endring av bestemmelsene. På gnr 25/2: Nye tomter. Nye vegtraseer. Løypetraseer. Endring av bestemmelsene. På gnr 27/1: Endring av bestemmelsene