Fana gnr. 8 bnr. 10, Sanddalsveien, PlanID Forslag til detaljregulering. 2. gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 53 /14 Fana gnr. 8 bnr. 10, Sanddalsveien, PlanID Forslag til detaljregulering. 2. gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av JM AS (tidligere JM Byggholt AS) planforslag for de deler av eiendommen gnr. 8 bnr. 10 som ligger øst for Sanddalsvegen, og hvor selve gårdstunet i dag ligger. Gårdens nåværende eiere har ikke selv drevet landbruksdrift på eiendommen siden De flate arealene mellom Sanddalsvegen og Nesttunvannet har imidlertid vært driftet av et annet bruk i Sanddalen. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt som bebyggelse og anlegg, der ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting og maks utnyttelse er 60% BRA. Planforslaget legger til rette for to mindre boligblokker på 5 etg. med ca 50 boligenheter. Maks utnyttelse er satt til 110% BRA og maks byggehøyde 15 m. Det er avsatt 2,1 daa uteoppholdsareal foran bebyggelsen som gir 42 m 2 pr bolig. Parkering skal skje under blokkene. Ett av eksisterende uthus, fjøset, i det tidligere gårdstunet med kulturhistoriske kvaliteter, inngår i planforslaget og skal nyttes til felleslokale og bossrom for evt bossug. Sandalsvegen har og i dag en Ådt på 700 kjøretøy og lav standard. Bestemmelsene har rekkefølgekrav om utbedring av vegen med fortau og flomsikring. Området er utsatt for ras- og flomfare. NVE fremmet innsigelse ved offentlig høring, men har etter ny henvendelse trukket denne på bakgrunn av endringer gjort i planforslaget, men under forutsetning av at bestemmelsene presiseres noe. NVE fraråder likevel utbygging pga omfattende krav til sikring. Fagetaten anbefaler ikke at planforslaget fremmes.

2 Planstatus Planområdet er i samsvar med formål i gjeldende Kommuneplan, KP Foreslått utnyttelse er imidlertid høyere enn kommuneplanens rammer for området. Arealet er uregulert og ligger utenfor kommuneplanens sentrumsområde rundt Nesttun. LNF-område Næringsareal Friområde Byggeområde Senterområde Figur3- Kommuneplan arealdel og 2010 planområdet Figur4- Flyfoto planområdet sett mot øst Planområdets beliggenhet Planområdet ligger øst for Nesttunvannet, m nord-nordøst for Nesttun sentrum, og ca 450 m fra bybanestopp. Området er en tidligere landbrukseiendom. Bygningene i gårdstunet er fra 1880 og 1923 og er vurdert å ha kulturhistorisk og historiebeskrivende verdi. Planområdet er godt synlig fra hovedveien til Nesttun. Foreslått bebyggelse ligger vestvendt. Skråning mot øst gir området noe dårligere solforhold om vinteren. Sanddalen og Sanddalselva utgjør en viktig del av en grønnkorridor mellom Nordåsvannet og Nattlandsfjellet.

3 Nesttunvannet er et av 19 viktige viltområder i Bergen og klassifiseres som et viktig rasteområde for andefugl. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Byrådet fattet i møte , sak vedtak om å legge planforslag i foreliggende sak ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 52 private merknader og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen, vedlegg C. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikale problemer langs Sandalsveien. Problem med kryss ved Bybanen. Planlagte prosjekt vil forsterke disse trafikkproblemene. Sandalsveien er også skolevei for Tveiterås skole. Planforslaget er i strid med grønne interesser, og blokkbebyggelse står i stor kontrast til eksisterende bebyggelse. Området bør ikke bebygges. Ulemper for våtmarksområde ved Nesttunvannet, og hensyn til dyre- og fugleliv. Veien som tur/rekreasjonsområde for bofellesskap/kommunale boenheter i området Flomfare i området, grunnforhold og rasfare/sikring Ikke er senterområde. Manglende landskapstilpasning Ulemper for nabobebyggelse med tap av sol og utsikt, økt innsyn og støy fra lekeareal. Mangel på demokratisk prosess. Ødeleggende for et i dag uberørt grøntområde og kulturlandskap. Hensyn til gården som kulturminne. Denne bør reguleres til hensynssone bevaring Uheldig med omdisponering av jordbruksarealer til byggeformål Flott prosjekt. Er behov for fortetting og planlagte boliger Innsigelse fra NVE. Skred og flomfare ikke tilstrekkelig ivaretatt Merknader fra kommunens Trafikketat knytte til dimensjonering og oppgradering av Sandsalsveien Innarbeiding av nettstasjon Det vises for øvrig til oppsummering av merknader og uttalelser s i planbeskrivelsen. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene / presiseringene etter offentlig ettersyn følgende : Hensynssone, og bestemmelser vedr. rasfare. Presisering av sikringstiltak. Rassikringsgjerde forlenget mot nord Hensynsone og sikring vedr. flom. Avsatt areal for nettstasjon Bredde fortau utvidet til 2,5 meter. Fagetatens vurdering: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Fagnotatet kommentarer aktuelle hovedproblemstillinger i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, Det vises spesielt til temaet barn- og unges interesser, side 34. Innsigelse fra NVE Da fagnotatet ble skrevet, manglet tilbakemelding fra NVE angående innsigelsen. NVE hadde i forbindelse med høringen uttalt at de frarådet utbygging i området. Det ble påpekt at det ikke var gjort rede for kostnader ved etablering av sikring, og ansvar for vedlikehold. Sikring mot løsmasseskred er 3

4 ikke fanget opp i planforslaget. Det påpekes at det kan være lite økonomisk realiserbart å sikre tilstrekkelig mot skredfare. Hovedformål Fagetaten har ikke merknader til hovedformålet i planforslaget. Dette er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Fagetaten har imidlertid ved tidligere behandling av planforslaget (fagnotat av og ) ikke anbefalt dette, blant annet fordi utnyttelsesgrad, byggehøyde og bygningstype er i strid med føringer gitt i kommuneplanen. Fagetaten har anbefalt en småskala bebyggelse som bedre vil være tilpasset omgivelsene både i forhold til naturverdiene rundt Nesttunvannet og eksisterende gårdsanlegg. Det vises for øvrig til nevnte fagnotater med fagetatens begrunnelse for nevnte standpunkt. Fagetaten fastholder at planforslaget ikke bør fremmes slik det foreligger og at planforslaget bør omarbeides. Dersom det under den politiske behandlingen av planforslaget likevel fremkommer forslag om å vedta planforslaget, antas det at planforslaget kan fremmes slik det nå foreligger. Alle aktuelle tema er etter fagetatens syn utredet i tilstrekkelig grad i planbeskrivelsen. Byrådets vurdering Byrådet anbefaler boligprosjektet Byrådet er positiv til at området utnyttes til boligformål som vist i kommuneplanens arealdel, men påpeker at utnyttelsen slik den er vist, er høyere enn gjeldende kommuneplans bestemmelser om utnyttelsesgrad i område for bygg og anlegg, 23. En høyere utnyttelse kan etter byrådets vurdering anbefales da området ligger sentrumsnært og i rimelig trafikksikker gangavstand fra Nesttun sentrum og bybane når Sandalsvegen opprustes. Området ligger i et vakkert kulturlandskap, men tåler høy utnyttelse da naturlandskapet danner en buffer mot tilgrensende landbruksareal og villabebyggelse. Foreslått blokkbebyggelse vil derfor kunne ha sin egen identitet uten å stå i sterk kontrast til noen konkret nabobebyggelse. NVE har trukket innsigelsen men fraråder utbygging Området er ras- og flomutsatt. NVE har i planprosessen varslet innsigelse på grunn av stor flom og rasfare, men har i brev datert trukket innsigelsen forutsatt en presisering av rekkefølgekravet i pkt i bestemmelsene : - Det kan ikke gis tillatelse til utbygging innenfor hensynssonen før sikringstiltak er prosjektert og det er dokumentert at tilstrekkelig sikkerhet i samsvar med Byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-3 er oppnådd. - Det kan ikke gis brukstillatelse før tilstrekkelig sikringstiltak er etablert - Det stilles krav om at sikringstiltaket blir prosjektert av personell/ firma som har sentral godkjenning for ansvarsrett som dekker fagområdet for tiltaksklasse 3. Selv om NVE har trukket innsigelsen, så fraråder NVE utbygging i det skredutsatte området. I varselbrevet om innsigelse frarådes det også å justere veien til to kjørefelt med fortau på en strekning der det medfører inngrep i Sandalselven: Byrådet anbefaler opprusting av Sandalsveien med 2 kjørefelt og fortau før utbygging Planforslaget slik det foreligger fra forslagsstiller har rekkefølgekrav om utbedring av Sandalsveien i to faser. Som fase en foreslås en redusert opprusting med fortau og ett kjørefelt med møteplasser. Byrådet mener Sandalsveien må opparbeides til full bredde med fortau før byggearbeider kan igangsettes. Byrådet viser til uttalelse fra trafikketaten som er presisert i e-post og mener at av hensyn til 4

5 trafikksikkerhet må det stilles krav om full opprusting av vegen. For utvikling av prosjektet med høy utnyttelse, er fullverdig trafikksikker adkomst til skoler og Nesttun nødvendig både i anleggsfasen og når området tas i bruk som boligområde. Angjeldende planområdet sogner til Kringlebotn barneskole som ligger nord for planområdet og til Hop ungdomsskole som ligger vest for Nesttun. Begge skolene ligger nærmere enn 2 km og elevene har ikke krav på skoleskyss. Ved utbedring av veien må elveløpet som berøres, sikres i samsvar med NVEs krav. Kostnader med ras og flomsikring må prosjektet bære. Pr i dag er det ingen andre utbyggingsprosjekter som disse kostnadene kan belastes. Byrådet mener at planen må kunne godkjennes når innsigelsen er trukket og når vilkårene om forsvarlig sikring mot flom og ras innarbeides i bestemmelsene. Byrådet forutsetter at kommunen ikke stilles til ansvar for eventuelle skader. Prosjektet vil med foreslått høy utnyttelse (110%BRA) kunne finansiere en utbedring av Sandalsvegen med fortau samt påkrevd flom- og rassikring. Byrådet mener videre det er viktig med gode uteoppholdsarealer for alle aldersgrupper. Det må derfor stilles krav i bestemmelsene om opparbeiding av disse før det gis midlertidig brukstillatelse. Planen har avsatt tilstrekkelig uteoppholdsareal i henhold til kravene i kommuneplanens arealdel (30m 2 pr bolig), men det er uheldig at rundt halvparten av uteoppholdsarealet avsettes til kjørbart dekke da dette vil være mindre egnet til lek og opphold. Byrådet foreslår derfor at hensynssonen(h410) for dette formålet, tas ut av planen. Eventuell felles kjørbar gangveg avgrenset til en sone foran blokkene til nødkjøring m.v. kan vurderes i forbindelse med utarbeidelse av plan for uteoppholdsarealene. Innspill fra forslagsstiller om reduserte krav og endringer anbefales ikke. Forslagsstiller har i møte med byråden og e-post datert bedt om at rekkefølgekravet om fortau avgrenses til strekningen mellom A og B, se kartutsnitt t.v. Videre mener utbygger at det er urimelig at forslagsstiller skal sikre fjellskrent langs Sandalsvegen mot Nesttun da skredfaren her er uavhengig av byggeprosjektet. Forslagsstiller ønsker å rive eksisterende fjøs da det holder på å sige ut. Fjøset er tenkt benyttet som aktivitetshus og til avfallshåndtering / bossug. Til slutt anmodes det om at utnyttelsen økes fra 110 % til 125 % BRA av teknisk/økonomiske årsaker. Byrådet sine kommentarer til innspillet fra forslagsstiller er at vilkårene fra NVE om sikringstiltak må inntas i planen for at planen skal kunne egengodkjennes. Det gjelder også rekkefølgekravet om sikring av hele vegstrekningen og at dette må bekostes av utbygger da strekningen ikke er prioritert fra kommunens side. Riving av fjøset og økt utnyttelse er en vesentlig endring og krever et bearbeidet planforslag og ny høring, men høyere utnyttelse anbefales ikke da utnyttelsen vurderes allerede å ligge over kommuneplanens rammer for utbygging i området. I planen er maks % BRA satt til 110%, mens KPA 2010 sier maks 60% BRA. Oppsummering Boligprosjektet anbefales med innarbeiding av de kravene NVE stiller for å kunne trekke innsigelsen Sandalsveien må trafikksikres og oppruster med to kjørefelt og fortau før utbygging settes i gang Det skal stilles rekkefølgekrav om opparbeiding av uteoppholdsareal og disse skal ikke kombineres med bilkjøring 5

6 Forslagsstillers ønske om økt utnyttelse, redusert trafikksikring (opparbeiding av Sandalsvegen), rassikring langs vegen og rivning av gammelt fjøs anbefales ikke Byrådet anbefaler saken som foreslått i innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til reguleringsplan Fana gnr. 8 bnr. 10, Sanddalsveien, PlanID plankart og reguleringsbestemmelser sist revidert med følgende endringer på plankart og bestemmelser: a. 2.4 endres til: «Sandalsveien.. Sandalsveien skal opparbeides med to kjørefelt og fortau som vist på plankartet. Detaljplan skal godkjennes av Bergen kommune v/ Trafikketaten.» b endres til: «Opparbeiding av Sandalsvegen samt omlegging av Sandalselven i henhold til skal være gjennomført før det kan gis igangsettelse for betongarbeider etc i byggeområde BB,(jfr 2.4)» c tilføyes: «Før det gis rammetillatelse skal geoteknisk undersøkelse / boringer gjennomføres. Det kan ikke gis tillatelse til utbygging innenfor hensynssonen før sikringstiltak er prosjektert og det er dokumentert at tilstrekkelig sikkerhet i samsvar med Byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-3 er oppnådd. Det kan ikke gis midlertidig brukstillatelse før tilstrekkelig sikringstiltak er etablert Sikringstiltaket skal prosjekteres av personell/ firma som har sentral godkjenning for ansvarsrett som dekker fagområdet for tiltaksklasse 3.» d tilføyes: Før det gis midlertidig brukstillatelse skal felles uteoppholdsareal tilrettelagt for alle aldersgrupper være opparbeidet etter godkjent plan e. Hensynssone H410 på plankartet skal utgå samt de tilhørende bestemmelsene 8.1. og 8.31 Dato: 3. februar 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert : A. Plankart, revidert B. Reguleringsbestemmelser, revidert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert D. Merknadskart E. Illustrasjonsplan og fotomontasje F. Snittegninger G. Vurdering skredfare og svarbrev NVE H. Innsigelse trukket NVE datert I. NVE- trekker motsegn til reguleringsplan datert J. E-post fra Yngve Fløisand datert