1 Avgrensning. 2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål:

Transkript

1 Områderegulering for del av Rødtangen REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV RØDTANGEN 1 Avgrensning Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. 2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål: Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (kode 1111) Området er delt i: Felt BA: Områder hvor tillatelse til bygging kan gis på grunnlag av områdereguleringsplanen. Felt BB: Områder hvor tillatelse til bygging forutsetter detaljreguleringsplan. Fritidsbebyggelse frittliggende (kode 1121) Området er delt i: Felt FA: Områder hvor tillatelse til bygging kan gis på grunnlag av områdereguleringsplanen Felt FB: Områder hvor tillatelse til bygging forutsetter detaljreguleringsplan Felt FC: Områder hvor det ikke tillates fortetting Forretninger, F (kode 1150) Offentlig eller privat tjenesteyting - forsamlingslokale, BFL (kode 1165) Fritids- og turistformål: Turistanlegg T (kode 1170) Kombinert bebyggelse og anlegg (BH/BV): Hotell/overnatting/bevertning Idrettsanlegg: Nærmiljøanlegg, BNA (kode 1440), Andre idrettsanlegg, BAI (kode 1490) Andre typer bebyggelse og anlegg: Energianlegg, E (kode 1510) Vannforsyningsanlegg VF (kode 1541) Avløpsanlegg, AA (kode 1542) Uteoppholdsareal: Lekeplass, Lek, felles (kode 1610) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - offentlig: Veg, o_veg (kode 2010) Kjøreveg, o_kv (kode 2011) Gang- og sykkelveg, o_gs (kode 2015) Annen veggrunn grøntareal (kode 2019) Kollektivholdeplass o_khp (kode 2073) Parkering, o_spa, (kode 2080) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur felles 1

2 Veg, f_veg f_ (2010) Kjøreveg, f_kv (2011) Parkering, felt f_spa (2080) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - privat Veg, p_veg (2010) Grønnstruktur Grønnstruktur G (kode 3001) Naturområde GN (kode 3020) Turvei GT (kode 3031) Badeplass GB (kode 3041) Park GP (kode 3050) I planen inngår følgende hensynsoner: Faresone Høyspentanlegg (H370) Hensynsone A: Hensyn landskap (H550) Hensynsone B: Hensyn landskap (H550) Hensynsone bevaring kulturmiljø med svært høy verneverdi (H ) Hensynsone bevaring kulturmiljø med høy verneverdi (H ) Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) 3 Fellesbestemmelser Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet, hvis ikke annet fremgår av bestemmelser knyttet til det enkelte område eller sone. 3.1 Krav til bygninger og anlegg I byggeområdene skal det tas hensyn til byggeskikk mht. tilpassing av nye tiltak til eksisterende bygningsmiljø, terreng landskap og vegetasjon 3.2 Parkering I områder for boligbebyggelse skal det anlegges 2 biloppstillingsplasser pr. bolig. I områder for fritidsbebyggelse felt FA og FB - skal det anlegges 1 biloppstillingsplass pr. fritidsbolig. I områder for fritidsbebyggelse felt FC kan biloppstillingsplass tillates på den enkelte tomt, dersom dette kan gjennomføres uten vesentlige inngrep i terreng eller vegetasjon. I område for fritids og turistformål skal det anlegges 1 biloppstillingsplass pr. boenhet. For andre typer overnatting fastsettes parkeringsnorm av bygningsrådet. I område for forretning, servering og kontor skal det på egen grunn avsettes plass for 2 biler og 2 sykler pr 100 m 2 gulvflate 3.3 Overvannshåndtering Overvann skal infiltreres på egen grunn. 3.4 Støy Grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen T skal legges til grunn for planlegging av nye boliger og fritidsboliger og for tiltak i forbindelse med utbygging av Rødtangenveien. Eventuelle støybeskyttelsestiltak skal likevel tilpasses hensynet til landskap og kulturmiljø. 4 Rekkefølgebestemmelser 4.1 Vann- og avløpsanlegg Tillatelse til bygging av bolig, fritidsbolig, forretning eller turistanlegg kan ikke gis før det er etablert nytt renseanlegg på Rødtangen og det er anlagt vann- og avløpsledninger frem til den enkelte tomt. 2

3 4.2 Atkomstvei Før det gis rammetillatelse for bolig eller fritidsbolig, skal regulert vei til og langs tomten være opparbeidet. Før det gis rammetillatelse for bygging i felt FOT2 og FOT3, skal ny veiforbindelse fra Holtnesveien og Rasmusbakken til Lensmannsveien syd være opparbeidet. Lensmannsveiens nåværende trase mellom felt FOT2 og FOT3 skal opparbeides i henhold til reguleringsplanen, men skal bare være i bruk om vinteren. 4.3 Lekeplasser I boligområder merket BA2 skal ikke brukstillatelse gis før regulert lekeplass er opparbeidet. 5 Bestemmelser for boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Boliger kan oppføres med gesimshøyde inntil 6 m og mønehøyde inntil 9 m. Som hovedregel skal bygninger oppføres med saltak som reises i en vinkel på mellom 30 og 45 grader. Andre takformer kan tillates benyttet, dersom utformingen er gjenstand for betryggende faglig/arkitektonisk vurdering. Mindre tiltak, under 50 m 2 BRA, kan tillates, også på eksisterende fritidsbebyggelse, dersom samlet bygningsmasse ikke overstiger tillatt grad av utnytting. Forholdet til berørte naboer og/eller andre myndigheter skal være avklart gjennom tillatelse, samtykke eller uttalelse fra disse partene. Felt BA Innenfor felt BA kan det gis tillatelse til bygging på grunnlag av områdereguleringsplanen. I felt BA1 kan tillatt bebygget areal BYA være inntil 25 %. I felt BA2 skal tillatt bebygget areal BYA av landskapsmessige hensyn ikke være over 15 %. og Felt BB Innenfor felt BB tillates ikke fortetting. Eventuell til- eller ombygging kan bare skje innenfor rammen av bestemmelsene i 9. 6 Bestemmelser for fritidsbebyggelse Fritidsboliger kan oppføres med gesimshøyde inntil 4 m og mønehøyde inntil 6 m. Som hovedregel skal bygninger oppføres med saltak fortrinnsvis lagt i terrengets retning og med takvinkel %. Andre takformer kan tillates benyttet, dersom utformingen er gjenstand for betryggende faglig/arkitektonisk vurdering. Mindre tiltak, under 50 m 2 BRA, kan tillates på eksisterende fritidsbolig, dersom samlet bygningsmasse ikke overstiger tillatt grad av utnytting. Forholdet til berørte naboer og/eller andre myndigheter skal være avklart gjennom tillatelse, samtykke eller uttalelse fra disse partene. Felt FA Innenfor felt FA kan det gis tillatelse til bygging på grunnlag av områdereguleringsplanen. I felt FA1 kan tillatt bebygget areal BYA være inntil 25 %. I felt FA2 skal tillatt bebygget areal BYA av landskapsmessige hensyn ikke være over 15 %. Felt FB Innenfor felt FB kan fortetting bare skje når det foreligger vedtatt detaljreguleringsplan. Felt FC Innenfor felt FC tillates ikke fortetting. Eventuell til- eller ombygging kan bare skje innenfor rammen av bestemmelsene i 9. 7 Bestemmelse for forretning Innenfor område for forretninger felt F - kan det gis tillatelse til bygging på grunnlag av områdereguleringsplanen. 3

4 Det tillates oppført bygg med gesimshøyde inntil 7 m og mønehøyde inntil 10 m. Tillatt bebygget areal BYA kan være inntil 40 %. Det tillates innredet serveringslokale, kontor og boliger i den grad det er forenlig med hovedformålet. 8 Bestemmelser for bygg for fritids- og turistformål Innenfor område for fritids- og turistformål - Felt FOT skal det foreligge vedtatt detaljreguleringsplan før det kan gis tillatelse til bygging. Videreføring av dagens campingvirksomhet vil ikke kreve detaljreguleringsplan. Innenfor området kan det etableres herberge og overnattingssted som hotell/leilighetshotell, motell og turist-/hytteanlegg for utleie, samt restaurant/bevertningssted. Ny reiselivsvirksomhet skal bygge opp under stedets profil. Regulert vei mellom felt FOT 2 og FOT3 tillates stengt om sommeren. 9 Bestemmelser for kombinert bebyggelse og anlegg: Hotell/overnatting og bevertning Innenfor område for kombinert bebyggelse og anlegg felt BH/BV - kan det gis tillatelse til bygging på grunnlag av områdereguleringsplanen. Det tillates oppført bygg for hotell/overnatting og bevertning med gesimshøyde inntil kote 13 og mønehøyde inntil kote 16. Tillatt bebygget areal BYA kan være inntil 300 m 2. Bebyggelse med større høyde eller bebygget areal kan bare tillates når det foreligger vedtatt detaljreguleringsplan. Bebyggelsen skal gis en plassering og utforming mht. størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende som harmonerer med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området Det skal anlegges 2 parkeringsplasser for biler og 2 parkeringsplasser for sykkel pr. 100 m 2 BRA. Plassene skal anlegges på egen tomt. 10 Hensynsoner 9.1 Hensynsone A for bevaring av landskap (kode 550) Hensynsonen gjelder areal inntil 30 m fra vannkanten. I området nord for Bryggeveien gjelder hensynsonen areal inntil 15 m fra vannkanten. Innenfor hensynsonen skal eksisterende vegetasjon bevares. Spesiell oppmerksomhet skal knyttes til forekomst av vårsalat i Breivika. Innenfor hensynsonen er det ikke tillatt å oppføre bygninger eller andre varige konstruksjoner eller anlegg. Unntak er bygninger og anlegg som del av teknisk infrastruktur. Sprengningsarbeider i fjell er ikke tillatt. Nye brygger er ikke tillatt. For brygger som er anlagt med tillatelse etter Plan- og bygningsloven, kan hovedombygging tillates, dersom tiltaket medfører bedring for allmenne interesser i strandsonen. For brygger som er anlagt med tillatelse etter Plan- og bygningsloven, kan erstatningsbrygger tillates anlagt innen 3 år etter at bryggen er nede. Dersom bryggen har vært borte i mer enn 3 år, tillates den ikke gjenoppført. For brygger som tas opp om vinteren, er det ikke nødvendig å søke om tillatelse hvert år. 9.2 Hensynsone B for bevaring av landskap (kode 550) Hensynsonen gjelder areal inntil 50 m fra vannkanten. I området nord for Bryggeveien gjelder hensynsonen areal inntil 30 m fra vannkanten. 4

5 Innenfor hensynsonen skal eksisterende trevegetasjon bevares. Innenfor hensynsonen er det ikke tillatt å oppføre nye bygninger. Hovedombygging kan tillates innenfor de ytre rammene av eksisterende bygning. I områder som ikke omfattes av hensynsoner HK for bevaring av kulturmiljø med svært høy eller høy verneverdi (kode 570), kan eksisterende bygning erstattes av ny, innenfor de samme ytre rammer. Forstøtningsmurer, terrasser og trapper, med mer, kan tillates dersom de ved materialbruk og farge er tilpasset landskapet. Terrasser skal normalt ikke være større enn 30 m 2 og skal ikke stå på stolper over 0,5 m. Frittliggende plattinger tillates ikke. Flaggstenger kan tillates Sprengningsarbeider i fjell er ikke tillatt. 9.3 Hensynsone HN for bevaring av naturmiljø (kode 560) I hensynsone bevaring av naturmiljø skal terreng og vegetasjon bevares. 9.5 Hensynsone HK for båndlegging etter lov om kulturminner (kode 730) I hensynsoner med båndlegging etter lov om kulturminner ligger automatisk fredede kulturminner. Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor disse sonene uten tillatelse fra kulturvernmyndighetene. 9.6 Hensynsoner HK1 for bevaring av kulturmiljø med svært høy verneverdi (kode 570) Innenfor hensynsone H tillates ikke bebyggelsen revet. En skadet bygning eller deler av denne kan nektes revet dersom det etter kommunes skjønn ikke anses som urimelig å pålegge eieren å sette i stand bygningen. Innenfor hensynsonen er det ikke tillatt å oppføre nye bygninger eller andre varige konstruksjoner eller anlegg. Bestående bygninger kan utbedres og moderniseres forutsatt at bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt. Kommunen kan i forbindelse med istandsetting kreve at fasadene føres tilbake til tidligere dokumentert utseende, eller til et fasadeuttrykk i samsvar med bygningens alder eller områdets karakter. Tilbygg, påbygg og underbygg kan tillates når dette etter kommunens skjønn er godt tilpasset i forhold til bygningen og bygningsmiljøets særpreg og tradisjon. Eksisterende utomhusanlegg og kulturlandskap som vegfar, gjerder, hustufter med mer, skal bevares og kan ikke fjernes uten kommunens godkjenning. Utbedring av slike kulturminner skal skje ved bruk av tradisjonelle materialer og teknikker. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og skal harmonere med stedets karakter. Eksisterende plasser, gate/vegforløp og hevdede snarveger skal opprettholdes. Inngrep i terreng og vegetasjon utover vanlig bruk eller skjøtsel er ikke tillatt. Dette gjelder også lagring, tilrigging, massedeponering og annen bruk av ubebygd areal når dette etter kommunes skjønn vil komme i strid med reguleringsplanens målsetning. Tekniske innretninger. herunder også skilt og reklame, kan ikke settes opp uten at kommunen på forhånd har gitt samtykke. Særlig skjemmende tiltak av denne art er ikke tillatt. Slike innretninger skal gis en diskret utforming, og ha en plassering, materialbruk og fargevalg som harmonerer med områdets karakter og tradisjon. 9.7 Hensynsoner HK2 for bevaring av kulturmiljø med høy verneverdi (kode 570) Innenfor hensynsone H tillates ikke bebyggelsen revet. En skadet bygning eller deler av denne kan nektes revet, dersom det etter kommunens skjønn ikke anses som urimelig å pålegge eieren å sette i stand bygningen. 5

6 Bestående bygninger kan utbedres og moderniseres forutsatt at bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt. Kommunen kan i forbindelse med istandsetting kreve at fasadene føres tilbake til tidligere dokumentert utseende, eller til et fasadeuttrykk i samsvar med bygningens alder eller områdets karakter. Tilbygg, påbygg og underbygg kan tillates når dette etter kommunens skjønn er godt tilpasset i forhold til bygningen og bygningsmiljøets særpreg og tradisjon. Nybygg kan innenfor rammen av bestemmelsene i 5 og 6 godkjennes, under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Nybygg skal gis en plassering og utforming mht. størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende som harmonerer, med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. Maksimal byggehøyde er 1 ½ etasje. Eksisterende utomhusanlegg og kulturlandskap som vegfar, åkerholmer, gjerder, hustufter med mer skal bevares og kan ikke fjernes uten kommunes godkjenning. Utbedring av slike kulturminner skal skje ved bruk av tradisjonelle materialer og teknikker. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og skal harmonere med stedets karakter. Eksisterende plasser, gate/vegforløp og hevdede snarveger skal opprettholdes. Inngrep i terreng og vegetasjon utover vanlig bruk eller skjøtsel er ikke tillatt. Dette gjelder også lagring, tilrigging, massedeponering og annen bruk av ubebygd areal når dette etter kommunes skjønn vil komme i strid med reguleringsplanens målsetning. Tekniske innretninger, herunder også skilt og reklame, kan ikke settes opp uten at kommunen på forhånd har gitt samtykke. Særlig skjemmende tiltak av denne art er ikke tillatt. Slike innretninger skal gis en diskret utforming, og ha en plassering, materialbruk og fargevalg som harmonerer med områdets karakter og tradisjon. 6